서울 양천구 신정동에 사는 김모(40)씨는 며칠 전 부동산 중개업소의 전화를 받고 고민중이다. 목동 신시가지 단지 내 30평형 아파트가 8억원대 초반에 급매물로 나왔는데 살 의향이 없느냐는 전화였다. 지난해 가을 목동 단지 내 아파트를 사려다 집주인이 안 팔겠다고 입장을 바꿔 계약을 못 한 김씨에게는 솔깃한 제안이었다.

지난해 가을 10억원대까지 치솟았던 아파트를 몇 개월 새 2억원이나 싸게 살 수 있는 기회가 온 셈이기 때문이다. 김씨는 “앞으로 집값이 더 내리더라도 이런 가격대의 급매물은 찾기 힘들 것이란 중개업소 사장의 말도 설득력은 있지만 혹시나 더 싸게 살 수 있는 기회가 올까봐 선뜻 결정을 못 하겠다”고 말했다.

요즘 아파트 매매시장에선 급매물들이 주택수요자들에게 손짓하고 있다. 집값이 더 떨어질 것이란 기대감에 집을 사려는 사람들이 꿈적하지 않자 급히 집을 팔아야 할 사정이 있는 집주인들이 시세보다 현저히 낮은 가격으로 매도주문을 내는 경우가 잇따른다.

주택수요자 입장에선 ‘가격 경쟁력’을 내세운 급매물에 관심이 갈 수밖에 없다. 그러나 다른 한편으론 조금 더 기다리면 더 좋은 매수기회가 오지 않을까하는 기대감도 적지 않다.

전문가들은 긴 안목의 실수요자라면 요즘 같은 침체기 때 기회를 찾아야 한다고 말한다. 남들이 쳐다보지 않고 시장에 냉기가 가득할 때가 매수 찬스란 말이다.

그러나 침체국면이 길어질 조짐이 많고 급매물 가격도 추가로 더 내려갈 가능성이 크게 때문에 조금 더 시장상황을 지켜봐야 한다는 분석도 적잖다.

골라잡을 수 있는 급매물 많아

요즘 아파트 매매 현장을 가보면 시세보다 낮게 나온 매물이 널려 있다. 평소 같으면 찾아보기 힘든 ‘A급 물건’도 많다. 그것도 흥정해서 값을 더 깎을 수 있다. 실제 요즘 서울 강남권 등 인기지역에선 급매물 가격보다 더 낮은 가격에 실제 거래가 일어나는 경우가 많다.

지난해 가을 12억원대까지 호가가 올랐던 서울 송파구 잠실 레이크팰리스 34평형 저층이 최근 9억원에 팔렸다. 잠실주공 5단지 34평형도 지난해 가을 실거래가보다 2억원 이상 낮은 가격인 10억8500만원에 최근 급매물이 거래됐다.

강남구 도곡동 타워팰리스 60평형도 최근 호가보다 4억원 낮은 22억4000만원에 팔렸다. 올 7월 입주를 앞두고 있는 강동구 암사동 프라이어팰리스 43평형 분양권(입주 전 아파트 소유권)이 최근 8억1000만원에 거래됐다. 강동구 암사동 B부동산 관계자는 “최근 거래된 아파트는 지난해 말 10억원을 호가하던 것”이라고 말했다.

 

▲주택시장이 내리막길을 걸으면서 알짜 급매물이 속속 나오고 있지만 매수세가  많지 않다. 살지 말지 쉽게 결정하기 어려워서다. 시장 전망이 안개 속이기 때문이다.

경쟁적으로 호가를 낮춘 급매물도 계속 나온다.

잠실에 있는 새 주상복합아파트인 포스코더샾 스타리버는 53평이 평당 2000만원도 안 되는 10억원에 급매물로 나와있다. 또 8월 입주하는 잠실3단지 트라지움 33평형도 8억원대 후반에 살 수 있는 매물이 있다.

올 3월부터 집들이를 시작한 서울 광진구 자양동 스타시티(주상복합 39~99평형,1177가구)에선 평형별로 급매물이 서너건씩 나와있다. 자양동 S공인 관계자는 “살던 집이 안 팔려 이사 못 오는 경우도 있고 투자목적으로 분양권을 샀다가 갑작스런 부동산 경기 침체로 처분하지 못한 사례도 많다”며 “급히 처분해야 하는 매물이 계속 나오면서 올 초 평당 2500선에 달하던 호가가 최근 평당 2000만원대 초반으로 급락했다”고 말했다.

