[스크랩] 강남 맞수는 누구? 분당이냐 판교냐

2008-12-19 19:31

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강남 맞수는 누구? 분당이냐 판교냐

분당·판교 ‘1기신도시 대표’ or ‘2기신도시 대표’
- 분당 ‘교통·편의시설 정착’, 판교 ‘쾌적성 높은 새 주거지’

제2의 강남 자리를 놓고 분당과 판교가 대립각을 세우고 있다. 분당은 1기신도시, 판교는 2기신도시라는 태생적 공통점과 더불어 지리적으로도 가까워 두 지역의 경쟁구도는 불가피하다. 게다가 판교신도시 입주가 얼마 남지 않아 2009년 이후부터 본격적으로 분당과 판교의 라이벌전이 펼쳐질 것으로 보인다.

강남 맞수 ‘분당vs판교’

분당신도시는 80년대 후반 주택가격 폭등에 따른 주택공급 확대방안 차원에서 계획됐다. 서울의 주택수요를 분산시키는데 일조한 분당은 강남권과 직선거리로 15㎞로 비교적 강남권과 접근성이 높다. 강남권의 주간 유입인구 중 성남시(7.94%)가 가장 높은 비율을 차지한 통계청 자료(11월18일 발표)를 보더라도 성남 즉 분당신도시와 강남은 뗄 수 없는 관계인 셈이다.

분당은 1기 신도시 중 면적이 가장 넓다. 총 19,639,008㎡로 판교신도시(9,294,000㎡)의 2배가 넘는 규모다. 또 당시에 획기적인 시도인 방사형 가로망, 계획적 단지 설계 등을 도입해 여느 주거지역보다 앞섰다.

2기 신도시의 대표주자인 판교는 강남과 분당과 가깝다는 이유로 2006년 분양시장에서 뜨거운 관심을 받았다. ‘로또’라는 수식어가 붙을 만큼 전국민을 청약열기로 몰아넣었다. 당시 분양가가 인근 시세보다 낮다는 점과 신도시라는 점이 부각됐기 때문이다.

규모면에서는 분당을 따라가지 못하지만 쾌적성은 판교가 앞선다. 녹지율이 분당보다 높고 인구밀도는 낮다. 또 강남과의 접근성도 좋다. 직선거리(13㎞)를 따져보면 판교가 더 가까우며 추후 신분당선이 연장될 경우 교통여건이 한층 개선된다.

강남과 ‘분당’ 집값 관계

강남과 분당의 2003년 이후 월별 아파트 매매가 상승률을 비교해보면 왜 분당이 수도권의 작은 강남으로 불리는지 명확하게 알 수가 있다. 분당은 상승.하락폭의 차이만 있을 뿐 강남의 집값 변화를 그대로 닮아있다.

2000년대 들어 강남3구와 분당의 집값이 크게 상승했던 시기는 2003년, 2005년, 2006년이다.

2003년 강남권은 저금리 기조에다가 재건축 투자 열기가 더해져 아파트값이 급등했다. 분당 역시 투자 열기가 이어져 내려왔고 특히 제2기 신도시인 판교 신도시가 발표되고 지하철 개통 호재 등으로 월간 아파트 매매가가 10%가 넘게 상승한 기록도 있다.

이어 2005년과 2006년에도 강남의 재건축 아파트 투자열기와 판교 분양으로 매매가 상승했다. 마지막으로 2006년 하반기에는 판교 낙첨자 자금 유입과 집값 상승 불안심리에 따른 시중 자금 쏠림 현상에서 찾아볼 수 있다.

2007년 들어 점차 집값이 안정되고 2008년에는 본격적인 하락세를 나타내는 모습에서도 두 지역의 주택 시장은 동행하는 모습을 나타냈다. 재건축 약세와 소형 아파트 인기 상승으로 대변되는 최근 주택시장에서 중대형 비율이 높은 강남과 분당은 필연적으로 동행할 수밖에 없는 구조다. 따라서 추후 분당 주택시장도 강남을 따라갈 확률이 높을 것으로 보인다.

