집 한채가 세대당 전재산의 82%에 달하는 우리 사회에서 가장들이 
내집마련에 어떻게 접근 하느냐에 따라 향후 5년, 10년 혹은 노후를 포함한
부부의 재산관리 결과에 영향을 미친다고 해도 과언이 아닐 겁니다.
그래서 이제 내집마련은 '가족을 위한 투자 행위’ 라는 관점에서 생각 해야 할 시대 입니다.
 
2004년도 우리나라의 주택보급률은 102.2%에 달했다는 통계가 있는데요 서울의 경우
89.2% 이고, 수도권의 보급률은 93.9%로 전국 수준을 크게 하회하는 수준 입니다. 
외국과 비교하여 일본의 113.3% (‘98년) 나 미국의 110.1% ('01년) 싱가포르의 112.0% (‘90년)
에 비해 아직 뒤졌고,  세대당 자가 (자기집) 점유비율은 한국이 54.2% (’00년, 서울의 자가 비율은40.9%)로 일본의 59.8% (’98년) 나 미국의 60.7%(‘01년), 싱가포르의 93.0%(‘04년)
등에 비해 아직 뒤쳐지는 건교부의 통계도 주목해보아야 할 것 입니다.
 
지난 20 년간 주거수준의 변화를 살펴 본 의미있는 통계가 있습니다. 1985년 당시 1인당 건평은 3.4
평 에서 2000년 에는 6.1평으로 커져 왔습니다.
그리고 같은 기간 가구당 방의 개수는 2.2개 에서 3.4개로 커져 왔습니다.  
여기서 보듯 가구 소득 증가에 따라 더 큰 집을 찾고 평형을 키워 온 결과 임을 볼 수 있습니다.
    
  내집마련 과정에서 염두에 둘 사항을 그동안 주택담보대출 상담과 근래 통계상 시사점
등을 통해 나름대로 정리 해보았습니다.   
 
1. 청약통장 가입자들은 무주택 우대 ( 청약 가점제  ) 를 최대한 활용한다
2008
년 부터는 판교와 같은 공공택지 외에 투기 과열지구 내 민간이 분양하는 전용면적 25.7
평 이하 아파트도 ‘청약가점제’ 방식을 주로 한 주택청약제도로 개편될 것으로 보입니다.
가점제 항목은 가구주 연령 및 부양가족수, 가구소득, 통장 가입기간,
보유자산 규모를 점수화할 예정 입니다.
서울기준 300만원 청약예금에 가입한 젊은층은 당첨확률이 낮아지게 돼 청약통장을 서둘러 사용할 필요가 있으므로 2008년 이전에 분양하는 송파신도시, 김포 신도시,
파주 신도시 등 공공택지 물량이나 유망한 민간택지 물량에 적극 청약할 필요가 있겠습니다.
반대로 35~40세 이상 무주택 세대주 기간 5~10
년 이상 우선공급 조건을 갖춘 가입자라면 기다린 김에 더 여유를 갖고 청약에 임해야 하지 않을까요?
청약저축 가입자들은 청약이 가능한 공공택지 공급 물량이 느는 추세인데다 우선권의 폭이 넓어지기 때문에 내집마련을 위한 계획대로 사용하면 되겠습니다.
 
2. 내집마련 최소한 5년계획 으로 접근한다.
통계상의 전국 가구기준 주택 보급률은 이미 100%를 넘었고, 주택종목 선호도의 편중 으로
집을 팔려고 내놓아도 원하는 가격에 바로 팔리지 않는 현상이 중소형 평형을 
위주로 일반화되고 있는 실정 입니다.
서울 및 5대신도시 지역에 대해 거주 2년, 보유3
년 이상은 경과해야 양도세가 감면 되는 현행 세제를 감안하면 한 번 내집
마련을 실행 한 세대가 사정이 생겼다고 집을 바로 팔고 나올 수 있는 여건이 결코 쉽지않아 
내집 보유 기간이 길어지고 있는 현실 입니다.
 
한번 집을 사고나면 더 좋은 조건-
정보가 나타 나더라도 일정보유 기간동안 맘대로 팔기 
어렵다는 사정을 염두에 두고 처음 살 때  
유념할 소유기간이 있습니다. 집 사기 전에 
집 사기전에 청약이든 급매든 고르고 기다리는 기간은 최소1년에 보유 3년,
매도 1년 잡으면 5년짜리 계획이 되며 이 정도 보유해서 사용 –
수익할 만한 가치 있는 내집 이라야 잡을 가치가 있다는 뜻이 됩니다.
 
