-부동산투자는 목표가 정확해야-

모르는 것이 있게 되면 아는 것도 있게 마련이고, 모르는 것이 없게 되면 아는 것도 없다고 하던가요? 모르는 게 많은 사람은 아는 것도 많지만, 행여 모르면서도 아는 체 하는 일이 없기를 바란다는 뜻이 되겠군요. 이 세상 모든 일에는 하고자 하는 분야에 상당한 기본기, 즉 전문지식을 가져야 한다고 보는데 여러분들께서는 어찌 생각하십니까?

특히 부동산투자는 법률과 노하우와 시장을 예견하는 판단력과 입지분석 및 자금동원의 능력이 겸비된 종합선물로서 기본기가 충실해야 한다면서요? 사 두면 남는다는 방식의 투자는 1970년대 투자 방식이고, 요즘은 사 두면 손해를 볼 수도 있다하니 기본기 함양을 다시 해야 할 것 같습니다. 

오늘날 부동산은 사회성과 공공성이 강조되는 하나의 상품으로 인식되고 있음이 사실일 겁니다. 따라서 부동산에 투자를 하려면 사회성과 공공성의 테두리 안에서 움직여야 하기 때문에 어느 정도의 제한이 따르게 된다고 봐야 하지 않을는지요.

부동산 투자는 현재 투자할 금액보다 장래에 회수될 금액이 크기를 원하는 게 목표라고 해야 하겠지요. 또한 그 기대이익이 위험과 상관비례관계에 있기 때문에 위험이 크면 클수록 기대이익도 크고, 위험이 적으면 적을수록 기대수익이 적어질 테니까요. 위험한 장사가 마진이 높다는 말과 다를 바 없겠네요.

부동산 투자는 우선 목표가 뚜렷해야 한다는 말씀을 드립니다. 목적지가 없는 여행이 돼서는 안 된다는 뜻이지요. 투자는 실수요자의 정당한 기대이익을 바라는 행위라고 봐야 할진대 그렇다면 투기는 뭘까요? 양도차익으로 인한 가수요자의 불로소득이라고 봄이 옳을 것입니다. 그렇다면 투자에 있어서는 정확한 목표가 설정돼야 투기로 변하지 않겠군요.

결국 부동산 투자는 부자가 되기 위한 재테크 수단이라고 봐야 하겠지요. 모두들 부동산 투자를 하는데 왜 아무나 부자가 될 수 없을까요? 제비뽑기를 해서 되는 것도 아니고, 시험 봐서 되는 것도 아니기 때문일 겁니다. 오직 꾸준한 자기만의 노력에 따라 결정되는 소리 없는 전쟁인 것이므로, 

요즘의 부동산 투자는 성공 보다는 실패의 확률이 더 높다고 보는데 아마 여러분들께서도 그렇게 생각하실 겁니다. 현재의 100만 원은 1년 후의 100만 원보다 가치가 더 크기를 바라고 있거든요. 1년 후에는 120만 원이 돼야 하는데 2007년부터 몇 년째 거꾸로 가고 있으니까요.

일반적으로 화폐의 시간가치와 위험(risk)이라는 두 가지 속성은 경기가 좋을 때는 철로처럼 가지만, 경기가 나쁠 때는 따로 가기도 하고 반대로 가기도 하여 엉뚱한 손해를 가져오기도 한다지요. 이런 현상은 실물투자나 재무투자나 마찬가지일 것이기에 우선 부동산 투자의 장. 단점부터 파악한 후 자신의 목표가 설정됐으면 좋겠습니다.

-부동산 투자의 장점-

부동산을 소유하게 되면 자본이득과 소득이득을 향유하게 되어 두 마리 토끼를 잡을 있다는 것입니다. 자본이득은 지가상승 등으로 이득이 생기는 것을 말하며, 소득이득은 지대나 임대료 수익을 얻는 것을 말하는 것입니다.

