자기가 거주할 주택이던, 노후를 대비한 투자목적의 상가던간에 부동산투자에서 가장 중요한건,

어떻게 가치투자를 할 것이냐가 중요한 관건일 것입니다. 이 가치투자라함은 입지가치가 어떤가가 생명일 것이고요.....

쉽게 예를 들면, 지금의 현 시세가 1억인 입지는 여러군데 많겠지만, 멀지않은 미래에.....

어떤 입지는 2억이 될 수도 있고 어떤 부동산은 제자리를 맴돌아서 투자수익을 전혀 올리지 못하고 1억 그대로일 경우도 생기게 되는데.....이 두가지 입지의 차이는.....
훗날 자산가치가 두배로 차이가 나게 되는데.....이런 경우는 주변에서 비일비재합니다.

가치투자관점에서의 입지가치는......철저하게 정보비용을 치뤄야만 합니다. 만약에 정보비용을

치루지 않고 참여할 수 있다면 이 경우가 가장 수익의 극대화를 이루게 되겠지요?
일찍 정보를 취득하게 된다면, 위의 경우에서.....1억일때 취득한 사람은 훗날 2억이 되었을 때

1억이라는 수익이 발생하게 되고, 2억이 되었을 때 참여하는 사람은 결국 정보비용만 1억이 든다는 얘기입니다.

부동산에서의 입지가치는 여러가지 변수들에 의해 변화가 오지만, 결과적으로 나타나는 가장

중요한 현상은 결국은.....길.....입니다. 택지지구든 산업단지개발이든.....결국은 길이 뚤리게

되지요?   여기서 말하는 길은.....자동차 도로와 철도 (전철)의 두가지가 존재하겠지요?

여러분들도 잘 아시는거겠지만, 부동산은 철저하게 이 길을 따라서 돈이 굴러다니게 됩니다.

길따라 돈되는건 누구나 잘 알지만, 대다수가 주변지역조차 길에 따라 어떤 변화가 오는가에

대해서는 정보비용을 치룰려 하지 않기 때문에 시장참여가 늦어지는 경우......투자수익이 줄어들 수 밖에 없습니다.

얼마전에 올렸던 글에서,
'부자가 될려면, 부자동네로 가던가.....아니면, 부자동네 옆에라도 포진해라'
'길(철도,도로)따라 돈이 굴어 다닌다 하였습니다.

이 두가지를 동시에 만족하는 지역중 하나가 인덕원역세권입니다.

인덕원은 동으로는 과천, 사당, 강남.....남으로는 판교,분당에 이르고.....서로는 평촌, 군포를

통하여 수원으로 가는 1번국도와 만납니다. 북으로는 안양 구도심을 지나 서울 서북부권인 광명,

시흥을 거쳐 여의도로 가고요.   현재 도로 기반시설은 다 갖춰져 있고요......

전철은 현재 안산선(사당을 거쳐 강남을 지나....서울북부권인 노원구로 향합니다) 노선 1개밖에

없지만, 계획되고 있는 노선이 2개나 됩니다.

- 현재 노선 (안산선) : 안산......인덕원-과천......사당......창동.....

- 현재 재경부에서 예비타당성 조사중인 인덕원-궐동(병점) 노선은.....
  인덕원-내손-호계-오전-고천-파장-장안구청-창릉문-지동-인계-수원시청-권선-곡선-망포-능리-  반송-동탄-오산시청-오산-누읍-궐동

* 2008년착공을 목표로 하고 있고, 수원이후노선은 조금 늦게 착공될 예정으로 있다 합니다.

  (이 노선은 안상수 의왕시장이 건교위원으로 있을때 노선을 만들어 놓은거라 합니다)

- 제2신공항철도/중부내륙 덕교-여주노선

  덕교-신공항-화물터미널-운남-월미도-인천여객터미널-남인천-용현-송도-연수-원인재-남동

  -장곡-하중-광명-박달-안양-비산-관양-인덕원-포일-서판교-판교-매송-이매-삼동-광주-대쌍

  -곤지암-신둔-서이천-이천-부발-능서-여주

* 1신공항철도는 아마도 서울역을 향하는걸로 알고 있습니다. 2공항철도는 KTX역사가 있는

   광명을 향하게 될 듯 합니다.
* 덕교-광명노선은 2010년완공, 서판교-여주노선도 2010년완공을 목표로 하고 있고, 그 중간인

  안양노선인 인덕원은 2020년계획에서 5년정도 당길예정이라고는 하는데 정확한건 모르겠습니다.

