2010 밴쿠버 동계올릭픽에서 국가대표 선수들이 연일 선전하고 있습니다. 하지만 국내 주택시장은 금메달을 하나도 따지 못해 초조한 일본 분위기만큼 가라앉았습니다.

이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 최근 주택시장의 거래중단 사태를 짚어보고 거래중단 원인과 거래중단이 본격적인 가격하락으로 이어질 것인가를 분석해보겠습니다.

거래중단 상황

통상 설 연휴 이후 봄철 이사 수요가 움직여 매매 거래가 늘어나는데 반해 올해는 거래량이 많지 않고 뚜렷한 회복세도 보이지 않고 있습니다.

작년 12월, 올 1월 반짝 움직였던 강남 재건축시장도 중국발 출구전략, 유럽발 경제위기 등 외부요인과 개포지구 용적률 확정 연기, 단기 급상승 부담감 등으로 거래가 위축됐고 매매가도 떨어지고 있습니다.

서울 강남권 아파트시장은 매물도, 매수세도 거의 없어 거래 자체가 중단된 상태입니다. 도심권과 강서권도 20평형대 소형 아파트만 간간히 거래되는 정도입니다. 경기권도 대규모 입주물량과 위례 및 광교 신도시 공급, 보금자리주택 청약 여파로 인해 매매는 물론 전세 거래도 활발치 않습니다.

경기가 뚜렷한 회복세를 보이지 못하고 보금자리 등 저가 아파트 공급이 예정돼 있어 대기수요가 늘어나 강북권, 용인 등 경기 남부권 및 파주 등 경기 북부권, 강남권으로 거래중단 사태는 확산되고 있습니다. 

거래중단 원인

주택시장 미분양 사태는 2007년 10월 미분양이 10만가구를 넘어선 이후 최고 16만가구에 달하는 등 2년 이상 장기화되고 있습니다. 2008년, 2009년 2년 연속 14만가구가 넘었습니다. 특히 2007년 하반기에 청약가점제, 분양가 상한제와 이에 따른 전매제한이 잇따라 시행되면서 분양시장 양극화가 심화되고 있습니다. 즉 돈이 되는 곳에는 쏠림 현상이 뚜렷하고 돈이 되지 않은 지역은 거들떠보지는 않고 있는 것입니다.

2009년 1년간 양도소득세 한시적 감면조치로 일시적으로 미분양은 줄어든 듯 했지만 이마저 2월 11일 감면혜택 종료로 다시 미분양시장은 냉각되고 있습니다.

미분양 사태가 주변 집값을 안정시키는 긍정적인 효과도 있지만, 이로 인해 매수세가 장기적으로 위축되면서 매매시장 침체, 전세수요 증가로 거래침체가 거래중단으로 악화되고 있습니다.

2009년 10월 제2금융권까지 DTI규제가 확대되면서 실수요자들의 주택 구매력이 더욱 떨어졌습니다. 여기에 보금자리주택에 쏠림 현상이 가속화되면서 민영아파트 분양시장은 고사(枯死) 직전입니다. 설상가상으로 최근 그리스 등  유럽 재정위기, 국내 실업률 증가 등으로 경기 불안이 커지면서 주택시장은 거래중단 사태를 맞고 있습니다. 

거래중단은 가격하락으로 이어질 것인가?

주택시장 거래침체가 2년 이상 계속됐다는 점에서 침체의 골이 깊어진 것은 분명한 사실입니다. 

더욱이 정부의 분양가 상한제(전매제한)와 청약가점제, DTI규제 등 규제정책으로 분양시장이 양극화되고 보금자리주택 등으로 대기수요가 이상급증하면서 거래침체는 거래중단으로, 사태가 악화되고 있습니다.

여기에 경기불안과 20~30대 등 구매력 있는 유효수요층이 엷어지는 것도 한몫했구요.

올 들어 전세가 상승이 매매가 상승으로 이어지고 있지 않듯이 단순히 거래중단만으로 단기간에 매매가 하락으로 이어질 가능성은 높지 않습니다. 하지만 경기 불안과 규제정책이 계속될 경우 서울 포함 수도권 아파트값 대세하락이 올 가능성도 배제할 수없습니다. 연내 대세하락 가능성은 30% 안팎으로 보고 있습니다. 

한편 거래중단 사태는 이르면 4월 전후로 완화될 것으로 예상됩니다. 봄 이사철 수요로 전세시장이 움직이고 이후 중소형 매매거래가 후행해왔기 때문입니다. 2003~2009년 월간 아파트값 통계를 보면 1.11대책으로 대출규제가 강화된 2007년 4월을 제외하곤 3, 4월 매매가 변동률이 1, 2월에 비해 높게 나왔습니다.