3. 전세냐 소유냐 - 주거용 인지 재테크용 인지를 구분 한다.
내집마련을 위한 목표를 세울 때 ‘어느 지역에 어떤 종목 으로 어느 가격대의 주택을 
구입할것인지를 정하되, 맞벌이의 출근을 위해, 본가와 가깝게,
혹은 주변 학군 이나 교통이 좋아서 등 주거용 목적을 위해서라면 자금력 열세인 직장인 들이 3~5년후 두배가 될 소위 ‘묻어놓고 기다리는’
재테크용은 아닐 거라는 지역적 환경의 한계와 맏닥 뜨리게 될 겁니다.
서울 수도권의 지자체 선거 당선자 들 이나 후보들이 전략지역 뉴타운 건설을 제시한다면 교통이나, 교육, 주거환경 면에서 한계상황에 다다른 지역, 즉 상대적으로 낙후되고 주거 여건도 불량한 지역을 선정하게 되는게 당연 합니다.  예를들면 개발된지 10년 정도 지났고,
주변지역 택지는 계속공급되어 공급이 수요를 초과하며 더 이상 신도로 개통 소식은 확인되지도,
예상 하기도 힘들고 수년간 집값 상승에서 제외된 지역이라면  나름대로 전세입자로 현재의 주거환경에 만족하며 사용수익에 그쳐야지 그 지역에 내집마련 소유권을 취득하여 둥지를 틀 정도의 미래가치는 어렵지 않겠냐는 것 입니다.   
 
4.주택 부동산 시장의 흐름을 빠짐없이 숙지하는 부지런함이 경쟁에서
 뒤쳐지지 않을 방법이다.
거의 모든 세대들이 내집마련과 부동산을 통한 재산증식 대열에 참여하고 있는 이 시대에 부동산
재테크는 더 이상 선택이 아닌 필수 재테크 과목이 되고 있는만큼 경제뉴스와 신문스크랩 등을
매주 한번씩은 챙겨 읽고 흐름에 동참 하는것이 필수인 세태가 되었습니다.  
노후를 대비한 자산증식 연수익률은 적정한지, 자기가 보유한 자산의 증가율이 전체 시장 평균증가율에 비해 낮은 수준은   아닌지 점검해 보아야 합니다.
지난해 전국적으로 평균 집값은 물가상승률 2.7%를 웃도는 4.0%
상승했으며 서울은 6.3%, 광역시는 2.2% 상승했다고 합니다.
또한 올해 상반기 전국 집값은 3.9% 상승 하며 서울 6.5%, 경기 7.3% 상승 했다고 하네요.
 
5.정부 정책이 나오면 매수기회 점검하고, 흐름이 바뀌기 전에 결정한다 
  
정부는 서민 내집마련을 지원한다는 정책 명분으로 집값잡기에 열중해 왔지만 결과는 항상 정부 의도대로 되지못했고, 오히려 그때마다 부동산을 구입했다는 역설적인 
투자자(?)도 있다고 합니다.
국민들의 정책불신감은 최근 2년간 세번째 부동산 대책에도 불구하고 국민의 75%
가 그 효력을 불신하고 있다는 설문조사가 있습니다.
 
 하지만 8.31에 이은 3.30
대책을 묶어 향후 4년간의 보유세 중과세와 실질세율을 해가 갈수록 현실화(증대)
시키겠다며 단계적 과표 현실화 및 거래가 등기제 등이 확정되어 투기억제를 위해 나올것이 다 나왔다는 강도높은 정책 이기 때문에 그 효과는 이제 막 
시작에 불과 할지도 모릅니다.
내집 마련을 원하는 수요자라면 이런 분위기를 주시해야 할것입니다.
특히 올 7월과 9월에는 지난해보다 대폭 많아진 재산세가 부과되고 12
월에는 종합부동산세 까지 과세되기 때문에 그동안 버텨오던 2
주택 이상 소유자들의 경우 매물을 내놓게 되고 하락압력도 크다고 하겠습니다. 
수요자 입장에서는 선택의 폭이 넓어진다는 점도 생각 해볼수 있겠습니다.
 
6.내집마련대출은 최고의 옵션으로 설계한다
 
부부합산 연소득이 2천~3천만원 이하이고 구입 하고자 하는 주택이 전용면적 25.7
평 이하 라면 1억원 까지 4.7~5.7%
짜리 생애최초대출을 사용할 수 있습니다.
소득증빙 가능 금액에 따라 3억이하의 대출금을 5.8~6.55%
까지 고정금리로 30년 까지 사용할수 있는 주택공사모기지론(보금자리론)도 있습니다.
 
