부동산노트(3) |
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[스크랩] 땅을 선택하기 |부동산노트
2006-01-27 02:31
http://blog.drapt.com/njh7012/518231138296695887 
출처 : 부자되는 벼리벼리 富로그
원문 : http://blog.drapt.com/ossaio
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2004.12(제21호)에 전문 게재되었습니다.(p.132~137)
[필자 가야컨설팅 대표 이승진]
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지방의 토지를 보러 갈 때에 친구나 후배와 가끔 같이 갑니다.
심심한데 높은 산도 오르고 넓은 밭도 지나고 또 근사한 집도 사진찍는 것이 좋게 보여지는가 봅니다. 그럴 때 땅에 대해 이런 저런 이야기를 나누게 됩니다. 오늘의 질의응답은 그렇게 일반인이 땅을 보러 갈 때에 알아 두면 좋을 그런 아야기들을 모아서 소개해 드립니다. 이 내용은 또한 이따금 전화로 문의를 받는 사항이기도 합니다. 어떤 땅이 좋은 땅입니까? 또는 땅을 보려 하는데 유의할 점을 이야기해 주십시요 하는 그런 일반적이고 막연한 따라서 대답하기 매우 어려운 그런 질문에 대한 포괄적인 설명이 될 수도 있다고 생각합니다.. 우리가 아는 땅이란 부동산의 일종으로서 그 종류가 대단히 많습니다. 지적법에는 대체로 주된 사용목적에 따라 대지. 논, 밭, 과수원. 임야 등 28가지로 구분해 놓고 있습니다. 그러나 또 국토계획법은 그 용도에 따라 도시지역, 농림지역. 관리지역, 자연환경보전지역 등 크게 4가지로 구분하기도 합니다. 따라서 우리가 땅이라고 하지만 그 위치와 모양과 형태가 가지각색이기 때문에 한마디로 말하기는 어렵다고 할 수 있습니다. 또 사려는 목적이나 용도에 따라 중점적으로 보아야 하는 포인트가 다를 수도 있습니다. 그러나 일반적으로는 집이나 상가나 시설 건축물이 없어 장차 개발하고 이용할 수 있는 그런 맨땅(나대지를 포함한)이나 논, 밭, 산(임야)라고 할 수 있습니다. 이런 관점에서 일반적으로 꼭 알아두어서 좋을 사항을 크게 10가지로 정리해 봅니다. [1] 땅을 볼 때는 목적을 가져야 합니다. 땅을 볼 때는 보는 이에 따라 자기기 어떤 목적과 용도로 땅을 구입하는 것인지 목적의식을 가져야 됩니다. 아무런 목적없이 보는 땅은 그저 관광 구경이요 경치감상일 뿐입니다. 같은 땅을 보더라고 사서 전원주택을 지으려는 사람과 주말농장용으로 쓰려는 사람 또는 그냥 투자로 사두려는 사람에 따라 그 평가나 보는 관점이 다를 수 있습니다. 사려고 할 때에도 현 소유자로부터 직접 사는 경우와 경매로 입찰보려는 경우는 또 달라 집니다. 또 그 목적은 크게 사용수익의 목적과 투지의 목적으로 나눌 수도 있습니다. 사용수익의 목적을 가진 경우는 대개 실수요자일 것이고 투지하려는 경우도 보유목적 또는 개발목적으로 나눌 수 있습니다. 따라서 땅을 볼 때에는 지금 내가 무슨 목적으로 저 땅을 보유할 것인가를 사전에 구상하면서 보아야 한다는 것입니다. [2] 땅의 물리적인 현황을 살펴야 합니다. 땅의 물리적 현황으로는 땅의 모양, 형태, 경사도,앉아 있는 방향, 토질, 그리고 사용현황에 대한 관찰이 필요합니다. 땅의 모양 즉 주변의 다른 토지와의 경계선이 반듯한가 제멋대로 되어 있는가가 활용에 있어서 매우 중요합니다. 일반적으로는 도로에 접하는 부분이 좀더 긴 직사각형의 땅이 정사각형이나 다른 모양보다 활용도가 좋다고 합니다. 땅이 평평한가 경사 졌는가? 경사각도는 얼마나 되는가 하는 것도 중요합니다. 농지에서 경사도 15도 이상은 한게농지라 하여 농지전용이 수월합니다. 