‘호재.악재’로 살펴본 분당.판교 미래

분당과 판교는 호재와 악재를 교차해서 가지고 있다. 가령 판교의 악재가 분당의 호재로, 분당의 악재가 판교의 호재로 작용한다.

먼저 분당신도시는 입주한지 15년에 접어들었다. 호재를 꼽는다면 10여 년에 걸쳐 도시가 조성된 만큼 사회 기반시설과 편의시설이 안정화 단계에 있다. 이는 판교신도시가 당장 입주를 눈앞에 두고 있지만 편의시설이 갖춰지지 않았다는 점을 고려했을 때 분당의 상당한 호재인 셈이다.

입주 15년이 넘어서면서 리모델링 연한이 도래하자 중소형 아파트는 호재를 맞았다. 하지만 리모델링 호재를 역으로 생각해보면 분당 아파트가 점차 노후화되어 간다는 악재의 다른말이다. 판교신도시가 첨단과 신기술, 신평면으로 무장한 새 아파트이므로 당장 분당 전세시장에서 적잖은 타격을 받을 수 있다.

서현동을 중심으로 유망학군과 학원가가 집중된 것도 분당이 판교보다 앞서는 이유다. 판교신도시의 경우 2010년까지 초등학교 8곳, 중학교 6곳, 고등학교 4곳이 각각 개교할 예정이지만 단지별로 입주시기가 달라 교육공백이 불가피할 것으로 예상된다.

판교신도시의 임대주택 비율이 높다는 점은 반대로 분당신도시 입장에서는 호재다. 분당은 임대주택 비율이 전체 가구의 15.8%에 불과했으나 판교신도시는 41%로 대폭 상향 조정됐다.

따라서 임대 비중이 높을 경우 고급 아파트 프리미엄을 유지하기 어려울 것으로 예상되어 분당이 오히려 반사 이익을 볼 가능성이 높기 때문이다.

판교의 경우 2기신도시 인만큼 1기신도시보다 업그레이드된 도시 및 설계가 장점으로 작용한다.

이밖에 판교신도시 내 납골당, 쓰레기처리장, 하수처리장 등 혐오시설도 함께 건설된다는 점도 악재로 작용할 것으로 보인다.

강남권 대체 주거지 전망은?

강남을 대체할 수 있는 주거지라면 ‘강남과 얼마나 도시가 닮아 있느냐’로 생각해 볼 수 있다. 먼저 강남은 ‘고급주거지’로 역할이 강하다. 따라서 중소형 아파트 비중보다 대형 아파트 비중이 크다.

강남구 소재 아파트(97533가구)를 공급면적으로 분류했을 때 165㎡대이상 아파트가 전체 가구수의 15.2%, 132㎡대가 14.4%, 99㎡대가 36.6%, 66㎡대이하 33.8%로 구성되어 있다. 즉 대형으로 분류되는 132㎡대 이상 아파트가 29.6%를 차지해 전체 가구의 3분의 1수준이다.

이 같은 구성비는 판교보다 분당이 더 가깝다. 분당 역시 132㎡대 이상 아파트가 전체 32.5%를 차지한다. 이와 달리 분당은 99㎡대 중형 아파트 가구수가 압도적으로 많고 132㎡대 이상 아파트는 강남과 분당에 비해 비중이 낮다. 더욱이 165㎡대 이상 아파트는 0.6%를 차지한다.

따라서 아파트 면적이 소득수준과 비례한다는 전제하에 판교보다는 분당이 강남과 닮은꼴이다.

강남권 주거단지의 또 하나의 특징은 직주근접성이다. 역삼역과 삼성역을 잇는 테헤란로와 강남역 인근 등 오피스가 몰려있어 직장인들에게는 출퇴근 시간을 절약할 수 있다. 상업지역과 주거지역이 조화를 이룬 강남권은 여느 도시도 대체하지 못하는 희소성을 갖고 있다.

