수도권발전구상도

 

 

 

 

최근도로계획이 모두나온 지도 한장을 첨부합니다. 특별한것은 우측하단 서울특별시 글씨중에 '서'자 왼쪽에 '강남순환고속도로(신설)'이라고 쓰여있는것 보이시죠? 그도로가 제2자유로와 연결된다는것을 오늘 처음 알았네요 강남과 연결되나 보네요!? 하여간 호재가 여기저기 만발이네요..................

 

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우리단지가 어디에 있는지 한번 찿아보십시오! 우리 햇빛21단지가 지리적으로 얼마나 친환경적인지를 잘 보여주는 사진이라 하겠습니다. 거의 모든방향으로 열린 개방된조망, 남북으로 펼쳐진 녹지공간(가라산,대롱산?).....!!! (한가지 아쉽다면 저기 대롱산산책로가 빨리 공원화되야지만 지도상에 녹색으로 바뀔수있는데) 이정도면 화정보다 시세가 뒤쳐질 이유가 없습니다. 이런사진 잘만만지면 홍보용으로 써먹을수 있을텐데..... 근디 이런사진들만 봐도 재미있는데 왜 가입들 않하시는거죠? 공짜로 재미있는사진 보여주는데 말입니다.

 

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아파트 신규 매수시 선택의 기로에 서게 된다.

오늘은 이 지역

내일은 저 지역

그리고

오늘은 이 사이트

내일은 저 사이트

판단을 하고 또 한다

이사람에게 물어보고, 저사람에게 물어보고 답은 여기는 이렇게 저기는 저렇게 , 답도 틀리고 미래 전망도 틀리다

그럴때마다 마음이 혹할수 있는 곳은 주변 지역보다 싼 지역 싼 아파트 싼 평수 그리고 무조건 오른다는 말들..

매수자 입장에서야 가격이 싸고 저평가 되어있는데다가 무조건  오른다고 하니 좋을 수밖에 없다

그러나 , 생각해 보라

매도자가 바보가 아닌 이상 가격이 싸고 저평가 되어 있고 무조건 오르는 아파트를 왜 팔겠는가?

매수자와 매도자 입장 바꿔 놓고 생각해보면 진실의 답은 보인다

매수자가 생각하기에 여기는 저평가 지역이다, 틀림없이 오른다.

저 높이 오른 아파트 가격은 거품이고 오르지 않은 이 아파트는 거품이 없어 아직도 싸니 살만하다

과연 그럴까?

오르고 있는 아파트가 오르고

오르지 않는 아파트는 오르지 않는게 현실이다

그리고 싼 아파트가 갑자기 비싼 아파트가 될수 없고 시대적 추세에 어긋난 평수가 갑자기 인기 평수가 될수 없다

아파트 가격을 보고 함부러 저평가 운운 하지 않았으면 한다

어떤 아파트 단지이고 어떤 택지개발 구역이든 그들의 시세 형성은 인터넷과 언론에서 떠드는 일부 전문가, 기자의 입김으로 결정된 것이 아니다

수백명, 수천명 ,택지개발 지구 같은 경우는 수만명의 매수자 와 매도자가 서로 자신의 이익을 지키기 위하여 매도자는 가격을 높게 팔고 싶어하고 매수자는 더 싸게 사기 위하여

싸우고 논쟁하는 심리 싸움끝에 결정된 가격으로 시세가 형성되는것이다

시장의 논리는 딴 논리와 틀려서 가격의 선도주자는 있을망정 시장의 불특정 다수 참여자를 무시할 만큼 강한 개인이나 주체는 있을 수 없다.

지금까지 수백 수천 수만의 매도와 매수가 치열한 싸움 끝에서 결정난 가격을 일개 개인이 함부러 저평가로 말한다는 것은 무리가 있다고 생각한다.

아파트 가격을 결정짓는 여러 가지 요소 (규모.학군,구조,교통,편의시설,브랜드,조망권,커뮤니티,이웃시세,정책등)에서 큰 변화가 없다면 현재의 모든 아파트 가격은 정상 가격임을 알아야 한다.

단지 가격이 싸다는 이유로 시세가 저평가 되었다고 생각하면 오산이다

담합가격이 아닌 이상 현재 시장에 나와 있는 시세 그대로를 받아 들일수 있는 마음이 필요하다

정부의 버블론과 마찬가지로 시장에 대하여 발언 수위가 높은 사람일수록 버블과 저평가를 이야기 하기 전에 가격은 가격에 물어보는 것이 가장 현명하다는 것을 생각하여야 한다.

따라서, 매수자들은 저평가 아파트를 찾기 이전에 아파트 가격을 결정짓는 여러 요인 중 새롭게 형성되는 요인 (교통,편의시설,조망권,이웃시세,정책등)을 분석하여서 상승여력이 높은 아파트를 찾아 매수할때 높은 시세차익이 보장되는 것이다

태양이 생각할때  매수자들이 저평가로 착각하기 쉬운 일반적인 아파트의 유형을 정리해보았다

A지역에는 아파트가 2,000세대 밀집해 있어 겉보기에는 살기 좋아 보인다.

인근에 유명한 택지개발지구도 있고, 그러나 A지역의 입주민들에는 말 못하는 고민이 있다.

그것은 단지에서 도보로 통학 가능한 초등학교 와 중학교가  없다는 것이다.

자녀들의 교육을 으뜸으로 치는 대한민국에서 자녀들이 학교를 갈 때마다 버스통학을  한다면 그것은 아파트 가격형성에 결정적인 감점요인이 되는 것이다.

 

B아파트는 신도시 옆에 위치하고 있다

신도시의 모든 생활 편의시설도 이용하고 학교도 인근에 위치하고 있어 살기에는 너무 편한 아파트다. 그러나 B 아파트의 시세는 신도시와 비교해보면 너무 가격차이가 많이 나고 있다.

