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2007-01-16 23:43
http://blog.drapt.com/osooj/81168958603544 
출처 : 닥터아파트 > 분양 리포트
원문 : http://www.drapt.com/e_sale/index.htm?page_name=cont_view&menu_key=4&uid=74266
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올해 분양시장은 9월 1일이 중요한 기준이 될 것으로 보인다. 민간택지분양가 상한제 확대적용과 분양원가 공개 등 1.11대책의 핵심내용이 9월 1일을 기준으로 본격적으로 시행되기 때문이다.
또 분양권 전매금지 기간 확대와 청약가점제 조기 시행도 9월 1일 시행을 예정하고 있어 어느해 보다 청약자들은 신중한 청약 전략이 필요한 때이다.
9월 1일 이전 민간에서 분양을 받는다면 분양가는 분양가상한제 실시 전보다 높겠지만 전매가 등기후 가능한 장점이 있다. 반면 9월 1일 이후 민간에서 분양을 받는다면 분양가상한제 실시와 분양원가 공개 등으로 분양가 인하효과를 있겠지만 전매는 적어도 5년 이상 않된다는 것을 감안해야 한다.
부동산포탈 NO.1 닥터아파트(www.DrApt.com)가 9월 1일 1.11부동산 대책 시행 전.후 청약할 만한 분양단지를 소개한다.
▶ 9월 이전 추천 분양예정단지
1가구2주택 이상의 유주택자, 청약가점제에서 높은 점수를 받지 못하는 독신자 및 사회 초년생들은 정책이 본격적으로 시행되는 9월 이전에 적극적으로 청약에 나설 것을 권한다.
특히 수도권 민간택지 주택에 대한 분양가상한제 적용으로 전매제한 기간이 강화돼 상대적으로 규제를 덜 받는 9월 이전 분양물량(등기 후 매매가능)에 관심을 가져보자.
대한주택공사는 마포구 상암동 27의 249번지에 공공분양 25~43평형 2백47가구를 5월경 분양할 계획이다. 상암월드컵단지가 들어선 상암지구와 인접해 있고 상암DMC, 상암월드컵경기장, 하늘공원 등을 이용할 수 있다. 가입기간이 길고 자녀가 없는 청약저축 가입자들이 도전해 볼만하다.
동작구 상도동 산64의 23번지 조합아파트 아침도시는 일반분양이 몇 해 전부터 연기되고 있지만 입지가 뛰어나 청약자들의 관심이 꾸준한 단지. 시공사는 신원종합개발로 9백98가구 중 33평형 4백18가구를 3월 일반분양할 예정이다. 지하철7호선 숭실대입구역이 걸어서 3~5분 거리. 전용면적 25.7평 이하 물량이기 때문에 청약부금 가입자 또는 청약예금 3백만원, 6백만원 가입자들에게 추천한다.
5월에는 두산중공업이 성동구 성수동1가 521번지에 조합아파트 6백가구 중 50~70평형 2백50가구를 일반분양예정이다. 유턴프로젝트, 서울숲, 분당선 연장개통 등의 호재가 많은 단지. 대형평형으로만 이뤄져 청약예금 예치금이 높은 청약자에게 유리하다.
경기에서는 고양시, 안양시, 용인시, 동탄신도시 등에 분양이 예정돼 있다.
성원건설이 안양시 비산동 554의 12번지 기오아파트를 재건축해 주상복합아파트 2백19가구 중 29~34평형 1백40가구를 1월 일반분양한다. 안양천 조망이 가능하고 이마트(안양점)를 걸어서 이용할 수 있는 장점이 있다. 서울 접근성도 좋아 청약열기가 꾸준한 곳.
3~4월에는 용인시 대형평형 분양 물량이 쏟아질 것으로 보여 청약예금 가입자들은 눈여겨 봐야할 것이다.
GS건설은 3월 성복동 일대에 2천4백58가구를 분양할 계획이며, 현대건설은 상현동에 8백60가구를 분양할 예정이다. 신봉동에는 동일하이빌이 1천3백가구 분양을 준비 중이다. 중대형평형 위주로 분양되기 때문에 청약예금 가입자들이 관심 가져볼만 하다.
