임대주택 사업에서는 반드시 명심해야할 3대 지침이 있다.

먼저 지역의 임대수요가 확실해야 최고 적합지역이라는 점이다. 임대수요가 많은 곳을 찾는 방법은 기본적으로 쾌적한 주거지역으로 아파트 전세물량이 부족한 곳을 답사하는 것이다. 교통이 편리하고 기반시설이 잘되어 있는 곳이면 더욱 좋다.

아파트 단지가 1000세대 이상인 대단지이면 더할 나위 없이 좋은 곳이다. 임대수요는 배후지역에 학교, 종합병원, 관공서, 업무빌딩, 산업단지 등이 집중되어 있는 지역에 몰려있다. 임대수요가 있을지 없을지의 판단기준이 되는 것이 교통여건이다. 가장 중요한 교통요소는 지하철이라고 할 수 있는데, 부산 및 인근지역 출퇴근시간은 평균 30분∼1시간 정도가 소요되는 지역이 좋다.

1시간 정도 소요되는 지하철역 주변지역은 임대수요가 충분하다고 보면 된다. 지하철역에서 도보로 3∼5분 정도 걸리는 것이 가장 이상적이다.

두 번째 명심할 점은 매매가격 대비 전세보증금 비율이 70∼75% 선이이어야 사업성이 있다는 것이다. 여건이 힘들다면 전세가 비율이 최소 65% 이상은 돼야 한다. 전세금비율이 60%이상 되는 지역을 우선으로 하고 매매가에 비해 전세가율이 비교적 높은 지역은 사업자가 직접 관심을 가지고 현장을 답사해 시장 수요를 조사한 후 결정해야 한다.

세 번째로 기억할 점은 임대주택사업은 소형아파트가 제일 사업성이 좋다는 사실이다. 중대형보다는 중소형 아파트가 좋다. 취득·등록세 감면은 전용면적 18평 이하에만 주어지기 때문이다. 임대주택사업은 단기 시세차익을 목적으로 하지 않는다. 매입 임대사업은 임대의무기간이 5년이므로 건물 내구년수가 짧은 연립, 다가구, 단독보다는 내구년수가 긴 아파트가 사업하기에 좋은 것은 당연하다.

임대주택 사업자금이 넉넉하다면 외국인이 많이 거주하는 서울의 이태원·한남동·동부이촌동지역에 외국인 임대주택사업을 고려해 볼 만 하다.

외국인들은 보통 2∼3년 동안 계약을 하기 때문에 임대료를 한꺼번에 받을 수 있는 장점이 있다. 이 돈을 금융상품에 투자하면 투자수익율이 배가된다. 그러나 외국인대상 임대주택사업은 서울의 이태원·한남동·동부이촌동 지역 등에 한정돼 있어서 쉽게 사업용 주택을 구하기 어려운 단점이 있다는 점도 고려해야 한다.

/한문도 클리코R·E컨설팅 대표 klico22@hanmail.net

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부동산 임대시장도 최근 시장 침체와 맞물려 전반적으로 수익률 하락과 공실률 증가 등의 현상이 두드러지고 있다. 특히 역세권, 빌트인, 다양한 주변 편의시설 등의 장점을 갖추지 못한 일부 임대 상품은 연 수익률이 5∼6%대로 은행 금리 정도에서 머물러 있는 경우가 많다.

전문가들이 조언하는 부동산 임대수익률의 적정선은 은행 금리의 2배 수준. 현재 정기예금의 금리가 5% 정도인 것을 감안할 때 부동산 임대수익은 연 10% 정도는 돼야 한다는 분석이다.

하지만 최근 들어 기존 임대 상품을 가공, 차별화된 상품을 만들거나 매입비용을 획기적으로 줄여 수익률을 끌어올리는 사례도 많다.

베스트하우스 고종옥 소장은 “임대시장도 정형화된 공간을 세놓는 단순한 방식이 아니라 수요자들의 필요에 따라 임대공간을 유동적으로 배치, 필요한 만큼만 임대하는 방식이 유행하고 있다”며 “1인, 2인, 3인 등 수요자들이 원하는 만큼만 임대하는 종량제 오피스텔이나 종량제 근린상가 등이 그것이다”고 설명했다.

그는 또 “임대수익률 하락 등을 만회하기 위해 오래된 원룸을 매입, 리모델링을 통해 수익률을 극대화 하는 방법도 생각할 수 있다”고 말했다.

이는 기존 원룸의 경우 건폐율이 높은 것들이 대부분이고 리모델링은 기반시설부담금에서 면제되는 등 수익률을 높일 수 있는 방법이 많기 때문이라는 게 추천 이유다.

이와 함께 최근 오피스텔 매물 증가에 따른 가격 하락으로 한꺼번에 여러채를 사들이는 소위 ‘통매입’을 통해 수익률을 올리는 예도 나타나고 있다.

