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원룸ㆍ오피스텔 임대사업, 꿩먹고 알먹고

대부분의 투자자가 바짝 엎드린 불황기에 부동산 투자로 큰 수익을 올리는 사람들이 있다. 이들은 가격 급등을 노린 투기거래보다 매달 안정적인 임대수입을 선택했다.

부동산정보업체 내집마련정보사 양지영 팀장은 “요즘처럼 부동산 경기가 불황이고 앞일을 예측하기도 어려운 상황에는 높은 수익을 욕심내기보다는 안정적이면서 고정적인 수익을 담보할 수 있는 임대사업에 관심을 가져볼 만하다”면서 “양도세와 종합부동산세 등 각종 세금 고민을 덜 수 있는 데다 연 6~10% 이상까지 안정적인 임대 수익까지 노릴 수 있어 다주택자의 ‘재테크 1순위’로 손색없기 때문이다”고 말한다.

임대사업도 오피스텔, 원룸, 상가 등 종류별로 다양하다. 임대사업이라고 해서 모두 잘 되는 것은 아니다. 임대사업자는 임대수요자를 확보하기 위해 목표를 분명히 해야 한다. 즉 집을 짓기 전에 먼저 종류와 타켓을 결정한 이후 지역 및 위치를 선택해 그에 맞는 설계를 해야 수요자를 확보할 수 있다.

주택임대사업을 하면서 세금혜택을 받으려면 반드시 해당 지자체와 세무서에 각각 사업자등록을 해야 한다. 임대사업자로 등록을 하면 종합부동산세 감면, 양도세 중과세 제외 등 세제 혜택을 받을 수 있다.

수도권에서는 공시가격 3억원 이하 주택 5채 이상을 10년간 임대해야 세제혜택을 받을 수 있다. 단 매입하는 주택이 모두 같은 시ㆍ군에 위치해야 혜택을 받는다. 지방에서는 주택을 1채만 보유해도 임대사업자가 돼 양도세 중과에서 면제되고, 종합부동산세 비과세 혜택도 함께 노릴 수 있다. 의무임대기간도 수도권(10년)보다 3년 짧다.

만약 비과세 신고를 한 주택 중 의무임대기간을 채우지 않고 중도에 양도하는 경우에는 이미 비과세 받은 세액과 이자상당 가산액을 추징 받게 됨을 유의해야 한다.

◇원룸 임대사업

원룸 임대사업은 임대사업의 대표적인 상품이라고 할 수 있다. 대체적으로 소형으로 구성돼 많은 방을 내놓을 수 있기 때문에 매월 높은 임대료를 받을 수 있다는 장점 때문이다.

원룸 임대사업에서 높은 수익률을 올리는 방법은 크게 두 가지다. 첫째, 본인이 건축 가능한 토지를 소유한 경우와 그렇지 않아서 재임대하는 방법이다. 혹시 오래된 단독주택을 가지고 있다면, 주택임대사업이 가능한 다세대주택으로 신축하는 것을 고려해볼 만 하다. 단독주택을 다세대주택으로 신축할 경우, 리모델링 건축비용은 들지만, 건물 가치도 높아지고 매월 꾸준한 임대료가 들어와 일석이조 효과를 얻을 수 있다.

가구주택보다는 다세대주택으로 짓는 것이 좋다. 다세대주택의 경우 다가구주택보다 더 많은 연면적으로 지을 수 있어 임대수입을 좀 더 기대할 수 있다. 다가구·다세대주택 모두 건축 연면적 제한이 660㎡로 같지만 다세대 4층 이하가 다가구3층 이하보다 한 개 층 더 높이 지을 수 있기 때문이다.

또 다가구주택은 가구별로 구분 등기가 되지 않기 때문에 만약 집 주인이 빚을 져 가압류나 경매에 들어가면 세입자들은 전세금을 보호받을 수 없다. 역으로 생각하면 세를 놓은 다가구 중 한 세대의 전세금을 돌려주지 못할 경우 세입자가 보증금 반환을 위해 경매를 신청하면 집주인은 통째로 집을 잃을 수도 있는 등 다가구주택은 위험성이 있다.

건설임대사업을 하려면 우선 자치단체와 건축설계사무소를 통해 건축허가 제한 여부를 확인해야 한다. 재개발 대상지역이나 뉴타운ㆍ도시재정비촉진지구로 지정된 곳에선 건축허가 제한으로 다세대ㆍ다가구주택 신축이 어렵기 때문이다.


또한 10가구 이상 20가구 미만의 원룸형 다세대주택이나 소규모 건축물을 신축하거나 용도를 변경할 때도 안전기준이 적용되는 등 제한이 있어 전문 업체의 도움을 받아야 리스크를 줄일 수 있다.


그리고 일부 구의 경우에는 원룸주택을 지을 때 20가구 이상은 아파트 건설시 적용되는 안전기준이 적용된다. 가구 당 평균 전용면적도 최소 25㎡(약 7.5평)를 넘어야 한다는 규정이 있어 사전에 확인해야 한다.

재임대 사업은 상가건축물을 임대해서 원룸으로 리모델링 후 재임대 하는 방법을 말한다. 재임대를 할 때에는 임대인의 동의를 받아야 한다. 임대인의 동의를 얻지 않은 경우에는 임대인은 임대차 계약을 해지할 수 있기 때문이다.

리모델링을 할 때에는 소방 설비를 갖춘 고시원으로 리모델링하는 것이 좋다. 4층 이상의 건축물은 옥상으로 통하는 별도의 비상계단을 설치해야 하는 등 번거로움이 있다. 하지만 3층 이하의 건축물의 경우에는 별도의 대피소와 간이 스프링클러 소방 설비를 하게 되면 고시원으로 임대사업을 하는데 별 무리가 없다.

고시원은 지하층을 설치할 수 없으며, 아파트나 다세대 다중 주택과 같은 건물에 설치할 수 없다. 한 건물에 일부는 고시원, 일부는 원룸 등으로 지을 수 없기 때문에 고시원으로 하나로 통일 해야 한다. 또 고시원에는 원룸과 달리 주방설비를 설치할 수 없다. 단, 화장실은 설치 가능한다.

◇오피스텔 임대사업

기존 아파트 시장은 약세를 면치 못하고 있는 가운데 오피스텔 가격은 꾸준히 상승세를 타고 있다. 신규 분양시장 역시 위축되어 청약자들의 외면을 받고 있지만 오피스텔은 청약자들의 몰려 청약 열풍을 일으키고 있다.

부동산 장기 침체, 소형 공급 물량 부족 등으로 당분간 소형 오피스텔의 인기는 이어질 것으로 보인다. 과거 오피스텔은 임대상품으로 인기였지만 최근에는 소형 주택이 인기를 끌면서 오피스텔도 시세 차익을 기대할 수 있는 상품으로 거듭나고 있다. 하지만 오피스텔의 경우에는 입지여건이 뛰어나더라도 아파트만큼 집값 상승 크지 않기 때문에 시세차익을 기대하기 보다는 임대수익률이 높은 곳에 투자하는 것이 바람직하다.

오피스텔은 무엇보다 지역 선택이 중요하다. 오피스텔의 수요층은 학생과 독신자 등 나홀로 가구가 대부분이기 때문에 직장인 임대 수요가 많은 테헤란로 쪽이나 대학가 주변이 좋다. 선릉역 일대 이들 오피스텔은 한때 공급 과잉으로 고전을 면치 못하기도 했으나 삼성타운 입주를 앞두고 그동안 적체돼 있던 물량이 모두 동 나는 등 직주근접 주거지로서의 옛 명성을 되찾을 태세다.


오피스텔은 싸다고 구입할 것이 아니라 매매가 대비 임대가가 최소한 40%가 넘는 곳을 골라야 한다. 같은 조건이라면 전용률이 높은 것이 좋다. 연면적이 적은 오피스텔일 경우 주차장, 복도 등 부대시설 비중이 높아 전용률이 떨어진다는 단점이 있다. 최근 오피스텔 공급이 늘면서 교통여건이 뛰어나 임대가 잘되는 곳이라도 공급이 넘친다면 투자가치는 떨어진다는 것을 염두에 둬야 한다.

만약 도심이 아닌 택지지구 내 주거형 오피스텔이라면 주변아파트 시세와 비교를 해보아야 한다. 132㎡의 오피스텔의 경우 주변의 83㎡(25평형대) 아파트와 비교를 해보아야 한다. 오피스텔의 전용면적 비율은 50% 선이며 아파트의 경우 70~80%가 되기 때문이다.

오피스텔은 주택으로 거주하고 있어도 주택법 및 건축법상 주택이 아닌 ‘시설’이므로, 현행 임대주택법상 주택임대사업자로 등록이 안된다. 따라서 오피스텔을 임대하는 경우 임대주택법상 주택임대사업자와 같이 세제혜택을 없다는 것은 알아둬야 한다.


◇아파트 임대사업

아파트 임대사업의 경우 임대수요층이 넓고 두터워 공실에 따른 리스크가 작다. 대표적인 수익형 상품인 오피스텔 및 원룸과 비교하면 아파트는 전용률이 높고 베란다가 있어 주택 수요자들에게 상대적으로 인기가 높다. 아파트 임대 수요층은 맞벌이 부부, 노부부 등이다.