부동산 투자는 누가 뭐래도 지렛대 효과(leverage)를 무시할 수 없을 겁니다. 타인에게서 빌린 차입금이 지렛대가 되어 수익률을 증대시키는 것인데 개개인의 대출도 다 이런 맥락에서 살펴봐야 하겠네요. 그러나 지렛대는 힘이 들 때 짚고 일어서기도 하지만, 자칫 지렛대에 맞아 죽는 일도 있다고 하지 않던가요. 은행이자 못 갚으면 경매 들어온다는 말입니다. 

부동산시장은 정책적으로 움직이는 일이 많기 때문에 낮은 세율, 세액공제 등의 기회를 통해 세제상 이득을 취하는 일도 있지요. 또한 인플레이션으로부터 보호 받을 수 있는 기능과 인플레이션에 대한 순응성은 부동산 투자의 강점이라고 봐도 무리는 아닐 것입니다.

부동산은 그 어떤 재산보다도 소유의 긍지가 있다고 하던가요. 가진 자에게 만족의 구실을 준다는 뜻일 겁니다. 또 요즘 사업자들은 많은 부동산을 보유하고 있음이 다반사이기 때문에 오히려 영업으로 인한 이익보다는 부동산 개발과 부동산 투자 쪽에서 이익이 크게 생긴다고 하더군요.

자신이 직접 부동산을 점유하고 이용하면서 여러 가지 통제를 하고 있음도 늘어 가고 있습니다. 외곽지 주유소나 창고, 저장시설 등은 현재의 운영보다는 오히려 장래 부동산 시세가 커지기를 기다리는 전형적인 투자가 아닐는지?

-부동산 투자의 단점-

부동산 투자는 장점보다 단점이 더 강도가 높다고 봅니다. 우선 낮은 환금성이지요. “땅 가진 거지” 또는 “부동산 거지”라는 말을 들어 보셨을 겁니다. 아무리 부동산을 많이 가지고 있어도 이게 팔리지 않거나 대출을 받을 수 없다면 거지의 처지나 다름이 없다는 이치라고 봐야지요.

또한 부동산의 수익성은 입지. 시장. 물리기능 및 전반적인 경제상태의 작용에 따라 영향을 받게 되므로 불경기 때에는 사업운영에 위험부담도 작용하는 것입니다. 사업위험부담과 같이 찾아오는 불청객은 금융위험부담이지요. 불경기 때 현금은 돌지 않고 대부받은 돈이 있다면 이자 감당에 애로가 있게 될 겁니다.

부동산은 사놓고 놀아도 될 것 같지만, 돈이나 시간 등이 많이 소모되는 투자라고 봐야 옳겠지요. 어느 사업보다도 인력도 필요하고, 신경을 많이 쓰게 되며 경비도 많이 지출이 되므로 여유자금이 없게 되면 익을 때까지 가지고 가기가 어렵다는 건 누구나 다 아는 사실입니다.

부동산의 이용이나 개발에는 토지이용과 환경통제. 금융 및 재정정책 등이 강제되며, 조세법 등은 복잡하고 개정이 빈번하여 많은 공부를 하지 않으면 희생한 대가만 크고 보상은 받을 수 없게 될 수도 있을 것입니다.

-부동산 투자 목표는?-

부동산 투자와 대체성을 갖는 분야에는 증권. 예금 및 보험 등이 있으나 이에 대한 인간 활동은 결국 경제적 이익을 추구함에 있지 않을는지요. 투자목표를 달성하기 위해서는 무엇보다 안전성이 있어야 하겠군요. 투자를 통하여 얻는 자산의 처분 및 원금의 합리적 회수까지를 포함해서 말입니다.

수익성 부동산의 경우에는 그 부동산이 계속적으로 수익을 산출하는 능력을 보유하고 자산가치의 추가적 증가가 보장되어 지도록 확실성이 있어야 함은 두 말할 필요가 없을 것입니다. 또한 자산을 합리적인 시간에 시장가격으로 처분케 되는 환금성이 좋아야 함은 물론이겠고요.

