세미나나 특강을 하다보면, 농지원부에 대한 의미를 모르고 농지투자에 나서는 것 같다.

1천제곱미터이상의 농지에서 농작물 또는 다년성식물을 경작 또는 재배하거나, 농지에 330제곱미터이상의 고정식온실등 농업용시설을 설치하여 농작물 또는 다년성식물을 경작 또는 재배하는 농업인을 대상으로 작성한다.

농지의 소유 및 이용 실태를 파악하고 효율적으로 이용.관리하기 위해 시.구.읍.면에서는 농지원부를 작성해 비치한다.

이때, 농지원부는 소유관계를 기준으로 작성하는 것이 아니고 경작 현황을 기준으로 작성한다는 점이 특이하다.

농지원부의 작성은 담당 공무원이 농지의 소유 및 이용 상황을 파악해 작성하는 것이 원칙이지만, 농업인 등의 신청에 의해 작성되거나 변동 사항을 정리하는 것이 일반적이다.

농지원부에는 농업인 성명, 주민등록번호, 주소, 세대원 사항 등의 농가일반현황, 소유인 주민번호, 소유면적, 경작구분(자경/임대 등)의 소유농지 현황, 농지소유자, 임차인 주민번호, 임차인명, 임차기간 등의 임차농지현황, 지번, 농지구분(진흥, 보호, 진흥밖), 재배작물, 경지정리여부, 면적 등의 농지일반현황이 기록된다.

4. 농지.임야 구입 혜택

생활속에서도 각종 혜택을 받는 농지원부.

단순히, 중.장기보유하거나 개발의 가치로 농지를 바라보는 것 뿐만이 아니라 농지원부의 "덤"까지 생각한다면 농지는 떠오르는 블루오션이라 할 수 있겠다.

투모컨설팅(www.toomo.co.kr) 대표 /

 

 

 

 

4월 총선 이후에 부동산 시장 전망이 초미의 관심사가 되고 있습니다.

총선 이전에 유리한 고지를 점하고 있는 여당이 부동산 정책을 무리하게 수정할 이유가 없기

때문에 총선 이후에 부동산 정책에 대한 반시장적 규제 완화를 강도높게 전개할 가능성이 매우

높습니다.

 

대부분이 총선 이후에 부동산 상승을 전망하고 있는데 필자도 총선 이후에는 2007년 조정을 받은

대중 선호 지역을 중심으로 아파트 값이 상승할 것으로 전망하고 있습니다.

하지만 수도권 모든 곳이 상승하기 보다는 2007년 조정 폭이 큰 대중 선호지역을 중심으로 시세

상승이 이어지고 2007년 큰 폭으로 상승한 서울 북부권과. 인천권. 경기도 변방권은 역으로 본격적인 하락기에 접어들 가능성이 크다고 판단합니다.

산이 있으면 골짜기가 있고 산이 높으면 계곡도 깊은 것이 자연의 순리이기 때문에 폭등한 곳은

반드시 조정할 것이고 조정을 보인 곳은 폭등할 것이 유력합니다.

 

이미 시세 그래프 모형도 그런 모습을 보이고 있으며 정부정책의 대중 선호 지역 규제 완화와

유망 지역의 조정 기간 및 시세 흐름 소외 지역의 폭등 기간 및 시세 흐름이 하나같이 맥락을 같이 하고 있습니다.

이제 총선을 앞두고 정중동의 흐름을 보이고 있는 부동산 시장은 4월 총선이 끝나면 다음 3가지의

큰 줄기를 바탕으로 재편이 될 것입니다.

 

 

 

전통적인 명품 지역인 강남. 서초. 송파. 목동. 용산 등 서울 5인방과 강서. 강동. 동작. 광진.

성동구 등이 오를 것으로 예상이 되며 수도권은 큰 폭의 조정을 보인 분당 등 1기 신도시.

동탄. 파주 등 2기 신도시. 용인. 수원. 성남 3인방이 크게 오를 것이고 화성. 안양. 의왕. 남양주.

하남 등도 과거 최고 시세 이상으로 상승할 가능성이 높습니다.

하지만 2007년부터 지금까지 큰 폭으로 오른 서울 강북권 즉 노원. 성북. 은평. 도봉. 동대문.

중랑. 금천. 구로 등은 장기간 점진적인 하락을 할 것으로 예상이 되며 수도권도 인천 전역과

부천 일부 이천. 광주. 여주. 양평. 의정부. 양주 등 경기도 변방 지역의 침체가 예상이 됩니다.

 

 

 

과거 정부는 세계적으로 유례없는 반시장 부동산 악법으로  6억 이상 주택에 대해 심대한 피해를

주었습니다.

결국 6억 이상의 주택에 대한 대폭적인 규제 완화로 값이 비싼 명품 아파트가 매우 큰 수혜를

입을 것입니다.

과거에 세금과 대출 제한으로 인기가 없었던 비싼 아파트가 1가구 1주택이라는 조건만 성립이

된다면 선호 아파트로 탈바꿈이 될 것입니다.

 

한편 부동산 투기의 온상이라 할 수 있는 1가구 다주택자에 대하여 재산 형성 과정에 대한 세금

추적이 가시화 될 것으로 예상하며, 특히 친인척 등 남의 이름으로 주택을 매수한 불법 매수자를

적발하기 위하여 재산 형성 과정에 대한 세무조사가 강화될 방침입니다.

1가구 다주택만 잡아도 주택 문제는 깨끗하게 해결하는데 노무현 정부는 고가 아파트에만 모든

규제를 집중한 나머지 부유층들이 규제로부터 자유로운 강북 노원구 등 저가 아파트를 대량

매수하여 서민 아파트를 폭등하게 하는 최악의 상황을 도와 준 꼴이 되고 말았습니다.

 

이제는 서민들 조차도 죄책감 없이 남의 명의로 부동산을 매수하고 저가 아파트를 여러 개

매수하는 바람에 그들로 인하여 무주택자들과 젊은층에게까지 좌절감과 고통을 안겨 주고

있습니다.

이명박 정부는 1가구 1주택에 대하여 모든 규제를 완화하겠지만 1가구 2주택 이상에 대해서는 일정 기간을 두고 세금 혜택을 주어 매도를 유도한 연후에 그 기간이 지나면 법에서 허용이 되는 모든

방법을 동원하여 세금 강화는 물론 재산 형성과정과 탈세 여부, 남의 명의 도용 주택 추적 등을

강화하여 2주택을 뿌리뽑으려 할 것이 확실합니다.