또한 다가구나 연립주택의 가장 큰 문제인 주차 공간을 아파트는 충분히 확보하기 때문에 차를 많이 소유하고 있는 직장인 수요가 보장된다.

특히 젊은 층은 아파트를 선호하는 사람이 85% 이상으로 주거 환경, 교통, 편의시설 등 모든 부분을 꼼꼼히 따져 지역을 선택하는 것이 중요하다. 역세권이면 더욱 좋으나 그렇지 않다면 교통 여건이 좋은 아파트를 골라야 한다.

매월 고정적인 월세수익을 바란다면 66㎡(20평형) 미만의 소형 아파트가 적당하다. 중대형 아파트는 주로 전세수요자가 많고, 월세수요자는 극히 한정돼 있다.

또한 임대수입이 목적이라면 매매가 대비 전세비율이 높은 지역을 선택하는 것이 임대료 부분에서 유리하다. 서울에서는 동대문, 성동, 강동구 등이 매매가 대비 전세비율이 높은 지역으로 꼽힌다. 월세가격은 전세가격과 비례한다. 즉, 아파트 가격이 동일하다면, 전세가격이 높게 형성되어 있는 지역일수록 높은 웰세 수익을 기대할 수 있는 것이다.

◇상가 임대사업

상가는 주 5일 근무제의 덕을 보는 상품 중 하나다. 주5일 근무제로 인해 외식, 쇼핑, 문화, 여행 등에 관심이 높아지면서 상가도 덩달아 덕을 보고 있는 것. 그리고 평생 직장 개념이 사라지면서 향후 퇴직 후 사업 구상에 임대료와 시세 차익까지 기대할 수 있는 상가가 큰 인기를 끌고 있다.

상가에도 근린상가, 단지형 상가, 테마상가, 아파트형공장 등 여러 가지가 있다. 여러 상가 중에서도 안정적인 곳은 역세권 근린상가나, 단지형 상가이다. 역세권 근린상가는 역세권에 위치하기 때문에 위치만 잘 선택한다면 인근 지역의 주거와 업무시설이 밀집해 있기 때문에 투자 안정성과 투자가치가 보장된다. 단지형 상가는 아파트 단지가 500가구 이상이라면 기본적인 단지 입주자들이란 수요가 보장되어 있어 상가 투자에서 가장 안정적인 부분이 있다.

역세권 근린상가는 유동인구가 많은데다 보통 현금 창출력이 좋은 우량업종들이 입점하기 때문에 임대료도 높다. 향후 상가 가치도 많이 높아진다. 따라서 임차인 구하기도 쉽다. 향후 매매도 쉽다는 장점이 있다.

하지만 수도권에만 해도 400여 개 이상의 역이 있다. 이 모두를 역세권이라 부르기는 힘들다. 단지 출퇴근의 수단이 되는 역인지 그렇지 않고 사람들이 내려서 머무는 역세권인지를 파악해야 한다. 다음에는 역세권에 위치하더라도 사람들이 모여드는 자리인지를 잘 체크해야 한다. 역세권인데도 사람들의 유동이 없는 위치도 있기 때문에 직접 방문해서 사람들의 유선을 살펴보는 것이 무엇보다 중요하다. 현재 비록 역세권이 아니더라도 향후 지하철개통 등 교통망 확충이 예상되는 지역도 좋다.

단지내 상가는 상가 임대사업 중에서도 대표적인 유망 임대상품이라 할 수 있다. 단지내 상가는 앞으로도 대규모 배후세대를 두고 있는 상가를 중심으로 안정적인 인기를 유지할 것이다.

주변에 대규모 마트 등이 있으면 단지내 상가는 큰 위협이 될 수 있기 때문에 주변에 대형 마트가 있는지 앞으로 추가 계획은 없는지 체크하는 것이 좋다. 일반적으로 1천가구 이상 대단지인 경우 안정적인 수요를 확보할 수 있다. 경매로 상가를 낙찰 받는 방법도 수익률 높이는 방법 중 하나다. 최근 경기침체가 생각 외로 장기화되면서 주택뿐만 아니라 상가도 경매로 많이 나오고 있다.
강주남 기자/namkang@heraldm.com

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낡은 고시원 2억 들여 리모델링…月수익 290만원→770만원 `껑충`

수익형 리모델링 인기

기존 주택을 고시원,원룸텔,게스트하우스 등 수익형 부동산으로 고치는 리모델링이 인기다. 외국인 전용 게스트하우스로 바꿔 임대수익을 내고 있는 서울 남산동2가의 한 단독주택. /한경DB

기존 건물을 고쳐 세를 놓는 수익형 리모델링이 인기다. 기존 주택을 직장인 수요가 많은 편인 고시원이나 원룸텔로 바꾸거나 외국인 대상의 게스트하우스로 개보수하면 은행금리 이상의 임대 수익을 기대할 수 있어서다.

리모델링할 때는 구조안전성,공법상 허용 용도,주차장 설치 기준 등의 요건을 충족해야 한다. 또 예상 수익률을 맞추려면 역세권이나 대학가 등 임대 수요가 뒷받침되는 입지를 골라야 한다.

◆방 수 줄이고도 수입 올린 고시원

서울 구로동에서 고시원을 운영하는 조모씨(51)는 리모델링을 통해 41개였던 방을 26개로 줄이고도 더 많은 수익을 올리고 있다. 방 개수는 줄이는 대신 면적을 기존 5.5㎡에서 9.9㎡로 넓혀 리모델링한 게 성공 포인트다. 방이 커지면서 주요 수요층이 대학생에서 직장인으로 확대됐다. 대학교 방학 때마다 공실이 생기던 문제도 보완할 수 있었다.

리모델링 비용으로 1억9000만원을 투입했다. 오피스텔처럼 몸만 들어와도 생활에 불편함이 없도록 방 내부를 고치는 데 초점을 뒀다. 기존 공용 화장실을 없애고 방별로 화장실을 겸한 샤워실을 넣었다. 침대 책상 옷장 TV 냉장고 천정에어컨 등을 갖췄다.

리모델링 이후 월 이용료는 45만원을 그대로 받았지만 월수익은 290만원에서 770만원으로 2배 이상 뛰었다. 내부 시설이 좋아졌다는 입소문으로 찾아온 직장인들이 속속 계약하면서 공실률이 30%에서 10%로 낮아진 것이 1차 이유다.

여기에 24시간 CCTV 녹화가 가능한 무인 경비시스템을 설치하면서 월 120만~150만원이던 총무 인건비도 절약됐다. 공용 화장실에서 물이나 전기 샴푸 등이 낭비되는 일이 사라진 것도 이익으로 돌아왔다.

◆게스트하우스로 바뀐 단독주택

정모씨(48)는 올해 초 서울 남산동에 있는 3층짜리 단독주택을 민박 형태의 외국인용 게스트하우스로 리모델링해 월 300만원 정도의 임대수익을 얻고 있다. 그는 살고 있던 2층은 그대로 두고 1층과 3층만 리모델링했다. 1층의 방 2개를 3개로 늘리는 대신 주방을 줄이고 내부 계단 자리에 남녀 화장실을 새로 들였다. 방에 침대 10개를 들여 기숙사 형태로 꾸몄고 2，3층으로 올라가는 계단은 기존에 사용하던 외부 계단을 활용했다.

1층 공용거실에는 TV 에어컨 냉장고 정수기 데스크톱PC 등을 갖췄다. 방이 하나뿐인 3층은 도배를 새로 해 깔끔하게 만들었다. 가전제품 구입비용 등을 합쳐 리모델링 비용으로 1억원이 들었다. 외국인 의사소통을 도와주는 교환 학생에게 숙식을 제공하는 조건으로 통역 · 안내 인력을 대체하고 있다.

하루 숙박료는 1층이 2만원,3층은 5만~6만원이다. 올해 예상수익은 3000만원 선이다. 리모델링을 하지 않았다면 전세보증금 총 1억6000만원을 정기예금에 넣어 연간 최대 960만원(금리 6% 가정)의 수익을 올리는 데 만족해야 했을 것이다. 정씨는 '명동 일대에 외국인 관광객을 수용할 숙박시설이 턱없이 부족하다는 통계를 접하고 투자를 결심했다'며 '외국인을 상대하는 데 두려움이 없다면 숙박 수요는 풍부하다'고 전했다.

◆사우나 휴게시설을 원룸으로

경기 부천시 중동역 근처에 7층짜리 사우나 건물을 소유하고 있는 이모씨는 공실이나 다름없던 1개층을 원룸으로 리모델링했다. 근처 대학에 다니는 학생 임대 수요가 많다는 점에 착안했다.

바닥면적 330㎡인 건물의 2층 사우나 휴게시설을 방 24개로 고쳤다. 면적 10㎡인 방 20개와 32㎡형 방 4개를 들이고 내부시설을 꾸미는 리모델링 비용으로 2억원을 들였다.

월세로 방 하나당 평균 40만원을 받고 있다. 공실률 10%를 가정하고 비용 350만원을 제외하면 순수익은 월 500만원 선이다. 투자금액 대비 연 수익률은 30%이며 투자금액을 회수하는 데 3년3개월여가 걸릴 것으로 예상하고 있다.

