1. 분양권 프리미엄 따지는 방법

분양권 프리미엄을 따지는 방법은 아주 간단합니다. 물론 일단적인 아파트의 가격 상승률도 이러한 방법으로 따지는 경우겠죠. 먼저 내가 분양 받은 아파트의 평당분양가가 1,000만원인데 주변의 아파트 평당 분양가가 1,200만원이다 라고 한다면 내가 보유한 아파트 분양권의 평당 프리미엄은 200만원이 되며 내가 30평을 보유하고 있으면 분양권 프리미움이 6,000만원이 되며, 40평을 보유하고 있다면 8,000만원이 분양가 프리미엄이 되는 것입니다.

물론 100% 이러하다는 이야기는 아니고 일반적, 평균적 아파트 분양권의 프리미엄을 이렇게 따진다 라고 이해하심이 좋아 보입니다.

2. 언제까지 아파트 분양가가 상승할 것인가?

여러분들도 아시다시피 인간은 신이 아닙니다. 하지만 경제에 있어서는 확률과 정책과 그래프라는 통계가 나옵니다. 또한 경제의 흐름을 미리 예측은 가능합니다.

이에 아파트 분양가의 상승이 언제까지 이루어질 것인가에 대하여 생각을 해 보면 대외적인 여건상

중국, 인도의 경제개발 가속도로 인한 세계 건축원자재 가격의 급등과 대내적인 여건상 유동자금의 풍부성등으로 인하여 앞으로도 수년동안 분양가가 상승할 것으로 예견됩니다.

분양가상한제,  분양가 원가공개 등등 아무리 부동산정책이 나와도 이러한 정책은 한시적인 국면을 넘기기 위한 땜질방식 정책이므로 이러한 정책은 또 다른 피해를 유발할 수 밖에 없습니다. 우리는 흔히들 이러한 현상을 풍선효과라고 합니다.

아무리 좋은 대책이 내 놓아도 결국 다른 곳으로 돈의 흐름이 이어지기 때문에 시중에 있는 유동자금을 원활하게 수용할 대책이 없는 이상, 국민들의 마인드에 부동산투자해서 돈 버는시기가 끝났다는 마인드를 심어주기 전에는 어떤 부동산대책에 지금의 시점에서는 먹히기가 상당히 어렵다고 봐야 합니다. 이러한 관점에서 볼 때 분양권 시장은 전매제한이 있다 하더라도 여전히 관심을 가져야 할 투자종목이라고 생각합니다.

3. 분양권매매 절차에 대하여

분양권은 분양권을 파는 매도인과 분양권을 매수할려는 매수인... 이렇게 상대방이 있어야

되겠죠. 상대방이 모여서 분양권매매계약서를 작성하고 계약금을 매수인이 매도인에게 지불한다면 분양권계약은 성립된 것으로 봅니다. 따라서 분양권매매 절차는 

1) 분양권 매매계약서 작성

2) 분양권 중도금 지급

3) 분양권 잔급 지급

4) 구청에 가서 분양권매매를 하였다는 검인을 받거나 거래신고를 하고,

5) 건설회사 분양사무실에 가서 분양권의 명의변경을 해야하고

    (매도자에게서 매수자에게로 분양권이 이전되었다는 이전확인)

6) 명의변경 후에는 금융기관에 가서 중도금 대출을 “채무인수계약”을 하면 됩니다.

   이러한 절차가 끝난 것을 분양권이 전매되었다. 라고 표현하는 것입니다.

분양권이 전매된 이후에는 매수인은 분양권입주시에 입주를 하면 되는 것이고, 매도인은 분양권을 매도하여 양도차액이 발생하였다면 잔금수령 이후 세무서에서 양도소득세 신고를 하시면 모든 절차가 다 끝나게 되는 것입니다.

4. 분양권 투자 시 유의사항

  1)일반적인 부동산 매매의 경우에는 등기부등본이 있어서 이해관계나 소유관계 및  권리관계등을 파악할 수 있으며 분양권의 경우에는 아직 준공이 안된 상태이므로 등기부등본을 볼 수 가 없습니다. 따라서 원분양자의 권리를 증명해줄 증서는 “분양계약서”하나 밖에 없게 되는 것입니다. 따라서 분양권을 사고 판 순간에는 반드시 매도자 (원분양자) 에게서 분양계약서를 받아 두시는게 가장 좋은 방법입니다.

만약 분양계약서를 수령하지 않은 경우에 원분양자가 악덕한 사람일 경우에는 이 분양권을 타인에게 이중계약을 체결하여도 우리가 알 수 있는 방법이 없기 때문입니다.

물론 원분양자 입장에서 잔금도 수령하지 않은 상태에 권리증서나 다름없는 분양계약서를 그냥 매수인에게 줄 수는 없겠죠. 따라서 이때에는 분양계약서를 공인중개사에게 보관토록 하는 것이 관례입니다.

2) 분양권에도 가압류가 있다.

   아파트분양권에도 채권가압류가 들어 옵니다. 즉 돈 받을 권리가 있는 채권자는 채무자의 모든 재산에 대하여 가압류를 할 수 있는 것이 권리입니다. 따라서 분양권을  매수시에는 반드시 분양사무실에 몇 동 몇 호에 혹시 채권가압류가 들어왔는지 확인하시기 바랍니다. 만약 채권가압류가 들어왔다면 채권가압류의 금액을 문의한 뒤 잔금에서 이 금액을 빼고 지급하고 이 금액을 법원에 공탁하면 채권가압류가 말소됩니다.

