[스크랩] ★600만불짜리 부동산 개발 지도★

2008-03-22 16:14

http://blog.drapt.com/netlee/2426711206170062173

자료출처: 2012년 파주는 황금의 도시가 된다.

서울시 역세권 개발 투자성 있나

주변 빌라, 황금알될 듯

서울시가 민간사업자에게 용도지역 변경, 용적률 상향 등의 각종 인센티브를 주는 방식으로 역세권 지역을 고밀도 주거단지로 개발키로 함에 따라 역세권 단독주택 및 다세대ㆍ연립주택에 투자수요가 몰릴 것으로 보인다.

지난해 청약경쟁률이 7대 1에 달할 정도로 무주택 서민들에게 인기가 많은 시프트를 본격 공급하겠다는 것으로 도심 용적률 상향 조정을 통한 주택공급 확대 등 도심 개발활성화라는 이명박 정부의 부동산 정책과도 일맥상통한다.

지하철 10분 이내의 서울시 3종 일반주거지역 대상

실제로 역세권 3종 일반주거지역을 준주거로 용도변경해 장기전세주택 등을 건립할 경우 용적률은 현 250%에서 최대 500%까지 상향된다.

또 건축물 높이기준도 완화되며, 재개발에 필요한 지은 지 20년 이상 되는 노후주택비율도 현재의 3분의 2 이상에서 절반 이상으로 낮춰진다. 건축물 높이기준과 주거비율 완화 등의 인센티브도 제공한다는 방침이다.

이 밖에 역세권 장기전세주택의 경우 전용 60㎡ 미만을 50% 이상 건립도록 의무화했고 84㎡,115㎡를 각각 30%,10% 공급하도록 권장했다.

장기전세주택을 짓는 민간사업자에게 다양한 인센티브를 주는 대신 난개발은 막고 미래형 건축물로 조성을 유도한다는 방침이다. 이를 위해 민간사업자에게 인센티브를 부여하는 조건으로 창조적 도시 디자인을 위한 현상설계 실시와 어린이•노인시설 등 커뮤니티시설 설치 등 2개 조건은 의무적으로 지키도록 했다.

이 밖에 친환경 건축물 인증 75점 이상 획득, 신재생에너지 사용, 에너지 효율 2등급 이상 획득, 공공기여 방안 수립과 역사문화 보전 등 5가지 조건 중 2가지를 선택해 꼭 지키도록 할 계획이다.

이와 함께 무분별한 난개발을 막기 위해 사업 대상지를 지하철역 반경 500m 이내의 기존 지구단위계획 내 주거지역으로 한정했다. 부지가 역세권에 걸쳐 있는 경우에는 2분의1 이상이 역세권에 포함돼야 가능하다.

시는 공청회 등 의견수렴 과정을 거쳐 빠르면 2010년부터 역세권 장기전세주택을 공급할 계획이다. 혜택을 받아 늘어나는 용적률 중 일부는 표준건축비를 주고 사들인 뒤(토지는 기부채납) 장기전세주택으로 공급하게 된다. 민간사업자는 장기전세주택으로 팔고도 예전보다 용적률증가 혜택을 보게 된다.

구체적인 서울시 안을 보면 역세권 개발 대상지는 지하철ㆍ국철ㆍ경전철역에서 7분 이내의 역 중심 반경 500m이내, 지구단위계획구역에 속한 지역이다.

이들 역세권 개발을 통해 일반분양주택 3만가구와 서울시의 장기전세주택 1만가구 등 총 4만가구가 공급될 것이기 때문에 역세권주택에 투기수요가 몰릴 것으로 예상된다.

언론을 통해 흘러 나오는 보도자료를 보면 시내 258개 역 가운데 139곳, 1000만㎡에 달하는 지역으로 구로구 개봉역, 광진구 구의역, 관악구 신림역, 동작구 상도ㆍ사당ㆍ이수역 ,마포구 대흥역, 강북구 미아삼거리역 등이다.

당연히 이 지역의 기존의 역세권 아파트보다는 단독주택 및 다세대ㆍ연립주택이 투기성 돈이 몰릴 것으로 보인다.

역세권 개발의 문제점과 대책

건축제한이 묶이지 않는 일부 지역의 단독주택의 경우 편법적인 쪼개기 일종인 건축물 멸실을 통해 다세대 신축으로 짓는 투기수요가 활발해 질것으로 보인다.