◆리모델링 체크 포인트

임대수익을 겨냥한 리모델링에 앞서 입지와 수요층을 따져보는 것은 기본이다.

그에 못지않게 리모델링 공사와 관련된 각종 규정을 꼼꼼히 챙겨야 낭패를 줄일 수 있다는 게 전문가들의 조언이다.

예컨대 고시원을 개보수할 경우 '다중 이용업소의 안전관리에 관한 특별법'이 적용돼 반드시 스프링클러를 설치하는 등 소방시설에 신경을 써야 한다.

 

바닥면적 500㎡ 미만인 고시원 원룸텔 등은 주거시설이 아닌 제2종 근린생활시설에 해당하기 때문에 방에 욕실 설치는 가능하지만 취사시설은 둘 수 없다.

조일헌 드림레지던스 대표는 “관련 규정을 무시하고 리모델링을 했다가 비상사태가 발생하면 그동안의 임대수익마저 물거품이 될 수도 있다”며 규정준수를 강조했다.

게스트하우스로 리모델링할 경우 용도상 숙박시설이기 때문에 해당지역의 용도제한 여부를 먼저 확인하는 것이 필수적이다.

서울 중구청 위생과 관계자는 “공중위생법 및 관광진흥법상 게스트하우스란 용어는 없다”며 “외국인 관광객이 몰리는 명동,북촌한옥마을,홍대일대에 게스트하우스로 리모델링하는 사례가 늘어나고 있지만 숙박시설로 가능한지는 해당 지자체에 반드시 확인해야 한다”고 말했다.

인테리어만 바꾸는 게 아니라 증축이 수반된다면 구조 안전진단을 받아야 한다.이동훈 무한건축 소장은 “증축이 아니라도 건물용도가 바뀌면 반드시 정화조 용량 및 주차장 기준에 맞춰 리모델링을 해야 한다”고 강조했다.

김민주 한경닷컴 기자 minju16@hankyung.com

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상가-->원룸 리모델링해 귀한몸 됐어요

부동산재테크 소형주택으로 통한다

세입자 못구해 쩔쩔매던 상가 건물가치 크게올라

1990년대 지어진 빌딩 리모델링때 주차장 늘려야

 

지하 1층~지상 4층 상가주택을 도시형생활주택으로 리모델링한 서울 동작구 상도동 소재 건물. 원래 태권도장 용도로 쓰였던 3층(가장 아래 사진)과 4층 살림집을 리모델링해 도시형생활주택 12가구로 개조(위 사진)한 뒤 수익률을 높이는 데 성공했다. ＜사진 제공＝수목건축＞

오래된 상가나 오피스 건물을 1~2인 가구용 도시형생활주택으로 개조하는 사례가 늘고 있다. 경기 침체 속에 상가나 오피스 임차인을 구하지 못해 전전긍긍하는 건물주들에게 도시형생활주택 개조가 대안으로 떠오른 것이다. 최 모씨(54)는 서울 동작구 상도동 지하 1층~지상 4층 상가주택 가운데 3~4층을 도시형생활주택으로 리모델링했다.

건물주 최씨는 1년 전 태권도장이 나간 뒤 그동안 3층 상가 임차인을 기다렸지만 구하지 못했다. 4층 살림집에 대한 전세 수요는 적지 않았지만 목돈 보증금을 받아 봐야 굴릴 곳도 마땅치 않아 월세 수요자를 찾아봤지만 쉽지 않았다.

고민하던 최씨는 역세권이고, 주변에 대학이 있다는 점을 감안해 공사비와 빌트인 가구비 등 1억4000만원을 들여 지난 3월 3~4층을 전용면적 13~16㎡ 도시형생활주택 12가구로 바꾸었다.

보증금 1000만~2000만원, 월세 50만~55만원에 임대를 놓자 전 가구 계약이 완료됐다. 대학생과 직장인 수요로 금세 채워졌다. 덕분에 초기 투자비 1억4000만원은 보증금으로 충당했고, 연소득이 7200만원 늘었다.

홍 모씨(61)도 서울 강남구 역삼동 2층 상가를 원룸으로 리모델링해 공실 문제를 해결했다.

건물은 25년 전에 지어져 주변 상가보다 낡았다. 다행히 주변 상권이 활성화돼 1층은 줄곧 임대가 됐지만 2층은 화장실과 엘리베이터 등이 없어 임차인을 구하기 힘들었다.

홍씨는 주변에 대형 빌딩이 들어와 1인 가구 근로자가 급격히 늘어난 점을 감안해 1억원을 투자해 2층을 전용면적 16㎡ 규모 7가구 원룸으로 개조했다.

보증금 1000만~2000만원에 월세 80만~90만원 조건을 내걸었더니 전 가구가 임대 계약됐고, 연소득 7000만원이 추가로 생겼다. 아울러 건물의 자산가치도 상승했다.

공실이 많던 오피스빌딩을 소형주택으로 바꾸는 사례도 있다.

대구 동인동 상업지역에 위치한 지상 10층 규모 오피스빌딩은 2년 전까지만 해도 1층에 은행이 입점하고 다른 층 임대도 잘되는 편이었다. 은행을 찾는 고객 덕분에 유동인구가 충분했던 것이다.

그러나 지방도시 경기 침체로 주변 중소업체들이 하나둘씩 문을 닫으면서 공실률이 올해 초 들어 70%에 이르렀다. 건물주 박 모씨(62)는 빌딩을 팔려고 내놓았지만 빈 사무실로 가득 찬 건물을 매입하겠다는 사람은 없었다.

박씨는 30억원을 들여 오피스빌딩을 1~2층 상가와 오피스텔 8실과 도시형생활주택 104가구로 리모델링 공사를 시작했다. 원룸 수요가 많은데 주변에 마땅한 공급 물량이 없다는 점을 반영한 결정이었다.

아직 공사를 마치지도 않았는데 입주 계약이 이어지면서 벌써 절반가량 임차인을 구한 상태다.

주변 공인중개업소 관계자는 당초 40억원 정도였던 빌딩 시세가 리모델링을 마치고 나면 80억원으로 상승할 것이라고 추산했다는 전언이다.

공실률이 높은 상가나 오피스빌딩이 도시형생활주택으로 변모해 가치를 끌어올리는 데 성공하는 것은 불경기 속에 상가 임대 수요는 줄고 있지만 1~2인 가구 증가로 거주 수요는 지속적으로 늘고 있기 때문이다.

통계청에 따르면 전국 1~2인 가구 수는 1990년 258만가구에서 지난해 834만가구로 늘었다. 20여 년 전에는 4가구당 1가구였다면 이제는 2가구당 1가구로 늘어난 셈이다. 앞으로도 지속적으로 늘어날 것으로 예측되고 있다.

이에 따라 소형주택에 대한 수요는 많아질 것으로 보인다.

정부가 8ㆍ18대책에서 상가나 오피스빌딩을 임대주택으로 개조해 바꾸면 건물주가 거주하는 주택에 대해선 양도세를 비과세하는 혜택을 부여한 점도 매력이다.

그러나 모든 상가나 오피스빌딩이 순조롭게 소형주택으로 리모델링될 수 있는 것은 아니다. 가장 발목을 잡는 사항은 주차장이다.

예를 들어 1990년대 지어진 상가 주차공간은 건축면적 134㎡당 1대이므로 건물 연면적이 670㎡면 5대 주차공간만 마련했으면 됐다.

그러나 현재 규정상 주차대수는 전용면적 60㎡당 1대이므로 이를 건축면적으로 계산하면 대략 90㎡당 1대인 경우가 많다.

연면적 670㎡인 도시형생활주택에는 7.4대 주차장이 필요하다. 추가 공간이 마련되지 않으면 지하공간의 일부를 주차장으로 바꾸어야 한다.

서관호 수목건축 팀장은 '여유 주차공간을 둔 기존 건물은 많지 않다'며 '법정면적에 포함되지 않아 주차장 규정에서 자유로운 발코니를 포함해서 리모델링하는 방법이 있지만 쉽지 않다'고 말했다.

또 용도변경 전에 건물 내에 불법 개조한 부분이 없는지 꼼꼼히 살필 필요가 있다.

가령 상가에서 1층에 손님을 모으기 위해 설치해 둔 테라스는 불법인 경우가 많다. 만일 용도변경 과정에서 이런 사항이 적발되면 사업을 중단해야 한다.

사업성을 확인하기 위해서는 주변에 1~2인 가구 임대 수요가 충분한지도 확인해야 한다. 주변 중개업소 등을 최대한 이용해 조사하는 것도 방법이다.

지하철 2호선 역세권과 대학가는 서울지역에서도 가장 1~2인 가구가 많은 곳으로 꼽힌다. 대학가는 대부분 주요 역세권에 해당돼 학생 외에도 직장인 수요가 상당하다.

따라서 리모델링할 때 직장인을 위한 규모가 큰 원룸을 만들면 공실 가능성이 줄어든다.

오피스빌딩이 많은 상업지역과 준주거지역에 허용되는 주택 비율은 지방자치단체마다 다르므로 리모델링을 시작하기 전에 필수적으로 확인해야 한다.

[박지윤 기자]  

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2억5천만원들여 연 1억원 인기

도시형생활주택으로 리모델링한 개포동 상가

 

도시형생활주택 1호 신림동 ‘아데나 534’.

