2008-01-22 18:07

http://blog.drapt.com/mylee77/81200992835602

출처 : 닥터아파트 > 전문가 칼럼

원문 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=column_view&menu_key=8&uid=31528

최근 주가가 2000선에서 박스권 장세를 이어가다가 1800선까지 주저 앉았는데 과거의 실례를 본다면 주가상승-주가 박스권 장세- 주가 하락은 주식 시장의 자금이 부동산 쪽으로 이동할 수 있는 빌미가 되었기 때문에 부동산 상승의 전초전이 될 수도 있다는 사실을 알려 드리며 펜을 잡겠습니다.   수도권 부동산의 핵심 노선은 어디일까요? 수도권의 최고급 아파트가 이어 있는 황제급 노선이라고 명명할만한 노선은 다음에 제시할 3가지 노선입니다.   -자형(일자형) 노선은 한강을 말합니다. T자형(티자형) 노선은 한강 경부고속국도 축선을 말합니다. (십자가형) 노선은 한강 경부고속국도 경의선 노선을 말합니다. 즉 과거-현재-미래의 전망이 모두 밝은 노선은 일자형, 티자형, 십자가형 노선이기 때문에 특별한 사유가 아니라면 세 곳의 황금 노선에 내집마련을 하는 것이 좋습니다.   가장 먼저 주목을 받은 곳은 일자형 노선으로 서울 강남과 강북을 가르는 한강 줄기의 노선이었으며, 다음으로 급격히 부각한 노선은 티자형 노선 즉 서울 한강을 중앙으로 아래로 뻗어 있는 경부축 노선입니다.   그렇다면 앞으로 새롭게 주목을 받을 노선은 어디일까요? 저는 단연코 경의선 노선을 꼽겠습니다. 즉 서울을 가로 지르는 한강과 그 중앙 아래로 뻗어 있는 경부 고속 국도 노선에 용산-문산을 잇는 경의선 노선이 미래의 3대 축으로 급부상할 것으로 전망합니다.   공교롭게도 명품 아파트들을 보면 일자형 한강 노선은 강을 중심으로 펼쳐 있으며, T자형 경부축 노선은 도로를 기준으로 길게 뻗쳐 있고, 자형 경의선은 철도가 중심축의 구실을 하고 있습니다. 이른바 강과 도로와 철도가 명품 아파트를 만들어 내는 기폭제 역할을 하고 있습니다.   제가 새롭게 제시하는 (십자가 노선)은 앞으로 수도권 아파트의 3대 중심축이 될 것입니다. 여기에서 한가지 흥미로운 사실은 한강노선, 경부 고속국도 축선, 경의선 축선이 모두 모이는 곳이 용산과 강남이라는 점입니다.   하나도 아니고 3가지를 겸하고 있는 용산과 강남(경의선 건너편으로 영향권)은 강북과 강남의 쌍두마차로써 황제 중의 황제라고 일컬을 수 있는 최고의 입지를 자랑하기 때문에 과거-현재보다 미래의 전망이 더욱 밝은 명품 지역입니다.     1. 수도권 황제 노선 1탄 -자형(일자형) 한강   한강은 수도 서울을 정중앙으로 관통하면서 위성 도시와 함께 발전의 중심축을 이루는 핵심 노선입니다. 서쪽을 기준으로 김포-파주-고양-마포-여의도-동작-용산.성동-서초.강남-광진-송파.강동-구리.덕소-하남으로 이어지는 이 라인은 핵심 지역인 강남과 용산을 정중앙으로 삼으면서 입지의 중요성에 걸맞는 무한한 발전을 할 것입니다.   1) 김포는 장기를 중심으로 김포신도시 조성과 함께 변방에서 일약 관심권으로 부각될 것입니다. 한강 극서에 위치하여 발전에는 한계가 있지만 현재 분양한 명품 아파트가 1200만원 전후의 낮은 시세를 극복하고 신도시를 기점으로 1800 이상의 3년 상승을 이끌 유망한 투자처입니다.   2) 파주는 교하, 운정을 중심으로 택지 개발지구에서 신도시로 확대 발전하면서 교통, 학군, 산업 시설 등이 모두 갖추어진 자족 도시로서의 기능을 충분히 수행할 것입니다. 현재 평당 1400의 비교적 높은 시세를 형성하고 있는데 명품 아파트를 중심으로 3년 후에 2300선까지 돌파할 가능성이 높습니다. 