위에서 보자면, 인덕원은......향후 미래철도가 다 그려진다는 가정을 하자면......

과천이 전철로 한정거장 도로로는 5분거리고, 판교,분당까지는 전철로 두정거장 도로로는 10-15분정도 소요가 되고요, 평촌이 전철 1정거장 차량5분거리입니다. 그리고 3개노선이 만나는 환승역이 됩니다. 수도권 지하철 노선도를 펼쳐놓고 3개노선이 환승되는 역이 몇개나 되는지 한번 보십시요. 향후 인덕원역세권 주변 도시가 어떻게 형성될지 그림이 그려지시나요?

인덕원 남쪽으로는 의왕청계지구가 개발중이고, 포일쪽 산넘어 판교,분당이고요.....

서쪽으론 의왕포일,내손지구가 재건축이 한창 진행중에 있고, 남쪽으로는 관양지구가 개발준비중이고......인접하여 평촌이 있고요. 거대한 신주거벨트가 형성이 됩니다.

인덕원에서 과천에 이르는, 강남대체신도시 후보지인 과천-의왕이 신도시가 되건 말건간에,

요란한 소리소문도 없이 입지가치를 반영하여 안양,의왕지역은 꾸준히 부동산가격이 오르고

있습니다.

안양지역 거주하시는 분이라면 1번국도와 철도를 경계로 하여 의왕, 평촌,관양,비산동방향이

좋을듯하고 철도내 지역인 구도심에 거주하실거라면.....차라리 북쪽인 석수역을 향하는게 나을듯 합니다. 광명 KTX역세권이 생성이되고 제2경인고속도로 진입과 건설예정인 강남순환도로가 석수근처일듯하니 석수지역이 차라리 프레미엄을 누릴것이란 생각이 듭니다.

위에 언급한 노선중에 각 지역마다 생기는 역사마다 입지가치는 분명히 변화가 올 것입니다.
아마도 여러분이 사시는 지역이 포함될지도 모르는 일입니다.
만약에 포함이 된다면 그 지역에 계시더라도.....역이 생기는 역세권 주변이 좋겠지요?
지역정보는 철저하게 여러분들이 발품을 팔던 정보를 수집하던간에......스스로의 노력이 필요할

것입니다.

정보를 빨리 취득하는자만이, 그만큼 프레미엄을 누릴 것입니다.
이미 아시는분들도 많겠지만, 도움이 되었을지......
이 정보가치는 얼마나 될지, 얼마나 많은 프레미엄을 누릴지는......
여러분의 하기나름인 것이지요^^

ps : 위 정보는 단순히 제가 파악한 것이기 때문에, 확정이라고 단정하지는 마십시오.

       계획이 바뀔지 어떨지는 저도 모르는 일입니다^^

 

 

http://blog.drapt.com/muzige/2413571165604304411

자료출처: 청정심의 富로그

[10년후 유망 부동산－전문가 전망]제주 관광인프라 풍부 파주도 LG공장 ‘수혜’




20여년간 국내 최고 아파트 위상을 지킨 서울 강남구 압구정동 현대아파트. 현재 평당 3000만원이 넘는 시세를 형성하고 있다. 하지만 이 아파트는 지난 78년 평당 40만원대(구현대 6차)에 분양됐다.

내년 초 입주를 앞두고 한창 ‘주가’를 올리고 있는 서울 강남구 도곡동 ‘도곡 렉슬’ 아파트도 10년 전에는 강남 변두리 비탈에 있는 허름한 주공아파트에 지나지 않았다.

토지시장에서 최고 인기를 구가하고 있는 경기 파주 및 충남 연기·공주 일대 땅도 10년 전에는 눈여겨 보는 사람 드문 평범한 시골땅이었다.

