[스크랩] 강남순환도시고속도로 수혜지역을 가다

[스크랩] [현장탐방] 소액투자처로 이목 집중된 동두천시 생연동 |부동산노트

2008-06-26 21:24

http://blog.drapt.com/nurman/51214483080543

출처 : 뉴스 > 현장리포트

원문 : http://www.drapt.com/drnews/index.htm?page_name=scrap_read&menu_key=99&uid=79321034988800

강북권 아파트값 상승세가 확산되면서 그동안 소외 지역으로 시세가 저렴한 경기 북부도 매매가가 오르고 있다.

특히 동두천시는 경원선 복선전철 개통 호재와 매매가(3.3㎡당 3백91만원)가 경기지역 전셋값 수준으로 저렴해 소액 투자처로 각광을 받고 있다.

이에 부동산포탈 NO.1 닥터아파트(www.DrApt.com)가 투자자들의 열기가 뜨거운 동두천시 생연동 현장을 다녀왔다.

>>다양한 개발 호재

1. 교통개선 풍부

가장 큰 호재는 2006년 12월 15일에 개통된 의정부~ 동두천 경원선 복선전철사업. 경원선을 통해 서울 강북권으로 진입하는데 30분 정도 밖에 걸리지 않는다.

서울~동두천 고속도로사업도 올해 말 공사가 시작돼 2011년 이후에는 완공될 예정으로 의정부 장암동~동두천 상패동을 잇게 된다. 총 45㎞, 4~8차선 규모.

2. 미군 반환공여구역 종합계획

동두천 미군 반환공여구역 주변지역 등 경기도 발전종합계획 공청회를 2008년 4월 30일 경기도청에서 실시했다.

2007년부터 캠플 님블의 일부분 반환을 시작으로 2012년까지 모두 반환할 예정이다. 총 34개의 반환공여구역 중 24개는 활용계획이 수립된 상태로, 대상지역의 구체적 사업계획을 제시했다.

반환공여지 활용계획과 주변지역 계획 등 향후 일정에 대한 자료는 8월에 중앙발전위원회의 심의 후 10월까지는 사업계획(안)이 확정될 계획이다.

향후 동두천시는 경기북부부 성장동력의 핵심기능을 담당할 것이며, 주거환경 개선에도 크게 향상 될 것이다.

<동두천시 반환공여구역>

반환공여구역	위치	반환면적 (천㎡)	시기	발전방향
캠프 케이시	보산동	14,145	2012	대기업 생산라인 대학 및 연구시설
캠프 호비	불현동	14,054	2012	골프장 세계문화타운
캠프 님블	상패동	67	2007	복합개발 수변공원 조성
캠프 캐슬	소요동	207	2008	산업클러스터 배후주거지역
캠프 모빌	보산동	209	2008	유통상업시설 수변공원 조성
짐볼스 훈련장	광암동	11,946	2008	체육 및 레저시설

<참조: 경기도청>

>>대표단지와 거래 분위기

-에이스1~5차

경기도 동두천시 생연동 334~356번지 일대 위치한 에이스 1~5차 단지는 생연동 내에서 가장 큰 규모다.

서울지하철 1호선 동두천중앙역과 걸어서 10분 거리 내에 위치해 서울과의 접근성이 한층 편리해졌다.

단지명	총가구수	타입(㎡)	입주시기
에이스1차	292	82~142	1991년 9월
에이스2차	286	79~148	1993년 6월
에이스3차	270	82~142	1993년 6월
에이스4차	246	82~105	1995년 7월
에이스5차	391	79~125	1999년 7월

대부분 입주 10년 이상 된 아파트이나 내부는 깔끔하게 정비돼 있고 단지 내에는 나무가 풍성에 마치 작은 정원에 들어온 듯한 느낌이 든다.

아직 3.3㎡당 4백만원 정도로 매우 저렴해 거래는 꾸준하게 성사된다. 매매가는 79㎡가 1억~1억1천만원, 82㎡는 1억4천만~1억5천5백만원이다.

또한 강북으로 진입이 수월해 출퇴근 수요층도 탄탄하다. 전셋값은 79㎡가 4천만~4천5백만원, 82㎡는 5천만~6천만원이다.

-대방노블랜드

경기도 동두천시 생연동 714-5번지에 위치한 대방노블랜드는 15~15층 5개동으로 2005년 10월에 입주한 신규아파트다. 타입은 115~158㎡로 총 3백30가구가 모두 중대형 아파트로 구성됐다.

생연동 일대에서 가장 최근에 입주한 단지로, 뛰어난 조경과 고무우레탄을 깔은 놀이터는 아이들의 안전함까지 더해진 공간이다.

