‘금깡통 분양권’ 시대의 씁쓸한 단면!

요즘 시장이 침체되다보니 "금깡통 분양권" 매입에 대해 문의해오시는분들이 많아졌는데, 결론적으로 말씀드리면 매입하시는것은 상당히 신중하셔야 합니다.

금깡통 분양권이란, 깡통분양권보다 한차원 진화된 분양권인데, 깡통분양권이 계약금만 포기하는것이라면 금깡통 분양권은 계약금만 포기해서는 매수자가 없으므로 계약금포기에 추가로 매수자에게 웃돈을 적게는 수백만원 많게는 수천만원까지 더 얹어주고 명의변경후 중도금대출을 매수자에게 떠넘기고 빠져나오기 위해 나오는 물량을 금깡통 분양권이라고 합니다.

대부분 고양시와 파주 용인일대등 고분양가로 무대뽀식 및 밀어내기식 분양을 했던 지역들에서 금깡통분양권이 나오고 있는 것으로 파악되고 있습니다.

그런데 최근에 급전이 필요한 사람들이 금깡통 분양권을 매수하고 중도금대출이나 잔금은 나몰라라 배째라 할 요량으로 급전을 위해 금깡통 분양권에 관심을 갖지만 이런 경우 은행이나 시행사에서 명의변경을 해주지 않습니다. 따라서 급전을 매도자에게 받을수 없는것이지요.

물론 올초까지만 하더라도 은행이나 시행사등에서 뭣모르고 명의변경을 해준경우가 많은데 이들 매수자들이 중도금이자와 잔금을 배째라식으로 내지 않고 신불자가 되어도 아무런 문제가 없다거나 가압류할 재산이나 직장도 없는 사람들이라는것을 알고 정신을 바짝 차리게 된것입니다.

이렇다보니 대부분 입주일이 지났거나 임박한 상황에서 고분양가로 분양했던 마이너스 프리미엄이 심한 금깡통 분양권들이 나오기에 명의변경을 담당하는 시행사나 은행이 절대로 부실채권을 떠안을 가능성이 높은 금깡통 분양권의 전매를 쉽게 해주지 않는것입니다.

대부분 잔금을 치르는조건으로 분양대금 할인이나 이자대납 및 현금보상을 해주므로 분양권 상태에서 집도 절도, 직장도 변변챦은 사람들이 매수자로 나서면 은행이 제동을 걸고 이에따라 시행사에서 명의변경이 불가능한것입니다.

미분양 통매매등 카페등에서 금깡통분양권이 나오지만 급전만 받아먹고 빠질 사람들이 구입할만한 물건은 이제는 없다고 보셔야 합니다. 따라서 금깡통 분양권에 집착하는것은 실익이 거의 없다고 보셔야 하며 잔금납입능력이 있는 분들이라도 구입하시면 큰 낭패를 볼가능성이 높아 접근 삼가시는게 현명합니다.

반대로 잘못된 투자로 인해 고분양가 금깡통 분양권을 보유하신분들이라면 잔금을 납입하는것이 더 큰 손실이 될수 있으므로 입주자연합회등과 협의하여 잔금 대폭할인이나 잔대금 연기 및 이자대납, 연체이자 탕감 및 최악의 경우 입주포기등도 고려해보시는등 다각적인 방법을 강구하셔야 하며 금깡통 분양권을 그대로 방치했다간 자칫 신불자는 물론 타 재산 가압류등 중대한 문제에 직면하게 될수 있음은 주지해야 합니다.

부동산 가치투자자들의 모임[부가모]

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부동산富테크연구소장(www.bootech.co.kr) 

소문난잔치 먹을 것 없다?

2차 보금자리 미분양 원인과 전망

옛부터 소문난 잔치 먹을 것 없다고 했고, 손꼽아 기다리던 영화보면 실망하고, 기대하고 나간 미팅의 결과는 항상 비참했는데
기대가 크면 실망도 큰 법이기 때문입니다.
보금자리 2차지구 특별공급이 끝나고 일반공급을 하고 있는데 청약결과를 보면 강남 vs 비강남으로 나뉘어 집니다.
강남권은 세곡2, 내곡은 상당히 높은 경쟁률을 기록하면서 역시 강남이다라는 평가를 받는 반면
반대로 수도권인 구리갈매, 남양주진건, 부천옥길, 시흥은계는 처참하게 미분양이 발생하고 있습니다.
사실 새삼스러운 내용은 아니고 필자가 바로 전에 썼던 칼럼을 보면 알 수 있듯이
강남권은 투자메리트 있고 그 외 비강남권 물량은 투자메리트 없다고 예측했는데 역시나 청약결과도 그렇습니다.

왜 그렇냐 원인을 살펴보면 결국에는 강남권을 제외한 나머지 지구는 투자가치가 낮다는 의미입니다.
수요자의 선택이 가장 냉정한 바로미터인데 수요자들이 거부를 했다는 것은 투자가치가 낮다는 반증이기도 합니다.
첫째 원인은 당초 예상보다 높게나온 추정분양가 입니다.
남양주 진건은 평당 890만원, 구리갈매는 평당990만원, 부천옥길은 890만원, 시흥은계는 820만원 정도 되었습니다.
이 분양가가 비싸냐고하면 결코 비싸지는 않습니다.
만약 이 입지에 민간건설사가 개발해서 민영물량으로 분양하면 이 가격에 분양하기는 어렵습니다.
아마 최소 평당 100만원이상은 나올 것입니다.
하지만 비싸다고 생각하는 것은 당초 예상은 이보다 평당 100만원정도 더 낮은 가격을 생각하고 있었는데 높게 나오니 모두 높다고 생각하는 것입니다.
한마디로 싸게 나온다는 기대감이 너무 컸기 때문에 어떻게든 시세보다 낮은 분양가임에도 낮지않게 받아들여지고 있습니다.

