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[스크랩] *알기 쉬운 실무 -재개발* |부동산노트

2006-02-24 18:02

http://blog.drapt.com/oktokim/391140771776229 주소복사

출처 : 뉴타운과 재개발의 모든것

원문 : http://blog.drapt.com/asiaboss

 

*알기 쉬운 실무 -재개발*



재개발의 종류는 크게 불량주택재개발, 도심재개발, 공장재개발 등 3개로 분류할 수 있습니다. 가장 전형적인 것은 불량노후주택재개발입니다


재개발은 사업입니다 지역주민, 건설업체. 서울특별시, 각자의 사업이라고 볼 수 있습니다.지역주민은 사업지구내 불량주택(무허가포함)을 새로운 신축주택으로 개량하는 사업이고, 건설회사는 재개발사업지구의 시공을 함으로써 발생되는 공사비에 대한 이익을 추구하고, 국가(서울특별시)는 사업지구 내에 국공유지(시유지)를 매각하여 수입(세수)을 창출합니다.


1. 재개발 진행과정


1)어느 지역에 (예: 행당0지구) 재개발을 합니다. 시작부터 재개발 과정이 끝나는 시점(아파트입주)까지 소요되는 기간은 10년 정도 입니다.(현행)


2)서울시 에서는 그 지역의 무허가 주택 소유자(주민)들에게 아파트를 입주할 수 있는 권리를 줍니다. 그러나 그냥은 안주고 그동안 점유하고 있던 서울시 땅을 불하(매입)받으라고 합니다.


3)주민들은 그 토지가를 일시불로 납부할 능력이 없습니다.. 그래서 서울시에서는 20년 연부로 땅을 주민들에게 매각합니다.(이자는 연5%로 연체료는15%)


4)주민(조합원)들은 1년에1회(이자포함)약정된 일자에 토지대금을 납부합니다.


2. 많이 사용하는 재개발용어


점유지 : 재개발사업구역내에 점유하고 있던 서울시 토지


비점유지 : 점유하지 않은 도로, 동산 등,


비례율 : 재산평가를 한 금전에 대한 백분율(예: ,재산평가5000만원의 비례율110%=5500만원)


청산금(징수금) : 조합원 분양가에 미달되는 조합에 납부할 금전


교부금 : 조합원 분양가보다 높게 재산평가 되어 돌려받을 돈. 이 경우 교부금에 대해 양도소득세 부과함


원조합원 : 사업시행인가일 기준 이전 조합원


승계조합원 : 사업시행인가일 이후 조합원

*조합원은 시유지점유조합원과 사유지 조합원 2종류로 분류 합니다.


토지불하대금 : 조합원입장에서 서울시에 납부할 토지대금


매각대금 : 서울시에서 수납할 토지대금


균등 배분금 : 비점유지 매입에 대한 조합원이 균등해서 납부할 토지대금


이주비(유이자, 무이자) : 재개발사업기간(아파트건축기간)중 이사하여 거주할 집의 전세금. 재산평가와 조합원에 따라 이주비는 현저히 차이가 날 수 있음. (시공사에서 주는 대여금임)


3. 재산평가 (감정평가사무소2곳을 지정 평균 감정가격으로 평가)

*조합원번호는 점유면적 순, 재산평가가 높은 순 ,등 조합사정에 따라 달리 적용 함


사례1)

1번 조합원(시유지)의 서울시토지점유 10평 건물 10평  

2번 조합원(시유지) 토지 20평, 건물 20평  

3번 조합원(사유지)   토지40평  건물 50평


감정평가사무소 감정가격-시유지토지가격;500만원/평, 건물보상가격 50만원/평,사유지 토지감정가격 600만원/평  #비례율 105% , 32평아파트 분양가격 2억4000만원일 경우

1번 조합원의 평가된재산은 토지-5000만,건물500만=5500만원x비례율=5750만원

2번 조합원  토지-1억, 건물 1000만=1억1000만원x비례율=1억1550만원

3번 조합원  토지-2억4천만원, 건물2500=2억6500만원x비례율=2억7825만원


*청산금 및 교부금발생

1번 조합원 청산금(조합원분양가-평가금액);1억8250만원

2번 조합원 청산금;1억2450만원

3번 조합원 교부금;3825만원


4. 사례1)의 재산평가 하기 전 투자자 ‘갑’과 ‘을’