연말정산 주택매입자금대출 원리금상환 과세표준 공제를 잘 이용하여 1
억원 짜리 주택담보대출 실질 부담이자를 최고 1% 이상 낮출수 있다면 연간 1
백만원의 기회이익이 됩니다.
만약 수신상품 재테크로 이만한 수익을 올리려면 연수익률 5% 예치금에 이자소득세등 차감하고 거꾸로 계산해서  금융자산 2천3백만원 이상은 예치해야 나오는 이자금액 니다.
내집마련대출은 대출상품 선택과 무주택 자격 확보가 상품선택의 입지를 최대한 높일수 있다는 뜻입니니다.
 
그리고 본격적인 내집마련 하기전에 작은 집이나 작은 오피스텔 등을 부업 처럼 사둔다는 목적으로 담보대출을 받거나 게다가 신용대출 까지 끌어쓰는 일이 생기면 정작 본격적인 내집마련 단계에서 위와 같은 생애최초 대출 이나 주택공사 모기지론을 받을 때 DTI (
월소득대비 총 대출 상환 원리금 부담비율 )
산정에 불리함을 당할수 있으니 ‘운명적인’ 내집마련을 위해 ‘전주곡’
은 되도록 참아 가시기를 바랍니다.
 
7. 싼 집을 사기보다 잘 팔릴 집을 산다.
부동산을 무릎에서 사서 어깨에서 팔라는 투자격언이 있습니다.
하지만 싼 집이 나타났다고 다른 조건이 적정수준 이하인데도 덥석 구입하는 것은 다른 메리트를 포기하는 결과로 돌아오기 쉽습니다.
예를들면  좀 더 싼 집을 찾기위해 3층 이상을 포기하고 1
층을 선택하거나, 도로 접한 조건을 포기하고 골목 안쪽을 
선택하는 경우나 대출을 덜받고 자기자금 으로만 사기위해 중형아파트 보다 소형 평형을 선택하는 경우나 마찬가지 금전적인 부담을 줄이기 위해 교통, 학군,
환경 단지 등을 포기한 선택 들이 여기에 해당 되겠습니다.
몇 년 후 자금 회전 이나 큰 평수로의 이전을 위해 팔려고 내놓아 일년이상 매기가 없게 된다면 싸게 산 만큼 그 이상의 비용을 지불하게 됩니다.
 
8. 향후에는 1가구1주택 소유형태 선호 _ 자기능력의 120% 이상 주택을  매입한다.
 바뀐 정부정책과 세제를 따라 1가구 2
주택 이상자 에게 세제와 대출 면에서 여러가지 불리한 조건이 따라붙게 되어 중산층 이상에서도 ‘한 채라도 똘똘한 내집을 찾아 나서는 추세가 나타나고 있습니다.
한번 내 집 마련 으로 평균 보유기간이 길어진다면 자본 회전률이 길어진다는 의미 이기 때문에 상승 기대효과를 그만큼 높게 잡을 필요가 생기며 현재의 자기 능력보다 좀더 보유 능력을 높게 잡을 필요가 생깁니다.
 
앞에 말씀 드린대로 평균 5
년단위 보유계획을 잡는다면 지금보다 월평균 소득수준을 높게 잡을 필요가 있으며 그동안 아이들은 더 자랄테고 향후 5년 안에 한국의 국내외 경제상황이 지금보다 나빠질 거라는 비관적인 전망이 드는 분이 아니라면 적극적인 매수 규모를 찾아야 할 것입니다.
경제사회의 변화는 불합리와 편중에서 공정 경쟁과 수요 공급의 균형 방향으로 물처럼 흘러가게 될 것이고, 향후 정권이 바뀌면 부동산 정책도 합리적인 변화를 거듭하게 될 가능성이 더 많아질 것입니다.
 
 
9. 잘 모르는 지역, 종목에 발을 잘못 들여 실패하면 회복에 10년 걸린다.
신도시 초기 입주 당시나 수도권 공급과잉 상가에 투자했던 경험없는 샐러리맨 들이 정작
임대가 안되어 공실이 된채 대출 원리금상환 압박은 물론 원금회수도 의문시 되는 상
황이 된 경험들 주변에서 찾아 보실 수 있을 겁니다. 
시류에 좇아 남 따라하기나 묻지마 투자를 하게되어 잘 모르는 지역이나 종목에 투자하여 가격이 안오르고 투자자금이 묶이거나 회수가 안된다면 가계 경제에 큰 영향을 미치는건 물론이고 그 후 좋은 물건의 매입기회가 오더라도 손놓고 구경만 해야할 경우가 생길지 모릅니다.
 
직장인의 경우라도 내집마련은 투자 개념으로 접근해야 할 것입니다. 주택가격 안정을 위한 정부정책과 주택시장 트랜드도 반년 단위로 변하고 있습니다.        
인터넷을 통한 정보의 속도가 빛의 속도만큼 빠르게 전파되며 언제나 원하는 부동산 시세나 정보가 넘쳐 흐르는 시대 이기에 넓게보고 남들이 좋아하는 지역, 종목을 따라가는 투자행태가 무난 합니다. 
 
