회사원 김상달(가명ㆍ48)씨는 올해 초 서울 중랑구 면목4동에 있는 허름한 단독주택 한 채를 투자 목적으로 구입했다.
이곳 일대가 단독주택 재건축구역으로 지정될 것이라는 주변의 말을 듣고 선뜻 투자에 나선 것이다.
그런데 요즘 김씨는 마음이 편치 않다. 얼마 전 현지 부동산중개업소 관계자에게서 “단독주택 재건축정비사업을 추진 중인 면목 4동 일대에 ‘협동주택’이 몇 채 있는 바람에 재건축사업에 차질이 빚어지거나 어쩌면 아예 사업 자체가 불가능할지도 모른다”는 얘기를 들었기 때문이다.

1970년 중반부터 1980년대 중반까지 서울시 일부 지역에서 지어졌던 ‘협동주택’이 단독주택 재건축사업 추진을 가로막는 ‘복병’으로 떠오르고 있다.

협동주택은 사실상 소유자가 여러 명(보통 2-6가구)이 있는 다세대주택이지만, 법적으론 단독주택으로 취급받고 있다.
때문에 여러 명의 소유자 중 1명에게만 조합원 자격이 주어져 다른 주민의 반발 등으로 재건축사업 추진이 표류할 가능성이 크기 때문이다.

서울시는 지난해 3월 도시ㆍ주거환경정비기본계획 재건축 부문을 고시하면서 공동주택과 함께 정비예정구역 단독주택 대상지를 공표했다.서울시 면적의 1.8%에 해당하는 319개 단독주택지역이 정비예정구역으로 발표됨에 따라 사업추진을 위한 밑그림이 그려진 셈이다.

하지만 재건축사업 추진위 승인과 조합 설립을 준비 중인 일부 사업장에서 난데없이 ‘암초’이 등장했다. 바로 협동주택이다. 협동주택은 지금은 짓지 않는 주택이다. 서울시가 주거환경 개선과 도로 등 기반시설 확보를 위해 필요하다고 판단한 지역에서 1984년까지 약 10년 동안 한시적으로 지어진 것이다.

협동주택이 뭐 길래…실제론 다세대주택, 법적으론 단독주택

다세대주택(1985년 건축법 개정)이 제도화되기 전까지 신축된 협동주택은 실질적으로 다세대주택이지만 단독주택으로 분류돼 있다.

근거는 1974년도에 제정, 시행된 ‘서울특별시 주택개량재개발사업 시행조례’ 제4조 제2항의 ‘주택을 건축하는 경우에는 구획 및 건축계획에 적합한 4가구 이상 입체화된 협동주택으로 건축함을 원칙으로 한다.
이 경우 협동주택은 ‘단독주택에 준하여 관계법규를 적용한다’는 문구에 있다. 이 조례는 그 뒤 시대의 흐름에 밀려 1988년에 폐지되었으나 그 결과물인 협동주택은 아직까지도 단독주택으로 인정받고 있다.

현재 협동주택이 서울에서 몇 채 남아 있는지 정확히 알 수는 없다. 서울시 통계 등 공식 자료가 없기 때문이다. 서울시 관계자는 “협동주택은 법적으로 단독주택이므로 단독주택으로 분류할 수밖에 없다”며 “정확한 협동주택 가구 수 현황을 파악하기 위해선 단독주택에서 공유 지분을 가진 주택을 일일이 분류해야 하는 데, 그 작업이 만만찮을 것”이라고 말했다.

다만 업계에서는 현재 서울시내 10곳에서 1400여 동이 남아 있는 것으로 추산하고 있다. 협동주택은 동대문ㆍ은평ㆍ성동ㆍ중랑ㆍ중구 등 주로 강북권에서 건립된 것으로 알려졌다.

협동주택 많으면 조합설립 어려워

협동주택이 형태는 다세대이지만 법적으로는 단독주택이다 보니 등기상에는 소유권이 공유자로 설정돼 있다. 각각의 세대가 구분 등기되지 않은 채 공유지분을 형성하고 있는 것이다.

등기상의 토지 및 건물 소유 형태도 다양하다. 거주자들이 토지와 건물을 모두 공유한 경우도 있고, 토지는 한명이 소유하고 건물은 공유하는 사례도 있다.