다만 대부분 분양 아파트가 전매 제한으로 묶여 있다는 것이 단점입니다.   3) 고양시는 일산과 미래의 도시개발지구인 덕이, 가좌, 식사 지구 등을 중심으로 발전을 할 것입니다. 현재 명품 아파트의 시세가 1800선인데 일산의 명품아파트와 새로 분양한 덕이, 식사, 가좌 지구 등 명품 아파트 시세가 3년 안에 2500선을 돌파할 것으로 전망이 됩니다.   4) 마포는 상암동과 공덕동, 신공덕동 3인방 명품 지역의 랜드마크 시세가 2300만원선입니다. 이들 지역의 아파트는 한강 조망권 명품 아파트를 중심으로 3년 후에 3200선까지 상승을 이어갈 전망입니다.   5) 여의도는 사방이 한강을 끼고 있는 탁월한 입지를 자랑하고 있는데 현재 명품 아파트 시세가 2500만원선이며 3년 후에 3500 전후의 높은 시세를 형성할 것으로 판단합니다.   6) 동작구는 발전 가능성이 많은 지역이며 특히 상도동 포스코 the #과 새로 분양한 랜드마크의 평당가가 2500만원선이며 3년 후에 3400은 무난하리라 전망합니다.   7) 용산과 강남. 서초는 하단에서 설명하겠습니다.   8) 성동구는 용산의 특혜와 강남권의 간접 수혜 지역으로서 명품 아파트 시세가 2500만원선이며 3년 후에 3500선까지 예상이 되며 이 시세는 현재 용산구 랜드마크 시세와 엇비슷합니다.   9) 광진구는 한강을 중심으로 펼쳐진 소규모 주상복합과 명품 아파트 시세가 2500선에 이르고 있는데 3년 후에 3300선의 안정적인 시세를 이어갈 것으로 판단합니다.   10) 송파구는 잠실 일대의 명품 아파트와 향후 분양이 될 송파 신도시가 강남권 명품 시세까지 따라 붙을 것으로 전망합니다. 현재 2800선의 명품 아파트 시세는 3년 후에 4000선까지 육박하면서 타워펠리스의 최근 시세를 돌파할 가능성이 높습니다.   11) 강동은 고덕동 재건축 아파트와 암사동 분양 아파트가 시세를 이끌 것으로 보입니다. 현재 분양한 명품 아파트의 평당가 2400선이 3300선까지는 무난할 것으로 보이며 고덕동 재건축 아파트의 전망도 매우 밝습니다.   12) 구리. 덕소. 하남 3인방은 한강 남북의 끝자락에 위치해 있는데 소외 지역에서 벗어나  높은 시세를 형성하고 있는 지역들입니다. 특히 덕소와 하남은 분양한 랜드마크 시세가 평당 1800선을 넘긴 상황으로써 3년 후에 2500선까지 안정적인 흐름을 이어갈 것으로 판단합니다.   위에서 제시한 시세 흐름은 명품 아파트를 기준으로 삼은 것이기 때문에 그 주변 및 지역의 아파트들은 명품 아파트와 다르게 상승 폭이 상대적으로 적을 것으로 판단이 되오니 투자성이 있는 아파트를 선별적으로 매수해야 한다는 사실을 강조하고 싶습니다.   2. 수도권 황제노선 2탄- T자형(티자형) 경부고속 국도   남부권의 명품 아파트가 경부 고속 국도 축선상 즉 용산-강남/서초-과천-판교-분당-죽전/광교-용인-동탄-오산-평택/아산까지 길게 뻗쳐 있다는 사실은 누구나 인정할 것입니다. 실재 거리가 멀더라도 경부축선상에 놓이면 심리적 거리가 가깝게 느껴지며 실재로 경부축선상의 아파트 시세는 전국 최고를 자랑하고 있습니다.    경부고속 국도 축은 과거-현재-미래의 최고가 아파트들이 모두 자리하고 있는 남부축 명품 아파트의 심장 줄기입니다.   1) 용산은 지분값 평당 1억원 돌파로 각광을 받고 있으며 향후 100층 이상 건물들이 들어서면서  5-10년 이내에 평당 1억에 육박하는 최고가 아파트가 탄생할 것입니다. 