영원아이디 이원식 사장은 “부동산을 통매입하는 경우 기존 시세보다 20%, 최고 40% 가량 매입비용을 절약할 수 있다”며 “이처럼 저렴한 가격으로 매입, 향후 임대할 경우 연 20%에 가까운 수익률이 발생하기도 한다”고 덧붙였다. 그는 “최근의 임대수익률 하락을 만회하기 위해선 매입비용을 최소화하는 것이 임대사업 성공의 관건”이라고 말했다.

/김승호기자

부동산 시장의 흐름을 제대로 읽으면 불황기에도 부동산 투자로 괜찮은 수익이 가능하다는 게 전문가들의 조언이다. 값을 낮춰 팔려는 매물을 전·월세로 돌리거나 경매로 나오는 급매물을 낚아채 임대 수익을 올리는 것이 한 방법이 될 수 있다.

그럼 대표적인 임대 종목인 아파트, 오피스텔, 상가 등을 통해 얼마나 수익률을 올릴 수 있을까. 성공 사례를 통해 살펴보자.

■소형 아파트 세놓은 P씨

서울 강동구 명일동에 사는 2주택자인 P(46)씨는 소형아파트로 연 5.4%의 순수익을 내고 있다. 은행금리로 따진다면 6.8%에 해당하는 수익률이다. 무엇보다 안정적인 수입을 얻을 수 있다는 점에서 P씨는 만족스럽다. 대부분 다주택자들이 소형 매물을 급매로 팔려고 내놓고 있지만 그는 역발상으로 계속 갖고 있으면서 고정 수익을 얻기로 했다. 보유세가 부담스러웠지만 넉넉한 월세로 여유가 생겼다.

그는 지난해 송파구 풍납동 H아파트 17평형을 1억8000만원에 샀다. 세입자와 협상 끝에 보증금 1000만원에 월 임대료 80만원에 합의를 봤다. 매입가에서 보증금을 빼고 취등록세(486만원)을 더한 초기 자본금은 1억7486만원.

월세로만 연간 960만원(80만×12)이고 여기서 임대소득세(14만원)를 뺀 순수익은 946만원이다. P씨는 1억7000만원을 투자해서 매달 80만원 돈을 손에 쥐게 됐다. 이곳은 세입자들에게 인기가 좋아 P씨는 당분간 세를 놓을 생각이다.

■단지내 상가에 투자한 K씨

아랍권 무역상인 K(45세)씨는 여유자금이 생겨서 2년전 서울 강서구 화곡동 J아파트 단지내 상가를 분양받았다. 지하 1층 120평짜리로 분양가는 5억원이었다. K씨의 예상이 적중해 상가의 장사도 괜찮게 됐다.

명목상으로는 지하 1층이지만 건물 전체가 비탈진 곳에 자리해 실제 동선으로는 지상 1층과 다름없었기 때문이다.

K씨는 슈퍼마켓을 운영하겠다는 세입자와 보증금 5500만원에 월 임대료 350만원을 받기로 계약을 맺었다. 연 7.8%에 해당하는 수익률이다.

취·등록세 등 추가비용으로 대략 분양가의 5.8%정도가 들었다. 분양가에서 임대보증금을 빼고 취·등록세를 더한 초기 자본금은 4억7250만원이었다. 연간 월세수입은 4200만원(350만원×12)이고 여기서 임대소득세(300만원)을 빼면 연간 상가에서만 3900만원을 버는 것이다.

■오피스텔서 재미본 B씨

서울 마포구에 사는 B(50)씨는 요즘 오피스텔 임대 사업하는 재미에 푹 빠져있다. 오피스텔을 분양 받아 분양가도 못 건지고 내다 파는 경우가 허다한데 유독 혼자 연 10%를 넘는 수익률을 올리고 있어 주변의 시셈을 받을 정도다.

김씨는 철저히 소외받고 있는 오피스텔을 최근 경매 통해 시세보다 20% 정도 싸게 매입했다. 그는 감정가 1억1000만원하는 일산 장항동 D오피스텔 28평형을 7040만원에 낙찰 받았다. 최근 신혼부부 등이 몰리면서 전세가가 강세를 보이고 있어 보증금 1000만원에 월세 60만원에 세를 주었다.

취·등록세 등 부대비용을 400만원을 내고 보증금을 회수해 김씨가 부담한 돈은 6440만원. 월세 60만원을 꼬박꼬박 받아 임대소득세(40만원)을 제외한 연 순수입은 680만원에 달했다.

김씨는 얼마전 경매보다 더 싸게 오피스텔을 구입할 수 있다는 솔깃한 얘기를 들었다. 시행사가 자금난으로 공사비를 오피스텔로 시공사에 대납하기도 하는데 이러한 물건(대물)이 매우 저렴하다는 것이다.

시공사에서 신속한 자금회수를 위해 통상 시세의 50∼60%에서 내놓기 때문이다. 이 대물을 여러채 구입해 본격적인 임대사업을 벌일 생각이다. 이 경우 20%대의 수익률도 나올 수 있다는 계산이다. 김씨는 최근 직접 발품을 팔며 건설사 분양팀을 찾아가 대물을 알아보는 중이다.

/ steel@fnnews.com 정영철기자