이번에 발표난 신도시는 검단과 파주확장으로 결정되었습니다.

저도 동탄확대를 기대하여서 다소 실망을 하였지만 다시 생각해보면 실망할 필요가 없을듯싶습니다. 차라리 더 잘된일이 아닌가 싶습니다.

저는 개인적으로 동탄확장은 늦게되면 될수록 효과가 극대화되리라 생각합니다.

그이유에 대하여 적어봅니다.

 

최근 실수요자들에 의한 중소형이 주도가 되는 아파트급등세는 사실 정부가 느끼는 압박은 폭동에 가깝다고봐야합니다. 기존까지 집값상승은 강남을 비롯한 소위버블7지역 있는사람들에 의한 상승이였습니다. 즉, 일부 봉기세력의 움직임정도로 봐야하며 아직 민중들은 관망하는 정도였습니다. 정부는 일부세력만 잠제우면 된다는 인식하에 시장의 요구를 무시한 강력한 세금억제정책을 사용하였습니다. 그렇지만 결과는 지속되는 집값폭등에 여름부터 전세불안이 겹치면서 결국 기다려주고 관망하던 민중들이 움직인것입니다. 예로부터 정부에서 무서워하는것은 일부봉기세력이 아니라 묵묵히 일하고 기다려주던 민중들입니다. 결국 최근의 중소형위주의 집값폭동은 결국 정부로서는 더이상 기존정책만 고집할수없는 지경까지 되었으며 시장의 꾸준한 요구인 공급카드를 빼낼수밖에 없었습니다.

 

정부에서는 신도시계획에 대하여 꾸준한 내부논의가 되고있고 되었을겁니다.

하지만 최근의 갑작스런 급등세에 당황한 정부가 최종결론이 나지않은 신도시를 발표한것입니다.

검단신도시와 파주신도시는 이미 지자체와 주공이 공청회를 거쳐서 건교부에 승인요청한 상태인데 정부와 쉽게 타협점을 찾았으며 확정하게 된 상황입니다.

다른신도시예정지(오산,이천,용인,포천)등은 더많은 검토와 준비가 필요한 지역인만큼 충분한 검토후 발표되리라 생각합니다. 해당지역분들은 좀더 지켜보시면 좋은결과 있을것입니다.

 

동탄확장은 사실 가장쉽게 빠른 공급확대정책이었습니다.

이미 올해초에 토공에서 타당성조사와 기본계획을 다 마친상태에서 발표를 하려다 무산되었습니다. 그이유는 바로 화성시의 반대에 있습니다.

화성시(화성시장)이 반대하는 이유는 아래와 같습니다.

- 현재의 도로,편의시설인프라는 현재의 동탄신도시를 감당하기에도 역부족입니다.

   추가인프라확장에 대한 보완후 동탄신도시의 확장을 하려고할겁니다.

   즉, 용인의 난개발을 되풀이하고싶지않은겁니다.

- 최근의 동탄분위기과열로 인하여 자칫 신도시발표가 엄청난 부작용을 초래할수도 있습니다.

   동탄으로 인한 부동산과열바람이 위로 올라가는것을 화성시입장에서도 부담서러웠을겁니다.

- 화성시는 행정복합타운을 병점역 서쪽에 11만평규모로 건설추진중인데 현재 동탄입주민측에서 반발하고있다고합니다. 화성시입장에서는 이문제도 해결후 동탄확장을 추진하려고 할것입니다.

- 화성시입장에서 선거철마다 나오는 수원광역시화(수원 화성병점,동탄 오산) 움직임도 동탄의 빠른확장에 대한 부담감으로 작용했을수도 있습니다.

 

동탄신도시는 확장될수밖에 없습니다. 그시기만 문제인것입니다.

그이유를 살펴보면..

- 토공에서 기본계획까지마쳤으며 화성시와 협의만 남겨두고 있습니다.

- 동탄확장은 정부에서 가장 값싸고 쉽게 양질의 다량의 주택을 공급할수있는 방법입니다.

- 수도권남부는 주택공급의 압력이 가장 강한 지역입니다.

- 수도권남부에서 교통,인프라를 갖춰진 200~300만평의 평지택지개발지구가 없습니다.

   동탄신도시의 인프라가 갖춰지면 과연 그옆의 300만평의 평지를 그냥 논밭으로 둘수있을까요?

- 화성시입장에서도 정부(건교부,토공)과 주민들의 개발압력을 언제까지 거부할수는 없습니다.

