12.7 부동산대책, 효과는 있다?

당초 지난달 24일 나올 예정이었던 부동산활성화 대책이 드디어 7일 발표되었다.

박원순 서울시장 당선 이후 서울, 수도권 부동산시장의 침체가 더욱 깊어지면서 올해 들어 여섯 번째 대책이 나왔는데 단기간에 효과를 보기에는 좀 부족해 보이지만 그래도 투자심리 회복에는 어느 정도 긍정적인 효과를 기대할 수 있다.

이번 12.7 대책에서 가장 눈에 띄는 것이 다주택자에게 적용해온 양도세 중과 제도 완전폐지이다.

2004년 도입이 된 다주택자 양도세 중과제도는 2009년부터 적용이 한시적으로 유예가 되었고 2012년 내년말에 유예기간이 끝나기로 되어있었는데 이번 12.7 대책으로 완전히 사라지게 되었다.

이렇게 되면 2주택 양도세율 50%, 3주택이상 양도세율 60%에서 항상 일반세율 6-35% 적용이 된다.

하지만 다주택자 양도세 중과 완전폐지가 당장 큰 효과를 보기는 어렵다.

왜냐면 이미 지금도 중과세 적용되지 않고 있고 내년 말까지 한시적으로 유예가 되긴 했지만, 다시 중과제도가 부활하리라 생각한 사람들은 많지 않았기 때문에 어차피 폐지되어야 할 제도가 이제 폐지가 된 것이고 새삼스럽고 당장 도움이 되는 대책은 아니다.

다만, 마음 한구석에 찜찜하게 남아있던 못을 완전히 뺀 것이기에 투자심리 회복에 영향을 주는 심리적인 효과는 기대할 수 있다.

그 다음 관심을 끄는 대책이 강남3구 투기과열지구 폐지이다.

투기과열지구에서 풀리면 분양권 전매제한, 재건축 조합원 지위양도, 청약자격 제한 등의 규제가 완화가 되는데 사실 이 대책도 큰 효과를 보기는 어렵다.

강남 외 서울이나 수도권 다른 지역들은 투기과열지구가 아님에도 지금 강남3구보다 더 큰 어려움을 겪고 있고, 강남3구는 투기과열지구로 묶여 있어도 부동산시장이 좋을 때는 먼저 더 많이 상승을 했기 때문이다.

하지만 강남3구 투기과열지구 해제는 강남3구한테는 분명 도움이 되는 대책이고, 강남은 서울, 수도권 부동산시장의 대표성을 지니고 있고, 강남이 움직여주어야만 다른 지역도 따라 움직여주면서 선행주자를 따라가는 심리적인 영향을 주기 때문에 강남을 비롯한 수도권 부동산시장의 투자심리 회복에는 분명 긍정적인 영향을 줄 것이다.

그 외 국민주택기금의 생애최초 주택구입자금 대출을 내년까지 연장하고 대출금리도 0.5%P 낮추기로 했고 대출자격요건을 완화해 지원대상도 확대할 예정이고, 토지거래허가구역도 추가해제가 될 예정이다.

또한 최저가 대상 공사 내년부터 100억으로 확대하는 방안은 2014년까지 유예가 될 예정이고, 민자사업을 활성화하고, 프라이머리-부채담보부증권(P-CBO)보증을 확대해 신용이 약한 건설사의 자금조달을 도우며 PF(공모형 프로젝트 파이낸싱)의 활성화를 위하여 토지대금 납부 조건을 완화해주는 방안도 포함이 되었다.

현재 부동산시장은 글로벌 경제위기와 침체된 국내 경기로 투자심리가 극도로 위축이 되어있는 상황에서 부동산은 투자해도 돈이 안 된다는 부정적인 심리가 팽배해있는 상황이기 때문에 지금은 투자심리를 조금이라도 완화해주는 효과적인 부동산 대책이 필요한데 양도세 중과세 폐지, 강남투기과열지구 해제는 분명 투자심리 회복에 긍정적인 영향을 주기 때문에 얼어붙은 부동산 시장에 부족하지만 조금씩 온기를 불어넣는 계기는 될 것으로 기대된다.

