-선녀들의 날개옷과 금도끼의 이치-

“사람이 평등하다”라는 말은 출생이나 권리 측면에서 논해야 될 것 같고, 물질적인 면에서는 그렇지 않다고 보는데 여러분들께서는 어떻게 생각하십니까? 누구는 부동산을 팔지 못해 애를 태우고 있고, 누구는 사고 싶은 부동산을 사지 못해 애를 태우고 있으니  말입니다.

부동산을 사고자 하시는 분들께서는 “사는 시기가 맞는 것인지, 아니면 더 기다려야 하는지 분간하기 어렵다”고 하시더군요. 또 파실 분들은 “싸게라도 놓고 갈까요? 아니면 2-3년 더 보유할까요? 라는 질문을 계속 주시지만 그런 질문을 받고 속 시원하게 대답을 하지 못하는 처지가 안타까울 뿐입니다.

4월 26일 필자는 “부동산은 내리막길에서 실패한다.(내리막길을 지혜롭게 가는 요령)”라는 제목의 칼럼을 올린바 있습니다. 다주택자나 유주택자들이 걱정하는 매도시장의 하향성을 바라보는 내용이었지요. “내리막길에서 짐을 싣지 못하면 오르막길에서도 빈지게라는” 내 집 마련 권유의 내용도 있긴 했습니다마는,

이 칼럼이 등재되자 내 집 마련의 문턱에 서 계신 분들로부터 메일이 쇄도 하더군요. “집을 사자니 더 내려갈 것 같기도 하고, 그렇다고 지금 덥석 사놓고 보자니 어쩐지 불안하다면서요. 특히 여론이 좋지 아니하여 갈피를 잡을 수 없으니 어찌해야 좋겠느냐는 질문이 많았습니다.

솔직히 말씀드려 요즘과 같은 부동산시장에서는 오히려 매수자들의 갈등이 더 심하리라는 생각도 듭니다. 부동산시장은 특히 군중심리가 크게 작용하는 시장이거든요. 들어가면 죽을 것처럼 말을 하는데 그 말 무시하고 들어갈 사람이 있겠는지요. 독불장군이 아니고서야,  

그러나 재테크는 누가 뭐래도 선택은 스스로 하는 것이기 때문에 아래 글을 잘 읽어 보시고 현명하게 판단하시어 부자 되는 지혜를 찾았으면 좋겠습니다. 결론부터 끄집어내어 지금은 부동산을 사는 시기라는 말씀을 드리고 싶군요. 선녀들의 날개옷은 선녀들이 목욕할 때 가져와야 되지 않을는지요. 왜 그러는지 다음 9가지 여건을 읽어 보시면 이해하시리라 믿습니다.

1. 부동산 상승주기가 오고 있기 때문에

부동산은 1-2년 단위로 오는 소주기가 있고, 5-6년 단위로 찾아오는 대주기가 있습니다. 그런 주기는 주식시장도 마찬가지로 흘러갑니다마는, 특히 주식상승장 뒤에 부동산 상승이 오는 건 늘 같은 이치를 반복해 왔다는 생각이 듭니다. 지금도 주식은 상승장에서 오르내림을 반복하고 있군요. 아마 경기회복의 징조라고 봐야 할 겁니다.

2006년 하반기 부동산 값이 많이 올랐었고, 그 후 버블세븐이라는 말도 생겨났었지요. 요즘은 반대가 되어 그런 지역들이 곤혹을 치르고 있습니다마는~ 2011년과 2012년은 다시 부동산 상승주기가 되는 해로군요. 그렇다면 언제 사야할까요? 사는 시기로는 바로 지금부터 3-5개월이라는 표현이 어울릴 것 같군요. 신부라면 신랑 맞을 준비를 해 둠이 옳을 것입니다.

2. 얼음은 이미 녹았습니다.

경기가 이미 풀렸다는 뜻입니다. 다시 얼음이 얼 이유도 없겠지요. 선뜻 겨울옷을 벗지 못하는 이유는 뭘까요. 지난 3-4년 동안 몸살기가 너무 심했기 때문일 겁니다. 그러나 언젠가 더위 앞에서는 옷을 벗기 마련이지요. 경제성장률 5.2%는 곧 삼복더위가 될 테니까요.

그러나 부동산시장이 회복기를 거쳐 상승기에 이른다 해도 대세상승은 기대하지 마시라는 단서를 붙이고 싶습니다. 수도권 미분양, 지방 미분양, 매도대기물량, 보금자리주택 물량이 너무 많기 때문에 소화가 되려면 오랜 세월이 걸려야 할 테니까요. 부동산은 폭탄 물량 앞에 장사 없거든요.

3. 가격대가 낮아졌습니다.