10.다른 부동산을 산다면 집은 안사도 된다
요즈음 부동산 보유로 연간 7%
이상의 수익을 내기 힘들다는 전문가들의 중론을 듣게 됩니다.
투자용 상가나 땅을 사서 5년후 세금 차감후 매입가의 50%
이상 차익을 거둔다면 우리사회의 평균 자산 인플레이션을 따라잡는 투자 사례로 유효할 것입니다.
 
내집 마련 을 앞둔 분들은 부동산 시장정보를 늘 알아두고 주변에 제대로 된 경험자 선배들 에게 조언도 가끔씩 구해 간접 경험을 가지고 계실 겁니다. 
똑똑한 물건 하나를 만나기 위해 사전 준비과정을 가져야 하고 매스컴과 종목별 전문가 들의 의견도 늘 조회해 보아야 하지만 그분들의 말을 전적으로 신뢰하기는 자기 종자돈이 너무 소중 합니다.
 
주식시장의 예를들어 과거 주가지수의 변동선을 좆아 기본적 분석과 기술적 분석을 추적하는 기법은 학술적으로 발전하지만 향후의 시장이 항상 이성적 이고 과학적으로 진행되어가지는 않습니다.
선배나 전문가 들의 의견을 충분히 참고하고 자료와 정보를 늘 숙지한 끝에 자신만의 외로운 투자결정을 하게 됩니다.
일생에 세번의 돈 벌 기회가 온다는 말이 있습니다.
그리고 기회는 앞머리를 붙잡아야 한다는 말도 있습니다.
운명의 여신은 빗자루를 타고 우리 곁을 스쳐 지나가는데 머리카락을 앞으로 흩날리며 날아가기 때문에 스쳐 지나가고 난 후엔 잡을 방법이 없다는 우화 입니다.
 
 

 

아파트에서 실수요를 겸한 투자이든, 순수한 투자이든 투자처 선정은 매우 어렵다   발품을 팔아 각 지역별로 현장을 돌아보고 평가를 하여도 현장 확인하는 순간 호가를 알뿐 최근의 거래동향이나 시세 추세(상승,보합,하락)를 알수는 없다   그렇다고 인터넷 사이트에 올라온 수많은 글들을 읽어 보아도 대부분의 글들이 필자가 살고 있는 지역이나 또는 지역 중개업자가 올린 글들로 정확한 가치판단이 어려울 때가 많다   시간이 흐르면 정확한 가치가 나오고 누구의 말이 맞는지는 알수 있으나 ,판단을 하여야 하는 시기에는 혼란만이 가중된다   특히, 온라인 고수를 자처하는 사람들의 지역적 편애와 현장지식 부족은 판단의 혼란을 떠나, 한동안 치유할수 없는 잘못된 의사 결정을 내리게 한다   안타까움이나 함부로 이야기 할수는 없다. 해당 지역 주민들의 반발을 받는게 귀찮기 때문이다   회원들 스스로 아파트를 선택할수 있게 태양이 생각하는 아파트 투자처 선택 방법을 공개한다     *** 아파트 투자처 선정의 기준 ***    1.  택지가 완성된 지역 보다는 미완성,공사중인 택지를 선택한다    2. 서울 강남(광화문)을 중심으로 가까운 지역을 선택한다    3. 서울 강남(광화문)을 중심으로 지리적으로 가까운 지역보다는      도로교통 시간으로 가까운 지역을 선택한다    4. 대규모 분양예정지 신도시(택지개발지구) 입구에 있는 소규모 지구 아파트를 선택한다    5. 30평대는 지하철 노선을 중심으로 보고 40평대는 도로를 중심으로 아파트를 선택한다    6 .30평대는 초등학교의 위치를 중점으로 보고,40평대 이상은 중학교 이상을 중점으로 본다    7. 40평대 이상 중대형 평형일수록 조망권을 겸비한 웰빙 산책코스가 있는 가를 찾는다    8. 현장조사시 인터넷 고수가 쓴 글이 현장의 지리적 상황과 일치하지 않을때는     (현장 방문없이 쓴 글) 해당의견을  판단의 기준에서 완전배제한다    9. 해당 지역 주민이나,해당 지역 분석가의 말은 참고사항으로 만 생각한다    10.구입지역 아파트의 주변 아파트 대중적인(선호) 평형이 몇 평대인가를 살펴본다    11. 내부 구조가 좋은 아파트 보다는 입지가 좋은 아파트가 우선이다    12. 생활편의 시설중 혐오시설이 선호시설로 둔갑하여 전달되는 경우가 많다       혐오시설 인지 선호시설인지는 본인이 판단해야 한다    13. 구입지역 아파트 단지내 주차장을 둘러보고 해당 지역 주민의 생활수준을 살펴본다    14.구입지역 아파트 주변 상가의 외식집을 살펴보고 해당 지역 주민의 생활수준을 가늠해본다    15. 언론에 발표되는 개발계획 단계에선 구입을 하지말고       택지보상등 구체적인 행위시작시 개발 주변지역 아파트를 구입한다    16.인터넷 상에선 보합시세를 상승시세로 표현하는 경우가 많다.      인터넷 Q&A를 유심히 살펴보면 보합인지 상승인지 알수 있다.    17. 과거 상승률에 의존한 미래의 장미빛 청사진(무조건 오른다)을 믿지 말아야 한다    18.미분양 아파트 선택시는 주변 아파트 시세를 확인하고 주변시세의 110%가 넘는      미분양 아파트가 있으면 미분양 아파트를 계약하기 보다는 기존 아파트를 전세끼고      사두는것이 투자이익이 높다 (택지개발지구 예외)    19.청약 아파트의 투자가치는 모델하우스 오픈일보다는 당첨자 발표일에 가봐야 한다      당첨 여부를 확인하는 사람이 분양세대수 보다는 많아야 실수요가 있는 아파트다       20. 미분양 아파트를 선택할때는 먼저 현장을 확인한후 모델하우스로 간다.       모델하우스 도우미에 현혹되면 안된다    21. 평형대별로 거주자 연령대를 보라     - 30평 30대, 40평 40대, 50평 50대가 현재 추세이다.     22.  노인들이 안살것같은 구릉지 아파트에 노인이 많이살면 공기좋은 웰빙 아파트다.     고슴도치도 자기의 새끼가 이쁘다고 했다 인터넷에서 떠도는 수많은 글들은 자신이 있는 지역의 아파트를 홍보하기에 바쁘다   내 새끼가 이쁘지, 남의 새끼가 이뻐 보이겠는가? 어쩔수 없다 생각하지만, 고슴도치 제 새끼 자랑에 제 3자인 매수자가 따라갈 이유는 전혀 없다   인터넷 상의 쓰레기 같은 수많은 글들 속에서 진정한 옥석을 가릴수 있는 능력이 없는 사람은 태양의 투자기준들을 자신의 기준으로 삼아보는 것도 좋을 듯하다