현재도 비교적 대출규제에서 자유로운 아파트보다는 빌라에 투자수요가 몰리고 있는데 더욱 더 투기성 빌라 수요가 급증할 것으로 보인다.

따라서 역세권지역에 대한 투기방지를 위해 대대적으로 거래허가구역으로 지정과 동시에 건축제한으로 묶을 필요가 있다.

추가적으로 민간사업자들에게도 건축에 필요한 일정 면적 이상 매입시 ,나머지 미매입분도 추가로 매입할 수 있는 강제수용권을 부여하는 것도 검토해 볼 수 있다.

고가에 토지를 매각하기 위해 끝까지 버티는 알박기와 같은 폐단이 나오면 민간 사업자들이 채산성문제등 여러 가지 이유로 사업추진에 어려움을 겪게 되면 서울시 주택공급 계획에 차질을 빚을 수 있기 때문이다.

박상언[ceo@youandr.co.kr]

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[스크랩] 전용 면적 계산 |부동산노트

2008-03-22 16:01

http://blog.drapt.com/netlee/2426711206169271527

출처 : 원성원님의 富로그

원문 : http://blog.drapt.com/taxwon50

자료출처: ♡ 한아름 공인중개사 富로그♡

▶ 전용 면적 계산

【전용 면적】현관 안쪽의 실제사용 면적. 베란다는 제외, 다용도실은 포함

표제부에서 (전유 부분의 건물의 표시)란을 보니 건물 내역 항목에 철근 콘크리트조 41.85 ㎡로 나와 있다. 이것이 바로 전용 면적이다. 그러면 이 전용 면적을 평으로 환산하면 41.85㎡×0.3025=12.66 평이 된다.

(( 여기에서 0.3025는 ㎡와 평의 비율이 다르기 때문에, ㎡를 평으로 바꿀 때 들어가는 상수이다. 정부에서 공식적으로 권장하는 도량형 단위는 ㎡인데 사람들이 부동산을 표시할 때는 아직도 <평> 이란 단위에 익숙해져 있어 감이 잘 오지 않는다. 그래서 평으로 바꾸는 것이다. ))

전용 면적은 이미 다 알고 있는데 왜 굳이 계산하느냐는 분이 계실 것이다. 왜냐하면 예를 들어 자기가 살고 있는 아파트가 32평이고 전용 면적이 25.7평인 것이 확실하다면 따로 계산하실 필요가 없지만, 본인이 알고 있거나 인터넷 부동산 사이트에 올라 있는 내용이 틀린 경우도 많기 ! 때문에 반드시 스스로 계산해 보는 것이 좋다. 특히 오래된 아파트의 경우 90년대 이후의 아파트와 다르기 때문에 반드시 확인해 보아야 한다.

▶ 대지 지분 계산

【대지 지분】아파트 단지 전체의 대지 면적을 가구 별로 나눠 등기부에 표시되는 면적

표제부 (대지권의 표시) 란에 대지권비율 항목을 보니 45448.6분의 51.37이라고 나와 있다. 여기에서 앞의 45448.6은 이 아파트의 전체 대지 면적을 가리키는 것이고, 뒤의 51.37은 내가 소유하고 있는 아파트의 대지 면적을 나타내는 것이다. 이 대지 지분을 평으로 환산하면 51.37㎡×0.3025=15.54 평이 된다.
대지 지분은 쉽게 얘기하면 ‘본인이 살고 있는 아파트 단지 전체 면적에서 자신이 소유하고 있는 면적(땅)’이니, 크면 클수록 좋은 것이다.

▶ 용적률 계산 = (아파트 평수/대지 지분)×100

이 아파트의 평수는 18평이다. 그럼 용적률은 (18/15.54)×100=115.8 이 된다. 즉, 이 아파트의 용적률은 115.8%가 되는 것이다. 이 정도면 용적률이 상당히 낮은 편으? ?동간 간격도 넓고 주거 환경이 쾌적하다는 것을 등기부 등본만을 통해서도 충분히 알 수가 있다.

(ps) 용적률에 따른 아파트 단지 모양

* 용적률이 200% 내외라면 <일자형(-)> 아파트 단지를 생각하면 된다.
(서울의 택지 개발 지구의 중층 아파트나 5개 신도시 아파트)
* 용적률이 250% 내외라면 <디귿자형(ㄷ)> 아파트 단지를 생각하면 된다.
* 용적률이 300% 내외라면 <미음자형(ㅁ)> 아파트 단지를 생각하면 된다.
(서울 및 대도시의 재개발 아파트 단지)

출처-심부회

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