[스크랩] ★김종갑 스피드뱅크 특강 - 돌멩이로 황금을 잡아라★

서울~용인간 고속화도로(2009년), 분당선 연상선(2011년) 개통 예정이며, 단지 바로 앞에

원천초등, 산남초등, 산남중, 동수원중, 매탄고, 효원고 등과 아주대 성균관대 경기대 수원농대 등

● 행정시설로는 수원지방법원과 수원 경찰서가 있으며 원천근린공원과도 바로 접하고 있어

투자 가치는 물론 실거주에 편리한 조건을 모두 갖추었습니다.

단지 사방으로 한국3차, 극동, 한국1차, 성일 등 아파트가 있어서 고분양가로 오인이 되기 쉽지만

수원 랜드마크 및 기존에 분양한 인계동 삼성래미안보다 시세 및 분양가가 훨씬 싼 편입니다. ●

● 특히 e편한세상은 광교후광, 전매 가능, 브랜드, 친환경, 교통, 교육, 단지 시설, 조망권, 초고층

등의 장점이 존재하여 지금까지 지어진 수원의 모든 아파트와 기존에 분양한 모든 아파트를 통털어서 가장 투자 가치가 높고 주거 안정성이 뛰어난 곳으로 평가합니다.

몇몇 전문가와 의견을 나누면서 투자 수익률을 판단해 보았는데 놀랍게도 분양가 대비 120% 이상

특A급 투자처로 꼽을 정도이며, 경쟁률만 높고 전매 제한이 확실시 되는 광교 신도시보다

● 수원 거주자는 광교 이상의 투자성과 환금성이 보장이 되는 e편한 세상에 1순위 통장을

아끼지 말 것을 주문하며 미분양 가능성이 거의 없기 때문에 2순위나 3순위 통장을 가지고 있더라도 꼭 넣을만한 곳이니까 넣기 바랍니다.

용인, 화성, 동탄, 성남 및 서울 거주자 등도 높은 수익률과 안정감이 예견이 되는 이 곳에 청약할 것을 강력하게 권장합니다.●

소개할테니 직접 발품을 팔고 알아 보시기 바랍니다.

서울에서는 분양을 준비했던 20개 사업장 가운데 10개 사업장이 분양에 나섰는데 재개발 사업장인 동대문구 용두동 ‘래미안용두’가 278가구 공급에 3153명이 청약해 11.34 대1, 성북구 길음동 ‘두산위브’가 126가구 공급에 1126명이 청약해 9.08대1의 경쟁률을 기록한 반면 그 외 사업장은 전부 순위 내 마감에 실패하는 쓴맛을 톡톡히 치렀습니다.●

● 이렇듯 분양시장의 쏠림현상이 심각해지면서 미분양 공포가 수도권에서도 현실화되고 있으며,

이에 따라 입지여건이 좋고, 향후 개발호재가 있는 수도권 알짜 단지에서도 미분양이

속출하고 있습니다.
부동산 전문가들은 “최근의 청약 쏠림현상은 분양가 상한제와 청약가점제가 주요인으로 수요자들이 청약통장 사용을 극도로 자제하고 있는데 이런 현상은 연말까지 지속될 것”이라며 “특히 최근엔 알짜 단지들도 미분양 되는 경우가 많아 잘만 고르면 실수요와 투자 목적을 동시에 충족시킬 수 있을 것”이라고 입을 모읍니다.●

● 미분양 아파트는 동·호수 지정은 물론 등기 시까지 무주택자격으로 가점제 물량에 대한 청약이

가능하고 재당첨 금지 조항도 피할 수 있어 청약통장 사용을 꺼리는 수요자들에게는 안성맞춤이라

할 수 있습니다.