 

그렇게 되면 부유층은 서민 아파트에 매력을 잃고 매물을 쏟아 낼 것이며 일반 서민들도 2주택을

만들거나 남의 명의로 주택을 사는 일이 줄어 들어서 영양가가 없는 아파트들은 가격이 하락할 것이고 인기가 있는 아파트는 가격이 상승하는 등 층층이 다극화 구도가 형성이 될 것입니다.

한마디로 똑똑한 아파트로 올인하려는 부동산 기류가 형성이 될 것이며 무주택 서민들도

다주택자들이 쏟아내는 주택을 싼 가격에 매수할 수 있게 됩니다.

 

 

 

부동산 폭등의 진원지는 강남 고가 주택에 있는 것이 아니라 아파트를 여러채 보유하거나 남의

이름으로 주택을 매수하는 불법 매수에 있습니다.

하지만 미분양은 건설사의 도산과 경제에 악영향을 미칠 것이 기정 사실이므로 이 부분에 대해서는 여러가지 혜택이 따를 것입니다.

아파트를 여러채 보유하는 일은 부동산 폭등의 암적 존재이지만 법이 허용하는 범위에서 미분양을 여러채 보유하는 일은 위화감 조성이라는 부정적인 요인과 함께 국가 경제에 기여한다는 긍정적인 요인도 있습니다.

 

따라서 정부는 미분양 해소를 위하여 분양권 전매까지는 아니더라도 미분양에 대한 대출 완화.

등기후 매도시 세금 완화. 고가 주택에 대한 대출 규제 완화. 미분양 여러 채 매수 허용.

앞으로 분양할 신도시급 아파트 부분적인 전매 가능 및 전매 기간 완화 등의 대책을 제시할

가능성이 있습니다.

하지만 이미 분양이 된 전매 제한 아파트는 분양가 상한제의 혜택을 받은 데다가 형평성 문제 등의 사유로 전매 제한이 풀리거나 완화할 가능성이 희박합니다.

 

부동산 정책은 생각보다 어렵지 않습니다.

강남 아파트가 뛰기 때문에 다른 아파트가 연쇄 폭등할 것이라는 단순한 발상에서 벗어나서

대중들이 선호하는 아파트는 최소한의 규제만 두고 시장 자율에 맡기되 1가구 다주택 매물과

남의 이름으로 편법 매수하는 작태만 뿌리 뽑아도 부동산 안정을 가져올 수 있습니다.

10억짜리 다이아몬드와 1백만원짜리 다이아몬드가 함께 공존하듯이 아파트 역시 평당 1억하는 아파트도 존재해야 하며 평당 500정도 하는 수도권 아파트도 있어야 정상입니다.

강남구의 GDP는 3만달러 이상으로 홍콩. 대만보다 더 잘 산다고 보시면 되는데 홍콩. 대만 최고가 아파트는 이미 평당 1억-1억 5천에 육박하고 있다는 사실을 비추어 볼 때 서울 강남. 용산 등

핵심 지역 아파트는 상대적으로 싼 편입니다.

 

하지만 2006년 명품지역 2007년 소외지역 부동산 폭등으로 서울 아파트 평균과 수도권 아파트

평균가가 비싸다는 사실에 주목을 해야 합니다.

이명박 정부나 국민 모두가 버블이라는 놈이 강남에서 시작이 되기 보다는 2007년처럼 서민 아파트가 폭등하는데서 시작된다는 사실을 깨달았으면 합니다.

 

그렇다면 이 시점에서 서민들은 내집마련 및 갈아타기를 위하여 어떤 전략을 펼쳐야 할까요?

이제 제가 매우 평범해 보이지만 쉽게 알려 주지 않는 3억 이상의 비법을 공개하겠습니다.

다음 전략을 살펴서 자신이 어떤 조건을 만들 것인가를 생각한다면 분명 엄청난 도움이 될

것입니다.

그동안 제가 비수기에 미분양을 강조한 까닭을 이해하실 것입니다.

 

편의상 서울. 수도권 30평대 평균 시세인 4억 아파트를 과거의 통계수치를 바탕으로 조명해

보겠습니다.

아래의 예시에서 미분양은 과거 상승폭의 80% 정도로 보수적으로 접근하였으며 기존 아파트는

과거 시세 상승폭 그대로를 반영하였기 때문에 정확도가 높은 편입니다.

40평대 6.5억선의 초특급 미분양. 분양. 분양권을 매수하여 3년후 등기후 매도할 경우에 세금.

이자를 감안하더라도 2억 시세 차익은 무난합니다.

또한 4억 아파트를 비수기인 지금 매도하지 않고 2008년 총선 이후~2009년 중으로 추산이 되는

버블7지역 폭등시에 5.5억에 매도합니다. 4억 아파트는 비수기에 매도할 경우 3.5억 정도

팔리는 것을 감안하면 지금 매도하지 않고 폭등시기에 매도할 경우 단기간에 2억 정도 시세

차익이 생깁니다.

즉 지금 미분양 매수하고 폭등기에 입주 3년(서울. 신도시 2년 실거주)이라는 조건으로 매도한다면

총 시세 차익은 무려 4억입니다.

 

자본금 4억을 3년만에 8억이상으로 부풀릴 수 있는 최고의 방법입니다.

만일 80% 이상 폭등한 인천과 서울 강북권이라면 재건축. 재개발. 뉴타운, 신도시. 전철 등의

그 어떤 호재가 있더라도 이미 반영이 다 되었다는 사실을 깨닫고 3년 입주했다는 조건을 갖추었다면 당장 매도한 후에 미분양을 잡는 길이 최선입니다.

또한 조건이 되면 유망지역 미분양을 두 개 잡을 경우 시세 차익은 훨씬 높습니다.

금융비용. 갈아타기 비용은 같은 조건이라는 전제하에 생략합니다.

 

서울. 수도권 4억 아파트를 비수기인 지금 팔아서 좀 더 하락한 유망 아파트 큰 평형인 6억으로

갈아타기를 합니다.

이 경우에 보유 아파트가 4억에서 5.5억으로 오른다고 가정하고 6억 급매 아파트가 9억으로

상승한다고 가정할 경우에 갈아타기 할 경우 보유 아파트 1.5억 손해보지만 갈아탄 아파트

3억의 이익을 남깁니다.

6억이 8.5억까지 가겠느냐 하지만 7억 아파트 6억 급매로 잡고 폭등시 매도를 감안할 경우에 충분히 가능합니다.

문제는 이처럼 환상적인 갈아타기를 했지만 생각보다 시세 차익이 크지 않다는 점입니다

그래도 기존 아파트만 보유할 경우보다 1억이나 높은 가격으로 매도하였기 때문에 비수기에

좀 더 유망한 큰 평형 아파트로 갈아타기 하는 것은 이익을 남깁니다.