요즘 가격대가 많이 낮아 졌지요. 물론 돈 없는 서민들의 입장에서는 아직도 멀게만 느껴질 수도 있을 것입니다. 그러나 값이 더 내려가기를 기다리는 일은 아무런 의미가 없다고 봅니다. 꼭 더 내려갈 것 같지만 그렇지 않고 어느 날 값은 올라가 버리더라는 것입니다.

부동산시장은 단 한 번도 바닥이 없었다는 기억이 납니다. 미쳐 바닥이 오기 전에 소리 소문 없이 회복기에 이르더라는 뜻이지요. 지금의 시세를 바닥시세로 이해하시면 무리는 없을 겁니다. 늘 더 내려가기를 기다리는 욕심~ 그 욕심이 지나치면 꼭 내 손을 빈손으로 만들더이다.

4. 문제는 총알입니다.

총알 없는 전쟁은 백전백패라는 말씀을 드립니다. 아무리 좋고 값싼 부동산이 발밑에 널려 있으면 뭐하겠는지요. 가진 돈이 없으면 “물 건너 송아지”겠지요. 세상살이가 꼭 좋은 기회를 만나게 되면 수중에 돈부터 떨어지게 되더군요. 평소 준비가 부족했다고 자신을 원망할 수밖에요.

하지만 5-6년마다 부동산 주기는 찾아오게 돼 있고, 10년마다 자신의 대운은 스스로 찾아오게 돼 있거든요. 지금이라도 여러 방법을 동원해서 총알을 준비해 보시지요. 세월은 사람을 기다리지 않으니까 말입니다. 그러나 불가능하시거든 5년 후나 10년 후를 기약하시되 다음 주기를 맞이하거나 대운을 맞이했을 때는 또다시 기회를 미루는 일이 없기를 바랍니다.

5. 인플레가 바로 부동산 상승

은행대출 많이 받아 부동산 사놓고 시세 올라주기를 기다리는 일은 이제 아무런 의미가 없어졌습니다. 앞으로 그런 일이 있지도 않을 테니까요. 그러나 인플레를 막을 자는 이 세상 어디에도 없을 것입니다. 그동안 찍어냈던 돈들이 어디로 갈까요? 부동산 헐뜯으며 금융 쪽으로 유도하고 있지만 맘대로 되지를 않는 모양이로군요.  

세계를 거론할 필요 없이 우리나라만 보더라도 철강제를 비롯한 원자재 값이 오르고 있음이 눈에 들어옵니다. 경기가 풀리게 되면 인플레는 불청객으로 찾아오지 않던가요. 다른 물가는 오르는데 “집값, 땅값 너는 게 섰거라”할 수 있을는지요. 화폐가치란 어제와 오늘이 다르지 않던가요. 부동산 시장의 뇌관은 시중에 떠돌고 있는 400조 가량의 단기자금과 풀려나갈 수 백조의 토지보상금이 될 것입니다.

6. 수요는 돌아오기 때문에

앞으로 인구가 줄어든다 해도 2025년까지는 주택시장이 급락할 가능성은 없다고 봅니다. 현재 건설사들이 물량을 회피하는 추세에 있기 때문에 앞으로 2-3년 후 오히려 상승의 요소가 크다고 봐야 하겠지요. 서울과 수도권은 아직도 대기수요가 많기 때문에 주택시장은 항시 흔들릴 수도 있다는 것입니다.

보금자리 수요도 다소 불안하다고 봅니다. 가점이 낮거나 형편이 어려워 본 청약에서 밀려나게 되면 다시 시장은 출렁거릴 수 있겠지요. 보금자리주택의 전매제한이 풀리는 2023년경부터는 우리나라 주택시장에도 새로운 모형도가 그려질 듯합니다. 주택시장이 하락 할 것인지, 상승할 것인지는 그 이후 논함이 옳지 않을는지요.

7. 사람의 심리는 하루에도 몇 번씩 바뀐다.

남이 기다릴 때는 자신도 기다리지만 남이 마중 나갈 때는 자신도 마중을 나가게 되는 게 바로 부동산시장일 겁니다. 지금의 부동산 시장은 기다림으로 일관하고 있지만 곧 마중을 나가게 될 수도 있다는 뜻이지요. 경기회복, 인플레 상승, 부동산 호재 등 복합적인 문제가 불씨를 붙이게 되면 매도심리가 매수심리로 바뀔 수 있다는 것입니다.

그러나 그때는 이미 늦었다고 봐야지요. 벌써 꼭짓점에 이르렀을 테니까요. 심리는 하루에도 열 두 번씩 바뀌기 때문에 기회는 언제나 오늘이 중요하다고 봅니다. 사람의 마음처럼 변덕이 심한 게 또 있을까요? 오죽했으면 인심은 조석 변(人心朝夕變)이라고 했을까요.

8. 노후대책으로 부동산을 찾는다.