그리고 보금자리 특성상 정부에서 보금자리에 대한 너무 큰 환상을 심어준 것도 문제입니다.
홍보측면에서 강남권 주변시세대비 50-60% 수준이라는 점을 부곽시키면서 다른 물량도 50-60% 가 될것이라는 착각을 가지게 했는데
사실 강남권은 주변시세자체가 높기때문에 그린벨트 개발하면서 토지보상비가 줄어들어서 분양가를 싸게 할 수 있었지만
나머지 지구의 주변시세는 강남처럼 높지가 않고 어차피 기본 건축비 및 비용은 들어갈 수 밖에 없기때문에
다른지구에서는 주변시세의 절반정도 분양가는 처음부터 불가능한 것이고 잘해야 80-90%수준에서 할 수 밖에 없습니다.

그럼 단순하게 기대치만 높았던 것이 모든 원인이었을까요?
그렇지는 않습니다.
정부에서는 각 지구별 특성은 고려하지 않고 항상 그랬듯이 강남만 쳐다보다보니 5년 거주, 7-10년 전매제한의 규제가 동일하게 적용이 되었습니다.
인근시세의 70%를 넘지않으면 친절하게도 10년이 아닌 7년 전매제한이 된다고하지만 7년은 짧은 세월입니까?
보금자리가 아닌 공공분양 중소형은 과밀억제권 5년, 비과밀억제권 3년 적용되는데 말입니다.
더군다나 5년 거주는 이 무슨 해괴망칙한 규제입니까?
강남처럼 주변시세의 절반정도 된다면 참고 살 수 있습니다만 주변시세대비 80-90% 수준임에도 5년 실거주 하라면 너무 리스크가 큽니다.
살다보면 이사갈 일도 생기고 사람일은 어떤일이 벌어질 지 모르는 상황에서 일괄적으로 이런 규제를 적용한것은 대표적인 탁상행정의 결과입니다.
오히려 요즘같이 부동산시장이 얼어붙은 상황에서는 잘만 찾아보면 주변시세보다 많이 저렴한 전매제한도 없는 80-90%수준의 급매물 쉽게 찾을 수 있습니다.

5년 실거주, 7년 전매제한 감안하면 비강남권 지구는 저라도 신청하지 않을 것입니다.
그럼 앞으로 미분양이 발생하면서 최악의 경우 유령도시가 되지는 않을까 걱정하시는 분들도 있는데 그렇게까지는 되지 않으리라 생각합니다.
사랑으로 상처받은 사람은 사랑으로 치유를 해야하듯이 규제로 발생한 미분양은 규제로 해결할 수 있습니다.
어떻게든 주변시세보다 비싸지는 않고 새아파트임을 감안하면 경쟁력은 충분히 있으며
5년실거주, 7년 전매제한은 언제든지 변경가능한 정책이기에 결국에는 정부에서 강남과 비강남 차등적으로 규제를 적용할 것입니다.
비강남권은 최소 3년거주, 5년 전매제한정도만 되어도 현재보다는 조금 더 개선된 상황이 될 것입니다.
당첨되신 분들은 자금계획 잘 세워서 마무리 잘 하시면 되고
자금계획에 무리없고 실거주목적이며 이번에 하지 못하신 분들은 정책발표 보면서 3차 보금자리 기다려보시는 것이 좋습니다.
또한 더이상 보금자리에 대한 대박환상은 버리시고 집이 필요하신 분들은 오히려 부동산시장 침체를 역으로 이용하여 시세보다 많이 저렴한 급매물 잡아보시는 것도 좋습니다.
다만 감당하기 어렵거나 대출비중이 너무 높거나 조급증내서 제대로 알아보지 않고 급하게 매수하시는 것은 절대 반대입니다.

감사합니다.

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김인만 부동산연구소, 카페
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공포가 지배하는 세상에서 살아남는 법

요즘도 여름이 되면 단골메뉴로 나오는 전설의 고향이라는 드라마가 있는데
옛날 어렸을때 전설의 고향에서 구미호가 하면 형하고 이불 뒤집어 쓰고 눈만 빼고 보다가
구미호가 나오면 무서워서 눈을 감았던 기억이 납니다.
그러다가 어느 순간 구미호가 무서워지지 않았는데 왜 그랬을까 지금와서 생각해보면
구미호가 가상의 존재이며 드라마가 현실이 아니라는 것을 알면서부터가 아닐까 싶습니다.
이유를 알고 실체를 알면 전혀 무섭지 않지만 아무것도 모르고 막연한 두려움만 가진다면 공포에 떨 수 밖에 없는 것이 현실이며
공포영화를 보면서 무서움을 느끼지 않으려면 모두가 허구고 스텝과 카메라가 옆에서 촬영하고 있다고 생각하는 순간 공포를 느끼고 싶어도 느낄 수가 없을 것입니다.

현재 우리나라는 또 다시 공포가 지배하고 있습니다.
부동산폭락에 대한 우려가 천안함 침몰로 인한 전쟁공포가 가미되면서 부동산폭락 공포가 현실화 되고 있는 것입니다.
매수세는 발걸음이 끊기고, 매도자는 팔아야하는데 팔지못하니 발만 동동구르면서 안절부절 못하고
정치권은 지방선거에 모든 관심이 집중되어 있고, 정부는 북한문제때문에 정신을 못차리고 있습니다.

