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[스크랩] MB식 규제완화 속도에 한발 앞서라 |부동산노트
2008-08-28 16:26
http://blog.drapt.com/oh1155/81219908399201 
출처 : 닥터아파트 > 오윤섭의 부자노트
원문 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=rich_note_view&menu_key=9&uid=513
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[스크랩] **감정평가사가 쓴 부동산 경매보고서 |부동산노트
2007-01-15 13:24
http://blog.drapt.com/oh1155/387801168835051414
출처 : 팔구사구부테크
원문 : http://blog.drapt.com/msm00700
| 전 요즘 아파트 경매 물건들을 중심으로 감정을 하는것이 제 직책인 감정평가사입니다. 보통 부동산 투자의 시작은 경매이고 끝은 경매라 할 정도로 정부의 부동산 대책에 그나마 영향을 받지 않는 부분입니다. 저 또한 경매를 통해서 현재 살고 있는 아파트를 얻을 수 있었구요. 이미 투기로 많은 부를 쌓은 사람이 왜 이런 글을 쓰는가? 하고 물으시면 전 할말이 없습니다. 저 또한 월급쟁이로 시작하여 부모님이 가지고 계시던 소형 아파트와 35년 고생끝에 얻으신 퇴직금 일부 그리고 제가 그동안 한 두푼 모은 돈과 5000만원 정도의 대출을 끼고 제 명의로 같이 사는 집 하나 마련한 것이 전부입니다. 구차한 반박은 여기까지 하구요.. 경매라는 것이 참 웃깁니다. 최초 감정가가 3억에 나오고 현 시세가 4억이면, 사람들의 현장 경쟁의식 때문에 시세와 거의 가깝게 낙찰 되거나 시세보다 높게 낙찰되는 경우가 종종 나오게 됩니다. 부대비용을 포함하면, 시세보다 비싸게 주고 산 경우도 부지기수입니다. 제가 뜬금없이 경매이야기를 꺼낸 것은 경매시장이 정부의 각종 부동산 정책이나 시장의 여파에 가장 늦게 반응하는 곳이기 때문입니다. 보통 입찰장의 법대앞에는 학생에서 주부 그리고 노인분들 까지 연령층이 참으로 다양합니다. 그 중에는 부동산에서 한 가닥 하셨던 분들이나 현업에서 종사하시는 일명 고수분들이 많으시죠. 예전에는 보통 강남권 물건이나 재개발 지역 물건에는 최소 50명 이상의 응찰건이 있었으나, 요즘 경매 시장에는 아무리 인기 있는 물건이라도 응찰인원이 크게 못미치거나 낙찰가가 크게 낮아지고 있는게 현실입니다. 또한 낙찰가와 응찰가격의 평균이 크게 차이나는 것 또한 문제이구요. 여기서 낙찰가와 응찰 평균가격이 많이 차이나는 것은 그만큼 사람들이 물건의 가치가 낮게 보는 것이고, 30-40명의 응찰자중 25명 이상이 쓴 응찰금액이 거의 그 물건의 적정가 응찰가라고 생각하시면 됩니다. 즉, 그만큼 가치가 떨어지고 있다는 말이구요. 응찰 평균 가격과 크게는 30-40% 차이나게 응찰하시는 분들은 경매 초짜이거나 단순히 경매를 노름이라고 생각하시는 분이라 생각하시면 됩니다. 그럼 본론으로 들어가겠습니다. 유명 경매 대행업체에 현업 종사하시는 지인의 말에 따르면, 경매 입찰 의뢰인이 지난 11월말 이후에 80% 이상 줄었다고 합니다. 이는 부동산 정책에 가장 늦게 영향을 받는 다는 경매시장도 얼기 시작한 것을 대변합니다. 예전에는 여러 경매 대행업체 직원들을 경매 현장에서 많이 볼 수 있었는데, 요즘은 일반 주부들이 대부분이고 묻지마 투자 마인드를 가진 일반 초보 투자자들이 대부분이라고 합니다. 이는 주변 법무법인 친구들의 말과도 일치하는 내용입니다. 