흥덕지구내 분양에는 우남건설, 동원개발 등의 업체가 참여하며 신동아건설과 호반건설은 중형 임대를 공급할 계획이다.(중형임대는 청약예금 사용이 가능)
고양시 행신2지구 C1,C2블록에 대한주택공사가 6백13가구를 7월 분양할 예정이다. 평형은 미정. 일산신도시보다 서울 접근성이 높고 경의선 복선전철 공사가 진행 중에 있어 개통 시(2009년 예정) 수혜가 예상되는 곳이다.
이밖에 경기 동북부 지역에서는 남양주시 진접지구와 도농동 물량에 청약해볼 만하다. 진접지구(신도종합건설, 신영, 경기지방공사 등)는 올해 처음으로 분양되는 곳이며 도농동(부영, 진흥기업)은 교통시설 이용이 용이한 지역이다.
인천 송도국제도시, 청라지구 등 경제자유구역 내 분양도 1월부터 시작된다. 포스코건설, GS건설은 1,2월 각각 7백29가구, 1천69가구를 송도국제도시에 분양할 예정이며, 중흥건설은 6월 8백99가구를 분양계획이다. 대형평형이 대부분이기 때문에 예치금이 높은 청약예금 가입자들이 유리하다.
▶ 9월 이후 추천 분양예정단지
1.11부동산대책이 시행되는 9월 1일부터는 장기 무주택자의 선택의 폭이 넓어진다. 장기 무주택자는 가점이 높아 청약에서도 유리하기 때문. 게다가 분양원가 공개와 분양가상한제의 영향으로 고분양가 논란이 있었던 지역의 분양가 인하도 기대해 볼만하다.
하지만 분양가상한제 적용으로 수도권 민간택지 전매제한 기간은 전용면적 25.7평 이하가 7년, 25.7평 초과는 5년으로 확대됐다. 수도권 공공택지 25.7평 초과분도 기존 5년에서 7년으로 2년 늘어났다 (25.7평 이하는 10년 동일).
9월 이후에는 2007년 주요 분양단지인 은평뉴타운, 파주 운정신도시, 인천 검단신도시, 청라지구 등이 예정돼 있어 눈길을 끈다.
서울은 대규모 재개발과 뉴타운 내 분양물량이 집중돼 있다. 우선 은평뉴타운이 분양시기는 정해지지 않았지만 10월경 진행될 예정이다. 2006년 한차례 분양연기가 결정되면서 후분양이 적용돼 공정률 40% 이상 되면 분양이 시작될 것으로 보인다.
이외에 강북권에서 삼성물량이 1천가구가 넘는 강북권 재개발(용두1구역, 길음8구역, 미아6구역 등) 일반분양을 하반기에 계획하고 있다.
그 외 대림산업이 용산구 신계동 1의 313번지 신계구역을 재개발해 7백60가구 중 24~43평형 3백67가구를 일반분양한다.
경부선 전철 용산역, 지하철4호선 삼각지역, 지하철6호선 효창공원역을 걸어서 이용할 수 있는 트리플 역세권 단지다. 게다가 인접한 용산미군기지는 이전 후 대규모 공원으로 조성될 계획.
GS건설이 분양하는 마포구 하중동 단독주택재건축 한강밤섬자이도 9월 이후 분양예정 물량 중 손에 꼽히는 단지다. 고층 물량은 한강조망이 가능하다. 일반분양은 전체 4백88가구 중 44~70평형 75가구.
한편 2006년 하남 풍산지구, 성남 판교지구 등 분양이 인기리에 청약을 마감하면서 서울과 인접한 경기 지역 분양도 덩달아 큰 관심을 불러 모으고 있다. 녹지율이 높고 출퇴근이 용이해 실거주하기에 적합하기 때문이다.
송파, 강동 접근성과 한강 인접이라는 메리트를 갖춘 하남시 덕풍동, 신장동 일대에는 분양을 나서는 업체로는 한솔건설과 중앙건설이 있다.