그럼 공포에 대한 원인과 이유를 하나씩 살펴보도록 합시다.
첫째, 인구감소에 따른 부동산 수요감소 입니다.
이 문제는 저도 여러번 언급을 했고 다른전문가분들도 언급을 했지만 인구감소가 하고 있지만
주택 구매력을 가진 30대 이후 인구가 감소해서 영향을 주려면 적어도 10년 후 이야기 입니다.

둘째, 은퇴세대 증가에 따른 주택매물 증가입니다.
가장 우려되는 문제이기도 하지만 은퇴를 한다고해도 먹고 살 집은 있어야하고
평균 은퇴연령 55세지만 평균수명은 80세에 가깝기때문에 결국 25년은 어떤 식으로든 살아야 합니다.
그렇다면 서울집팔고 지방가거나 평수를 줄이지 않을까 하는데 물론 그렇게 하는 것이 좋은 방법이긴 합니다만
서울, 수도권 거주자가 지방가는 것이 생각처럼 쉽지 않고, 자녀들이 명절, 주말에 찾아오기 때문에 식구가 준다고해서 무조건 평수를 줄이기도 어렵습니다.
그래도 우리나라에서 집하나는 마지막 재산이라고 생각하는데 집을 쉽게 팔수는 없습니다.

셋째, 주택공급 증가입니다.
보금자리 2차지구 사전예약이 마무리 되었는데 결과는 강남권을 제외하고는 참패입니다.
이유는 제가 이전 칼럼에도 적었지만 기대보다 높은 분양가와 지나치게 많은 규제입니다.
3차지구가 예정되어 있지만 현재처럼 하면 더 많은 미분양이 나올 것입니다.
문제는 공공물량을 억지로 쏟아내고 있지만 민간물량은 급격히 줄어들고 있고 계획대비 주택공급이 줄어드는데
이런 현상은 앞으로 더 심화될 것 같고 그 후유증은 몇년 후 현실화 될 수 있습니다.
실제로 2008년 하반기에서 2009년 상반기까지 금융위기 시 신규주택공급이 중단되다시피 되었는데 그 후유증은 2011년에 나올 것입니다.

넷째, 경제 입니다.
사실 경제문제가 가장 중요하며, 최근 침체가 더욱 깊어진 이유가 바로 회복하지 못하는 경제때문입니다.
그리고, 스페인, 영국이 위태위태하며 다른 EU회원국들도 덩달아 휘청대고 있습니다.
하지만 따지고 보면 새삼스러운 내용이 아니고 예상되었던 내용이며 터져야 할 문제입니다.
상처가 깊어지면 아프더라도 수술을 해야 하듯이 경제문제는 출혈이 있더라도 손을 대야합니다.
지금 당장은 힘들겠지만 이런 경제위기를 잘 넘긴다면 리스크는 줄어들 것입니다.
수출의존도가 높은 우리나라 경제도 EU나 미국, 중국에 영향을 받을 수 밖에 없고 당분간 어려움이 예상되지만
우리나라 자체적으로는 큰 문제는 없고 외적요인이 개선되면 빠른 탄력을 받을 수 있습니다.

다섯째, 금리인상입니다.
금리인상은 필요하며 해야합니다.
대출금리 오르는 것이 싫고 부동산에 악영향을 주지만 경제가 부동산만 있는 것은 아니며
금리인상 한다고해서 살아야할 부동산이 죽는 것은 아니며 정부도 충분히 감당할 수 있는 시기와 수준만큼 금리인상을 할 것이며
오히려 금리인상을 하면 막연한 불안감은 제거되는 효과도 있습니다.

여섯째, 북한과의 긴장관계입니다.
천안함사건이 글로벌 문제가 되어 이제는 우리나라 뿐만아니라 미국, 일본, 중국, 러시아의 공동문제가 되어버렸습니다.
누가 옳고 그르고를 이야기 하자는 것이 아니라 과연 그렇게까지 불안해할 일인가 입니다.
심각한 문제는 맞지만 모두 정치이해집단들 입니다.
우리나라는 지방선거가 끝나면 큰 이슈가 되지 않을 것이고,
북한은 중국이 도와주지 않는 한 어떻게 할 수가 없고, 북한지도층도 모두 정치집단인데 자기들 손해보는 짓 할리가 없지요
긴장조성으로 화폐개혁실패로 인한 내부불만을 잠재우면서 단속할 수 있어서 당분간 더 이용하겠지만
최종적으로는 자기들 밥그릇 내놓을 짓 하기 어렵습니다.
미국, 중국, 일본, 러시아 주변국들은 현재의 이런 균형상태가 유지되기 원하지 절대 균형이 깨지기를 원하지 않고
모두 자기들 나라 문제만 해도 머리가 아픈 상황이며 잘못되면 뒷감당하기도 어렵기때문에 이나라들이 원하지 않습니다.
적당한 긴장을 이용하여 무기는 팔고 입지는 강화하려고 하겠지요

