1억 투자하고 월1000만원 벌기

목표를 세우고 목표를 향해 가는 것을 잊어버리면 안됩니다.

만약 목표에 도달하지 않았어도 목표는 항상 평소에도 생각해야 하는 것입니다.

어떤 분은 제가 쓴 책의 후기에 이렇게 써놓으셨더군요.

" 월 1000만원이 목표라는데 그렇게 소박한 목표라니 월 1000만원씩 버는 것은 강남에 아파트 3채정도 45억정도면 충분한거 아닌가? "

이런 또라이거나 거짓말 쟁이가 있습니까?

정말 그분이 그렇게 강남의 아파트 3채로 월 1000만원씩을 번다고 생각하는 것 자체가 첫번째 거짓말쟁이일 것이고 만약 그렇게 실제로 벌고있다고 한다면 그건 거짓말이 아니라 두번째는 정말 또라이일 것입니다.

우선은 1000만원씩 버는 것의 수익률이 45억을 투입해서 월 1000만원을 버는 것이 엄청나게 많은 금액을 투입해서 적은 돈을 버는 것이 될것입니다.

저라면 차라리 45억을 아파트에 묶어놓을 것이 아니라 10억을 은행에만 넣어두어도 450만원씩 이자를 받으니 20억만 집어넣어도 1000만원의 근사치를 버는데 왜 하릴없이 45억의 아파트를 가지고 있는 사람이 그렇게 계산기 한번 안두드리고 아파트에만 묶어놓았을리 만무합니다.

그건 돈 가진 사람의 계산법이 아니기 때문에 첫번째가 거짓말이라고 한 것입니다.

그리고 두번째 또라이라고 한 것은 그정도의 규모라면 차라리 하나를 팔고 분산투자를 하여서 아니면 아파트를 담보잡히고 대출을 받아서 상가나 원룸 오피스텔 등에 투자를 하면 훨씬 높은 수익률을 올릴 수 있는데도 불구하고 아파트만을 고집한다면 그것은 정말 또라이일 것입니다.

우리는 투기를 아니 투자를 통한 카타르시스를 목표로 삼으면 안됩니다.

투자를 통한 재투자 재투자를 통해서 재산을 불리고 결국은 임대소득이 되었건 자본소득이 되었건 경제적 자유를 얻게 되는 것이고 결국은 자신이 경제적 자유를 비로소 얻는 것을 목표로 하는 것이어야 한다는 것입니다.

그래야 안정적인 투자를 할 수 있고 언젠가 자신이 투자를 통한 재산 불리기의 아이템이 끝났을 때는 다른 아이템이 새로 돋을 때까지 우리의 가정을 안정적으로 돌봐줄 수 있으며 꼭 투자하지 않아도 우리의 생활을 유지 할 수 있을 때를 위해서 경제적 자유가 꼭 필요하다는 것입니다.

그래서 우리가 밤늦게까지 일하고 상사에게 욕먹고 그 지겨운 회의에 회의를 참가하고 그 피곤한 몸을 이끌고 주말에 차를 몰아 투자에 나서고 평일날 월차 내어가면서 경매 입찰하고 애 친정에 맡기고 임장활동 다니고 계약서 쓰러 다니는 것 아닙니까?

월 1000만원을 적다고 생각하는 사람도 있습니다.

이글을 읽는 분 중에 그 돈이 적다고 생각하는 사람은 안읽으셔도 됩니다.

단 월 1000만원은 근로소득이 아니라 임대소득이나 자본소득만으로 월 1000만원을 버는 것을 목표로 삼아야 합니다.

그럼 월 1000만원을 이루려면 어떻게 해야 할까요.

현금을 은행에 넣으면 얻을 수 있는 것은 20억쯤을 넣어야 할것입니다.

4억을 고시원에 투자해서 월 1000만원을 버는 것에 대해서 썼습니다만 이것은 임대소득이 아닌 근로소득이 포함된 것이라 적당한 것이 아닙니다.

장사를 해서 2억을 투자해서 월 1000만원을 버는 것도 근로소득을 통한 것이 아니기 때문에 그것 또한 아닙니다.

오피스텔의 투자법에서 말씀드렸듯이 2006년도 상반기에 5700만원정도에 낙찰을 받아서 4500만원까지 대출을 받고 이자 25만원(월6.5%)정도라고 봤을 때 보증금 1000만원에 40만원을 받는다고 봤을 때 실투자금은 취등록세 포함해서 최대 500만원입니다.