분당과 판교는 신도시의 고질적인 문제점인 ‘베드타운’화를 막을 수 있을 것으로 보인다. 이미 분당에는 십여년간 자족도시로 성장 기반을 다져왔다. 현재도 벤처기업과 공기업 등이 분당에 둥지를 틀고 있다. 판교 역시 앞으로 테크노벨리가 건설되면 연구기관 및 크고 작은 기업체들이 들어올 것으로 예상되어 자족도시로 틀을 형성하게 된다.

이밖에 강남의 특징으로 유망학군을 들 수 있다. 서울의 명문고가 분포되어 있고 대치동을 비롯해 사교육시장이 풍부해 교육수요가 집중됐다. 현재 교육 시장은 판교보다 분당이 앞서고 있다. 하지만 추후 특목고나 자사고가 건립된다면 상황은 달라질 수 있다.

이처럼 분당과 판교는 앞으로도 숙명의 라이벌 구도를 피하지 못할 것으로 보인다. 기본적인 도시 구성에서는 분당신도시가 판교보다 강남과 더 비슷한 형태지만 추후 판교신도시의 기반시설이 어느 만큼 정착되느냐에 따라 상황은 역전될 수 있을 것으로 분석된다.

스피드뱅크 리서치팀 (www.speedbank.co.kr)

성남, 분당과 대적하는 필살기 공개!

- 강남3구와 가장 가까운 입지, 최대 장점으로 꼽혀
- 분당선·8호선 역세권 아파트 인기, 재개발 사업 진행 중

성남시는 강남3구(강남, 서초, 송파)와 맞닿아 있고 교통 여건이 좋아 지리적·시간적으로 강남권과 매우 가깝다. 또 ‘천당 밑에 분당’, ‘로또 판교’라는 수식어를 갖고 있는 신도시 두 곳이 위치해 있어 성남시는 늘 뜨거운 관심 지역으로 꼽힌다.

그러나 대부분의 이목이 이들 신도시에 집중되면서 성남 구시가지는 사람들의 시선을 끌기 어려웠다. 신도시 건설을 통해 주민들이 제 발로 찾아온 곳이 분당과 판교라면 성남 구시가지는 과거 철거민들의 강제 이주로 형성된 주거지로, 두

지역은 근본적으로 태생이 다르기 때문이다. 구성원의 성격 차이는 물론이고 주거 환경 측면에서도 많은 격차가 존재하는 것이 사실이다.

하지만 성남은 궁극적으로 새롭게 들어서는 판교 신도시의 수혜를 직접적으로 받을 수 밖에 없다. 또 구시가지 내에서도 각종 도시정비 사업이 진행되고 있기 때문에 어느 지역보다 발전 가능성이 엿보이는 지역이다.

분당과 판교에 가려져 그 동안 소외감을 감추지 못했던 성남, 부동산1번지 스피드뱅크(www.speedbank.co.kr)에서는 성남 지역에서 눈 여겨 볼만한 아파트 및 재개발 구역을 짚어보고 성남이라는 지역이 가진 특징을 점검해 보았다.

강남권과 가까운 역세권 아파트 살펴볼까?

성남은 도로 교통뿐 아니라 서울로 연결되는 지하철 노선이 잘 갖춰

져 있다. 송파, 강동구와 연결되는 8호선과 분당선이 연결돼있어 강남권 진출입이 매우 자유롭다. 또한 성남 지역은 아파트가 많지 않은데다 대규모 단지도 드물기 때문에 역세권 아파트는 선호도가 높다.

그 중 경원대역 주변으로 위치한 동부센트레빌, 동부센트레빌2단지, 쌍용스윗닷홈은 가구수는 많지 않지만 새아파트, 브랜드, 역세권이라는 3가지 장점을 지니고 있어 성남 구시가지 내에서도 돋보이는 단지다. 다만 동부센트레빌(청운), 동부센트레빌2단지(목화)는 기존 아파트를 재건축한 것으로 지대가 높은 것은 다소 불편한 점이다.