이렇게 따지고보면 그렇게까지 불안해할 이유는 크게 없습니다.
미래는 아무도 알 수 없기에 무조건 언제까지 얼마 회복된다라고 할 수는 없지만
반대로 무조건 어디까지 폭락한다라고 할 수도 없습니다.
세상의 흐름은 단기적으로는 전체 모두가 움직이는 대세를 따라가지만
장기적으로는 현재 대세흐름의 반대로 흘러갈 수 있습니다.
15-20년전만 하더라도 학교선생님, 공무원, 공공기관 취직한다고하면 왜 그런데 가냐고 다 말렸고
9급 공무원은 고졸, 7급은 대졸이라고 했지만 지금은 9급 공무원 하늘의 별따기지요
5년전만 해도 중대형이 대세라고 했고 무조건 사야한다고 했지만 지금은 정반대 입니다.
IMF때 망한다고 막 집어던졌지만 불과 3-4년후 그분들은 땅을 치고 후회했습니다.
10년전만 해도 아들이 최고라고 했지만 지금은 딸이 최고가 되어버렸습니다.
세상은 그렇습니다.
아직도 막연한 공포때문에 떨고 있고 마구잡이로 던지시려고 하시나요?
분명 리스크 관리는 필요하고 절대 무리한 투자를 할 상황은 아니지만
그렇다고 지나치게 공포에 떨고 두려워할 필요 없습니다.
오히려 이런 공포를 역으로 이용하여 공포감에 내던지는 시세보다 많이 떨어진 아주 좋은조건의 급매물을 잡는 것도 좋은 방법이 아닐까 싶습니다.
물론 아무곳이나 무리한 대출을 통한 묻지마 투자는 절대 금물이며 냉정한 분석과 현실성있는 목표설정을 한 후 발품팔면서 찾아보시기 바랍니다.

감사합니다.

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과연 하반기회복 될것인가?

반갑습니다. 김인만 입니다.

지난 5일, 싱가포르를 방문한 이명박 대통령은 한국의 부동산 분야가 주춤했지만 하반기 회복할 것이라는 이야기가 이슈가 되고 있는데
국가를 대표하는 대통령의 한마디이고 부동산침체가 심각한 상황에서 나온 발언이기에 더욱 관심이 커지고 있는 상황입니다.
당시 싱가포르 샹그릴라호텔에서 싱가포르 경제인연합회 소속 기업인을 초대한 간담회에서
부동산 회복발언을 한 대통령은 규제완화의지를 밝히며 투자를 할 것이라고 했는데 이때 언급한 회복에 관한 의견이 일종의 인위적인 부양책 아니냐는 의혹을 받고 있는 것입니다.
하지만 정부에서는 인위적인 부양책이 없다고 밝혔고 투자유치를 호소하면서 나온 발언이라는 해명도 했습니다.

부동산시장이 회복을 할것인가, 못할 것인가는 결과론적인 이야기이며 아무도 알 수 없습니다.
단순히 정책만 가지고 모든 부동산시장을 좌지우지 할 수는 없습니다만 단기간에는 정책이 미치는 영향은 클 수 밖에 없습니다.
부양대책이 나올 수 있느냐고 하면 무책임한 이야기같지만 나올 수 도 있고 아닐 수도 있습니다.
왜냐면 정책은 정부가 만들지만 정부가 그렇게 만들 수 밖에 없도록 하는 것은 시장상황이기 때문입니다.
하반기에도 계속 부동산시장이 침체되고 경기회복의 발목을 잡는다면 부양정책이 나올 수 밖에 없습니다.
반대로 거래가 증가하고 부동산시장의 하락이 멈춘다면 시장에서 기대하는 만큼의 부양정책은 나오지 않을 것입니다.

그러면 왜 이런 발언이 나왔으며 부양대책 가능성은 얼마나 될지는 알아볼 필요가 있습니다.
지방선거가 여당참패로 끝나면서 그 원인에 대하여 말들이 많지만 일부에서는 부동산시장 침체에 원인을 돌리고 있습니다.
물론 틀린 이야기는 아닙니다.
야당을 찍은 이유야 다양한데 원래 야당을 좋아하는 분들이야 당연히 야당을 찍었겠고 4대강, 세종시, 거대여당견제 등 이유야 많지만
여당이나 야당 모두 찍을 수 있는 중도층에서 야당쪽으로 기운 가장 큰 이유는 대통령, 여당이 싫어서입니다.
그런데 왜 대통령도 여당도 싫어졌을까요?
4대강, 세종시는 당장 서민들한테 직접적인 영향을 주지않는 이슈들입니다.
해당지역 거주자들과 정치에 관심있고 야당지지자들이야 민감하지만 나머지 중도층들은 정치적 관심사보다는 자신의 삶의 질과 경제에 큰 관심을 보입니다.
그런데 지금 중산층들이 부동산으로 어려워하고 있습니다.
시세하락도 문제지만 거래가 안되는 것이 더 큰 문제입니다.
팔고 싶은 분들은 팔아야하는데 매수자가 없으니 가격조정도 의미없는 짓이고 이러지도 저러지도 못하는 상황이 결국 삶의 고달픔이 되고 불만이 되는 것입니다.
이러니 중도층이 여당을 찍어줄리가 없으며 정치적인 이슈는 보수30%, 진보30%가 아닌 나머지 40%의 관심대상이 아닙니다.
부동산의 침체는 전체적인 소비위축으로 연결이 되어 경기회복에도 발목을 잡기때문에 정부에서도 부동산시장을 예의주시 할 수 밖에 없습니다.
지방선거패배로 국정운영 차질이 예상되는데 대통령께서 남은 절반의 임기를 성공적으로 마칠려면 결국에는 보수, 진보의 마음이 아니라 중도층의 마음을 잡아야 합니다.
4대강, 세종시로 40%의 중도층 마음을 잡을 수는 없고 결국에는 경제입니다.
대통령을 당선시킨 이슈가 정치가 아닌 경제였듯이 남은 임기를 유지시켜 줄 이슈도 경제입니다.
체감되는 실물경기를 살리지 못하면 레임덕은 불가피하기에 MB정부의 남은 절반의 성패는 실물경기회복을 얼마나 빨리 하느냐에 달려 있습니다.
그럼 실물경기 회복을 하려면 어떻게 해야할까요?
해외 경제야 어떻게 할 수 없는 일이고, 금리는 해외경제불안으로 출구전략을 빨리할 필요는 없어졌고 경제상황보면서 할 것이고
경상수지흑자는 이유야 어떻든 지속적으로 흑자를 유지하고 있고 외환보유고도 나름대로 넉넉한 편이며
주식시장도 주춤하지만 형편없는 수준은 아닙니다.
2008년 하반기말 글로블경제위기상황에서 종합주가는 800가까이 내려앉았는데 지금은 1600수준은 유지하고 있습니다.
하지만 부동산시장은 2009년 여름 회복하다가 DTI규제부터 시작해서 내리막을 걸으면서 일부지역은 거의 2008년 경제위기 수준까지 내려갔습니다.
지금도 거래가 되지 않으니 시세자체가 의미없는 곳들도 많이 있습니다.