금융비용. 갈아타기 비용은 같은 조건이라는 전제하에 생략합니다.

40평대 6.5억선의 초특급 미분양. 분양. 분양권을 매수하여 3년후 등기후 매도할 경우에 세금.

이자를 감안하더라도 2억 시세 차익은 무난합니다.

4억 아파트를 지금 시세인 4억에 매도한다고 가정하면 매도 아파트 시세는 0입니다.

하지만 미분양을 잡았기 때문에 총시세 차익은 2억이며 보유한 아파트의 매도 타이밍을 잘못

잡아서 시세 차익이 적다고 보시면 됩니다.

역시 조건이 될 경우에 유망지역 미분양을 두 개 잡을 경우 시세 차익은 훨씬 높습니다.

금융비용. 갈아타기 비용은 같은 조건이라는 전제하에 생략합니다.

4억 아파트를 2008년 총선 이후-2009년 중으로 추산이 되는 버블7지역 폭등시에
5.5억에 매도하여 1.5억 시세 차익 남긴 후에 현금을 그대로 보유합니다.

이 경우는 비수기에 미분양을 잡거나 갈아타기를 한 것보다 1억-2.5억 정도 손해라고 보시면

됩니다.

금융비용. 갈아타기 비용은 같은 조건이라는 전제하에 생략합니다.

5)  3년후 다섯번 째:4억을 3.5억으로 만듭니다. 시세차익 -0.5억 손해

4억 아파트를 3.5억에 급매로 매도만 하고 현금만 보유하는 경우입니다.
비수기에 급매로 매도를 하고 다른 아파트로 갈아타지 않으면 얼마나 손실이 큰 것인지를 알 수

있습니다.

집값이 떨어지면 불안하여 매도한 후에 현금만 보유하는 경우가 많은데 이 경우는 3년만 놓고 본다면 무조건 손해입니다.

금융비용. 갈아타기 비용은 같은 조건이라는 전제하에 생략합니다.

6) 3년후 여섯번 째: 4억을 5.5억으로 매도하고 폭등시에 갈아탑니다. 시세 -0.5억 손해
2008년 총선 이후-2009년 중으로 추산이 되는 버블7지역 폭등시에 4억 아파트를
5.5억에 매도하여 1.5억 시세 차익 남깁니다.
곧바로 폭등시기에 6.5억 아파트가 8.5억에 폭등한 경우 8.5억에 매수하여 갈아타기를 합니다.
3년만 놓고 볼 경우 오른 아파트는 떨어질 가능성이 크기 때문에 매수 아파트가 7억선으로 주저 앉을 가능성이 큽니다. 물론 기간이 지나면 다시 최고점 시세를 회복하겠지만 같은 기간만 놓고 보면 떨어집니다. 결국 폭등기의 갈아타기는 무조건 손해입니다.

금융비용. 갈아타기 비용은 같은 조건이라는 전제하에 생략합니다.

7) 3년후 일곱번 째: 4억을 3.5억 매도후 폭등시에 갈아탑니다. 시세 -2.5억손해

4억 아파트를 3.5억에 매도하고 2007년부터 지금까지 100% 전후로 오른 서울 강북, 인천권 아파트를 매도호가에 매수하는 경우로 3년만 놓고 본다면 최악의 선택입니다.

이 경우는 지금 버블7지역 떨어진 아파트를 급매로 매도하고 폭등한 아파트를 꼭지에 매수하는 경우로써 4억 기준으로 무려 2.5억까지 손해를 봅니다.

의외로 이런 분들이 많은데 폭등한 아파트를 매수해서는 안 되는 이유를 아셔야 하며, 급락한 아파트를 매도하는 것도 아니라는 기본 상식을 깨달아야 합니다.

금융비용. 갈아타기 비용은 같은 조건이라는 전제하에 생략합니다.

위의 7가지 경우를 꼼꼼하게 살펴 보시면 투자를 어떻게 하는 것이 현명한 지를 알 수 있습니다.
수익률 순서는 1-2-3-4-5-6-7 번호순이며 거의 정확도가 높다고 보시면 됩니다.

3년 후에 4억 시세 차익을 남기는 경우도 있는 반면에 7처럼 2.5억 이상의 매우 큰 손실을 보는

경우도 있습니다.

4억 기준으로 최상의 선택과 최악의 선택인 1번과 7번을 고려할 경우 무려 6.5억의 시세 차이가

생긴다는 사실을 보면 매수와 매도 전략이 얼마나 중요한 것인가를 새삼 깨닫게 됩니다.

부동산 불패라고는 하지만 6번과 7번은 손해를 보았으며 결국 이익을 얻기 위하여 몇 년 더

기다려야 회복할 수 있는 상황에 처하게 됩니다.

 

위의 사실에서 알 수 있는 점은 부동산은 왠만한 상황이라면 이익을 안겨주는 효자손이며.

매수 타이밍은 비수기, 매도타이밍은 성수기. 비수기 최고의 선택은 미분양 성수기 최고의

선택은 분양이라는 사실을 알 수 있습니다.

또한 폭등 지역의 아파트를 매도하고 급매 지역의 아파트를 매수할 수 있다면 매우 높은 수익률을 얻을 수 있으며 그 반대로 움직인다면 최악의 결과를 초래한다는 사실을 깨달을 수가 있습니다.

갈아타기는 기회비용. 내재가치. 숨은 가치를 모두 고려하여 효과적으로 해야 한다는 점을

특별히 강조하고 싶습니다.

 

무주택 서민은 비수기 미분양-급매, 성수기 릴레이식 분양- 하락지역 급매 순으로 매수하는 것이 좋은 전략이며 광교, 송파에만 몰두하는 것은 스스로 가난을 짊어지는 어리석은 판단이라는 사실을

깨달았으면 합니다.

 

2주택 및 남의 명의로 아파트를 매수 분양 받은 분들은 향후에 정부의 중과세 완화를 기다리기 보다는 성수기에 높은 세금을 내더라도 매도하는 것이 바람직합니다.

그 이유는 설령 2주택자에 대하여 세금 완화를 준다고 해도 40% 이내로 줄어들 가능성은 없으며

설령 그 정도의 세금 완화가 따르더라도 매물이 나오거나 비수기를 맞이하면 손해볼 가능성이 훨씬 크다는 평범한 사실을 인지해야 합니다.

2주택자는 나쁜 조건의 아파트를 빨리 매도하여 분양. 미분양으로 전환하는 것이 시세 차익을 높이는 지름길이며 남의 이름으로 주택을 보유하신 분은 비과세라는 조건으로 폭등기에 반드시 매도할 것을 권유합니다.