서울 접근성이 높은 광명시에서는 소하지구 첫 분양이 9월로 예정돼 있다. 대한주택공사가 B1,B2블록에 1천11백44가구 분양한다(평형 미정). 상업지구와 인접해 있고 소하초등, 소하중, 소하고를 걸어서 통학할 수 있다. 경부선전철 시흥역 이용 가능하다.
2006년 1곳(고분양가 논란) 분양이후 대거 분양이 연기된 파주 운정신도시는 10월 이후에나 청약이 가능할 전망. 월드건설(3백3가구), 동문건설(5백92가구), 한라건설(5백47가구) 등이 분양을 시작할 예정이다.
용인시 일대 분양은 9월 이후에도 이어진다. 상현동, 성복동, 흥덕지구에서 한승건설, GS건설, 한국종합건설 등이 분양을 시작할 계획이다.
인천지역에서는 본격적인 검단신도시 내 분양이 2010년 6월부터 이뤄질 전망이지만 기존 민간업체에서 사업을 잡았던 검단지구 내에 분양예정 물량은 2007년 9월 나올 전망. 대주건설이 검단지구 8,9블록과 24블록에 각각 4백49가구, 4백47가구를 분양한다.
또한 청라지구에는 영무건설과 호반건설이 각각 1천90가구, 7백46가구를 11월에 진행할 예정이다.
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[스크랩] 저축 가입자, 수도권 연내 추천 단지 |부동산노트
2007-01-15 14:41
http://blog.drapt.com/osooj/81168839713468
출처 : 닥터아파트 > 분양 리포트
원문 : http://www.drapt.com/e_sale/index.htm?page_name=cont_view&menu_key=4&uid=73997
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청약저축 가입자는 분양가상한제를 통한 분양가 인하와 공급 물량 증가로 마음이 느긋한 것이 사실이지만 올해 공급하는 물량에 관심을 가져 볼만한다.
은평뉴타운, 의왕 청계지구 등 입지 여건이 뛰어난 지역에서 공급이 있을 것으로 보여지기 때문이다. 특히 SH공사가 10월 분양을 시작하는 은평뉴타운은 분양원가 공개로 분양가가 낮아질 것으로 예상된다.
또한 가점제가 당초보다 일찍 시행될 것으로 보여지지만 저축으로 청약하는 아파트는 가점제 대상이 아니다. 이미 대한주택공사, SH공사, 경기지방공사 등이 공급하는 아파트는 무주택기간과 청약저축 불입액, 가구주 연령 등에 따라 입주자를 정하고 있기 때문이다.
부동산포탈 NO.1 닥터아파트(www.DrApt.com)가 올해 청약저축 가입자들이 주목해야 할 수도권 분양 및 임대단지를 추천한다.
◆ 공공분양
2007년 청약저축 가입자들이 주목할 만한 곳으로는 단연 은평뉴타운이 1순위로 꼽힌다. 지난해 고분양가 논란으로 분양이 연기됐으나 빠르면 10월 전후로 분양이 이뤄질 예정이다.
올해 분양하는 곳은 은평뉴타운 1지구 A, B, C공구(2천6백8가구)와 은평뉴타운 2지구 A, B, C(3천1백68가구)공구로 분양물량 총 5천7백76가구 중에서 전용면적 25.7평 이하 2천49가구가 청약저축 가입자에게 돌아간다.
다만, 이주자 특별공급 물량이 포함돼 있으며, 2지구 일부 물량은 공사 진행 상황에 따라 2008년으로 연기될 수 있어 분양물량은 변동될 수 있다.
서울시가 분양원가 공개를 추진하는 만큼 당초 계획보다 분양가는 낮아질 것으로 보이며 후분양 단지로 2008년 4월경에는 입주가 가능하다.
서울에서는 대한주택공사가 마포구 상암동 27의 249번지 일대에 25~43평형 2백47가구를 5월정도에 분양할 계획이며 이중 전용면적 25.7평 이하 물량만 청약저축 가입자 대상이다. 다만, 주거환경개선지구로 도시개발정비법에 따라 지역거주자 및 기존 건물주 등에게 우선 공급되고, 남은 물량이 공공분양 되기 때문에 분양물량이 없을 수도 있다.