부동산을 통한 경기부양이 가장 빠르고 효과적인데 실물경기가 계속 회복되지 않는다면 대통령과 여당은 더이상 기다릴 시간이 없습니다.
사실 여당과 정부의 입장차이는 존재하지만 실물경기 회복을 통한 중산층의 지지를 끌어내지 못하면 남은 임기와 다음대선과 국회의원선거도 뻔합니다.
이런 의미에서 보면 하반기까지 실물경기회복이 가시적인 성과가 없으면 정책을 통한 인위적인 경기부양은 불가피해 보입니다.
인위적인 부양책 절대 없다고 하지만 언제는 있다고하고 했나요?
물론 대통령, 정부, 여당 모두 부동산폭등을 바라지는 않고 거래가 회복되고 어느정도만 움직여주기를 바라기에 터무니없는 규제완화를 하지는 않을 것입니다.
또한 실질소득이 증가하지 않는 상황에서 10년전대비 부동산가격은 많이 상승했기때문에 과거와 같이 몇배 상승이 되는 그런 상황은 와서도 안되겠지요
항상 적당하지 못하고 과도한 쏠림은 또다른 부작용을 낳을 수 밖에 없기때문입니다.
부동산가격을 움직이는 중요한 요소는 정책, 수요와 공급, 가격인데 정책은 시장상황에 따라 움직일 수 밖에 없고
수요와 공급은 2008년 하반기부터 2009년 상반기까지 분양물량 급감의 후유증이 서서히 나올 것이며 입주물량이 많은 파주, 용인지역은 입주물량이 소화는 되어야 겠지요
가격은 10년전보다는 많이 상승했지만 2006-2007년 비교하면 10%에서 많게는 40%이상 빠진곳도 있기때문에 물가상승률까지 비교하면 가격도 조정이 되었다고 볼 수 있습니다.

정리를 하면, 하반기 부동산이 회복을 할것인가는 정책의 영향 많이 받을 수 밖에 없고 정책은 시장상황의 영향 받을 수 밖에 없기에 이런상태가 지속되면 부양대책 나올 가능성 높습니다.
하지만 반대로 시장상황이 그렇게 나쁘지 않다면 굳이 인위적인 부양책 나올 필요도 없겠지요
항상 지나친 긍정과 지나친 부정은 또다른 화를 부르기에 너무 대통령 한마디에 일희일비 하지마시고 항상 시장상황 예의주시하면
매수를 생각하는 분들은 절대적인 매수자우위 시장을 이용하여 가격조건이 좋은 급매물 알아보시는 것이 좋고
매도를 생각하는 분들은 기다릴 수 있다면 조금 더 기다려보시는 것이 좋습니다.
다만 혹시라도 대통령이 회복한다고 했으니 감당하기 어려운 무리한 투자를 해야겠다고 생각하시는 분들은 신중하게 한번 더 고민해보시기 바랍니다.
일부 전문가들이 폭등이야기를 하는데 운이 좋아서 맞으면 용한 사람되는 것이고 아니면 그냥 없던일이며 그 책임은 투자자 본인몫입니다.
폭등은 폭락만큼이나 위험한 일이며 혹시라도 폭등이 되면 더 강력하고 무거운 정책이 나오면서 더 아픈 하락을 할 수 있습니다.
만약 적당한 회복이 아닌 대폭등이 되면 있는 물건 매도하시고 쉬는 것이 좋은 방법이 됩니다.
밥을 적게 먹으면 영양실조 걸리고 밥을 많이 먹으면 탈이 납니다.
내가 먹을 수 있을 양 만큼의 밥을 먹어야 하듯이 투자도 내가 감당할 수 있는 만큼의 투자룰 해야 합니다.

감사합니다.

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순간의 선택이 10년을 좌우합니다.

10여년전 어떤 교육에 참석을 했는데 의견이 대립되는 역할을 맡기고 상황을 설정해서 자기주장을 하고 상대방을 설득하는 프로그램이 있었습니다.
열정적으로 한참을 그렇게 설득하고 주장을 펴고 있는데 갑자기 역할을 서로 교환하게 되었지요
조금전까지만해도 내가 맞고 니가 틀렸다는 이야기를 했는데 갑자기 역할이 바뀌고나니 조금전까지 내가 틀렸다고 한 이야기를 맞다고 해야하고
반대로 내가 맞다고 주장하는 것을 틀렸다고 해야하는 아이러니한 상황이 되었는데 다들 당황하기 시작했습니다.
이렇게 입장을 바꾸어놓고 다시 이야기를 하니 조금전까지 강하던 톤은 약해지고 강압적 주장이 아니라 상대방이야기도 듣게되고 이해를 되기 시작했습니다.
바로 역지사지(易地思之) 입니다.
상대방 입장이 되면 이해가 되고 틀린 이야기도 맞을 수 있다는 것입니다.