- 고갈되어가는 수도권의 택지를 가만했을때 토공도 언제까지 알짜땅을 그냥 내버려둘수가 없습니다.

 

이번 파주확장발표가 오히려 더 좋은결과가 될수가 있습니다.

 

1) 현재의 시장의 한계는 정해져있습니다.

판교가 매매는 안되지만 현재매매된다면 평당 2500정도 형성이 될거같습니다.

지금 동탄이 평당 입주시점에 평당 1700~1800정도 갈수있습니다.

동탄이 아무리 상승이 되어도 판교를 넘을수는 없습니다. 동탄의 마지노선이 판교의 80~90%수준입니다.

만약 동탄확장이 지금 발표되더라도 당장 마지노선인 평당 2000을 넘을수는 없습니다.

결국 동탄시범입주와 메타폴리스 분양의 호재로 충분한 상승이 가능한데 여기에 확장발표가 나면 추가상승도 어렵지만 만약 시장의 마지노선이 깨지면 정말 부동산시장은 엄청 불안해질수있습니다. 한마디로 불난집에 기름을 붙는격이면 결국 부작용이 생길수밖에 없습니다.

넘치는 호재에 호재를 더한다고 1 1=1.5밖에 안됩니다. 최대의 효과는 1 1=3이 되도록 해야합니다.

 

2) 지속적 상승엔진 필요

동탄은 올해말 입주시점에 평당 1700~1800갈수있습니다.

2008년까지 입주예정임으로 2008년까지는 동탄은 꾸준히 상승합니다.

또한 광교신도시와 판교신도시입주시점에 또한번 시장의 한계선 상승으로 큰 상승이 가능합니다.

판교가 입주시점인 2009년에 평당 3000이상 가능합니다.

그러면 동탄은 평당 2400~2700가능합니다. 그후 광교입주시점에 또한번 상승이 가능합니다.

하지만 결국 그후에는 더이상 호재 없는 시장상승분을 따라갈수밖에 없습니다.

판교는 동탄보다는 늦게시작한만큼 호재가 더 길게갑니다.

동탄자체호재는 메타폴리스가 입주하는 2009년정도이며 판교는 주상복합이 입주하는 2011년 정도 될거같습니다. 이런갭을 줄일수있는것이 바로 동탄확장입니다.

자동차가 고속엔진이 있는데 하나더 달아준다고 속도가 더 빨라질수는 없습니다.

예를들면 스포츠카가 주변시스템,도로사정의 한계가 있는 상태에서는 엔진만 강한거 단다고 무작정속도만 더낼수는 없습니다. 바퀴가 빠지던가 차가 고장나던가 사고가 날수밖에 없습니다. 결국 주변시스템과 도로사정은 시장한계가 더 커진상황에서 성장엔진이 약해질때쯤 다시 강한엔진을 달아주면 더 오래 강하게 갈수있는것입니다.

 

3) 결국 동탄확장은 늦게될수록 좋습니다.

3년간 성장엔진은 충분합니다. 그후 시장의 한계가 충분히 성장한후 더 강력한 성장엔진인 동탄확장이 발표되면 정말 그 파급효과는 판교,광교수준에 근접할수있을것입니다.

동탄확장의 수혜지역으로 주목받던 용인보라/공세지구는 동탄과 밀접한 연관이 있는지역입니다.

경부고속도로와 제2외곽순환도로가 만나는 지역인 오산북부지역까지는 수도권의 마지막 개발축입니다. 보라/공세는 자체개발고 더불어 동탄신도시의 호재가 지속되는한 계속 성장할수밖에 없습니다.

동탄확장이라는 신형성장엔진은 늦게 발표될수록 그 효과는 극대화 되리라 생각합니다.

공급과잉 논란이 될수있으나 수도권남부마지노선(오산북부)까지는 공급이  부족합니다.

오히려 개인적으로 인천과 파주가 위치한 서북부지역이 좀 걱정입니다.

서북부지역의 수요는 남동부의 수요보다 좀 약합니다.

삼성(수원,화성,아산)이 LG(파주)보다 부동산에서는 한수위인듯 싶습니다.

 

현재는 3년정도는 호재가 풍부한 만큼 굳이 최강의 호재의 동탄확장카드를 지금 사용할 이유는 없습니다.

기다리면 결국 더큰 수익이 생길수밖에 없습니다.

 

부족한 글 읽으신다고 고생하셨습니다.

제 개인생각이라 너무 심각하게 생각하시지 마시고 편안한 마음으로 지켜보시기 바랍니다.

감사합니다.