따라서 소유 관계를 정확히 알려면 일일이 해당 주택의 등기부등본을 떼어본 뒤 확인하는 수밖는 별다른 방법이 없다.

문제는 재건축사업에서는 여러 명의 소유자가 하나의 공유지분을 형성하고 있는 경우 1명에게만 조합원 자격을 부여한다는 것이다. 나머지 공유자들은 현금청산을 해야만 한다.

상황이 이렇다 보니 협동주택 공유자 전원으로부터 동의를 구하기 어려운 형편이다. 같은 조건을 지닌 공유자 가운데 대표 조합원을 선정하는 것이 결코 쉽지 않기 때문이다. 오히려 누구는 되고, 누구는 되지 않는 상황이 되면서 주민간 갈등이 증폭될 가능성이 크다.

현행 주거정비법 제19조에 따르면 ‘토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 수인(여러 명)의 공유에 속하는 때에는 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 본다’고 규정하고 있다. 즉, 협동주택에 4가구가 살고 있을 경우 3가구는 토지와 주택을 모두 소유하고 있으면서도 분양 대상자에서 제외되는 것이다.

사정이 이러하니 재건축사업의 첫 번째 관문인 주민 동의율 확보에 어려움을 겪을 수밖에 없다. 단독주택 재건축 조합을 설립하기 위해선 토지 또는 건축물 소유자의 5분의 4 이상의 동의를 얻어야 하기 때문이다.

정확한 통계는 없지만 단독주택 재건축구역에 따라 협동주택이 차지하는 비율이 전체 주택의 5~15%에 이르는 것으로 업계는 추산하고 있다.

면목4동 단독주택재건축정비사업 이덕상 조합설립추진위원장은 “서울시가 열악한 주거환경을 개선하기 위해 탄생시킨 협동주택이 지금은 주거환경개선을 가로막는 걸림돌로 작용하고 있다”고 말했다.

이에 따라 전문가들은 단독주택 재건축 투자 지역을 선택할 땐 해당 구역 내에 협동주택이 얼마나 있는지 등을 파악한 뒤 투자에 나서야 한다고 조언한다.

재개발은 조합원 자격 인정…형평성 문제

재개발사업에서는 협동주택 소유자들에게도 분양권이 주어진다. 서울시 주거정비과 관계자는 “다가구주택(협동조합 포함)이라도 1997년 1월 15일 이전에 등기한 주택에 대해서는 공유지분이라 할지라도 분양대상자로 인정한다”고 말했다.

이는 2005년 11월 10일 개정, 시행된 ‘서울시 도시 및 주거환경정비조례 부칙’ 제7조(다가구 주택의 분양기준에 관한 경과조치)에 근거한 것이다. 부칙 제7조는 ‘1997년 1월 15일 이전에 가구별로 지분 또는 구분소유등기를 필한 다가구주택은 제24조 제2항 제3호의 규정에 불구하고 다가구로 건축허가를 받은 가구 수에 한하여 가구별 각각 1인을 분양대상자로 한다’로 규정하고 있다.

단독주택 재건축컨설팅업체인 오엔랜드21 이승민 사장은 “재개발 사업 주체들의 끈질긴 민원 제기로 재개발사업구역안에 있는 협동주택 소유자들은 조합원 자격과 함께 아파트 분양권도 인정받게 됐다”며 “재개발사업은 되고 단독주택 재건축사업은 안 된다는 것은 이해할 수 없다”고 말했다.

주차장 확보 안 돼 다세대주택 전환도 어려워

물론 현재 협동주택 소유자들이 조합원 자격을 얻기 위해서는 다세대 혹은 연립주택으로 전환하면 된다.
그러나 이를 위해서는 뒤따라야 하는 것이 있다. 주차장 확보가 그것이다.

기존의 단독주택은 주차장 확보와 무관하지만 이를 다세대로 전환할 경우에는 세대당 1대의 주차면적 확보가 반드시 이뤄져야 한다.

하지만 70~80년대에 지어진 협동주택은 토지 면적이 협소해 5~6평의 주차면적을 확보하기란 사실상 불가능하다.

또 협동주택 공유자에게 조합원 자격을 줄 수 있도록 조합 정관을 마련할 수도 있다. 그러나 이 또한 법적 근거가 미약한 데다 다른 일반 조합원의 동의를 얻기도 쉽지 않다.