최근 부동산시장 상황을 보면 매도자와 매수자 입장차이가 첨예하게 대립하고 있습니다.
같은 급매물 시세를 보더라도 매도자는 많이 하락했다고 이야기하고 매수자는 아직도 이렇게 비싸냐 라고 이야기합니다.
물론 모두가 맞는 말입니다만 입장이 바뀌면 또 다른 이야기가 될 것입니다.
심지어 자기가 팔기도하고 사기도는 사람은 내집은 좋은 가격에 팔고싶고 사고싶은 집은 아주 싸게 구입하고 싶어하는데 그것이 정상입니다.
필자도 컨설팅을 할때 이런 양면적인 태도를 보이고 있습니다.
집을 팔겠다는 분한테는 지금 상황이 좋지 않으니 부동산시장이 회복이 될때까지 조금 기다려봐라라고 이야기하고
집을 사겠다는 분한테는 지금 시세가 많이 빠졌으니 최대한 많이 하락한 물건 잡으면 좋다라고 합니다.
집을 팔때는 부동산시장이 상승해서 집값이 올랐으면 하다가 팔고나면 집값이 하락했으면 하는 것이 사람마음입니다.

최근 분당신도시 현장조사를 다녀왔습니다.
수내의 경우 32평이 5억중반대정도 급매물이 나와있었는데 사람들 반응이 아직도 5억중반이나하냐라는 분들이 있고 그정도면 많이 빠졌네 하는 분들이 있었습니다.
물론 매도자나 분당중개업소는 많이 하락했다고 이야기를 하고 매수자들은 조금 더 빠졌으면 좋겠다는 반응이 많습니다.
사실 많이 하락 한것은 맞습니다.
작년 2009년 여름 6억중반을 넘긴 시세가 1년만에 5억중반이니 1억이나 빠진 것이지요
2006년 최고점 생각하면 2억이 빠진 것입니다. 물론 2006년까지 상승세를 감안하면 과거와의 비교자체가 의미없는 짓일 수도 있으니
지금 시점에 최고점을 이야기하는 것은 그렇고 작년여름과 비교하는 것이 그나마 적절할 것 같습니다.
왜냐면 부동산시장의 거래가 활발해지는 시기가 오면 작년여름 수준까지는 쉽게 갈 수 있기때문입니다.
목표를 가지고 얼마까지 조정이 되면 계약을 한다라는 분이 있다면 기다리시다가 급급매물 나오는 물건 잡을 수 있지만
막연히 더 빠지면 사야지 하는 분들은 계속 사지 못합니다.
왜냐면 5억중반에서 5억으로 빠지면 더 빠질 것을 기대하면서 기다릴 것이기 때문입니다.
경제상황이 더 급격히 악화되어 최악의 상황이 된다면 매수자들이 원하는 상황이 될 수 있지만 현재로서는 그렇지 않을 가능성이 높아보입니다.
1년만에 1억이나 하락하였고 판교입주가 마무리 되어가면서 이제 급하게 팔 사람은 급매물로 많이 정리를 했으며 이제는 기다려보겠다는 분들의 물건들이 많이 있습니다.
각종 언론기사를 보면 분당이 가장 많이 하락하고 처참한 분위기인것 같지만 실제로는 1달전에 나온 급매물이 소화되면서 급매물 가격은 소폭 상승을 하였습니다.
가장 낮은 급매물은 빠졌는데 더 낮은 급매물은 아직까지는 나오지 않고있으며 금리인상 이후에도 변화는 없었습니다.

지금 조정된 가격수준에서 매도자와 매수자의 균형이 이루어져 있습니다.
매도자는 이정도는 너무 저렴하다, 매수자는 이정도에서 더 빠져야한다라고하는데 매수자중에서 이정도면 메리트 있다라고 생각하시는 분들이 있어서 급매물은 거래가 되고있습니다.
미래는 100% 예측이 불가능하기에 가능성을 가지고 이야기 할 수 밖에 없는데
인구감소, 주택공급률증가, 경기침체, 베이비부머은퇴, 금리인상, DTI등 부동산규제 등 수많은 불안요인이 있습니다만 100%부정적인 요인만 있는것은 아니며
올 하반기 입주물량 정점을 찍으면서 내년부터는 신규입주물량이 줄어듭니다.
2008년 상반기까지 쏟아졌는 분양물량이 2010년 입주물량이 나왔지만 2008년 하반기부터 2009년 상반기까지 급감했던 분양물량이 내년에 입주물량 감소로 나올 것입니다.
부동산시장이 공급물량에만 영향을 받는 것은 아닙니다만 수요와 공급에서 공급은 줄어든다는 의미입니다.
부동산은 심리라고 하는데 급격하게 위축된 심리가 회복이 되려면 경제불안에 대한 우려가 줄어들어야하고 집을 구입할 돈줄이 풀려야만 하고,
장기적으로는 실물경기회복에 따른 실질소득증가가 뒷받침이 되어야하고, 단기적으로는 대출규제완화 등 부동산활성화대책이 나와야 합니다.
금융시장 건전성을 위하여 전면적인 폐지보다는 완화가 필요하겠고 특히 DTI(총부채상환비율)는 완화가 필요하며 LTV(담보대출인정비율)은 건정성을 위하여 유지하거나 소폭완화하는 것이 좋습니다.
일부에서는 대출규제완화를 하면 다시 급등하는 것 아니냐고 생각하지만 경제불안의 우려가 있고 실물경기회복이 되지 않은 상황에서 단순히 대출만 풀어준다고 급등하지는 않습니다.
물론 급등의 기준은 관점에 따라 차이가 있는데 2009년 여름수준정도가지 회복이 된다면 매도자는 최고점까지는 아니더라도 작년수준은 회복이 되었다고 생각하지 급등이라고 생각하지는 않을 것이고
매수자들은 2009년 시세는 중요하지 않고 한달전 급매물 시세만 쳐다보면서 많이 상승했다 라고 이야기 할 것입니다.
결국 장기적으로는 실물경기회복, 단기적으로는 부동산정책이 가장 중요한 변수가 될 것입니다.
우리나라 경기회복을 긍정적으로 본다면 크게 걱정할 필요가 없습니다.
침체가 되면 신규분양이 줄어들고 공급감소가 되면서 주택수급상황 균형을 맞추며 벌써 동탄,판교,광교,김포,파주를 제외한 나머지 2기신도시는 줄줄이 연기, 중단이 되고 있지요