임야에 있어서는 경사도가 25도 이상이면 산지전용허가가 나지 않습니다. 다음 땅이 앉은 방향도 중요합니다. 햇빛과 전망을 가리는 것이 없으면 더욱 좋습니다. 우리나라는 북반구의 중간에 있고 4계절이 있기 때문에 시골에서는 집을 지었을 때 집안의밝음과 해뜨는 시간 및 일조량. 특히 해지는 시간이 매우 중요합니다. 이것은 예전에는 일조량과 난방에 밀접한 관련이 있었다고 보고 있지만 대부분의 사람들이 남향을 선호하는 것은 지금도 여전합니다. 전원주택지를 고를 때는 지형은 남쪽으로는 시야가 트이고 경사가 완만하며, 북서쪽은 산이나 숲이 있는 "남저북고(南低北高)"형이 좋습니다. 일조권이 높아지고, 겨울에는 북서풍을 막아주기 때문입니다. 어떤 집성촌에 가보면 골짜기를 사이에 두고 남향은 양반(?)이나 종가집이 자리 잡고 북향은 머슴이나 소작인의 집들인 경우가 지금 까지 남아 있음을 볼 수 있습니다. 예전에 잘 살던 사람들이 그만큼 남향을 선호했다는 증거입니다. 또 땅의 지질이나 지반 또는 과거의 이력을 보아야 합니다. 과거 공동묘지나 쓰레기매립장, 또는 갯벌이나 논 또는 늪지역을 매립지로 매립한 지역은 아니었는지는 추후 건축과 활용에 있어서 건축비에 영향이 많고 또 식물재배나 동물사육과 식수조달 등에 있어서 매우 중요한 조건이 될 수 있음을 유의하여야 합니다. 또 지질에 있어서 암반이나 돌이 많은지 여부도 알 수 있으면 좋습니다. 농가주택신축에 있어서는 지하수가 나오는지 그 물이 양질인지도 알아 보는 것이 좋습니다. 풍수지리상 지하로 수맥이 지나가는 자리는 사는 집(양택)이나 묘지(음택)으로는 좋지 않다고 합니다. 최근에는 산을 깎거나 수면이나 논을 매립, 조성해 공급되는 택지가 많이 있는데 수면을 매립한 경우 개발시 부동침하에 대한 배려가 필수적이며 쓰레기를 매립해 조성된 곳이라면 지반이 약할 우려가 있으므로 주의해야 합니다. 연약한 지반에 알맞은 조치를 취하지 않은 채 집을 지으면 건물의 일부가 침하되어 집이 기울거나 벽이 갈라지는 일이 생길 수 있으므로 지반에 대한 사전 조사를 충분히 해야 합니다. 주택지의 토양은 극도의 산성인 경우 식물의 생육이 어렵고 점토가 많은 토양은 배수가 용이치 않은 문제점이 있읍니다. [3] 땅의 주변환경은 메우 중요합니다. 땅 자체는 마음에 들고 조건이 좋지만 주위환경이 좋지 않아 땅으로서 제값을 하지 못하는 경우가 허다합니다. 땅은 부동이고 사람 마음대로 들어서 옮길 수 없기 때문에 주어진 주위환경은 인위적으로 피할 수 없습니다. 말하자면 땅은 숙명적으로 주변환경의 영향을 받는다고 할 수 있습니다. 땅주변에 혐오시설, 위험시설, 기피시설이 있는 곳은 피하는 것이 좋습니다. 이것은 주변에 쓰레기매립장. 하수종말처리장, 화장장. 공동묘지, 도살장 등의 혐오시설이 있는 경우나 또는 유류창고,주유소,사격장. 예비군훈련장등 위험시설, 대규모 축사. 양계장. 가구공장, 가죽공장, 공해유발공장 또는 비행장, 주차장 물류센터 등 대형차량의 입출입이 잦은 곳, 버스나 대형트럭의 종점이나 고압선 전주나 전선이 뻗쳐 있는 고압선 밑의 땅 등 기피시설이 있는 경우를 말합니다. 이러한 경우에는 필연적으로 소음, 악취, 지하수 오염,등의 피해를 입게 되며 용도가 제한될 수 밖에 없습니다. 따라서 팔리지도 잘 않고 땅값이 오르지 못하는 경우가 많습니다., , 반대로 주변에 관광명소나 휴양림, 문화재, 공원, 골프장, 스키장, 유명계곡이나 바다. 강, 호수, 저수지등이 있을 때에는 그만큼의 어드밴티지를 받게 됩니다. 물론 이렇게 주위환경이 탁월한 지역은 통상 자연환경보존지구나 상수원보호구역, 공원구역, 보전임지 등으로 공법상 제약을 받는 경우가 많습니다. 또한 전원주택지 선정에 있어서 주변환경은 가까이는 이웃집 등이 되고 멀리는 그 마을의 생활수준이나 분위기 등이 될 수 있습니다. 