여기에 위례신도시와 2차 보금자리주택 사전 청약이 끝나는 4월 이후에는 대기수요자 일부가 기존 아파트로 회귀할 것으로 예상됩니다.

하지만 주택시장 거래중단 사태가 일시적으로 완화될 수는 있겠지만 10만가구가 넘는 미분양사태가 근본적으로 해소되지 않는 한 거래침체는 계속될 것입니다. 일부 전문가들은 짧게는 2012년까지, 길게는 2015년까지 침체가 지속될 것으로 예상하고 있습니다.

거래시장이 정상화되려면 먼저 분양가로 시장을 왜곡시키는 보금자리주택을 공공임대주택으로 전면 개편해야 합니다. 동시에 미분양적체를 해소하기 위해 양도세 및 취득세, 등록세 감면 혜택을 연장하고 민영아파트 분양가 상한제를 전면 폐지해야 합니다. 또 전용면적 25.7평 이하 중소형이라도 DTI규제를 완화해 유효수요층이 정상적으로 내집마련을 할 수 있도록 유도해야 합니다.

그렇지 않을 경우 거래중단에 이어 자금난에 빠진 건설업체의 부도 도미노가 잇따르고 주택시장 침체가 악화돼 가계부채 부실화및 내수경기 침체라는 직격탄을 맞을 것입니다. 

이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 2010년 새해를 앞두고 부자노트 독자님 스스로 2010년 부동산시장을 전망하고 투자에 성공할 수 있는 힘을 기르는데 도움을 주고자 합니다.

專門家는 專無家다

매년 11~12월에는 국책 또는 민간 연구기관, 증권사 등에 소속된 경제전문가들의 부동산시장 전망이 언론을 통해 공개됩니다. 이중에서 결과적으로 맞춘 사람도 있지만 맞추지 못하는 사람이 더 많지요. 10명이 부동산시장을 전망했다면 잘해야 1명이 맞출까 말까 합니다.

전에도 말씀드렸지만 월급쟁이 경제전문가는 시장 전망에서 자유롭지 못합니다. 물론 개인 전문가도 마찬가지구요. 그렇다고 이해관계가 없이, 객관적으로 사실과 이론에 근거해 전망을 한다고 하더라도 결과적으로 적중률이 낮은 건 마찬가지구요.

IMF 사태 직후인 1998년 이후 대기업 연구소에 아주 유명한 부동산시장 전문가가 계셨지요. 2000년대 초반까지 국내에서 부동산시장을 분석하고 예측하는데 최고의 이론가라는 점에서 누구도 이의를 달지 않을 것입니다.

그 분은 1999년 ‘절대로’라는 표현까지 쓰며 책을 내고 부동산으로 돈을 버는 시대는 끝났다고 단언했습니다. 많은 사람들이(대부분 서민들이겠지요) 이를 믿고 집을 사지 않고 부동산에 투자를 하지 않았습니다. 하지만 10년이 지난 지금 집값 땅값은 3배 이상 올랐습니다. 

그 분이 부동산시장을 집중적으로 연구해 그에 관한 지식이나 경험이 풍부한 전문가(專門家)였음은 분명합니다. 하지만 부동산시장을 전망하고 맞추는데 있어서는 결과적으로 전무가(專無家)에 불과했습니다.

뻔한 2010년 부동산시장 전망

대출규제가 비은행권으로 확대된 지난 10월 이후 아파트값 상승세가 둔화되고 약보합세를 보이고 있습니다. 이에 따라 거래량도 11월부터 급감하고 있구요.

2008년 2월 출범한 이명박정부의 부동산정책은 2008년 하반기부터 2009년 상반기까지 경기 부양을 위해 부동산 규제완화책을 아주 신중하게 썼습니다. 하지만  2008년 12월 단기 저점을 치고 강남 집값이 상승세로 돌아서자 7월 이후 대출규제를 강화해왔습니다.

미분양주택이 최근 감소세를 보이고 있지만 2009년 10월 현재 12만가구가 넘어 1998년보다 많습니다. 특히 악성 미분양물량인 준공후 미분양이 4만8천가구에 달해 주택시장 회복에 큰 걸림돌이 되고 있습니다.

미분양 적체와 분양가 상한제 등 규제정책으로 인해 주택공급물량(인허가 기준)이 부진합니다. 올 10월 현재 20만2천가구에 그쳐 98년(30만6천가구)보다 적은 물량이 공급될 가능성이 높아 역대 최저치를 기록할 전망입니다. 지난 2007년까지 2000년대 주택공급물량이 평균 50만가구 안팎인 것에 비해 크게 줄어든 수치입니다.  