 

 

 태  양   박 찬 식

 부동산의 선택보다 중요한 것은 사람의 선택입니다

 

 

 

***펌 하실때는 출처를 밝혀주세요***

 

부동산중개사를 경유하지 않고 거래 당사자들끼리 합의가 되어 부동산을 매매하게 되는 경우라도 계약서는 필히 작성하셔야 합니다. 그러나 이 부분에서 실무적인 지식이 없거나 구체적인 작성요령을 잘 몰라 난처해 하는 분들이 적지 않으시더군요. 특히 매매 경험이 전혀 없는 분일 경우 이런 어려움은 더욱 크게 다가올 수 밖에 없습니다.

 

하지만 계약서를 작성하는 요령은 예상외로 그리 어렵지 않습니다. 매매할 때 상호간에 주고 받는 계약서는 특정한 양식이 있는 것이 아니기 때문입니다.. 보통 거래를 중개하는 중개사가 기본적인 내용을 작성하지만, 중개사에 의한 중개가 아닌 거래당사자 간의 거래일 경우는 직접 작성하시더라도 아무 상관이 없습니다. 계약서는 특정한 양식 없이 협의된 내용을 구체적으로 알기 쉽게만 적어 넣어도 법적으로 그 효력을 충분히 갖출 수 있기 때문이지요. 일반적인 경우 시중에서 보편적으로 사용되는 서식이나 인터넷부동산사이트에서 제공하고 있는 계약서식을 사용하시더라도 무리가 없다고 보시면 됩니다.

 

계약서의 양식 자체는 그리 중요하지 않지만, 반드시 기재해야 하는 필수항목이 있다는 점은 꼭 기억해 두셔야 하겠습니다. 먼저 거래당사자인 매도인과 매수인의 표시로서 성명, 주민등록번호, 주소, 연락처, 인감이 필수적으로 기재되어야 합니다. 중개인이 있을 경우는 중개사의 주소, 주민등록번호, 연락처, 인감도 함께 기재하셔야 합니다. 물론 이와 함께 해당 부동산이 표시되어야 하는데, 구체적으로는 해당부동산(목적물)의 소재지, 동/호수, 면적 등이 필수적으로 포함되어야 합니다.

