부동산노트(22) |
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2007-03-15 21:17
http://blog.drapt.com/pak103/450481173961045815 
출처 : 2011년 공세 대주피오레 황금의 궁전 된다.
원문 : http://blog.drapt.com/cuc3213
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집값 올핸 약세… 공급부족으로 내년엔 반등 예상
전문가 7명에게 들어본 부동산 전망
정부 초강경 대책으로 ‘위축’… 강남권 신규분양 550가구 불과 강북권 전세 강보합세 보일… 재건축 시장 당분간 약세 지속 정부의 ‘1·11 대책’과 ‘1·31 대책’이 연이어 발표되면서, 주택 시장은 거래가 급격히 줄어들고 일부 지역은 아예 거래가 중단되고 있다. 주택가격이 안정세를 보이고 있지만, 주택공급 물량이 급감하고 있어 내년 이후에는 다시 시장이 불안해지는 것 아니냐는 우려도 나오고 있다. 본지가 부동산 전문가 7명을 대상으로 설문조사를 실시한 결과, 대부분의 전문가들은 ‘올해 약세, 내년 이후는 공급 부족에 따른 반등 가능성’을 점쳤다. 전세는 오름세를 점치는 전문가들이 많다. 일부에서는 “대통령 후보들의 정책에 따라 집값의 향배가 달라질 것”으로 내다봤다.
◆정부의 강력한 규제로 보합세 지속될 듯 올해 집값이 보합세를 보일 수밖에 없다는 근거는 정부의 초강경 대책과 이에 따른 수요의 위축이다. 박상언 ‘유엔알’ 대표는 “집값이 조금이라도 오를 기미가 보이면 즉각 개입해 어떻게든 끌어내리겠다는 게 정부의 의지”라며 “시장이 올해에는 정부에 순응할 수밖에 없는 형국”이라고 진단했다. 하지만 올 하반기부터 집값이 반등세로 돌아설 수 있다는 전망도 나온다. 김학권 ‘세중코리아’ 대표는 “7~8월이 지나면 ‘정부 대책으로 수많은 무주택자에게 싸고 좋은 집을 주게 될 것’이라는 기대감이 조금씩 깨질 것”이라며 “대통령 선거 국면과 맞물리면 집값이 오름세를 탈 수 있다”고 예상했다. 김우희 ‘저스트알’ 상무는 “호재가 있는 일부 지역이 단기간에 급등한 후 보합세로 돌아서는 ‘게릴라식 상승세’가 나타날 수 있다”고 내다봤다.
◆공급 감소가 가장 큰 변수 2008년 이후에는 공급 부족 때문에 집값이 다시 상승세를 탈 것이라는 분석이 많았다. 실제로 올해 서울 강남·서초·송파구에서 분양되는 신규 아파트는 3년 전의 7%에 불과한 550여 가구에 그쳐 ‘강력 규제→공급 감소→집값 불안’의 시나리오가 현실화할 수 있다는 지적이 나오고 있다. 다만, 어떤 주택이 상승을 선도할 것인가를 놓고는 의견이 엇갈렸다. 김승배 ‘피데스개발’ 사장은 “공급 부족으로 인해 내년 이후에는 중대형 주택의 선도 속에 집값이 반등할 가능성이 높다”고 전망했다. 반면 곽창석 ‘부동산퍼스트’ 전무는 “세금 부담 때문에 중대형 고가 주택보다는 현재 저평가된 지역의 저평가된 아파트가 오름세를 이끌 것”이라고 말했다. ◆전세 시장은 강세 전망 전세는 오름세를 점치는 목소리가 많았다. 올해 서울 수도권의 입주 물량이 작년보다 3만 가구쯤 줄어들기 때문이다. 또 오는 9월의 분양가 상한제 실시를 기다리는 무(無)주택자들이 그 이전까지 전셋집에 머물 가능성이 높아 전세 수요가 많아질 것이라는 분석이다. 곽창석 전무는 “상반기부터 전세 품귀 현상이 벌어지고 내년에는 전세 대란이 일어날 수도 있다”고 우려했다. 박원갑 ‘스피드뱅크’ 소장은 “강남권은 잠실에서 대규모 입주가 이뤄지므로 전세금도 강보합세에 머무는 반면, 강북권은 강세를 보일 것”이라고 예상했다.
