2천만원대의 소액 투자

연 10%이상의 임대수익
늘어나는 인구, 줄어드는 분양물량
세종시 개발에 따른 시세상승 기대

현재 1억 미만 소액투자가 가능한 소형아파트(공급면적 49~72㎡, 기존 20평 이하)는 대부분 광명시 하안동에 몰려 있다.

주공1~6단지, 주공9~12단지가 이에 해당하는데 공급면적 49~72㎡를 전세를 동반해 매수할 경우 5천만~1억원 정도의 투자금액이 든다.

광명시 하안동 소형아파트의 2007년 매매변동률은 16.12%, 2008년 매매변동률은 23.96%를 기록하며 가파른 상승세를 보였다.

그러나 2009년에는 글로벌 금융위기 여파와 더불어 하안동 두산위브트레지움, 철산동 철산래미안자이, 소하지구 휴먼시아 등 광명시 입주물량이 대폭 늘어나면서 매매변동률 -4.54%를 기록했다.

3월 들어 광명 일대 새아파트들의 입주가 마무리되면서 매매가 하락은 멈춘 상태로 2010년 3월 12일 현재 매매변동률은 -1.05%를 나타내고 있다.

최근 3년간 매매변동률은 35.34%이다.

청주시 분평동 일대는 시세상승력이 그다지 높은 지역은 아니다.

지난 3년간 평균 연 시세상승률은 0.4%에 불과한 지역이다. 전세가 역시 높은 상승률은 아니지만 시세 상승률보다는 높은 수치를 보이고 있다. 전세가상승률은 3년간 연 평균 1.8%로 시세상승률 보다

하지만 청주산업단지에 산업시설이 밀집돼 있어 전세수요가 많다. 따라서 매매가대비 전세가가 매우 높아 적은 금액으로 아파트매입이 가능하다.

현재 청주시 분평동 75㎡ 아파트 시세는 9천5백만원 전후이며 전세는 8천만~8천5백만원으로 형성돼 있어 1천~2천만원 매우 소액으로 투자가 가능하며, 2천만원만 있으면 월세로 전환해 임대수익도 가능하다.

풍부한 배후수요가 있다

광명시는 지리적으로 서울과 매우 가깝다. 사실상 동일생활권을 이루고 있다고 해도 무방할 정도이다. 이는 광명시가 경기도 지역번호인 ‘031’이 아니라 서울 지역번호인 ‘02’를 쓰고 있는 것과 버스, 택시 등 대부분의 교통수단이 서울과 통합되어 있는 것을 봐도 알 수 있다.

강남까지의 거리는 14~16km 정도로 1기신도시인 평촌․분당과 비슷한 수준이다. 출퇴근 시 지하철을 이용해 40분이면 닿을 수 있다.

서울과 가깝다는 것은 그만큼 풍부한 배후수요가 존재한다는 것을 의미한다. 가깝게는 광명시에 위치한 기아자동차 공장수요에서부터 구로․가산디지털단지, 도심, 강남에 이르기까지 직장인들이 몰려 있는 지역은 모두 커버가 가능하다.

그렇기 때문에 매매가격이 저렴한 광명시 하안동 소형아파트의 경우 늘 수요가 많은 편이다.

기본적으로 수요에 한계가 있는 지방과는 다르다고 할 수 있다. 지방은 공급이 조금만 늘어도 집값 하락의 우려가 있지만 입지여건이 뛰어난 광명시는 그렇지 않다.

다양한 개발호재가 있다

광명시는 다양한 개발호재를 갖고 있는 것이 장점이다.

개발호재를 구체적으로 살펴보면 ‘KTX 광명역세권 개발사업’이 있다. KTX 광명역사 주변 약 3㎢에 국제교류지구, 첨단문화산업단지가 조성되며 지난 2007년 2월 대지조성공사에 착공, 올해 12월 준공 예정이다.

교통 개선 호재도 많다. 우선 2013년까지 서울 강남지역 동서(東西)구간의 교통난 해소를 위해 개발 중인 강남순환고속도로는 기존 남부순환로의 정체를 해결하며 강남까지의 이동시간을 절반 가량으로 줄일 수 있을 것으로 예상된다.

수도권 서남부 지역과 KTX 광명역을 연결하는 신안산선도 추진된다. 신안산선은 2013년 착공, 2017년 완공을 목표로 사업을 추진할 계획이다.

또 시행사와 은행간 금융약정 체결이 지연되면서 사업이 보류된 ‘광명경전철’도 사업이 재개되기만 하면 광명시 하안동 집값에 직접적인 영향을 미칠 것으로 예상된다.

작년 12월 재정비촉진계획 결정고시를 받은 광명 재정비촉진지구 개발도 호재로 작용할 것으로 기대된다.

재개발․재건축 정비사업이 진행되면 필연적으로 이주수요가 발생하기 마련인데 본인의 거주지에서 가까운 곳에 머물려고 하는 이주수요의 특성상 하안동 소형아파트의 집값이 요동칠 가능성이 높다는 판단이다. 

