2021년 7월 매매시장은 거래량보다 신고가율을 주목해야 합니다. 아직도 거래량이 늘어나지 않아 하락장이 온다거나 거품이 끼었다는 논리를 펴는 사람들이 있는데 안타깝습니다. 거래량이 줄어들면서 매매가가 폭등하는 시장은 참여정부처럼 문재인정부에서도 규제정책이 누적되면 발생하는 전형적인 상승장 후반기 특징입니다.

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7월 들어 서울 아파트 신고가율이 50% 이상을 유지하며 매매가 모멘텀(상승동력)이 강해지고 있습니다. 특히 토지거래허가구역 규제를 받지 않는 서초구 신고가율이 놀라울 정도입니다. 6, 7월 서초구 신고가율이 60%를 넘어서고 있습니다. 안전진단 또는 정비구역 지정이 예정된 대단지가 거의 없어 오세훈 서울시장 리스크(토지거래허가구역 지정 또는 안전진단 후 조합원 매매금지 리스크)도 높지 않습니다. 때 아닌 풍선효과를 누리고 있습니다.

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이번 주 오윤섭의 부자노트에선 코로나 리스크로 지난해 12월부터 오윤섭의 이메일 개인상담을 해오면서 투자자들이 가장 많이 고민하는 질문에 대한 제 생각을 정리했습니다.

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언제 상급지로 갈아탈 것인가?

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상승장에서 상급지로 갈아타는 최적의 시기는 언제나 지금입니다. 상승장 후반기로 갈수록 상급지로 갈아타기는 리스크가 높아질 수밖에 없습니다. 하루라도 빨리 갈아타는 게 좋습니다. 예를 들어 상급지로 갈아타고 2년 이상 지나 하락장이 오면 보수적으로 봐도 매수가 이하로 내려갈 가능성은 거의 제로입니다.

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반면 서울 등 수도권 하락장은 2009년 가을에 왔지만 2006년 하반기 고점에 매수한 사람은 2013년까지 마음고생이 심했습니다. 2014년부터 매수가를 회복하기 시작했으니 말입니다.

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그럼 과거 참여정부의 2006년은 지금이 아닐까? 고민하는 투자자들이 있습니다. 그건 누구도 알 수 없습니다. 지나가봐야 알수 있습니다. 주택시장 사이클에서 고점은 하락장이 오고 2년 이상 지나야 정확하게 알 수 있습니다. 과거 강남 재건축단지도 2007년부터 하락장(실제론 조정장세)이 왔다고 했지만 실제론 2009년 상반기에 2006년 고점을 거의 회복한 후 진짜 하락장이 시작됐습니다.

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다만 미국 주택시장 고점이 3년 안팎 남았다고 보면 수도권 주택시장 상승장은 4년 안팎 남았다고 볼 수 있습니다. 또 역대 가장 낮은 수치를 보여주고 있는 미분양 추이만 본다면 상승장은 아직도 6년 이상 남았다고 추론할 수 있습니다.

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여하튼 앞날은 알 수 없으니 지금 상승장 후반기 상급지로 갈아타기는 이를수록 좋습니다.

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어떻게 상급지로 갈아탈 것인가?

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다주택자들은 특히 갈아타는데 고민이 많습니다. 양도차익의 70% 이상을 토해내는 양도세 폭탄으로 팔지 못하니 말입니다.

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다주택자가 양도세 폭탄으로 팔지 못한다면 현재로선 자녀에게 증여하는게 거의 유일한 방법입니다. 증여 취득세와 증여세, 양도세(부담부증여의 경우) 부담에도 불구하고 말입니다.

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자녀 증여도 할 수 없다면 상급지로 갈아타기 위해선 팔아야 합니다. 양도세 중과 한시적 유예를 많이 가다리고 있는데 문재인정부에선 가능성이 희박해지고 있습니다. 차기정부에서 가능할 것입니다.

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양도세 완화를 무작정 기다릴 수 없고 다주택자는 일단 주택수를 줄여야 합니다. 매년 한 채씩이라도 팔 수밖에 없습니다.

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갈아탈 상급지 아파트가 초고가일 가능성이 높으니 종부세 리스크에 대비해야 합니다. 다주택자 종부세율이 차기정부에서 완화될 가능성이 높지만 늦으면 2024년에나 완화될 것입니다.

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따라서 시가 15억원이 넘는 고가아파트로 2주택을 유지한다면 부부의 경우 각각 단독명의로 세팅하는 것이 안전합니다. 공동명의로 인한 양도세 절세효과보단 인당 1주택 보유로 인한 종부세 절세 효과가 훨씬 더 큽니다.