도시형생활주택이 대표적인 수익형 부동산 인기상품으로 자리 잡으면서 업무용 시설인 상가, 오피스 건물 등이 리모델링과 재건축을 통해 도시형생활주택으로 변신을 꾀하고 있다. 종전까지 시행사가 역세권, 업무 밀집 지역, 대학가 등 입지가 좋은 곳의 주택이나 비어 있는 토지를 사들여 사업을 추진하던 패턴과는 대조적인 현상이다.

업계에 따르면 대구의 한 10층짜리 오피스빌딩은 리모델링을 거쳐 전용면적 17~25㎡ 도시형생활주택 106가구로 바뀔 예정인데 상업 지역에서 건축법을 적용받는 주상복합 형태로 추진된다. 대부분 공실인 이 건물은 얼마 전 대구시 건축심의를 통과했다. 태권도 도장으로 사용되던 서울 한 상가건물도 도시형생활주택으로 변신해 3, 4층에 11가구가 들어설 예정이다. 이처럼 수익률이 떨어지는 상가건물이나 오피스빌딩 등을 리모델링해 맞춤형 임대상품인 도시형생활주택으로 바꾸려는 수요가 늘고 있고 앞으로 용도변경을 통해 수요에 맞는 다양한 도시형생활주택이 공급될 것으로 전망된다.

이처럼 리모델링을 고려하는 경우 신축과 동일한 절차가 필요하다. 상가 또는 오피스 건물을 30가구 이상의 도시형생활주택으로 리모델링하려면 건축심의, 사업계획승인, 분양승인 등 신축을 할 때와 같은 절차를 밟아야 한다. 용도변경도 사업계획승인을 통해 이뤄지는데 일반적인 인허가 과정인 건축심의가 1~2개월이 소요되고 분양승인까지 4~5개월이 걸린다. 이들 건물을 도시형생활주택으로 리모델링할 때는 구조적인 문제는 없는지, 주차대수 규정(전용면적 60㎡당 1대)은 맞는지 확인해야 한다. 대부분의 근린생활시설은 주차장 규모가 작아 도시형생활주택으로 바꾸기 전 주차 기준을 꼭 따져봐야 한다.

서울 강남구 개포동에 위치한 한 근린상가는 도시형생활주택으로 변신해 70%나 되는 공실률을 확 줄여 수익성이 대폭 개선됐다. 이 건물은 1~2층은 상가로, 3~6층은 사무실로 구성돼 있었다. 1층을 뺀 나머지 층들은 빈 공간이 대부분이었다. 하지만 사무실인 3~6층을 24가구 규모 도시형생활주택으로 리모델링해 고수익을 올리고 있다. 건물 유지비 부담으로 적자를 면치 못했던 것과는 대조적인 모습이다.

성공할 수 있었던 것은 이 건물의 입지조건과도 관련이 있었다. 강남구에 위치해 있고 주변에 직장을 다니는 독신자와 신혼부부들의 수요층이 두껍다는 점이다. 수익률이 떨어지는 업무시설을 원룸형 주택으로 리모델링해 덕을 본 케이스다.

그러면 이 건물이 ‘변신’한 후 수익은 어느 정도일까?

우선 리모델링 공사에 들어가는 투자비는 3억7000만원이다.

이는 주택공사비, 외장공사비, 설계감리비, 예비비, 풀옵션으로 들어가는 각종 집기비를 모두 포함했다.

 

수익금은 24가구의 총 보증금과 월세로 나눠볼 수 있다. 보증금은 가구당 500만원씩 총 1억2000만원, 월세는 가구당 40만원씩 총 960만원의 수익이 발생한다. 이런 경우 투자비에서 보증금을 뺀 차액 2억5000만원은 당장 자비로 부담해야 하는 셈이다. 이를 위해 은행에서 5% 금리로 대출받아 1년에 1250만원씩 내게 된다. 매달 들어오는 월세를 1년간 계산해 보면 1억1000만원 정도가 돼 3년이 지나면 대출금을 모두 갚을 수 있게 된다. 최종적으로 연간 월세에서 실 투자비를 나눈 수익률은 44.4%가 된다.

통계에 따르면 1~2인 가구는 점점 증가해 앞으로는 소형주택 공급의 필요성이 더 확대될 전망이다. 즉 도시형생활주택 도입으로 기존 고시원은 상품 경쟁력을 상실하고 순수 오피스텔만으로는 매력이 떨어져 도시형생활주택과 오피스텔 복합상품이 등장할 가능성도 많아질 것으로 예상된다.

고시원 개조해 공실률·관리비용 줄인다

서울 동작구 사당동에서 45실 규모의 고시원을 운영하고 있는 박경한 씨(50)는 최근 이 건물을 리모델링해 도시형생활주택을 짓기로 했다. 지하 1층~지상 5층, 총면적 562㎡의 이 건물을 증축 개조하면 전용면적 12~30㎡의 원룸형 주택 22실로 바꿀 수 있다는 게 박 씨의 계산이다.

박 씨가 운영하던 고시원을 도시형생활주택으로 리모델링하려는 이유는 우선 기존 고시원보다 수익성 면에서나 인식 면에서 낫다고 판단했기 때문이다. 현재는 고시원의 경우 1실당 보증금 없이 매달 30만~40만원가량의 임대료를 받고 있지만 단기 거주자가 많아 공실률이 최대 20%에 달한다. 반면 새로 지으려는 원룸형 도시형생활주택은 가구당 보증금 500만원에 월세 50만~60만원은 받을 수 있고 연간 계약을 맺기 때문에 공실률도 낮출 수 있을 것으로 전망된다. 박 씨의 월세 수입은 리모델링 전후 각각 1200만원 선으로 비슷하지만 월 500만~600만원에 달하는 관리비용이 절반 수준으로 줄어들게 된다. 24시간 관리인을 둘 필요가 없어지기 때문이다. 보증금에 대한 이자수익은 보너스다. 박 씨는 “3.3㎡당 공사비는 200만원 정도로 예상하고 있다”며 “정부의 소형주택 공급정책과 리모델링 규제 완화가 맞물린 지금이 재투자의 적기라고 봤다”고 설명했다.

이처럼 개조 작업이 본격화할 것으로 기대되는 가운데 도시형생활주택이 투자자들의 눈길을 끌고 있다. 공급을 늘리기 위해 건축 기준을 대폭 완화한 탓에 감리 대상에서 제외될 뿐더러 놀이터 등 부대시설을 지을 필요가 없어 도심 한복판에서 손쉽게 임대사업을 할 수 있기 때문이다. 특히 도시형생활주택은 용도변경을 통해 근린생활시설에도 지을 수 있어 수요자들의 관심이 커질 전망이다. 통상 상가 고층부는 공실률이 높고 임대료가 낮아 리모델링 사업성 악화의 주범으로 꼽혀왔다.

하지만 리모델링을 하면서 저층부는 기존처럼 상가로 활용하고 고층부는 원룸형 도시형생활주택 등을 들일 수 있어 수익성이 크게 개선될 것으로 보인다. 그렇더라도 도시형생활주택으로의 리모델링에 대해 맹목적인 환상을 갖는 것은 금물이다. 리모델링도 부동산 사업의 일종인 만큼 입지와 유동인구 분석이 선행돼야 한다. 단순히 리모델링을 통해 용도변경만 하면 수익률이 올라갈 것처럼 현혹하는 업체도 적지 않다. 따라서 역세권 대학가 오피스가와 같이 고정적 수요가 확보된 곳을 골라 투자에 나서야 한다. 리모델링이라는 사업 자체의 까다로움도 고려해야 할 항목이다. 내부 인테리어를 고치는 수준이 아닌 전면 리모델링은 공사 기간도 오래 소요될 뿐 아니라 공정도 어려워 예상치 못한 변수를 만날 수 있기 때문이다. 리모델링은 골조만 남겨 놓은 상태에서 건물을 재구성하는 것이기 때문에 해당 건물이 이런 공사를 견딜 수 있는지 구조안정 확인 작업을 거치는 것이 중요하다.

현재 리모델링 공사비는 3.3㎡당 200만~230만원가량을 예상해야 한다. 투자비용과 이에 따른 수익률 등을 면밀히 분석하는 것이 도시형생활주택 리모델링의 첫걸음이다.

[장경철 상가114 이사 2002cta@naver.com]

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수익형부동산 관심 커지는데 --원룸텔,도시형 생활주택 노려볼까

2010.05.28

 

 

저금리 시대를 맞아 안정적인 임대수익을 노릴 수 있는 수익형 부동산에 대한 관심이 높아지고 있다. 그동안 수익형 부동산이라고 하면 상가, 오피스텔 등이 주류를 이뤘다. 요즘도 아파트 분양시장이 위축돼 있는 상황에서도 오피스텔에 대한 청약 열풍은 지속되고 있을 정도다. 이러한 상황에서 새로운 형태의 수익형 부동산이 등장하고 있어 관심을 모은다.

도시형 생활주택, 고시원(고시텔) 등이 대표적인 새로운 유형의 수익형 부동산이라고 할 수 있다. 이들의 공통점은 1~2인 가구 증가 추세에 맞춰진 도심 내 직주근접형이라는 점이다.