다만, 직접적인 규제효과 보다는 투자심리를 위축시키는 DTI(총부채상환비율), 재건축시장의 수익성 개선을 위한 초과이익환수 등 재건축 규제완화, 1기 신도시를 위한 리모델링 대책, 건설회사가 요구하는 분양가상한제 폐지가 이번 12.7 대책에서 빠진 점은 아쉬움으로 남는다.

너무 많이 얼어붙은 부동산시장의 거래를 정상화시키기에는 다소 아쉬움이 남고, 다른 대책도 너무 뜸 들이지 말고 준비를 해야 하겠지만, 그래도 양도세 중과세 완전폐지, 강남투기과열지구 해제는 당장 거래량을 늘리지는 못할지라도 투자심리 회복에는 긍정적인 영향을 줄 것으로 기대가 된다.

감사합니다.

김인만 부동산연구소 http://cafe.naver.com/atou1

광교신도시 지원센터 http://cafe.naver.com/gmgwanggyo

  -부동산은 다수결이 아니다-

  연말이 가까워오면 각 경제연구소나 전문가들은 나름대로 내년도 부동산시장에 대한 전망을 내놓는다. 연구소나 경제단체들 중 2곳 정도와, 전문가 중 3-4명을 제외하고는 모두 부정적 전망을 내놓을 것이다. 시장 자체가 뜨거워짐을 느낄 수 없기 때문이다.

  대부분의 전문가들이 부동산에 대한 전망을 부정적으로 보고 있기 때문인지, 긍정적으로 보고 있는 필자에게 그 이유를 말해달라는 질문이 늘어가고 있다. 다정도 병일까? 요즘은 팔려고 해도 팔리지 않는다. 사겠다는 사람은 눈을 씻고 봐도 찾을 수 없다. 그런 와중에 유별나게 한 사람만이 긍정적이라고 하니 그 이유가 몹시 궁금할 것이다.

  어차피 팔리지도 않을 것, 그 이유라도 알게 되면 스스로 위안을 받고자 함이 아닐는지? 백번 이해하고도 남는다. 어느 시장 당선된 후부터 강남 재건축도 추풍낙엽이다. 유럽에서 곡소리는 오늘도 끊임없이 들려온다. 이런 상황에서 앞으로의 부동산시장을 긍정적으로 바라보는 사람은 뭐가 잘못돼도 한참 잘못 되었다고 생각되리라.

  확률은 반반이지만 매번 틀리는 쪽을 짚에 되면 열 번 다 맞추지 못할 수도 있다. 1997년 외환위기, 2008년 금융위기, 2011년 재정위기를 미리 예측하는 사람 있었던가? 노무현 정부 당시 부동산 억제책으로 도배를 할 때 버블쎄븐지역이 오를 것이라 감을 잡은 사람이 있었던가? 그때도 부동산은 영원히 끝났다고 했었으나 그와 반대였다.

  -얼음위에 서있는 자동차는 헛바퀴만 돈다.-

  주택을 팔아야 할 유주택자들은 이제 한계점에 와있음이 눈에 들어온다. 거래가 있을 것이다, 값이 오를 것이다. 라는 생각은 아예 접은 듯하다. 기다리다 지쳤다는 표현이 정확할 것 같다. 전문가들도 이제나 저제나 하다가 여러 번 속고 나니 자신이 없어진 모양이다. 틀리는 일도 한두 번이지 자꾸 틀리게 되면 면목이 없을 것이기에,

  2007년부터 침체된 부동산시장은 이제 만 4년을 넘었다. 새해가 되면 5년째 접어든다. 얼음판에 서있는 자동차는 시동을 걸어도 제자리에서 헛바퀴만 돌거나 뒤로 가는 일이 되풀이 된다. 지금의 부동산시장을 그에 비유하면 어떨까? 결코 무리는 아닐 것이다.

