대출이자와 상환방식 비교

거래가뭄 속 `집 잘파는 것도 기술

                             주공·SH公에 매입 의뢰…때론 손절매 필요

주식 투자에선 언제 어떤 종목을 사느냐보다 보유 종목을 언제 파느냐가 성패를 가름한다. 극심한 거래 가뭄 속에 집 팔기가 만만찮은 요즘,부동산 시장에서도 되새겨야 할 부분이다.

특히 9·1 세제 개편안 발표로 관련 개정 법령이 공포될 내년 이후 매물이 쏟아지면 그때 가서 집을 사겠다는 대기 수요가 늘면서 집 팔기가 더욱 어려워지고 있다.

 새로 집을 사서 이사가야 하는 사람들,투자용 주택을 빨리 현금화해야 할 사람들에겐 '잘 파는 기술'이 무엇보다 중요하다.

자산관리공사 공매·부동산 포털 활용 '유용'

◆공공기관을 활용하라
서울 일원동에 사는 김씨(45)는 3년 전 송파구 거여·마천뉴타운 인근 대지 122㎡의 다가구주택을 5억6200만원에 샀다.

 5가구의 전세(2억5000만원)를 끼고 자신이 살고 있는 집을 담보로 은행대출(2억원)을 융통했다. 뉴타운 후광효과를 기대했지만 당시 워낙 많이 오른 가격에 사는 바람에 시세차익을 얻긴 힘들었다.

 좀더 버텨볼까 하다가 갈수록 나빠지는 경기 때문에 자신이 생기지 않았다. 문제는 집을 내놓아도 팔리지 않았다.

 이리저리 알아보다 주택공사가 다세대·연립주택을 매입해 저소득층에 임대하는 사업을 벌인다는 정보를 얻게 됐다.

 한 달 전 매입공고에 신청,최근 5억6000만원에 주공에 팔 수 있었다. 꼬박꼬박 물어온 금융이자가 아까웠지만 그래도 큰 손해보지 않고 빨리 집을 팔 수 있었다며 가슴을 쓸어내렸다.

주공의 주택매입·임대 사업에도 조건은 있다. 김씨의 경우처럼 가구별로 매입할 경우 전용면적이 60㎡ 이하라야 한다. 감정평가액을 기준으로 매입가를 결정하기 때문에 아무래도 시세보다는 싸게 팔아야 한다.

주공은 현재 19일까지 서울，경기도 의정부시，남양주시，구리시，고양시에서 주택 매입 신청을 받고 있다. 서울시의 SH공사도 비슷한 주택 매입·임대 사업을 실시하고 있다.

이런 저런 이유로 1가구 2주택자가 된 사람은 1년 안에 종전 주택을 팔아야 양도소득세 중과를 피할 수 있다.

요즘처럼 매매가 뚝 끊긴 상황에서는 부동산 시장에서 1년 유예기간은 결코 길지 않다. 기한이 다가올 수록 다급해질 수밖에 없다. 이런 사람들은 자산관리공사의 공매제도를 고려해볼 만하다.

 종전 주택 매각을 자산관리 공사에 의뢰하면 1년이 지나 집이 팔리더라도 양도세 중과에 해당되지 않는다.

 단,유찰될 경우 2회차부터 매각금액 대비 5% 인하된 가격으로 재공매되기 때문에 조금 손해볼 수 있다는 점은 염두에 둬야 한다. 또 매각금액의 1%를 수수료로 내야 한다.

◆포털,PB고객도 활용하라
부동산포털업체를 활용하는 것도 한 방법이다. 예를 들어 부동산뱅크는 '매치 메이킹 플래너(Match Making Planner)'란 제도를 실시하고 있다.

이 포털의 회원이 매도를 의뢰하면 그 물건의 성격과 입지 등을 고려해 거래를 가장 잘 성사시켜 줄 만한 부동산 중개사를 소개시켜 준다.

그냥 매물을 웹사이트에 등록하면 관심있는 사람이 지나가다 보고 연락하는 식의 직거래에서 한 발 더 나아간 고객서비스다.

다급한 상황에선 융통성도 중요한 자질이 된다. 만약 자신이 은행이나 증권사,보험사가 특별히 관리하는 프라이빗뱅킹(PB) 고객이라면 이들 금융회사의 프라이빗뱅커에게 매달릴 필요도 있다.

여유자금을 가진 PB고객 가운데 혹시 매수의사가 있는 사람이 없는지 알아봐달라고 '압력'을 넣는 것도 한 방법이다.

◆집 잘파는 팁 5가지
우선,부동산에도 손절매가 필요하다는 점을 명심해야 한다.

투자원금이 아까워 '이 가격엔 절대 못 팔아' 했다간 집값이 계속 떨어져 결국 자신만 큰 손해를 볼 수 있다.

따라서 자신이 정한 가격을 고집하기보다 경기상황을 살펴 손절매 가격 이하로 떨어질 것 같으면 미련없이 파는 게 오히려 득이 될 수 있다.

둘째,집을 깨끗하게 수리한 뒤 매물로 내놓으면 아무래도 수요자들 눈에 띄게 마련이다.

개보수를 위해 들인 비용을 충분히 뽑을 수 있다고 부동산 중개업자들은 말한다. 세입자가 비어있는 상태로 만들 필요도 있다.

셋째,집의 겉모양만 예쁘게 할 게 아니라 물건의 권리관계도 깨끗이 만들자.세제완화안 때문에 매물이 쑥 들어가고는 있지만 아직 시장은 수요자 우위 시장(Buyer's Market)임을 부인할 수 없다.

 근저당이나 가압류 등 하자가 있는 '지저분한 '집은 팔기가 어렵다. 사소한 하자도 없애고 서류상으로 깨끗하게 집을 리스트럭처링해보자.

반대의 경우도 있다. 네 번째 팁은 대출을 낀 상태로 매물로 내놓는 것이다.

기존 대출을 상환하기보다 그동안의 거래관계를 바탕으로 대출조건을 유리하게 만든 다음,이를 승계하려는 매수자를 찾는 방법이다.

 2~3년 전 금리가 낮았을 때 대출조건이라면 이런 물건을 일부러 찾는 사람이 있을 수 있다.

다섯째,중개업자와 협상하자.중개업자 입장에서는 똑같은 물건이라도 이익이 많은 물건을 우선시하게 된다.

따라서 중개업자에게 '이 금액에만 팔아달라'며 최소 매도금액을 제시하고 그 이상으로 팔 경우 중개업자가 갖도록 하면 거래가 빨리 성사될 수 있다.

장규호 기자 danielc@hankyung.com

부동산 이렇게 팔아야 제값 받는다.