새 아파트라 현재 매물이 거의 없으며, 간혹 나올 경우에는 오른 가격에 거래된다. 매매가는 115㎡가 2억3천만~2억5천만원이다.

중대형 아파트로 구성됐지만 가격은 1억 미만으로 형성돼, 세입자들의 발걸음은 이어진다. 전셋값은 115㎡가 8천5백만~9천만원이다.

>>주변환경

서울지하철 1호선 동두천중앙역이 인접해 있고, 생연초등, 동두천중, 동두천고 등 교육시설이 걸어서 10분 거리 내에 위치해 통학이 편리하다.

반면, 대형마트나 백화점은 차로 이동해야 하는 불편함이 있어 대부분 단지내 상가를 이용하는 편이다.

>>시세현황

2006년 12월에 개통된 경원선 복선화전철 개통으로 9월부터 시세가 가파르게 상승했다.

2007년에는 장기화된 부동산 침체로 보합세를 유지하다 2007년 12월부터 강북권 아파트값 상승여파로 동반 상승했다.

2006년 9월에는 3.3㎡당 2백88만원이였으나 2008년 5월에는 3.3㎡당 3백91만원으로 1년새 1백만원 이상 올랐다.

>>향후전망

최근 강북권의 아파트값이 오르자 경기북부에 시선이 옮겨 동두천까지 상승세가 이어졌다. 투자자들의 문의가 쉴새 없이 이어지고 매물은 이미 동이 난 상황.

인근 중개업자에 따르면 “대기자들이 10명 이상 있을 정도로 인기가 식을 줄 모른다. 워낙 저렴하다보니 매물이 나오는 대로 바로 계약서를 쓰고 시세로 반영된다.” 고 전했다. (문의: 생연부동산 031-858-6560)

한차례 가파른 상승세를 보였으나 대부분의 매물이 소진된 상태로 올해 말부터는 다소 진정될 것으로 보인다. 지하철 연장 개통은 이미 시세에 반영됐고, 다른 계획들은 현재 계획 단계로 중장기적인 사업이기 때문.

눈앞에 보이는 시세차익보다는 개발계획들이 차근히 추진될 때마다 시세는 꾸준히 오를 것으로 보이며, 장기적인 관점에서 접근하는 것이 무엇보다 필요하다.

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[스크랩] 상가투자 독점권을 확보하라 |부동산노트

2008-06-22 23:58

http://blog.drapt.com/nurman/81214146716426

출처 : 닥터아파트 > 전문가 칼럼

원문 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=column_view&menu_key=8&uid=32198

기존 점포 소유주 사이에 작성한 업종변경 금지약정을 어기고 부동산중개업소를 약국으로 변경해 한 건물에 두 개의 약국이 들어서더라도 최초 분양계약 당시 업종지정 약정이 없었다면 이를 제한할 수 없다는 법원의 판결이 최근 나왔다. 그러나 이러한 ‘독점권 보장’을 위한 법정 분쟁은 어제 오늘의 일이 아니다.

독점권을 확보하기 위한 분쟁이 일어나는 이유는 다음과 같다. 상가건물에 처음 입점할 경우 업종이 고르게 입점돼 업종보호가 잘 이뤄지지만 시간 흐른 뒤에 보면 한두 군데서 장사가 안 된다고 잘되는 업종으로 바꾸는 경우가 있다. 결국 법적 소송으로 가는 경우가 적지 않다.

그래서 상가분양 당시 계약서에 업종을 지정해 분양하고 같은 상가에서 점포주와 상가번영회의 동의 없이는 지정업종을 변경하는 것을 금지하는 규정을 두는 경우가 많다. 이는 애초 분양계약자의 기득권을 유지하고 동일 업종 난립을 막기 위한 조치다.

독점권을 보장 받기 위해서는 분양계약서에 반드시 “몇 층 몇 호, ○○㎡를 OO업종으로 지정해 독점업종으로 분양하며 이전 이후라도 타 점포를 OO업종으로 분양하지 아니한다”는 특약을 작성한다. 시행사, 즉 건물주의 직인을 받으면 되고, 상가 오픈 후에는 상가운영(관리)위원회가 결성돼 관리규약을 만들 때 중복업종 금지를 명문화하면 된다.

이런 독점권이 보장된 ‘독점점포’의 경우는 주변 시세에 비해 분양가가 다소 높다고 해도 투자자들에게 인기는 높은 것이 현실이다. 분양가가 다소 높아도 좋은 조건에 임차를 놓을 수 있고 임차수요도 많을 것이라는 기대심리가 과감한 투자를 유도하기 때문이다.