 

향후 정부 정책은 1가구 다주택 매물 유도와 남의 이름 도용으로 주택을 보유한 사람들에 대하여

이익금 몰수. 그 이상의 벌금 등이 예상이 되기 때문입니다.

1가구 1주택은 50억 아파트일지라도 그에 걸맞는 재산세와 부분적 특소세만 내면 된다고 생각하며

1가구 2주택 및 다른 사람 명의 도용으로 내집마련을 한 사람들은 무주택 서민과 지방에 사는

분들을 포함하여 70% 이상이 투기 대상의 1순위로 지목하고 있기 때문에 향후 문제가 될 소지가 다분합니다.

 

수익률을 감안하더라도 이제 더이상 다주택자는 수익을 기대하기 어렵습니다.

빨리 처분하고 오히려 수익률이 높은 유망지역 분양. 미분양으로 전환하는 길이 안전하며

수익률을 높이는 지름길입니다.

 

빌라. 다주택. 소형 평형을 매수하는 일은 그 어떤 호재가 있다고 하더라도 바람직한 전략이

아닙니다.

이전의 정부는 서민을 위하여 명품 아파트를 때려잡으려다가 서민 아파트를 폭등시키는 우를

범했기 때문에 오히려 무주택 서민과 청년 신혼층에게 엄청난 피해를 주었지만 이명박 정부는

서민 아파트를 여러채 가지고 있는 다주택자를 발본색원할 것이 확실하기 때문에

그 정책이 성공한다면 일반 서민들도 1억 미만의 아파트를 얼마든지 매수할 수 있는 길이 열릴

것입니다.

 

결국 똑똑한 아파트로 갈아타는 것이 최선의 선택이며, 법에서 허용하는 미분양. 분양. 분양권을

능력껏 잡고 가는 것이 현재로써는 최고의 전략입니다.

 

여러분이라면 위의 7가지 중에서 어떤 전략을 펼치겠습니까?

감사합니다.

 

 

 

 

● 천만명 부동산의 꿈 재테크 여러분 반갑습니다.

최근 한 달동안 하루에 30여통의 무료 전화 상담을 해 드리면서 기본 적인 투자 전략에 역행하시는

분들이 많아서 정말로 안타까운 마음을 금할 길이 없습니다.

 

● 일을 저지르고 상담을 하기 보다는 최소한 투자에 대한 전문가의 조언을 듣고 투자 하셔야 리스크를 줄일 수 있습니다.

 

● 이런 의미에서 실전에서 많이 겪는 부동산 투자 5가지 상담 사례를 통하여 최고의 수익률을

갈구하는 여러분들께 실전 투자의 비법을 소개하겠습니다.

 

● 5가지의 상담 사례 중에서 여러분들의 상황과 비슷한 사례가 한가지는 존재할 것입니다.

지금 상황에서 어떤 방법으로 부동산 투자를 해야 할 것인가에 대한 확실한 실전 해법을 소개해

드릴테니까 유용한 자료로 활용하시기 바랍니다.

 

 

 

1. 개인 조건- 주택 보유현황. 자신의 총 자산. 투자 가용 자본금. 연봉. 저축 금액.대출. 마인드.

똑같은 투자 조건일지라도 개인조건 8가지에 따라서 투자 방법 및 전략이 달라집니다.

위의 조건과 나머지 조건의 상관 관계를 잘 따져서 본인이 선택할 수 있는 최상의 방법을

찾아야 합니다.

 

2. 시장 조건- 최근 3년간 과거 시세. 현재 시세. 부동산 시장 분위기. 매수 및 매도지수.

                      경기상황.

절대불변의 좋은 아파트는 없습니다. 상식선에서 단기 폭등한 아파트는 피하셔야 하며, 1~2년간

조정한 아파트는  유망합니다.

위의 5가지 사항을 모두 참조하여 개인 조건과 시장 조건이 모두 부합이 되는 부동산을

매수해야 합니다.

 

3. 지역 조건- 현재와 미래 개발호재. 입지와 입지변화 여부. 지역내의 부동산 흐름.

                     대중선호 요소.

개인조건과 시장조건을 고려한 후에 매매 지역의 4가지 상황을 반드시 체크하셔야 합니다.

특히 현장 방문시 눈 앞에 보여지는 직감이나 지형지물보다는 앞으로 매도시기에 예상이 되는

여러 가능성을 가상으로 그려보면서 투자 여부를 판가름 하셔야 합니다.

 

4. 상품 조건- 세대수. 분양가. 등락여부. 입주년도. 분양 및 매매 조건. 전세여부. 환금성.

                     층과 향. 고급화

개인조건과 시장조건 지역 조건을 어느 정도 파악했으면 매매하고자 하는 상품을 철저히 분석해야 합니다.

위의 9가지 항목은 분양 혹은 매매하고자 하는 부동산 상품을 평가하는 핵심 요소로써, 모든 조건을 갖춘 아파트는 드믈기 때문에 부족한 몇가지가 존재하더라도 여타의 조건이 좋으면 투자를

할 수 있는 안목이 필요합니다.

 

5. 정책 조건- 정부의 정책 방향. 매매 시점의 정책 수혜 여부. 규제 여부. 외국 부동산과의 비교.

개인조건과 시장조건. 지역조건. 상품조건에 대한 분석이 마무리 되었다면 위의 4가지 항목에 대한

검증을 통하여 투자 가능성 등을 고려해야 합니다.

앞으로 부동산 흐름은 외국 선진국 부동산을 닮아 가는 이른바 점진적인 규제완화에 바탕을 둔

친시장 정책이 주류를 이룰 것이 확실하기 때문에 당장의 규제에 연연하여 매매하기 보다는

3년 후의 변화된 정부 정책의 수혜 아파트를 찾아 나서는 일이 긴요합니다.

 

6. 선호 조건- 신도시(뉴타운.택지개발.도시개발.재개발.촉진지구).교통. 교육. 학군. 환경. 조망.

                   출퇴근. 미래 트렌드.

상기의 5가지 조건을 점검한 후에 필수적으로 확인해야 할 요소가 바로 대중 선호 요소입니다.

대중 선호 요소는 앞에서 언급한 8가지 사항이 주류를 이루며, 아파트 매매 및 분양시에 반드시

되짚고 넘어가야 할 사항입니다.

여기에서 조심할 점은 당장의 대중 선호 요소만이 아니라 매도 시점에 선호요소를 가상으로 그려보고 실현 가능성까지 염두하여 투자해야 한다는 것입니다.

 

7. 숨은 조건- 시간. 기회비용. 내재가치. 대중심리. 매매 타이밍. 부동산 중개사 활용.

부동산 투자에 있어서 빼 놓을 수 없는 분야가 드러나지 않는 조건들입니다.