◆재건축 약세 지속될 듯 올해 들어 가장 뚜렷한 내림세를 보인 재건축 시장은 당분간 약세가 이어질 것이라는 예측이 다수였다. 김희선 전무는 “정부의 규제가 워낙 강해서 내년 이후에도 재건축 시장이 회복될지는 미지수”라고 말했다. 하지만 김승배 사장은 “대선 과정에서 주택 공급 확대를 위해 재건축 규제를 풀자는 논의가 나올 경우 하반기부터 상승세를 보일 수 있다”고 전망했다. |
2007-03-04 14:03
http://blog.drapt.com/pak103/450481172984584730
출처 : 2011년 공세 대주피오레 황금의 궁전 된다.
원문 : http://blog.drapt.com/cuc3213
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아직도 걱정되시나요? 집값......더 오를지, 내릴지?
현재 불투명한 부동산시장의 미래가 불안하시지요?
지금 주택법이 통과를 하느냐 마느냐, 원가공개, 분양가 상한제, 후분양제, 금리, 대출규제,
DTI, 수요와 공급정책등에 의한 향후 시장의 변동성등....복잡하지요?
위에 언급한 부동산시장을 움질일 수 있는 한국이 내재하고 있는 현재의 모든 정책과 변수들은,
전에도 언급했었지만, 인위적 규제와 수요억제에만 의존해서 집값이 잡히는 착시현상을
일시적으로 유발할지는 모르지만 멀지 않은 미래에 자본시장을 심각하게 왜곡해 버린 부작용은
상상을 초월할 정도로 나타날 겁니다. 참여정부에 의한 근시적 정책들로는 부동산은 상승할 수
밖에 없습니다.
전에 말씀드렸지만, 시장경제의 논리와 정반대로만 가고 있는 좌파 분배론자들에 의해 주도 되고 있는 정책으론 시장을 안정시킬수 없습니다.
위의 모든 상황들을 분석한다는게 복잡한거 같지만, 복잡하게 생각할거 없이,
쉽게 예측하는 방법은 큰틀에서 거시적으로 본다면 한결 명확하게 볼 수 있습니다.
여러번 말씀드렸던 사항이지만.....다시 요점만 얘기해 보겠습니다.
- 작금의 부동산시장은.....글로벌유동성장세에 의한.....전세계적인 현상입니다.
우리만, 서울 강남, 수도권 부동산만 오른게 아니라, 미국에 의해 10여년 넘게 주도되고 있는
전 세계적인 현상입니다. 엊그제 OECD에서 한국정부에 정책질의를 했듯이.....
한국의 수도권 부동산상승은 다른나라에 비해서 높지 않습니다.
- 글로벌 유동성 장세가 부동산시장의 핵심이다?
엊그제 중국정부의 자체 과열견제와 중동테러로 주가가 폭락했지만.....
어찌됬던 최근에 각 나라마다 주가가 사상최고치를 경신하고 있죠?
한국도 최고치 경신을 몇일전 했습니다. 한국은 경기도 별로 안좋은데.....
참여정부에 의해 대한민국경기가 안좋은거고, 다른 나라들은 호황으로 신났습니다.
다시말하지만, 주식도 부동산과 마찬가지로 전세계 유동성 호황장세에 기인한 겁니다.
부동산과 주식.....전세계가 호황입니다.....앞으로도 당분간 지속됩니다.
주가는 큰틀에서 보자면 2000 - 3000 포인트를 향하게 될겁니다.
큰 변수가 없는 가정이라면 말이죠...