상가의 독점권이 가능한 업종으로는 메디컬 센타의 약국, 대형 복합단지의 구두방, 대형 극장의 패스트 푸드점이나 매점, 의류 쇼핑몰의 수선점, 전문 병원의 식당, 대형 예식장 건물의 식당, 아파트형 공장의 구내식당, 문구점, 편의점 등이 있으며 주 건물의 보조역할을 하는 상가라하여 ‘독점점포’ 또는 ‘파생점포’ ‘보조점포’ 라고도 한다.

사례를 살펴보면

실례로 작년에 서울 강남구 신사동에 건설중인 OO메디컬타워 1층 점포가 3.3㎡당 최고 1억2천880만원에 분양됐다. 이 점포는 분양면적 64.17㎡, 전용면적 33.15㎡으로 총 분양가가 25억원에 달하는 최고가 상가다. 이렇게 높은 가격의 점포가 분양이 시작 된지 2주도 안 돼 계약이 이뤄진 것. 대부분 고분양가 상가들의 분양이 어려움을 겪고 있는데 반해 OO메디컬타워의 점포는 쉽게 분양 된 이유는 무엇일까?

가장 큰 이유를 ‘독점점포’라는 것에서 찾아 볼 수 있다. OO메디컬타워는 지하 7층, 지상 18층 규모의 메디컬빌딩이다. 이런 메디컬빌딩에서 1층 약국자리는 당연이 인기가 높을 수 밖에 없다. 이번에 최고가 분양이 이뤄진 이 점포 역시 독점권을 확보한 1층 약국 점포였던 것. 약국자리 이외의 다른 1층 점포의 분양가는 3.3㎡ 당 7천20만원선으로 타 점포와는 3.3㎡ 당 5천만원 가량 차이가나는 가격으로 특정 점포 프리미엄이 톡톡히 반영됐다.

투자시 유의점은 무엇?

‘독점점포’에 투자할 때는 본원 시설이 활성화할 수 있을지 여부를 충분히 검토한 후 투자에 임해야 한다. 최근 대형 쇼핑몰이나 테마상가의 경우 상가 활성화에 실패한 경우가 많아 투자시 주의를 요한다. ‘독점점포’를 분양받으려는 경우에 동일 상가 내 입점 경쟁률이나 분양률이 중요하므로 꼭 따져봐야 한다.

상가규모를 감안하여 고정적으로 상주하는 고객의 수가 어느 정도인지를 정확히 파악해보고 주변 상가와 비교해 유동인구를 잠재고객으로 끌어들일 수 있는지 집객요소나 흡입요소를 갖춘 경쟁력이 있는지 충분히 따져야 한다. 초보 투자자인 경우 되도록이면 권리금이 없고 분양가가 저렴한 중심가형 신축 대형건물 내 소형상가에 투자하는 것이 좋다.

‘독점점포’는 고정고객 확보가 쉽다는 잇점 때문에 분양·임대가가 상대적으로 높은 편이다. 투자수익률을 철저히 계산하고 주변 상가시세를 비교한 후 적정 분양가에서 투자하는 게 좋다.

상주고객과 일부 유동객 만을 대상으로 영업하기 때문에 안정성은 뛰어나지만 유동인구 확보가 쉽지 않고 매출이 크게 오르지 않는 점도 염두에 둬야 하겠다.

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[스크랩] 강남순환도시고속도로 수혜지역을 가다 |부동산노트

2008-06-15 21:34

http://blog.drapt.com/nurman/51213533268696

출처 : 뉴스 > 요일특집

원문 : http://www.drapt.com/drnews/index.htm?page_name=scrap_read&menu_key=99&uid=34731028691101

강남순환도시고속도로는 서울시가 남부순환로와 올림픽대로의 교통정체문제를 해결하기 위해 1994년부터 추진해 왔던 사업으로 총 2조6천억원(민간투자 4천9백억원 포함)의 공사비용이 소요되는 대규모 사업이다.

영등포구 양평동 성산대교 남단을 시작으로 강남구 일원동 수서IC까지 총 연장 34.8km에 이른다.

이 사업과 관련해 착공 전까지는 사업 시행의 찬반논란이 있었으나 2007년 7월 25일 착공을 함으로써 개통 후 발생 될 수 있는 문제점들에 대한 책임 공방이 벌어질 가능성이 높다.

물론 어느 한쪽의 말이 모두 맞는 다고 할 수는 없겠지만 부동산에 관심이 있는 사람이라면 도로가 어디를 지나는지, 어디에 IC나 분기점(JCT)이 생기는지 등에 관심을 가질 수밖에 없다.

