먼저는 우량상가를 가리는 기준에 대해서 말씀을 드렸다. 반대로 이번에는 반대로 불량상가를 가려내는 기준을 중심으로 안목을 높이도록 하겠다. 물론 아무리 목이 좋아도 임차인의 능력,마케팅 여하 등에 따라서는 입지가 커다란 영향을 미치지 않을수는 있지만 역시 상가 활성화에서 입지가 절대적인 영향을 미치는 것은 의심의 여지가 적다고 하겠다.

 

상가는 잘 고르면 열 아파트가 안부럽지만 잘못고르면 창고용 밖에 안되므로 신중을 가하시기 바란다.

 

■ 불량상가를 피하는 몇가지 기준

1.상권이 필요이상 확대되는 곳에 위치한 상가

일반주택이 상가주택으로 바뀌면서 상권이 확대되는 경우가 있다. 상권 활성화로 그렇게 되었다면 바람직하다. 그러나 단순히 상권의 범위만 넓어졌다면 상권이 분산될 가능성이 크다. 초보 창업자든 상가 사업 경험이 있는 사람이든 상권이 커지면 무조건 장사가 잘 될 것이라는 막연한 기대를 하는데, 이것은 위험천만한 일이다.

특히 일부 역세권에서는 상가 사업자가 자주 바뀌는데 불가피한 사정보다는 실패해서 나가는 경우가 대부분이다. 앞에서는 벌지라도 뒤에서는 밑지는 경우가 발생한다.

 

역세권 주위는 항상 번화하다. 겉만봐서는 장사가 잘 되는지 안 되는지 파악하기 어렵다. 상권이 넓어질 확실한 이유가 없다면 한번 더 생각해야 한다.

2.4차선 이상의 도로를 접한 곳에 위치한 상가

4차선 이상의 도로는 상권을 분할하는 경우가 많다. 상권의 흐름을 끊는 장애요인으로 작용하는 것이다. 따라서 상권 자체가 활성화 되지 못하고 한쪽 도로변 손님이 머물지 않는 '흐르는 자리'가 되기 쉽상이다. 이러한 곳은 치밀한 상권분석이 요구되므로 초보자들은 피하는 것이 상책이다. 서울 시내 대부분의 역세권은 유동인구가 많아 상가마다 비싼 권리금이 있지만 드물게나마 역세권에서도 좋지 않은 입지가 있다는 것을 간과해서는 안된다. 

3.유동인구가 그냥 지나치는 곳의 상가

유동인구는 상권과 입지의 좋고 나쁨을 판단하는 기준 가운데 하나다. 유동인구는 많을 수록 좋다. 그러나 지나가는 사람 뿐이라면 그 수가 아무리 많아도 무용지물이다. 그냥 지나친다는 것은 그 만큼 보행속도가 빠르다는 것을 의미하는데, 이런 유동인구는 대부분 인근 거주자로 귀가를 서두르는 직장인과 학생들인 경우가 많다.

이런 자리가 바로 '흐르는 자리'다. 그나마 역세권의 '흐르는 자리'는 조금 나은 편이다. 흐르는 자리는 '모이는 자리'에 비해 상권이 현저히 떨어지고 투자대비 수익률도 낮다. 그럼에도 보통 역 앞 점포비는 거의 차이가 나지 않는다. 어떤 상가를 선택해야 하는지는 불 보듯 뻔하다. 하지만 주택지 대로변의 경우에는 역세권과는 상황이 다르다. 4차선 이상의 반대쪽 대로변인 '모이는 자리'와 흐르는 자리'는 엄청난  차이가 난다. 흐르는 자리의 임대료와 보증금은 모이는 자리의 60% 수준이지만 선택하지 않는게 낫다.