물론 제가 이 시점에서 부동산이 급락할 것이다. 곧, 거품 풍괴가 올 것이다라는 확언은 하지 않겠습니다. 다만 제가 전해드리는 여러가지 주변 상황과 현 부동산 시장의 동태를 중심으로 현명한 시민 분들이 판단을 하시면 좋겠습니다. 보통 정치에서는 정치 성향에 따라서 보수파와 중도보수파 그리고 중도개혁파와 진보파 이렇게 네 분류로 나뉘게 됩니다. 이와 비슷하게 부동산을 보는 입장에서의 성향과 주택의 유무에 따라 다음과 같이 크게 네 분류로 나눌 수 있습니다. (1) 집을 구매할 여력이 없는 무주택자 (2) 집을 구매할 여력이 있는 무주택자 (3) 1가구 1주택의 실수요자 (4) 1가구 다주택의 투기 심리자 물론 (4)분류의 경우, 노후를 대비해서 다수의 주택을 구입한 뒤, 월세를 받는 순수 목적의 임대업자가 있을 수도 있습니다. 하지만 이 글에서 이런 분들은 모두 (4)분류에 넣도록 하겠습니다. (죄송합니다.) 이제 이렇게 분리된 분류를 통해서 향후 집값이 폭락할지 폭등할지를 가늠해보겠습니다. 현재 (4)분류의 경우, 여러 부동산 정책에 의해서 수개월 안에 상당수의 물량을 쏟아 낼 예정입니다. 물론 현재에도 업자들을 통해 비밀리에 상당수의 물건들이 거래되고 있는 것이 사실입니다. 여기에서 현재 부동산 중개업을 하는데 그런 거래가 없다는 분들이 있을 수 있습니다. 그런 분들은 제가 감히 작은 동네 복덕방이라고 부르고 싶습니다. 단순히 몇 세대가 시장에 나올 예정이고, 몇 퍼센트 정도 일꺼라는 숫자 놀음은 하지 않겠습니다. 과거에는 (4)분류의 대부분이 상당수의 자금력을 보유하신 분들이 대부분이었지만, 현재는 상당수가 과도한 대출을 안고 있는 묻지마 투자자들이 대부분입니다. 또 다른 문제는 이러한 묻지마 투자자들이 대부분 일반인들이며, 현금 동원력이 이제는 거의 제로가 됐다는 것이 문제입니다. 이제 (4)분류의 대다수가 눈덩이 처럼 불어나는 이자와 세금 그리고 자산 가치의 하락에 대한 큰 손실을 막기 위해서는 보유 중인 부동산을 팔아야 하는 것이 현명한 자의 선택입니다. 물론 최근 집값의 상승 요인은 (3)분류에 있었습니다. 모든 분들이 잘 아시다시피 판교 분양과 은평 뉴타운의 고분양가는 다른 지역의 호가를 올리기에는 최고의 호재였습니다. 은평 뉴타운의 분양가가 1000만원 이상으로 책정되어 주변 지역이 모두 1000만원 이상으로 호가가 뛰었고, 은평 지역보다 자신의 지역이 좋으면 좋았지, 나쁠 것이 없다는 (3)분류의 시민들은 점점 호가를 높여 가기 시작했습니다. 또한 이러한 (3)분류에 속한 분들 중 투기 심리가 있는 아파트 가격이 계속 오르는줄 알고 추격 매수에 나선 것이 더욱더 호가를 높이기 위한 촉매제가 되었습니다. 이런 상황은 일명 큰손이나 부동산 투자 업체에는 대단한 호재가 아닐 수 없었습니다. 매수자들이 벌떼처럼 몰려들 때 공급 물량을 조절하며, 실거래가를 호가에 최대한 근접시킬 수 있는 절호의 찬스 였던 겁니다. 물론 이미 제대로 된 업자들은 크게 한 몫 건진 후 떠난 것이 사실입니다. 흔히들 부동산 불패라는 말을 많이 하십니다. 또 어떤 분들은 새우깡, 소나타, 초코파이의 가격이 오르는데 아파트의 가격 또한 오를 것이라는 분들도 계십니다. 물론 모두 옳은 말씀 이십니다. 단, 현재의 가격은 너무 빨리 올랐다는 것이 문제구요. 부동산은 보통 년간 은행 금리 정도 오르는 것이 정상입니다. 물론 아파트의 경우 감가상각비를 따져야 하므로, 큰 호재가 있지 않는 이상 은행 금리 보다 약간은 적게 오르는 것이 정상입니다. 예를 들어서 1억이면, 1년에 300-400만원오르는 것이 정상입니다. 