2008-06-25 19:18
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부동산에 장래에 대한 불안감과 불확실성이 높은 때일수록 과학적 투자원칙만이 위험을 최소화함과 동시에 투자수익률을 극대화 할 수 있는 법. 부동산학 이론에 근거한 과학적 투자법에 따르면 부동산은 ‘지역중심“으로 움직인다는 점과 ”매매시기“가 매우 중요하다. 부동산은 입지조건(지역적 요인)이 내재가치를 결정하는 요소인데다 투자는 ”타이밍의 기술“이라는 말이 있듯이 매매시기의 선택이 수익률을 판가름하는 기준이 된니다.
현재로선 실수요자의 경우 부동산 시장의 급변동에 따라 일희일비하기보다는 부동산 싸이클이론 중 설득력이 높아지고 있는 “10년주기설”에 따라 10년 앞을 내다보는 장기투자가 해법이라고 하겠습다. 그렇다면 향후 10년 앞을 내다본 투자 유망한 지역은 어디일까. 이해를 쉽게 돕기 위해 서울, 수도권,대도시로 구분하여 소개하고자 합니다.
1. 주거인프라를 획기적으로 개선시키는 강북권 뉴타운
서울에선 상암·수색, 흑석, 신길 등 광역재개발 사업인 뉴타운과 재정비촉진지구의 투자가 유망하다. 주변도로의 정비, 특목고의 유치 등 주거인프라를 대폭 개선시키는 사업이어서 미래가치가 매우 높다고 할 수 있다. 다만 올해 들어 지분가격이 급등한데다 장기간 소요사업이라는 단점이 있는 만큼 실수요입장에서 느긋하게 접근하는 게 좋겠다. 서울 지역은 현재 26개 뉴타운과 18곳의 도시재정비촉진지구가 지정돼 있다. 서울시가 최근에 발표한 도시.주거환경비정비조례 개정안의 시행여부에 따라서 주택재개발지구에 대한 관심 또한 높아질 전망이다.
2. 한강르네상스로 거듭나는 한강변
향후 서울시의 역점사업 중 백미는 한강르네상스 계획이다. 2030년까지 한강이 서해안시대를 향한 관광 네트워크의 중추기능을 담당할 수 있도록 한강변을 문화, 상업, 주거기능을 갖춘 새로운 성장거점을 만드는 프로젝트이다. 용산이나 여의도 등 한강변에 1~2곳의 국제여객 화물터미널을 설치하고 용산, 마곡, 여의도, 난지, 잠실, 행당, 흑석, 당인리 등 8개 지역에는 `워터프런트 타운'(Waterfront town)을 조성할 계획이다. 용산, 뚝섬뿐만 아니라 마포, 압구정, 잠실, 강동 재건축단지에도 호재로 작용할 것이다. 고급주거지가 태동과 함께 국제업무시설 및 상업시설의 복합시티를 점쳐볼 수 있다.
3. 고밀도·복합 개발이 추진되는 역세권
국토해양부는 도심의 활용가치를 한층 높이기 위해 도심역세권 고밀·복합 개발의지정책의지를 밝히고 있다. 역세권의 용적률이 낮은 노선상업지구, 가로변 상가, 근린상가, 노후단독주택지의 대규모 복합개발이 예상된다. 서울의 동대문, 마포, 성동구, 송파, 노량진, 광진, 송파, 강동, 구로, 금천지구 등 개발수요가 높은 부도심 혹은 구도심지역을 추천할만하다.
4. 규제완화 기대감이 살아있는 강남권 재건축
최고의 주거문화를 가진 강남지역의 집값은 바닥을 다지는 중이다. 거래감소-가격 약세현상은 올 연말이후 완만하게 해소될 것으로 전망된다. 어느 정도 급매물정리 및 가격조정기간을 거쳤고, 재건축 규제완화조치가 가시화될 경우 언제든지 시장 반전도 가능해 보이기 때문이다. 게다가 내년 상반기까지 잠실권에 이어서 반포권의 재건축 신규입주 물량까지 소화되고 나면 강남권에서는 앞으로 상당기간 공급이 끊긴다.
5. 도시계획과 용도가 바뀌는 준공업지역
서울에는 부도심지역인 영등포구, 구로구 일대, 뚝섬주변의 성수지구 등 준공업지역으로 묶여있던 지역들이 많다. 서울시 전체 면적의 4.6%인 27.73㎢가 이에 해당된다. 정부와 서울시는 앞으로 평균 150%수준인 공장부지의 용적률을 대폭 높여주고, 산업시설 의무확보비율을 완화시켜 일부를 주거지로 활용할 예정이다. 그렇게 되면 새로운 도심권 내 오염시설 내지 기피시설이 사라지고 주거와 상업, 업무시설이 복합화된 다용도 개발이 본격화 될 것이다. 공장 인근지역의 주거지의 쾌적성과 편리성이 증진되고 개발이익이 커지면서 당연히 토지의 부가가치 내지 부동산자산가치도 시간이 지남에 따라 도미노현상처럼 상승이 예상된다고 봅니다.
MDR플러스.알이멤버스 부자 연구소
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