시골집을 고를 경우 가급적 집성촌에 들어 가지 않는 것이 좋다고 합니다. 자칫 외지인으로 왕따를 당할 수도 있다는 이야기입니다. [4] 땅에 있어서 아마도 가장 중요한 것은 위치,접근성과 도로일 것입니다. 우리나라의 경우는 수도권에 전 인구의 45%가 집중되어 있고 또 대부분의 구매력이 이 곳에서 나온다고 하여도 과언이 아닙니다. 따라서 수도권 안에 있거나 또는 수도권에서 가까울수록 찾는 사람이 많아 인기가 있고 따라서 땅값도 비싼 것은 당연한 이치입니다. 아무리 좋은 땅이라도 수도권에서 너무 멀리 있는 경우에는 땅값이 높지 않습니다. 땅에 있어서 위치와 교통편과 그에 다달을 수 있는 접근성은 대단히 중요한 것으로 땅값의 기본을 이루고 있다고 봅니다. 다음에 땅은 도로를 따라 접근할 수 있어야 하고 4m정도의 도로에 2m이상 접하고 있어야 합니다. 아무리 경치가 좋은 임야나 산 중턱의 천하절경 또는 강 가운데의 섬이나 배산임수의 명당이라도 길이 없으면 허당입니다. 부동산의 격언에 “길이 아니면 가지 말라”는 말이 있습니다. 길이 없는 소위 눈먼 땅인 맹지는 길이 접한 이웃 토지와 합하여만 비로소 그 값을 다 하는 것입니다. 길이 없으면 주택의 건축허가가 나지 않음은 물론 농사애도 불편하며 향후 토지이용 개발은 그 자체로는 불가능한 땅이라고 할 수 있습니다. 따라서 모든 땅에 있어서 길은 우선적으로 챙겨 보아야 할 필수적인 점검사항입니다. [5] 땅의 소유권이나 이용권 등에 관한 권리관계는 구입시 필수적인 점점사항입니다. 땅을 보고 마음에 들지만 그 등기부 등본을 보는 순간 미련이 없어 지는 경우도 많습니다. 소유권자가 여러 명으로 공유지분이 되어 있는 경우, 종중의 명의로 되어 있는 땅, 소송이나 경매가 걸려 있는 땅, 압류 가압류 가처분 가등기 등이 덕지덕지 붙어 있는 땅, 수목이나 묘지, 건물 등에 지상권이 설정 되어 있는 땅, 아직도 사망자 명의로 되어 있고 상속등기가 되어 있지 않은 땅., 다른 사람 명의로 명의신탁이 되어 있는 땅, 저당권 또는 전세권 설정등 담보가 여러 채권자에게 과다하게 설정되어 있는 땅, 세금이 체납되어 있는 땅 등은 구입을 망설이게 하는 땅이라고 할 수 있습니다. . 그러나 이러한 복잡한 권리관계도 경매를 통해 낙찰받으려는 전문가에겐 오히려 좋은 호재(?)가 될 수 도 있다는 것을 알아야 합니다. 일반인이 기피하는 물건이 여러번 유찰되어 오히려 적은 경쟁율에 싼 값으로 낙찰 받을 수 있는 기회를 얻을 수 있다는 것입니다. [6] 땅에 관련된 공법적 제한과 규제의 내용을 파악하고 있어야 합니다.
우리나라 지도에 나와 있는 땅으로 공법적 규제를 받지 않는 땅은 있을 수 없습니다. 국토로 되어 있는 모든 땅은 국공유지나 사유지를 막론하고 모두 거미줄 같은 공법상의 규제를 받고 있습니다. 즉 모든 땅은 그 땅에서 할 수 있는 것과 할 수 없는 것이 관계법령에 상세히 규정되어 있는 것입니다. 할 수 있는 것도 건축허가나 행위허가등 관련법에 의한 허가와 신고 또는 관계부처의 협의를 받는 절차를 필히 거쳐야 합니다, 내 땅을 파는 것 이외에는 거의 모든 개발이용행위에 대해 관련 공법의 제한내용을 꿰차고 있어야 원활한 토지이용이 가능합니다. 이러한 복잡한 업무는 주로 부동산컨설팅 업체에서 수행하게 됩니다. 우리나라의 토지규제관련 공법은 목적과 필요에 따라 개별법으로 무수히 제정되어 있기 때문에 토지소유자라 할지라도 자기 땅에 가기가 무엇을 할 수 있고 무엇은 할 수 없는지를 잘 모를 정도로 복잡하다고 하는 비판의 목소리가 높습니다.. 그러한 규제법의 대표적인 것은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률, 수도권정비계획법. 개발제한구역지정 및 관리에 관한 특별조치법. 농지법. 