신흥 부촌으로 떠오른 분당 정자동 주상복합촌에서도 급매물이 잇따라 나오고 있다. 정자동 C공인 관계자는 “지난해 말 14억원이 넘었던 스타파크 47평형이 12억원에 매물로 나왔다”고 말했다.

급매물 사도 되나

지금 나오는 급매물은 갑작스런 시장 위축에 따라 세금 일정 등에 떠밀린 일시적 1가구 2주택자 등이 말 그대로 급하게 내놓는 것이기 때문에 가격메리트가 있다고 보는 전문가들이 많다. 침체기에 사려면 왠지 불안하지만 지나고 보면 큰 과실을 안겨주는 경우가 많다는 것이다.

국민은행 박합수 부동산팀장은 “예상치 못한 시장 냉각에 따라 최근 급매물이 많이 나오고 있지만 앞으로는 집을 팔 사람들이 미리미리 준비할 것이기 때문에 지금과 같이 시간에 쫓긴 급매물이 집중적으로 나오긴 힘들다”며 “올 하반기에 대통령 선거, 토지보상 자금, 신도시 개발계획 등의 변수에 따라 시장 분위기가 돌변할 수도 있기 때문에 실수요자들은 요즘 나오는 급매물을 사도 큰 무리는 없을 것”이라고 말했다.

그러나 아직은 아파트를 살 때가 아니라는 의견도 적지 않다. 정부의 각종 부동산 규제효과가 대출규제 등과 맞물려 한창 증폭되고 있는 상황이기 때문에 과거 2003년 10ㆍ29 대책, 2005년 8ㆍ31 대책 이 후 전개됐던 ‘가격 하락→급매물 소진→집값 반등’의 흐름이 이번에는 반복되지 않을 것이란 분석이다.

강남구 도곡동 D부동산 관계자는 “날이 갈수록 매수세가 위축되고 있는 걸 현장에서 피부로 느끼고 있다”며 “급매물도 권유하기가 어려운 상황”이라고 말했다. 송파구 잠실동 S공인 관계자는 “지금 상황으로 봐서는 당분간 집값이 오름세로 반전하긴 힘들 것 같다”고 말했다.

급매물 매입 요령은

신뢰할 수 있는 중개업소를 정해 “급매물이 나오면 연락을 달라”고 부탁해 두는 것이 급매물을 잡는 지름길이다.

급매물은 스피드가 생명이다. 한 달 안에 잔금을 치를 수 있는 자금을 마련해 놓는 게 중요하다. 급매물은 시간에 쫓기는 물건이므로 빨리 잔금까지 치른다는 조건으로 좀 더 싸게 살 수도 있다.

급매물을 구입할 때는 싸게 나온 이유를 따져봐야 한다. 시세보다 턱없이 낮은 물건은 하자가 있을 가능성이 크다. 시간이 없더라도 반드시 물건의 성격과 권리관계를 확인해야한다. 따라서 급매물은 3~4일의 여유를 두고 흥정을 하면서 계약서상에 안전장치를 마련해 두는 것이 필수다. 또 언제부터 나와 있는 매물인지 확인하는 것도 중요하다.

일단 사기로 마음먹었다면 과감히 계약서를 쓰는 게 좋다. 가격이 더 떨어지길 기다렸다가 오히려 좋은 매물을 놓치는 경우도 많다.

급하더라도 따져볼 건 꼼꼼히 따져봐야 한다. 등기부등본, 건축물관리대장 등을 통해 권리관계를 확인하는 것은 기본이다. 만약 근저당 가압류 등이 설정되어 있는 경우라면 저당권 설정일과 금액 등도 살펴야 한다.

전세금을 떠안는 조건으로 구입하는 경우에는 세입자를 참석시켜 임대차내용을 확인해 보는 것이 좋다. 계약서에는 계약해지 조항, 위약금 문제 등을 세밀히 따져 작성해야 하고 추가할 사항이 있으면 특약사항으로 기재해야 한다.

경기 김포신도시와 인천 검단신도시를 인천지하철로 연결하는 방안이 추진된다.