10년이면 강산이 변한다. 부동산 시장 판도도 바뀌게 마련이다.10년 후를 내다봤을 때 유망한 부동산은 어디일까.

■토지시장, 파주·제주도 유망

국민은행 박합수 부동산팀장은 10년 후 유망토지로 제주도를 꼽았다. 박팀장은 “리조트·카지노 등 풍부한 관광인프라 구析?첨단 정보기술(IT)업체 집성으로 10년 뒤 제주는 홍콩·마카오를 능가하는 국제적인 도시가 될 것”이라고 전망했다.

그는 “여윳돈이 있는 투자자들에게 평당 10만원 내외의 제주도 토지를 권하고 있다”고 덧붙였다.

부동산펀드 업계1위인 맵스자산운용의 신봉교 부동산투자본부장은 “겹호재를 안고 있는 경기 파주가 유망하다”고 말했다.

그는 “파주의 경우 삼성전자 경기 수원공장을 능가하는 LG필립스 파주공장이 내년부터 양산체제로 들어가 ‘자급자족’기능을 갖춘 도시로 성장할 것으로 예상되는 데다 남북교역에 따른 수혜가 지속적으로 부각될 전망”이라고 분석했다.

이밖에 서울 서부권인 김포·영종도·강화일대와 행정중심복합도시 호재지인 충청권도 10년 후 유망토지로 꼽혔다.

이동구 우림건설 개발영업본부 전무는 “향후 인구 유입이 활발해질 지역을 고르는 게 토지투자의 정석”이라며 “국토종합계획 등 정부의 개발로드맵을 분석한 뒤 현장 답사를 거쳐 투자지를 선택해야 한다”고 조언했다.

현재 정부는 제4차 국토종합계획을 실행중이다. 대원칙은 ‘21세기 통합국토’이며 4차계획안이 제대로 추진되면 우리나라의 개발 로드맵은 완전히 바뀌게 된다.

■주거지는 송파·동탄 주목

내집마련정보사 김영진 대표는 “서울시내에서 강북→반포·압구정→대치·도곡 등으로 이동해온 주거 중심축이 앞으로는 잠실·송파쪽으로 옮겨질 전망”이라고 말했다.

세중코리아 김학권 대표는 “김포신도시·인천청라지구·영종도신도시·송도국제도시 등이 어우러져 총 2000만평 규모의 주거지로 개발되는 서울 서부밸트가 앞으로 주목받을 것”이라고 내다봤다.

국민은행 박팀장은 “제2기 신도시 중 삼성전자 후광효과를 지속적으로 누릴 경기 동탄신도시와 수원 이의신도시가 유망주거지로 부각될 것”이라고 예측했다. 이들 두 주거지는 단순한 ‘베드타운’역할을 넘어서 산업인프라가 갖춰진 제대로된 주거지 기능을 할 것이란 전망이다.

이밖에 경부고속도로 라인인 경기 화성·오산·평택이 10년 후 유망 주거지가 될 것이란 전망도 나왔다. 아울러 서울 지역에서는 상암지구 및 한남동을 비롯한 강북뉴타운이 고급 주거지로 탈바꿈할 것이란 예상도 많았다.

/ jsham@fnnews.com 함종선기자



lcd클러스터 북부전역으로 확산
[중부일보 2005-12-10]

내년 초 파주 LG필립스LCD공장의 본격적인 가동을 앞두고 당동·선유지구를 중심으로 경기북부전역으로 LCD클러스트가 확산되고 있다.

특히 최근에는 LG필립스와 가까운 지역인 양주,동두천 지역을 중심으로 LCD 등 부품관련 공장들이 잇따라 들어서면서 경기북부지역의 산업지도를 근본적으로 뒤바꾸고 있다는 분석이다.

9일 경기도와 양주시 등에 따르면 파주시 월롱면 덕은리 일원 50만평규모의 LG필립스LCD 공장이 이달초 7세대 생산라인서 42인치 패널의 시험생산에 들어간데 이어 내년 1분기에는 본격적인 양산에 돌입할 예정이다.

이에 따라 인근 당동(19만평)과 선유(40만평)지구의 외투기업과 국내 협력업체들도 단계적으로 입주, LG필립스LCD공장에 LCD 부품을 공급할 예정이다.

