월세 안내고 사라진 임차인, 어떻게 해야할까?

수익형부동산의 인기가 높아지면서 오피스텔을 구입해서 월세로 돌리는 분들이 늘어나고 있는데, 임대료를 제때 받지 못하거나 임대료를 내지않고 연락조차 되지 않는 임차인때문에 골치를 썩히는 분들의 상담이 늘어나고 있다. 그래서 오늘은 임대료를 주지 않거나 연락이 되지 않은 임차인에 대하여 어떻게 대응해야 할지 알아보도록 하자.

먼저 건물임대차 계약의 경우에는 임차인이 임대료를 2개월 이상, 주택의 경우에는 3개월이상 연체하면 임대인은 계약을 해지할 수 있다. 여기서 말하는 2개월, 3개월은 연속해서 연체가 되는 것이 아니라 총 연체한 횟수가 건물은 2회, 주택은 3회의 경우 해지가 된다는 의미이다. 많은 인테리어비용이 들어가는 상가의 경우에는 임대료가 연체되지 않도록 특별히 신경써야하는 이유가 여기에 있다.

이유야 어떻게 되었던 연체가 되어 계약해지 사유가 된다하더라도 마음대로 명도를 할 수는 없고 법적인 절차에 의하여 진행을 하여야 한다. 만약 임대인이 임의대로 명도를 하거나 단전, 단수를 할 경우에 민사적으로 손해배상, 형사적으로 주거침입죄, 업무방해죄에 해당되어 민.형사 처분이 될 수 있어서 주의가 필요하다.

임대차계약의 해제통보는 먼저 내용증명을 우편으로 보내고 일정기간까지 명도해 줄것을 요구해야 한다. 이때 명도가 안될 경우 명도소송을 통한 강제 명도집행과 손해배상도 청구할 수 있다는 내용도 내용증명에 명시를 하는 것이 좋다.

만약 임차인이 연락이 두절되어 내용증명을 받을 수 없는 경우에는 민사소송법에 의한 공시송달방법을 이용하면 된다. 내용증명을 통보 한 후 통보한 기일내 명도가 안되었다면 임차인을 상대로 명도소송을 해야하고, 확정되면 강제명도를 이행할 수 있으며 강제집행비용도 청구할 수 있다.

임차인의 물품은 적당한 곳에 적재하여 선량한 관리자의 주의의무로 보관을 해야하며, 향후 임차인이 나타날 경우 보관비용을 청구하거나 임차인소유의 물건을 공탁저러차를 밟아 공탁소에 보관할 수도 있다. 만약 임차인의 물건이 공탁에 적당하지 않거나 멸실, 훼손이 될 가능성이나 과도한 비용이 들어갈 경우에는 법원의 허가를 얻어 경매하거나 시가로 방매하여 대금을 공탁할 수도 있다.

최악의 경우 계약해제 통보하고 명도소송을 해야하지만 법이라는 것은 최후의 수단이지 최선의 방법은 아니기때문에 임대인은 월세가 연체되거나 미납될 경우 보증금에서 제하고 처리할 수 있으니 6개월이상 가급적 10개월이상의 월세를 보증금으로 책정해서 계약을 하고, 한번 연체를 하면 연체횟수가 늘어나고 문제의 소지가 있기때문에 월세가 연체가 될때는 무작정 기다리지말고 무슨일이 있는지 빨리 확인연락을 하는 것이 좋다.

임차인은 월세연체는 임대인과의 신뢰와 약속의 문제이기때문에 최대한 정해진 날에 맞춰서 월세는 지켜주도록 노력하고 만약 피치못할 사정이 있을 시에는 미리 임대인에게 연락해서 사정설명하고 언제까지 하겠다고 연락을 하는 것이 좋다.그리고 무엇보다 임대인과 임차인은 서로가 최대한 원만한 관계를 유지하면서 대화로 해결하는 것이 가장 좋은 방법임을 잊지 말자.