4.기술 또는 저가품 위주인 곳 주변의 상가

주변 상가가 기술 위주의 업종,즉 세탁소, 지물포, 표구점, 세차장 등이 있는 곳은 입지가 좋지 않다. 일반적으로 아파트단지 내 상가나 주택지 상권의 C급지에 이런 업종이 분포되어 있다. 또한 저가상품 위주인 곳은 그 지역이나 상권의 소득과 소비수준이 매우 낮다는 것을 의미한다. 이것은 가격할인 전략을 세워 다른 상가와의 가격경쟁력에서 우위를 점하려는 저가할인매장과는 다르다. 또한 중하층 거주지역의 상권이 좋다는 것과도 다른 의미한다. 저가 상품 비중이 너무 높다면 상권 전체의 소비수준을 반영하고 있기 때문에 실패할 위험이 크다.

5.업종이나 주인이 자주 바뀌는 상가

업종이 자주 바뀐다는 것은 어떤 것을 해도 안된다는 증거다. 이런 상가는 임차인도 자주 바귄다. 가게를 내놓는 사람은 개인적인 사정을 내세우지만 사실은 장사가 안되기 때문이라고 보면 되겠다. 어떻게 해서든지 손해보지 않고 빠져나가려는 것이다. 그러다 보니 사람을 속이고 그 사람이 또 다른 사람을 속여 손해를 보는 악순환이 거듭된다. 이런 곳에 들어갈 바엔 차라리 사업을 하지 말아야 한다.  

6.전면이 좁고 간판설치가 어려운 곳의 상가

건물의 전면과 간판은 많이 노출되면 될수록 좋다. 상가의 간판은 사람의 첫인상과도 같다. 간판은 고객과의 첫 접점이며 구매를 하게 만드는 1차 조건이다. 또한 상가의 전면과 간판은 상호와 함께 최초이자 최고의 홍보수단이다. 따라서 상가의 전면이 너무 좁거나 간판의 설치가 어렵다면 피해야 한다.

7.언덕 위나 연속성이 끊긴 곳의 상가

앞에서도 언급했듯이 상권은 흐르는 물과 같다. 위에서 아래로 흘러 모이게 된다. 언덕 위는 상권이 작아서 일부 세대로 국한이 된다. 따라서 조그만 구멍가게 정도의 슈퍼마켓 밖에 할것이 없다. 언덕 중턱의 오르막길 역시 마찬가지다. 사람들은 일단 낮은데로 몰리는 경향이 있다.

상가의 연속성이란 각종 가게가 줄지어 있는 것을 말한다. 그런데 주차장이나 세차장, 이삿짐센터, 정비센터가 있으면 연속성이 끊이게 된다. 손님들이 차례차례 상가를 구경하다가 이러한 시설물이 나오면 계속 앞으로 나가지 않고 되돌아 간다. 그런 곳에 상가에서는 유동인구가 급격히 감소한다.

특히 주택지는 이런 형태로 상권이 형성되어 있으므로 주의해야 한다. 달리 설명하면 이삿짐센터나 카센타등은 월세가 싼곳에 입점해도 무방한 업종이다. 유동인구가 많으면 오히려 사업에 지장을 받는다. 그런 업종이 그곳에 있다는 것은 곧 유동인구가 적다는 것을 반증하는 것이다. 이 밖에도 주변에 공터가 있거나 막다른 골목 끝, 300~500m에 인근에 대형 유통시설이 있는 곳, 권리금 없는 상가, 건물주가 장사하는 곳, 보도폭이 좁은 곳은 좋은 입지라고 할 수 없다.

상가투자에는 변수가 많으므로 위험이 따르기 마련이다. 그 위험을 줄이는 방법 중 하나는 다양한 상가를 보는 안목을 높이는 것이다. 상가투자는 운에 의존하거나 그저 남을 따라 하는 방식으로는 실패할 확률이 높다. 남보다 빨리 될자리와 안 될 자리를 분석하고 찾아내는 것이야말로 상가투자의 지름길이라 할 수 있겠다. 준비된 사람은 기회를 놓지지 않는 법이다. 이 글이 상가투자의 방향을 제시하는데 일조했으면 하는 바램이다.