오는 2013년까지 25조원의 사업비가 투자되면 본단지와 협력단지에서는 매년 100억달러이상의 LCD관련제품을 외국에 수출할 것으로 기대된다.

이와 맞물려 그동안 염색,섬유중심의 중소기업들이 밀집했던 동두천과 양주 등지에도 국내 기업들이 잇따라 부품공장을 설립하고 있어 LCD클러스트가 경기북부전역으로 확대되고 있다.

N사는 최근 파주 LG필립스LCD 공장에 가까운 양주시 구암리 42번지 일원 1만2천300여평 부지에 LCD BLU(액정 표시장치 조명광원부품)공장을 설립, 가동에 들어갈 예정이다.

이 업체는 이 공장건설에 600억원을 투자한다.

또 지방의 S사도 N사와 인접한 3천700여평 부지에 50억원을 들여 LGP(램프의 빛을 전달하는 판)공장 설립을 추진하고 있다.

최근 양주지역에서만 남면산업단지와 개별입지를 중심으로 LCD관련 부품업체 13개사가 공장을 설립했거나 추진중이다.연천 백학면 일원에도 12만평규모의 산업단지건설이 추진되고 있다.

도의 한 관계자는 “최근 LG필립스LCD 파주공장설립을 계기로 양주 등을 중심으로 부품공장이 잇따라 설립돼 LCD클러스트가 경기북부전역으로 확대되고 있다”며 “이로 인해 섬유,염색중심의 북부지역 산업구조가 LCD 등 첨단산업으로 급속하게 바뀌고 있다”고 말했다.

진현권기자/jhk@joongboo.com



[지금 이곳은…] '군사도시' 벗고 '통일거점도시' 비상
[경인일보 2005-12-12]

휴전선 38.4㎞, 시 전체면적(672.56㎢)의 20.5%인 139.08㎢에 달하는 민간인 통제구역 등 전 지역이 군사시설보호구역이라는 이유로 50여년간 각종 불이익을 받아 온 파주시.

군사도시라는 오명을 뒤집어 쓰며 기나긴 겨울을 보내야 했던 파주시가 시와 지역 국회의원 등의 끈질긴 노력으로 미군공여지개발, 군사시설관련 규제대폭완화 등 대변신을 꾀하고 있다.

특히 파주시는 남북한 협력시대에 맞춰 이제는 군사도시에서 벗어나 한반도 경제공동체 건설의 핵심모델도시로 급부상하는 등 통일거점도시를 향한 발걸음을 힘차게 내딛고 있다.

◇군사시설규제 대폭 완화=지난해 11월 유화선 시장은 취임과 동시에 '군사시설보호구역 규제 완화 필요성'을 강조하고 국방부 등 군부대를 상대로 줄기차게 요구했다.

완화조치가 필요한 규제사항 14건을 선정, 합동참모본부·육군본부·1군단 등을 상대로 협상을 해 왔다. 그 결과 1년여만인 지난 7일 국방부로부터 8건에 대해 규제완화결정을 통보받았다. 법원리 일부지역 등 시면적의 4.5%인 29.5㎢에 대해 앞으로 군동의를 받을 필요가 없게 됐고 보호구역을 군사시설 반경 1㎞에서 500ｍ로 축소 조정받았다. 시는 나머지도 협의를 벌여 규제완화조치를 반드시 얻어 내겠다고 다짐했다.

◇캠프하우스·에드워드 등 5개 미군 공여지 47만여평 본격 개발=한나라당 이재창(행자위원) 의원은 지난해 11월 미군반환공여지 지원과 개발을 내용으로 하는 '주한미군기지이전지역지원에 관한 특별법'을 발의, 비슷한 내용의 법안 3건을 묶은 행자위 대안을 국회 본회의에 통과시켰다. 즉 반환공여 1년이내 관리계획을 수립해 국회에 보고하고 지자체의 어려운 재정을 감안, 도로 공원 하천으로 사용하는 토지는 매입비용 일부를 보조해 준다는 내용의 법안을 발의해 캠프 하우스(16만9천평), 캠프 에드워드(7만3천평), 캠프 게리오웬(9만1천평), 캠프 자이언트(3만6천평) 등 5개 기지 46만3천평이 2006년 하반기부터 개발이 가능하도록 물꼬를 터줬다.
시는 반환주변지역에서는 외국인투자지역 지정, 외국교육기관설립운영, 고용안정사업 등을 할 수 있어 다각적인 대책을 마련하고 있다.

