2006-01-31 21:32

http://blog.drapt.com/neguri76/81138710769382

출처 : 닥터아파트 > 오윤섭의 부자노트

원문 : http://www.drapt.com/know/index.htm?page_name=rich_note_view&menu_key=9&uid=366

주택 관련 세부담에 대한 투자자들의 반응은 한마디로 정중동(靜中動)입니다. 관련 법안이 2005년 12월 31일 통과되면서 초조함이 더해진 것은 분명하나 쉽게 매도를 선택하지 않는것 또한 사실입니다. 이 때문에 강남권 아파트시장의 경우 매물이 나오지 않아 호가가 오르는 비정상적인 시장상황이 계속되고 있습니다. 하지만 이러한 시장상황은 오는 5월 전후와 12월 전으로 해서 지금과 다른 모습을 보일 가능성이 높습니다. 강화된 종합부동산세와 재산세 과세기준이 6월 1일 소유자에게 부과하며 2007년부터 모든 주택에 대한 양도세를 실거래가로 부과하고 1가구 2주택에 대해 양도세 50% 중과가 시행되기 때문입니다. 정부의 부동산 세제정책이 보유냐 매도냐 선택을 강요하고 있지만 결코 서두를 필요가 없다는 것이 절세(節稅) 노하우의 핵심이라고 생각합니다. 이번 ‘오윤섭의 부자노트’에서는 가구당 보유 주택수별 절세 노하우를 정리했습니다. 1가구 1주택 절세 노하우 올해 당장 늘어나는 세금은 종합부동산세입니다. 아파트의 경우 기준시가 기준으로 6억원을 넘으면 종부세를 내야 합니다. 하지만 1년에 종부세 1백만원을 아끼려고 주택을 처분하고 6억원이하 주택을 사는 사람은 없을 것입니다. 단순하게 생각해서 올해 종부세액 물가상승률 이상으로 보유 주택이 오른다면 매도할 필요가 없습니다. 이 말은 종부세 등 보유세 때문에 매도할 필요가 전혀 없다는 것입니다. 이보다는 보유 주택의 투자가치가 더욱 중요합니다. 지금이라도 보유 주택이 블루칩단지가 아니라면 매도하고 블루칩단지로 갈아타야 합니다. 1가구 1주택의 경우 세부담보다는 주택의 미래가치를 따져보고 보유할 것인가, 갈아탈 것인가를 신속하게 결정하는 것이 절세 노하우입니다. 1가구 2주택 절세 노하우 일단 2006년부터 가구별(본인 및 배우자와 동일한 주소에서 생계를 같이는 직계존비속 형제자매)로 2주택을 합산해서 공시가격 기준으로 6억원이 넘으면 일단 종부세를 내야 합니다. 또 팔 때 무조건 실거래가 기준으로 양도세를 납부해야 합니다. 먼저 종부세(재산세 및 농어촌특별세 등 부가세 포함)를 보면 2주택을 합산한 공시가격이 7억원이라면 2005년 2백31만원에서 2006년 2백85만원, 2007년 2백97만원으로 부담액이 크게 늘어나지는 않습니다. 반면 양도세는 투기지역이냐, 비투기지역이냐에 따라 세부담이 달라집니다. 투기지역의 경우 올해도 종전과 마찬가지로 실거래가 기준으로 과세하기 때문에 세부담이 늘어나지는 않습니다. 하지만 2007년에는 1가구 2주택 양도세 50% 중과 조치로 2006년보다 1.5배 이상 늘어납니다. 비투기지역은 양도세가 2005년을 기준으로 2006년에 1.8배, 2007년에는 4배가 늘어나 세부담이 급증합니다. 2007년에 양도세 부담이 크게 늘어난다면 올해 주택 한 채를 매도할 것인가, 증여할 것인가를 놓고 고심해야 할 것입니다. 매도할 주택의 보유기간이 2년 이상이고 추가상승 여력이 높지 않다면 과감히 연내 매도하는 것이 좋습니다. 