투자는 실질적 자산가치를 증대함이 그 목적이 돼야 한다는 말씀을 덧붙입니다. 가치의 감가가 적거나 혹은 인플레이션에 대한 헤지(hedge)가 되도록 하여야 하고, 세제상의 특전이 있는 부동산이라면 그만큼 세부담이 경감되는 것이므로 유리한 투자대상이 될 것입니다.

투자자가 희망하는 경우에는 대상자산의 경영관리에 참여하는 기회가 부여되는 쪽이 좋습니다. 대상자산이 산출하는 주기적 순수익 및 이윤은 이를 사장하지 않고 재투자하는 기회가 있어야 하겠지요.

투자자가 이미 보유하고 있는 자본금과 타인으로부터 차입한 자본금(지렛대효과)을 총합하여 활용하게 된다면 경제활동의 범위가 확대되어 지고 그에 따른 이익이 창출되는 구조가 이루질 수 있을 것입니다.

이상과 같은 조건들이 구비되면 우선은 실수요로 접근해야 하며 시장가격에 따른 정당한 이익을 목적으로 장기간 보유 의사를 가져야 하는 것입니다. 먼 길 여행하듯이 말입니다. 아울러 개발을 대상으로 하고, 이용 및 관리가 목적이며 합리적인 안정성을 추구하는 계획이 세워졌다면 투자의 목표는 설정 되었다고 볼 것입니다.

누구나 부자가 될 수 있지만, 아무나 부자가 되는 건 아니라고 하더군요. 노력과 기회, 자금이라는 3박자가 맞아야 하는데 노력하지 않는 사람에게는 기회가 오지 않는다고 하였으니 지금 여러분 곁에 와 있는 기회가 어떤 기회인지 한번쯤 살펴봤으면 좋겠습니다. 부자 될 기회가 와있을까요?

수원대학교 사회교육원 교수(부동산학. 생활법률학)

수원 세인종합법률사무소 국장

내 집 마련 아카데미 대표

011-262-4796, 031-213-4796

http://club.r114.co.kr/yjw

yoon3668@yahoo.co.kr

 “이 정도는 당연히 알고 있겠지?”하고 생각했던 부분을 모르는 분이 의외로 많습니다. 양도소득세 일반 과세도 그 대표적인 것의 하나입니다. 많은 분들은 이미 알고 있겠지만, 정확히 모르는 분들을 위해 정리를 해볼까 합니다.

양도소득세에 대해 어려워하거나 오해를 하는 분이 생기는 이유는 우리나라 세율 체계가 조금 복잡하기때문입니다. 미국등 많은 나라가 단일 세율 체계를 쓰지만 우리나라는 단일 세율 체계와 누진 세율 체계를 동시에 쓰고 있습니다.

단일 세율 체계란 간단합니다. 양도소득이 얼마인지와 상관없이, 일정 비율을 곱하면 되는 것이지요. 예를 들어 세율이 40%라고 하고 양도 소득이 1천만원이면 4백만원을 세금으로 내면되고, 양도 소득이 1억원이면 4천만원을 세금으로 내면되는 것이지요. 정확히는 필요경비나 1년에 1인당 250만원까지만 허용하는 기본 공제를 뺀 과세표준에다 세율을 곱하는 것입니다. 

우리나라 세법에서는 취득일(잔금일이나 등기일중 빠른날)로 부터 1년 미만의 기간안에 처분하는 경우 과세 표준의 50%를 양도소득세로 내야 합니다. 2년 미만일때는 40%의 세율이 적용되지요.

올해 법이 바뀌기 전 다주택자에 대해서도 단일 세율이 적용되었습니다. 1가구 2주택자가 한채를 처분하는 경우 50% 단일 세율이 적용되었으며, 1가구 3주택 이상 소유자가 주택을 처분하는 경우 60% 단일 세율이 적용되었습니다. 소위 ‘중과세’라고 표현되는 것이 바로 이것을 의미합니다.  

