10년 넘게 한 지역에서(성동구 금호동) 재개발 매매를 하다보니 재개발의 시작부터 끝까지 다양한 사례를 목격하게 되었다. 길게는 이십년 짧게는 오년에서 십년 정도 걸리는 재개발에서 내집 마련의 숙원을 이루고 또한 적절한 투자 수익을 얻으려면 어떻게 해야 할까. 필자는 재개발의 백화점 이라고도 할 수 있는 성동구 금호동 일대에서 그 가능성을 봤다. 실제 필자의 권유로 내집 마련과 투자 수익 이라는 두 마리의 토끼를 잡아 필자를 부동산 테크의 스승으로 여기고 있는 고객들도 여럿 있어 그 기쁨을 같이 나누고 있지만 그 반대의 경우 잘못된 정보와 그릇된 판단으로 소기의 목적을 달성하지 못한 투자자를 보면 미안한 마음이 앞선다.



A씨 경우는 전화위복의 경우라 할 수 있다.



A씨는 지금 아파트 공사가 한창인 금호 11지구에 5년 전에 투자했다. 그의 목표는 30평대 아파트에 입주해 내 집 마련의 소망을 이루는 것. 그가 투자한 금호 11지구는 한강 조망권이 우수한 지역으로 당시 한강조망권이 아파트의 시세에 영향을 주는 시점이었다. 이왕이면 내 집 마련과 함께 시세를 주도할 수 있는 아파트가 들어설 수 있는 지역을 주목했던 A씨는 금호11지구가 유리하다고 판단해 투자를 했던 것. A씨는 금호동 지역의 부동산 업자 말에 따라 재개발 지역 내에 있는 대지6평(건평12평)을 4500만원에 매입했다. 당시 부동산 업자는 그 정도 대지와 건평이면 충분히 30평대의 아파트를 분양 받을 수 있다고 확언했다는 것. 하지만 A씨는 그 물건 매입 후 다른 부동산에서 그 정도의 ‘물건’으로는 30평대는 물론 20평대도 들어가기 힘들다는 조언을 받았다. 망설이던 A씨는 내 집 마련의 꿈을 이루기 위해 두 차례에 걸쳐 재개발예정지의 건물과 나대지를 구입하게 되었다. 이 과정에서 A씨가 투자한 금액은 3억3천만원 정도 되었다. 결론은 A씨가 내집 마련의 소망은 물론 투자 금액을 제외하고도 10억에 가까운 수익을 올려 재개발로 돈방석에 앉은 경우가 되었지만 이는 극히 드문 예에 속한다. 필자가 A씨의 경우를 예로 든 것은 A씨의 예가 천변만화하는 재개발 정책과 그에 춤을 추는 재개발 시장의 한 단면이고 A씨처럼 운 좋게 목적을 이룬 경우도 있지만 반대로 그 와중에 정보가 어두운 피해자(투자자)는 나락으로 떨어질 수 있기 때문이라는 사실을 지적하기 위해서다.



A씨가 최초에 매입한 토지와 건물은 사유지로 평가 금액(재개발 사업 시행 시 재개발 조합이 공시 지가로 매입하는 금액)의 과다에 따라 아파트 배정 순위에 영향을 미칠 수 있는 것 이었다. 재개발 조합은 재개발 지역 내의 토지와 건물을 평가 해 그 순서대로 대형 평형부터 소형 평형까지 배정하는 데 A씨의 경우 6평의 대지와 12평의 건평이면 충분히 30평대의 아파트를 분양 받을 수 있는 평가 금액 이었다. 결과론에 입각한 것이었지만 A씨가 발품을 팔아 정확한 재개발 조합원 수를 알아보고 자신이 가진 물건이 어느 정도 평가 순위에 들어 갈 수 있다는 것을 예측 했다면 A씨는 더 이상의 투자를 하지 않아도 되었다. 하지만 당시에는 속칭 ‘쪼개기’가 유행하던 시절이었다. 지금은 법이 바뀌었지만 10평 미만의 집이라도 얼마든지 건물을 쪼개 주인을 달리해도 아파트 분양권을 받을 수 있었다. 이는 필연적으로 조합원 수의 급격한 증가를 가져왔다. 법의 허점을 교묘히 이용한 사례라 할 수 있을 것이다. 이같이 법의 맹점을 파고들어 아파트 분양권을 방 한 칸으로도 차지 할 수 있게 되자 집주인들은 너도 나도 건축물을 쪼개기에 이르렀던 것이다. 이를 현장에서 본 부동산 업자들은 A씨에게 평가 금액에서 밀려 A씨가 원하는 30평대의 아파트를 배정 받지 못할 수도 있다고 조언한 것이다. 결과적으로 A씨는 투자한 대지와 집에서 모두 분양권을 받아 여러채의 집과 투자수익을 올렸지만 지금은 사정이 전혀 다르다.