그리고 순수익은 500만원 투자해서 15만원을 버는 구조가 될 것입니다.

앞으로 월세가 올라서 월 45만원 이상을 받는 것 등은 일단 제껴 놓읍시다.

그럼 500만원에 1채이고 15만원이 되며 5000만원이면 10채이고 150만원이 됩니다.

그럼 1억원이면 300만원이 될 것이고 2억원이면 600만원 3억원이면 900만원이 됩니다.

3억원정도에 고시원 4억의 수익률을 뛰어넘었습니다.

그럼 이것을 뛰어넘을 수익률이 있을까요?

얼마전 수도권의 낙찰 받은 오피스텔 수익률은 이랬습니다.

1300만원정도에 5채를 받았는데 그 중 900만원정도까지는 대출이 가능했고 약 5만원 정도가 이자였습니다.

그런데 그곳의 임대시세는 200만원에 20만원 정도였습니다.

그럼 실투는 300만원 정도 실투에 15만원을 버는 구조가 될 것입니다.

그러므로 3000만원에 150만원 6000만원에 300만원 1억2000만원에 600만원 2억원 정도에 1000만원이 되는 겁니다.

오피스텔은 많은 것을 꾸준히 좋은 수익률이 나는 물건을 끊이없이 나타나야 하는데 그렇게 좋은 물건을 만나기 쉽지 않기 때문입니다.

그래서 원룸이나 다가구는 한방에 우리의 고민을 해결해 줄 수 있는 물건이 아닐까 생각합니다.

그럼 오피스텔보다 더 좋은 수익률을 올릴 수 있는 물건이 나타나면 어떨까요?

그럼 지금까지 2억을 투입하고 월1000만원을 벌 수 있는 물건에 대해 말씀드렸다면 1억을 투입하고 월1000만원을 벌 수 있는 물건이 어디에 있을 줄 혹시 압니까?

지금까지 살펴봤듯이 우리가 생각해야 할 것은 목표이고 그 목표에 도달하기 위해 투자를 하는 것임을 잊지 맙시다.

투자는 그 목표로 가는 과정이라고만 생각합시다.

그 후의 투자는 한결 여유로운 상태에서의 투자라고 생각합시다.

그러므로 우리가 2억이란 돈 1억이란 돈을 꼭 재개발 재건축 분양권 아파트 등에만 신경을 쓸 것이 아닐 수도 있습니다.

우리는 목표를 항상 생각해야 하며 그 목표를 이루기를 꼭 이룰 수 있도록 찾아보기를 그리고 생각하기를 노력합시다.

우리의 꿈은 경제적 자유를 누리는 것이지 평생 투자를 하는 것이 목표가 아니기 때문입니다.

 
JD부동산경제연구소
소장 조던

출처 : 9114 부동산투자여행 조던님의 투자노트

■ 권리분석의 핵심은 입찰자가 해당 부동산을 낙찰받은 후에도 여전히 인수해야 하는 부동산의 권리가 무엇인지, 인수되는 권리에 수반하여 낙찰자가 부담해야 하는 추가적인 금액은 어느 정도인지를 파악하는 것이다.

■ 물건의 종류와 내용

■ 권리분석과 관련하여 물권 중 특히 관심을 가지고 살펴야 하는 것은 지상권, 전세권, 유치권,저당권, 법적지상권등 5가지다.

■ 유치권,관습법상의 분묘기지권,관습법상의 법정지상권등 3가지는 등기부상에 등기되지 않는 권리이기 때문에 등기부등본 분석만으로 실체를 파악할 수 없어 특히 주의 해야한다.

■부동산 경매와 관련해여 반드시 알고 있어야 하는 채권의 유형은 환매권과 임차권이고, 경매 권리분석에서 알아야 하는 임차권은 민법상의 등기된 임차권과 더불어 민법의 특별법인 주택임대차보호상 세입자의 주택임차권과 상가임대차보호법의 상가임차권이다.

■ 전세권과 채권적 전세는 구별된다.

■ 물권 상호간의 순위는 시간순서에 따른다.

■ 물권은 채권에 우선한다.

■ 물권과 물권적 채권의 순위는 시간순서에 따른다.

■ 채권 상호간의 순위는 공평하다.

■ 권리분석의 대부분은 등기부등본 분석에 있으므로 등기부등본 분석은 매우 중요하다.