따라서 문제 해결은 단독주택 재건축사업의 근간을 이루는 법률인 주거정비법이나 서울시 조례 개정을 통해 협동주택 공유자에게 재건축 조합원 자격을 부여할 수 있도록 하는 것이다.

하지만 법 개정 작업이 여러 이해 관계 때문에 쉽지 않은 데다 설령 추진된다 하더라도 꽤 오랜 시간이 걸릴 것으로 보여 단기 투자 목적보다는 장기 투자 관점에서 접근해야 한다는 게 전문가들의 지적이다.

 

(출처 : 조인스랜드, 2007.4.2)

투자하기 좋은 곳..

어디가 투자하기 좋은 곳일까요?
그냥 제가 생각 한번 해봤습니다.

일단 투자를 하려면 구역이 넓어야 합니다.
넓어야 하는 것은 물량이 많아야 한다는 얘기죠.
그래야 경매로도 잡고 일반매물로도 잡고 잡아도 잡아도 계속해서 나오고 시간이 지나야 어느정도 붐이 일어나죠.

게다가 관리처분 이후로 아파트를 직접 지을 경우 몇 천 세대가 들어서는 대단지가 좋지 않습니까?

그런 곳이 주목 받습니다.
그래서 물량이 많은 것이 좋습니다.

그리고 단독보다는 빌라가 많아야 합니다.
빌라는 단독보다는 전세가가 비쌉니다.
실투자금이 적게 들어간다는 뜻이죠.
단독만 많고 빌라는 없는 지역은 나중에 사업성은 좋게 나오나 실투자가 많이 들어가 투자하기는 부담스러운 지역입니다.
그래서 빌라의 전세가는 매매가에 육박할수록 좋습니다.
이것또한 실투자금이 적게 들어가서 그렇습니다.

전세가 잘 빠지는 지역이 투자하기 좋습니다.
전세가 잘 빠져야 투자금이 적게 들고 투자자가 안심을 하고 투자를 합니다.
죽어라 전세가 잘 안나가고 이사철 비이사철 너무 타는 지역은 불안합니다.
이런지역은 너무 빨리 투자자들이 한꺼번에 몰리면 공멸할 가능성이 큽니다.
한꺼번에 너무 많은 전세가 들어와서 말이죠.

역세권을 끼고 있으면 좋습니다.
향후 가치가 있으며 전세가 잘나가고 전세가가 비싸니 실투가 적게 들어가고 여러가지가 좋습니다.

그리고 미래가치가 높을 수록 좋습니다.

미래가치가 높아야 꾸준한 매수세가 있으며 쉽게 불경기에 일희일비 하지 않습니다.

그런 곳일수록 투자자가 버티는 힘이 좋습니다.

강남과 가까운 곳일 수록 좋습니다.
일단 강남의 매수세가 있어서 좋고 출퇴근하기 쉬워서 좋고 항상 부동산의 중심에 있어서 좋습니다.

 

 

(출처 : R2 부동산투자여행/조던님, 2007.3.28)

국체청 민원상담 전화를 하면 안내멘트에 “전화상담은 세법에 관한 전문적인 지식을 가진 상담관의 의견으로서 국세청의 공식견해는 아님을 유념해 주시기 바랍니다.” 라는 내용이 나옵니다. 본 게시판에 게시하는 내용은 제가 국세상담관처럼 전문적인 지식을 가진 것도 아니지만 나름대로 조례를 정리한 내용과 건교부, 해당시, 해당구의 담당직원과의 질의답변내용을 토대로 요약하였고 담당직원이 답변을 안 해주는 내용은 제 개인적의 의견이 들어간 내용도 있음을 유념해 주시고 정리 된 내용이 틀렸을 경우 지적은 해주시되 책임을 묻거나 욕을 하지는 말아주세요..^^;;

 

1. 토지만의 소유의 경우 서울시 조례에서는 조례시행일 이전에 지분 혹은 분할등기 된 경우에는 지목에 상관없이 90㎡가 넘으면 분양자격을 인정하고 있습니다.