 

또한 매매대금의 지급방법과 지급금액, 지급일자도 정확히 기재해야 합니다. 다시 말해서 계약금, 중도금, 잔금을 개별적으로 각각의 지급금액규모와 지급날짜, 그리고 지급방식을 보기 쉽게 구체적으로 기재하는 것이 좋습니다. 금액은 한글이나 한자로 적은 다음 아라비아숫자로 함께 기재하면 됩니다. 이밖에 해당 부동산을 비워주는 명도시기와 소유권이전등기예정일도 역시 포함되어야 확실합니다.

 

계약 시 합의 내용은 모두 계약서에 기입하는 것이 좋다

 

이런 기본적인 내용 외에도 특별히 매매당사자 간에 협의된 내용이 있는 경우라면 ‘특약사항’이라는 형태로 쓰게 되는데, 특약사항은 일반적인 계약서의 하단부 빈칸에 기재하는 형태로 많이 사용되고 있습니다. 특약사항 역시 아주 구체적으로 기입하는 것이 중요합니다. 예를 들면 대출이나 전월세를 안고 매매를 하시는 경우, 대출과 전월세의 승계의 책임, 매수자가 직접 전세를 놓고 전세금으로 잔금을 지급하겠다는 내용과 같은 중요한 사항은 필수적으로 기재하셔야 하겠지요.

 

시설적인 면에서도 협의를 하신 것이 있다면 이것도 써넣는 것이 좋습니다. 예를 들어 특별한 시설(방범시설, 특수시설 등)에 대한 가격을 매도가격에 포함하겠다는 내용 등을 생각해 볼 수 있겠지요. 협의사항에서 간혹 문제가 되는 것은 제세공과금 인데, 사소하게 마찰이 생기는 경우가 의외로 많습니다. 따라서 금액이 그리 크지 않더라도 계약과정에서 누가 부담을 할 것인가의 문제를 명확하게 하시는 것이 좋습니다. 특히 6~7월 사이에 거래를 하시는 경우, 재산세와 종합토지세의 부담자가 명확하지 않게 되어버리는 경우가 많다는 점을 염두에 두시고 어느 쪽이 부담을 할 것인지를 분명히 기재하도록 하십시오.

 

계약서는 법률적인 강제성을 갖는 대단히 중요한 서류이므로 꼼꼼히 기재하셔야 합니다. 거래경험이 없는 사람일수록 계약이 단순히 소유권을 이전하는 데 형식적으로 필요한 것이라고 생각하기 쉽지만, 거래와 관련되어 협의된 내용이면 하나도 빠짐없이 구체적으로 적어놓아 향후 있을지 모르는 분쟁의 여지를 없애야 안전하다는 것이 부동산 매매경험이 많은 베테랑일수록 이구동성으로 강조하는 사항입니다.

 

중도금 지불 후, 해약은 원칙적으로 불가능하다

 

계약서를 제대로 쓰고 계약금을 주고 받았다고 해서 안심하실 수 만은 없는 일입니다. 뜻하지 않게 계약을 갑자기 해지하는 경우가 생길 수 있기 때문이지요. 처음 그런 일을 겪게 되는 경우에는 자칫 당황하거나 감정적인 대응을 하게 되기 쉽습니다만, 원칙만 정확히 알고 계시면 어떤 경우라도 그다지 흥분하시거나 놀라실 필요는 없을 것입니다.

 

매수자가 사정이 생겨 계약해지를 통보했다면 매수자가 이미 지불한 계약금은 위약금으로 매도자에게 주어지도록 되어 있습니다. 반대로 매도자 측에서 계약을 해지했을 경우는 계약금의 두 배에 해당하는 금액을 위약금으로 매수자에게 지불해야 합니다. 계약금은 일반적으로 계약이 체결됐다는 증거금으로서의 역할과 계약의 해지를 막기위한 위약금의 성격을 동시에 갖고 있기 때문이지요.

특별한 사유 없이 계약을 해약하는 경우라면 중도금이 지불되기 전이나, 중도금이 없을 경우에는 잔금지급 전에만 해약할 수 있게끔 되어 있습니다. 특별한 협약이 없는 경우 현행 민법에서는 중도금의 일부나, 중도금이 없을 경우 잔금이 지불된 시점에서 계약은 이행된 것으로 보아 함부로 해지할 수 없게 되어 있습니다.

 

단, 상대방과 협의에 의해 계약내용을 이행하지 않았을 경우 계약을 해지할 수 있다는 약정을 미리 결정할 수는 있습니다. 그러나 아무리 합법적인 해지요건이 갖춰진 상황이라고 할지라도 일방적으로 해지하는 것 보다는 증거를 남겨두는 방법으로서 내용증명을 해두시는 편이 유리합니다. ‘내용증명’은 해약의 통지를 법적으로 증명할 수 있도록 증거로 남겨놓는 절차로서, 가까운 우체국에서 신청하시면 간단하게 보내실 수 있습니다.