이미 계획된 아파트보다  제반 시설이 떨어지는 용산 시티파크가 평당 3-4천을 거뜬히 돌파하고 있으며 5천만원을 향해 줄달음치는 중입니다.   2) 강남,서초는 전통적인 황제 자리를 지키면서 타워펠리스, 도곡렉슬 등이 평당 4천선을 뛰어 넘고 평당 1억을 향하여 매진 중입니다. 강남권이라고 모두 전망이 밝은 것은 아니지만 경부축선상에 가까운 명품 아파트들은 3년 후에 평당가 6천을 돌파할 것으로 전망합니다. 특히 그 일대의 재건축, 재개발이 직접적으로 거론이 되는 은마아파트, 잠실 주공, 시영 아파트 등은 초고층 아파트로서 개발만 된다면 그런한 아파트들이 타워팰리스는 물론 용산 초고층 아파트의 시세를 추월할 가능성이 더 큽니다.   3)과천은 소형 평형 중심으로 재개발 수혜지 1순위이며 현재 평당가는 오히려 강남을 추월하고 있지만 향후에 새롭게 건물이 올라설 경우에 강남.용산과 함께 빅3를 형성할 것입니다.   4) 판교는 최근 건물이 한참 올라가고 있는 중이며 입주 후 3년이 지나면 분양가 2-3배 수준에 해당하는 3500-4000만원대가 유력합니다. 현재 분당 아파트 30평대 시세가 2500선인데 3년이 지나면 3400선이 유력해 보이며 주상복합은 30평대 3000만원선에서 4000만원선으로 높게 형성이 될 것입니다. 평촌은 꿈마을 기준으로 2400선인데 3년 후에 3300만원선으로 분당 시세에 근접할 것입니다. 이 곳 역시 분당 시세와 엇비슷한 형성을 이어갈 것입니다.   5) 용인은 비교적 편차가 크긴 하지만 명품지역은 평당가 2200-2600시세를 돌파하였습니다. 현재는 죽전 택지개발 지구내의 보정동 엘지자이 2차 59평 2600선이며 동원로얄듀크 46평이 2400선을 형성하여 오히려 분당 평균 수준을 추월한 상황입니다. 앞으로 동천동 삼성래미안과 평당 1700(실질 분양가 2000)으로 분양이 될 신봉, 성복 아파트들도 평당 3300은 뛰어 넘을 것입니다.   6) 광교는 면적은 판교보다 조금 적지만 용적률이 넓고 판교보다 훨씬 진화된 최첨단 친환경 아파트로 꿈의 신도시가 될 전망입니다. 분양가는 상한제 적용 전매 제한 아파트를 제외할 경우 평당 1500선으로 전망이 되며 분양후 3년이 지나면 판교 수준인 평당 3200-3500까지 최고 명품 아파트 대열에 합류할 것이 유력합니다.   7) 수원일대의 중심축인 동수원 사거리 명품 아파트들이 현재 평당 1500선에 머물고 있지만 시세 흐름으로 본다면 2000선은 돌파할 것으로 전망이 되며, 특히 광교 수혜권인 매탄동, 영통동, 우만동 그 중에서 광교와 도로를 마주보고 있는 새아파트는 광교 80% 이상 수준인 평당 2800은 무난할 것으로 판단합니다. 즉 수원의 중심축은 이제 광교를 기준으로 광교와 인접한 국도가 될 것입니다.   8. 동탄은 분양가 대비 100% 이상 올랐지만 동동탄 신도시의 강력한 후광을 받을 것입니다. 최근 분양한 신동아 건설의 메타 폴리스는 1600 이상의 분양가 기준으로 입주 후 3년이 지나면 현 분당 주복 수준에 근접한 평당 3000 정도의 시세가 유력하며 서동탄 명품 아파트 역시 평당 2500선까지 오를 가능성이 큽니다.   9. 오산/평택/천안./아산은 실거리가 매우 멀리 떨어진 곳들이지만 랜드마크를 기준으로 현재 1000-1400의 높은 시세를 형성하고 있습니다. 입주 3년 후에 이들 명품 아파트는 평당 1700-2000선까지 전망합니다. 특히 천안 펜타포드는 치열한 경쟁률만큼이나 경부축 하단의 최고 강자가 될 가능성이 큽니다.     3. 수도권 황제 노선 3탄  자형(십자가형) 경의선   그렇다면 남부권의 경부 고속 국도축과 쌍벽을 이루는 북부권의 노선은 어디일까요? 단연코 경의선(서울-신의주) 철도 노선이 될 것입니다. 