3) 반드시 분양계약서상의 사람과 매도인이 동일인인지 신분증 등을 통하여 확인해야 합니다. 간혹 가다가 전혀 엉뚱한 사람이 매도인이 되는 경우도 발생합니다

 4) 만약 잔금을 연체하였다만 건설회사에 분의를 하여 연체된 금액이 얼마인지 정확하게

파악하여야 하고 이러한 금액은 잔금에서 공제한 후 잔금을 지급하면 됩니다.

5. 어떤 분양권에 투자해야 하는가?

우리는 늘 뜬구름 잡기식의 부동산투자 강의를 받아 왔습니다.

10억 만들기부터 수백만원으로 수십억을 벌었다는 각종의 책들을 우리는 보고 있었습니다. 하지만 정작 중요한 것은 수백만원으로 수십억을 벌었는지에 대한 검증은 아무도 못해 보았으며 정작 그 훌륭하신 분들이 수백만원으로 수십억을 벌었다고 가정하더라도 그런 행위들은 정말정말 잘나신 분들의 행위일 뿐입니다.

정작 우리에게 필요한 것은 수백만원으로 수십억을 번 이야기기 아니라 우리가 현재 가지 고 있는 쌈지돈 수천만원으로 수백만원을 벌고 싶어 하는 것이 욕구입니다.

이러한 관점에서 쌈지돈 수천으로 수백내지는 수천을 벌 수 있는 것이 분양권이라고 생각 한다면 투자성이 좋은 분양권이 있는 반면에 투자성이 나쁜 분양권 시장이 있습니다.

1) 투자성이 좋은 분양권

가.아파트의 위치가 사람들이 선호하는 지역이어야 합니다

    사람들이 선호하지 않는 아파트는 세대수가 많다 하더라도 매력이 없음.

나.세대수가 700세대 이상의 아파트가 좋습니다.

다.주변의 아파트를 포함하여 세대수 3,500세대 이상이면 더 좋습니다.

라.국민주택규모 (전용면적 25.7평) 이하보다는 이상의 대형이 좋습니다.

마.도로나 지하철 등 교통시설이 좋은 곳이어야 합니다.

바.주변에 하천이나 공원, 산등이 있으면 좋은 곳입니다.

사.초등학교나 중학교가 가까이에 있어야 합니다.

아.대형할인점 등 생활편익시설이 많은 곳이면 좋습니다.

자.고층일수록 인기가 좋으면 프리미움을 많이 받을 수 있습니다.

차.중앙공급 난방보다는 요즘에는 개별난방이 인기가 더 있습니다.

카.분양권 청약에서 1순위, 2순위에서 전부 분양이 된 경우가 좋습니다.

타.이왕이면 프리미움을 주고 산 분양권이 더 오를 가능성이 많습니다.

파.대형건설업체의 브랜드가 더 좋습니다.

2) 투자성이 안 좋은 분양권

가.세대수가 적은 아파트

나.인근에 아파트 단지가 형성되지 않은 아파트

다.혐오시설이 주변에 있는 아파트

라.나홀로 아파트

마.5층이하의 저층 아파트

바.생활편익시설이 미비하여 생활에 불편을 주는 아파트

사.수요가 전혀 없는 미분양아파트

아.중소건설회사가 짓는 브랜드가 그렇게 높지 않은 아파트

자.철길, 대로변에 접하여 소음과 먼지가 심한 아파트

차.미분양이 입주시까지 이어지는 아파트

   이런 아파트 분양권은 조심하셔야 합니다.

서두에서 말한 바와 같이 부동산 투자는 하는 사람만이 하는 것입니다.

대한민국의 부자들만 부동산투자를 하며 서민들은 늘 부동산에 관련하여 한숨만 쉬는 것이 현실입니다. 부동산 투기대책이 나오면 제일 반가워 하는 사람들이 일반 서민들입니다.

그러나 실질적으로 부동산대책이 나와도 돈 있는 사람들은 그렇게 큰 영향을 받지 않습니다. 어떤 부동산대책이 나와도 결국 부동산투자해서 번 돈이 세금으로 인하여 줄어들 뿐이지 투자를 전혀 안 하는 것 보다는 국가와 내가 투자이득을 나누어 먹는 마인드로 생각하기 때문입니다.

판교분양이 끝나고 당첨발표가 5월 4일에 있었습니다. 전매제한 10년이라고 하지만 10년 동안 판교라는 훌륭한 입지조건을 갖춘 아파트를 10년 동안 팔아먹지 못한다고 안달 나는 것이 아니라 오히려 이런 지역의 아파트를 10년 동안 팔아먹지 않음으로써 10년 뒤의 판교 아파트 가격을 생각하노라면 웃음꽃이 피어야 되지 않을까요?

부동산 투자에 있어서도 역발상이 중요합니다.

남들이 가고자 하는 곳이 아니라 남들이 이젠 재미없겠어. 이젠 끝났어 라고 아무리 말을 하여도 결국 돈 버는 사람들은 꾸준히 돈을 번다는 사실을 아시기 바랍니다

출처 : MONETA 재테크전략