3억이면 1000만원 가량 오르는 것이 정상이구요. 하지만, 현재 서울시 대다수 지역의 높은 호가는 낮은 공급률도 아니고, 큰 호재도 아니고, 단순히 투기 심리에 의해서 오른 엄청난 거품 이라는 겁니다. 물론 아파트 계속 오릅니다. 하지만, 한차례 부글부글 끓었던 거품이 와해된 후 서서히 오르기 시작합니다. 은행이자와 주변입지 그리고 감가상각비를 따지면, 32평을 기준으로 강남 지역은 4 - 5억, 강남 외 인기지역은 3 - 3.5억, 변두리 지역은 2 - 2.5억, 수도권 인기 지역(용인, 수지, 김포, 동탄, 파주, 검단등)은 1.5 - 1.8억이 현재 우리나라 경제와 각종 상황을 고려할 때 거품 없는 순수 가격입니다. 많은 분들이 거품이 언제 걷히냐고 묻습니다. 몇 년안에 서울 주변 수도권 지역에 공동화 현상이 일어납니다. 이유는 모든 분들이 더 잘 아실거라 믿습니다. 현재 수도권 신도시급의 실수요자들은 대부분 서울 사람입니다. 실거주자는 거의 없구요. 매매가격과 전세가격을 비교해 보시면 쉽게 답은 나옵니다. 이러한 거품은 꺼져야 합니다. 아니 꺼지고 있습니다. 물론 다시 한번 크게 폭등 할 것이다. 아니면 현 시세 그대로 굳혀질 것이다. 등등 많은 이견들이 있습니다. 이제 시시콜콜한 그런 싸움은 그만 하면 좋겠습니다. 저 또한 이글을 마지막으로 더이상 글을 쓸 생각이 없습니다. 아파트 가격의 감정을 하는데 있어서 크게 작용하는 네 가지 요소는 학군, 교통, 편의시설 그리고 개발가능성 이렇게 크게 네가지를 보고 판단합니다. 물론 경매 물건인 경우 최초 가격은 의뢰인의 능력에 따라 다소 변동이 되긴 합니다. 학군, 교통, 편의시설등은 이미 몇 년 전부터 호가에 반영된 지 오래입니다. 그렇다면 개발 가능성에 때문에 지금의 초특급 거품 호가가 형성된 것인데요. 개발 가능성이면, 서울 하늘아래서 손으로 셀수 있을 만큼 적습니다. 휴... 참 글 쓰는 것도 힘들군요. 그냥 한마디만 하겠습니다. (3)분류에 속하면서 크게 대출 받아서 (4)분류가 되신분은 곰곰히 생각해 보세요. 그리고 (2)분류에 속하신분들은 호가에 추격매수 하지 마시고, 어느정도 안정되면 그 때 구입하는게 좋을 듯 합니다. 제가 마지막으로 하고 싶은 말은 한가지 입니다. 수요가 없으면, 공급은 초과하게 되고, 공급이 초과하게 되면, 공급가격은 경쟁하게 되고, 결과적으로 낮은 공급가격이 형성됩니다. 이는 초등학생도 아는 경제 기초이며, 매수세가 전혀 없는 현 부동산 시장를 그대로 대변하게 될 것입니다. 마음 껏 반박하십시오. 전 이제 본업에 충실하겠습니다. [자료원: 미디어다음 커뮤니티] |
[스크랩] 부동산 중개업자의 거짓말 |부동산노트
2007-01-15 12:57
http://blog.drapt.com/oh1155/387801168833425379
출처 : 팔구사구부테크
원문 : http://blog.drapt.com/msm00700
| 부동산으로 돈을 버는 원칙 중 가장 많이 하는 말이 ‘발품을 팔아라’이다. 발품을 팔려면 필수적으로 중개업자를 상대해야한다. 그런데 당연한 이야기지만 중개업자는 내 돈을 벌어주기 위해서 존재하는 사람이 아니기 때문에 중개업자의 말은 도움되는 이야기가 있는가하면, 절대 들어서는 안될 이야기도 있다. 시장 전체가 활황일 경우에는 거의 중개업자의 말이 맞다고 봐도 된다. 이때는 투자를 안하는 사람이 바보이기 때문이다. 이런 때에는 아주 특별한 경우가 아니라면 중개업자는 굳이 ‘거짓말’을 할 필요가 별로 없다. 아니, 심지어는 설령 거짓말을 하더라도 ‘시장’이 중개업자를 살려준다. 