재개발투자자 ‘갑’은 1번 조합원 지분매입, ‘을’은 2번 조합원 지분을 매입한 경우(매입가 각각2억) 실제32평을 분양받는데 투입 되는 비용은

갑 : 매입가2억 청산금1억8250만원 서울시토지불하대금 5000만원=4억3250만원

을 : 매매가2억 청산금1억2450만원 서울시토지불하대금  1억원  =4억2450만원


*실제투자금액의 차이는 비례율과 건물보상비에서 차이 난 금액임

갑과 을은 서울시토지대금은 매년1회 서울시에 납부하고 청산금은 동호수 추첨 후에

조합에 납부할 대금임.


1. 동,호수 추첨전의 행당0지구의 32평형 매매가가 4억5000만원일 경우

추첨 후 로열층과 비로열층의 매매가격은 현저한 가격 차이를 보일 수 있음.

예) 로열층가격 4억7000만원, 비로열층가격 4억2000만원으로 새로운 가격이 형성 됨.

‘을’은 로열층에 ‘갑’ 은 비로열층의 동호수 배정을 받았을 경우 같은 금액을 주고 매입한

재개발분양권이지만“을”은 갑 보다 5000만원의 이익을 봄.


*재개발사업지구내의 분양권을 매입하는 초보자는 동호수 추첨 후에 매입하는 것이

원하는 동호수를 안전하게 매입할 수 있을 것입니다.


5. 명의변경절차


사업시행인가일이전의 조합원지분을 승계 받으면(매입) 토지불하대금 승계(잔여 금액기준)됨.


사업시행인가일이후 조합원 지분 매입 시 매도인(전 조합원)명의로 서울시로부터 토지이전 등기 후 매수인(승계조합원지위를 승계 받는 자)명의로 토지이전등기 후 해당 조합에서 소유자명의변경가능(토지 등기과표는 명의변경해당연도의 토지개별공시지가임. 단, 원 조합원은 최초 토지불하대금임)


*토지취득세신고 : 소유자명의변경일로부터 30일 이내 관할구청 세무과에 자진신고납부

**재개발조합원은 일반분양과 달리 언제든지 명의변경(조합원지위승계)됨


6. 새로 건축된 아파트의 세금


아파트분양가에서 토지대금을 제외한 각 조합원의 청산금이 과표가 됨


취득세 : 청산금의 2%,등록세 0.96%(소유권보존등기 교육세포함)

단, 원 조합원인 경우 85제곱미터(전용면적)이하는 취득세감면

취득세는 조합원잔금(청산금잔금)납부일로부터30일이내관할구청세무관신고

*감면대상자는 신고의무 없지만 구청에서는 원할한 업무수행을 위하여 신고 권장함


7. 입주 후 등기절차


임시사용승인서교부(가사용승인서)->입주->입주후(준공검사필)->소유권보존등기

각 조합의 사정에 따라 입주일로 부터 보존 등기 시 까지 1년(보통)소요됨

민원 발생 시는 수년 동안 등기 못하는 경우가 있음

1)소유권보존등기전이라도 재산권행사 문제없음

2) 미등기상태라도 주택 적용 받음.

3)등기전이라도 1가구1주택 3년 보유(서울수도권광역시2년 거주 요건)시 양도세비과세


*이글을 읽는 순간부터 여러분들은 더 이상 재개발 초보자가 아닙니다.

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[스크랩] 10년후를 내다 본 장기투자-뉴욕,캘리포니아 |부동산노트

2006-02-14 09:23

http://blog.drapt.com/oktokim/391139876580939 주소복사

출처 : 노태호님의 富로그

원문 : http://blog.drapt.com/livena

 
8.31대책의 시행으로 이제 부동산 투자는 단기에 큰 이득을 얻기가 이전보다 어려워 졌다.
그래서 이제는 적어도 5년 내지 10년후를 내다보고 주택마련 및 재산 늘리기 계획을 세워 나가야겠다.
 
이런 관점에서 어떤 지역을 선택하느냐 하는 것이 성공과 실패의 관건이 될 것 같다.
향후 어떤 지역이 가장 선호하는 지역이 될 것인가.또 현재의 가격과 비교해서 가장 가격상승력이 높은 지역이 될 것인가.
 