(저는 2004년에 1000포인트가 왔을때.....향후 2-3천포인트를 향해서 간다고 했습니다)
주가상승율은 대한민국이 거의 꼴지라고 보면 됩니다.
남들은 호황을 누리면서 성장을 구가하고 있을 때, 그만큼 한국의 좌파 분배론자들이 성장보다는
분배가 우선이다라는 이념으로.....나라 말아먹고 있는 겁니다.
지난번 글에서 부동산이 하락하는 시기는 유동성이 해소되는 즉, 미국이 금리인상을 통해
긴축으로 돌입하는 시기가 될거라 했습니다. 이 때는 전세계 부동산이 동반하락할 것이며,
이때도 하락폭은 최대 10-20%정도가 될거라 했었고요. 다시말하지만, 3억하던아파트가
4-5년 사이에 10억이 됬다면......하락의 시기가 와도 8-9억으로 1-2억정도만이 자산디플레가
될거라 하였습니다. 하락론자들이 생각하는, 폭락이나 반토막은 절대로 생기지 않습니다.
- 글로벌 유동성 호황장세가 계속 이어질 것인가?
미국에 의한 약달라 정책이 지속될겁니다.
(이부분을 설명할려면 너무길고 복잡함.....단순하게, 중국을 견제하기 위해서도 달라약세.....
달리말하면....상대적으로, 위안화,엔화,원하강세가 이어질 것입니다.....이는, 유동성장세가
지속된다는 겁니다.....이리되면, 인플레는 전세계적인 동반현상이 지속 되는거고요.....
인플레가 되면.....실물, 즉, 부동산, 금값, 유가등.....더 오를수 밖에 없습니다.
이 부분만 설명할려고 해도 몇번에 걸쳐서 해야 될 정도로 복잡합니다.)
- 금값이 사상최고치를 경신하고 있다?
금값, 유가, 금리동향에.....항상 관심 가지십시오. 인플레의 척도 입니다.
당분간 약달라정책을 구사할수 밖에 없는 미국으로선, 금리는 인상하기가 쉽지 않을 것이고,
더불어 금값이 사상최고치를 경신했다면....달리보면 뭐가 보이시나요?
금리는 과거와 달리 일개 국가가 독자적으로 핸들링하기 어렵습니다. 전세계적인 자본이동이
너무나 쉬운, 마치 동네 은행에서 돈을 넣었다 뺐다 하는것처럼, 쉽게 움직이는 현재의 시장
구조에선 금리는글로벌화되어 연동될 수 밖에 없습니다.
글로벌 유동성에 의한 돈가치가 떨어지는 현상이 지속된다는 거지요.
한국이 집값을 잡기위해 금리를 올리고 싶어도 맘대로 올릴수가 없습니다.
지금 참견정부가 환율방어를 위해 쏟아붇는 돈을 보면, 눈물날 지경입니다.
어설픈 정책자들이 날파리 정책에 의해 증발되는, 외국넘들에게 갖다 바치는 돈을 보면
한숨만 납니다.
그다음 수순은? 위에 설명한.....인플레....실물가치상승.....즉, 부동산, 금값등.....
현물이 상승하겠지요? 부동산이 대표적 실물자산입니다.
미국에 의한 유동성장세가 지속될 것이냐, 아니면 미국이 긴축으로 갈것이냐가.....
큰 맥락에서 보자면.....이것에......실물인 부동산시장의 향배가 달려 있는 겁니다.
부동산정책의 가장 큰 핵심이 바로 이 부분이라 해도 과언이 아닌데요......
시장논리를 거부하는 분배론자들의 머리론, 절대로 이해할 수도 없고, 이해할려고 하지도
않습니다. 향후 부동산시장이 암울한 부분입니다.
현재는 달라약세가 분명 하지요?
그리고 당분간 이 현상이 지속 되겠지요? 상당기간 지속될 겁니다.