인천시는 "김포시가 인천지역과 연계한 교통망 확충을 건의함에 따라 내년 초에 건교부 승인을 신청할 예정인 인천도시철도기본계획에 반영해 이를 추진할 방침"이라고 말했다.

김포시,김포까지 이어지는 3개 노선 신설 건의

이에 따라 시는 인천을 남북으로 가로지르는 인천지하철 1호선(계양~동막)을 검단신도시를 거쳐 인접한 김포신도시까지 운행하는 방안을 적극 검토키로 했다.

이와 관련, 강경구 김포시장은 최근 인천시를 방문해 안상수 시장을 면담하고 인천시와 김포시간 현안을 협의하면서 검단 및 김포신도시간 연계 강화 차원에서 인천도시철도의 김포 연결을 건의했다.

김포시는 인천 계양~원당~불로~김포(감정동), 계양~원당~불로~김포신도시(장기지구), 계양~원당~불로~김포신도시(장기지구)~마송 등 3개 노선 신설을 건의했다.

 

상가에 관심이 높아지면서 많은 사람들이 어느 곳에 투자를 해야하는지에 대해서 문의를 많이 한다.

 

상가 투자자를 두가지로 분류하면 상가투자에 경험이 있는 부류와 초보자인 경우로 볼 수 있다. 투자 경험의 유무에 따라 컨설팅의 방향은 확연히 달라진다.

투자 경험이 있는 사람들을 일명 "빠꿈이"라고 칭하는데, 요즘은 그 동안의 학습효과로 상가투자의 상식이 대단하시다. 본인들이 주로 판단하고 결정하는 부류이다.

그래서 핵심적인 포인트만 짚어주면 되므로 오히려 편할 수가 있고 결정이 빠르다. 하지만 초보 투자자인 경우 투자의 결정이 느리고 많은 점을 짚어줘야 한다.

초보 투자자인 경우 중심형 상가가 좋을 듯하다. 이유는 상가투자에서 성공 여부는 얼마나 많은 고객을 확보하느냐에 달려 있기 때문인데 이런 점에서 중심형 상권은 상당히 매력적이다.

 

중심형 상가의 장점은 초보 투자자나 창업자에게 이미 활성화된 상권에 위치해 있기 때문에 경험과 노하우가 없어도 '기본'은 챙길 수 있다. 교통이 편리한 상업중심지에 위치해 구매력 높은 유동인구의 확보가 손쉬워 안정적인 영업이 가능한 상가다.

 

주거지에서 멀리 떨어져 있으며 쇼핑은 일년에 몇회 간격으로 이뤄진다. 일반상품 업종은 물론이고 외식업이나 오락, 유흥 등 여러 업종이 복합적으로 구성돼 있어 번화가형이라고도 한다.

중심형 상가란?

중심형 상가는 도심의 시내 한복판에 자리잡아 그 지역에서 가장 번화한 상권 내 상가를 말한다. 서울 강북의 명동이나 종로, 강남의 테헤란로 등 상업·금융·서비스시설이 몰려있는 도시의 핵심상권 내 상가다.

중심형 상가를 크게 다시 부도심과 도심형으로 나눌 수 있다. 신촌이나 영등포,강남등 교통이나 도시개발과 함께 새롭게 신흥상권으로 떠오른 곳을 부도심이라고 한다. 남대문이나 동매문 같이 전통적으고 복합형으로 구성된 중심상권을 도심형이라고 한다.

 

부도심은 지하철 및 철도 등을 축으로 도시의 일부 지역을 상권 대상으로 하며 ,도심형은 해당 도시 전체에 세력을 미치는 상권이다.

도심형 상가의 경우 영향력이 커 주변 유동인구를 끌어들이기 때문에 경기의 부침을 덜 타고 임대료 수준도 높다. 또 상권 형성 정도가 좋아 유흥·오락·외식 등 고소비 업종이 많고 상권 변화가 적은 대신 점포 당 권리금이 많이 붙어 있다.

중심형 상가 현황

기존 재래시장들이 모여 있는 시내 중심의 경우 상가 개발 부지가 부족하고 또 후분양제실시,기반시설부담금 등으로 인한 지가의 상승으로 리모델링 또는 재건축용 상가들이 임대나 분양 방식으로 공급된다.