앞에서 이미 언급하였지만 북부권은 남부권에 비하여 높은 시세가 형성이 되어 있지는 않지만 향후 남북 경협과 통일까지를 염두한다면 3호선(일산선 연장선)보다 유망한 노선입니다.    현재 경부축선상의 노선이 주축임에도 불구하고 고양시, 파주시 등이 비교적 높은 시세를 형성하고 있는데 향후에 남북 경협으로 통일 혹은 제한적 왕래가 가능할 경우에 경의선 노선은 최고의 황금 노선으로 일약 부각이 될 것입니다.   즉 서울-일산-고양 덕이지구-파주 운정역-문산-개성-평양-신의주로 이어지는 노선은 남북 교류의 핵심 노선으로서 지금도 여타 지역보다 시세가 높은 편이지만 단기-중기-장기로 갈수록 전망이 더욱 밝다는 것입니다.   이 노선에서 벗어나 바다로 이어지는 김포-강화 등 서편과 휴전선을 기준으로 북쪽 산간지역을 통과하는 경원선 즉 서울-의정부-동두천-연천-원산 노선보다 경의선 노선이 황금 노선으로 해가 갈수록 가치를 더할 것으로 판단합니다. 이제는 단순히 서울-일산으로 이어지는 전철 노선만이 아니라 북부권의 경의선 노선을 중심으로 가치 창출이 기대가 되기 때문에 그런 지역을 선점하는 것이 여러모로 유리합니다.   경의선 노선의 핵심 축을 조망하겠습니다.   1) 뚝섬은 용산권 개발과 아울러 2006년부터 강력하게 부각이 되었는데 불과 2년만에 두 배가 넘는 시세 상승을 이끌고 있습니다. 이 곳은 입주 후 3년이 지나면 평당가 3500돌파부터 자리매김을 할 것입니다.   2) 용산은 앞에서 이미 언급하였지만 지분값 1억돌파의 의미를 유추해보면 기존의 명품 아파트 시티파크의 현 시세 3500선에서 3년 후에 5천 전후로 자리매김 할 것입니다. 그 시점이 되면 강남 명품 아파트들도 그 선까지 오르면서 쌍벽을 이룰 가능성이 큽니다.   3) 마포 상암동은 2002년 월드컵을 기준으로 초고속 성장을 하다가 최근에 다소 주춤해진 상황이지만 경의선 복선 완공, 고속철도 완공과 더불어 현재 평당 2500선인 시세가 3500선까지 오를 가능성이 다분합니다.   4) 일산 덕이지구 신동아파밀리에를 중심으로 경의선 노선이 크게 부각이 될 것입니다. 탄현역은 현재 일산선에 비하여 저평가가 되어 있지만 신동아 파밀리에 입주, 초고속 국철 전후로 새롭게 도약할 것입니다. 신동아 파밀리에는 현재 분양가 1500선으로 최근 분양한 아파트들과 비슷한 분양가를 이루고 있지만 3년이 지나면 평당 2500선으로 이 지역의 랜드마크가 될 것입니다. 하지만 경의선에서 벗어난 아파트들의 흐름은 그만큼의 탄력을 받지 못할 가능성을 전망합니다.   5) 운정 신도시는 경의선 축선상인 운정역 일대가 최고의 수혜지가 될 가능성이 큽니다. 앞에서 언급한 시세의 의미를 지니며 고양시와 함께 경의선과 한강의 수혜를 동시에 지닌 곳으로 평가합니다.   6) 문산-개성-평양-신의주로 이어지는 경의선 노선은 경부 고속 국도와 함께 매우 높은 시세 차익을 안겨줄 황금 노선입니다. 문산이 거리는 멀지만 분양가가 비교적 높고 높은 시세를 형성하고 있는 이유는 경의선 축선상의 남한의 마지막 관문이기 때문입니다.   북부권에 관심이 많은 분들은 지금부터라도 경의선 노선에 모든 역량을 집중해야 합니다. 왜냐하면 서울 남부권이 경부축선을 기준으로 경부축선상 아파트와 주변 아파트의 시세 차이가   두 배 이상 형성이 되고 있듯이 북부권도 경의선 노선과 그 주변 아파트 시세도 두 배로  벌어질 수 있습니다. 다만 기존 아파트를 매수하는 것보다는 분양, 미분양 등 명품 아파트 대단지로 올인하셔야 하며 전매가 가능한 곳이 환금성과 유동성 및 투자 가치 모든면에서 월등합니다.   한마디로 북부권의 미래 입지는 경의선이 주도할 것입니다. 