분당선과 8호선 환승역인 모란역은 성남 내에서 상권이 잘 형성돼 있는 곳으로 아파트는 드문 편이다. 그 중 한빛스위티는 123가구의 소규모 단지이나 입주 4년 차의 비교적 새 아파트로 중소형으로만 구성돼있다는 특징이 있다.

성남시내를 가로지르는 8호선에는 역세권 아파트들이 다수 있지만 노후한 단지들이 대부분이다. 규모 역시 500가구 안팎으로 이루어져있고 중소형으로 구성된 것들이 많다. 단대동 진로만이 유일하게 132~165㎡(40평대) 면적을 갖고 있다. 가장 규모가 큰 신흥동 두산은 희망대공원과 성남도서관 등과 인접해 있어 이용이 수월하다는 장점이 있다.

분당엔 없다! 번쩍번쩍 새 아파트는 어디?

성남시 하면 다닥다닥 붙은 주택단지들과 구시가지의 정비되지 못한 이미지들이 떠오르는 것이 사실이다. 게다가 분당과 비교되면서 상대적으로 열악한 주거환경이 부각되는 경우가 많았다. 한편 분당은 고급 주거지의 이미지가 강하지만 90년대 초반에 지어진 아파트가 대부분으로 지어진 지 보통 15년 가량이 되었다. 신도시이기는 하지만 리모델링 이야기가 흘러나올 정도로 노후화 되고 있다는 점이다. 그러나 성남에는 신규 아파트가 속속 들어서면서 분당이 갖지 못한 인기 브랜드 아파트를 갖게 됐다. 이들은 대체로 기존 아파트를 재건축한 물량으로 주거지의 모습이 점차적으로 개선되고 있음을 보여주고 있다.

금광동 삼성래미안은 동우, 검단, 보라, 통보4차를 재건축한 1098가구의 대규모 단지로 2007년 살기좋은아파트 최우수상을 수상하기도 했다. 하대원동 성남자이 역시 성원, OPC 아파트를 재건축한 단지로 입주 1년이 갓 넘은 신규 아파트로 상대원동 재개발 구역과 인접해 있다. 성남동 금호어울림 역시 올림픽아파트를 재건축한 것으로 주변에 성남종합운동장과 중원문화정보센터, 대원공원등이 위치해 있어 주변 생활편의시설과 환경편의시설이 잘 갖춰져 있다는 점이 장점이다.

성남 전체가 리모델링 된다!

성남시는 수정구와 중원구 지역에 걸쳐 정비사업을 펼치고 있다. 그야말로 구시가지 전 지역을 리모델링하는 것으로 개발이 완료되면 성남은 새로운 주거지의 역할을 수행하는 도시로 탈바꿈하게 되는 것이다. 그 중 주택재개발은 총 15개 구역으로 신규 아파트가 들어서게 된다.

분당 역시 조성 이후 15년 이상의 세월이 흘러 리모델링 사업을 추진할 수 있다. 하지만 리모델링 규정이 완화되면서 분당에 불기 시작한 리모델링 바람은 그저 ‘바람’에만 그칠 뿐이었다. 리모델링은 증축에 매력을 느끼지 못하는 대형평형 소유자들의 동의를 얻기가 상당히 어려운데 분당 아파트 설계 시 도입됐던 social mix(사회적 혼합-다양한 계층을 더불어 살도록 설계함) 개념 덕분에 분당 아파트는 소형과 중대형 평형이 함께 배치됐기 때문이다.