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제가 다주택자에게 가장 많이 추천하는 상급지로 갈아타는 방법으론 정비사업 주택 대체주택 또는 1주택 1입주권입니다. 1주택 1입주권은 많이 설명했으니 생략합니다.

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정비사업 주택 대체주택으로 세팅하기 위해선 우선 보유중인 주택을 모두 팔거나 비과세 요건을 갖춘 1주택만 남겨놓아야 합니다. 예를 들어 1주택자가 사업시행인가를 받은 정비사업 주택을 추가로 매수하고 종전주택을 비과세로 매도하면 대체주택도 비과세를 받을 수 있습니다. 사업시행인가 시점에 1주택자(일시적 2주택 포함)이거나 사업시행인가후 관리처분인가전 취득시점에 1주택자여야 합니다.

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이때 문제는 조정대상지역 신규주택을 취득할 경우 종전주택 비과세를 받으려면 정비사업 주택 취득후 1년 이내 종전주택을 매도하고 신규주택에 1년 이내 전입해야 합니다. 전세 낀 정비사업 주택을 매수할 경우 전세만기시점까지 전입해야 합니다. 전입후 거주기간에 대한 유권해석이 최근 나왔는데 30일 이상 전세대원이 거주하면 된다는데...

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1주택자로 정비사업 주택을 보유한 상태에서 사업시행인가후 대체주택을 취득하면 됩니다. 정비사업 주택을 취득하고 1년 간격을 두지 않고 대체주택을 취득해도 됩니다. 또 정비사업 주택 매도시 비과세 요건을 갖추지 않더라도 대체주택은 일정 요건(전세대원 1년 이상 거주&정비사업 새아파트 준공후 2년 이내 전세대원 전입후 1년 이상 연속 거주)을 갖추면 비과세를 받을 수 있습니다.

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참고로 정비사업 새아파트는 양도세 비과세를 받더라도 과세 대상인 9억원 초과분이 많을수록, 즉 집값이 비쌀수록 입주후 2년 거주하고 매도하는게 가장 좋습니다. 원조합원이 정비사업 새아파트 준공후 양도시 관리처분인가후~준공후 새아파트 양도일까지 양도차익을 계산할 때 2년 거주 유무에 따라 양도세액 차이가 큽니다.

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상급지 어디로 갈아탈 것인가?

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항상 말씀드리지만 100% 만족하는 투자는 없습니다. 상급지는 더더욱 그렇습니다. 상급지를 간절히 원하다면 2주택을 팔고 1주택자가 될 각오도 해야 합니다. 3주택자는 2주택자 또는 1주택자가 돼야 할 것입니다.

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현재가치(사용가치)와 미래가치(투자가치)를 자주 언급합니다. 상급지로 갈아탈 때 하나만 선택해야 합니다. 현재가치도 만족하고 미래가치도 높은 상급지를 고집해선 안됩니다.

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현재가치를 선택할 때 학군지라고 많이 오르는 게 아닙니다. 자녀가 편안하게 공부할 수 있는 분위기의 학군지라도 집값이 많이 오르지 않는 경우가 적지 않습니다. 또 학군지라고 하락장에서 매매가 하방경직성이 강하지 않습니다. 하락장이 오면 통상 20~30% 떨어집니다. 다만 전셋값 하방경직성은 강합니다.

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정말 강남2구에 위치한 아파트에 살고 싶다면 지하주차장이 있는 구축을 사서 리모델링하고 들어가 거주해야 합니다. 나홀로 아파트도 감수해야 합니다. 여기에 투자가치도 높은 곳을 찾으면 안됩니다.

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자본소득 극대화를 최우선으로 두고 상담을 해드립니다. 즉 미래가치, 투자가치가 높은 곳을 추천합니다. 보유기간은 최소 4년을 기준으로 하구요.

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상승장 후반기 가장 매매가 상승폭이 큰 아파트는 재건축단지입니다. 그중에서도 조합설립인가후 1~2년안에 사업시행인가가 가능한 재건축단지라고 봅니다. 상승장 후반기 가장 안전한 재건축 투자는 철거됐거나 철거완료를 앞둔 입주권입니다.

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자금이 부족하거나 투자 리스크를 줄이고 싶다면 일반분양 전후 단계에 있는 정비사업 신축 대장주 인근에 위치한 입주 5년 안팎 신축, 준신축 또는 구축을 추천합니다.

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재개발도 마찬가지입니다. 조합설립인가후 건축심의 또는 사업시행인가 총회 전후 매수를 추천합니다. 장기보유한다면 사업시행인가후 관리처분인가 총회전 조합원에게 감정평가액이 통보되는 시기가 매수타이밍입니다.