그러면.....실물인 부동산은, 특히 수도권 부동산은 더 오릅니다!
달리말하자면 돈가치가 계속 떨어지는 겁니다. 또다른 말로 한다면 인플레가 계속된다는 거고요...
어제 뉴스에선가 지하철교통비등 과자류 식품류등......줄줄이, 거의 8-10%씩 인상이 된다 합니다.
전에도 여러번 말씀 드렸습니다. 참여정부에 의한 버블정책이 향후 얼마나 심각한 인플레를
유발시킬지 두고 보시면 알게 될거라 누누히 말씀 드렸습니다.
이마트에 가서 집사람과 장을 한번 봐보세요.....뭐산거 없는것 같아도 몇십만원입니다.
그만큼 인플레가 심각한 겁니다.
물가는 오르는데 부동산이 떨어질까요?
인플레가 심할땐 자산 보전 방법으론 부동산만큼 안전한게 없습니다.
유념하세요!
아직도 헷갈리시나요? 집값이.....오를지, 내릴지?
[고관택(shopume)님의 글] |
2007-01-30 00:01
http://blog.drapt.com/pak103/272111170082913290
출처 : 우담바라가 필 때까지...
원문 : http://blog.drapt.com/leekkj
| 최근 여론에서 부동산 가격에 엄청난 관심이 있는것 같다. 문제는 현제의 정책이 앞으로 6개월을 가지 못한는 정책이라는데 한계가 있다. 얼마전 신년 기자회견..정말 아직도 정신 못 차리는 것 같다. 2007년 대통령 신년사....경제 정책에 관련된 사항은 모두 뜬 구룸 잡는 이야기 하는것을 보면 또 2007년 어떤 태풍이 불것인지 겁이 난다. 우선 대통령 새해 한마디 출발이 부동산 잡겠다... 꼭 잡힐 것이다. 그럼 문제는 어떻게.. 어떤 정책 가지고가 없다. 정말 한심한것은 아직도 시장 기능을 국가 권력이면 무엇 이든지 할수 있다는 이 잘못된 생각과 아집이 한국 경제 그동안 집권 4년동안 망가 뜨린것 아닌가 ? 또한 2007년 1월11일... 부동산 정책.. 막말로 이야기 하자면 이것은 부동산 정책이 아니라 부동산 폭등 정책이다. 왜 그런가 ? 물론 주된 내용은 1인 1대출... 세계 어느나라도 이러한 금융정책은 없다. 또한 이러한 금융 정책으로 정상적인 경제 활동이 될리 만무하다. 물론 현재 집을 가지고 있는 사람이야 무슨 효력 없겟지만 결국 서민만 죽이는 정채이며 또한 이정책으로 인해 주식시장이 먼저 크게 요동칠것이 뻔하며 이러한 도박적 부동산 정책은 2007년 10월까지 이판 사판식으로 계속될것으로 기대 되어진다. 문제는 부동산을 잡되 시장 기능으로 잡아야 된다는 사실을 모르고 있는것이다. 이제 1년 남은 임기 동안 경제 정책을 이판 사판식으로 할것은 뻔하지 않는가 ? 정권을 내 주느냐 재 창출이냐 엄청난 도박을 해야 되는 처지....심각한 문제는 2008년후 후우증으로 또 국민은 고난의 세월이 기다리고 있다고 보아야 한다. 우선 부동산을 인위적으로 잡을 려면 금융을 잡아야 되는데.. 이것은 이자율 인상/ 대출 규제등 초 강력 수단이 도원될수 밖에 없다. 그럼 소비는 급속 냉각되고 주식 시장은 또 한번 요동 칠것이 뻔하고 어째든 이판 사판식 정책이 기대 되어진다. 주식 시장도 아마 투자를 신중하게 접근해야 된다는 사실도 또 하나의 먹구름이 아닌가 싶다. 그럼 그 부동산 거품의 실체는 무엇 인가 ? 