부동산 구입시 세금과 알아 둘 세테크 1탄

부동산을 구입할 때 매입자금 이외에 준비하여야 할 자금들이 있다. 바로 구입시 내야 하는 취득세 등의 세금과 중개수수료 등의 추가적인 비용들이다. 이번에는 구입시 내야 하는 세금과 납부절차 및 추가적인 비용들에 대하여 살펴보고 다음번에 구입시 절세와 주의사항들에 대하여 알아보기로 한다.

◆ 부동산을 구입할 때 내야 하는 세금의 종류와 계산은?

 부동산을 구입할 때 내야 하는 세금은 취득세? 농특세? 등록세? 교육세 4가지이다. 취득세 등은 “과세표준(실제 매입가격)”에 아래 표에 있는 각각의 해당 세율을 곱하여 계산한다. 이때 세율은 구입하는 대상에 따라 아래 표와 같이 다르다(각각의 해당 세율을 알 필요는 없고 총 세율만을 숙지하는 것이 편함).

1)주택 구입시 농특세는 구입 주택의 소재지와 전용면적에 따라 과세여부가 달라진다. 서울? 인천? 경기도 등 수도권 지역 내의 주택을 구입할 경우 전용면적이 85㎡ 이하이면 농특세가 비과세되지만 85㎡를 초과하면 0.5%의 농특세를 내야 한다. 비수도권의 읍면지역 내 주택은 전용면적이 100㎡ 이하인 경우에만 농특세가 비과세된다.

<계산 사례>

 예를 들어 전용면적 80㎡인 서울 소재 아파트를 3억원에 구입한다면 취득세와 등록세 등의 총 세금은 “3억원× 2.2%”로 계산한 660만원이다.

◆ 취득세와 등록세 신고는 어떻게? 신고를 늦췄을 때 어떤 불이익이 있나?

부동산 매입시 아래 그림과 같은 행정절차를 이행하여야 한다. 우선 거래 당사자 또는 부동산 중개업자는 매매계약체결일로부터 30일 이내(2007년 6월 29일부터는 60일)에 실제 거래가격을 관할 구청에 신고하여야 한다.

추가적으로 주택거래신고 대상주택을 매입할 경우엔 매매계약체결일로부터 15일 이내에 실거래가 신고하여야 하며, 주택거래신고지역 내 6억원 초과 공동주택 거래시 주택취득자금 조달계획 신고를 하여야 한다.

◆ 취득세와 등록세 이외의 추가 비용들은?

부동산을 매입하는 경우 취득세와 농특세 및 등록세와 교육세 이외에 국민주택채권을 매입하여야 하고 중개수수료와 인지세 및 법무사 등기대행수수료 등이 추가로 발생하므로 여유자금을 준비하여 두어야 한다.

우선 부동산을 매입시 국민주택채권을 의무적으로 매입하여야 하는데 매입금액은 부동산 소재지역과 매입가격에 따라 다르다. 부동산 구입시 국민주택채권을 만기까지 보유할 것인지 아니면 부동산 구입시 채권을 할인할 것인지를 비교하여 보유여부를 결정하여야 한다. 국민주택채권은 상환기간이 5년인 장기채권이고 채권의 표시이자율 3%로 시장이자율보다 낮게 발행되고 국민주택채권매입에 따른 자금부담이 발생하므로 통상 채권을 매도하여 현금화하게 된다(이를 할인이라 함). 이때 손실이 발생하게 된다(채권할인에 따른 손실액은 은행에 문의하면 쉽게 확인할 수 있다).

주의> 채권할인에 따른 손실액은 추후 부동산 매도시 양도세 계산에 있어 비용으로 인정받아 양도세를 줄일 수 있다. 단, 금융기관에서 할인하여 손해를 본 경우에만 인정된다. 법무사 등을 통한 할인시 비용으로 인정될 수 없으며 이들이 중간마진을 취하기 때문에 손실액이 더 커짐에 주의하여야 한다.

기타 중개수수료와 인지세는 아래 표와 같다.

<부동산 매입시 중개수수료>

<인지세>

◆ 팔 때 양도세를 대비하여 취득시 증빙자료를 보관하라.

부동산 매매 경험이 거의 없는 사람들에게서 흔히 볼 수 있는 실수 중 하나가 바로 구입한 부동산을 나중에 매도할 때 본인이 내야 할 양도세 금액보다 더 많이 내는 경우이다. 부동산을 매도할 때 양도세는 실거래가(실제 사고 판 가격)로 계산하여야 하는데, 이때 중요한 것이 취득가격을 증명하는 자료들이다. 만약, 실제 취득가격을 입증할 수 없다면 낮은 취득가격을 인정받게 되어 자신의 실제차익보다 많은 차익에 대하여 양도세를 낼 수 있다. 따라서 아래와 같은 증빙서류들을 잘 보관해서 불필요한 양도세 지출을 차단하는 것이 세테크의 시작이다.