특히 경의선 축선상은 최근 분양한 고양-파주 아파트들이 주도할 것으로 보이는데 전체적으로 공급 과잉으로 인한 시세 상승률이 낮을 것으로 전망하기 때문에 투자의 선별에 신경을 써야 한다고 판단합니다. 전매 제한이 없는 대단지 새아파트를 매수한다면 전매제한의 반대 급부를 톡톡히 얻을 수 있는 까닭에 최근 분양한 경의선 축선상의 덕이지구를 추천합니다.   기타 위의 황금 노선에서 제외된 명품 지역은 인천과 부천 광명 시흥 산본 안산 등인데 인천의 경우 공급 물량 과다가 시세의 발목을 잡을 것으로 보이는 까닭에 송도와 전매제한이 없는 아파트권으로 단일화 하고 나머지 도시 들도 명품 새아파트로 올인하는 것이 유망하다고 봅니다.   송도는 국제 신도시의 위상을 그대로 이어 가면서 현재 평당가 2200선인 명품 아파트가 3300선을 돌파할 가능성이 높다고 봅니다.   또한 서울지역은 재건축과 재개발, 뉴타운이 확실한 곳으로 투자처를 알아 보아야 하며, 단순하게 오래 되었기 때문에 재건축 및 재개발이 될 것이라는 기대감을 가지고 빌라나 주택을 매수한다면 기간상 금전상 심각한 손실을 볼 수도 있습니다.   설령 그러한 개발이 현실화 되었다고 하더라도 개발 이익 환수제에 따른 세금은 어느 방향으로 흐를지 예측이 어렵고 이미 시세에 반영이 된 경우가 많으므로 주의를 요망합니다. 너도 나도 재건축, 재개발에 뛰어 드는데 부동산의 마력을 아는 재야 고수들과 강남 아주머니들은 불확실한 재건축 및 재개발은 거들떠 보지도 않는다는 사실을 상기해야 합니다.   저평가가 심한 광명과 수원 영통은 입지가 좋은데다가 발전 가능성, 투자성이 매우 높은 곳들로 추천합니다.   지금까지 한강, 경부 고속국도, 경의선의 3대 중심축에 들어 있는 랜드마크 시세를 살펴 보았습니다. 여기에서 주목할 점은 명품 아파트 시세가 높게 형성이 된다고 하여 과거처럼 인근 아파트가 명품 아파트의 후광을 따라서 오른다고 판단하시면 안 됩니다. 갈수록 아파트는 차별화가 진행이 되기 때문에 특장점이 없는 대부분의 아파트들은 오히려 시세 정체나 소폭 상승을 가져올 수도 있는 까닭에 매수시에 신중을 기해야 합니다.   즉 명품 지역 및 명품 아파트는 종부세, 양도세, DTI 규제로부터 상당 부분 해방이 되어  그 이상의 가치를 발할 수 있지만 평범한 아파트들은 오히려 1가구 다주택자들의 매물의 희생양이 될수도 있으므로 그 어느때보다 아파트의 분별력이 요구된다고 하겠습니다.   앞으로 모든 규제가 완화될 가능성이 높지만 1가구 2주택 및 다주택에 대한 세금은 임대  사업보다는 투기성으로 인식이 되어 규제가 대폭 강화될 것으로 전망합니다. 모든 규제를 완화하더라도 1가구 다주택에 대한 세금 강화 하나만 확실히 해도 대부분의 서민 아파트가 안정화 할 것이라는 사실을 대통령 당선자가 직시하고 있기 때문입니다.   이 경우에 다주택자의 매물이 평범한 서민 아파트일 가능성이 높은 까닭에 특징이 없거나 상기의 3대 핵심 축의 노선이 아닌 경우의 아파트는 더욱 더 신중한 매수를 당부를 드리고 싶습니다. 특히 서울 지역의 재건축과 재개발 매수는 이미 상당 부분 시세에 반영이 되었거나 기간이  너무 오래 걸릴 수 있으며, 개발 이익 환수제의 완화 언급이 없다는 점 다주택 매도자의 희생양이 될 수도 있다는 점 등을 감안하여 신중해야 한다고 봅니다.   1억 정도의 여유 돈이 있다고 하여 무분별하게 2주택을 만들거나 평범한 아파트를 매수한다면 손실을 가져 올 수도 있다는 사실을 기억하시기 바랍니다. 통계상으로 본다면 재건축, 재개발보다는 미분양, 분양권을 매수하는 길이 빠른 시일 안에 확실하게 시세 차익을 이루는 길이라는 사실을 다시 한 번 되짚어 보았으면 합니다.