그런데 올해 4월말 법이 개정되면서 올해와 내년말 이전에 처분하는 주택에 한하여 ‘일반과세’를 적용하게 되었습니다. 정부에서도 처음에는 ‘일반과세’라는 용어를 중과세가 아닌 것으로 넓게 해석한 것으로 보입니다. 다시말해 보유기간과 상관없이 중과세가 아닌 것을 모두 일반과세로 본것입니다. 그러나 이렇게 일반과세 개념을 넓게보자 2년미만 보유시도 세금을 적게 내도 되는 것으로 오해하는 사람들이 생겨났고, 정부에서는 부랴부랴 일반과세 개념을 좁게 적용하게 되었습니다. 결국 정부에서 정의하는 일반과세의 개념은 ‘누진과세’라 하겠습니다.

누진과세란 과세표준의 구간에 따라 세율이 달라지는 제도입니다.

위의 표는 올해(2009년)에만 적용되는 세율표입니다. 과세표준이 1200만원이라면 6%의 세율이 적용되어 양도소득세는 72만원이 되는 셈이지요. 여기까지는 대부분 이해를 하십니다. 그런데 최고 세율 35% 구간에 가면 누진과세라는 개념을 이해못해서 오해하는 분들이 있습니다. 예를 들어 과세표준이 1억원이라고 하면 세율을 35%로 적용해서 양도소득세를 3500만원 내야하는지 알고 있는 분들이 의외로 많은 것입니다. 이렇게 계산하면 틀립니다. 그런 계산 방식은 누진제가 아니라 구간별 단일세율 방식이라 불러야 하지요.

누진과세란 말 그대로 세금을 누진하는 방식입니다. 과세표준이 1억원이라고 하면 처음 1200만원까지는 6%를 적용합니다. 그러면 72만원이 나오지요? 그 다음 3400만원(위의 표에서 4600만원과 1200만원의 차액)은 16%의 세율이 적용되서 544만원이 나옵니다. 그 다음 4200만원(위의 표에서 8800만원과 4600만원의 차액)은 25%의 세율이 적용되서 1050만원이 나옵니다. 그러면 과세표준 1억원에서 8800만원(= 1200만원 3400만원 4200만원) 구간까지는 세금 계산이 끝난 셈입니다. 잔여 1200만원에 대해서만 35%의 최고 세율이 적용되어 420만원이 부과되는 것입니다. 그러면 각 구간에서 계산된 72만원 544만원 1050만원 420만원을 더하면 2086만원이 되는 셈이지요.

그런데 이렇게 계산하면 복잡하지요? 그래서 간편하게 계산하는 방법이 있습니다. 과세표준이 1억원이라고 하면 여기에 35%를 곱한 다음 표의 왼편에 보이는 누진 공제 1414만원을 빼는 것입니다. 3500만원에다 1414만원을 빼면 2086만원으로 앞에서 복잡하게 설명드린 것과 같죠? 이렇듯 둘중에 한 방법으로만 계산하면 됩니다. 앞의 방법으로 계산한후 누진공제를 또 빼는 것은 아니지요. 앞의 방법이 정식 계산법이지만 계산 결과는 같으므로 뒤의 방법으로 많이 씁니다. 앞의 방식은 ‘치매방지용’으로, 가끔씩 계산해 보면 효과가 큽니다. ^^

그러면 ‘가산세’란 무엇일까요? 올해와 내년말까지 취득하는 주택에 대해서는 2년만 보유하면 언제 팔든지 일반과세가 된다는 것은 그 동안 제가 세미나를 통해서 누누히 말씀드렸으니 모두 이해하실 것입니다. 혹시 아직도 확실히 모르시는 분들을 위해서 다시 한번 말씀드리면…

지방에 소재하거나 서울에 소재하거나 구분하지 않고, 신축 주택이나 미분양 주택이 아닌 일반 주택이라도 2010년 12월 31일이내에 잔금을 치루거나 등기를 하면 일반 과세의 혜택을 준다는 의미입니다. 이때 신규 분양분만 해당하는지 아시는 분도 있고, 지방 소재 주택만 해당하는 것으로 오해하시는 분도 많으시더군요.