  차가 움직이려면 얼음이 녹아야 한다. 해가 떠야 얼음이 녹을 텐데 유럽이나 미국, 일본 등 이웃에서 계속 물을 뿌려대는 바람에 얼음은 더 꽁꽁 얼어붙었다. 국내사정은 어떤가? 총부채상환비율(DTI) 적용, 분양가 상한제, 보금자리주택, 가계부채억제, 정치 불안 등 온갖 에어콘 다 틀어 놓고 있으니 얼음이 녹을 리 만무하다. 그래서 부동산시장은 멈춰 섰거나 뒤로 가는 것이다.

  부동산은 지나온 과거사를 무시할 수 없다. 현재나 미래가 꼭 과거사의 영향을 받는다고 볼 수는 없지만 넘어져본 사람은 다시 그 길에서 넘어지지 않는다. 길을 가다보면 다소의 시차는 언제나 존재하는 게 세상일이다. 옛날에도 지금처럼 부동산시장이 지역에 따라 희비가 엇갈리고, 같은 지역 내에서도 규모에 따라 대저소고(大低小高)를 이룬다면 회복진입기에 들어섰음을 기억하시라.

  -유동성과 인플레 면밀히 살펴라-

  금년의 부동산시장을 놓고 표어를 짓는다면 “지방은 잔칫집, 수도권은 초상집”이라고 하면 어떨까? 수도권도 “소형은 얼씨구, 중대형은 아이고~”라고 해둠이 편할 것 같다. 유주택자들의 고생도 말로 할 수 없겠지만, 무주택자들의 고생도 헤아릴 수 없었던 한 해가 아니던가.

  필자를 찾아 상담 온 일산의 어느 분으로부터 ‘부동산이라면 이가 갈린다’는 말을 들었다. 오죽 고생이 심했으면 그런 말을 하겠는가? 그러나 출산 때 산모가 진통을 하게 되면 다시는 부부관계가 없을 것 같지만, 그 다음부터 부부관계 끊어진 사람 있던가? 부동산이란 바로 그런 것임을 잊지 마시라.

  2011.11. 현재 우리나라의 엥겔계수가 22.8%라고 한다. 서민들은 먹고 살기에도 힘이 들고, 대출받은 부동산 때문에도 힘이 드는 세상이다. 하지만 그 어려울 때의 일들을 웃으며 이야기 할 때가 반드시 오게 된다. 오게 될 이유는 많다. 그러나 가장 중요한 것은,

1) 유동성과

2) 인플레다.

  내년은 경제성장률을 끌어올리기 위해

1) 내수경기를 부양할 것이다.

2) 예산도 앞당겨 사용해야 하고,

3) 민간시장에 자금을 조기에 공급할 것이다.

내수부양과 인플레는 갑돌이와 갑순이라는 사실을 모르는 사람이 없을 것이다. 매수를 희망하거든 기둥뿌리를 뽑아서라도 얼른 기둥을 세우는 게 옳다고 본다.

-조심해야 할 부동산과 곧 움직일 부동산-

  설사 부동산시장이 지금대로 있다 해도 1-2년 후 어느 날 살펴보노라면 값은 이동해 있을 것이다. 달팽이는 제자리에 있는 것 같기도 하고, 뒤로 가는 것 같기도 하지만 한참 있다 다시 보면 저만치 멀리 가 있음을 보게 된다.

  그러나 꼭 이 말은 해두고 싶다. 앞으로의 부동산시장은 옛날의 부동산시장과는 다르게 나타난다. 단기시세차익 중심에서 임대수익이나 거주위주로 빨리 재편되고 있다는 사실을 알아야 한다. 빨리 팔아야 할 곳, 사서는 안 될 곳이 정해져 있다.