지금 매수자가 없어서 거래가 실종되고 시세도 많이 하락을 하였는데 부동산거래활성화 대책이 나오지않으면 추가 소폭조정은 불가피합니다.
하지만 거래활성화대책이 나오고 거래의 숨통이 틔이면 현재 급매물시세보다는 올라갈 것이고 작년여름수준까지는 갈 수 있습니다.
옛날 모 전자회사 광고에 순간의 선택이 10년을 좌우한다는 광고멘트가 있었습니다.
부동산은 큰 규모의 자금이 왔다갔다하는 특성상 한번 잘못된 판단을 하면 회복하기 쉽지 않습니다.
특별한 이유도 없이 막연한 불안감으로 시세보다 터무니없는 급급매물로 매도하고 현금보유하는 것은 부동산시장이 계속 하락해야 한다는 전제조건을 깔고 들어가야하며
그렇게 손해보면서 준비한 현금을 활용할 전략과 방법은 준비해야하는데 그렇지 않고 그냥 불안하니깐 팔고보자 식의 순간의 선택은 10년 고생할 수 있습니다.
또한 지금이 기회라고 집도 팔기전에 또다시 감당하기 어려운 거액의 대출을 받고 구입하시는 분들 또한 원하는 상황이 되지 않을 경우 10년 고생할 수 있습니다.
반면 어차피 내집마련 필요하고 자금여력이 되는 분들은 수요층이 두텁고 발전가능성 있으며 작년여름시세대비 하락폭이 있는 급매물 잡는다면 10년후 웃을 수 있는 기반이 될 수 있습니다.
선택은 순간이지만 선택전까지는 조급증 내지않고 충분한 조사분석이 선행되어야 하는 것은 기본이겠지요
지금 침체가 극에 달하는 이순간, 순간의 선택이 10년을 좌우합니다.

추가 궁금한 점이나 도움 필요하면 카페 오셔서 질문주시기 바랍니다.

감사합니다.

김인만 부동산연구소, 카페  http://cafe.naver.com/atou1

부동산대책연기, 그것이 알고싶다

식욕억제가 잘 되지 않아서 비만이 되었다가 부모가 다이어트를 시키면 살이 빠지는 아이가 있었습니다.
10여년전 부모의 사업실패로 가정이 어려워지면서 단기간에 살이 너무 많이 빠졌지만 다시 부모님이 재기를 하면서 가정경제가 살아났고
영양실조에 걸린 아이를 위하여 부모님은 좋아하는 음식을 더불어 보약까지 먹이게 되었지요
그 결과 말랐던 아이의 몸은 살이찌기 시작했고 당황한 부모는 다이어트를 시켰지만 아이의 몸은 오히려 더 찌게 됩니다.
부모는 점점 강도가 높은 다이어트를 시켰고 결국 부모는 자녀가 음식을 사먹을 수 있는 용돈을 줄이게 되자 그제서야 살이 빠지게 되었습니다.
그러다가 2년전 다시 위기가 닥쳤고 부모는 인위적으로 돈을 풀어서 위기는 막았지만 아이는 그사이 예전만큼은 아니지만 살이 조금 붙었고 부모는 성급하게 돈줄을 막게 됩니다.
그런데 지금 또 살이 너무 빠져서 급성영양실조를 걱정하는 단계까지 되었습니다.
부모는 아이가 비만이 되는 것도 싫지만 영양실조도 안된다는 것에는 동의하지만 이견을 좁히지 못하고 있습니다.
아버지는 용돈을 늘려야 한다라고 주장하고, 어머니는 용돈 조금 늘려서 아이가 회복되지는 않고 오히려 부작용만 생긴다고 반대하고 있기때문인데
이렇게 부부싸움을 하고 있는 동안 아이의 상태는 점점 악화되고 있습니다.

7월 22일 부동산거래 활성화대책이 나올 것이라는 언론보도가 며칠전부터 나왔는데 7월 21일 결국 무기한 연기가 되었습니다.
이유는 모두 아시다시피 대출규제의 핵심인 DTI(총부채상환비율)의 완화에 대한 부처간 이견을 좁히지 못했기때문입니다.
국토해양부는 DTI완화 찬성을 기획재정부, 금융위원회는 반대를 하면서 의견대립을 하다가 결국에는 다음에 논의하자가 되었습니다.
현장에 나가보면 거래가 급감하면서 손해보고 팔고싶어도 팔지못해서 아우성입니다만 정부는 시장의 기대를 져버리고 아무런 결론을 내지 못했고 무기한 연기를 해버렸습니다.
DTI에 대한 의견일치가 안되면 다른 대책이라도 먼저 발표하고 상황을 보면서 DTI완화를 결정하면 되는데 무기한 연기를 했다는 것은
결국 DTI완화 또는 폐지가 아니고는 다른 어떤 대책을 내놓아도 거래가 활성화되지 않는다는 의미입니다.
부동산을 매수하려면 돈이 있어야하고 실물경기 회복에 따른 실질자산 증가로 돈이 돌아야 하는데 현실은 단기간에 실물경기회복을 기대하기는 어렵고 정부도 잘 알고 있습니다.
그렇다면 대출로 인한 자금줄 확보밖에 없는데 DTI일부완화를 하자니 거래활성화에 큰 도움은 되지 않고 오히려 금융시장 안정에 영향을 미칠것 같고,
DTI전면폐지를 하자니 부동산거래가 너무 활성화되어 자칫 투기바람이 불 것 같고, 
대출을 계속 묶어두자니 금리인상까지 한 마당에 부동산거래상황은 더욱 악화되어 자칫 경기회복의 발목을 잡을 수 있기때문에 섣불리 결정을 내리지 못하고 있는 것입니다.