우리나라 국민들은 노후대책으로 대부분 부동산을 선호하지요. 물론 다른 재테크 수단도 있겠지만 믿고 못 믿고를 떠나 사람들은 부동산에 길들여져 있다고 보는 편이 옳을 겁니다. 노후세대가 갈수록 불어난다면 부동산도 고개를 떨어뜨릴 수 없겠군요. 노후대비를 위해 똘똘한 놈만 보유하려 할 테니까요.

50세 이상 상담자 100명 중 노후용으로 부동산을 가지고 있겠다는 분들이 100명 모두라는 말씀을 드립니다. 경제사정에 따라 잠시 하락장이 오는 수는 있을지언정 폭락 어쩌고 하는 말은 천부당만부당한 견해가 아닐는지요. 오히려 상승의 여건들이 기다리고 있음을 감지하시고, 기다림보다는 차라리 마중을 나가심이 옳을 듯합니다. 지금이 바닥이니까요.

9. 기회와 위기는 동시에 존재한다.

지금 유주택자들은 2-3개월 사이에 1-2억씩이 무너졌다고 봐도 무리는 아닐 겁니다. 그러나 너무 걱정 마시고 버티는데 까지 버티라는 당부를 드렸습니다. 은도끼를 잃어봐야 금도끼를 얻을 수 있기 때문입니다. 전화위복의 기회는 늘 오는 게 아니거든요.

내 집 마련이나 갈아타기를 하실 분들께 부탁드립니다. 선녀들의 날개옷을 빨리 주어 오십시오. 그래야 예쁜 선녀를 마누라로 데려올 게 아니겠는지요. 더 예쁜 선녀가 내려오기를 기다리는 사이 하늘에서 밧줄이 내려오게 되면 꿩도 매도 다 놓치고 또 빈손이 될 수도 있을 것입니다. 날개옷은 선녀들이 목욕을 하는 바로 그 시간입니다. 

수원대학교 사회교육원 교수(부동산학. 생활법률학)

수원 세인종합법률사무소 국장

011-262-4796. 031-213-4796

http://club.r114.co.kr/yjw

yoon3668@yahoo.co.kr

최근 한주간의 핫뉴스를 필자가 집중분석하여 연재합니다(⑩)


√ 아파트 분양,프리미엄 보장제를 아시나요?

수도권에서 미분양 아파트를 해소하기 위한 고육지책으로 건설사들이 미분양 아파트 계약시입주후 시점까지 일정한 시세가 형성되지 않으면 일정한 가격을 보장해 주는 이른바 ‘프림미엄 보장제도’를 실시하여 계약율을 현저히 높이고 있다는 것에 관심이 쏠리고 있다.

Q1.먼저 프리미엄 보장제란?

☞현재 미분양 현황을(2009.7월 현재)보면 아래 도표와 같이 아직도 미분양이 상당히 많이 남아 있다 이러한 가운데 예를들어 보라지구 화성파크드림 109㎡(33)분양가격이 37000만(261가구)인데 미분양 계약시 10% 보장제를 실시하여 입주시점에서 분양가=시세이면 3700만원을 잔금에서 공제해 주므로 결국 분양금액이 입주시점에서 40700만원을 넘지 못하면 마이너스 차액만큼 보전해주는 것이 프리미엄 보장제도의 본질이다.

Q2.이런한 배경과,실제효과 그리고 프리미엄보장 실시 건설사는?

☞㉠배경은,입지는 좋은나,작년 경기침체에 맞물려 분양성 저조한 건설사의 마케이팅 전략으로 탄생되었다 (분양가상한제-마이너스옵션제-프리미엄보장제까지 등장하게 됨)

㉡효과는,화성파크드림은 프리미엄보장제 실시 한달동안 잔여물량 70%를 소진(매일 5~6건)하였고 작년 고양 덕이지구 신동아 파밀리는 300가구 한도로 프리미엄 보장제를 실시하여(매일 10건) 700가구가 접수된 바 있다.

위와 같은 효과로 일부 건설사는 프리미엄 보장제 실시하는 해당사에 벤처마킹 바람이 불기도 했었다.

㉢현재 프리미업 보장제가 실시되고 있는 건설사는 대략 아래와 같다

-서울 양천구 신정동 중앙하이츠 241가구, 127∼195㎡

-인천 연수택지지구 대우 푸르지오 436가구(주복)163~169㎡

-경기 용인시 보라지구 화성 파크드림 261가구, 109㎡

-경기 수원시 영통구 중앙 센터럴하이츠 549가구, 164~182㎡

-충남 아산신도시 STX칸 797가구, 129~170㎡ 등

Q3.다음,프리미엄 보장제와 동시 미분양 계약시 혜택도 많다고 하던데 ?