정부는 1~2인 가구 증가에 맞춰 도심에 도시형 생활주택과 준주택 공급을 늘리기 위한 활성화 대책을 추진 중이다.

◆ 원룸텔 투자 활기

= 최근에는 고시원 또는 원룸텔 투자 열풍이 나타나고 있다. 입지가 좋은 건물만 잘 고르면 두 자리 숫자대의 연간 투자수익률을 올릴 수 있다는 기대감 때문이다. 보통 면적 3.3㎡ 정도인 고시원보다 크게 6.6㎡로 만들어 방 안에 화장실, TV, 냉장고, 침대, 옷장 등을 갖춘 곳을 `원룸텔`이라고 부른다.

대기업을 명퇴한 김철수 씨(가명ㆍ58)는 2호선 이대역 주변 원룸텔 사장으로 변신했다.

김씨는 노후 대비를 위해 안정적인 투자처를 찾던 중 임대사업에 관심을 갖게 됐고, 고시원ㆍ원룸텔 전문업체 싱글하우스에 입지선정, 임대건물 물색, 내부 구성 등을 맡겼다. 그 이후 이대역에서 도보로 2분 거리로 건물 4개층 전용면적 456㎡를 임대해 원룸텔을 오픈했다. 싱글하우스에 따르면 투자수익률은 무려 연 30%를 넘는다.

김씨는 건물임대, 리모델링 비용으로 총 3억5000만원을 투자해 방 56개를 만들었다. 3억1000만원은 시설비 투자, 4000만원은 보증금이다. 그리고 김씨는 원룸형을 평균 월세 40만원에 내놓았다. 방이 모두 채워진다면 월 2240만원 수입을 올릴 수 있는 셈이다.

그러나 공실률이 발생할 수 있기 때문에 80% 입실한다고 가정하면 1800만원이 된다. 여기서 △월임대료 450만원 △전기수도ㆍ난방비 200만원 △관리 인건비 80만원 △온라인 홍보비 20만원 △기타 비용 50만원 등 총비용 800만원을 제외하면 순수입은 1000만원이 된다.

연간으로 따져보면 1억2000만원이 되는 셈이다. 3억5000만원을 투자해 연간 1억2000만원의 수입을 올릴 수 있어 연간 투자수익률은 34%가 된다는 게 싱글하우스 측 설명이다.

만약 불경기 등으로 공실률이 아주 높아 60%만 입주한다고 가정해도 월 560만원, 연간 6720만원의 수익을 올릴 수 있다는 계산이 나온다.

정광옥 싱글하우스 대표는 "원룸텔 수익률은 도시형 생활주택보다 2배 이상 높다"며 "자신의 건물을 원룸텔로 리모델링하는 방법, 건물을 임차해 창업하는 사례가 많은데 김씨와 같은 임차형 창업일 경우 3억원을 투자해 396㎡(120평) 이상 45실을 만든다면 연 25% 이상 수익을 올릴 수 있다고 본다"고 말했다.

다만 시설 투자비 등이 많이 들어가는 만큼 주의해야 하는 점도 있다.

정광옥 대표는 "무엇보다 임대수요가 많은 입지가 가장 중요하다"며 "가장 좋은 입지는 대학가, 학원가, 출퇴근이 용이한 역세권"이라고 말했다. 그는 이어 "시설 투자비가 많이 들어가기 때문에 임차기간이 최소한 5년은 넘어야 한다"고 말했다.

◆ 도시형 생활주택 1호 큰 관심 속에 분양

= 지난 4월 한원건설이 서울 신림동에서 분양한 원룸형 도시형 생활주택 1호인 `아데나 534` 경쟁률은 3.5대1일 정도로 많은 관심이 쏠렸다.

지하철 2호선 신대방역과 도보로 2분 거리에 위치한 `아데나 534`는 지하 1층~지상 9층 1개동 전용면적 17~18㎡ 4타입 총 149가구로 구성됐고 가구 내 화장실, 주방 등을 갖추고 있다.

분양 당시 한원건설은 `발코니 확장 시 전용면적 23㎡까지 사용 가능해 전용률이 거의 90%에 육박하기 때문에 대부분 원룸이나 고시텔과는 차원이 다른 아파트`라는 점을 강조했다.

그렇다면 연 투자수익률은 대략 얼마나 될까. 한원건설에 따르면 대략 7.4%에 달할 것으로 관측된다.

`아데나 534` 가구당 분양가는 1억4900만원이다. 한원건설 시뮬레이션에 따르면 주택담보인정비율(LTV) 50%를 감안할 때 대출 7000만원을 얻고, 보증금 1000만원을 받을 수 있다면 실제로 6900만원만 있으면 한 채를 분양받을 수 있다. 월세는 70만원 정도 받을 수 있어 1년 임대수익은 840만원이 된다.

여기에 대출금에 대한 이자율 연 4.7%를 고려하면 연간 이자비용 329만원이다. 이에 따라 연간 순익은 840만원에서 이자비용을 뺀 511만원이 된다. 투자금액 6900만원에 대한 수익이 511만원이기 때문에 연간 수익률은 7.4%가 되는 셈이다.

신민철 한원건설 부장은 "도시형 생활주택은 주택법상 공동주택이기 때문에 오피스텔보다 전용률이 높고 관리비가 저렴하다는 장점이 있는 데다 청약통장이 필요 없기 때문에 안정적인 임대수익을 노린 투자자들이 몰렸다"고 말했다. 노후 대비용으로 마땅한 투자처를 찾던 은퇴 전후의 사람들이 청약에 많이 신청한 것으로 알려졌다.

그러나 대출을 받지 않고 본인 돈만으로 투자하면 수익률이 낮아지고 공실 가능성도 고려해야 한다.

한편 도시형 생활주택은 정부가 야심차게 도입했지만 이를 지을 만한 땅을 도심에 확보하기가 쉽지 않은 데다 땅값도 비싸 사업 추진이 힘들다는 지적이 꾸준히 제기되고 있다.

이러한 상황에서 정부는 도시형 생활주택 활성화를 위해 일반인도 도시형 생활주택을 지을 수 있도록 규제를 완화해 주목된다.

국토해양부가 20일부터 27일까지 재입법예고한 `주택법 시행령` `주택건설기준 등에 관한 규정` 개정안에 따르면 주택건설사업자가 아니더라도 누구나 30가구 미만의 도시형 생활주택을 지을 수 있도록 했다.

[장용승 기자]

 

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 [이남수의 부자부동산]고시원, 위치-주요 고객 성향따라 인테리어 차별화를

 

기사입력 2011-06-20 03:00:00 기사수정 2011-06-20 03:00:00

 

이남수 신한은행 부동산팀장

초소형 원룸인 고시원 사업을 하려면 먼저 임차수요가 풍부한 지역의 토지를 매입해 새로 건물을 짓는 방법을 고려해볼 수 있다. 또 본인 소유 건물의 공실 상태가 지속되거나 임대료가 낮을 경우 건물을 리모델링하거나 기존 터 위에 새 건물을 지을 수도 있다. 물론 다른 사람의 건물을 빌려 원룸으로 리모델링하는 방법도 있다.

고시원을 포함한 원룸 주택 시장은 1년 미만의 단기 임대자 비율이 높다. 이는 수요자들이 대개 자금 여력이 낮아 월세를 선호하고 원룸을 인생의 특정 시기에 잠시 활용하는 경우가 많기 때문이다. 고시원은 또 입지가 중요하다. 특히 상권이 활성화된 대학가 주변, 업무시설, 학원 밀집지역, 대형 병원 인근 등이 좋다. 대학가 근처에 가 보면 건물의 일부 또는 건물 전체가 고시원으로 운영 중인 곳이 많아 시장조사 차원에서 사전에 여러 곳을 방문해 보는 것도 좋다. 시장조사를 할 때에는 위치, 인근지역 고시원의 수, 임대료 수준, 방 개수, 시설에 따른 남녀선호도 등을 확인해야 한다. 고시원 사업은 경쟁이 치열하기 때문에 발품을 팔아야 사업에 따른 리스크를 줄일 수 있다.

형태와 시설에 따라 다르기는 하지만 고시원 신설에는 최소 2억 원이 든다. 일반적으로 전용면적 기준 3.3m²당 200만 원 내외의 공사비가 들며 330m²에 30∼40실을 구성할 수 있다. 수익성 측면에서는 방 개수가 40개 이상인 곳이 좋다. 또 대학가인지 학원가인지, 수요자가 주로 남성인지 여성인지 구체적으로 분석해 내부 공간의 크기나 인테리어를 달리하면 인기를 높일 수 있다.

고시원 사업은 수요가 꾸준하기 때문에 입지만 잘 고른다면 큰 리스크 없이 안정적으로 수입을 거둘 수 있다. 또한 사업 초보자도 쉽게 할 수 있을 정도로 운영과 관리가 수월한 편이라 노후자금 운영 수단 중 하나로 검토해볼 만하다. 단, 고시원이나 원룸텔은 법적으로 개별등기가 불가능한데도 오피스텔처럼 가능한 것처럼 분양하는 사례가 종종 있어 투자 시 유의해야 한다.