산림법, 산지관리법, 수도법. 하천법. 공원법. 도로법. 환경기본법. 장사 등에 관한 법률, 건축법 등을 들 수 있습니다. 그러나 실무에 있어서는 이러한 법률뿐 아니라 같은 법의 시행령, 시행규칙, 고시, 공고, 훈령, 지침, 규정 등과 지방자차단체별로 조례, 예규, 지침 등이 즐비해 가히 그 규제내용을 모두 파악하려면 규정의 미로에 들어서서 보물을 찾는 기분이라고 할 수 있습니다.. 하여튼 토지의 가격은 1차적으로는 그 위치에 따르지만 다음으로는 규제내역 즉 어떠한 용도로 쓸 수 있는 땅인가 하는 것이 매우 중요하다고 할 수 있습니다. [7] 땅의 개발가능성과 전망을 살펴야 합니다. 지금까지 설명한 것은 땅의 현재에 관한 것이지만 땅의 개발가능성은 미래에 관한 것입니다. 재테크를 위한 토지투자에 있어서 가장 중요한 것은 향후 해당 토지의 개발가능성이라고 할 수 있습니다. 개발가능성이라 함은 당해 토지뿐 아니라 그 지역 또는 주변 환경의 개발전망과 투자회수가능성을 포함하는 것입니다. 통상 개발의 최대 호재는 고곡도로나 지방도로 또는 포장공사등 도로 신설 확충 개선과 이에 관련된 인터체인지 신설. 터널 개통 및 철도 노선의 신설이라고 할 수 있습니다. 그러나 그 외에도 신도시개발, 재개발,공장 대학 대기업 공기업의 유치, 골프장이나 스키장의 건설, 대규모 리조트단지의 개발과 관광단지의 조성 등을 꼽을 수 있습니다., 이러한 대형 프로젝트는 그 추진에 그 지역과 주변의 많은 토지수요를 유발하며 인구유입을 촉진하고 향후 인접 토지의 지가를 상승시키는 좋은 호재가 됩니다. 내 땅이 이러한 개발구역에 직접 포함되거나 또는 직접적인 개발대상이 아니드라도 신설된 고속도로의 인터체인지 인근이나 연결 신설도로변이 되거나 또는 개발지역에 붙은 인접지역이 된다면 개발로 인한 수혜지역으로 되어 지가상승을 기대할 수 있습니다. 또 현재 계획이 있는 개발은 아니드라도 향후 장기간의 세월이 흐른 후에 맹지가 도로에 접한다든지 쓸모 없던 임야가 도로개설로 수용된다든지 또는 개발제한구역(그린벨트)이나 군사보호구역, 공원지역, 상수원보호구역등이 해제됨으로서 토지의 이용가치와 가격이 상등하는 운 좋은 경우도 있을 수 있습니다.. 그러므로 개발가능성이나 전망은 단기간의 관점이나 현황분석으로는 불가능하고 정부의 국토개발 기본계획과 개발정책을 예의 주시하면서 오랜 현장 경험에 의한 감과 운이 뒤따라 주어야 가능한 어려운 노우하우에 속한다고 할 수 있습니다. [8] 결점이 없는 땅은 없습니다. 지방 현장을 다니다 보면 위에 설명한 모든 조건을 완비힌 땅은 매우 드물고 거의 모든 땅은 한 두가지 험이 있음을 알게 됩니다. 마치 결점없는 완벽한 사람이 없듯이 땅도 그렇게 왼벽한 땅은 있을 수 없다는 것입니다. 또 설혹 그런 땅이 있다고 하여도 그런 땅은 이미 딴 사람의 장기간 소유로 매물로서는 나오지 않고 있으며 나온다고 해도 엄청나게 비싸서 과연 향후에도 그럴만한 가치가 있을 까 하는 의혹에 구입을 망설이게 됩니다. 토지컨설턴트나 토지 개발업자는 목적과 용도에 대체로 적합하다고 판단하면 그러한 험있는 땅이라도 비교적 저렴한 가격에 구입하여 다듬고 손을 보아 쓸만한 물건을 만들어 제값 또는 몇배의 수익을 창출하는 그런 전문가를 일컫습니다. 에컨대 쓸모없는 산비탈의 밭은 근사한 펜션을 짓거나 전원주택 단지를 만든다든지 별로 쓸데가 없을 듯한 높은 산 중턱을 깍아 뭉게어 정신병원이나 기도원이나 납골당을 건설합니다. 또 강가의 하천부지를 덤으로 이용해 강변의 근사한 펜션이나 모텔 또는 야외가든 음식점을 짓기도 합니다.. 때로는 경사가 가파르고 울창한 숲을 기진 보전임지조차 지분등기라는 방법을 이용해 많은 사람들에게 짤라 분양하는 기술을 발휘하기도 합니다. 하여튼 유능한 개발업자 눈에는 지상에 이용 불가능한 땅은 없다고 해도 과언이 아닐 것입니다. [9] 땅값은 따로 없습니다. 