◇파주·통일경제특구=지난 6일 국회에서는 경기개발연구원과 강원개발연구원, 정치권이 한목소리를 내 '통일경제·관광특별구역지정 및 개발운영에 관한 특별법' 제정을 위한 토론회를 가졌다. 단연 파주가 화두였다. 경기개발연구원 최용환 책임연구원은 “개성공단과 연계하기 위해서는 파주에 통일경제특구를 설치, 한반도 경제공동체를 형성해야 한다”고 주장했다. 고려대 남상욱 북한학과교수도 “통일경제특구개발은 한반도의 통일과정에서도 상당한 의미를 갖고 있다”며 지지를 보냈다.

파주시 박재홍 기획예산과장은 '통일경제특구지정에 따른 법적 제도적 문제와 대책'에 대한 논문에서 “개성특구에 대한 대응 특구로서 파주시에 통일경제특구를 설치할 경우 남방한계선 이남과 임진강 북방사이의 민통선지역이 적당하며 특구규모는 개성공단이 2천만평임을 고려하면 문산읍(380만평)의 5배정도가 적당할 것으로 전망했다.
유 시장은 “수십년동안 휴전선 접경지역이라는 군사도시이미지는 이제 박물관 신세가 될 것이다”며 의욕을 보였다.
=파주
/ 김요섭·kimyrim@kyeongin.com



파주시 군사보호구역 대폭 해제
[연합뉴스 2005-12-07 16:39]

(파주=연합뉴스) 김정섭 기자 = 경기도 파주시 지역의 군사시설보호구역이 대폭 해제 또는 완화돼 생활불편이 크게 해소될 전망이다.

시(市)는 10개 읍.면.동 지역 27곳 27.10㎢를 군사시설보호구역에서 해제한다고 국방부로부터 통보받아 해제 내용을 내년 1월부터 시행한다고 7일 밝혔다.

해제 지역은 ▲교하읍 동패리(1곳) ▲문산읍 당동리(2곳), 선유리(2곳) ▲파주읍 파주리(2곳), 연풍.백석리(각 1곳) ▲법원읍 가야리(2곳), 법원리(2곳), 갈곡리(1곳) ▲조리읍 뇌조리(2곳) ▲월롱면 덕은리(1곳) ▲탄현면 갈현리(3곳) ▲광탄면 방축.분수.마장.발랑.영장리(각 1곳) ▲검산.맥금동(각 1곳) 등 27 곳이다.

이번 조치로 파주관내 군사시설보호구역은 650.93㎢에서 623.83㎢로 줄어들게 된다.

또 ▲법원읍 금곡리(1곳), 웅담리(2곳) ▲교하읍 동패리(1곳) ▲조리읍 뇌조리(2곳) ▲파평면 마산리(2곳), 두포리(1곳) ▲적성면 객현리(2곳), 장현.마지.구읍.가월리(각 1곳) 등 15곳 2.47㎢는 고도제한이 완화된다.

이들 지역에서는 앞으로 건물을 7∼10ｍ 높이까지 건축할 때 군 협의를 받지 않아도 된다.

또 군사시설보호구역 범위도 군사시설로부터 반경 1㎞에서 500ｍ로 축소되고 교하읍 하지석리, 광탄면 신산리 등 대전차 방호시설 2곳이 넓게 다시 만들어진다.

이와 함께 군 협의를 받아 착공한 뒤 설계변경 등이 필요할 경우 허가받은 면적과 고도제한 범위내에서는 전처럼 다시 군 협의를 받지 않아도 된다.