참고로 취득시 매매계약서가 없다고 해서 무조건 낮은 취득가격으로 인정받는 것은 아니다. 이때에는 취득시 금융거래내역이 중요하다. 실제 취득가격을 입증할 수 있는 통장이체내역이나 수표 등의 금융거래내역이 있다면 취득시 매매계약서가 없더라도 실제 취득가격을 인정받을 수 있다.

◆ 전용면적 12평 이하의 주택을 매입하거나 분양받으면 취득세와 등록세를 감면 받을 수 있다.

전용면적 12평(40㎡)이하이고 취득가액 1억원 미만인 주택을 분양받거나 매입하여 1가구 1주택이 되는 경우에는 아래와 같이 취득세와 등록세를 감면받을 수 있다.

<  분양받거나 매입하여 취득하는 주택에 대한 세금혜택  >

주의할 사항은 취득세와 등록세의 감면혜택을 받으려면 취득일에 다른 주택(1가구 기준)이 없어야 한다. 만약 다른 주택이 1채 있다면 취득일로부터 30일 이내까지 매도하여야 취득세와 등록세를 감면받을 수 있다. 여기서 1가구란 세대별 주민등록표에 기재되어 있는 세대주와 그 가족(동거인을 제외한다)으로 구성된 1가구를 말하며, 세대주의 배우자와 미혼인 30세 미만의 직계비속은 동일한 세대별 주민등록표에 기재되어 있지 아니하더라도 동일한 가구에 속한 것으로 본다.

부동산 구입시 세금과 알아 둘 세테크 2탄

◆ 아파트 등을 분양받을 때 선납을 활용하면 분양대금 할인 이외에 취득세 등을 절약할 수 있다.

아파트 등의 부동산을 분양받을 때 소유권 취득시까지는 통상 2년 이상의 장기간이 소요된다. 2년 이상 소요되는 공사기간 동안 분양대금을 계약금과 중도금(통상 6회) 및 잔금을 나누어 지급하게 된다. 일반적으로 중도금 및 잔금을 지급하기로 약정한 날짜보다 미리 납부하는 경우에 분양대금 중 일정금액을 할인받을 수 있다. 이때 분양대금을 선납하면 할인받는 것으로 그치지 않고 그 할인받은 금액에 대한 취득세와 등록세 등을 줄일 수 있다. 예를 들어 전용면적 80㎡인 아파트를 분양받으면서 분양대금을 선납하여 2천만원을 할인받는다면 44만원(=2천만원×2.2%)의 취득세와 등록세 등을 절약할 수 있다.

◆ 주택임대사업을 하려면 취득세와 등록세 감면을 활용하라.

임대주택법상 임대사업자가 임대할 목적으로 건축한 공동주택 또는 임대할 목적으로 건축주로부터 최초로 분양받는 공동주택에 대하여는 각 지방자치단체별로 아래와 같이 전용면적에 따라 취득세와 등록세를 감면해 주고 있다.(반드시 해당 구청 취득세와 등록세 담당공무원에게 확인하기 바란다.)

※ 임대사업자란 2호 이상을 임대하는 자를 말하며, 임대주택법에 의한 임대사업자등록은 시청 또는 구청에 등록하여야 하고 2호 이상을 임대하여 월세를 받는 경우 소득세 납세의무가 있는 경우 주소지 관할 세무서에 사업자등록을 신청하여야 한다.

임대주택에 대한 취득세와 등록세의 감면을 받으려면 취득일(통상 분양은 입주잔금지급일, 건축은 사용승인서교부일)에 임대사업자이어야 한다. 다만, 취득일로부터 30일 이내에 임대사업자로 등록을 하는 경우에도 감면받을 수 있다.

위 취득세와 등록세의 감면은 취득시점에 받을 수 있지만 위 추가적인 요건을 충족시키지 못하면 감면세액을 추징함에 주의하여야 한다. 즉, 공동주택을 취득한 날(건축한 경우에는 사용승인서 교부일)부터 2개월(보존등기가 되지 아니한 공동주택을 취득한 자는 건축주가 보존등기한 날부터 2개월, 법령의 규정이나 천재·지변·사변·화재 그 밖에 이와 유사한 사유로 소유권 이전등기를 할 수 없는 경우에는 이전등기가 가능한 날부터 2개월) 이내에 보존등기 또는 이전등기를 하지 아니하거나, 그 취득일부터 5년(장기임대주택의 경우에는 10년) 이내에 <임대주택법 시행령> 9조 2항 2호 및 3호 의 규정에서 정한 경우가 아닌 사유로 임대 이외의 용도로 사용하거나 매각하는 경우에는 감면된 취득세와 등록세를 추징한다.