하지만 성남 구시가지의 정비사업은 계획대로 추진되고 있다. 사업추진이 가장 빠른 1단계에 속하는 단대구역과 중3구역은 관리처분인가를 받은 상태다. 2단계 지역에 해당하는 태평2·4구역, 신흥2구역, 수진2구역, 중1구역, 금광1구역, 상대원3구역은 지난 11월26일 정비구역이 확정됐다. 3단계는 2010년 이후로 사업이 진행될 예정이다. 하지만 서울공항 고도제한이라는 가로막이 있어 재개발 사업 진행이 더디고 경제성이 떨어진다는 지적이 있다. 용적률과 직접적으로 영향을 주기 때문에 주민들의 고도제한 완화의 목소리가 높다.

분당은 풀썩, 성남은 흔들?

마지막으로 올 한해 큰 침체를 보이며 하락폭이 깊었던 분당지역 아파트 시장에 비해 성남은 그 여파가 적었다는 점 또한 성남구시가지의 장점이다.

버블세븐의 하나로 집값이 높기로 유명했던 분당은 올 한해(2008년 11월 말 기준) 아파트 값이 5.51% 떨어진 반면 성남은 3.24% 내렸다. 또 전세시장 역시 분당은 2.40% 하락했지만 성남은 그에 훨씬 못 미치는 수준이다.

이는 전반적인 부동산 경기 침체 속에서 거래가 많지 않았고 투자자들의 심리가 위축되면서 특히 투자수요가 있었던 분당 지역의 타격이 컸던 탓으로 판단된다.

반면 이보다는 실수요자들이 움직임이 컸던 성남은 분당에 비해 비교적 하락폭이 적었다고 할 수 있다. 주변 생활 여건은 다소 미흡하지만 가격이 상대적으로 낮은 성남은 분당만큼의 위기를 경험하지는 않았다는 것이다.

또한 실질적으로 분당신도시에 속하지 않은 많은 주상복합의 하락이 성남시 하락 비율에 많이 포함돼있기 때문에 성남과 분당의 일반 아파트 하락폭은 더 클 것으로 예상된다.

스피드뱅크 컨텐츠기획연구팀 (www.speedbank.co.kr)

정말 궁금한 판교, 동쪽 vs 서쪽 어디가 좋을까?

동판교, 편의시설·교통 ‘우수’ vs 서판교, 쾌적성 ‘으뜸’
- 젊은 층 동판교, 노년층 서판교 적합

수도권 최대 인기 신도시 ‘판교’가 드디어 입주를 시작한다.

서울 강남과 불과 5km 떨어져있고 경부고속도로와 외곽순환도로가 만나는 최상의 입지여건을 갖춰 2006년 3월, 8월 분양 당시 수천 대1의 경이적인 청약경쟁률을 기록했던 곳이다.

이 지역 아파트 매입은 사실상 불가하다. 상황. 전용 85㎡ 이하는 계약 후 10년, 초과는 5년간 되팔 수 없어서다. 하지만 입주를 앞두고 전세 매물은 대거 쏟아질 예정이어서 입주를 원하는 수요자라면 지역별 특성을 꼼꼼히 챙겨 자신에게 알맞은 지역을 살펴볼 필요가 있다.

판교는 경부고속도로를 축으로 동판교와 서판교로 나뉜다. 동판교는 ‘편의시설’과 ‘우수한 교통여건’을 강점으로 꼽을 수 있다. 한편 서판교는 상대적으로 편의시설과 교통망은 부족하지만 쾌적성 면에서 우수하다는 평가를 받는다. 동판교와 서판교의 특성을 자세히 살펴보고 내게 맞는 곳은 어디인지 알아보자

판교의 교통은 어떨까?

동판교는 기존 분당의 우수한 교통망을 그대로 이용할 수 있다는 것이 특징이다. 현재 분당에서 서울로 이어지는 고속화도로는 분당~내곡간, 분당~수서간 2개다. 이 도로를 이용하면 각각 서울 강남 매봉터널, 청담대교를 통해 강북으로 바로 이어진다. 수도권을 관통하는 마지막 황금노선 신분당선과 여주~성남간 복선전철 환승역인 판교역(‘10년 개통, 강남역~정자 구간)이 동판교에 들어선다. 신분당선은 강남역까지 10분대로 이동이 가능할 것으로 예상돼 서울 강남지역에 근무하는 수요자들이 거주하기에 알맞다.