올해는 양도차익이 8천만원을 초과해도 보유기간이 2년 이상이면 양도세를 36%만 내면 되지만 2007년에는 보유기간에 상관없이 50%를 납부해야 하기 때문입니다. 양도차익이 많아 양도세보다 증여세가 크게 낮다면 증여를 고려해야 할 것입니다. 증여할 때는 일반적으로 주민등록상 분가한 소득이 있는 만 30세 이상(결혼했거나 소득이 있다면 만 20세 이상이면 가능) 자녀에게 부담부증여를 하는게 좋습니다. 부담부증여란 수증자 즉 증여를 받은 자가 주택에 딸린 전세금 대출금 등 채무를 부담하는 것입니다. 양도세율(9~36%)보다 증여세율(10~50%)이 크고 과세 표준이 증여세(기준시가-채무)가 양도세(채무)보다 커 증여세가 절세효과가 큽니다. 특히 투기지역의 경우 과세기준이 양도세는 실거래가이지만 증여세는 기준시가이므로 절세 효과가 있습니다. 다만 이때 자녀가 증여를 받아 1가구 2주택이상으로 양도세 중과 대상이 되면 절세 효과가 없습니다. 또 부담부증여는 수증자가 채무를 갚는 것이 기본 전제이기 때문에 관할 세무서에서 수증자가 실제 채무를 갚는지 여부를 사후 관리한다는 것을 유의해야 합니다. 자녀가 증여받은 주택을 증여일로부터 2006년까지는 3년, 2007년부터는 5년 이상 보유한 뒤 매도해야 증여해준 부모가 양도세 중과를 피할 수 있습니다. 증여자가 아버지 어머니 등 직계존속일 경우 동일인으로 보고 합산해서 증여세를 과세합니다. 하지만 장인 장모 등 직계존속이 아닐 경우 동일인으로 보지 않아 합산하지 않고 따로 계산합니다. 한편 일부에서 지적하는 것처럼 주택 2채의 투자가치가 떨어진다고 해서 올해안에 모두 팔고 새로운 주택 한 채를 사는 것은 현실적으로 힘듭니다. 현재에도 양도세 부담이 큰데다 매입해야 할 블루칩단지가 매물이 없고 가격이 오르고 있기 때문입니다. 1가구 3주택이상 절세 노하우 1가구 3주택이상의 경우 주택 소재지가 투기지역이든 비투기지역이든 양도세 부담은 2005년과 달라지는 게 없습니다. 올해도 실거래가로 과세하고 장기보유특별공제를 받을 수 없으며 3주택 매도까지 양도세 60% 중과가 적용됩니다. 보유하고 있는 3주택이 모두 투자가치가 있고 자금력이 뒷받침된다면 계속 보유할 가치도 있습니다. 정책은 계속 바뀌니까요. 양도세 관련 소득세법은 1945년이후 94차례 법률 개정이 이뤄졌고 정부는 불과 4년전인 2002년에 양도세율을 인하한 바 있습니다. 다만 4주택이상 보유자라면 매도나 증여를 통해 1가구 3주택이하로 보유 주택수를 줄여야 합니다. 종부세 등 보유세와 양도세 부담이 너무 크기 때문입니다. 종부세(재산세 포함)의 경우 3주택 공시가격이 합산해서 10억원이라면 2006년 6백2만원, 2007년 6백56만원, 2008년 7백35만원으로 늘어납니다. 매도할 때는 양도세 중과가 제외되는 주택이나, 양도차익이 적은 단지부터 매도하는 것은 다 알고 있는 사실이겠지요. 한편 양도세 중과가 제외되는 주택으로는 △수도권 및 광역시외의 지역에 있는 주택으로 기준시가가 3억원이하인 주택 △수도권 광역시중 군지역 및 도농복합시의 읍면지역에 소재한 주택 △1998년 5월 22일~1999년 6월 30일(전용면적 25.7평 이하는 12월 31일까지), 2001년 5월 23일∼2003년 6월 30일 사이에 매도자가 신규 분양받은 아파트(양도가액 6억원 초과 고가주택은 제외)인 양도세 100% 감면되는 주택 △상속받은 날로부터 5년이 지나지 않은 상속주택 등이 대표적입니다. 장기보유특별공제를 받지만 양도세 중과를 판정할 때 보유 주택수에는 포함됩니다.