MB정부는 지방선거를 치루는 2010년 6월까지 대출규제를 중심으로 시장안정책을 고수할 것입니다. 따라서 민간택지 분양가 상한제 폐지도 일러야 2010년 하반기에나 가능할 것입니다.

대출규제로 구매력이 크게 떨어져 수요가 위축된 상황에서 실물경기가 회복될 때까지 부동산시장은 보합세가 지속될 것입니다. 실물경기가 회복돼야 2006년 이후 4년 이상 지속된 미분양 적체도 해소될 수 있구요.

2010년 실질 경제성장률이 각종 연구기관 예측대로 4~5%대를 기록한다면 실물경기 회복은  부동산 수요 회복으로 이어져 부동산시장은 2010년 하반기에 다시 상승세로 돌아설 것입니다. 물론 내년 6월 전후로 예상되는 금리가 인상될 경우 수요를 진정시킬 것입니다.

나의 부동산전망(?) 만들기

뻔한 전망, 맞지 않는 부동산시장 전망에 시간을 허비할 필요가 없습니다. 아니 허비해서는 안됩니다. 설령 전문가의 예측이 그대로 들어맞았다고 나에게 무슨 의미가 있을까요? 2010년 전국 집값 3% 상승 예측이 맞았다고 나에 무슨 도움이 될까요? 중요한건 나의 투자 실적입니다. 평균 3% 상승했다고 해도 내가 투자한 부동산은 상승률이 0%일 수도 있고 하락할 수도 있습니다. 또 10% 이상 오를 수도 있구요. 

자신만의 부동산전망을 만들어야 합니다. 정확히는 2010년 나의 부동산 투자 행동수칙을 만들어야 합니다. 부동산 가치투자를 위한 원칙을 토대로 만들어보세요.

다시 한번 부동산 가치투자 원칙 4가지를 소개합니다. 첫째 자신이 잘 아는 부동산에만 투자하라. 둘째 일생 동안 최대 5번만 투자하라. 셋째 평생 보유할 가치가 있는 부동산에 투자하라. 넷째 분산투자가 아닌 집중투자를 하라.

잘 아는 부동산이 없다면 2010년에 한 분야를 골라 공부를 한다는 행동수칙을 만들 수도 있겠죠. 또 투자안목을 키우는 공부를 할 수 있구요. 잘 아는 부동산이 이미 있다면 어디에,  얼마를 투자할 것인가에 대한 수칙을 세울 수도 있습니다. 평생 5번만 투자하려면 자주 사고 팔 수 없으니 보유기간을 최대 3년 이상, 4년 이상, 또는 5년 이상 보유한다는 원칙을 세워야 하구요. 평생 보유할 가치가 있는 부동산을 어떤 방식으로 찾을 것인가를 계획을 세우는 것도 좋습니다.

부동산시장 전망에 집착하기보다는 가치투자에 집착하고 자신만의 투자 행동수칙으로 선택과 집중을 하는 2010년이 되길 바랍니다.

이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 대형 아파트값 폭락에 대한 전문가들의 다양한 분석을 소개하고 제가 생각하는 대형 아파트값의 미래를 예측해봅니다.

전문가들의 대형 아파트값 전망

“2010년을 기준으로 중대형 가구에 대한 실수요자가 정점을 이룬 후 지속적으로 가구가 감소할 것이다. 반면 소형 평수에 대한 선호도는 2020년까지 증가세를 이어갈 것이다. 수요측면에서 2000년 이후 주택 실수요를 반영하는 가구 증가율이 인구 증가율 둔화 및 감소와 함께 급격히 떨어지고 있다. 중대형 아파트의 수요층인 대가구는 2006년에서 2020년까지 2만가구가 감소할 것으로 예상된 반면 같은 기간 부부 및 독신 등 소가구는 2백60만가구가 증가할 것이다.” (현대경제연구원 박덕배 연구위원)

“무엇보다 강남 등 일부 지역은 부유층의 집단 주거 지역으로 이미 공인된 상태이기 때문에 성공한 베이비부머의 선호가 이어질 것이다. 또한 뛰어난 교육 여건에 대한 선호가 강력한 데다, 9백80만명에 달하는 베이비붐의 후반부 세대(1966~1975년 출생)가 학부모의 입장에서 주택을 구입할 것이라는 점도 양극화를 강화시키는 요인으로 작용할 것이다 따라서 끊임없는 거품 논란에도 불구하고 강남불패의 신화가 앞으로 10년은 계속될 것이다.