게다가 건설사들이 미분양 물량 해소를 위해 분양가 인하, 계약금 정액제·인하, 중도금 무이자 대출, 발코니 무료확장 등의 다양한 혜택을 제공, 수요자들의 부담을 한층 덜어주고 있지요.●

● 단, 미분양 아파트를 고를 때는 교통, 단지규모, 입지여건 등을 꼼꼼하게 살펴보고, 입주 시 개발호재까지도 체크해 봐야 한다는 지적을 하고 싶네요.
요즘처럼 알짜 분양 물량이 많이 쏟아지는 때에는 입지여건이 좋은 단지들도 일시적인 공급 과잉으로 미분양 되는 경우가 많아 잘 고르면 향후 시세 차익도 기대할 수 있으며, 미분양 아파트는

단지규모, 주변환경은 물론 미분양된 요인까지도 발품을 팔아 세세하게 살펴보는 게 바람직하다고

사려됩니다.●

분양가 대비 수익률 40% 이상 추측되는 전매제한 없는 주요 미분양 단지를 소개합니다.

1. 광진구 노유동 이튼타워리버V

● 인정건설이 노유동 114일대에 건설하고 있는 이튼타워리버 279가구(112~258㎡) 중 잔여가구를 분양하는데, 한강조망이 가능하고 7호선 뚝섬유원지역과 2·7호선 환승역인 건대역이 각각 도보로 4분, 5분 거리로 이용이 편리합니다. ●

2. 서초구 서초 아트자이

● GS건설이 서초동에 건립하는 주상복합 아파트로 179~334㎡ 164가구와 오피스텔 26실로 구성돼 있으며, 예술의 전당에서 법원으로 이어지는 반포로에 인접해 있고, 3호선 남부터미널역과 2호선 서초역이 각각 도보로 6분, 10분 거리입니다.

서울교대부속초교, 서초초교, 서울고, 상문고, 은광여고 등 명문 8학군으로 통학할 수 있으며, 법원, 서울교대, 남부터미널, 예술의 전당 등이 가까운데 세대수가 적어서 리스크는 큽니다.●

3. 중구 회현동 남산플래티넘

● 쌍용건설이 중구 회현동에서 건립하는 주상복합아파트 총 236가구(175~304㎡) 중 잔여가구가

주인을 기다리고 있습니다.

최고 33층, 2개 동 규모이며, 중대형 평형으로 구성되었으며. 남산 조망이 가능하고, 남산 3호

터널을 이용해 강ㆍ남북으로 이동이 수월합니다.

4호선 명동역과 회현역이 가까워 교통여건이 좋은 편이다. 남산ㆍ리라ㆍ숭의초, 개성여고, 숭의여대, 서울예대 등이 인접해 있어 투자성이 예상이 됩니다.●

4. 안양시 비산동 성원상떼빌2차

● 성원건설은 평촌 생활권인 경기 안양시 비산동 554-12일대에서 주상복합아파트를 분양 중이며. 112~188㎡ 2개 동 최고 24층 규모로 이뤄져 있습니다.

이마트와 디지털프라자, 코아극장, 안양성모병원 등의 생활편의시설을 이용할 수 있으며. 비산대교를 이용해 안양역 주변의 시가지로 진입이 편리합니다.

샘모루초, 중앙초, 안양여고 등으로 통학이 가능하네요.●

5. 용인시 상현동 힐스테이트

● 용인 수지구 상현동 110번지 일대에 건설되는 상현 힐스테이트는 860가구(126~278㎡) 16개동 18층 규모로 구성돼 있고. 오리역에서 차량으로 10분 거리에 위치하며, 용인~서울간 고속화도로가 개통(2008년 예정) 되면 상현IC를 이용해 서울까지 30분대에 이동할 수 있으며. 신분당선 신성역(2011년예정)이 개통되면 강남역까지 20분대면 진입이 가능합니다.

사실상 미분양이라고 할 수 없을 정도로 주요 단지는 17대 1의 높은 경쟁률을 보였습니다.