부동산업계에서는 땅값이 따로 없다는 말이 있습니다. 땅은 임자가 따로 있다는 말도 있습니다. 이 말을 땅은 부르는게 값이라는 말로 오해해서는 안됩니다. 땅은 원하는 사람에 따라 그 평가가 다르고 따라서 그 값도 객관적으로 평가하기가 어렵다는 말입니다, 확실히 땅값은 보는 사람에 따라 들숙 날숙한 것이 사실입니다. 특히 지방의 펜션이나 임야, 농지를 볼 때 팔려고 내놓은 소유자와 사려는 구입희망자와의 시각차는 매우 큽니다.. 또 바로 이웃해 있는 토지나 임야인데도 그 가격에 차이가 있을 수 있습니다.. 그러나 잘 분석해 보면 비싼 것은 설명을 들어 보면 그 나름대로 비싼 이유가 있고 싼 것은 싼대로 그럴만한 이유가 있을 수 있음을 알 수 있읍니다. 그러나 경제학의 가본이론인 수요공급의 원칙에 의해서만은 설명할 수 없는 것이 땅값의 이치입니다. 토지가격의 성립책정에 있어서 중요한 요소 중의 하나가 대체성이 있느냐 없느냐인 것입니다, 어느 지역에 조건에 맞는 땅이 오로지 그 땅만 있다면 그 땅은 부르는 게 값이고 높은 값을 받을 수도 있습니다.. 예컨대 국립공원 바로 밑의 개울가 남향 전원주택지인 경우 부르는 게 값이라는 이야기가 있을 정도로 높은 값에 팔리는 것을 보았습니다. 또 공원이나 개발제한구역내의 이축권을 이용한 주택신축도 높은 가격을 받는 경우가 많습니다. 맹지 앞의 도로변 땅도 그 예입니다. 이것은 다른 방법으로는 그런 위치에 다시 그런 땅을 구할 수 없기 때문만이 아니고 마침 운좋게 그것을 강력히 선호하는 구매자가 있었기 때문이었습니다.. 원매자가 없거나 망설일 경우 항상 제값을 받는다는 보장은 없습니다. [10] 결론----나에게 맞는 땅을 선택하여야 합니다. 땅을 고를 때 어떤 점을 고려해야 하는가? 그 대답은 땅을 원하는 목적과 용도에 따라 다르며 또 땅을 사려는 사람의 기호와 선택에 따라 달라집니다. 땅이라는 같은 토지라도 대지, 암야, 논 밭, 농가주택등 대상물에 따라 다르다고 할 수 밖에 없습니다. 농가주택이나 펜션, 전원주택부지에 있어서는 무엇보다도 주위환경이나 위치가 가장 중요한 선택의 기준이 될 수 밖에 없습니다. 현재의 조건에서 좋은 물, 좋은 공기를 미시며 좋은 환경에서 생활하려는 것이 목적이기 때문입니다. 그러나 임야나 나대지등 순수한 투자목적인 경우에는 환경등보다도 우선하는 것이 개발가능성이라고 말 할 수 있습니다. 현재보다는 장래를 보기 때문입니다. 토지를 구입하는 사람은 각자 나름대로의 사용수익이냐 투자냐 하는 목적이 다르고 그에 따라 특히 우선적으로 고려해야할 사항이 다를 수 밖에 없을 것입니다. 또 투자라 할지라도 정도에 따라 상대적이기는 하지만 수익성과 환금성, 안정성을 동시에 고려해야 하기 때문에 모든 사람에게 동일한 선택의 기준이 있을 수 없습니다. 또 현실적인 투지실행에 있어서는 투지할 수 있는 돈의 범위에 따라 선택할 수 있는 시기, 지역, 위치나 면적 등에서 필연적인 제한을 받을 수 밖에 없는 한계도 있습니다. 세금문제도 간과해서는 안될 사항입니다. 따라서 어느 시점에서 각자 자기에게 맞는 땅을 선택하는 것이 가장 잘 사는 것이라고 결론지을 수 있습니다. 전문가들 사이에서 땅에도 궁합이 있다고 하는 말은 이런 취지로 쓰는 말입니다. [가야컨설팅] |
[스크랩] ▣양도소득세가 비과세되거나 감면되는 경우 |부동산노트
2006-01-27 02:26
http://blog.drapt.com/njh7012/518231138296378569
출처 : 국일공인의 富로그
원문 : http://blog.drapt.com/jiw189
2006-01-27 02:24
http://blog.drapt.com/njh7012/518231138296264474
출처 : 보는만큼..쏙~쏙 부동산.