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2007-02-21 17:47

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향후 운정신도시에 드리워질 기폭제가    몇가지로 열거될수 있는바 혹자들의 시류 아귀다툼을    벗어나 고즈넉한 우아함을 즐길줄 알아야한다.    시세가 앞으로 어쩐대는둥..분양가가 어쩐대는둥..    그러한 하릴없고 소모적이며 흩어져버릴 논쟁보다    당위적이고 필연적 "행정"에,    채칙을 들고 독촉해야하는 열정이 필요하다.      本客은 지난 연말즈음 신도시 확대가 임박될즈음    몇가지 당위적인 흐름선상에서의 예측을 한바가    있는데 그중 하나가 바로 전철 3호선의 운정연결이다.    신도시확대와 더불어 혹은 적어도 신도시 사업시행    기간안에 기획되어야할 문제로 분석했다.    신도시확대가 오픈되고 경의선 신설역사의 움직임은    보였으나 3호선의 연결이 함께 공시되지않아 적어도    분당급 추가신도시 발표와는 더불어 오픈되리라    적시하고 주변인께 예측하곤했다.      3지구 2007,6월 지구지정고시....      금일자 보도내용에 따르면 그렇다.    이는 무엇을 말하는가...    향후의 택지보상 절차가 단축될수있는 정부의 논거는    바로 지구의 지정,고시와 사업계획 수립의 동시절차    에서 찿는다. 이는 보상기간의 단축이라는 명분과 그에    따른 사업비 절감효과에 연유한다.      本客은 3지구확대 발표시 이 계획이 포함되지않은    발표를 보고 즉시 건교부에 통화하면서 울분을 토로한    적이 있다.그것은 인구밀도를 기존 1,2지구보다 더욱    높히고 녹지율마저 낮추면서..그(인구증가)에 따른    추가적 교통대책이 없음에 시민으로서 격분한것이다.    물론 사업시행단계서 충분히 검토될 사안이란 언급을    들었으나 원론적이다.       현재까지 기획되고 설계되고있는 교통대책은 1,2지구    를 기본으로 한 기반시설 대책들이었다.    그리고 한참뒤 다른 신도시면적 하나만큼의 추가면적만    주거밀도를 높혀 그저 발표만하고 만 것이다.    이것은 정부의 파주시민에대한 모욕적 행정행위다.    제2자유로 문제는 차치하고 말이다.    이것마저 3지구 발표전에 이미 기획된것이다.      6월까지 앞으로 대략 4개월간 그렇다면 그저 기다리면    정부가 3호선을 덮썩 깔아주겠다고 하겠는가...    단언컨대 그렇지가 않다.    일전에도 언급했거니와 도시의 훌륭함은 대략 시민들이    만든다.깨어있지 못한 시민의식은 죽은도시를 잉태할    뿐이다.원래 행정이란 자금에서..정치의식에서..수동적    이고 소극적이다. 그것을 리드하고 제시하는게 바로 시민이다.      더구나 얼마나 호기인가...    바야흐로 올해는 정치의 계절이다.대선의 계절말이다.    이는 곧 시민의식이 바로 행정에 연계될수있는 절호의    기회다.그렇다고 무리한 요구가아니라 필연적이고    당위적인 행정이다.그렇지 아니한가...    사업계획에 포함안되고 걍 시간이 흐른다고보자...    기반시설과 건물들이 올라가는데 돌이켜 이문제를    거론하겠다는것인가... 때지난 일이요 설혹 고려된다해도    비용과 설계면에서 극히 비효율적이다.      6월..., 파주에는 또 무엇이 기다리는가...      서울대 국제화 캠퍼스와 의학캠퍼스가 발표된다.    적어도 둘중 하나는 유력하게 거론되는곳이 바로 파주다.    이대와 더불어 양대 지성의 거탑이 쌓아지는것이다.    파주시장의 "보스톤"론과 경기지사의 "베네치아"론이    그저 허구가 되지는 않을것이다.      또 6월에는 분당급 추가신도시 발표가 신도시들의    과도기적 정점을 예고하고있다.      분양가상한제와 민간원가공개가 역시 이시기를 기점    으로 원론적 타당성 광풍을 맞을것이다.    물론 그것은 "위헌성"과 대선이라는 "정치성"의 딜레마적    드라마가 될것이다.       재미있지 아니한가...       단호하게 말해서 3호선 문제는 파주시민 스스로가    거론해주어야할 그렇지않아도 설사 기획되리라 판단해도    그러한 입안자들에 대한 탄력적 서비스가 될것이다.    