그 이유를 살펴보면 B 아파트의 주요 매수세력은 신도시에 아파트를 구입하러 왔다가 자금이 모자라는 사람들이 주요 매수계층인데 이들의 눈에는  B 아파트가 보이지 않는 다는 점이다

외지에서 신도시에 진입하여 도로를 따라 이동하여 보면 신도시와 경계에 있는 자연녹지 언덕이 B 아파트를 신도시에서 보이지 않게 하기 때문이다

더우기 B 아파트 앞에 있는 도로는 신도시에서 서울로 가는 방향이 아니라

외곽으로 빠져나가는 도로이기에 그 나마 나올수 있는 신도시내 거주하는 매수세력마져 B 아파트를 무시해버리고 만다

시야에서 보이지 않는 B 아파트의 가격은 당연히 쌀수 밖에 없는 것이다.

 

최근 불어닥친 주상복합 바람에도 C 아파트의 시세는 꼼짝을 하지 않았다

주변의 모든 아파트가 다 올라도 C아파트의 가격은 요지부동으로 움직이지를 않는다

그 나마 분양당시 보다 조금 오른 시세는

인근지역 아파트 가격이 폭등하여 매물이 품귀현상을 빚을 때 실수요 매수자들이 울며 겨자먹기 식으로 매수 하였기에 가격의 상승이 미약하나마 있었던 것이다

매수자들이 C아파트를 꺼려하는 이유는 생활의 쾌적성이 없기 때문이다

아파트 인근에 위치한 먹자골목 내의 수많은 상가들로 인하여 주변이 어지러운 데다가 아파트 단지와 접한 도로가 상습정체 구간으로 소음과 분진이 많이 발생하고 있기 때문이다.

 

D 아파트는 낮에 집을 보러 가면 크게 트집 잡을것이 없이 좋아 보이는 아파트다

그러나 , 이 아파트에는 결정적 단점이 있으니 밤만 되면 유흥가의 화려한 네온싸인 불빛이 방안에 까지 들어온다는 점이다

술 마시고 놀기에는 유흥가 가까이 있으면 좋겠지만, 가정집에서 매일 나이트 클럽 간판이나 모텔 간판을 본다는 것은  참기 어려운 유혹(?)이 아닐수 없다.

 

E 지역에 있는 아파트들은 도로를 타고 이동할때 보면 유명 브랜드에 대규모 세대수로 언뜻 보아서 매우 호감이 가는 아파트다

그러나, 이 아파트를 매수자가 찾아가보면 황당한 경험을 하게 된다. 분명 도로 건너편에 있는 아파트 단지인데 진입로가 안보인다는 점이다

물어 물어 찾아 보니 단지가 보이는 핵심도로에서 해당 아파트를 진입하려면 조그마한 도로를 타고 꾸불꾸불 돌아서 진입하게 된다. 매수자의 마음을 결정적으로 돌아서게 하는 요인이다

주 도로에서 진입로가 복잡한  아파트와  급경사인 아파트들은 시세형성시 주변 단지보다 가격이 쌀수 밖에 없다.

 

F 택지지구 아파트들은 새롭게 개발된 지구로서 아파트도 모두 새 아파트이고 건설회사도 유명 브랜드에다 지구내에 생활편의시설도 모두 갖춰져 있어 살기가 편한 지역이다. 지구내에서는 무엇하나도 트집 잡을것이 없다

그러나, F 지구 아파트들이 주변 지역보다 시세가 싸게 형성된 이유는 출퇴근 도로때문이다

F 지구는 서울의 위성도시에 위치한 지구로 대부분의 주민들이 서울로 출퇴근을 하는데 출퇴근 시간만 되면  상습 정체 도로때문에 출퇴근 시간이 엄청 길어진다. 이사왔던 사람들이 얼마 안가 다시 이사가는 경우가 빈번하게 발생되는 곳이 F 지구다

이러한  F 지구를 매수자가 눈치를 못 채는 이유는 대부분의 매수자들은 주말이나 평일 낮에만 아파트를 보고  매수 결정을 하기 때문이다

위의 사례들은 단편적인 사례들로 태양이 일하여 왔던 중개현장에서 보면 개별 아파트단지 마다 각각의 특유한 말 못하는 사연들은 많이 있는데 그 전부를 매수자가 알 수 있는 경우는 드물다

따라서,주변시세보다 저평가를 운운하기 이전에 시세가 나와 있으면

그 시세 그대로를 인정하고 매수하는 것이 좋다.

위의 사례처럼 결정적인 약점이 있는 아파트 단지는 성수기와 바람불때는 거래할수 있지만,

비수기 와 침체기에는 아예 몇 달동안 거래가 안되는 경우가 많아 1가구 1주택을 강조하는 현 정부하에선 환금성이 떨어지는 이들 아파트는 고질병이 될수 밖에 없다

아파트 가격 저평가을 이야기 하기전에 현재의 가격을 시장 참여자들 모두는 인정하여야만 한다

가격의 결정은 어느 한사람의 생각만으로는 결정되어지는 것이 아니기 때문이다

열심히 발품팔고 생각하여 아파트 가격 저평가를 결정지을때는

상기 아파트 가격 결정 요소중  급변할수 있는  요소가 있는가를 먼저 찾아 봐야 한다

그런 다음에 급변 요소가 없는 지역의 아파트 가격은 모두 정상가격임을 생각하자

저평가된 아파트를 찾는 사람은 주식의 급등주를 찾는 사람처럼 위험한 게임을 하고 있다는 생각을 잊지 말았으면 한다.

부동산과 주식등 모든 재테크 영역에서 대박의 논리는 쪽박의 논리와 같음을 절대 잊어서는 안된다.