그런데 2년 이상 보유하는 경우 일반과세를 적용한다고 했는데, 모두 같은 세율을 적용하지는 않습니다. 매입 시기에는 투기과열 지구가 아니더라도 양도 당시에 그 지역이 투기과열지구에 지정이 되어있다면 10%의 가산세를 더 내야 합니다. 그런데 현재는 강남3구 (강남, 서초, 송파)만 투기과열 지구에 지정되어 있으나 이것은 변동의 가능성이 있으므로 큰 의미는 없습니다. 다시 말씀드리면 10년후에 수도권 모든 지역이 투기 과열 지구로 지정될수도 있고, 11년후에는 모두 풀릴 수도 있기때문이지요. 그것은 그때가서 정부에서 ‘맘대로’ 정하는 것입니다. 한마디로 복불복이지요.

그런데 가산세를 낸다는 것이 꼭 나쁜 것은 아닙니다. 투기 과열지구로 지정된다는 의미는 다른 지역보다 집값 상승율이 높다는 의미이기때문입니다. 즉, 다른 지역보다 양도차익이 많은 지역은 투기 과열 지구로 묶여서 세금을 더내야 하는 것이고, 적게 오르는 지역은 투기 과열 지구에서 제외되니까 적은 세율을 적용하는 것입니다. 결국 “가산세를 더 낼까봐 투자를 못한다”는 논리는 “세금 내기 싫어서 돈을 벌지 않는다”는 논리와 같은 것이지요. 이 때문에 가산세 부과 여부는 투자 시점에서는 고려 대상이 아닙니다. 가산세를 낼 정도로 다른 곳보다 더 올라주면 좋지요. ^^

그럼에도 불구하고 세금 측면에서 따져보면, 가산세는 세율에다 정확히 10%씩을 더 붙이는 것입니다.  

위의 표는 내년(2010년)부터 적용되는 표입니다.  하지만 이것은 일반 지역에 해당하는 표이고 투기과열지구에 대해서는 각 구간이 16%, 25%, 34%, 43%가 적용되게 됩니다. 만약 과표가 1억원이라면 일반 지역의 경우 양도소득세는 1986만원만 나오지만, 투기과열지구의 경우 1천만원이 더 나오게 되어, 2986만원을 내야 합니다.

이때 가산세율은 3주택자 이상에만 적용됩니다. 그러므로 3주택자가 투기과열지구에 두채, 일반지역에 한채를 가지고 있다면 일반 지역 매물을 먼저 팔면 1가구 2주택자가 되므로 그때 투기과열지구 매물을 팔더라도 가산세는 적용받지 않습니다.

이렇듯 올해와 내년까지만 적용되는 양도세 특례 조항은 다주택을 파는 사람이나 여러 주택을 사는 사람에게 모두 높은 수익율을 올릴수 있는 좋은 기회를 제공하는 것입니다. 사람에 따라 내년말 양도세 특례 기간이 끝나면 그에 상응하는 다른 조치가 나오지 않겠는가하고 기대하는 경우가 있습니다. 특례 기간이 연장되거나 양도세율이 낮아질 것이라는 희망이지요. 이것에 대해 아기곰은 부정적인 의견을 가지고 있습니다. 현재 이런 특혜가 나온 것은 ‘시장 친화적인 정부’와 ‘경제 위기’라는 독립적인 요소가 우연히 맞아떨어져서 생긴 것입니다. 앞으로 이런 기회가 다시 오기도 힘들뿐 더러, 경제 위기 회복을 위해 투입된 정부 재정 적자를 만회하기 위해서는 세수를 늘리는 정책 방향으로 갈것이 명약관화처럼 보이기때문입니다. 그 당시로보면 어쩔수 없는 선택이기는 하였지만 장기적인 시각에서 보면 ‘실수’라고 까지 볼수 있는 특혜가 바로 양도세 특례 조항입니다. 다주택자와 앞으로 투자를 하려는 분들은 이 기회를 놓치면 크게 후회를 하시게 될것입니다.