상암동 일대는 상암월드컵경기장 생활편의시설 이용이 수월하고, 경의선 복선화전철(2009년 상반기 개통예정)이 개발 중으로 수요자들의 관심이 높은 곳이다.
의왕시 청계지구에서는 1월 24일부터 대한주택공사가 의왕시 5년 이상 무주택자 중 청약저축 납입횟수 60회 이상 가입자를 대상으로 청약접수에 들어간다.
B1블록 29평형 50가구, 33평형 2백89가구와 B2블록 29평형 29가구, 34평형 2백44가구 규모이며 후분양 시범단지로 2007년 하반기에는 입주가 가능하다.
분양가상한제 적용을 받지 않아 등기 후 전매가 가능하다는 장점을 갖는데다 분양가도 8백60만~8백90만원으로 저렴해 청약경쟁이 치열할 것으로 보인다.
경기지방공사는 남양주 진접지구 3블록에 34평형 5백9가구를 6월에 분양할 계획이다.
3블록은 진접지구 서쪽으로 왕숙천이 흐르고, 동쪽으로 천마산이 감싸고 있으며 북쪽으로는 광릉 수목원이 위치해 있어 자연환경이 쾌적한 곳.
현재 교통이 취약하고, 편의시설 이용이 다소 불편하지만 암사~구리 퇴계원 연장선인 지하철8호선(2013년 개통예정)과 경춘선(2009년 말) 등의 교통망이 확충되고, 인근에 별내신도시가 들어서면 불편이 해소될 것으로 보인다.
이밖에 대한주택공사는 용인시 구성지구 3블록에 30평형 1백52가구와 33평형 7백39가구, 34평형 97가구를 12월에 공공분양 할 계획이다.
◆ 공공임대
분양전환이 가능한 공공임대아파트는 향후 저렴한 분양가에 내집마련을 할 수 있는 장점이 있으나 2007년 공급되는 물량은 그다지 많지 않다.
서울에서는 대한주택공사가 마포구 상암동 27의 249번지에 1백50가구를 5월중 공급할 계획이다. 주거환경개선지구로 5년 후 분양전환 되며, 지역거주자 및 기존 건물주 등에게 우선 공급되고, 남은 물량만 공급될 예정으로 물량이 훨씬 감소할 것으로 보인다.
오산시 세교지구 B2블록에서는 대한주택공사가 10년 공공임대아파트 28~33평형 8백49가구를 12월에 공급할 계획이다.
세교지구는 동탄신도시와 불과 3km거리에 위치해 있으며 수원 광교신도시와도 15분 거리에 위치한 것이 장점. 특히 경부선 전철 세마역, 오산대역이 지나고 있으며 현재 이용 가능한 1번국도 및 수도권 제2외곽순환도로, 봉담~동탄간 도로까지 예정돼 있어 실수요자들의 관심이 높을 것으로 보인다.
이밖에 대한주택공사는 동탄신도시 4-5블록에서도 30, 34평형 5백3가구를 9월에 공급할 계획이다. 10년 후 분양아파트로 전환.
동탄신도시는 1월말부터 시범단지 입주가 시작된다. 특히 4-5블록은 동탄신도시 시범단지 맞은편으로 중심상업지구와 가까워 향후 입주 시점에 생활 편의시설 이용에는 무리가 없을 것으로 보인다.
◆ 국민임대
국민임대아파트는 주변 전세 시세의 55~80%선에서 임대료가 정해지기 때문에 월세 및 전세 수요자들이 관심을 가져볼 만하다.
서울 은평뉴타운에서는 1지구 A,B,C공구에서 30년 국민임대 1천6백96가구가 10월중 공급될 예정. 이중 2백57가구가 청약저축대상 가입자에게 공급된다.