이남수 신한은행 부동산팀장 ns22@shinhan.com

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[부동산 포커스] ‘전전대’ 임대…리스크 분산 역할도

내 건물 없이 임대 사업하기

서울을 포함한 수도권 주택 가격이 정부의 활성화 대책에도 불구하고 뚜렷한 하락세로 돌아서고 있다. 매매 시장은 물론 경매시장에서도 마찬가지인데, 고가 주택이 대거 몰려 있는 강남권 주택 시장이 외면 받고 있다.

부동산 경매 정보 회사 디지털태인에 따르면 지난 5월 강남권 경매 물건의 평균 응찰자 수는 4.53명으로 4월(5.31명)에 비해 줄었다. 강남권 경매 물건의 평균 응찰자 수는 지난해 12월 7.13명으로 가장 많았다가 올 1월 6.84명, 2월 6.93명, 3월 7.12명 등으로 몰렸다. 응찰자 수가 줄어드는 것은 부동산 시장 침체 속에 가격 상승에 대한 기대감이 예전보다 못해 실수요뿐만 아니라 투자 수요가 많이 줄었다는 것을 의미한다.

평균 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)도 지난 5월 84.38%를 기록, 85%를 넘었던 올 2월쯤에 비해 하락 추세가 나타났다. 시세 차익에 대한 기대감이 예전만큼 강하지 않은 상황은 전통적인 아파트 매매 투자 위주에서 ‘임대 수익’을 노리는 투자로 서서히 변화를 모색하는 사람들이 점점 늘고 있다는 뜻이다.

전전대, 임대인 동의 필수

부동산 시장이 예전만큼 호락호락하지 않기 때문에 무엇보다 리스크 분산 차원에서 큰돈 들이지 않고 내 건물 없이 임대 사업을 하는 방법이 눈길을 끌고 있다. 취득·등록세나 재산세 등을 절약할 수 있어 투자 수익률뿐만 아니라 비용도 적게 들어간다.

당연히 사업 실패에 대한 리스크 부담도 덜 수 있다. 내 건물 없이 임대 사업을 할 수 있는 부동산 상품은 건물 임차를 통한 원룸텔, 전전대 임대 사업 등을 들 수 있다.

필자가 7년 전 처음 부동산 사업을 시작할 때, 한 푼의 돈도 아쉬운 시절이 있었다. 지인의 도움으로 사무실을 공동으로 쓰고 일부 일을 동업하기로 합의하고 약간의 임차료를 지불하기도 했다.

그런데 기존 사업자가 임차인으로 등록한 곳에 필자의 사업자를 중복 등록하려니 여간 고충이 아니었다. 사무실을 소유하고 있는 임대인의 허락만 있으면 중복으로 사업자를 게재하는 게 가능했지만, 임대인의 거절로 다른 사무실을 구해야 할 처지에 몰렸다.

마침 사무실 인근에 33㎡(구 10평) 규모의 소형 오피스텔이 나와 보증금 1000만 원에 월 35만 원 월세 계약을 했다. 일단 사업자 등록을 해서 걸어놓기만 하고 동업자의 사무실에서 사업을 시작했다.
 
빈 사무실인데 2~3개월간 월세만 계속 나가다 보니 아까운 생각이 들었다. 궁리 끝에 임대인에게 양해를 구해 전전대(임차인이 임대인 동의 하에 다시 임대하는 것)를 하기로 결정했다.

오피스텔이 있는 서초동 교대 인근은 학생들뿐만 아니라 직장인들의 임차 수요가 풍부해 보증금 없이 월 60만 원에 직장인에게 전전대를 했다. 물론 한 달 월세와 관리비는 선불로 받는 조건으로 맞췄고 별도의 중개 수수료는 들지 않았다.

전전대 수입이 좋을 것 같아 추가로 2채를 더 월세로 계약해 3채를 전전대했다. 한 채에 매월 25만 원, 3채면 75만 원씩 부가 수입이 들어왔다. 지금 보면 큰돈이 아니지만, 당시 사업을 시작할 때만 해도 큰 힘이 되는 수입이었다.

월세는 매월 25일에 나갔다. 하지만 필자는 이보다 하루 이틀 전에 송금했고 추석에는 과일 박스도 보내 임대인의 신뢰를 샀다. 이후로도 2년 동안 임차인 3명에게 번갈아가면서 중간에 공실 기간 없이 전전대로 세를 놓았다.

법적으로 볼 때 전전대의 성립 조건은 보통 임대인의 허락 하에 이뤄진다. 일반 직장인은 보증금에 대한 이자를 제외한다고 봤을 때, 매월 60만 원씩 수입이 들어온다고 보면 전전대 임대 사업은 소액으로 시작할 수 있는 틈새상품이라고 할 수 있다. 신림동이나 신촌, 홍대입구 등 직장인들과 학생들이 많이 몰려 있는 곳이 전전대 임대 사업을 하기에 유망하다고 할 수 있다.

결론부터 말하면 집주인의 동의를 거치지 않은 전전대 계약은 법적으로 보호받을 수 없다. 주택임대차법에 따르면 ‘임차인은 임대인의 동의를 받아 임대물을 제3자에게 재임대할 수 있다’고 명시돼 있기 때문이다. 즉 임차인이 임대인의 동의를 받지 않고 재임대하면 임대인은 계약을 해지할 수 있다.

건물 임차 통한 원룸텔 사업

	원룸텔 임대 사업에서 직접 토지를 매입해 건물을 신축하는 것은 10~20% 수준이다. 나머지는 건물을 임대해 재임대하는 것이 대부분이다. 사진은 서울 영등포구 양평동4가의 원룸텔 공사 현장.

“원룸텔 사업에 관심이 있는데요, 매매와 임대 중 뭐가 좋을까요.” 퇴직 이후 임대 사업을 찾다가 원룸텔에 매력을 느낀 김성일(55, 대기업 근무) 씨가 올봄 필자의 회사에 찾아왔다. 직접 매입해 원룸텔 사업을 하는 것과 건물을 임대해 운영하는 것에 대한 투자 문의 차 필자를 찾은 것이다.

이와 같이 장기간 저금리에 따른 임대 수익에 대한 수요 증가와 베이비부머들의 은퇴 영향으로 원룸텔에 관심을 보이는 사람들도 늘고 있다. 최근에는 마땅히 돈 굴릴 곳을 찾아다니는 일반 직장인, 가정주부까지 원룸텔 사업에 관심을 쏟고 있다.

원룸텔의 주요 고객은 결혼하지 않은 직장인들이나 근로자들이다. 원룸텔과 같이 고급형으로 운영하는 고시텔도 인기다. 고시원은 과거 고시족들만을 위한 공간이었지만, 요즘에는 대학가 주변과 도심 역세권 등 등·하교와 취업 준비를 위한 공간으로 탈바꿈하고 있다.

도시형 생활주택 전문 업체인 베스트하우스의 분석에 따르면 일반적으로 역세권과 대학 주변 상가 중 한 개 층의 면적이 330㎡ 규모에 달하는 상가를 구입하면 통상적으로 18%대의 수익을 올릴 수 있다.

330㎡의 한 개 층을 매입하는데 필요한 5억 원과 리모델링 비용 1억9000만 원을 들이면 월 1068만 원의 수익을 올릴 수 있다. 상가 내 건물을 리모델링하면 원룸 35개를 만들고 방 한 개에 월세 45만 원을 합해 1225만 원의 수입이 발생한다.

공실 10%를 가정한 공실 매출이 매월 1418만 원에 달하고 운영비용 350만 원 등을 제하면 예상 순익은 1068만 원 수준이다. 전체 투자 금액 7억1000만 원과 비교할 때 연 수익률은 18% 정도다.

하지만 건물을 매수할 때보다 건물을 5년 정도 임차해 투자하면 수익률은 30%대로 높아질 수 있다. 건물을 임대하면 투자비용도 2억6000만 원대로 낮아지고 수익이 월간 668만 원까지 올라갈 수 있어 수익률은 30%까지 가능하다.

원룸텔과 고시텔 사업을 하는 대부분의 사업자들이 내 건물 없이 건물을 임차해 사업을 하고 있다. 통상 10 ~20% 만이 토지를 매입하고 건물을 신축해 사업을 한다.

임차인에겐 다소 불편한 원룸텔의 임대 수익이 좋은 이유는 원룸보다 가격이 저렴하다는 이유도 있다. 게다가 사회 경제적인 문제로 야기되는 1~2인 가구가 점점 더 늘어나고 있으며, 이를 충족할 만큼의 임대주택 보급률이 저조하기 때문이다.

임대 사업은 ▷접근성이 좋은 역세권 ▷유동인구 노출이 높은 대로변 ▷주변에 상업 시설이 집중된 곳 등을 우선적으로 선택해야 한다. 원룸텔은 보증금 없이 서울을 기준으로 할 때 매월 평균 40만~50만 원 사이다. 가까운 일본의 사례를 보더라도 보증금이 필요 없는 원룸텔 사업은 한국에서도 곧 매우 친숙한 주거 형태가 될 것으로 예상된다.

박상언 유엔알컨설팅 대표

 

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[부천]

돈 된다는 ‘원룸텔 투자’ 따라잡기

펀드 빼서 7호선 근처에 투자하면 어떨까?