한편 가족의 숫자가 적어 소형주택을 선호하는 시장진입세대의 비중이 1990년대 중반 이후 빠르게 줄어들면서 소형주택 수요는 위축되었다. 여기에 1980년대 말부터 지어진 대규모의 주택 공급도 소형주택시장의 전망을 어둡게 만드는 요인이다. 결국 베이비부머의 은퇴가 시작되기 전까지 소형주택의 약세현상은 지속딜 것으로 예상된다.” (홍춘욱의 인구 변화가 부의 지도를 바꾼다)

“베이비붐세대는 연령대별로 다양한 사회 현상을 일으켜왔다. 88년을 전후로 한 주택 가격 급등, 2000년 이후 본격화된 중대형 아파트 가격 급등이 대표적인 사례다.

베이비붐세대가 20대 후반에서 30대 초반에 도달하면서 주택 수요가 크게 늘어난 게 88년 전후의 주택 가격 급등 배경이다. 이후 집값은 수도권 200만호 주택 건설이 완성되기까지 수직상승 곡선을 그렸다. 그런가 하면 2000년 초반 있었던 중대형 아파트 가격 상승세는 40대에 진입한 이들이 중대형 아파트로 갈아타기를 시도하면서 나타난 사태다. 이제 은퇴기에 들어선 이들이 노후자금 마련을 위해 보유 주택을 판다면 이는 주택 가격 하락으로 연결될 수도 있다.” (매경이코노미 2009년 10월 7일자)

오윤섭의 대형 아파트값 미래 예측

저도 대형 아파트값 미래를 베이비부머 인구변화 추이를 중심으로 해서 예측해보겠습니다.

먼저 하나 예를 들어보겠습니다. 최근 아웃도어시장에서 2가지 큰 흐름이 있습니다. 바로 오토캠핑 인구 급증과 등산업계 고가브랜드시장 확대입니다. 먼저 급증하는 캠핑인구의 주축은 나이로 보면 1970~1973년생입니다. 또한 등산업계는 고령화로 등산인구가 급증하면서 신흥 40대~50대들이 진입이 가속화되면서 고가브랜드 시장의 판이 커지고 있습니다. 이를 주도한 나이는 주로 1960년대생(구체적으론 1969~1963년생)입니다.

바로 오토캠핑과 등산 고가브랜드 시장은 바로 1960년대 중반 이후 출생한 베이비부머 2세대들이 주도하고 있습니다. 이들은 또한 2010년 이후부터 본격적으로 30평형대 아파트에서 40~50평형대로 대형 평형으로 갈아탈 세대이기도 합니다.

베이비부머 2세대의 나이를 몇 년생부터 볼 것인가?는 전문가마다 다르겠지만 저는 1964~1974년 출생한 사람으로 보겠습니다. 1964년 출생자(90만1천명)는 해방이후 처음으로 90만명이 넘었고 1969년에 1백만명이 돌파해 1971년까지 3년 연속 세자릿수 출생을 기록했습니다. 이어 1974년에 92만명을 기록한후 1975년 87만명으로 감소세를 보였습니다.

베이비부머 2세대는 현재 1천60만명에 달합니다. 나이로 치면 30대 후반에서 40대 후반이며 74년생이 40대 후반이 되는 2020년까지는 대형 아파트 수요가 지속적으로 발생할 것입니다.

특히 ‘산부인과 폭발세대’로 불리는 1967~1971년생이 무려 5백만명에 달하고 있습니다. 이들은 1990년대 후반 결혼하며 소형주택을 마련하면서 아파트 매매가 및 전세가를 급등시켰던 ‘주역’이었습니다.

산부인과 폭발세대가 대형 아파트를 구입하기 시작하는 시점도 역시 2010년 이후가 될 것입니다. 나아가 2015년 전후로 대형 평형 수요가 정점에 이르면서 대형 아파트값도 경기만 안정된다면 다시 한번 급등기가 올 것으로 예상됩니다.

설령 산부인과 폭발세대가 완전 은퇴하는 2025년 이후에도 대형 아파트값 폭락 가능성은 높지 않을 것입니다. 아파트로 자산 상승 경험을 맛봤다면 은퇴했다고 아파트를 쉽게 팔지는 않을 것입니다. 아파트를 팔아 보험, 펀드, 주식 등 다른 투자를 할 가능성은 더욱 낮습니다.

지금 베이비부머 2세대인 강남 학부모들이 자녀 교육을 위해 주택담보대출을 받듯이 50대 이후 은퇴할 경우 부족한 노후자금은 역모기지 등을 통해 중대형 아파트를 보유하면서 마련할 것입니다.

따라서 DTI 등 대출규제에다 경기 불확실성으로 위축된 수요심리로 대형 아파트값이 일시적으로 약세를 보인다고 성급히 ‘대형 평형 폭락 시작’이라고 단정하는 것은 침소봉대(針小棒大)로밖에 볼 수 없습니다.