  그런 곳이 어디일까? 2006년도에 너무 많이 올라 아직까지 거품이 끼어있는 곳, 현재 남아있는 고가 미분양아파트는 ‘요 주의 대상’ 부동산일 것이다. 거북이는 등에 짊어진 가방을 내려놔도 더 빨리 가지 않는다. 사자는 머리를 묶어도 더 빨리 뛰거나, 높이 뛸 수 없음이다.

  그렇다면 어떤 부동산부터 움직이게 될까?

1) 그 지역에서 그런대로 입지가 좋은 부동산

2) 가격에서 경쟁력이 있는 부동산

3) 품질이 우수한 부동산

4) 10억 이하의 중대형이상

5) 전셋값이 높은 부동산일 것이다.

  이 정부는 그동안 건설회사를 살려왔고 그 바람에 서민들은 골병이 들었다. 서민들 입술에 ‘5년 양도세 비과세’라는 꿀을 발라주었으나 입주를 못해 쪽박을 차게 되었다. 살던 집은 2-3억이 내리고 분양받은 아파트는 그대로 있으니 어찌 입주를 할 수 있겠는가? 가는 곳마다 입주분쟁이고, 법원마다 재판진행 중이다. 

  결국 건설회사를 살리다 보니 중도금 대출이 늘었고, 입주 때는 잔금대출로 전환되어 가계부채가 늘었다. 기존주택의 담보대출은 오히려 많이 줄었음에도 생계대출과 310만의 50대 이상 자영업자가 주택을 담보로 한 기업대출이 늘어 900조의 가계대출이 된 것이다.

  그러나 두고 보시라. 이유야 어쨌든 내년에는 부동산시장이 바뀔 것이다. 보이는 것만 보면 내년에도 틀림없이 부동산시장은 곡소리가 나게 돼있다. 하지만 보이지 않는 것 까지 보게 되면 노래 소리가 나게 돼있다는 것이다. 대출 낀 주택도 노래를 부를 수 있을까? 정부가 노래방 문을 열어 줄 것이다.

수원대학교 사회교육원 교수(부동산, 법률), 수원 세인종합법률사무소 국장

윤정웅 내 집 마련 아카데미 매니저. http://cafe.daum.net/2624796

011-262-4796. 031-213-4796, yoon3668@yahoo.co.kr

  -2013년까지 전세난 연중행사-

  겨울방학이 한 달 남짓 남았는데 벌써부터 전세수요의 움직임이 감지되고 있다. 겨울철 학군 수요와 재계약 수요는 물론이고, 재건축과 재개발 이주수요도 움직이고 있기 때문이다. 이제 매년 11월이 되면 김장과 전세준비는 연중행사가 돼버렸고, 서민들은 얼어붙은 손을 호호 불어야 할 판이다.

  전세난 해소한답시고 이 골목 저 골목에 도시형 생활주택을 짓고 있지만 그건 1-2인 가구가 미혼일 때 잠시 머무르는 정류장에 불과한 것이어서 3인 가구 이상 서민들에게는 200미리일 뿐이다. 전세난에 허덕이는 서민들은 240미리 이상의 신발을 신어야 하기 때문에  불필요 하다는 뜻이다.

  앞으로 주택을 사놔도 이익이 없을 것이라는 심리가 팽배해지자 계속 전세로 눌러 살기를 원하고 있다. 집값 안 오른다는 말을 누가 했는지는 몰라도 지금은 스스로도 그렇게 생각하고 있음이 문제다. 그러나 정말 오르지 않을 것인지는 두고 봐야 알 일이다.

  부동산 매매시장이 지금처럼 오래 끌려가는 일도 전무후무한 일이고, 전세금이 2년 동안 계속 상승하는 일도 찾아 볼 수 없는 일이지만 세상이 그렇게 돌아가고 있음을 어찌하겠는가. 한 때 쏟아졌던 폭탄물량으로 인해 대형들은 6만 가구가 미분양으로 남아있지만 산직이 집에 거문고일 뿐이다.