원문 : http://blog.drapt.com/dragon59
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새해에는 늘 새로운 변화가 기대됩니다. 또한 새해에는 올 한 해 어떻게 새로운 부를 창출할 것인가에 많은 시간이 투여됩니다. 배재대 제 연구실에서 많은 생각을 해 본 결과 다음과 같은 부동산시장을 예측해 봅니다. 우리 아름다운부자 회원님들에게 많은 도움이 되었으면 좋겠습니다. 참고적으로 저 개인적인 생각과 연구 결과를 말하는 것이므로 절대적 가치가 아닌 상대적 가치로 편안하게 읽어 보시기 바랍니다. 먼저 신문 지상이나 TV를 보면 올 초 부동산 시장이 안 좋을 것이라는 말들은 누구나 다 알고 있는 사실입니다. 사실 앞으로 부동산시장이 좋다고 말하는 사람이 흔하지는 않겠죠. 다들 부동산 8.31대책으로 인하여 급매물이 나올 것이다. 따라서 부동산 가격이 그렇게 재미가 없을 것이다. 라고 똑같은 말들을 되풀이하고 하고 있습니다. 하지만 선수들 입장에서는 그렇게 비관적으로 보고 있지 않는 것이 하나의 추세입니다. 즉 지금의 시장은 8.31 대책의 여파를 충분히 소화한 상태이고, 급한 사람들은 급하게 처분하였으며 오히려 핵심 블루칩 아파트의 경우 8.31 대책 이전의 가격으로 올라가 있습니다. 제 주변에 알고 지내는 지인들은 (참고적으로 돈 좀 있는 분들) 별로 크게 내색하고 있지는 않습니다. 실례로 지난 03.10.29 부동산 대책 중 하나였던 1가구 3주택 자 양도세 실거래가 신고 및 양도세 60% 부과라는 엄청난 대책이 나왔지 않습니까? 이 대책이 나오자 말자 언론들은 난리였습니다. 1가구 3주택 자 주택 매도해야 한다고요. 따라서 1가구 3주택 자 중 세금 무서워하시는 분들은 급하게 매도하였습니다. 하지만 시간이 지난 후. 지금 그 분들 중에 대부분은 후회하고 있습니다. 양도소득세 실가기준 60% 무서워서 매도를 하였지만 결국 아파트 가격 올라간 것에 비하면 세금이 그렇게 무섭지가 않다는 결론이 나왔기 때문입니다. 양도세 1,2천만 원이 아까워서 아파트를 팔았는데 아파트 상승가격은 최소 몇 천만 원에서 억대 이상이 올랐다는 말입니다. 이러한 학습 효과는 그대로 1가구 2주택 자 양도세 실가 50%적용과 마찬가지로 연결 될 듯 합니다. 물론 양도소득세에 대한 공부도 안하고, 무작정 세금은 무서운거야 라고 말하는 서민들 입장에서는 엄청난 두려움으로 인식될지는 몰라도 (사실 1가구 2주택 자들이 다 주택자들입니까???) 부자가 되기 위한 재테크를 전문적으로 하는 사람들 입장에서는 “서민들 세금 무서워서 부동산 매도하겠네. 더 떨어지면 그 때 매수하겠다.”라는 생각을 합니다. 물론 종합부동산세이니 재산세 기준시가 적용률 상승이니 뭐라고 해도,종합부동산세를 적게 내는 위한 방법이 전혀 없는 것도 아니고, 재산세 기준시가 적용률을 상승시킨다고 하여도 재산세...사실 강남의 비싼 아파트 빼고는 부동산 보유 재산세라는 게 여러분들이 타고 다니는 자동차세보다 못한 경우가 더 많습니다. 지방 광역시를 기점으로 보통 32평 아파트 재산세는 10만원에서 20만원 사이입니다. 이러한 재산세를 매년 10%씩 인상한다고 가정해도 얼마나 올라가겠습니까? 또한 1가구 2주택을 잡겠다고 정부가 나서는 순간 전용면적 25.7평 (실 분양면적 32평대) 이하의 아파트 가격은 상승률이 둔화되거나 약화 될 수는 있겠지만 전용면적 25.7평 이상 되는 대형평수의 아파트의 경우에는 오히려 아파트 가격이 더 올라가게 되어 있습니다. 다주택자들을 타켓으로 세금을 물리니까 서민아파트는 팔고 대형위주로 작업을 하는 것이지요. 요즘 짓는 아파트를 보시면 대형위주로만 많이 짓는 것을 알 수 있을 겁니다. 건설회사 입장에서는 분양가를 비싸게 받아먹고도 분양은 잘 되고....부자들 입장에서도 시원찮은 것들 몇 개 가지고 있는 것 보다는 똘똘한 넘 두세 개 가지고 있는 것이 더 좋기 때문이죠. 오늘 오전 뉴스를 보니까 웃기더군요. 