서울을 기준으로 할때 강남을 정점으로 하는 남부지역,,서북부 지역,북부지역,동북부지역 등으로 나눠보고 전망을 해 보기로 한다.
 
결론부터 먼저 말한다면 남부지역이 대한민국 최고 지역의 위치를 더욱 공고히 할 것이며,가격 상승력(발전성)이 가장 높은 지역은 서북부지역이 될 것으로 예상된다.범강남권이 뉴욕이라면 서북부지역은 캘리포니아인 셈이다.
 
1,남부지역
 
강남대체지 등이 거론되고 있으나 강남은 이미 대체할 수 없는 한국지배세력의 중심이 돼 버렸다.
좋거나 싫거나의 가치판단을 떠나서 부인할 수 없는 현실이다. 큰 돈을 움직이는 사람들의 터전이기 때문에 이를 옮긴다는 것은 왕조시대때 천도하는 것만큼 어렵다.
그래서 강남을 중심으로 하는 남부지역은 외연이 더욱 확대되면서 고급화 되고 당연히 주택가격도 최고의 가격을 유지할 수 밖에 없다.
이미 동탄까지 외연이 확대됐으며 성복 동백에다 판교에 이어  이의신도시 흥덕지구까지 개발되고 천안은 물론 행정신도시까지 모습을 드러내는 10년후에는 이 지역의 아성은 최고도로 높아지게 될 것이다.
전국에 개발계획이 없는 곳이 없지만 나중에 결과적으로 보면 이 지역이 최대의 수혜지역이 될 것임에 틀림없다.
해프닝씩 발언으로 치부되고 말았지만 몇달 전에 정부관계자가 강남에서 30분거리에  300만평규모의 신도시를 개발할 것이라고 말한 사실을 유념해 둘 필요가 있다.
현정부도 현 단계에서는 강남의 재건축 이나 강남에서 가까운 곳에 강남급의 신도시개발을 허용하지는 못하지만 그 가능성을 열어 두고 있는 것이다.어찌 보면 그 것은 시간싸움에 불과한 필연인지도 모른다.
 
그렇기 때문에 남부지역의 중심지로서의 집적도는 더욱 높아지고 일등지로서 가격상승의 선두에 위치할 수 밖에 없다.그래서 남부지역은 현재 가장 높은 가격을 형성하고 있음에도 불구하고 10년후에도 마찬가지 일수 밖에 없다.중심지의 사람이 되고 싶고 주택가격의 안정적인 상승도 기대한다면 침체기를 이용하여 남부지역에서 자신에게 적당한 주택을 찾아볼 일이다.리스크는 거의 없고 기대수익은 상당히 높은 지역이기 때문이다.
 
모 전문가는 이제 강남의 시대는 가고 강남권역과 다른 지역과의 격차가 축소 될 것이라고 전망하고 있지만,앞으로 수년동안 그러한 현상이 지속되더라도 그 이상 장기로 바라본다면 역시 원점으로 되돌아 갈 것이라는 것이 필자의 전망이다.
마치 동경도심이 일시 공동화 되었다가 교외로 나갔던 사람들이 다시 되돌아 와 본 모습을 찾듯이.
 
비유가 적절치 않은 것 같지만 강남 인근에 대규모 고급주거단지가 확충되고 이에따라 범 남부권이 우리나라 최고 주거지로서의 위상을 더욱 확고히 하는 것은 의심할 여지가 없는 미래로 예상된다.다만 여기에서는 대형아파트의 가치가 고급 빌라나 전원주택형 단지에 선호도가 밀리는 등 주택 트렌드의 변화는 논외로 한다. 
 
2,서북부지역
 
행정신도시를 포함하여 남부권개발이 내국인 용이라면 서북부권은 대외로 열린 외국인을 위한 개발지역이다.대북과도 연계된다.그래서 투자규모나 스케일이 더 커야하고 발전가능성도 더 높다.그래야 하는데 실제 정부나 개발주체들이 격에 맞는 관심과 투자를 하는지는 조금 의심의 여지가 있다.그럼에도 불구하고 10년후를 내다본다면 가장 큰 변모가 기대되는 지역이다.
 