광교 후광이 예상이 되는 가운데 이 곳에서 가장 높은 분양가 대비 60%의 수익률을 예상합니다.●

6. 인천 용현ㆍ학익 엑슬루타워

● 용현ㆍ학익 엑슬루타워는 지하 2층~지상 53층 4개동 규모로 주택형은 83~301㎡까지 707가구로 구성되었으며, 용현ㆍ학익구역은 송도신도시, 영종지구, 청라지구를 잇는 트라이앵글의 중심에

있어 송도신도시 배후지인 동시에 첨단산업, 문화, 녹지공간 등이 어우러진 주거복합단지로

부상할 전망입니다.

이 곳 역시 상현동 힐스테이트와 엇비슷한 분양가 대비 50% 이상의 비교적 높은 수익률을

예견합니다.●

7. 수원 망포동 현진 에버빌, 용인 서천동 현대 아이파크

●수원 망포동 현진 에버빌은 향후에 광교 신도시의 간접적인 수혜 지역이자 흥덕 지구의

혜택까지도 기대할 유망한 곳인데 통장을 아끼려는 수원시 및 수도권 거주자 분들의

지나친 기대 심리로 부분적 평형의 미분양을 가져 왔습니다.

이 두 곳은 평형별로 소수 미분양이 남아 있을 가능성이 존재한다고 들었으니까 직접 발품을

팔고 알아볼 피요가 있는 유망지역입니다.●

● 지금까지 전매가 가능한 초특급 아파트를 분양, 분양 예정, 미분양의 3가지 형태로 나누어서

집중적인 조명을 하였습니다.

이제 부동산의 최대 암초는 단연 전매 제한입니다.

아파트로 대박을 꿈꾸던 이야기는 과거에 전매 제한이 없던 시절의 추억일뿐이며 7-10년

전매가 보편화 된 그러한 곳들은 제아무리 초특급 투자처라고 할지라도 환금성이 떨어지는

최악의 족쇄를 달고 다니기 때문에 선택에 신중해야 합니다.●

● 은평 뉴타운이 전매 제한만 없다면 두 눈을 감고 청약을 할 곳이며, 광교 신도시 역시

전매 제한만 없다면 듣지 않고도 그냥 넣을 곳들이지만 분양가 상한제에 따른 전매 제한이

보편화 된 지금의 상황에서는 설령 분양가 대비 150%의 투자 수익률이 따를지라도 팔 수 없다는 것이 치명적인 단점이 될 수 있습니다.●

● 이제 광교, 은평뉴타운, 송파 등 전매 제한이 따르는 그런 곳은 황금 로또가 아니며 향후

10년 후에 부동산 시장이 어떻게 바뀔지 모르는 상황하에서 리스크가 워낙 크기 때문에 무조건

권유할 그런 곳들이 아닙니다.

물론 그런 곳들은 10년이 지난 시점에서 지금의 그 어느 곳보다 최고의 입지로 평가가 되면서

그 어떤 아파트보다 높은 시세를 형성할 가능성이 매우 높습니다.

다만 황금 돼지를 10년동안 써보지 못한다는 비운은 어쩔 수 없답니다.●

● 판교의 중소형 평형 평균 경쟁률 782대 1 최고 경쟁률 2034대 1을 보십시오.

전매 제한이 따르는 광교, 송파 등도 판교와 별 차이가 없다고 판단이 되는데 당첨 가능성 없는

그 곳에 로또 기대를 걸지 마시고 그 곳보다 훨씬 유리한 분양, 미분양 등을 소개해 드렸으니

과감하게 청약하시기 바랍니다.●

● 1순위 통장은 쓰기에 따라서 내집마련의 보검이 될 수도 있지만 잘못 써서 당첨이 되지 않으면 무주택 기간만 길어지는 죽음의 부적이 됩니다.●

● 끝으로 도대체 어느 곳에 투자해야 합니까?

닥터 아파트와 스피드뱅크, 부동산 114, 중앙일보 조인스랜드, 각종 부동산 카페 및 동호회원

모든 분들께 답을 드리겠습니다.●

● 전매 가능한 광교, 송파, 송도 후광 지역 및 수도권에 과감하게 청약하거나 미분양을

잡으십시오.●

감사합니다.

천만명 부동산의 꿈 김종갑 부동산 재태크

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