오피스텔 투자시 주의해야할 세금제도

은행 예금금리보다 높은 안정적인 수익률과 빠른거래로 높은 환금성을 자랑하는 오피스텔의 수요는 현부동산경기에도 불구하고 꾸준한인기를 보이고 있다.

오피스텔은 주택과 달리 건축물대장상 업무용건물 즉 상가건물로 들어가기 때문에 세제과련에 대해서 일반 사람들이 모르는 경우가 많다.오프시텔의 투자시 꼭 알아야할 핵심세제를 알아보겠다.

1.오피스텔은 등록세,취득세 감면대상이 아니다.

사례)강남에사는 K씨는 최근 월세가 올라가고 있는 신촌의 오피스텔을 5채 계약하고 취,등록세를 면제 받으러 관할 구청에 갔다가 임대주택법에 의한 임대사업자가 될수 없다는 것을 알았다.

☞오피스텔은 1채를 구입하든 100채를 구입하든 임대주택법에 의한 주택임대사업자가 될 수 없고,부동산 임대사업자 지위만을 갖는 것이다.즉 취,등록세를 내야하는 것이다.

2. 오피스텔은 종부세 대상이 될수 있다.

사례)K그룹에서 은퇴한 K씨는 종부세 부담도 피하고 매월 월세 수입도 얻고자 5층 건물의 3,4층에 있는 20호실의 오피스텔을 매입하였다. 오피스텔은 업무시설이기에 종부세 대상이 아니라고 생각했기때문이다.

☞하지만,종합부동산 세법 제8조의 주택이라 함은 공부상 용도와 상관없이 사실상 주거용으로 사용하면 주택으로 보아 종부세 대상이 된다.(실질과세원칙을 위주로 과세하는 추세이며, 대부분 오피스텔이 세입자에게 전입신고를 못하게하는 이유이다)

3.주거용 오피스텔1채와 아파트를 같이 보유할때 양도세 비과세로 아파트를 매도할수는 없다.

사례)종로에 오피스텔 2채를 보유하고 있는 K씨는 3년보유 2년 거주요건을 충족한 강남 아파트를 매도하였다.그런데 양도세를 내라고 세무서에서 연락이 왔다.

☞소득세법 시행령 제167조 3항에 의하면 양도소득세가 중과되는 주택수 계산에서 오피스텔이 사실상 상시 주거용으로 사용되었으면 오피스텔 보유상태로 기존 아파트를 매도할 경우 양도세 중과세를 피할 수 없다.(팔때에 그래서 현재세입자가 전입이 되어있으면 않되는 것이다.)

4.오피스텔을 분양받아 주거용으로 사용하면 부가세를 환급해야 한다.

사례)전세가격 상승으로 내집마련을 준비하던 30대 초반 신혼 K씨부부는 구로에 있는 오피스텔을 분양 받아 입주 하였다. 그런데 세무서에서부가세를 환급하라고 연락이왔다.

☞오피스텔 분양계약자가 자기 주거용으로 분양 오피스텔을 사용하면 환급받았던 매입세액을 납부하여야한다.

또한, 본인이 거주하지 않고 오피스텔을 임차했을 경우 임차인이 주택으로 사용하는 경우 부가가치세가 과세되지않지만, 분양시 받은 종전매입세액 환급 부분에 대하여 일정부분 납부해야한다.

5.오피스텔을 상가,사무실로 임대할 경우 부가세 신고와 납부를 하여야 한다.

☞오피스텔을 분양 받아 주택이 아닌 용도(업무용)으로 임대하고 그 대가를 받는 경우 부가가치세가 과세되는 것으로 분양계약서 또는 등기부등본을 첨부하여 사업자등록을 신청하여야한다.

이때는 보유기간과 상관없이 임대료에 대해서 부가가치세가 과세된다.(월차임과 부가세는 별도다)

6. 오피스텔을 매도하면 부가세를 매수자에게 받아서 납부를 해야 한다.