서판교는 현재 교통여건은 동판교보다 훨씬 떨어진다. 서울로 이동하기 위해 일단 동판교지역까지 나가야 하기 때문이다. 하지만 차량을 이용한 강남 이동시간은 훨씬 단축된다. 용인~서울(용인 영덕~서울 헌릉로)간 고속화도로가 서판교를 관통하는데 이 도로를 이용하면 동판교까지 이동할 필요가 없어 빠른 시간 안에 이동할 수 있다.

분당 인프라 이용 가능한 ‘동판교’

판교신도시 내에는 유치원 3곳, 초교 9곳, 중교 6곳 고교 6곳이 들어선다. 학교 분포는 동판교, 서판교 모두 비슷하게 들어설 계획이지만 교육여건은 ‘동판교’가 우수하다는 평가를 받는다. 이유는 동판교 북측에 조성되는 ‘에듀파크’ 때문. 에듀파크는 판교신도시 SA-1블록에 조성되며 대지면적 1만8557㎡, 연면적 12만3379㎡ 규모로 짓는 교육지구로 이 안에 자립형사립고와 학원들이 들어오게 된다. 아울러 분당이 가까워 분당의 우수한 교육시설도 공유할 수 있다.

생활편의시설 이용도 동판교지역이 훨씬 잘 갖춰져 있다. 동판교 판교 역세권을 중심으로 복합 PF단지가 조성될 예정이다. 이곳에는 백화점, 업무시설, 문화시설 등이 한꺼번에 들어서게 된다. 분당신도시가 가까워 분당 서현, 수내, 정자 등의 쇼핑 및 편의시설 등도 쉽게 이용할 수 있다.

청계산 운치 즐길 수 있는 ‘서판교’

하지만 거주환경 선택에서 높은 비중을 차지하는 주거 쾌적성은 서판교가 훨씬 우수한 편이다. 녹지공간이 동판교에 비해 훨씬 많은데다 금토산 공원이 있으며 청계산도 가깝다. 또 서판교 남측으로는 운중천도 흐른다. 중대형 위주로 지어져 고급아파트가 많은 편이다.

이에 비해 동판교는 쾌적성이 크게 떨어진다. 동판교는 녹지공간이 적고 고밀도로 개발되며, 쓰레기 소각장, 하수처리장, 봉안시설, 가스공급시설 등 혐오시설도 집중적으로 배치된다. .

그렇다면 내게 맞는 곳은 어디?

서울로 출퇴근하는 젊은 수요자라면 동판교지역을 고려해볼 만 하다. 입주 후부터 바로 분당-수서, 분당-내곡간 고속화도로를 이용할 수 있기 때문이다. 2010년부터는 지하철을 이용해 서울 출퇴근도 가능하다. 복합PF단지가 완공될 때까지는 분당에서 쇼핑 및 편의시설을 이용해야 해 분당이 가까운 것도 장점으로 꼽을 수 있다.

중·장년층으로 쾌적한 주거여건을 원한다면 서판교지역을 권해본다. 녹지율이 높고 주변에 청계산, 광교산, 남서울CC등으로 둘러싸여 있어 조망권은 물론 다양한 운동 및 여가시설을 누릴 수 있다. 이밖에 안양, 수원, 의왕 등으로 출퇴근하는 수요자라면 서판교지역이 유리하다. 서판교를 지나는 성남~안양간 고속화도로를 이용해 이들 지역으로 쉽게 이동할 수 있다.

강남권 출·퇴근자는 여전히 교통여건이 크게 나아지지 않을 것으로 보인다. 용인-서울간 고속화도로가 서판교지역에 개통되면 출근길은 빨라지지만 흥덕지구, 광교신도시에서 합류하는 교통망이 만만치 않을 것으로 예상되는데다 유료도로로 교통비 부담이 만만치 않다.