예를 들어 중개업자가 흔히 하는 거짓말 중에 가장 악질적인 거짓말이 이런 것이다. “잔금 치르기 전에 손님 붙여줄테니깐 계약만 하세요. 돈 되는 물건입니다” 미등기전매를 부추기는 것이다. 미등기전매는 그자체로도 엄하게 다스리는 불법이지만 실제로 이렇게 잘될(?) 가능성은 상당히 희박하다. 미등기전매가 불법이라는 차원은 논외로 하고, 그 실현가능성만을 따져보자. 이런 물건을 소개해주려면 싯가보다 현저하게 쌀 경우에 가능한 것인데, 싯가보다 현저하게 싸다면 중개업자가 가만히 냅둘리가 없다. 본인이 직접 사거나 큰손에게 준다. 굳이 손님에게 소개해줄 이유가 없다는 뜻이다. (물론 중개업자가 사는 것도 불법이다. 하지만 현실에서는 일반적으로 일어나고 있는 일이다) 게다가 그런 특별한 물건이 한사람의 중개업자에게만 노출되는 것도 아니다. 중개업소도 경쟁이 치열하기 때문에 그런 물건이라도 일반적이라면 많은 중개업자에게 노출되게 되어있다. 그렇다면 그런 좋은 물건은 이미 줄을 대고 기다리고 있는 큰손들 차지이거나, 중개업자의 몫이다. 투자를 할지도 안할지도 모르는 까다로운 소액투자자의 몫이 될 수 없다는 이야기다. 그렇기 때문에 미등기전매를 부추기는 물건들은 대부분 계약을 치게 하기 위한 악질적인 수법이다. 그런데 이런 악질적인 수법마저도 시장이 활황일때에는 용서가 되는 일이 벌어진다. 왜냐? 당연하다. 싼 물건이 아니라 가장 비싼 물건을 소개해줬어도 시간이 지나면 결국 그 물건이 가장 싼 물건이 되기 때문이다. 결국 시장이 죄를 용서해주는 꼴이 되어버린다. 하지만 이렇게 시장이 활황인 경우는 불과 몇 년밖에 되지 않으며, 부동산은 가장 큰 금액이 움직이는 것인만큼 시장의 힘 하나만 믿고 욕심에 이끌려 투자하는 것은 무모하다고밖에 말할 수 없다. 물론 중개업을 하는 사람들이 모두 이렇다는 것은 아니다. 그 숫자로만 보자면 성실하게 중개하는 사람들이 더 많다. 다만, 투자자를 현혹하는 중개업자의 수도 적지만은 않으며, 그 피해는 상당히 크다. 그렇기 때문에 일반 투자자들은 이런 악질적인 수법에 넘어가질 말아야한다. 또한 잘 나가는 중개업소에는 한둘 이상의 큰손이 꼭 줄을 대고 있다. 중개업소에서는 이들이 아주 중요한 고객이다. 따라서 좋은 물건은 거의 이들의 차지다. 중개업소 측에서는 거래가 잘 이뤄지니 좋고, 큰손들은 싯가보다 싸거나 좋은 물건을 쉽게 차지할 수있어서 좋다. 그야말로 이곳에서도 철저한 빈익빈 부익부의 현상이 일어나고 있는 것이다. 그도 그럴 것이 은행 PB들 역시 최고의 전문가로 구성된 팀을 가지고 돈에 관한 온갖 문제를 다 상담해준다. 그 비용이 비싸냐? 그렇지 않다. 거의 공짜다. 은행에 일정한 금액만 예치하고 있으면 되는 것이다. 그야말로 부자들은 부자라는 이유 하나만으로 거의 돈도 들이지 않고, 최고의 재테크 상담을 받을 뿐만 아니라, 부동산 시장에서도 그다지 힘들이지도 않고 가장 좋은 물건은 다 차지하는 형태가 된다. 이렇게 보면 부자가 아닌 사람은 도대체가 부자가 될 ‘구멍’이 없어 보인다. 부자들은 확실하게 여러가지로 유리한 위치에 있는 것이다. 이것을 뛰어넘을 수 있는 방법은 없을까? 여러가지가 있겠지만 부동산 투자에 있어서 부자를 뛰어넘을 수 있는 방법이 있다. 그건 스스로 투자의 안목을 키우는 것이다. 투자의 안목을 키운다는 것은 참 막연한 말인거 같지만 그다지 막연하지만도, 그다지 힘든 일이지만도 않다. 부동산투자에도 대박은 존재한다. 부동산투자에 있어 대박이라함은 엄청난 투기를 말하거나,불법적인 행위를 생각하는데, 전혀 그렇지 않다. 투자에 있어 대박이라는 것은 언제나 똑 같은 원칙을 견지한다. 대중과 반대로 움직이거나, 대중이 두려워할 때 행동하거나, 대중이 관심을 기울이지 않았을 때 생긴다. 