앞에서 언급한 6가지 조건은 왠만한 사람이라면 적용할 수 있는 사안이지만 숨은 조건은

고도의 테크닉이 필요합니다.

즉 갈아타기시에 단순하게 얼마만큼 오른다는 발상보다는 보유 아파트의 폭등시 예상 시세와

갈아탄 아파트의 폭등시 예상 시세에 대한 투자 수익률을 비교함에 있어서. 반드시 시간적인

요소와 다른 것으로 갈아탈 경우의 기회 비용을 따져야 합니다.

 

또한 매매 당시의 대중심리는 물론이고 매매타이밍과 공인 중개사의 활용을 어떻게 하느냐에 따라서 수익률은 천차만별이라는 점을 잊어서는 안 됩니다.

위에서 언급한 6가지 항목은 부동산 투자 수익률을 결정 짓는 고난도 분야라 할 수 있습니다.

그렇기 때문에 이 부분은 전문가나 실전 투자를 많이 한 부동산 고수의 조언이 절대적입니다.

 

● 지금까지 실전 매매시에 영향을 주는 7가지 조건을 항목별로 간단하게 되짚어 보았는데

여기에서 주의할 점은 7가지 조건에 대한 세부 사항을 사전에 철저하게 인지하고 있어야 한다는

점과 그러한 요소들을 경직된 사고 방식으로 접근할 것이 아니라 자유롭고 역동적인 사고 역량을 키울 때까지 끝 없는 노력을 통하여 우선 순위 여부를 판가름할 줄 아는 안목을 길러야 한다는

점입니다.

 

● 부동산에 투자 하시려는 모든 분들은 상기에서 제시한 핵심 조건을 자유자제로 적용하고 활용할 수 있는 경지에 오를 수 있도록 그에 부합되는 이론 학습과 실전 경험을 모두 쌓아야 합니다.

부동산 전문가는 상기 요인에 대한 이론적인 지식뿐만이 아니라 실전 상황에 돌입하였을 경우

응용력과 융통성을 발휘하여 최선의 상황을 이끌어 낸다는 점을 기억하셔야 합니다.

 

● 단순한 사고 방식으로 부동산에 입문하신 분들은 모르는 것이 너무 많기 때문에 스스로는 물론이고 다른 사람과 부동산 자체에 부정적인 시각이 두드러집니다.

 

● 앞에서 언급한 부동산의 7가지 조건은 편의상 나누었는데 실전 고수들은 긍정적이고 자율적인

마인드를 바탕으로 끝없는 학습과 투자를 병행하지만, 자본금이 부족한 서민들은 안타깝게도

위의 모든 조건에 대하여 의심이 많고, 틀에 박힌 사고 방식에서 탈피하지 못하기 때문에

부동산 지식은 제자리 걸음에서 맴돌며, 투자 자체를 머뭇 거리거나 소극적인 투자를 하다가

기대치에 못미치는 결과를 가져 오기가 일쑤입니다.

모르면 전문가나 고수분들의 자문을 받고 그대로 실천하시는 것이 최선입니다.

 

 

 

● K씨는 분당 이매동 아파트를 3년 전에 3.3억선 급매에 매수하여 현재 3억 정도의 시세 차익을 거두었습니다.

문제는 3년 전에 단기 투자 목적으로 매수한 용인 상현의 40평대 아파트를 팔지 못하여 2주택이

된 바람에 양도세 50%를 피할 수 없는 상황이 되었지요.

상현동 아파트는 3.2억에 매수하여 현재 5.2억선에 거래가 되고 있어서 2억 정도의 시세 차익을 거둔 상황입니다.

두 곳이 지금 침체기의 끝자락이라서 폭등시에 비해 1억 이상이 하락한 상황입니다.

이 경우는 어떤 방법이 최선일까요?

 

● K씨는 이매동 대출 1억. 상현동 대출 2억을 각각 끼고 있기 때문에 대출 부담이 매달 180만원이 넘습니다.

연봉 6000만원이라서 안정적인 수입이 보장이 되기 때문에 대출금은 갚을 수 있지만 아파트가 언제 오를지 모르는 상황인데다가 2주택이라 별로 도움이 되지 않기 때문에 매도하려고 생각했는데

최근 아파트 가격이 하락한데다가 다주택에 대한 규제 가능성을 시사하는 신문 기사를 보고

좀 더 끌고 갈 생각도 가지고 있습니다.

 

● 우선 보기에 수익률은 좋지만 대출이 많고 2주택에 묶여 있는 상황이라서 분양이나 미분양을 잡는 것은 엄두도 못내고 있습니다.

 

● 이 경우에 최고 해법은 비수기인 지금 대출을 더 일으켜 6개월 이전에 분양한 분양권이나  

미분양을 잡고, 향후 2008년 하반기에 예상이 되는 폭등시기에 상현동 아파트를 매도하는 것입니다.

대략 예전 최고가인 6억 2천 이상은 가능하기 때문에 양도세를 감안하더라도 폭등시에는 반드시 매도하는 것이 좋습니다.

분당 30평대는 판교. 정자동 주복 등의 여파로 가격 상승이 더 기대 되는 데다가 수익률이 높기 때문에 상현동을 매도하고 1주택 상황에서 역시 곧바로 매도하거나 다음 폭등시까지 기다리는 전략이

좋습니다.

 

● 여기에서 포인트는 비수기인 지금 용인. 수원. 일산. 인천 등 수도권의 알짜 미분양을 잡아야 한다는 점이며, 아무리 급해도 바닥 시세를 모르는 지금 상황에서는 두 아파트 중 어느 하나라도 매도해서는 안 된다는 점입니다.

 

● 특히 2주택 세금 완화를 기다려 폭등시 타이밍을 놓친다면 세금 완화가 되더라도 기회 비용을 감안하면 별로 이익이 없으며, 세금 완화가 이루어지지 않는다면 치명적인 손실을 볼 수 있습니다.

더군다나 과거 통계상 투자 수익률이 가장 높은 미분양이나 분양권을 잡지 못하였기 때문에

예상 되는 손실은 더욱 큽니다.

부동산 실전 투자가는 절대로 2주택을 만들지 않는데 그 까닭은 2주택의 중과세 뿐만이 아니라

2주택의 피곤함 때문에 더욱 투자 수익률이 높은 다른 투자처로의 창의적인 발상 자체를 할 겨를이 없다는 점입니다.

 

● 정답은 지금 당장 집이 아닌 미분양. 분양권을 잡고, 중과세 완화를 기대하여 끌고 가지 말고 폭등시 수익률이 적은 아파트를 매도하고 수익률이 좋은 아파트는 매도 혹은 다음 폭등시까지 끌고 가는 것입니다.