우선 지금 세계의 경제 학자들도 부동산 거품론에 대하여 완전이 상반된 이론을 주장하고 있다. 우선 1990년초 부터 세계 경제학의 주류를 이루엇던 "Supply Siders and Chicago Shool Economists" 와 "Keynesians" 들은 부동산 버블에 강한 회의감을 갖고 있으며 부동산 버블은 있을수 없다고 한다. 물론 일본의 부동산 폭락을 거품 붕괴로 보아야 하느냐 아니면 자연 스러운 수요와 공급 ( 시장 기능)의 붕괴로 보느냐 하는 시각도 상반되고 잇다고 보아진다. 문제는 모든 투자에 대한 가치 즉 Gold/Stocks/ Housing and Real Estate / Diamond등은 가치 산정을 정확히 할수 없으며 오직 Invisible Value에 의해서 결정 될수 밖에 없다고 보아진다. 결국 지금 한국의 아파트 가격을 단순이 많이 올라 거품이다 아니다 하는 논쟁은 경제학을 좀 공부하고 현실 경제에 대해 어느정도 상식을 가지고 잇는 사람의 입장에서 보면 한심하게 보일수 밖에 없어 보인다. 물론 집을 장만하지 못한 수요자나 부동산에 투자를 하지 못하고 주식에 투자하여 손해를 본 투자자 입장에 보면 부동산 가격은 거품이고 그 거품은 꺼져야 된다고 강하게 주장하는 것에 대해 일리는 있어 보인다. 왜냐 어짜피 부동산이나 주식이나 투자의 수익율 보고 투자를 하지 무슨 자선 사업을 할려고 투자하는 사람이 있겠는가 ? 지금의 일본 부동산 가격을 보면 약 14년간 불황을 겪으면서 거품이 꺼졌느니 아니니 하지만 현재 가격이 아직도 한국의 가격에 비할수 없이 높은 가격을 유지하고 있으며 최근 다시 가격이 상승하고 있다고 한다. 또한 현재 노정권 입장에서 보면 별에 별 부동산 정책을 내놓아도 가격이 잡히질 않으니 현재 부동산이 거품이며 그거품이 꺼질거 ( Bubble Bursts )라고 심리적으로 압박하여 가격을 잡을수 있다는 현실을 감안하면 조금은 이해가 간다고 할수 있다. 문제는 지금의 현실을 감안 할때 서울 및 수도권은 시장 기능의 상실로 인한 폭등이며 이러한 폭등은 2010년까지 지속 될수 밖에 없는 구조적 문제를 가지고 있다는 데 문제의 심각성이 있다. 즉 매년 서을 및 수도권에서 필요한 아파트는 약 36만 가구를 공급해야 되지만 2002년 부터 지금 까지 평균 12만 가구만 공급하여 폭등을 불러 일으킨 것을 보면 앞으로 50만가씩 2010년 까지 공급해도 가수요는 해결하지 못 할것으로 보인다. 또한 아파트 및 부동산 가격 폭등이 Psychological Confideance로 인한 소비 및 고용 창출을 가져오는 반면 인위적으로 부동산 폭등을 잡으려고 이자율 인상 및 규제를 취하면 실업 및 소비 둔화로 인한 경제의 여러가지 문제가 발생한다는 사실이며 이러한 억압 정책은 과거 러시아/ 독일에서 사회주의적 정책을 도입 했지만 결국 실패한 사례는 우리가 연구 해 볼만한 가치가 잇다고 하겟다. 결국 현재 노정권에서 추진하는 국가 공권력 관리하에서 추진하는 아파트 및 부동산 정책은 절대 성공할수 없으며 이로인한 문제의 심각성은 아마 길면 2년 ?F으면 현정권이 끝나기전 심각한 문제가 발생할수 밖에 없다고 보아진다. 