대중과 반대로 움직이는 경우는 시장이 이제 막 살아날 때 취하는 행동이다. 오랫동안 침체기를 지나와서 희망이 보이지 않았을 때, 그래서 대중들이 생각하기에는 절망적인 생각이 짙을 때, 이럴 때 반대로 움직이는 것이다. 과감하게 희망을 가지고 움직이는 것이다. 이럴 때 현장에 나가 부동산투자를 하려고 한다면 중개업자는 뭐라고 말할까? 돈되는 것이니깐 사라고 할 것이다. 하지만 사실 자신이 아는 큰손들에게 연락해서 사라고 하지는 않는다. 왜? 확실하지 않기 때문이다. 둘째, 대중이 두려워할 때 행동하는 것은 상승기를 거치다가 여러가지 악재로 인해 가격이 하락할 때이다. 이때, 이런 악재들이 상승에 근본적인 영향을 미치는 것이라면 매입을 자제해야겠지만 상승에 근본적인 영향을 미친 것이 아니라면 하락은 오히려 기회가 되는 것이다. 말은 쉽지만 이때도 행동을 옮기기는 상당히 힘들다. 언제까지 하락할지 모르기 때문이다. 모두 두려워해서 매입을 꺼려한다. 이때 매입을 하려고 하면 중개업자는 뭐라고 말할까? 역시 ‘잘 사시는 거’라고 말하지만 본인이 사거나 큰손에게 소개하지는 않는다. 셋째, 대중이 관심을 기울이지 않을 때 행동하는 것은 이렇다. 이미 발표된 개발계획이지만 이런 저런 일로 지지부진해졌거나, 입지적으로 뛰어나지만 규제등에 의해 관심 밖에 있는 물건을 매입할 때에 해당된다. 이미 발표된 계획이지만 진행이 지지부진해지면 사람들은 관심에서 멀어진다. 매스컴 등에서도 뭐 변한 사실이 있어야 떠들어대는데, 변한 것도 없으니 발표할 것도 없다. 기다리기 지친 매도자들은 물건은 싸게 내놓게 된다. 그런데 놀랍게도 사업은 다시 진행이 된다. 그렇다면 그야말로 대박이 날수밖에 없다. 위의 경우에서 보면, 영리한 독자들은 이미 눈치챘겠지만, 어떤 것 하나도 현장의 전문가나 큰손들이 눈을 밝히고 달려드는 물건이 아니라는 것을 알 것이다. 부자가 골리앗이라면 그 틈이 별로 없을 것은 확실하지만, 그렇다고 아주 없는 것은 아니다. 위의 경우 모두, 부자들과 현장전문가들도 움직이지 않기 때문이다. 바로 이것이 기회이고, 이것이 적은 돈을 가지고 부자의 대열에 들어설 수 있는 방법이다. 그리고 이것이야말로 투자다. 중개업자들은 확실히 부동산투자자에게 아주 중요한 정보를 제공하는 귀한 존재임에는 틀림없다. 그러나 중개업자의 말이 모두 진실이 아니듯이 중개업자의 부정적인 생각도 반드시 미래를 부정적으로 만드는 것은 아니다. 그렇기 때문에 훌륭한 투자자가 되려면 중개업자를 뛰어넘어야한다. 중개업자마저도 확신하지 못하는 시장상황에서도 과감하게 베팅할 수 있는 용기가 필요하고, 중개업자마저도 시쿤둥한 물건에 깊은 관심을 가질 수 있는 눈이 필요하다. 특히 당신이 자본과 인맥이 모두 갖춰진 부자가 아니라면, 그렇지만 반드시 부자가 되고 싶다면, 이런 투자자로 성장해야만 한다. 그렇지 않다면 당신에게 오는 기회는 극히 적다고 할 수 있다. 전문가인 중개업자가 ‘강력추천’하지도 않는 곳에 투자한다는 것은 겁나는 일이다. 그리고 다른 사람들이 투자하지 않는 때에, 다른 사람들이 투자하지 않는 곳에, 돈을 쏟아붓는다는 것은 무서운 일이다. 하지만 탐욕에 이끌려 더 큰 수렁에 빠지거나, 확실한 것을 한답시고, 투기꾼으로 남아 후대까지 이름을 더럽히고 싶지 않다면, 그리고 인생의 역전을 꿈꾼다면 조금 힘들어도, 조금 무서워도 진정한 투자자의 길을 가려고 노력할 필요가 있다. 누차 강조하지만 그 길의 열매는 매우 달콤하다. |
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