DTI완화 또는 폐지를 반대가 단순히 금융시장안정만을 위한 것은 아니고 정치적인 이유도 있는데 관련부처장들의 토론만으로 정책결정이 나지는 않습니다.
더 높은 곳에서 교통정리를 해주지 않았다는 의미입니다.
결국에는 각 부처간 의견조율이 되지 않았다는 이유로 부동산거래활성화 대책이 무기한 연기하였는데 정부는 네마리 토끼를 잡으려고 합니다.
7.28 재보궐선거전까지는 부자정책이라는 정치공세를 피할 수 있고
변경된지 얼마 되지않는 청와대 참모진들의 부담을 줄일 수도 있고
각 부처간 의견조율을 조금 더 시간을 두고 충분한 논의를 할 수 있으며
당장 대책이 나오지 않았지만 준비중이라는 시그널을 주면서 기대감을 심어주는 것입니다.
그런 이유가 아니라면 DTI를 뺀 나머지 대책이라도 나왔어야 합니다.

과연 DTI가  금융시장 불안의 주범일까요?
DTI를 풀면 투자심리가 회복되고 거래가 증가하면서 담보대출이 늘어날 수도 있지만 DTI가 묶여있던 상반기에도 담보대출총액은 증가하였습니다.
주택구입은 어차피 담보대출을 활용해야 하고 입주물량이 늘어나면 담보대출총액은 늘어날 수 밖에 없습니다.
기존 주택은 이미 담보대출을 받고 있기에 매도하고 다른 매수자가 구입한다고 대출금액이 커지지 않습니다.
집값이 상승하면 매수자가 받아야 할 대출금액도 커지지만 집값이 약보합세 또는 하락하면 매도자가 처음 받았던 대출금액과 비슷하거 오히려 줄어들기도 합니다.
결국 현재의 담보대출증가는 2007-2008년 상반기까지 분양된 신규주택공급에 때문이며 DTI를 완화하거나 푼다고 해서 대출총액이 늘어나지는 않습니다.

일각에서는 소득이 없는 사람들이 대출을 많이 받아서 금융시장 불안요인이 될 수 있다고 합니다.
미국처럼 집값의 90%까지 대출을 해주었다가 집값이 하락되면 문제가 되지만 우리는 LTV(담보대출인정비율)가 있어서 대출이 집값의 60%를 넘지 않습니다.
DTI는 대출을 강제적으로 억제하는 정책이며 오히려 LTV가 금융시장 건전성을 위해 필요한 정책입니다.
주택담보대출은 담보도 맡기고 소득소준도 보는 이중규제를 적용하고 있는데 참여정부 말기 뛰는 집값을 잡기 위한 마지막 수단으로 사용했지만 침체기인 지금 대출억제정책인 DTI를 그대로 둔다는 것은 이치에 맞지 않습니다.
 

거래가 꽁꽁 얼어붙은 심각한 상황에서 활성화 대책이 나와도 늦은 판에 이렇게 아무런 대책없이 또 시간이 가버리면 상황은 더욱 악화될 것입니다.
약으로 해결될 수 있는 병을 수술까지 해야 하는 상황을 만드는 것이고 지금은 약으로 해결될 상황도 아니고 입원이라도 해야 할 상황인데 정부는 기다리다가 수술까지 하려나 봅니다.
정치논리가 경제논리를 압도한 것인데 호미로 막을 일을 가래로도 막지 못할까봐 걱정입니다.

DTI를 풀 자신이 없다면 다른 대책이라도 빨리 내야 합니다.
할 수 있는 대책을 먼저 내고 추가논의가 필요한 대책은 충분한 논의후 결론을 도출하면 됩니다.
현재 정부의 이런식의 대응은 신뢰만 더 떨어뜨릴 뿐이지 아무런 도움이 되지 않습니다.
하지만 시장의 수요자들은 실망감과 불안감에 급매물을 던질 필요는 없습니다.
이번 활성화대책연기에서 의미를 부여하자면 영원한 정책은 없고 시장상황에 따라 정책은 변한다는 것을 한번 더 확인시켜 주었습니다.
비록 연기가 되었지만 계속 거래침체가 된다면 8월에는 대책이 나올 것이며 그사이 거래가 회복한다면 대책이 안나오거나 약한 대책이 나오겠지요
집값이 상승하면 규제를 해서 열을 식혀야하고 집값이 하락하면 규제를 풀어서 열을 올려야 하는 것이 부동산정책의 기본원리 입니다.
부동산은 투자개념뿐만 아니라 삶의 터전이자 경제의 밑바탕이기 때문입니다.

감사합니다.

추가 궁금한 점이나 도움 필요하면 카페 오셔서 질문주시기 바랍니다.

김인만 부동산연구소, 카페  http://cafe.naver.com/atou1