■ 등기접수일의 순위에 따라 물권의 순위번호가 매겨지므로 등기접수일은 매우 중요하다.

■ 여러 권리들간의 일반적이 배당순위

■ 권리분석과 관련한 배당분석의 핵심은 배당결과 낙찰자가 인수해야 하는 금액이 어느정도인지을 파악하는것이다.

■ 배당분석에 나타나는 권리들 중에서 가장 중요한 건 ‘선순위 임차인의 보증금 채권’ 이다.

■ 배당순위는 권리순위와 큰 차이가 없지만, 무조건 배당에서 선순위를 가지는 것이 있다. 이것들을 ‘최선순위’라고 한다.

■ 말소기준권리란 경매 대상이 된 부동산의 등기부에 표시되는 모든 권리와 표시되지 않는 모든 권리를 통틀어서 낙찰자가 부담(인수)여부를 결정하는 기준 권리를 말하며, 그 기준은 ‘가장 앞선 선순위 (근)저당권’ 이다.

■ 말소기준권리가 될 수 있는 권리

■ 말소기준권리기 될 수 있는 권리는 (근)저당권,(가)압류등기,담보가등기,경매개시결정기입등기이다.

■ 권리분석과 관련한 각종 권리

■ 낙찰자가 인수하는 권리

■ 말소 기준권리 요약 정리

■ 낙찰에도 불구하고 낙찰자가 항상 인수하는 권리로는 예고등기,유치권,법정지상권등 3가지이고, 이 중 예고등기는 등기부상에 나타나는 권리지만 유치권과 법적지상권은 등기부상에 나타나지 않는 권리이므로 특히 주의해야 한다.

■ 말소기준권리보다 앞선 일자로 설정된 권리임에도 불구하고 경우에 따라서는 낙찰로 말소되는 권리로는, ‘선순위 전세권’ 과 ‘확정일자부 선순위 임차인’등 2가지이다.

■ 등기부상에 표시되지는 않지만 부동산 경매와 관련해서 중요하게 작용하는 권리로는 법정지상권,유치권,임대차보호법상 세입자의 임차권이 있다.

■ 저당권이 가진 가장 기본적이고 강력한 효력은 경매신청권과 우선변제권이다.

■ 배당분석은 경매 부동산 권리가 설정된 채권자들의 문제이며 해당 경매 부동산을 낙찰받으려는 입찰자의 문제는 아니므로 입찰자가 신경 쓸 필요가 거의 없다.

■ 전세권과 채권적 전세(임차권)를 구분하는 가장 쉬운 방법은 그 부동산의 등기부등본에 전세권등기가 되어 있으면 물권적 전세권이고 그렇지 않은 것은 채권인 전세(임차권)오 보면 된다.

■ 주택의 경우에는 전세권을 설정하는 것보다 주택임대차보호범상의 대항력과 확정일자를 확보하는 것이 세입자 보호 측면에서는 더욱 유리하다.

■ 전세권의 기간이 만료되면 전세권은 당연히 소멸한다고 생각하기보다는 조금 더 꼼꼼하게 해석하여 ‘묵시의 갱신이 없는 경우에 한해서 기간이 만료된 건물 전세권은 소멸하다’고 이해하고 있어야 한다.

■ 선순위 가압류가 있는 부동산 경매에서, 현재 경매 진행중인 부동산 소유자를 상대로 한 가압류가 아니라 그 이전 소유자를 상대로 한 가압류임이 확인되면 입찰을 자제해야 한다.

■ 경매에서 꼭 알아야 하는 가처분은 점유이전금지가처분과 처분금지가처분 등의 2가지이며, 입찰자 단계에서 알아야 하는 것은 처분금지가처분이다.

■ 선순위 가처분의 경우 낙찰로 소멸하지않고 낙찰자가 인수하게 되는데, 나중에 가처분 채권자가 채부자를 상대로 한 본안소송에서 승소하면 낙찰자는 소유권을 박탈당할 수 있기 때문에 매우 주의해야 한다.

■ 후순위 가처분은 원칙적으로 소멸하지만 소멸하지 않는 후순위 가처분도 있다. 소멸하지 않는 후순위 가처분은 ‘토지소유자가 그 지상 건물소유자에 대해서 가처분을 한경우’와 ‘선순위 근저당이 강제경매 개시 당시 이미 소멸했음에도 형식상 등기만 남아 있을 뿐인 경우’이다.