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개발호재를 보고 들어가는 투자는 누누이 강조했듯이 이번 상승장이 끝나기전 착공이 가능한 호재만 보고 들어가야 합니다. 2023년까지 착공하는 호재가 안전합니다. 

기준금리인상 시작되다

한국은행은 기준금리를 0.25%p 인상했다.

2020년 5월 0.5%로 초 저금리로 간지 15개월만에 초 저금리를 탈출하는 신호탄을 올린 것이다.

이번 기준금리 인상은2008년 글로벌 금융위기 이후 지속되는 저금리로 인한 과잉 유동성을 제거하기 위한 저금리 탈출의 첫 걸음을 땐 것이다.

최근 LH농협은행 등 금융권의 전격적인 대출중단에 이은 한국은행의 기준금리 인상은 수 많은 규제대책을 쏟아 부었음에도 비웃기라도 하듯이 천정부지 오르는 주택가격을 잡기 위한 마지막 수단이라는 의미도 있다.

보통 금리는 집값과 반비례 관계로 금리가 오르면 대출이자 부담이 늘어나 주택구매수요 감소와 함께 주택 보유자의 매물이 늘어나고, 예금금리가 오르면서 시중의 유동자금을 흡수하면서 부동산으로 유입되는 자금을 줄이는데 효과가 있다.

그렇다고 이번에 단행한 0.25%p 인상이 당장 집값안정에 큰 도움이 되지는 않는다.

대출금리가 소폭 오른다 하여도 집값 상승의 기대감이 더 큰 상황에서 투자자들이 부담을 크게 느끼지 않을 것이며, 이미 한국은행에서 여러 차례 금리인상에 대한 경고를 한 상황이어서 시장에서는 0.25%p인상 정도는 충분히 예상을 했다.

하지만 이번 기준금리인상을 괜찮다, 문제없다는 식으로 대수롭지 않게 넘겨서도 안 된다.

한번의 0.25%p 인상으로 그칠 것이 아니라 앞으로 여러 번 금리인상이 예상되기 때문이다.

한국은행 총재의 발언에서도 추가 금리인상 가능성을 엿볼 수 있다.

아마 올해 안에 한차례 더, 내년에도 추가 인상의 가능이 점쳐지고 있다.

여기에 미국이 본격적으로 기준금리를 올리기 시작하면 우리의 의지와는 무관하게 울며 겨자 먹기로 더 올라갈 수 밖에 없다.

예상치 못한 변수가 생기지 않는 한 2025년 이후에는 우리나라 기준금리가 2.5%~3%까지 올라갈 가능성도 배제할 수 없다.

사실 코로나19가 없었다면 이미 기준금리가 2%이상 올라가 있었을 것이다.

0.25%p만으로는 부동산시장에 미치는 영향이 제한적이라는 것에는 필자도 동의한다.

하지만 일반적인 금리인상의 효과를 넘어 저금리, 유동성 탈출의 신호탄인 이번 금리인상에 추가 금리인상이 더해지면 향후 부동산시장 흐름에 큰 영향을 줄 수 있다.

많은 분들이 지금의 저금리, 과잉유동성이 언제 회수되느냐를 불안한 마음으로 지켜보고 있다.

마음 속에 숨겨져 있던 그 불안의 씨앗이 이번 금리인상으로 싹이 돋아나왔다.

지금은 별 것 아닌 것 같은 그 싹은 기준금리인상으로는 물을 계속 줄수록 점점 더 자라나면서 나무가 되고 열매를 맺을 것이다.

만약 2025년 이후 기준금리가 3%정도까지 올라가게 되면 지금 정부에서 남발하고 있는 공급계획에 따른 입주물량과 맞물리면서 부동산시장 분위기는 지금과 반대되는 상황이 될 수 있다.

지금은 정부가 규제를 남발하면서 “제발 집 좀 사지 마라” 라고 아우성이지만 2025년 이후에는 규제를 풀어주면서 “제발 집 좀 사라”고 아우성을 치는 상황이 발생할 수도 있다는 것이다.

물론 당장 초조해하고 불안해할 필요는 없다.

1주택자가 향후 있을지도 모르는 불안감과 공포에 팔고 무주택이 되는 선택을 해서는 안 된다.

아직 싹이 나무가 될 때까지 상당한 시간이 남아있는 만큼 차분하게 출구전략에 대한 준비와 위험관리를 하면 된다.

신용대출을 받은 분들은 3년내 상환하는 계획을 세우는 것이 좋겠고, 다 주택 보유자들은 보유주택의 가치와 임대사업자 등록 여부에 따라 주택 수를 서서히 줄이는 노력도 필요하다.

감사합니다.

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