32평 아파트의 평균 상승률은 5%. 대형 평수는 20% 일산의 32평 이하 아파트의 평균 상승률은 3% 대형 평수는 30%대 오히려 이런 대책으로 인하여 건설회사 입장에서는 대형 평수 위주로 주택공급을 할 것이고 국민주택규모의 평수 분양이 줄어든다면 결국 서민들만 피해를 보지 않을까 걱정됩니다. 아무튼 우리 서민들을 위해서 본인이 생각하는 부동산 시장을 다음과 같이 전망합니다. 1. 아파트 시장 (분양권시장 포함) 일단 3월까지는 약세가 예상됩니다. 그 이유로는 1) 부동산 취득 시 실거래가 신고제의 영향으로 이중계약서 관행이 사라지게 될 예정 이라서 취득 당시의 등기비용이 늘어날 전망입니다. 2) 8.31대책의 실행으로 인하여 1가구 2주택 자들의 급매물이 다소 나올 예정이며 3) 지방대도시의 경우 입주 물량의 많기 때문이며 4) 종합부동산세 대상 확대로 인하여 주택 소유의 욕구 감소가 예상되며 5) 분양권 시장의 전매제한 등 여러 가지 대책으로 인하여 분양시장에서의 국지적 특수 말고는 매수세가 상당히 약할 될 듯 싶습니다. 이렇게 5가지로 요약할 수 있겠으나 이 또한 일시적인 현상으로 간주될 가능성이 많아 보입니다. 이러한 일시적이라는 이유로써는 즉 아파트시장의 호재로서는 1) 판교신도시가 3월 ,8월 분양으로 인하여 아파트 로또 분위기 연출될 듯싶으며 2) 뉴타운이니 서울숲이니 김포니 하남이니 성남도촌지구니 등등의 분양 분위기에 여파를 줄 것이며, 3) 생애최초주택담보대출이니 모기지론이니 등등을 통하여 서민들의 내 집 마련의 기회가 증가되어 무주택 서민들의 마지막 주택매입시기를 적절히 사용할 것으로 판단되며 (사실 판단력이 우수한 분들은 매수를 하였으며 심지어 정책자금이 없을 지경임) 4) 전 세계적인 원자재 값 급등으로 인하여 분양가는 어떤 정책대안이 나와도 계속 상승 할 수 밖에 없는 경우이므로 분양을 늦게 받으면 받을수록 비싼 가격으로 아파트를 매수해야 하는 경우의 수에 있기 때문이며 5) 지역균형개발의 영향으로 기업도시, 혁신도시, 신도시 등등의 호재들이 끊임없이 터져 나오고 있는 상태에 5.31 지방자치단체장 선거는 이러한 분위기에 기름을 붓는 상태가 될 것 같습니다. 하지만 이러한 호재로 인하여 부동산 가격이 무조건 올라간다는 말은 아닙니다. 앞서 말한 바와 같이 부동산의 가격은 있는 자와 없는 자의 싸움이 아니라 있는 자들의 일방적인 게임입니다. 즉 있는 사람들 입장에서 선호하는 지역이나 아파트의 경우 부동산 가격은 폭등할 것이고, 서민들이 대세를 이루는 지역이나 아파트의 경우에는 부동산 가격상승률이 결코 크지 않을 것이라는 점 때문입니다. 작은 결론 ===> 1. 소형 평수 보다는 대형 평수위주의 투자전략 2. 핵심 블루칩 아파트만 노려라 3. 올 3월, 8월 분양시장을 중점으로 살펴보아라. 4. 전세 보다는 내집 마련의 절호의 기회다. 라고 압축하고 싶습니다.
2. 토지시장
전국이 토지투자 열풍에 빠진 한 해 이었습니다. 행정복합도시로부터 시작하여 기업도시, 혁신도시, 신도시...지방분권... 솔직히 물어 보겠습니다. 위와 같은 이야기들이 없었다면 이렇게 토지가격과 아파트가격이 상승하였을까요??? 모든 것은 국가의 정책에 따라 돈이 움직이는 것입니다. 요즘처럼 부동자금과 저금리의 시대에 무작정 부동산을 잡는다고 부동산을 잡아지지 않는 것이지요. 오히려 억눌린 가격만큼 보상 받도록 더 뛰는 것이 부동산 가격의 특징입니다. 아무튼 토지가격은 삼승법칙이니 (제 나름대로는 부동산 사승법칙이라고 강의합니다.) 1-3-2법칙이니 하여도 한번 올라간 부동산 가격은 가격의 경직성으로 인하여 떨어지기가 힘들어 보입니다. 앞으로 행정복합도시니 기업도시니, 혁신도시니, 신도시니 개발을 안 하겠다면 몰라도 공주, 조치원의 3조 이상의 보상 금액들..기업,혁신,신도시 등에서 나오는 보상 금액들... 과연 이러한 보상금액과 사전 투자 금액들이 농지취득요건 사전 거주 12개월, 자금조달계획서, 허가 받은 토지의 의무이용기간 2-5년으로 한다고 해서 묶일 것 같지는 않습니다. 