특히 정부에서 국가 권력의 힘으로 밀어 부치는 사기업에 대한 아파트 분양가 규제는 엄청남 문제가 있음에도 불구하고 현재 시장에서의 부동산 폭등에 대한 엄청난 반감을 이용해 결국 포플리즘 정책으로 흘르는 것을 보면 한심하게 보인다. 물론 현재 어느 정치 세력이건 여론의 흐름을 거슬을수 없는 현실을 고려 할때 그 이후에 발생하는 문제도 함께 고려해야 함은 현정권에서 해야 되나 현실은 그렇지 못하다. 특히 현재 추진화는 시기업에 대한 아파트 원가 공개 문제만 하더라도 그것을 과연 사기업 까지 적용 해야 되느냐에 의심이 많으며 이로 파생되는 문제가 심각함에도 불구하고 포플리즘으로 밀어 붙이는 형국을 보면 앞이 막막하다고 하겠다. 만약 노정권이 초기 부터 부동산 문제를 유물론적 사고를 벗어나 자본주의적 사고에서 정책을 개발하고 추진했더라면 지금과 같은 심각한 문제가 발생하지 않앗을 것이다. 그리고 대통령이 국가 권력이면 무엇이든지 해결할수 있다는 잘못된 인식으로 대통령이 선두에서 너무 말을 많이해 정책적 Feasibility을 제한하는 모순적 행태는 정말 비난을 면치 못할 것으로 보인다. 만약 초기부터 부동산 정책을 공급과 세제를 겸비한 장기적 정책 및 로드맵을 가지고 접근하고 국가는 공영 개발 ( 주공/ 토공)을 통한 저소득층의 주거 안정에 중점을 두고 민간 부문은 좀더 자유롭게 재건축등을 통한 공급에 역점을 두었다면 지금과 같은 수요와 공급의 불일치로 인한 폭등은 잠재울수 있었던 것이 아쉬울 뿐이다. 또한 정부나 일부 무 주택자나 주식에 투자하여 손해를 본 투자자가 주장하는 주택은 오직 주거 개념이란 주장도 정말 이상론 적인 주장이 아닌가 싶다. 지금과 같이 고용이 불안정한 현실 및 퇴직후 정부에서 고작 노인들에게 지원하는 것이 완전 생활 빈곤층에 대한 월별 지원금 외에 분기별 6만 팔천원정도 지원밖에 없는데... 그럼 퇴직후 무엇을 가지고 자식 및 생활을 해야 되는지 명확한 답변을 할수 잇다면 과연 누가 부동산에 투자를 하겠는가 ? 따라서 현재 정부가 추진하는 반값 / 토지 영구 임대 아파트는 절대 성공할수 없다고 보아진다. 성공할수 없는 가장 큰 이유가 미약한 사회보장 제도. 사회보장 제도가 없는데 무슨 주택을 주거 개념으로 생각 해야 된다는 플라톤과 같은 이상론이 먹힐수 있다고 보는가 ? 분명히 명심해야 될것은 현재 정부가 모방하는 싱가폴 주택정책은 싱가폴 정부는 민간 부문의 주택/ 가격/ 분양 방식에는 절대 관여하지 않고 시장 기능에 의해서 모든것이 결정 된다는 사실을 보도 하고 있지 않느다는사실이다. 결국 정부가 싱가폴 방식을 다시 가공한 주택 정책은 2-3년후 엄청난 공급 부족 문제를 야기해 또한번 지금보다 더 큰 혼란이 온다는 사실도 명심해야 된다. 정부 및 일부 투자자는 그런 뜬구름 잡는 이상론 보다는 현실적으로 노후에 어떠한 정책으로 보장을 한다는 확실한 정책을 내놓아야 부동산을 잡을 수 잇다고 확신한다. 미국도 개인별 자금 운영을 보면 부동산 투자가 약 43%, 주식 투자가 32% 로 구성되어 있는 현실을 볼때 부동산 투자가 무조건 범죄라는 인식은 바뀌어야 한다고 보아진다. (부뱅.Youngko) |
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