 

 

 

● L씨는 노원구 중계동 30평형을 4년 전에 2.5억에 매수하여 현재 5.5억으로 3억 정도의 시세 차익을 거두었습니다.

강북 지역 아파트의 폭등으로 그동안 철저하게 소외되다가 2007년-2008년 동안 큰 폭으로 오른 것입니다.

문제는 20평대 소형 평형의 상승률이 더욱 높고 앞으로 정부의 인서울 정책 및 재개발.뉴타운 등의

기대 심리로 더욱 오를 것이 라는 전문가들의 전망이 많은데다가 크게 떨어질 것같지 않기 때문에

보유를 하고 싶은데 워낙 단기 폭등하여 매도하고자 하는 마음도 생깁니다.

 

● 대출 5천만원. 연봉 5천이라서 전혀 부담이 없는 상황이며, 비교적 안정적인 실거주 목적의

성향이 강합니다.

 

● 자 그럼 보유하는 것이 좋을까요?

정답은 당장 매도하고 비수기 지역인 급매로 갈아타는 것이 최선입니다.

노원구 입지가 나쁘다기 보다는 단기 폭등한 상황이라서 3년 후 폭등시 예상 시세 6억 2천까지

높게 전망을 하여도 7천 상승에 머물 가능성이 크며, 아파트 시세 사이클상 반드시 하락을 할 수밖에 없기 때문에 시간과 기회 비용을 감안하면 별로 도움이 되지 않습니다.

 

● 즉시 매도 후에 2년동안 조정을 보인 곳 중에서 급매에 해당하는 북부권의 일산 호수공원 급매

40평대 6억이나 파주 교하 40평대 4.3억-5억선 목동 신시가지 27평 급매 5.5억-6억선. 남부권의 용인 40평대 5억-5.5억선. 수원 40평대 5억이내. 분당 30평대 5.5-6억선 중에서 하나를 골라 잡을 필요가 있습니다.

이 아파트들은 폭등시에 최소 2억 이상의 상승률이 예상이 되므로 기회비용을 감안하더라도

노원구 30평대 아파트를 보유하는 것보다 최소 1억에서 최대 1억 5천 높은 시세 차익을 거둘 가능성이 많습니다.

 

● 급매는 매수후 3년만 지나면 비과세라서 분양 및 미분양보다 시간과 세금면에서 유리하다는

것이 장점입니다.

이 때 자본금이 부족한 분은 실거주가 필요 없는 지역에 저세를 끼고 매수하는 전략을 펼치십시오.

 

● 역으로 향후 남부권 폭등시에 노원구 등 서울 북부권이 조정을 보인다면 반대의 상황으로 갈아타기를 하시기 바랍니다. 틀림없이 시세 차익이 따를 것입니다.

 

● 또 한가지 방법은 노원구 아파트를 보유하면서 조건이 좋은 분양.미분양.분양권을 매수하는 길인데 이 경우는 3년 수익률보다는 비과세 6년 후의 수익률이 월등하기 때문에 6년까지 내다 보아야 한다는 점입니다.

 

● 어떤 경우든지 폭등한 아파트가 비과세 조건이라면 갈아타는 것이 투자 수익률면에서는

좋습니다.

더 좋은 방법은 노원구 아파트를 매도하고 매수 조건이 좋은 미분양.분양권을 매수한다음, 동시에앞에서 언급한 비수기 지역의 30평대 아파트 급매를 잡는 것입니다.

이 방법은 투자 마인드가 바탕이 된 분이라야 유망한 전략이며 생각보다 안전하고 쌍끌이 수익률이 가능해서 수익률은 단연 최고가 됩니다.

 

● 현재 실거주를 해야 하는 곳은 서울. 일부 신도시 등이며 여타 지역은 실거주가 필요 없습니다.

만일 노원구 아파트가 폭등하였지만 실거주를 하지 못한 분은 세금 혜택을 받을 수 없기 때문에

절대로 매도해서는 안 되며 하루라도 빨리 2년 실거주 조건을 채우도록 해야 합니다.

 

 

● 서울 및 수도권의 무주택자는 통계상으로는 40% 정도이지만 명의 도용 매수자와 지방 거주자의

매수. 해외 거주자의 매수등을 감안한다면 55%가 정답입니다.

즉 무주택자가 유주택자보다 많다고 보시면 되며 이 분들은 부동산 사이트 등 온라인은 물론 오프라인에서도 부동산에 대한 관심도와 적극성이 현저하게 떨어진다는 단점이 있습니다.

 

● 안타깝게도 부동산에 부정적인 성향이 강하고 의심이 많으며, 이것 저것 따지는 습성 때문에 번번히 기회를 날리는 경우가 허다합니다.

또한 아파트를 매수해도 걱정 때문에 잠을 제대로 자지 못할뿐만이 아니라 자기 외에는 그 어떤

부동산 전문가.고수들도 믿으려 하지 않습니다.

청약 통장이 없는 분들도 많고 설령 있는 분들도 로또 근성이 강하여 판교, 광교 등 특급 지역이

아니면 거들떠 보지도 않는다는 치명적인 결함이 있습니다.

 

● 자 그럼 부동산으로부터 철저히 소외 되어 있으며 부동산에 대한 의심투성이인 우리의 무주택

서민들은 어떤 전략이 긴요할까요?

자본금과 연봉. 마인드에 따라서 전략이 다릅니다.

우선 P씨의 사례입니다.

2억 미만의 자본금과 4천 미만의 연봉을 지닌 분으로 서울과 수도권 30평대의 청약 전략에

적극성을 보여야 하는데 그렇지 않습니다.

 

● 자본금이 부족하기 때문에 분양가가 높은 청약에 겁을 먹는 경우가 많은데 40% 정도의 자본금만 있으면 30평대에 과감하게 도전하셔야 합니다.

유망 지역 청약만 찾아 다니지 마시고 서울과 수도권의 20-30평대 청약에 릴레이식 청약을 하여 당첨에 최고 우선을 두셔야 합니다.

세대수가 부족하고 여건이 열악하다고 하여 포기해서는 안 되며 최소한의 조건만 갖추어져 있다면

열악한 조건만큼 분양가가 저렴하다는 장점을 살려서 분양으로 올인하십시오.

대신 전문가나 고수들의 조언을 받기 바랍니다.

 

● 만일 통장이 없다면 일정 부분 프리미엄을 주더라도 분양 즉시 부동산을 끼고 매수하는 방법이 아주 좋습니다.