1가구 3주택 이상 소유자의 경우 이번 특례 기간 동안 두채를 팔아서 1가구 1주택을 만드는 것이 유리하다고 말씀드린바 있습니다. 이때 주의해야 할것이 한해에 두채를 파는 것보다는 한해에 한채씩 두해에 걸쳐 파는 것이 절세 차원에서 유리합니다. 우리나라 양도세가 누진제도를 취하기때문이지요. 한해에 두채를 파는 경우 각각 1억원씩 양도 차익이 있다하더라도 2억원의 양도 차익이 있다고 보고 이에 대해 누진 과세를 하는 것입니다.

한채에 1억원씩 양도차익이 나는 주택을 언제 파는가에 어떻게 세금이 달라지는가 알아보지요.

위의 표에서 보듯이 한채에 양도차익이 1억원이 나는 경우에 언제 파느냐에 따라 세금이 달라집니다.  무려 1700만원 이상 차이가 나지요.

이 때문에 1가구 3주택 이상의 다주택자의 경우 올해안에 가능한 한두채는 처분하고 나머지는 내년에 처분하는 것이 유리합니다. 문제는 이러한 양도세 특례조항의 구조적인 문제때문에 시장이 영향을 받는다는 것입니다.

-긍정적으로 대처하고 큰 그림 그려야-

공수래공수거(空手來空手去)라는 말은 빈손으로 왔다가 빈손으로 간다는 뜻이지요. 재물에 대한 욕심을 부릴 필요가 없음을 이르는 말입니다. 세상사여부운(世上事如浮雲)이라는 말은 세상의 모든 일들은 지나고 나면 한 조각 뜬구름과 같다는 뜻으로서 덧없음을 한탄하는 말이지요.

사는 동안에는 한 푼이라도 더 벌고, 더 모으려고 애를 쓰지만 막상 이 세상을 하직할 때에는 빈손으로 왔듯이 빈손으로 가야만 하고 한 많던 세상일들은 한 조각  구름처럼 스쳐 지나간 인연에 불과할 뿐이라는 불가의 가르침이기도 합니다.

그러나 우리들은 사는 동안 부자가 되려고 애를 씁니다. 특히 이 글을 보시는 분들께서는 부동산 부자가 되려고 노력을 하시는 분들이 아닐는지요? 그렇다면 어떻게 해야 부동산으로 돈을 벌 수 있을까요. 돈이 돈을 버는 세상인지라 우선 가진 돈이 있어야 재테크를 하던지 뭐를 하던지 할 수 있을 텐데 말입니다.

모든 일은 시작이 중요하다는 말씀을 드립니다. 그리고 너무 급하게 서두를 필요도 없다고 하더군요. 하지만 늦었다고 생각 되실 때 시작해야 늦지 않겠지요. 또 크게 시작할 필요도 없다고 합디다. 작더라도 의욕이 중요하답니다. 무슨 일이든지 첫술에 배부를 리 없는 일이기 때문에,

부동산 부자가 되시려면 지금부터라도 다음 7가지 사항을 잘 체크하시면서 재테크를 하시기 바랍니다. 10년, 20년 후 어느 날, 나도 해냈구나하는 자부심을 갖게 될 것입니다.

<<1. 부동산 재테크는 긍정적인 자세로>>

시세의 오르내림에 너무 민감하지 마시라는 당부를 드립니다. 부동산 시세가 오르는 일은 특별한 호재를 제외하곤 그만큼 인플레가 올랐다는 결과이기 때문에 내 부동산만 오른다는 보장은 거의 없는 일이니까요. 따라서 경기가 나쁠 때에는 값이 내려가는 일도 있게 되는데 그렇다고 다 망한 듯이 실망할 필요도 없다는 뜻입니다.