■ 선순위 가등기 실체를 확인하기 위해서는 선순위 가등기권자와 접촉하거나 법원기록 중 ‘채권계산서’를 통해서 선순위 가등기권자가 배당 요구한 사실을 확인 해야한다. 선순위 가등기가 담보가등기라고 확인되면 해당 경매에서 큰 성공을 거둘 수 있다.

■ 경매에서 중요시되는 법정지상권은 ‘저당권과 관련한 법정지상권’이다.

■ 지상권은 등기부상에 등기되기 때문에 쉽게 그 권리를 분석할 수 있지만 법정지상권은 등기부상에 등기하지 않아도 되는 권리이기 때문에 권리분석이 쉽지 않다.

■ 법정지상권이 성립하기 위해서는 토지와 건물 중 적어도 어느 하나에 저당권이 설정되어 있어야 하고, 저당권 설정당시 건물이 존재해야 하고, 저당권 설정당시 토지와 건물의 소유자가 동일해야하고, 그리고 경매로 인해 토지와 건물이 각각 그 소유자가 달리 되어 있어야 한다.

■ 법정지상권은 낙찰자가 항상 인수해야 하는 권리이다. 다만 낙찰자는 법정지상권인 건물소유자를 상대로 해서 법정지상권 존속기간 동안 그 사용료(지료)를 청구할 수 있다.

■ 판례에 의해서 형성된 특수한 지상권에는 관습법상지상권과 관습법상의 분묘기지권이 있다.

■ 관습법상의 법정지상권과 마찬가지로 관습법상의 분묘기지권이 인정된다면 낙찰자는 이 권리를 인수해야 한다. 따라서 경매초보자라면 분묘기지권이 성립될 여지가 있는 토지는 입찰을 피하는 것이 상책이다.

■ 토지소유자나 연고자의 승낙 없이 설치한 분묘는 토지소유자가 관할 시.군.구청장의 허가를 받아 분묘에 매장된 시체 또는 유골을 개장할 수 있고 연고자가 없는 무연분묘에 대해서는 관할 시.군.구청장의 허가를 받아 분묘에 매장된 시체 또는 유골을 화장해 납골할 수 있으므로 경매에 어느 정도 내공이 쌓였다면 꼼꼼히 살펴 기회를 포착하는 지혜가 필요하다.

■ 유치권은 낙찰자가 항상 인수해야 하는 권리이므로 항상 주의해야 한다.

■ 유치권이 성립할 수 있는 매물도 의외로 고수익을 낼 수 있는데 가짜 유치권을 가려내서 수익을 도모하거나 비록 법률적으로 유치권이 성립하는 것일지라도 법원의 소송을 통해서 그 유치권자의 주장을 깰 수 있다고 판단되면 법률 싸움을 벌일 수도 있다.

■ 유치권에 관한 권리분석을 함에 있어서 유치권이 성립하는지의 여부와 유치권자가 주장하는 채권의 정확한 내용이 무엇인지를 파악하기 위해서는 반드시 현장조사를 해야 한다.

■ 대항력과 (최)우선변제권의 비교

■ 경매 부동산에 존재하는 세입자를 대항력 있는 선순위 세입자, 대항력 없는 선순위 세입자, 대항력이 있는 후순위 세입자, 대항력이 없는 후순위 세입자등 4가지로 구별해 분석하면 권리분석이 수월하다.

■ 권리분석에서 세입자와 관련해 주위해야 할 경우는 대항력과 우선변제권을 취득한 선순위 세입자의 경우이다.

■ 대항력은 경매가 되더라도 집을 비눠주지 않아도 되는 강력한 권리이다.

■ 우선변제권은 경매가 되더라도 보증금을 안전하게 되돌려받는 권리이다. 임차보증금에 대한 우선변제권을 취득하려면 대항요건 외에도 임대차계약서상에 확정일자를 갖춰야 한다.

■  소액임차인과 선순위 저당권 설정일과의 관계

■ 가짜 소액임차인들의 경우는 명도저항이 심하다.

■ 소액임차인의 최우선변제권은 주택임대차보호법에서 규정하고 있다. 최우선변제권이란 소액임차인의 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선해서 변제받을 권리이다.

■ 소액임차인 최우선변제의 혜택을 볼 수 있는 소액임차인의 범위와 배당액은 등기부상의 최초 (근)저당권 설정일자를 기준으로 해서 정해진다.