시 관계자는 "무건리 훈련장 집단 민원과 시유지 공영개발, 임진강 수해방지사업, 민.관.군 협의체 운영 활성화 등에도 적극 협조하기로 군과 합의했다"고 밝혔다.

kimsup@yna.co.kr



영어마을 파주캠프 내년 3월 개원
[파주타임스 2005-12-09]

경기영어마을 파주캠프가 오는 2006년3월 개원할 예정이다.

이에따라 파주시는 교육수용인원 우선배정 및 단순인력 파주시민 우선고용, 식당의 파주농·축산물 사용 등을 위해 관련부처와 협의하고 있다.

시 관계자는 현재 경기영어마을 파주캠프 인센티브건의사항이 순조롭게 진행되고 있다며 영어마을 파주캠프의 원활한 운영을 위해 이 부분에 대한 인센티브를 적극 수용하도록 할 방침이라고 말했다.

파주시 탄현면 법흥리 1779 통일동산 일원에 소재한 경기영어마을 파주캠프는 부지면적 84,171평에 연면적 11,053평으로 지하1층, 지상3층 47개동이 자리하고 있으며 수용인원은 학생 500명포함 700명이다.

여기에 시추에이션공간을 비롯 문화시설, 체육시설, 교육시설, 숙박시설, 생활시설도 갖췄으며 정규교육과정(5박6일 학생반, 주말초등학생반, 2주 방학캠프), 교사연수과정(중등교사연수반), 일일체험과정(어린이박물관, 테마체험전시관) 등을 운영할 방침이다.

한편 안산캠프에 이어 내년 3월 파주캠프가 개원되면 경기영어마을 파주캠프는 파주의 또다른 인적자원 명소로 떠오를 전망이다.

입지를 얘기하면서 강남부를 중심으로만 얘기해서

(비난이 많을거 같아^^), 다른 구역까지...덧붙이자면...

강남이 중심이지만 다핵으로 발전할 수 밖에 없는 서울로선...
강서남부, 강북서, 강북동쪽에도 위성핵심지들이 존재합니다.

서울 도심의 핵심은...누구나 다 아는...
용산, 마포로 부터 한남,남산의중구를 거쳐, 성동에 이르는
유턴프로젝트의 강변을 끼고 있는 입지들이고요
이를 인접하여,

- 강남서의 중요 요충지.....영등포역세권...
동으로는 여의도 서로는 목동, 남으론 향후 완전히 재개발되어
변모될 영등포 역세권...그 중간에 북으로 한강고수부지를 끼고
있는 당산동도 있고요. 당산동을 북으로 건너면, 밤섬넘어...
뭔동이더라...여하튼 남으로 한강을 끼고 있지요.....

- 강북서의 요지로 이미 시세 반영된.....상암동.....
이미 일산의 시세를 넘어섰고, 강변을 따라 마포,용산에 이르면서
그 중간에 껴있는 망원동.....넓게 강변을 따라 입지하고 있지요.
과거 물난리나면 잠겼던 망원동, 요즘은 펌프 몇개면 해결됩니다.

- 강동북의.....구리,남양주.....강동,송파넘어서...
광역도로계획에 잡혀있는 제2경부고속도로가 생긴다면...
많은 혜택을 볼것입니다.

전철노선중......전글에서 전철은 특히 노선가치가 중요하다
하였습니다. 덧붙이자면,

전철 2호선.....서울지하철 이용량의 50%를 차지하는...강남을
동서로 관통하면서, 강북을 동북서로 흐르는 가장 가치가 큰 노선
입니다. 결국 2호선 라인의 입지가치가 가장크다고 볼수있습니다.
(전철노선으로만 본다면...)

예정중인 9호선.....송파를 기점으로 강남을 동서로 관통하여,
강남서부권을 흐르게 됩니다.
요즘 말많은 마곡지구, 비행기 소리 시끄럽지 않을까 걱정되지만,
강남에서 멀리 떨어져 있지만, 9호선라인을 이용하면 강남의
요지들을 관통합니다. 9호선 라인을 따라서 가치는 있다고
봐야 하겠지요?

전글에서 일정지역만을 언급한거 같아서......
향후 미래가치 있는 지역을.....
개인적 의견이지만, 추가로 거론하여 봤습니다.

제 생각이 정답은 아닙니다. 참고하시라고 올립니다.