등기후 과감하게 매도하여 시세 차익을 얻거나 아니면 전세를 주고 대출을 일으켜서 비과세까지

끌고 가는 방법도 좋습니다. 이 경우 서울보다는 실거주가 필요 없는 수도권이 좋으며, 직장에서 가까운 곳에 분양을 받으려는 단순 발상에서 벗어나 수도권 전체로 눈을 돌려야 투자 수익률이

높습니다.

또한 미분양. 분양권은 한꺼번에 납부하는 것이 아니기 때문에 과감하게 대출을 일으켜 기존 주택보다 우선적으로 매수할 것을 강력하게 권합니다.

 

● 다음으로 기존 주택의 경우 최근 지나치게 오른 서울과 수도권 일부의 재개발 재건축이 기대가 되는 소형 아파트 및 빌라 등을 전세끼고 매수해서는 안 됩니다.

지금은 서울 전역이 모두 오른 상황이라서 잘못하면 단기 꼭지를 잡을 가능성이 큽니다.

오히려 수도권에서 큰 폭의 조정을 보인 곳의 20-30평대 급매를 매수하는 일에 주력하시기 바랍니다.

예를들면 서울은 비교적 오름폭이 적은 관악구. 동작구. 강동구. 송파구. 강서구. 옥동 등을 추천하며, 수도권은 급매가 쏟아지는 남부권의 분당 소형. 용인.수원. 화성. 의왕. 산본. 광명이 모두 좋고, 북부권은 일산,파주, 김포. 인천 일부. 상동. 중동 등이 저평가 되어 있습니다.

 

● 자본금이 3-4억 정도 되는 C씨의 경우입니다.

C씨처럼 무주택 서민들은 청약의 경우 6~7억분양대의 40평대 릴레이식 청약과 미분양. 분양권 매수를 1순위로 접근하고, 앞에서 언급한 비수기 지역의 30-40평대 급매를 전세끼고 매수할 필요가 있습니다.

또한 3-4억의 장점을 살려서 조건이 좋은 미분양을 두 개 끌고 가는 방법이 수익률 면에서 단연 최고입니다.

 

● 하나는 등기 후에 매도하고 하나는 전세를 주고 입주해야 하는데 등기 후에 매도한 아파트가

자본금에 엄청난 보템이 될 것입니다.

이 경우 위험성은 적은데 심리적으로 불안해 할 수 있기 때문에 마인드가 필요하며, 반드시 부동산전문가나 사장님과의 밀접한 관계를 유지하여 도움을 받아야 합니다.

미분양 두 개 매수는 쌍끌이 수익률로써 시세 차익이 매우 높습니다.

 

 

● 강남 개포동 재건축을 보유한 J씨는 자본금 17억이며, 연봉은 8천수준이며 부동산 마인드도 높습니다.

하지만 J씨는 최근 고민에 빠졌습니다.

5년 전에 10억이 넘는 아파트를 매수하였는데 2006년까지 장기 폭등한 이후로 최근 도대체 오름폭을 보일 기미가 보이지 않습니다.

 

● 재건축을 기대하여 꾹 눌러 잡고 있지만 최근 3년 수익률만 본다면 금액대비 꼴찌 수준입니다.

지금 팔자니 너무 아깝고 잡고 가자니 개발 이익 환수제와 분양가 상한제 여파로 금액대비 별로 도움이 되지 않는 것같고. 나름대로 부동산 고수라는 소리를 들을 정도로 지식과 투자면에서 물이 오른 편이라서 부동산으로 고민하는 성격이 아닌데 최근에는 갈등에 빠졌습니다.

 

● 엎친데 덮친격으로 장기적인 전망을 보고 2년 전에 동생이름으로 잡아 놓은 대치동 은마 아파트는 9억 아래로 곤두박칠쳐서 2년동안 1억 오른데 그치는 등 이자 250만원 갚는 것이 아까울 정도입니다.

 

● 자 그럼 어떤 방법이 최선일까요?

둘 다 재건축을 기대하고 매수하였는데 정부의 정책 완화가 이어지면 탄력을 받을 가능성이

높를까요?

안타깝지만 매우 부정적입니다.

그 정도 가격의 아파트 두체라면 3년 후의 수익률이 기대가 되어야 하는데 개발이익 환수제가

버티고 있기 때문에 금액대비 3년 수익률은 최하가 될 가능성이 높습니다.

 

● 이 경우 개포동은 비과세 요건이며 은마는 비과세 요건이 아닙니다.

정답은 정부의 1가구 1주택 세금 완화가 유력시 되는 2008년말-2009년 초 폭등시점에 개포동을

매도하는 것입니다.

폭등시에 억눌렸던 강남 재건축은 가늠할 수 없을 정도로 용수철처럼 튀어 오를 가능성이 높습니다.

하지만 재건축 규제가 살아 있는한 더 이상 오르지 못하고 다시 오름폭의 40% 이상 장기 하락할 가능성이 예견이 되므로 폭등시에 반드시 매도할 것을 권유합니다.

 

● 마찬가지로 은마 아파트는 비과세 요건이 충족이 되지는 않았지만 잔금을 비과세에 맞출 수만 있다면 매도를 권합니다,

아파트가 나빠서가 아니라 폭등후에 조정은 불보듯 뻔하고 재건축 아파트를 끌고 가는 것보다는

차라리 분양 예정인 용산 한남 뉴타운 단대부지 금호건설. 용산 신계동 대림e편한세상. 강남서초

반포 자이 등 메이저 단지에 청약하거나 즉석에서 미분양. 혹은 프리미엄을 주고 분양권을

매수하는 일이 훨씬 수익률이 높습니다.

 

● 시간과 기회 비용을 모두 따진다면 앞이 보이지 않는 재건축을 큰 돈 묶어가며 끌고 가기 보다는

폭등시에 과감하게 매도하고 A급 분양권을 매수하려는 자세가 훨씬 현실적이며 투자면에서도

확실합니다.

 

● 강남 재건축은 자칫 잘못하면 빗 좋은 개살구가 될 가능성이 큽니다.

규제 완화가 현실화 되면 무섭게 오를 것이니까 그 타이밍을 놓치지 마시고 매도하시는 것이 정석 투자이며, 그 이전에 해 둘 일은 든든한 자본금을 바탕으로 어떤 형태로든지 대출을 일으켜서

용산. 서초 등에 분양. 분양권 등을 매수하시는 것이 좋습니다.

 

● 또는 생각보다 프리미엄이 적게 붙은 판교 40평대 합법적 분양권과 향후에 제시될 광교. 송도 등의 합법적 분양권 매수에 적극적일 필요가 있습니다.

큰 폭의 조정을 보인 분당. 일산. 목동. 송파. 강남 등의 재건축 제외 기존 아파트로 갈아타는

것도 생각할 수 있지만 이 경우는 강남 재건축이 폭등시 매도와의 비교를 해 볼 경우 별로 이익이

없습니다.