  -전세수요는 새로 입주하는 단지를 찾아야-

  2011.11.부터 2012.1.까지 3개월 동안 전국의 입주물량은 약 5만 가구다. 이 중 수도권은 약 3만 1000가구, 서울은 6,800가구, 지방은 1만 8000가구쯤 된다. 수도권은 지난 해 같은 시기에 비해 약 7,700가구가 부족하다. 서울도 예년에 비해 약 2,000가구가 부족하다.

  2008년부터 2010년까지 매년 입주물량은 약 29만 가구였다. 그런데 2011년은 이게 20만 가구로 줄었음이 문제다. 여기에 고덕시영 한라, 시영 현대 등 여러 곳의 재건축이 움직이고 있고, 대치동 청실 1,2차가 이주 작업이 한창이기에 전세금이 내리기를 바라는 일은 요원하다 하겠다.

  2012.2.월은 어떨까? 재계약 물량이 많은 달이 되므로 다시 가격 상승의 여력이 있다고 봐야 한다. 재계약 시기에는 이사하기 귀찮아서 돈을 올려 주고라도 살던 곳에서 다시 살기를 원하므로 값이 오르게 돼있고, 그 여파는 인근 주택으로 미치게 될 것이다.

  부동산 불경기 때도 30세(평균 26.4세)미만 가구의 부동산투자 비율은 늘어났다고 한다. 아무래도 주식이나 펀드에서 빠져 나오는 돈이 값싼 부동산을 찾아 투자를 해 뒀음이리라. 그러나 일반 서민들에게는 가계부채가 늘어났고, 특히 전셋값 상승으로 인한 부채가 큰 비중을 차지하고 있으니 이 또한 사회적 문제가 되지 않겠는가.

  -요즘 세상살이 너무 어렵다-

  우리나라 자영업자는 약 570만 명인데 100원을 벌어 그 중 21원을 빚 갚는데 쓴다고 한다. 이건 순수 운영에 필요한 돈이고, 사업자금 대출이 되건, 부동산 대출이 되건 대출이 있으면 100원을 벌어 120원을 쓸 수도 있다. 전국 시, 군, 구 중 경기 화성이 제조업 공장이 많지만 서해안 쪽에는 매일 같이 공장이 문을 닫고 있다. 한마디로 운영이 안 되고 살기가 어렵다는 것이다.

  2011년 말 근로자 중 비정규직이 600만 명이라는데 이 수치는 나이롱 수치가 되어 믿을 수 없다. 대부분의 통계가 다 그렇지만 특히 고용에 따른 수치는 항시 좋은 쪽으로만 발표가 되기 때문에 믿을 수 없다는 것이다. 청년 일자리가 없음이 가장 큰 문제가 아닐는지?

  유럽 재정위기가 그리스에서 이탈리아로 넘어가면서 우리나라도 경제활동이 위축되고, 고물가가 지속되고 있으며 민간소비가 위축되어 허리를 펴기가 어려운 실정이다. 2008년부터 산 넘어 산이라는 표현이 무리는 아닐 것이다.

  현재 우리나라는 가계부채 증가, 집값 하락, 외국인 투자자금 이탈 등 여러 문제가 복합적으로 작용하면서 성장의 끈을 조이고 있다고 봐야 한다. 여의도에서는 싸울지라도 국민들은 슬기롭게 위기를 대처해야 한다. 아무리 어려워도 이 또한 지나가리라.

  가슴이 피투성이가 됐을지라도 상처는 아물기 마련이다. 곧 그 상처에 연고를 발라주며 붕대를 감아줄 날이 올 것이다. 부동산은 움직이지 않을 때 몸무게가 늘어나는 법이다. 어서 부동산도 거래가 되고, 전세수급도 원활해지기를 바랄 뿐이다.

수원대학교 사회교육원 교수(부동산학. 법률학). 수원 세인종합법률사무소 국장

윤정웅 내 집 마련 아카데미 http://cafe.daum.net/2624796

011-262-4796. 031-213-4796