사례)K씨는 인천에서 2년전 5천만원에 매수하였던 오피스텔을 오피스텔외 기존주택을 비과세 받고자 친구에게 6천만원에 매도하였다.그런데 세무서는 K씨에게 매매대금중 건물에 해당하는 매매금액의 10%인 부가세르 납부하라고 한다.

☞일반과세자가 임대업에 사용하던 오피스텔을 양도(사업의 포괄양도가 아닌 경우를 말함)하는 경우 양수자가 어떤 용도로 사용하던 관계없이 양도자는 양도가액(건물부분)의 10%를 거래상대방으로부터 징수하여 납부해야 한다.(즉 중개실무에서 거래시 계약서 특약사항에 부가세포함의 경우이며 양도인은 세금계산서를 발행하고 양수인에게 부가세를 징수하여 세무서에 납부해야한다. 양수인은 임대사업자등록을 내고 부가세 환급신청을 하면 다시 환급을 받을 수 있다.)

7.오피스텔을 매도할 경우 포괄양도양수 계약을 하면 매도자에게 부가세 납부의무가 없다.

사례)일산 장항동에서 오피스텔 1채를 보유하던 H씨는 K씨에게 오피스텔을 매도하고 사업의 포괄양수도 계약을 체결 하였다.매도한 H씨는 사업의 포괄양수도 계약을 통하여 매수자에게 부가세를 수령하지 않아도 되었다.

☞부가가치세법 제6조 제6항 제2호에서 규정하는 사업양도란 사업장별로 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 양수도 하는 것을 말하는 것이다.(중개실무에서 매매대금에 부가세는 포함되지않았으며 포과양도양수계약임을 명시한다.) 실제 거래에서  포괄양도양수 거래가 대부분이다.

8.포괄양수도 계약이 아니면 매도자는 매매대금에서 매수자에게 부가세를 수령해야 한다.

사례)분당 정자동에서 D오피스텔 2채를 보유하던 K씨는 자금이 급하여 동시에 2채를 매도하였다. 한채는 갑에게,한 채는 을에게 각각 매도를 하였다.세무서는 부가세를 납부하라고 한다.

☞매수자가 다르면 K씨는 갑과 을에게 세금계산서를 발행하고 부가세를 징수하여 세무서에게 부가세를 납부해야한다.

9.주거용 오피스텔을 여러개 보유하고 있을때 오피스텔을 양도하면 양도세 중과대상이다.

☞소득세법 시행령 제167조의 3에 규정에 의하여 중과대상의 주택에는 모든 주택이 포함되고 여기서 말하는 주택은 공부상 기준이 아니라 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다.(실질과세원칙에 따르고있다.) 그래서 실무에서 오피스텔 임대인은 임대사업자등록을 내고 임차인이 전입이 않되는 조건에 세를 주는 것이다.

10.양도하는 오피스텔이 업무용일때 양도세는 업무용 부동산 기준에 따른다.

☞업무용 오피스텔(단,주거용이 아닌 경우)1년 미만 단기양도시 50%,2년미만 단기양도시 40%,2년이상 보유시 는 일반세율에 따른다.

★위의 내용을 종합해보면

오피스텔을 임대할 경우에는 임대주택법에 의한 임대사업자가 될수 없고 성격이 틀린 부동산 임대사업자로서의 지위만을 갖게 된다. 따라서 임대주택법에 의한 주택임대사업자의 모든 혜택을 받을 수 없고 부동산 임대사업자의 권리와 의무를 갖게 된다.

반면에, 부동산 임대사업자라고 하더라도, 오피스텔 부동산 임대사업자는 소득세법 규정에 의하여 사실상 주거로 사용하고 있는 오피스텔을 매도하게 되면 양도세에선 다주택자로 보게 되는 것이다.(실무에서 매도할때만 주의하면된다.)

결국 오피스텔을 통하여 임대사업을 생각하고 있다면 위의 사례들을 참조하여 세제 불이익을 보지 않기를 진심으로 바란다.