 

● 재건축. 재개발은 정점에 오른 서울보다는 인천. 수원. 용인. 고양. 일대가 훨씬 더 매력적인 투자처가 될 것이며 금액이 적은 소형 평형이 오히려 유리합니다.

 

 

● 상동에 사는 Y씨는 4억대의 아파트를 5년간 보유하고 있으며 여유자금 1.5억이 있는데 그 돈을 어떻게 활용할 지 고민입니다.

4억의 아파트는 한 때 4.8억까지 오르다가 8천 정도 하락한 상황이라서 갈아탈 조건은 되지 않습니다.

고민 끝에 같은 아파트 7.2억까지 오른 40평대 아파트가 급매로 5.9억에 나오자 그 아파트로 갈아탈 생각을 하였습니다.

 

● 옳은 선택일까요?

우선 현실적인 예측을 해 보겠습니다.

폭등을 전제로 상동은 예전 최고가보다 20% 정도 오른다고 가정할 경우 약 1억 정도의 손실이 예상이 됩니다. 아울러 갈아타기 비용(양도세.복비)을 감안하고 갈아탔을 경우 기존 아파트의 비과세 이점을 잃어 버리는 것까지 감안하면 별로 바람직한 전략이 아닙니다.

 

● 40평대도 예전 최고가 20% 이상 상승을 감안하면 7억 4천 정도 전망이 되는데 수치상으로 1.5억 올랐지만 30평대 손실률 1억과 갈아타기 비용을 감안하면 잘 해야 3천만원-5천만원 3년 수익률에

머뭅니다.

비단 이 경우만이 아니라 비수기라는 이점을 살리는 것으로 착각하여 같은 아파트의 중형 평형에서 대형 평형으로 갈아타시는 분들이 많은데 이 방법은 결코 권할 성질이 못됩니다.

 

● 물론 대형에서 중형으로 갈아타면 오히려 손실을 볼 것이며 폭등시에 갈아타면 더 큰 손실을 보겠지만 비수기라고 해서 내 아파트를 손해보고 갈아타는 것은 앞에서 언급한 바와 같이 수익률 면에서 매우 좋지 않습니다.

무주택자가 잡는다면 오른만큼 시세 차익이 있기 때문에 급매를 권하지만 기존 주택을 가지고

있는 분은 보유 아파트 손실과 갈아타기 비용 때문에 득이 없다는 사실을 꼭 기억하시기 바랍니다.

 

● 아파트 갈아타기는 반드시 폭등 지역 매도. 침체지역 매수의 조건에서만 해야 합니다.

 

● 그렇다면 이 분은 1.5억의 여유 자금을 비수기인 지금 투자 하는데 주력해야 합니다.

우선 남의 이름으로 기존 아파트 급매를 전세끼고 매수하는 방법이 있습니다.

하지만 이는 명의도용으로 명백한 불법이며 적발시에 이익금 전액을 토해내야 함은 물론 과징금을 피할 길이 없습니다.

또한 1.5억 여유자금이라서 수익률 면에서도 별로 도움이 되지 않습니다.

 

● 정답은 역시 분양.분양권.미분양이 해법입니다.

이 때 단순하게 1.5억만 보지 마시고 보유 아파트 폭등시 예상금액 5억을 감안하여 무조건 40평대의

분양. 분양권. 미분양으로 접근하시는 것이 좋습니다.

이 길이 내 아파트를 비싸게 팔고 과거 수익률이 가장 높은 분양. 미분양. 분양권 아파트의 상승이라는 쌍끌이 수익를 거둘 수 있느 기회입니다.

 

● 이 경우 기존 아파트의 수익률을 제외한 3년 수익률은 같은 아파트로 갈아탔을 경우 얻은 순수 수익률 3천-5천보다 많은 1.5억-2.0억 이상의 순수 수익률이 예상이 되기 때문에 비교가 되지 않습니다.

제가 분양.미분양을 적극적으로 추천하는 이유가 여기에 있습니다.

 

● 지금까지 실전에서 많이 벌어지는 투자 유형 사례를 제시하였습니다.

여러분들은 어디애 속하십니까?

정도의 차이는 있겠지만 아마 어떤 분이시든지 위의 5가지 요소에 해당하시는 분들이 대부분일 것입니다.

 

● 참고로 분양. 미분양. 분양권의 장점은 수익률 면에서는 매우 높고 적은 돈으로 투자할 수 있다는 특장점이 있지만  최근 고분양가 논란으로 심리적인 압박을 가질 수 있으며, 양도세 50%를 납부하기 때문에 매도시에 기술이 필요합니다.

외국의 사례를 보면 최고가 시세를 보이는 아파트는 단연 분양한 새아파트입니다.

 

● 분양가가 오르는 4대 원인은 땅값 폭등. 원자제 폭등. 인건비 폭등. 기부체납입니다.

분양 아파트는 주변 시세와 비교해서는 안 되며 그 지역 혹은 도시의 기존 아파트 최고가 시세와 비교하는 것이 정답입니다.

 

● 과연 우리나라도 선진국처럼 새아파트와 오래된 아파트가 3배 이상 차이나는 그런 시대가 도래할 지 지켜볼 일이며, 그런 의미에서 고분양가 논란에도 불구하고 기존 아파트보다는 분양 아파트가 더욱 유망하다는 점은 부인할 수 없는 사실이라고 할 수 있습니다,

 

● 기존 아파트는 3년동안 대부분 50% 이상 폭등한 상황이라서 저지선이 매우 낮기 때문에 언제라도 폭락할 수 있지만 분양 아파트는 분양가에서 먹은 것이 없기 때문에 분양가가 강력한 저지선이라서 왠만해서는 분양가 밑으로 떨어지지 않습니다.

만일 분양한 아파트가 분양가 밑으로 떨어질 것을 염려한다면 기존 아파트가 50% 이상 폭락한다는

사실을 더 걱정하는 것이 빠를 것입니다.

I.M.F 의 강남. 신도시 시세와 분양 아파트 시세를 보시면 알 것입니다.

 

● 오늘은 우리가 꼭 알아야 할 7가지 조건과 상황별 실전 사례 5가지를 되짚어 보았습니다.

저는 이론만으로 글을 쓰지 않으며 직간접으로 투자한 경험을 바탕으로 글을 씁니다.

저의 평범한 이 글이 여러 분들의 갈등을 해소하는 청량제가 되기를 기원하며 장문의

글을 매듭 짓겟습니다.

우리의 서민들 힘 내시기 바랍니다. 김종갑입니다.

 

● 감사합니다.