김포와 강화,송도,청라 영종도 등을 포함한 인천지역등은 아직 개발이 덜 된 지역이어서 이미 성숙단계에서 비약하고 있는 남부지역보다는 개발기대폭이 훨씬 클 것으로 보이기 때문이다.
 
송도나 영종도 개발에 대한 외자유치의 부진 등을 놓고 이들 지역의 발전 가능성에 대해서 의문을 갖는 이도 적지 않아 보인다.
그러나 우리나라의 지역 또는 산업단지 개발의 전례로 볼때 현재의 진척상황은 그리 나빠 보이진 않는다.
이들 지역의 거창한 개발계획이 정부나 지방자치단체의 전시용 행정에 따른 것이 아니고 국가적 필요에 의한 사업이라면 여러가지 문제들은 시간이 해결해 줄 것으로 예상되기 때문이다.
 
국토제4차 개발계획에 따르더라도 이들 지역은 2020년까지 지속적인 투자가 이루어 질 곳이다.
따라서 시간이 다소 걸리더라도 새로운 신천지를 개척하려는 사람은 서북부지역에서 보금자리를 찾아볼 일이다.
 
3.북부,동북부지역
 
대북관계는 5년안에 큰 변화가 올 수 도 있다.얼마전에 미국에서 5년내 김정일 제거 시나리오가 나온 것을 유심히 본 적이 있다.6자회담과 관련하여 북한을 압박하려는 전술적 발언이기도 한 것 같지만 흘려 들을 만큼 경솔한 의견도 아닌 것 같다.
대북관계가 개선되면 접경지역이 뜨겠지만 파주,일산등 북부지역이나 양주등 동북부지역은 순위상으로 3,4위에 두고 싶다.남북한 교류 협력 기반조성은 정부의 중요한 관심사항이지만 주거지로서의 이 곳의 투자가치는 남부와 서북부지역에 미치지 못한다.
북한과의 교류확대는 개성을 중심으로 이루어 질 것이므로 파주,일산을 포함하여 서쪽으로 무게가 실린다.
 
4.결정을 위하여
 
10년후를 내다보는 것은 지적 재미를 충족 시키기 위함만도 아니요.점쟁이가 되기 위해서는 더욱 아니다.오늘 결정하기 위해서이다.오늘의 결정이 미래를 좌우하기 때문이다.어쩌면 일반서민에게는 주택결정이 자산형성에 가장 중요한 결정이 된다.재산형성에서 급여나 수입 다음으로 중요한 사안이다.지금까지 그랬지만 10년후에도 그럴 가능성이 높다.
 
<묻고 답하기>코너에 가 보면 여전히 답답한 질문을 하는 사람도 많다.미래를 알아 맟주려고 하면 머리가 복잡해 진다.전문가라는 사람들도 올해 판교영향으로 성복과 분당 집값이 그리 오를 것을 상상도 못했는데 지식도 경험도 부족한 보통사람이 미래가격까지 예상하고 집을 선택하려 할까.
어렵다고 생각되면 기본에 따르는 것이 리스크를 피하고 안정적인 수익을 기대할 수 있는 최선의 방법이다.미래에도 왠만큼 확실하다고  생각되는 것은 <기득권층이 더욱 공고화 될 것>, <국가의 발전전략이 집중되는 곳이 내일의 땅>이라는 점이다..

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[스크랩] 환율쇼크와 부동산시장의 함수?(차학봉 기자의 글) |부동산노트

2006-02-14 09:22

http://blog.drapt.com/oktokim/391139876545958 주소복사

출처 : 새로운 부동산 정보를 찾아서

원문 : http://blog.drapt.com/hkong56

원화가치가 급속도로 오르면서 수출업계에 비상이 걸렸다. 수출뿐만 아니라 증시로도 파급될 것이라는 우려가 나오고 있다. 그렇다면 부동산에는 어떤 영향을 줄까.

환율과 부동산의 상관관계를 극단적으로 보여준 게 80년대 말 일본이었다. 일본은 80년대 막대한 무역흑자를 내면서 미국과 이른바 무역마찰을 벌였다. 그 해결책으로 나온 게 프라자 합의이다. 미국 등이 일본의 무역흑자를 줄이기 위해 엔화 강세와 저금리 정책을 요구한 것이다. 1985년 9월의 프라자 합의후 엔화 값이 무려 70%에 가까운 상승을 보였다.