 

해약은 피치 못할 사정으로 발생하는 것이지만, 이로 인해 발생하는 시간과 비용의 손해는 결코 가벼운 것이 아닙니다. 그러므로 계약을 하시기 전에 해당 계약에 영향을 줄 수 있는 사항들을 먼저 철저하게 조사하는 것이 중요합니다. 다음으로 매매계약 시에는 분쟁의 여지가 없도록 여러 면에 걸쳐 충분한 협의를 거치셔야 합니다. 그리고 이 때 구두로 결정된 사항은 아무리 사소한 것이라도 꼼꼼하게 계약서에 기재하시는 것이 서로에게 유리합니다. 매매상대방이나 부동산중개인이 “괜찮다” 라든지, “알아서 해 주겠다” 라든지, “나를 못 믿어서 그러느냐” 라고 핀잔을 주더라도 신경 쓰실 필요가 없습니다. 모든 일의 책임과 결과는 결국 여러분에게 돌아오는 것이니까요.

 

덧붙여, 계약내용을 성실히 이행하지 않는 경우를 방지하기 위해 ‘구체적으로 합의내용이 이행되지 않을 경우 어떻게 할 수 있다’는 내용도 계약서에 반영하신다면 안전장치로서 매매계약을 100% 활용하셨다고 할 수 있겠습니다.

 

 

1. 신원 확인
거래하는 양쪽 모두 안심하고 계약할 수 있도록 반드시 서로 상대방에게 주민등록증 등을 통해

신원을 밝히고 매입자와 세입자는 계약 당사자가 부동산 실소유주인지를 확인한다.
대리인일 경우 위임,증빙 서류를 반드시 확인한다.

2. 방문&계약
방문자의 신원.즉,이름과 연락처을 확인하고 약속 시간은 가족이나 이웃이 함께 있는 시간으로 한다. 방문시에는 되도록 여자 혼자서 찾아가지 않도록 한다.
토,일요일이나 당일에는 되도록 계약을 피하고 계약을 급하게 서두를 경우 계약 내용을 더욱 꼼꼼히 살핀다. 계약서 작성시 양쪽 모두 입회인을 배석시키면 좋고 권리 관계가 복잡한 경우나 등기 절차는 공인중개사 또는 법무사에게 의뢰하면 더욱 안전하다.


• 아파트(주택) 매매 계약서 작성

1. 계약 전

(1) 등본 열람&확인서류
법원 등기소에서 등기부 등본 열람과 담보를 설정하고 가등기 여부도 확인한다.
구청 또는 군청의 도시계획과에서 도시계획 확인원을 점검한다.
구청 또는 군청에서 건축물관리대장과 토지대장을 점검하고 면적,지번,소유자를 확인한다.

(2) 유의사항
매도자:양도 소득세 확인
매수자:등록세와 취득세 확인*계약 상대방이 등기부상 적절한 소유자인지 실제 소유자인지를 확인하고 실소유자가 아닌 대리인과 계약을 체결할 때는 소유자의 대리권에 관한 위임장과 인감증면 첨부를 확인하여 적절한 대리인인지를 확인하고 계약을 체결한다.
완전한 소유권을 획득하기 위해서는 소유권에 제한이 되는 가등기,예고등기,근저당,저당권,압류,가압류 등을 확인하고 향후 처리 방법에 대한 약정을 명확하고 분명하게 한다.

2.계약시

(1) 계약 당사자 확인
계약서를 쓰기전 계약 당사자인지 대리인인지를 확인
대리인일 경우:위임장,인감증명서,주민등록증 확인
미성년자는 법정대리인의 동의서 확인

(2) 계약 내용 결정
등기부등본상과 토지대장상의 목적물 표시
대금의 액수와 지불시기
매수,매도인의 성명,주소,주민등록번호
부동산의 명도시기
부동산 소유권의 이전 및 매매 물건의 멸실,훼손등 매도인의 책임사항
특약,입회인

(3) 약정
등기부상의 면적과 실제면적의 차이가 발생하는 경우가 있으므로 차이가 발생하는 경우 매매금액의 정산방법에 대한 약정
매매계약 이후 잔금 지급일 이전에 발생가능한 추가 저당권을 설정하고 이중계약등에 대비하여 별도 약정

(4) 작성 (위의 내용이 복잡하면 여기에 있는 11가지만 알고 있으면 됩니다)