현재 운정신도시와 금촌지구의 시민들만이라도    각단지 입대위든 부녀회든 연대하고 어필할 최우선의    당면 가치이다.    공략의 타켓이 모호한가...    그저 컴퓨터 앞에 앉아 매일 한두번 건교부와 파주시에    불편부당을 토로해도 족하다.제2자유로문제로 과천까지    무리지어 움직이는 이웃들이 있다.다 형평의 위배문제다.    열정은 가치창조의 불꽃이다.      3지구와 교하지구(구) 그리고 2지구 일부 시민들이    결국 버스타고 경의선 운정,야당역이나 3호선 대화역까지    번거로움을 자초하여 움직일것인가...    다시 말하거니와 이건 모욕이다.    정당하고 당위적인 요구는 불같이 일어도 좋다.    반복하거니와 당국이 이미 기획하고있다해도 답례요..    서비스다....,      무지개는 직접 만들어야 항구적이다.      파주민이여..., 雲井의 창천에 무지개의 분수대를 세워라...    그것은 곧 시민정신의 7색 향연이요    살아있는.. 럭키하고 찬란한 정신이다.                         ------------- maximus // Che Guevara

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2007-02-21 17:36

http://blog.drapt.com/mylee77/81172047002513

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원문 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=column_view&menu_key=10&uid=29948

'집값하락→가계몰락→금융위기' 주택가격 폭락론이 심심치 않게 대두대고 있다. 최근 언론을 통해 유포되고 있는 이 시장 경제의 원리는 처음 뿌리에서부터 문제가 있다. 집값하락? 하락도 그냥 하락이 아닌 폭락? 현재 우리 경제에서 부동산이 차지하고 있는 비중을 고려해보고 현장 상황을 정확히 파악했다면 이 주택가격폭락론이 얼마나 터무니 없는 것인지를 금방 catch할 수 있을 것이다.    ◈ 신도시와 임대아파트 정책 뒤집어보기 연이어 부동산시장을 강타한 1.11대책과 1.31대책은 공급확대를 위하여 신도시를 건설하고 임대주택을 늘린다는 것을 주요 골자로 하고 있다. 하지만 애석하게도 분당급 신도시를 건설하여 강남에 대한 수요를 분산시켜 집값을 잡는다는 설정은 현실을 외면한 대표적인 정책이 아닐 수 없다. 강남분산효과는 지리적인면이나 주거환경면에서도 한계가 있으며 자연을 훼손시키고 또다른 투기수요만을 조장하는 악의 축만을 생성할 뿐이다. 얼마전 검단과 판교신도시 이벤트만 보아도 부동산시장의 불안정만 가져다 주었을 뿐 그 효과가 미미했다는 것은 뚜렷하게 판명된 사실이다. 서울에서도 강남과 인접해 있으면서도 주거환경을 개선할 필요가 있는 낙후된 주택지역이 굉장히 많다. 이곳은 방치한채 파급효과 또한 미미하고 한계가 여실히 드러나있는 신도시만을 외치는 정부의 방향성은 도저히 이해할 수 없는 부분이다.   두번째 골자인 임대주택펀드를 조성하여 서민을 위한 임대아파트를 전면확대 공급한다는 방향성은 자금조달에 대한 의문부호는 물론이거니와 전통적인 한국인의 주택선호도 성향을 무시한 안타까운 정책이다. '임대아파트=왕따아파트'라는 공식이 대변하듯이 오래전부터 우리에게 뿌리깊게 각인되어 온 임대아파트 기피현상은 첨단산업이 진화될수록 점점 심화되고 있는 터에, 임대아파트 본격 전면확대공급책은 계란으로 바위치기식 집값안정책이라는 결론밖에는 도출할 수 없다.   ◈ 방향성을 잃은 정책에 따른 부작용 * 분양가상한제, 채권입찰제 : 기존도심재개발지역의 좌초현상과 건설업계의 집단 태업을 야기하여 물량부족, 공급감소 * 분양원가 공개 : 건설업계의 집단태업으로 인해 공급감소 * 주택담보대출 규제 : 결국 원천적인 피해자는 무주택자인 서민, 금융기반이 흔들리며 그 여파가 사회전반적 위기로 확대됨으로서 전체적인 대한민국의 다운그레이드효과 * 전매 제한 : 시장경제원리를 틀어막음으로서 근원적인 공급감소현상 초래    헐리우드 액션과 비견되는 순간때우기용 정책... 