기업뿐만 아니라 정부도 비상이 걸렸다. 자칫 수출부진에 의해 불황으로 진입하는 것 아닌가하는 공포감이 휩쓸었다. 정부가 대책으로 들고 나온 게 저금리에 의한 경기부양과 내수 확대정책이었다.

두 정책은 불황방지가 아니라 오히려 경기를 과열시켰다. 저금리로 인한 부동 자금 증가와 함께 내수확대를 위한 국토개발계획이 쏟아지면서 토지가격이 급등했다. 당시 만들어진 법 중에 리조트법이라는 게 있다. 국토의 균형있는 발전을 꾀하면서 외국인들에게 토끼집에 산다는 조롱을 받던 국민들에게 여유있는 레저생활을 제공해준다는 명분이었다.

토지가격이 급등하면서 기업들은 토지를 담보로 거액을 융자받아 땅을 사는 악순환이 지속됐다. 엔화강세를 기반으로 일본 기업들은 미국에 까지 가서 부동산 투기를 감행했다. 엠파이어스테이트 빌딩 등 미국의 상징적인 부동산까지 마구 사들였다. 80년대 말, 90년대초 일본은 정말 세계 경제의 절대 강자였다. 미국은 저무는 태양이었다. 자존심 상한 미국에서는 ‘일본 때리기’열풍이 불었다. 당시 일본 자동차를 불태우는 성난 미국인들의 사진을 당시 신문에서 본 기억이 있다.

산이 깊으면 골이 깊은 법이다. 부동산 신화는 신화일 뿐이다. 다락같이 올랐던 일본의 부동산 가격은 결국 15년째 침체의 길에서 벗어나지 못하고 있다. 물론 일본 부동산의 침체를 모두 환율 때문은 아니다. 하지만 당시 환율 쇼크는 장기적으로 일본 부동산 시장의 장기하락을 산업 구조적으로 예고하는 전주곡이었다.

당시 환율 쇼크로 일본의 수출기업들은 경쟁력이 급락했다. 생각해보라. 환율 때문에 어느 날 갑자기 흑자가 적자로 전락한다면 그 기업이 어떻게 견딜 수 있겠는가. 일본의 기업들은 ‘환율쇼크’를 계기로 제조업의 해외이전을 본격화한다. 미국으로, 중국으로, 말레이시아로, 베트남으로 공장을 옮겨가기 시작했다. (물론 저임금 등의 요인도 있었지만 수출기업의 해외이전을 본격적으로 추진한 가장 중요한 계기 중에 하나가 환율 쇼크였다고 평가하는 일본 전문가들이 상당수이다.)

제조업체의 해외이전은 부동산 가격의 구조적 하락으로 이어지는 단초를 제공했다. 제조업의 해외이전에 따라 공장 이적지 등이 등장, 가용면적이 늘어난 것이다. 상당수 지방 경제의 원동력이었던 제조업체의 해외이전은 해당 지역의 경제를 침체시켜 땅값 하락의 단초를 제공했다. 제조업체 이전에 따라 급격한 일자리 감소는 전반적인 부동산 수요기반을 좁혔다.

물론 일본의 사례는 아주 극단적이다. 그렇다면 우리는?

원화가치의 상승세가 상당기간 지속돼 수출부진으로 이어진다면 정부는 불황을 걱정할 수 밖에 없을 것이다. 만일 환율방어에 실패한다면 정부가 구사할 수 정책은 내수 부양 정책이다. 내수 부양정책은 금리 인하와 부동산 규제완화 정도 일 것이다. 부동산과의 전쟁을 진행 중인 정부 입장에서는 참 곤혹스러울 수 밖에 없다. 금리인하는 부동산으로 돈을 몰아주는 정책이라는 비난을 받을 것이다. 부동산 규제완화는 정부 입장으로서는 너무나 자존심 상하는 정책이다. 때문에 정부는 수도권 부동산 규제완화는 하지 않더라도 지방에 대해서는 균형발전이라는 명분으로 사실상 투기를 조장, 내수 경기를 부양하는 묘책을 찾을 가능성이 있다.

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