① 계약서의 내용중 일부 문구를 정정하는 경우에는 적색으로 두줄을 그어 말소하고 난외 에 정정의 기재를 하고 정정날인(쌍방)을 하여야 한다.
② 계약서의 장수가 2매 이상인 경우 각장의 접속부분에 당사자 쌍방 간인을 찍는다.
③ 부동산의 표시란에는 상세히 기재하여야 한다. 너무 간략하게 표시하는 경우 등기신청 이 불가능하여 법무사가 다시 등기용 매매계약서를 이중으로 작성하게 된다. 따라서 등기권리증에 표시된 내용을 그대로 다 적어두도록 한다. 부동산의 표시란이 협소하여 다 적을 수 없는 경우에는 [뒷면참조], [별지참조]등으로 기재한 후 뒷면이나 별지 목록에 기 재한다.
④ 금액을 아라비아숫자를 적지 말고 한문(壹, 貳, 參)등으로 적되 여백을 두지 말고 '金 字'옆에 붙여서 적는다.
⑤ 일시불로 하거나 중도금이 없는 경우는 해당없다는 표시를 하여야 한다.
⑥ 잔금수령과 소유권이전등기신청서 교부 및 부동산의 명도는 당사자의 특약이 없는 한 동시이행의 관계가 성립된다.
⑦ 당사자의 쌍방이 계약을 불이행하는 경우를 대비하여 손해배상액을 미리 특약사항으로 기재하게 되면 간단하게 손해배상을 결정할 수 있는 이점이 있다.
⑧ 계약서는 계약자유의 원칙에 따라 작성하는 개인간의 사문서이므로 필요에 따라 공증을 해 놓으면 후일 확실한 증거력을 가지게 되어 분실의 위험이 없고, 채무불이행시 재판을 통해 강제집행을 할 수 있다.
⑨ 마지막 계약조항으로 서로가 성의를 다하여 처음부터 끝까지 약속을 지킬 것을 서약한 다는 내용을 기재한다. 알기 쉽게 쓰고,특약란에는 차후 분쟁의 소지가 있는 것은 다 적어도 좋다.
⑩ 계약조항이 다 기재되면 마무리로서 본 계약에 대하여 계약당사자가 이의 없음을 확인 하여 서명· 날인하고 본 계약서를 매도자,매수인, 중개업자가 각각 1통씩 갖는다.
⑪ 당사자의 표시는 주민등록증에 표시된 정확한 내용을 기재한다. 성명란은 본인이 직접 쓰도록 하고 도장은 인감도장을 찍게 하여야 한다.

(5) 계약서 작성후 이상이 없으면 기명,날인후 계약금을 건네주고 영수증을 받으며 매도자,매수자,공인중개사(또는입회인)이 각1부씩 보관

3. 계약후

잔금 지급시 등기 이전에 필요한 서류를 함께 받아 소유권 이전 등기를 하는데 불편이 없도록 한다.
잔금 지급시 법무사의 도움을 받는것이 좋다.
잔금 기일이 장기인 경우:중도금과 잔급 지급 전에 등기부등본을 재확인하여 계약후 중요한 권리 변동이 있는지 확인한다.

 

<해약 및 해약금>

일반적으로 계약을 체결한 뒤 24시간 내에 해제하면 계약금을 포기하지 않고 계약을 무효로 할 수 있다고 생각하기 쉽다. 하지만 이는 희망사항일 뿐 현실에서는 적용이 안된다.

계약은 양 당사자의 의사합치에 의해 이루어지기 때문에 당사자가 한자리에 모여 계약을 체결하였다면 체결즉시 계약은 유효하게 된다.

계약을 해제할 수 있는 경우는 다음 3가지이다.

① '이러이러한 경우엔 계약을 해제할 수 있다'라는 해제조건이 있는 경우에 해제가 가능하다
② 계약금에 의한 해제로서 상대방이 계약금의 이행에 착수하기 전, 중도금을 지급하기 전까지는 매수인은 계약금을 포기하고, 매도인은 그 배액을 상환함으로써 해제할 수 있다.
③법정해제로서 상대방의 채무불이행(이행지체,이행불능,불완전이행)에 따른 해제이다. 이경우 상당 기간 최고를 하고 계약을 해제할 수 있다. 따라서 특약사항란에 '24시간 내에 일방이 해제할 수 있다'라는 해제 단서 조항없이 계약이 체결된다면 매수자는 계약금을 포기함으로써, 매도자는 배액을 상환함으로써 만 해제가 가능하다.

그외에 중도금이 지불된 경우엔 일방에 의한 해약이 불가능하다. 또 실제 거래에서 약정금,보증금, 계약금 등 다른 이름으로 지불되었더라도 해약시 이 금액은 해약금으로 간주한다