이 세상 어디에도 올라가는 길만 있고, 좋은 일만 있던가요. 올라가는 길이 있으면 내려가는 길도 있고, 좋은 일 뒤엔 궂은일도 있기 마련이니까요. 시세에 너무 민감하다 보면 자칫 중턱에서 팔아버리는 일이 있게 되어 손해를 자초하는 수도 있게 됩니다.

혹자들은 값이 조금만 내려가도 “썩을 놈의 부동산 빨리 팔아 치워야 하겠다, 나는 부동산과는 인연이 없어”하면서 실망을 하기도 하고, 조금만 올라가게 되면 동네방네 자랑하고 다니면서 마치 자신이 투자의 귀재라도 되는 양 호들갑을 떠는 일을 볼 수 있는데 이런 일은 바람직하지 않다고 봐야 하겠지요.

특히 부동산 반 토막 난다, 아파트는 공구리 덩어리, 아파트 곧 깡통된다, 라고 힘주어 말씀하시는 분들에게는 부동산 복이 오다가도 도망하지 않을는지요. 물론, 자신에게 집이 없으니까 그렇게 말씀하시거나 글을 쓰시겠지만~ 남의 재산이 망한다고 자기에게 공짜로 오는 법은 어디에도 없더이다. 

<<2. 빚도 재테크다>>

빚 없이 3억 짜리 주택 한 채를 가지고 있는 사람과, 3억 원의 빚을 지고 있으면서 3억 짜리 집 두 채를 가지고 있는 사람 중 누가 재테크를 잘하는 사람이며 누가 더 능력이 있다고 봐야 할까요? 물론, 집을 두 채 가지고 있는 사람이 이자 감당의 능력이 더 있을 테니까 재테크를 잘하는 사람이라고 봐야 하겠군요.

물론 빚은 무섭습니다. 그러나 부동산 부자가 되려면 대출이나 사채도 잘 이용할 줄 알아야 한다는 의견입니다. 1억 원의 대출이 부담스러워 벌벌 떨면서 “팔까요? 말까요? 견딜 수는 있지만~ 맞벌이이긴 하지만 걱정 되네여, 값이 오히려 내려가고 있거든여~ 팔고 전세로 갔다가 나중에 다시 움직일까여?” 라고 걱정하시는 분들, 갈아타도 또 빚은 남게 되지 않던가요. 너무 걱정 마시라는 위로의 말씀을 드립니다.

<<3. 정부정책을 잘 이용해야>>

정책은 한 번 시행되면 짧게는 1년 그렇지 않으면 3년 정도 시행이 됩니다. 자신의 마음에 들지 않는다고 구시렁대면서 불평을 해도 아무 소용이 없는 것입니다. 그 정책을 찬찬히 들여다보고 그 정책에서는 어떤 투자를 해야 부자가 될 수 있는지를 연구하고 거기에 맞춰 투자를 해야 하겠지요.

분양권 전매와 양도소득세 감면 제도는 김대중 정권시절에 시행됐던 제도인데 솔직히 부동산으로 돈 벌었다는 사람들은 이 두 제도를 잘 이용해서 돈을 벌었다 해도 과언이 아닐 것입니다. 앞으로 어떤 정책이 나오는지 잘 살펴가면서 투자하십시오. 정책과 맞서지 말고 따라가면서 부자 되는 길을 택하시길 바랍니다.

2009.2.12.부터 2010.2.11.까지 신규분양을 받거나 신규주택을 사시는 분들께는 입주 후 5년 동안 양도소득세가 감면되는 혜택이 있었지요. 부동산으로 부자 되실 분들께서는 이 기간 동안 웬만한 곳에 다 분양을 받거나 매입하신 걸로 알고 있습니다. 정부정책의 혜택에는 동작도 빨라야 하기 때문에,   

<<4. 모두 실망할 때 나는 간다.>>

부동산 시장은 호경기와 불경기가 뚜렷하게 나타나는 게 특징이지요. 내가 어려우면 남도 어려운 시장이 바로 부동산 시장인 것입니다. 어렵다고 모두들 나자빠질 때 혼자 헤집고 가본 일이 있으십니까? 남들이 아니라고 할 때 나 혼자만이 옳다고 외쳤던 일이 있었느냐를 묻는 말입니다.