반면 지방은 마땅한 개발호재가 생기기 어렵고, 아파트가 노후됨에 따라 임대수익률도 감소할 가능성도 있다.

충분한 가격경쟁력이 있다

광명시 하안동과 전세가격이 동일한 수준을 유지하고 있는 도봉구 창동과의 가격을 비교하면 가격경쟁력도 충분한 것을 알 수 있다.

하안동 49㎡의 경우 현재 매매평균이 1억2천만~1억4천만원인 반면 도봉구 창동 49㎡의 경우 1억5천만~1억7천만원이다.

또 하안동 62㎡ 매매평균가격이 1억6천만~1억7천만원인데 반해 도봉구 창동 62㎡는 1억8천~2억원의 가격이 형성돼 있어 2천만~3천만원가량 더 저렴한 셈이다.

앞서 언급한 대로 광명시는 배후수요, 개발호재, 가격경쟁력을 모두 갖추고 있는 매력적인 소액투자처이다.

이로 인해 꾸준한 가격상승을 기대할 수 있는 만큼 당장의 임대수익보다는 장기적인 관점에서 광명시 소형아파트를 투자처로 선택하는 것이 좋다고 판단된다.

임대수익 연 수익률 10% 이상 나와

청주시 분평동에 위치한 75㎡ 시세는 9천5백만원이다. 청주 분평동은 지방으로 DTI규제를 따로 받지 않는다. 따라서 시세의 60%까지 대출이 가능하다.

즉 9천5백만원 집을 매입했을 때 5천7백만원까지 대출이 가능하다. 전세는 8천만~8천5백만원까지 형성돼 있다.

따라서 월세 보증금 2천만원으로 하면 2천만원 자금만 있으면 매입이 가능하다. 전세가를 감안할 때 월세 보증금 2천만원이면 월 임대료 50만원을 받을 수 있다.

따라서 대출이자(금리 6%) 등을 감안하더라도 연 2백70만원의 임대소득을 얻을 수 있다. 즉 연 13.5%의 임대수익을 얻을 수 있다.

즉 취등록세 및 중개수수료 등 기타비용을 감안하더라도 연 10% 이상의 수익은 기대할 수 있을 것으로 보인다. 예금금리가 4~5%인 점을 감안할 때 매우 높은 수준이다.

하지만 수도권의 경우 소액이라 하더라도 1억원 전후의 자금이 필요하며 침체된 경기로 시세상승력이 크지 않은 만큼 기회비용을 따져봤을 때 현재로선 수도권 시세차익을 위한 투자는 가치가 없어 보인다.

풍부한 배후수요와 계속 증가하는 인구

청주시는 배후에 청주산업단지를 보유하고 있다. 청주산업단지에는 하이닉스를 비롯해 LG전자, LG화학, LG생활과학 등 대기업공장이 밀집돼 있다. 그만큼 안정적인 수요층을 확보해 있다.

여기에 대기업 공장이 밀집돼 있어서인지 청주시는 다른 지방과 달리 전체인구가 연일 증가한다. 2001년 59만명이던 인구가 매년 증가하다가 2010년 드디어 65만명을 돌파했다.

하지만 공급물량은 그리 많지 않다.  2009년에는 분양물량이 전혀 없었으며 분양이 있다 하더라도 최소 100㎡이상 물량이 주를 이루는 등 소형아파트 공급은 앞으로도 크게 증가하기 어려울 것으로 보인다.

따라서 수요는 꾸준히 늘어나는데 반해 공급이 이를 못 따르고 있는 만큼 현재의 전세가가 큰 폭으로 하락될 가능성은 매우 낮아 보인다. 즉 안정적인 임대수익을 기대할 수 있을 것으로 보인다.

덤으로 시세차익도 기대할 수 있지 않을까?

임대수익만으로 연 10%이상 수익률을 보장 받을 수 만 있다면 시세차익이 없이도 투자할 수 있는 곳이다. 하지만 청주의 경우 향후 시세차익도 일부 기대할 수 있을 것으로 보인다.

세종시 개발에 따른 일부 수혜가 예상되기 때문이다. 물론 세종시 개발에 대한 직접적인 수혜는 기대하기 어렵지만 세종시 개발이 시작되면 연기군 중심으로 각종 개발은 물론이고 인구유입이 시작될 것이고 이에 따른 반시이익으로 일정부분 청주일대의 동반상승을 기대할 수 있을 것으로 보인다.

또한 위에서 잠깐 언급했지만 최근 지방 분양시장이 크게 위축되면서 분양물량이 급격히 줄어들고 있다. 청주 마찬가지로 지금까지 공급된 물량이 많지 않을 뿐만 아니라 올해도 분양되는 물량은 그리 많지가 않다.

이에 반해 인구수는 꾸준히 늘어나고 있는 점을 감안할 때 시세상승여력은 충분히 갖추고 있는 것으로 판단된다.

여기에 전세가 비율이 80~90% 정도 차지한다는 것 또한 시세를 끌어올릴 수 있는 요인이 될 수 있다.