신규 분양상가의 규모는 지상 10층 이내이며 점포 수가 적게는 100여개에서 최대 1000개가 넘은 대형상가도 있다. 분양·임대상가 모두 10평형 미만으로 분할하며 분양가는 평당 3000만원 이상이 대부분이다. 위치가 좋은 대신 권리금이 없어 분양률이 높은 게 특징이다.

동대문의 경우는 기존의 잠재고객은 그대로인데 최근 3~4곳의 상가분양이 있어 공급과잉의 휴유증을 겪고 있는 실정이다. 위치가 떨어지는 R상가의 경우 휴업 상태이며 F상가의 경우 백화점으로 컨셉을 잡았고 일부 상가는 경매로 나온 상태이다.

남대문의 경우도 마찬가지로 기존의 상가를 리모델링하여 수익률을 보장해주고 분양하는 방식이 대부분인데 과거에 상권 활성화에 어려움을 겪은 상가로 투자에 주의를 요한다.

이처럼 고객을 흡입할 수 있는 집객요소나 공간의 확보로 상권 활성화에 기여하기보다는 상가의 숫자를 늘리는 데만 치충한 자업자득으로 보아야 할 것이다.

투자 요령과 유의점

중심형 상가 투자의 핵심은 고객을 끌어들이는 힘(집객력)이 좋은 유동인구가 많고 입지가 양호한 곳에 투자해야 한다. 하루 평균 총 유동인구가 몇 명인지를 조사하고 그 입지와 유사한 상가의 임대료와 매매가를 조사해 투자수익률을 계산한 후 투자 여부를 결정해야 한다.

신규 창업자의 경우 분양가가 비싼 1층의 대형매장보다 입지가 무난한 곳의 1층 소형매장 또는 2∼3층의 임대매장을 고르는 게 좋다. 등기분양 후 세를 놓을 투자자는 번화도와 고객을 끌어들일 위치에 따라 대형매장내 소형점포를 선택하는 게 유리하다. 중심형 상가는 이미 활성화한 상권이기 때문에 투자 목적을 분명히 한 후 투자해야 한다.

여러 상가 중 입지가 가장 좋은 중심형 상가는 분양·임대가가 비싸다. 초기에 고 분양가에 대한 금융비용 등을 고려할 때 초보투자자는 자신의 능력보다 무리하게 투자할 경우 실패할 확률도 높다.

 

입지 아무리 좋아도 상권 판도가 바뀌거나 경쟁 상가가 생기면 잠재고객은 그대로인데 공급이 증가해 상가가 위축되는 모습을 보일 수 있다.

도심 리모델링 상가 중에는 노후상가의 일부 층을 개조한 채 재분양·임대하는 수가 많다. 영업성이 떨어지는 상가를 리모델링해 비싸게 되파는 상가는 다시 영업부진을 겪을 확률이 크므로 상권과 입지분석을 철저히 거친 후 투자해야 한다.

 

또 복잡한 권리관계가 얽혀 있으면 개점 후에 투자자들이 피해를 입는 경우가 허다하다. 이러한 피해를 입지 않으려면 개점 후 상권 활성화 여부와 각종 권리관계 조사를 위해 인근의 오래 된 영업자나 지역 전문가에게 투자자문을 받아보는 것이 현명하다.

임대수익 목적인 경우에는 임대 분양보다는 등기 분양을 받는 것이 좋다. 등기 분양 상가는 재산권 행사가 가능한 데다 나중에 되팔 때 웃돈(프리미엄)을 챙길 수 있다.

 

아무리 영업력이 우수한 상가라도 임대상가를 분양받으면 상가의 시행사나 관리사로부터 간섭을 받고 일정기간(5년 계약)이 지나 재임대계약이 안될 경우 경우 원금 정도만 건지는 경우가 많다.

 

 그러나 직접 영업하는 실수요자라면 물론 임대상가가 더 낫다.

이처럼 중심형 상가의 경우 특히 초보투자자들이 어떠한 의심을 가지고 투자에 접근하는 경우가 적다. 이러한 투자를 하기 전에 중요한 것은 전문가의 자문을 구하는 것이다.

 

어떤 사람들은 자문을 구하고 비용을 지불하는것을 아까워하시는 경우가 있는 데 이는 잘못된 생각으로 보인다. 이유는 우리 속담에 "엎지러진 물은 주워 담을 수 없다"는 말처럼 사전에 방지하는 것이 사후 방지보다 시간적이나 비용적인 면에서 훨씬 낫기 때문이다.