2011-02-11 오전 9:15:50 게재

침체 부동산 틈새 수익상품으로 인기 … 불안전 등기로 재산권 보호 미흡 수년 째 꽉 막힌 부동산 경기, 그 틈새시장을 뚫고 나온 상품이 원룸텔이다. 두세 채만 임대를 주면 웬만한 월급쟁이 못지않은 월세가 빠진다는 원룸텔. 과연 말처럼 알짜 투자 상품일까. 부천지역을 중심으로 경인지역 일대에 일고 있는 원룸텔 투자에 대해 알아보았다. 부천 중동이 최고다. 서울 다음으로 인구밀도가 가장 높다. 지하철 7호선 연장개통으로 중동에 지하철공사가 한창이다. 풀옵션 원룸이다. 월세를 놓고 매월 세를 받는다. 지하철이 생기면 집 가격은 당연히 오른다. 소액 4000~5000만원 투자로 월 12~14%(55~60만원) 월세를 안정적으로 받을 수 있다. 내년 지하철이 완공되면 되팔아서 프리미엄(2000~3000만원)도 가능하다. 현대백화점, E마트, 세이브존, 종합터미널, 부천시청 등 문화 편의 시설로 가장 좋은 위치다. 계약이 되면 입주자관리 및 사후 관리까지 다해준다. 직장인, 주부들이 노후 준비를 위해 많이들 온다. 자금이 2000~3000만 원만 되면 융자를 빼서 투자해도 남는다. 월세에서 일부분 이자를 내고, 1년 뒤에 프리미엄을 보면 재산이 되기 때문이다.' 한 번쯤 받아봤을 원룸텔 마케팅 전화와 문자 광고들이다. 더 이상 오르지 않는 아파트와 펀드투자, 대신 적은 돈으로 수익을 찾는 주부들에게 혹하는 얘기다. 그렇다면 원룸텔은 광고처럼 알짜 수익을 내는 묻지마 투자 상품으로 문제는 없는 것일까. 투자비용 적어 소액 투자자들 선호? 부천시내 경인전철 역 인근과 상가밀집지역인 중동일대. 이곳에서는 불과 1～2년 사이 원룸텔이 속속 등장하고 있다. 특히 유동인구가 많은 부천역과 부천시청 인근의 상가 중심가에는 기존 오피스텔보다 작지만 1인가구용 원룸텔을 어렵지 않게 볼 수 있다. 상가형 원룸텔 분양이 많아진 데는 임차인을 구하지 못한 천덕꾸러기 상가도 한몫했다. 주로 상가 공실률이 높은 경기도 일산, 분당신도시, 용인시 동백지구, 인천 논현택지, 송도국제도시, 부천시 일대 등이다. 땅값이 싸고 허름한 단독주택을 리모델링하는 일반 원룸텔과는 또 다른 개념이다. 건축법 시행령2호에 의하면 도시형생활주택은 세 부류다. 단지형 다가구(4층 이하, 전용면적 85㎡ 이하), 요즘 뜨는 원룸형(12㎡～30㎡ 4～7평 이하로 풀 옵션), 그리고 7㎡～20㎡(2～8평)로 취사와 편의시설을 공동 이용하는 기숙사형이 있다. 이중 원룸형 원룸텔은 사업방식에 따라 내 건물을 리모델링하는 일반 원룸텔, 임차해 창업하는 상가형 원룸텔 두 종류다. 방 크기는 일반 원룸보다 작고 고시텔 보단 크다. 대학생, 직장인, 주말부부 등 세컨하우스 개념이라 작을수록 인기다. 경인지역에 원룸텔을 분양 중인 해냄레지던스 전인식 마케터는 ??오피스텔은 매매가 상승 기대가 어렵고 상가는 리스크가 높다”며 “이를 비집고 등장한 원룸텔은 원룸과 오피스텔의 장점을 살린 데다 우선 투자비용이 적어 소액 투자자들이 선호한다??고 말했다. 따박따박 들어온다는 월세, 재산권은 어떻게 되나 일반 원룸을 구입하면 가구당 독립 등기가 가능하다. 다시 말해 법으로 내 재산을 인정받는다. 반면 상가형 원룸텔은 다르다. 바로??지분등기??의 함정이 뒤따른다. 투자 대비 월세유혹에서 한 단계 더 따져볼 문제가 여기에 있다. 부천시 건축과 측은 ??원룸텔은 흔히 상가를 쪼개어 룸을 만든다. 룸은 상가 지분 중 일부다. 대개 상가는 전 층을 한 사람 혹은 여러 사람 명의로 등기를 낸다. 따라서 원룸텔은 총 상가대지면적에 해당하는 지분 일부에 불과하다??고 말했다. 이어 ??원룸텔이나 고시텔은 지분등기가 원칙이다. 시중에서 고층상가를 원룸텔로 분양하면서??개별등기??가 가능하다고 투자자를 유인한다. 부동산등기법상??개별등기??란 용어는 아예 없다. 구분등기와 지분등기만 있을 뿐??이라고 지적했다.  지분만 명시한 재산권인 셈이다. 따라서 아무리 적은 투자로 임대수익을 노린다 해도 해당 건물이 경매되거나, 후에 되팔 시점을 염두에 두란 얘기다.  원미구 건축허가팀 측은 ??부동산을 분양받기 전에 미리 지분등기인지, 구분등기 인지를 확인할 것, 계약서에 분양받는 물건의 위치와 면적이 구체적으로 정해져 있고 각 호실을 구분 소유하기로 약정하는지를 알아보고 분양을 받아야 재산권리에 따른 오해나 피해를 줄일 수 있을 것??이라고 설명했다. Tip 알아두면 좋은 수익형 부동산 사례들 ○ 입지조건 - 안목을 길러라. 남향, 교육여건 등에 따른 살 집이 아니라, 임대가 목적이다. 대학생, 직장인이 섞인 곳이 세 놓기 좋다. ○ 임대료의 현실성을 보라 - 분양시, 대개 3년 임대보장특약을 제시하지만, 월세수익은 가변형이 많다. 오히려 분양위치 부근의 실제 월세가 더 정확하다. 알아보고 수익계산을 한다. ○ 공사 중에 자주 들러라 - 원룸텔 준공업자 대부분은 영세하다. 따라서 집이 올라가고 제대로 짓고 있는지 자주 확인해야한다. ○ 시공사 선정도 신중히 - 퇴출 가능성 건설사들이 시공하는 경우, 공사 중단이 되면 새로운 시공사가 선정될 때까지 분양 시기가 무기한 연기된다. 또한 주택법 적용을 받는 아파트와 달리 상가는 법적 보증의무가 약해 투자자 피해가 클 수 있다. ○ 연면적 3000㎡ 이하의 중소형 상가 - 일반 상가는 부도를 대비해 신탁계약, 분양보증, 연대보증 가운데 하나를 반드시 가입토록 돼 있으나, 연면적 3000㎡ 이하의 중소형 상가예외다. ○ 당장은 구분등기가 안되지만 준공 후 용도 전환해 개별 내지 구분등기하다? - 그렇지 않다. 현재 원룸텔은 지분등기가 원칙이다. ○ 지분등기란 - 한 필지의 땅을 여러 사람이 공동으로 나눠 갖는 형식, 건물의 특정 부분이 아닌 전체 건물의 일부분에 대한 권리만 인정한다. 등기부에 개별 부동산의 구체적인 위치가 정해져 있지 않고 지분만 표시돼서다. ○ 등기와 관련한 원룸텔 건축허가 상태를 알아보려면 - 해당 지자체 건축과를 이용한다. 부천시청건축과(625-3520), 원미구건축과(625-5100～4), 오정구건축과(625-7080), 소사구건축과 (625-6080)에서 가능하다. 김정미 리포터 jacall3@hanmail.net

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썰렁한 상가, 원룸텔로 바꾸니 年20% 수익사본문

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입력: 2011-08-19 17:09 / 수정: 2011-08-20 03:02

발품 정보

20억 들여 리모델링…月 임대료 2700만원
'매입 前 용도 변경 가능한지 확인해야'

대기업에서 명예 퇴직한 양모씨(56)는 노후 대비용 투자처를 찾던 중 분당선 야탑역에서 걸어서 2분 거리에 있는 상가를 발견했다. 전용면적 990㎡ 한 층을 경매로 낙찰받은 그는 기존 점포를 헐어내고 6.6㎡ 짜리 원룸 76실로 리모델링했다. 리모델링 비용까지 합쳐 약 20억원이 들었다. 그는 '실당 월 45만원 안팎으로 매달 2700만원가량의 임대료를 받고 있다'며 '대출금 10억원에 대한 이자와 관리비,홍보비 등을 제외하면 수익률은 연 20%가량'이라고 말했다.

◆애물단지 상가가 고수익 원룸텔로

공실률이 높은 상가 건물을 원룸으로 바꿔 고수익을 얻는 원룸텔 투자 사례가 늘고 있다. 원룸텔은 고시원보다 크고 오피스텔보다 작은 준주택이다. 법적으론 고시원이지만 방안에 화장실，샤워기,냉장고，침대，옷장 등을 갖춰 원룸텔,고시텔,리빙텔 등으로 불린다.