☞㉠건설사 제공-계약금5%,중도금 60% 무이자,옵션제공(에어콘,발코니등 무상)과

㉡세제상 혜택-양도소득세 5년간 면제.감면(2010.6-전액,60%)이 있으며,또한 취.등록세 감면도(2010.2.12-50%)주어지며,㉢금융상 혜택-dti 적용이 제외되며,㉢거래상 혜택-전 매제한 완화(공공-과밀:5~3년,기타-3~1년),민간-과밀:3~1년,기타-1년)가 있다.

Q4,프리미엄 보장제 문제점 및 유의점?

☞㉠문제점-입주시점 시세결정이 유명 싸이트 3곳 평균이나 이들의 시세는 현지 중개업소 가 제공하므로 시세가 인위적으로 조작 우려가 있다

㉡유의점-先은 입지이고 後가 미분양 혜택이므로 이를 유의해야 한다.

√ 별내지구 집중분석

1.위치


남양주시 별내면 덕송리 일대로서 서울시청 기점 직선거리 약 16km로서

왼쪽은 서울시, 오른쪽 하단은 구리시가 위치한다.

(서쪽-노원구도봉구,강북구,중량구성북구,북쪽은 의정부 근접,남쪽은 구리시)

2.규모-509㎡(153만평) * 삼송506㎡ (153만평과 동일)

3.개발계획

1)이미지

자연지형과 수변 이용한 그린네트워크로 동.서로 갈라 도시를 3개 생활권을 거점으로 하여 경춘선 별내역과 연계하여 j 자형 도시를 구축한다는 것으로서,

서울기능 분담할 핵이자 지역거점 도시이다.

2)교통

경춘선 복선전철 별내역(망우-별내:2010),서울 지하철8 호선(암사→별내 연장:2016), BRT(간선급행버스:별내-상봉)예정으로 향후 경춘선,중앙선,지하철 6.7호선을 쉽게 이용이 가능하며,

서울 외곽순환도로가 별내지구를 관통하고,국도 43(동창마을-퇴계원),퇴계원-진접(2011)등의 도로도 개설될 예정이다.

3)공급물량

-2011년까지 22000가구(수용인구 75000명)예정이다.

4.분양가 및 하반기 분양물량

하반기 4500가구로서

㉠쌍용예가(650),현대 아이파크(750)는 분양이 완료되었고,

㉡kcc스위첸(680),대원칸타빌(480),남양휴톤(640),신일유토빌(540)은 예정이다.

분양가는 1100~1200만원(분양가 상한제)으로 보금자리보다 높은 편이다.

5.장.단점

1)장점-서울 접근성,쾌적성이 뛰어나고,전매기간이(성장관리:1~3년)삼송지구 보다 짧고(과밀억제: 3~5년)또한 양도소득세 혜택도 100%로서 (2010.2.11일)삼송지구 60%보다 크다.

2)단점-삼송지구와 마찬가지로 임대비율 높지만 (65%-13000가구,삼송지구 57%-12700가구)일반 분양물량이 많으므로( 1만가구 이상예정) 문제는 없다고 보여진다.

6.청약 경쟁률 및 당첨 가능성

㉠경쟁율-쌍용예가 11.8:1,현대아이파크는 5.8:1의 경쟁률을 보여 향후 분양에도 4~6:1정도는 되리라 예상하며,

㉡가능점수-청약 가능 예상 점수는 40~50점대로 보여진다.

7.유망단지(관심단지)

1)2009.9.14일 쌍용예가 128~173㎡(38~53평)652세대/@1200만원 분양가로서 1순위 11.8:1 경쟁률을 보였고 최고는 134㎡(40평) 39.2:1의 경쟁률로 나타났고 2009.9.23일 I-PARK 131~168㎡(40~51평),753세대/@1150 분양가로 1순위 5.8:1의 경쟁률을 보였다.

2)2010.3월 한화 꿈에그린 110㎡(33평),729세대/@1100~1300 분양가로서 중소형 단일 평형인점을 고려할때 청약경쟁율이 상당히 높을 것으로 예상되며, 별내지구 중소형(60~85㎡)은 주공,신안,한화인데 이중 주공과 신안은 내년 분양 예정이다.

8,별내지구와 삼송지구 비교

보금자리와 비교하면 분양가는 약200만원 비싸지만 전매제한은 1~3년이고(보금자리 7~10년)세제상 혜택이 많으므로 보금자리 청약자격 수준이 되지 않은 특히 강북권 거주자는 청약해 볼만하다.

9.투자 유의점(투자팁)

노원구,도봉구,강북구,성북구,중량구등 서울 거주자와 인근 남양주,구리,의정부등의 거주자는직.주 근접과 본인의 청약자격 수준을 감안하여 실거주 겸 투자처로서 권할만 하지만 무리한 투자는(과다 타인자본등) 피해야 할 것 이다.