요즘이 그런 시기입니다. 기존주택 값이 내려있기도 하지만 거래 자체가 실종되어 있고, 미분양아파트가 쌓여 있거든요. 평소 마음에 든 지역의 명품도 골라 갈 수 있고, 좋은 미분양도 좋은 조건으로 골라 살 수 있거든요. 그럴 때는 꼭 내 호주머니에 돈이 없어 보고도 먹지 못하는 떡이 되기도 합디다만,

<<5. 부동산 투자는 간이 커야>>

좋은 물건은 값이 더 비쌉니다. 벼룩이 간이 되어 비싼 것 옆에 가지 못하고 싼 것을 찾다보면 나중에는 쓸모없는 물건을 사게 되지요. 3억 원짜리를 사느니 보다는 3억2천만 원짜리를, 3억3천만 원짜리를 사느니 보다는 3억5천만 원짜리를 사야 나중에 팔기도 좋고, 이익도 더 생긴다는 것입니다.

물론, 한 푼이라도 더 아끼려는 마음으로 이왕이면 싼 것을 사려 할 것이고, 누구나 다 그런 마음을 갖고 있겠지만 이게 나중에 매도과정에서나 시세차익 면에서는 엉뚱한 결과를 가져오기도 하거든요. 축구공 정도 되도록 간을 키우십시오. 간을 키우는 약이 어디 없는지 모르겠습니다.

<<6. 좋은 사람과 부자를 사귀어야>>

부동산 투자를 하다 설사 손해를 입는 일이 있더라도 그동안 사귀었던 좋은 사람들과 부자들 간에 의리가 끊어지는 일이 있어서는 안 됩니다. 싸모님, 싸장님 불러대며 커피, 녹차, 홍차를 대접하는 사람은 1회용으로 끝날 사람이지만 좋은 사람들과 부자들은 늘 김 안 나는 숭늉처럼 변함이 없거든요.

돈보다 더 중요한 게 사람입니다. 좋은 사람 셋을 알고 있으면 수억 원의 돈을 가지고 있는 것 보다 든든합니다. 같은 터울에서 움직이는 투자의 좋은 반려자가 있음은 더 없는 복이 될 것입니다. 늘 좋은 사람 곁에서 일을 하고 부자들과 같이 움직이다보면 저절로 부자가 될 수 있을 것입니다.

<<7. 부동산 부자는 대물림 한다는 마음으로>>

이 세상 아무리 빈손으로 왔다가 빈손으로 간다 해도 평소 부동산 부자는 꼭 대물림하겠다는 마음으로 투자하시면 성공하실 수 있습니다. 선친 덕분에 쉽게 부동산 부자가 되신 분들도 계시겠지만 그럴 분들이 얼마나 되리오. 모두들 갖은 고생 하셨을 것입니다.

여러분들이 하셨던 고생을 자식들에게 대물림하지 마시고, 성공을 대물림 하도록 하시는 게 옳다고 봅니다. 성공을 대물림 하시는 분들은 자녀의 교육에도 신경을 많이 쓰시더군요. 부의 대물림과 교육은 나란히 가는 철로와 같기 때문에 말입니다. 

여러분~ 한국인의 노후보장은 부동산에 있다 해도 과언이 아닐 것입니다. 노후를 편히 보내시고 부자도 대물림 할 수 있도록 지금부터라도 눈을 크게 뜨십시오. 미국이 경제 중심일 때는 포항, 울산, 마산, 창원이 무역항으로 좋았었는데 중국이 경제 중심이 되면 송도, 영종, 아산. 천안, 평택이 좋아진다면서요. 부동산 부~자~되세요.

수원대학교 사회교육원 교수(부동산학. 생활법률학)

수원 세인종합법률사무소 국장

내 집 마련 아카데미 대표

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