수익형 부동산 전문업체인 싱글하우스의 정광옥 사장은 '서울에서 준주택을 지을 만한 땅이 3.3㎡당 2000만~3000만원으로 비싸지면서 땅보다 기존 상가건물을 확보해 수익형 부동산으로 리모델링하는 투자자가 늘고 있다'며 '입지가 좋은 건물을 고르면 연 20%에 가까운 수익을 얻을 수 있다'고 소개했다.

최근 준공한 평촌신도시의 한 원룸텔도 공실률 40%대 상가건물을 준주택으로 바꾼 사례다. 서울지하철 4호선 범계역 인근 중심상업지역에 있는 10층짜리 이 건물은 공실이 많아 7층 한 층(전용 980㎡)이 급매물로 나왔다. 14억원에 사들여 74실 규모 원룸텔로 바꿨더니 연간 수익률 18%대의 알짜 부동산으로 변신했다.

인천 계양구청 인근 원룸텔은 11층짜리 상가건물의 11층(전용 860㎡)을 8억5000만원에 경매로 낙찰받아 리모델링했다. 임대료가 서울에 비해 싸긴 하지만 매입 비용이 워낙 낮아 수익률은 연 25%대에 이른다.

◆입지,법률기준 등 꼭 확인해야

상가 건물을 모두 리모델링할 수 있는 것은 아니다. 상가는 업무시설이나 근린생활시설로 용도가 설정돼 있어 이를 근린생활시설2종(고시원)으로 바꿔야 한다.

용도 변경을 위해서는 현행법상 면적이 1000㎡ 미만이어야 한다. 다음달 30일 이후에는 500㎡ 미만으로 제한된다. 소방법상 허가 기준을 충족해야 하고 건물 안에 조산원이나 산후조리원이 있으면 안 된다.

분당구청 건축과 관계자는 '상가 건물을 매입하기 전 관할구청 건축과나 전문회사에 용도 변경에 제한을 받는 요소가 없는지 파악해야 한다'고 조언했다.

수익성 분석도 필수다. 박상언 유엔알컨설팅 대표는 '대학가，학원밀집가，산업단지，출퇴근이 용이한 역세권 등 임대 수요가 많은 부지를 확보하는게 가장 중요하다'며 '배후 수요가 많더라도 수익형 부동산 공급이 많지 않은 곳을 골라야 한다'고 말했다.

심은지 기자 summit@hankyung.com

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신림동 고시촌 원룸으로 리모델링

고시생급감으로 속속 리모델링해 용도변경

 

관악구 신림동 일대는 고시원을 원룸으로 바꾸는 공사가 한창이다. ＜사진 = 이승환 기자＞

서울 관악구 신림 9동 `신림동 고시촌` 일대에는 여기저기서 건물 리모델링 작업이 한창이다.

고시 준비생으로 가득 찬 빽빽이 맞댄 허름한 건물 풍경은 이제 옛말이 됐다. 대로변에서 고시촌 언덕길을 따라 깔끔한 외관의 새 건물들이 줄을 잇는다.

현지 부동산 중개업소들에 따르면 고시촌 일대에서 리모델링 공사가 진행 중인 건물만 10여 개다. 계약이 체결돼 조만간 착공할 물건도 20여 개를 웃돈다.

리모델링 전문 코지하우스의 유영선 대표는 '최근 2~3년간 신림동 인근에서 리모델링한 건물만 20동은 족히 될 것'이라며 '계약이 체결돼 조만간 공사에 들어갈 건물도 8동이나 된다'고 말했다.

리모델링한 건물 내부를 보면 과거의 허름한 고시원과는 달랐다. 깔끔한 인테리어에 넉넉한 내부공간 등이 최근 유행하는 도시형생활주택, 오피스텔 못지않았다. 신림동 고시촌 건물 중 절반 이상은 리모델링을 마쳤거나 리모델링이 추진되고 있다고 현지 관계자들은 전했다.

이런 변화는 정부의 로스쿨 제도 도입으로 사법 고시 준비생들이 짐을 싸고 속속 떠나면서 줄고 있기 때문에 나타났다.

고시생들의 빈자리는 직장인들이 채웠다. 20년간 고시원을 운영하다 최근 건물을 원룸으로 리모델링한 이 모씨는 '13~16㎡ 가전 풀옵션이 보증금 500만원에 월 50만원으로 서울시내에서도 저렴한 축에 속한다'며 '젊은 직장인들과 경제적 여유가 있는 대학생들이 들어오고 있다'고 말했다.

최기용 삼성공인 대표는 '어제 하루에만 원룸 2곳 임대계약을 체결했다'며 '이곳 거주자의 대략 30%는 직장인일 것'이라고 말했다.

건물값도 많이 뛰었다. 중개업계에 따르면 3년 전 12억7000만원이던 건물이 현재 17억원 선에 시세가 형성돼 있는 등 많게는 60~70%가량 몸값이 뛰었다.

평균 10억원을 투자하면 월 800만~1000만원가량 임대수익을 거둘 수 있다고 중개업자들은 말했다.

하지만 고시촌 일대 교통이 열악한 편인 데다 최근 원룸이 너무 많이 들어선 탓에 수익성이 기대만 못하다는 의견도 제기된다.

[이명진 기자 / 백상경 기자 / 사진 = 이승환 기자]

 

 

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사라지는 '신림동 고시촌', 원룸촌으로 리모델링

고시생 줄어 고시원 70%사라져… 빈자리엔 직장인 겨냥한 원룸 들어서

• 머니투데이 최윤아 기자 기자의 다른 기사보기   입력 : 2011.09.19 14:50|조회 : 342820

# 지난 15일 오후 서울 신림동 고시촌으로 불리는 서울 관악구 대학동. 곳곳에서 고시원을 원룸으로 개조하는 리모델링 공사가 한창이다. 한 공사현장에서 만난 리모델링업체 가나안건설의 안수환 사장(46)은 '올해만 4곳에서 공사를 했고 내년 중반까지 공사 스케줄이 꽉 차있다'고 말했다. ↑ 리모델링 공사가 진행 중인 서울 관악구 대학동의 한 공사현장. 고시폐지로 고시생이 대거 신림동을 빠져나가면서 고시원을 원룸으로 개조하는 리모델링 공사가 곳곳에서 진행중이다. ⓒ최윤아 기자 '신림동 고시촌'이 사라지고 있다. 3.3㎡ 남짓짜리 고시원 방 두서너개를 합쳐 원룸으로 개조하는 리모델링 바람이 불고 있는 것이다. 고시제도 폐지를 앞두고 고시생들이 신림동을 등지면서 이 같은 현상이 빚어지고 있다. 지난 2009년 법학전문대학원 제도가 도입되면서 2017년에는 사법고시가 완전히 폐지된다. 외무고시도 2013년 없어질 예정이다. 인근 A중개업소 사장은 '한 때 4만명을 넘던 고시생들이 지금은 그 절반 수준에도 못미친다'며 '도량천 주변 등 교통이 편리한 일부지역을 빼면 고시원 공실률이 30%를 웃돈다'고 말했다. 이에 따라 고시원 운영업주들은 주요 고객층을 고시생에서 직장 초년병이나 신혼부부로 바꾸고 있다. 고시원을 최신식 원룸으로 개조하는 것은 이처럼 새로운 타깃의 수요에 맞추기 위한 작업이다. 안 사장은 '고시원 월세가 실당 15만원이고 원룸 월세가 40만원 안팎인 점을 감안하면 고시원 방 2~3개를 원룸으로 바꿀 경우 임대 수익에선 큰 차이가 없지만 수요 확보 측면에선 원룸이 유리한 게 현실'이라고 말했다. 실제 최근 선보이는 원룸의 경우 공실률이 10%를 조금 웃도는 수준인데 비해 구형 고시원은 적어도 30% 이상 빈 방이 수두룩하다는 게 현지 중개업계의 설명이다. 고시형을 개조한 대학동 원룸의 경우 보증금이나 임대료 수준이 인근 지역의 오피스텔 등에 비해 낮아 젊은 직장인이나 신혼부부들에게 인기를 끌고 있다. 인근 중개업소들에 따르면 대학동 원룸의 경우 보증금 100만원 짜리도 쉽게 구할 수 있다. 이에 비해 주변 지역 오피스텔의 경우엔 보증금이 통상 500만~1000만원 가량으로 부담이 크다. 월세도 전용면적 11㎡ 기준으로 40만∼50만원 선으로 인근 봉천동 등에 비해 싸다. B중개업소 관계자는 '강남으로 출·퇴근하는 직장인이나 인근에서 전셋집을 찾지못한 신혼부부들의 문의가 많다'며 '리모델링한 신형 원룸의 경우 3분의 2 가량이 신혼부부나 직장인'이라고 귀띔했다. 이처럼 구성원이 달라지면서 일대 상권도 변하고 있다. 3000원 안팎으로 한끼 식사를 해결할 수 있는 식당이 즐비하던 상가엔 편의점과 카페가 들어서고 대형 할인마트도 입점하고 있다. 신림동 고시촌은 사법·외무·행정고시 등 3대 고시를 준비하는 고시생들이 주로 거주하는 관악구 대학동(옛 신림9동) 일대를 일컫는다. 30여년전부터 전국의 고시생이 모이면서 '고시의 메카'가 됐고 고시학원·고시서점·고시식당·고시원 등의 인프라가 갖춰지면서 '신림동 고시촌'으로 불리게 됐다.