과연 강남순환도시고속도로가 계륵에 그칠 것인가.

신설 도로에서 중요한 도로가 어디를 지나며 어떤 곳에 IC 즉 입체교차로가 들어서는지 등을 따져봐야 효용성을 추정할 수 있다.

◆ 사업구간 및 시설

강남순환도시고속도로는 △ 서부간선(성산대교남단~금천구 시흥동) 14.4km △ 남부간선(금천구 시흥동~서초구 우면동) 12.4km △ 양재대로(우면동~수서 나들목) 8km 로 구분된다.

이중 남부간선 구간 즉 금천구 시흥동~서초구 우면동 구간이 2007년 7월 25일 착공에 들어갔으며 오는 2013년 우선 완공할 계획이다.

특히 시흥~사당IC(관악산 관통) 구간의 경우 총길이 8,7km 달하는 터널이 뚫리게 되면 국내 최장의 터널로 기록된다.

이와 함께 서부간선구간의 경우 기존 서부간선도로에서 발생하는 차량정체와 안양천의 환경오염을 고려해 지하화 할 계획이다.

시설물의 경우 △ 통행료를 받는 시흥영업소, 선암영업소(우면동) △ 터널 진출입을 위한 관악IC, 사당IC △ 차량대피소 14곳(750m간격) △ 비상주차대 28곳 △ 보행자 대피로 30곳(250m 간격)

◆ 강남순환도시고속도로 사업추진역사

1994년부터 서울시에서 추진 해 왔다고 했는데 2007년 7월에서야 착공을 한 것은 왜 일까.

물론 이는 많은 시민단체와 환경단체, 일부 지역 주민들의 완강한 반대에 부딪쳤기 때문이다.

이들의 반대 이유는 서부간선로에서 연결되는 'V‘형 우회노선은 남부순환로의 교통 정체를 해결하는데 턱없이 부족하며, 관악산과 우면산, 안양천과 도림천 등의 생태계를 파괴하는 사업이라는 점.

관악산과 우면산을 통과하는 6차선 승용차 전용터널 역시 환경파괴도로에 터널 내에서 대형사고 발생이 우려되며 환경파괴에 해당하는 사업에 수조원에 달하는 예산을 쏟아 붓는다는 점을 이유로 반대를 해 왔다.

우여곡절 끝에 2007년 7월 착공을 했지만 착공 당시에도 반대운동이 있었으며 아직도 이들의 반대는 계속되고 있다.

상황이야 어쨌든 서울시는 올 한해 남부간선(민자) 구간의 토지보상과 공사를 병행할 방침으로 토지보상 부분은 100% 완료 할 계획이다.

◆ 2013년 완공 예정인 남부구간 들여다보기

◎ 소하JCT(분기점) 부근

2007년 7월 25일 착공에 들어간 남부구간은 서울의 금천구 시흥동을 시흥영업소에서 시작한다.

이 곳은 광명시 소하동, 안양시 석수동의 경계에 위치하고 있으며 경수산업도로(1번국도)와 접하고 있다.

우측 그림에서 보면 붉은색 선이 강남순환도시고속화도로다.

북쪽은 지중화될 서부구간으로 서울의 영등포구, 양천구 일대로 접근이 수월해 진다.

동쪽으로는 시흥동과 과천IC 방면이 되며 서쪽으로는 금천구 독산동 일부와 광명시로 접근할 수 있게 된다.

남쪽으로는 경수산업도로 안양 방면으로 이동 할 수 있다.

아래 사진은 현재 공사중인 남부간선(민자구간)의 모습으로 여기서부터 장장 8.7km의 터널이 시작되는 셈이다.

현재 소하IC가 들어서는 시흥동은 3차뉴타운으로 지정 됐으나 소하IC를 포함한 일부 지역은 존치구역으로 지정됐기 때문에 투자에 유의해야 한다.

시흥영업소 반대편은 광명 소하지구가 위치해 있으며 안양천을 따라 북쪽으로 이동하면 서부간선로의 종착지점인 금천구 독산동, 광명시 하안동으로 진입할 수 있다.

시흥영업소 인근엔 아파트의 분포가 적어 소하IC 신설에 따른 수혜아파트들을 꼽는다면 안양시 석수동 LG빌리지(1천8백93가구), 기아대교를 지나 위치하고 있는 독산동 한신아파트, 2010년 2월 입주예정으로 기존 시흥동 남서울한양아파트를 재건축하는 힐스테이트(1천7백64가구), 금천구 독산동 한신아파트(1천가구로), 광명시 하안동 일대 주공아파트 들이다.