주먹구구식, 임기응변식 정책이라는 욕을 몇십년째 먹고 있는 우리의 정부는 지금도 한결같이 '발똥에 떨어진 불 일단 끄고 보기'만을 되풀이하고 있다. 부동산시장의 안정과 집값안정은 시장경제의 원리에 따라 흐름과 역행하지 않게 장기적인 Master-plan으로 해결해야 한다는 것을 우리의 정부는 정말로 모르는 것인가?   앞으로 우리 정부는 많이 바빠질 것이다. 방향성을 잃은 정책에 따른 부작용으로 벌써부터 건설업계은 태업을 선언했고, 기존 구도심 재개발지역의 주민은 집단 민원 태세에 있다. 규제로 인해 생겨난 문제를 또 규제로 해결하려다 보니 점점 그 골만 깊어지고 있는 것이다.    하지만 안타깝게도 우리 정부에게 다가올 본격적인 시련은 바로 지금부터이다. 우리 정부가 맹목적으로 부르짖기만 하는 '집값하락'의 가장 커다란 암초... 그것은 바로 또다른 과거 규제책의 종합선물세트인 '이주대란'이다.     ◈ 집값상승의 명백한 증거 - 이주대란 강북 지역의 50%가 재개발 지역으로 선정되거나 이미 기본계획이 수립된 상태이며 서울시 인구 중 40%가 재개발지역에 포함되어 있다. 또한 리서치기관의 조사 결과 김영삼정권 후반기부터 시작된 경기침체로 인해 손보지 못했던 재건축/재개발을 희망하는 결의서를 제출한 지역만 하여도 서울/수도권 지역에서 70%가 넘는 수치를 나타냈다. 현재 서울시에서만 기본계획이 수립된 재개발 지역은 300개가 넘는다. 서울시에서 추진해온 1,2,3차 뉴타운 및 도시재정비촉진지구를 필두로 균형발전 촉진지구사업, 지구단위특별계획구역사업이 동시에 진행될 예정이고 여기에 수도권 경기도 또한 뉴타운을 지정하여 사업을 추진하고 있으며 신시가지 개발 사업 또한 함께 이루어질 전망이다. 또한 재건축을 억제함으로써 리모델링 사업이 이슈화됨에 따른 '이주'에 대한 파장은 점점 확대 될 것으로 분석된다.  지금 이시간에도 시행사주도 주택조합형식이나 자체 주민재개발조합형식의 재정비구역신청 건수는 점점 증가하고 있는 실정이다. 문제는 이주공간이 필요한 이러한 각종 개발사업이 동시다발적으로 일어나고 있다는 것이다. 이를 커버할 수 있는 공급이 적시에 이루어지지 않는다면 '이주대란 태풍'의 파장은 점점 더 커질 수 밖에 없다. 바로 진정한 시장경제의 원리에 입각하여 이러한 공급부족에 따른 집값상승은 불보듯 뻔한 일이라는 것이다.     ◈ 집값상승을 부채질하고 있는 우리의 정부 더욱 심각한 문제는 부동산규제책의 부작용이 나타나는 시기와 이러한 이주대란이 도래할 시기가 비슷하다라는 것이다.  이것은 오래전부터 주거환경을 개선할 필요성이 있는... 슬럼화된 도심에 대한 업그레이드를 제때 하지 못해 발생된 것이다. 불필요한 인허가절차를 몇십년째 계속 단행하고 일원화된 전산시스템조차 확보하지 못해 허비한 시간만 해도 엄청난 금융손실을 발생케 하였다. 실효성있는 인허가절차를 통해 단계적으로 도심재개발사업을 차근차근 진행하였다면 현재와 같은 엎친데 덮친격의 심각한 지경에는 빠져들지 않았을 것이다. 정부는 신도시정책의 한계성을 하루 빨리 깨닫고 특별법까지 만들어 벌려놓은 도심재개발- 뉴타운사업과 촉진지구사업에 보다 많은 비중을 실어서 추진해야 한다. 진정한 공급다운 공급을 하기 위해선 말이다...    하지만 안타깝게도 현 정부의 부동산시장에 대한 방향성은 확고한 듯 보인다. 발등에 떨어진 불똥을 끄기위해 기름을 붓고 있는 정부... '지금 부동산시장이 조용하니까 앞으로도 계속 조용할꺼야.. 이제 부동산가격은 잡힌거야!' 라고 생각하고 있는 우리의 정부... 단지 1년만을 생각하고 향후 10년을 내다보지 못하는 우리의 참여정부...   ◈ 주택가격의 고공행진은 계속된다  과거 '묻지마투자'방식과는 달리 지금 부동산을 접근하려면 내집마련이든 부동산투자든 3년, 5년, 10년 등 각자의 환경에 따라 자신만의 객관적인 term을 세우는 것은 필수요건이 되어버렸다. 과거의 산물(이주대란)과 현재의 방향성 부재(각종 규제책 시리즈)로 인해 안타깝게도 주택가격의 고공행진은 계속될 듯 보인다.    서민들의 한숨만 더욱 커질 훗날을 떠올리면 필자 또한 무거운 마음을 감출 수 없다.

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