재정비 촉진지구에서 토지거래허가 기준이 크게 완화됐다. 종전에는 용도 구분 없이 면적 20㎡(6평) 이상이면 토지거래허가 대상이 됐으나 25일부터 주거지역은 180㎡(54평), 상업지역 200㎡(60평) 이상일 때만 허가를 받으면 된다.

이로 인해 재정비 촉진지구 내 지분거래가 활기를 찾을 수 있을 것으로 기대된다.

그동안 거래 제약 때문에 투자자들의 접근이 어려웠지만 입지가 우수해 수요자들의 관심을 꾸준히 받아온 한남뉴타운을 닥터아파트가 찾아가 봤다.

매수문의 증가, 일부 매물 회수

토지거래 대상이 완화 된지 일주일이 지난 1일 오전 찾은 한남뉴타운은 겉으로 보기에는 아무 일 없었다는 듯이 고요하기만 했다. 그러나 시장은 이미 크고 작은 반응이 일어나고 있었다.

거래에 따른 제약이 크게 줄어 수요자들의 마음의 벽도 많이 허물어졌기 때문일까? 먼저 매수문의가 크게 늘었다는 게 일대 중개업자들의 공통된 반응이다.

평소에 비해 50%가량 매수문의가 늘었으며 직접 방문하는 매수자도 조금씩 증가하는 분위기다. 일부에서는 매물이 회수되는 움직임도 포착되고 있다. 특히 수요자들에게 인기기 높은 6~10평 규모 급매물이 회수되는 경우가 늘고 있다.

한남동 L공인 관계자는 “토지거래 허가완화 시행일인 25일 나온 매물이 1주일도 안돼 거래가 됐다”며 “33㎡ 전후 매물은 손님이 와도 추천할 만한 것이 많지 않다”고 말했다.

쪼갠 지분은 ↓ 21~33㎡(6~10평)는 ↑

토지거래 허가대상이 크게 축소되면서 20㎡ 이하 매물들은 경쟁력이 사라졌다고 할 수 있다. 실제로 쪼갠 지분은 규제완화 이후 문의가 한건도 없고, 현장 중개업소에서도 권하지 않고 있었다.

특히 20㎡(6평)이하 쪼갠 지분은 평형 배정이 있어 후순위지만 규모가 작아 실거주를 하지 않아도 되고 초기자금이 적다는 이유로 투자자에게 인기가 있었던 것이 사실이다. 20㎡미만 쪼갠 지분 3.3㎡당 현재 시세는 2천~2천5백만원 정도.

그러나 앞으로는 실거주 제외 요건이 확대됐고, 청산가능성까지 있는 20㎡ 이하 쪼갠 지분을 찾을 필요가 없게 된 것이다. 때문에 앞으로도 쪼갠지분은 지속적으로 약세를 면하기 어려울 전망이다.

반면 21~33㎡(6~10형)의 수요는 더 증가 할 것으로 보인다. 그동안 실거주 요건 때문에 망설였던 투자자들이 더 이상 망설일 필요 없게 된데다 청산가능성이 없고 99~128㎡(30형대) 배정도 가능 할 수 있어 중장기 적으로 수익을 기대 할 수 있기 때문이다.

한남동 한강공인 관계자는 “21~33㎡는 상대적으로 적은 초기자금으로 가장 큰 수익을 올릴 수 있는 규모다. 실거주 요건이 없어진 만큼 앞으로는 강세를 보일 수밖에 없을 것”이라고 설명했다.

토지거래 자유로워져 가격경쟁력 갖춰

한남뉴타운은 2006년 10월 재정비 촉진지구로 지정됨과 동시에 토지거래허가구역으로 묶여 투자자들에게 인기를 얻지 못한 것이 사실이다.

당시 동빙고동, 보광동 주택재개발 33㎡를 기준으로 3.3㎡당 3천8백만~4천만원 정도였다. 현재 한남 뉴타운 내 동일규모 3.3㎡당 시세가 4천만~4천5백만원 정도인 것으로 고려한다면 상승률이 8.23% 정도다.

동일한 기간 동안 용산구 아파트 값이 14.79%는 오른 것을 감안하면 상대적으로 상승폭이 적었다. 그 대신 허가구역 인근인 청파동, 원효로 일대가 수혜를 받았다. 한남뉴타운에서 투자자들이 옮겨가면서 이미 원효로나 청파동 빌라 시세는 한남뉴타운와 비슷한 수준까지 와있는 상태다.

원효로나 청파동이 아직 구체적인 개발 계획이 없는 대신 한남뉴타운은 지난 3일  기본계획이 발표 돼 한남뉴타운의 개발 완료시기가 3~5년 가량 빠를 것으로 예상해 볼 수 있다.

원효로나 청파동와 같은 시세라면 상대적으로 한남뉴타운 현재 시세가 저평가 돼있다고 볼 수 있다.

3일 기본계획 공고, 사업 가속화 기대

3일에는 그동안 기다렸던 기본계획이 확정돼 공고공람이 시작됐다. 용적률 220%를 적용해 1만2천여가구가 공급될 계획으로 2차 뉴타운 중에서는 가장 규모가 크다.

아직 기본계획이 나온 지 얼마 지나지 않아 이에 따른 시장에 큰 변화는 없는 상태다. 그러나 이제 불확실성이 제거돼, 사업에도 속도가 붙을 수 있을 것으로 기대된다.

한남뉴타운 개발은 3단계로 나뉘어 1단계(한남3 재정비 촉진구역) 개발이 2015년 완료되고 2단계 (한남 2, 4, 5 재정비 촉진구역)는 2010년부터 2016년까지 추진되며, 3단계(한남1 재정비 촉진구역)는 2011년부터 2017년까지 마무리 될 계획이다.