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2006-01-06 03:23

http://blog.drapt.com/neguri76/2540451136485382851

출처 : 황금연못님의 富로그

원문 : http://blog.drapt.com/hamhwa

①부동산 세금 이것이 급소 세금 폭탄에 비유되던 8.31 부동산대책 관련 세제 법안들이 지난 12월 30일 국회 본회의에서 극적으로 통과됐다. 입법이 지연되면서 결국 흐지부지되는 것 아니냐는 우려와는 달리 법안이 원안대로 처리, 투기 목적으로 부동산을 매입하려는 사람들은 철퇴를 맞게 됐다. 이 같은 정부의 부동산 세제 강화는 선의의 피해자를 양산. 세금 폭탄이 아니냐는 지적도 일고 있다. 하지만 ‘지피지기 백전불태’라는 말과 같이 바뀐 세금에 적응하고 그에 따른 대응책을 마련한다면 폭탄을 피할 수도 있는 법. 이에 부동산뱅크에서는 바뀐 세법과 이에 따른 절세 전략 등을 4회에 걸쳐 소개한다. ▶ 달라지는 소득세법 내용은 현재 2주택을 보유하고 있는 가구라면 연내에 1주택을 팔아야 양도소득세 중과를 피할 수 있다. 지금까지 1가구 2주택자는 하나의 주택을 팔 경우 일반세율에 따라 세금을 냈지만 바뀐 소득세법에 따라 1년 간의 유예 기간이 끝나는 내년부터는 50%의 중과세율이 적용되기 때문이다. 이처럼 2주택 보유자의 경우 당장 중과세 대상에서는 벗어났지만 양도 세액 증가는 불가피할 전망이다. 현재 투기지역에서만 시행되던 양도세 실가과세가 2주택자의 경우 모든 지역에서 올 1월 1일부터 실거래가로 과세되는 것. 모든 부동산의 양도세가 실가로 매겨지는 2007년보다 1년 앞서 시행된다. 반면, 1가구 1주택자에 대한 공제 혜택은 늘어날 전망이다. 현행 10년 이상 보유시 장기보유특별공제로 30%가 감면됐던 것에 반해 앞으로 15년 이상 보유자에게는 45%의 공제율이 적용돼 세금이 줄어들기 때문이다. 하지만 같은 1가구 1주택자라도 고가주택을 가지고 있다면 공제 혜택이 최고 20% 줄어든다. 현행 5~10년 보유시 25%, 10년 이상 보유시 50%의 양도세를 감면 받았지만 1월 1일부터 일반 주택과 같은 15%, 30%로 공제율이 축소된다. 농지대토에 대한 양도세 전액 비과세 내용도 삭제됐다. 현행 ▲종전농지 면적 이상 또는 보상가액의 1/2 이상을 대체 취득 요건으로 갖춰야 했던 반면 앞으로는 ▲종전농지 면적 1/2 이상, 보상가액의 1/3 이상만 요건을 갖추면 돼 표면적으로는 규정이 완화된 것처럼 보인다. 하지만 비과세 규정을 없애고 감면 한도를 5년 간 1억 원으로 규정, 실질적으로는 농지대토를 어렵게 했다. 입주권 역시 세제 강화의 표적에서 벗어나지 못했다. 2006년 이후 관리처분계획이 인가된 입주권은 주택으로 간주되며, 2005년 말 관리처분계획이 인가된 입주권이라도 2006년 1월 이후 취득하는 경우 주택으로 취급된다. 이에 따라 이미 주택을 보유하고 있는 재건축·재개발 조합원들의 경우 다주택자로 간주돼 양도세가 늘게 된다. ▶ 달라지는 종합부동산세법 내용은 개정된 종합부동산세법에서 눈의 띄게 달라진 것은 과세 기준금액의 확대로 부과 대상이 대거 늘어나게 된다는 것에 있다. 지난해 ▲주택의 경우 기준시가 9억 원, 비사업용토지는 6억 원 초과분에 대해 종부세를 납부토록 했던 것에 비해 올해부터는 ▲주택은 6억 원, 비사업용토지는 3억 원 초과분으로 하향 조정됐다. 과세 방법 역시 주택·비사업용토지·사업용토지에 대하여 각각 인별 합산 과세하던 것에서 세대별 합산으로 전환된다. 가족 등 다른 사람의 명의로 부동산을 등기해 세금 회피를 하는 것을 막기 위함으로 동시에 부과 대상의 확대 효과도 얻게 된다. 올 해는 지난해에 비해 20% 높아진 70%의 과표가 적용된다. 현행 기준시가의 50% 수준인 과표 적용율은 2006년 20% 높아지는 것을 시작으로 매년 10%씩 상향, 2009년 100%가 적용된다. 세부담 상한도 크게 늘어 전년 대비 1.5배로 제한하던 것에서 3배로 확대된다. 한편, 6억 원 초과분까지 종부세 대상이 확대되면서 세율도 상향 조정됐다. ▲6~9억 원 1% ▲9~20억 원 1.5% ▲20~100억 원 2% ▲100억 원 초과 3%의 세율이 적용된다. ▶ 달라지는 지방세법 내용은 부동산 실거래가 신고제에 맞춰 개인간 주택 거래시 취·등록세가 인하된다. 지난해까지 실거래가의 35~40%선인 시가표준액을 과세표준으로 취·등록세 납부를 했지만, 앞으로 실거래가를 기준으로 세금을 납부해야 하는 만큼 조세 부담 완화를 위해 세율을 인하한 것. 이에 ▲취득세 2%(농어촌특별세 0.2%), 등록세 1.5%(교육세 0.3%)에서 ▲취득세 1.5%(농어촌특별세 0.15%), 등록세 1.0% (교육세 0.2%)로 변경된다. 총 1.15% 포인트 내려간 셈이다. 기준시가의 50%에 적용되던 재산세 과표 적용율도 2006년부터 매년 5%씩 인상, 100%까지 올린다는 방침이다. 다만, 서민 재산세의 급격한 부담을 막기 위해 주택분 재산세는 2008년부터 인상한다. 부동산뱅크 박선옥 기자 pso9820@neonet.co.kr