최근 분쟁(?)이 되었던 지분등기의 기준에서 상속에 관한 내용이 있었는데요...
상속원인일이 조례시행일 전이고 상속등기 된 시점이 조례시행일 후인 경우는 어찌 되는지에 대한 문제가 있었습니다. 정확한 답은 아직 없고요.. 관련글은 재투모 2446번 글에 올리적이 있습니다.^^

토지만의 분양자격 중에서 30㎡이상 90㎡미만의 기준이 있습니다.
몇 가지 조심하셔야 할 부분은 아래 3가지입니다.

2. 건물만의 분양자격은 건축물 준공일 이전에 토지와 건물의 소유자가 달라야 한다는 것입니다.

이 부분에서도 무허가 건물에 대한 의문부분이 있었는데요... 무허가 건물의 경우 건축물 준공일이라는 것이 없기 때문에 개인 소유땅에 무허가건물의 경우 지금 분리해도 각각의 분양자격을 받을수 있지 않을까 하는 거였습니다.. 서울시 답변은 무허가건물의 경우 무허가건축물 확인원에 등제된 날을 준공일로 간주한다는 것이었고 정릉지역에서 그런 사례도 있다고 들었습니다.

한 가지 더 무허가 건물에 대한 소유권 변동은 확인이 좀 힘들지 않을까 생각했었는데.. 전화 한통화로 소유자들 연혁이 다 나옵니다....^^;;

최근에 한 가지 재미있는 사례도 있었습니다.. 아직 확정된 것은 아닌데요.. 시유지의 무허가 건물 소유자가 시를 상대로 점유취득을 주장했고 2심까지 승소를 하였습니다. 확정판결이 나는 경우를 대비하여 토지의 소유자가 아직 서울시로 되어 있으니 건물의 소유자를 바꾸면 확정판결 후 땅의 소유권을 받더라도 땅만으로 분양자격을 받을 수 있지 않겠느냐는 질문이였습니다.. 그런데 지금 건물의 소유를 바꾸어 버리면 점유를 포기하는거 아닐까요? 아직 확정판결도 안 나왔는데....^^;;

3. 쪼각이나 사도의 경우는 표에서 설명이 잘되어 있어 따로 정리할 내용이 없을거 같습니다.. 그리고 워낙에 잘 아시는 내용들이고... ^^

요즘 말 많죠... 재개발지역이란 것이 워낙에 노후된 주택들이 많다보니 이런 물건들이 예상외로 많습니다.. 특히 은평구 쪽에 많은 것으로 알고 있습니다... 등기부에 다가구 주택으로 표시된 주택들이야 조례에 나온대로 해석하면 될듯 한데.. 문제는 사실상의 다가구주택이죠.... 등기부는 단독으로 표시되어 있고 실제로는 다가구 주택이고... 기준은 다가구 주택이 1997년 1월 17일 이전인데 반해 더 오래전 1990년 4월 21일 이전에 구분 또는 지분등기가 필해 있어야 하죠...

이 부분에서는 간혹 이런 물건을 봅니다.. 1990년 4월 21일 이전에 지분등기가 필해져 있고 등기부는 단독. 그런데 지분등기 된 원인을 보니.. “상속” 이런 물건들은 대부분 사실상의 다가구는 아니더라구요.... 기준일자만 보다가 낭패가 될수 있는 물건이 이런 물건이 아닌가 싶습니다...

첫 번째 올리는 글이라서 기존에 정리된 분양자격 표에 몇 가지 사례만 적어드렸습니다..
서울시 분양자격 한번에 끝내면 본 칼럼 금방 문 닫습니다...^^;

표의 분양자격은 서울시 조례의 재개발분양자격입니다. 도시환경정비사업도 재개발분양자격을 적용시키지만 대부분의 도시환경정비사업의 경우 높은 용적율로 인해 사업성이 좋고 왠만한 조합원들은 작은 평형이나마 분양자격을 인정을 하는 것으로 알고 있습니다... 본 분양자격을 재건축사업에 적용시키시면 물론 안되시고요... 도시환경정비사업의 경우에는 좀더 넓은 틀로 분양자격을 적용하시에 투자하셔도 될듯 합니다...

다음 글에는 오늘 언급하지 못한 상가분양자격과 작은 평형배정에서 큰 평형배정으로 갈아타는 것을 정리해 보도록 하겠습니다...

 

 

(출처 : R2  부동산투자여행/신실짱님, 2007.3.27)