어차피 농지나 토지 투자의 경우 경매투자처럼 단타가 아니기 때문에 기본적으로 수년 동안 보유할 예정으로 토지를 매수하기 때문입니다. 오히려 안 팔고 기다린 만큼 토지의 가격은 더 상승하므로, 또한 토지 매도기간 제한으로 인하여 오히려 토지매물이 급격히 없어지므로 토지가격이 가만히 있을 지는 의문입니다. 다만 이러한 국가의 대책으로 인하여 가격이 하락하기에는 어렵고 각 지역별 국가정책이 실현 가능한 것인가 아니면 정책으로만 끝날 것인가? 또한 정책이 실현된다고 가정해도 몇 년 동안 어떻게 실현될 것인가가 문제인 듯 싶으며, 국민들 입장에서는 토지의 가격이 너무나 올랐다는 심리적 저항감으로 인하여 가격상승이 다소 둔화될 듯 싶습니다. 하지만 이 또한 상대적인 문제입니다. 어떤 지역에 대한 이슈가 있다면 언제든지 부동산 토지는 올라가게 되어 있습니다. 농경민족이라는 특수성과 돈 벌면 땅에 묻어라 는 어르신들의 국민의식이 변화 없이는 토지는 계속 오를 가능성이 많아 보입니다. 3. 상가시장 요즘 먹고 살기가 어렵습니다. 시내에만 나가봐도 상가들 마다 임대구함이라는 플래카드 보는 것이 어렵지 않습니다. 장사하시는 분들을 만나보아도 “장사하기 어렵다”라고 이구동성으로 말하고 있으며, 상가 주인들을 만나 보아도 “임대료 받기가 가면 갈수록 어렵다”고 합니다. 이런 시기에 테마상가니 핵심상가니 복합상가니, 근린상가니 ... 한마디로 말해서 별 재미없어 보입니다. 오히려 제가 아시는 분은 보증금이니 월세니 다 필요 없고 그냥 상가 관리비만 내어 달라는 분도 계시더군요. 신문, 주간지에 아무리 노후대책 상가가 좋다. 라고 떠들어도 결국 상가는 상가 일 뿐입니다. 즉 경기가 좋아야 하고 너 나 할 것 없이 호경기 일 때 상가가 재미있는 것입니다. 그렇지 않고는 정말 특별하지 않고서는 재미없다. 라는 결론을 내려 봅니다. 하지만 상가 중에서도 대단지 아파트를 끼고 있는 아파트 단지내 상가는 그래도 좋다라고 생각합니다. 단 상가 뒤에는 꾸준한 배후세대수가 확보 되어야 합니다. 또한 아파트 단지 내 상가라 하더라도 반드시 1층 상가에만 관심을 가지시길 바랍니다. 4. 경매시장 이상과 같이 2006년도 초반에는 전반적으로 분위기가 별로 안 좋다라는 결론이 나옵니다. 그런데 이상한 점이 있죠. 이런 분위기 속에서도 경매법원은 사람들로 인하여 인산인해를 이룬다는 사실입니다. 그렇다면 왜 이렇게 경매법정에 사람들이 많을까? 그것은 바로 경기가 안 좋기 때문입니다. 경기가 안 좋기 때문에 은행이자를 납부하지 못하고, 은행이자를 납부하지 못하기 때문에 경매를 당하는 것이지요. 또한 8.31대책 등으로 인하여 소형평수 아파트의 경우 급매물이 소화가 안 되고 그냥 경매시장에 나오는 경우가 많습니다. 앞으로 8.31 대책이 입법처리 되었으므로 경매시장에 매물이 더 쌓일 것으로 예상됩니다. 또한 송달특례조항이 없어진다면 금융기관들이 경매물건을 올 6월경까지 접수하여야 하므로 경매에 있어서 매물량이 더욱 많아질 가능성이 매우 높습니다. 그리고 경매를 통하여 최고가매수인이 된 경우에는 어차피 양도소득세 신고 자체가 실거래가 신고이기 때문에 양도소득세에 많은 영향을 입지 않습니다. 물론 양도세를 모르는 분들은 많은 세금을 내야겠지만 어느 정도의 서류 챙기기, 공제내용 확인하기 등등 (제 강의 수강생들은 아시겠지만...)을 통하면 오히려 양도소득세에 영향을 가장 받지 않는 것이 바로 경매시장입니다. 아무튼 2006년도의 부동산 시장은 한 마디로 말해서 아는 사람들에게는 더 많은 기회를 모르는 사람들에게는 더 많은 고통의 시간이 될 것 같습니다. 또한 부동산을 취득하는 것이 중요한 것이 아니라 이러한 부동산을 어떻게 차별화하여 나만의 독특한 부동산 가치창조 (value creation)를 할 수 있느냐가 중요합니다.[배종찬님글] |
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