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2005-12-29 20:29

http://blog.drapt.com/neguri76/2540451135855740226

출처 : RE부동산문제연구소

원문 : http://blog.drapt.com/kkwy93

1. 무릎에 사서 어깨에 팔아라 아마 가장 귀에 익은 부동산 격언일 것이다. 쉽게풀면, 발끝과 상투를 피해 오르는 중간에 사서, 내리는 중간에 팔라는 뜻으로 안정적인 수익을 담보할 수 있는 일반적인 매매시점을 알려주는 것이다. 약간 달리 해석하면 위험부담이 큰 도박성 투자는 지양하라는 의미도 담고 있다. 비슷한 격언으로‘부동산은 타이밍’이 있다. 2. 남이 팔 때 사고, 남이 살 때 팔아라 부동산시장도 경제원리와 마찬가지로 호경기와 불경기가 주기적으로 순환한다. 따라서 남들이 살 때 같이 사고, 남들이 팔 때 같이 파는 부화뇌동식 투자는 남 이상의 수익률을 기대 할 수 없다는 것이다. 이와 비슷한 격언으로는 ‘밀짚모자는 겨울에 산다’, ‘새벽직전이 가장 깜깜하다’ 등이 있다. ‘가장 비관적일때가 매수적기’라는 증시격언도 이와 유사하다. 3. 부동산 투자에서는 부동(不動)이 최대의 적이다 부동산을 매입하고 오랫동안 방치해 두는 어리석음을 지적한 속담이다. 부동산도 흐름이 있으므로, 가격이 오를 때 처분하고, 보다 유망한 부동산에 재투자해 꾸준히 자산 증식을 도모해야 한다는 의미다. 부동산을 이용 목적으로만 생각하고, 오랫동안 묵혀두는 것은 더 많은 수익을 낼 수 있는 기회를 일부러 모른척 하는 것과 같다는 뜻이다. 4. 아내와 집은 손을 볼수록 고와진다 소유하고 있는 부동산을 관리하면 할수록 가치가 높아진다는 뜻이다. 건물의 경우 유지보수를 철저히 하여 내용연수를 늘리고, 건물상태를 최상으로 유지함으로써 감가상각에 따른 건물 가치하락을 최소화 하는 것이다. 토지 역시 타인의 무단점유나 기타, 재산권 침해소지를 미연해 방지함으로써 관리소홀로 발생할 수 있는 손실을 막고, 나아가 부동산 가치를 보존, 상승 시키는 노력이 필요함을 의미한다. 5. 부동산은 발로 사라 현장 답사의 중요성을 강조한 것이다. 부동산을 매입하기 전에는 꼭 실물을 눈으로 확인하고, 각종 공부와 법규를 본인이 직접 발품을 팔며 신경써야 한다는 것이다. 이는 서류만으로 부동산 매매계약을 체결하거나, 대리인을 통할 경우 낭패 볼 수 있다는 것을 경고하는 격언이기도 하다. 6. 정책에 맞서지 마라 부동산은 정부 정책이 가장 큰 변수다. 따라서 부동산 정책을 거스르는 투자는 가급적 삼가라는 뜻이다. 굳이 정책에 맞서 무모하게 투자하기 보다는 인내를 갖고 때를 기다리는게 현명하다는 것. 비슷한 격언으로는‘소나기는 피해가라’가 있다.   7. 경부고속도로와, 정부, 대기업 가는곳에 따라가라   경부고속도로축은 당분간 불패다. 또 정부와 대기업이 함께 가는곳에 따라가면 절대 실패하지 않는 투자가 된다. 물론 세가지가 다 어우러지면 투자성공은 따논 당상이 될것이다. -출처: 스피드뱅크-

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