그 외 대한주택공사는 4월 김포 장기지구 1블록에 20~25평형 1천1백14가구를 공급할 계획이다. 아직 평형별 가구 수 및 전용면적을 알 수 없는 상태로 일부가 청약저축 가입자 대상으로 공급될 것으로 보인다.
장기지구는 검단신도시와 가까운데다 2009년 김포신도시와 올림픽대로를 잇는 고속화도로, 2011년 지하철9호선 김포공항역을 연결하는 경전철이 개통되면 교통여건도 훨씬 좋아진다.
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[스크랩] 매매가 보다 분양가 비싼 곳 주의 하세요 |부동산노트
2007-01-04 16:17
http://blog.drapt.com/osooj/81167895055294
출처 : 닥터아파트 > 시장 동향분석
원문 : http://www.drapt.com/sise/index.htm?page_name=cont_view&item=5&menu_key=25&uid=73626
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올해 중랑구, 성동구, 서대문구, 노원구, 중구, 광진구, 동대문구, 성북구, 구로구, 은평구, 종로구, 금천구, 동작구 등 13개 지역에서 아파트를 분양받을 실 분들은 주의해야 하는 것으로 조사됐다. 이미 분양가가 매매가 수준을 크게 웃돌기 때문이다. 부동산포탈 NO.1 닥터아파트(www.DrApt.com)가 서울시 25개구의 평당 매매가와 평당 분양가 수준을 조사한 결과 서울시 25개구 가운데 분양가가 매매가 보다 높은 곳은 13개 구로 드러났다. 중랑구의 경우 분양가 평균은 1천5백69만원이다. 반면 2007년 1월 초 현재 평균 매매가는 8백44만원에 그쳤다. 분양가가 매매가 보다 무려 평당 7백25만원이나 높았다. 분양가가 매매가 보다 높은 것은 입주 시점에서 시세 차익을 얻기 어려운 것을 뜻한다. 심지어는 입주시점에서 마이너스 프리미엄까지 예상 할 수 있다. 서울시에서 분양가가 매매가보다 높은 지역은 중랑구(7백25만원), 성동구(6백41만원), 서대문구(4백50만원), 노원구(3백70만원), 중구(2백78만원), 광진구(2백44만원), 동대문구(1백38만원), 성북구(1백만원), 구로구(61만원), 은평구(45만원), 종로구(43만원), 금천구(40만원), 동작구(10만원)순으로 가격차이가 났다. 2007년 이 지역에 예정된 분양 물량으로는 중랑구 묵동 묵동자이(3백74가구), 서대문구 남가좌동 가좌2구역재개발(4백71가구), 북가좌동 가좌1구역재개발(3백62가구), 성동구 성수동 서울숲두산위브(6백가구) 뚝섬서울숲꿈에그린(2백70가구) 등이 있다. 반면 매매가가 분양가 보다 높은 지역은 강남구, 강동구, 강서구, 마포구, 서초구, 양천구, 영등포구, 용산구 등 9개 지역이다. 특히 양천구는 매매가(2천1백77만원)와 분양가(8백83만원)의 차이가 무려 1천2백94만원이나 났다. 즉 매매가가 분양가보다 1천2백만원 이상 높다는 것이다. 강남구 역시 매매가(3천5백19만원)가 분양가(2천4백96만원)보다 1천23만원이 비쌌다. 두 지역에서 매매가가 분양가보다 큰 폭으로 높았던 것은 분양물량은 적은 반면 일반 아파트 값은 큰 폭으로 올랐기 때문이다. 2006년 한 해동안 양천구(3백57가구)와 강남구(5백25가구)에 일반 분양된 물량은 총 8백82가구다. 이는 2006년 한해 서울에서 분양된 물량(1만8백1가구)의 8% 수준이다. 반면 양천구와 강남구는 2006년 동안 아파트 값이 평균적으로 각각 47%와 35% 오르면서 분양가와 매매가 차이가 벌어졌다. 건설사가 분양가를 책정함에 인근 시세가 크게 영향을 미치는 만큼 매매가가 분양가 보다 높은 지역은 분양가 상승여력이 크다고 볼 수 있다. |
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