2004년 12월31일부터 바뀐 도시정비법에 따라 더 이상 재개발 지역에서의 ‘쪼개기’가 허용되지 않고 있다.(제24조 제2항 제1호 규정) 처음부터 다세대로 지어진(원다세대주택) 주택이면 30평대의 아파트를 우선 분양 받을 수 있지만(원다세대가 많을 경우 평가 금액 순서에 따름)쪼개기(전환다세대)를 한 주택은 최소 평형 배정 대상이다.



‘쪼개기’의 금지는 많은 의미를 가진다.



서울시에서 쪼개기 금지를 조례로 명문화 한 이유는 재개발 사업의 신속한 진행과 선의의 투자자를 보호하는데 그 목적이 있다. 쪼개기한 물건의 소유자들이 과거에 집단행동은 물론 자신들의 권리를 보호하기위한 소송을 남발해 재개발 사업이 지연돼는 예가 허다했기 때문이다. 지금 재개발 사업을 추진하는 조합에서도 새로운 도정법을 반기고 있다. 가장 큰 이유는 신속한 사업진행이 가능하다는데 있다. 과거 쪼개기한 물건의 소유자들이 제기한 소송 때문에 사업지행은 물론 조합원간의 물리적인 충돌로 골치 아픈 일이 다반사로 벌어졌음을 목격했기 때문이다.



투자자의 입장에서도 쪼개기한 물건에 투자하지 않도록 주의하여야 한다.



매입 하려는 물건이 쪼개기와 관련이 없는 물건임을 확인 한 후에 투자해야지 그렇지 않으면 낭패를 볼 수 있기 때문이다. 개정된 도정법에 따르면 쪼개기한 물건이라도 건평이 18평 이상이면 3-40평형대 ‘우선배정’ 대상이다. 여기서 실 투자자들은 재개발 지역 물건에 투자할 경우 쪼개기의 여부와 쪼개기한 물건의 건평의 확인을 요한다. 만약 건평이 18평이하면 최소 평형에 배정되기 때문이다. 이의 확인을 위해서는 투자자들은 투자 하려는 물건의 건물 및 토지 등기부 등본을 열람하거나 부동산 업자에게 투자할 물건의 ‘성격’이 무엇인지 확실히 요구해야 한다. 실제로 금호11구역 인근의 금호14구역에서는 18평 미만의 쪼개기 물건을 투자자들이 구입해 앞으로 많은 문제점이 발생할 걸로 여겨지고 있다.







A씨와 정반대의 나락은 어디서 오는가.



첫 번째는 정보 부족이다. 재개발 투자에 있어서 가장 중요한 것은 정보다. 정보를 부동산 업자에게 의존하는 것은 위험천만한 일이다. ‘어느 지역이 어느 시기까지 아파트가 지어지면 인근지역의 시세가 어떤데 시세는 적어도 이만큼은 될 것이다’ 라는 카더라 풍문을 곧이 곧대로 믿고 투자하는 일은 꼭 피해야 할 일이다. 확인되지 않은 소문에 현혹 돼 가끔씩 묻지마 투자의 피해자들이 생겨나고 있음은 안타까운 일이 아닐 수 없다. 요즘에는 인터넷을 통해 도시개발정보와 국토이용계획등 과거에는 일반인들이 쉽게 접할 수 없는 정보를 클릭 한 번이면 쉽게 얻을 수 있는 시대가 되었다. 또 다양한 부동산 사이트에서도 재개발 관련 리포트를 정기적으로 내고 있기 때문에 이의 활용 또한 정보획득에 있어서 중요한 요소라고 할 수 있다. 신문에 나오는 재개발 관련 기사는 객관성이 있기에 투자하고 싶은 지역의 기사가 나왔다면 스크랩을 하는 등 지속적인 관심은 필수라고 하겠다. 앞서 언급한 ‘쪼개기’의 경우도 대법원의 인터넷 등기소를 이용하면 손쉽게 그 물건의 성격을 판단 할 수 있다.



두 번째는 여유 자금의 투자다. 강남 재건축이 급등할 때 일부 사람들은 은행에서 대출 받은 돈을 들고 투자에 나섰다가 급등세가 꺾이자 오히려 손해를 보고 파는 경우를 여럿 보았다. 재개발은 재건축처럼 급등은 없다. 최소 5년간에 걸쳐 각 사업단계가 끝나 갈 때마다 상승하는 것이 재개발의 특징이라면 특징이다. 만약 한 단계에서 삐끗하면 매매 자체가 어려워질 뿐 아니라 시세하락도 감수해야 한다. 수천 수억의 돈이 몇 년간 묶였다고 상상해 보라. 여유자금이면 느긋해질 수 있지만 매달 이자를 내야하는 돈이라면 웬만한 사람이 버티기에는 힘들 것이다.







서울시에서 신규 분양하는 아파트의 평당 분양가가 천만원을 넘은지 오래다.



작년엔 불경기로 인해 평당 분양가가 꺾이긴 했지만 여전히 천만원을 넘는 상황에서 서민들이 신규 아파트 분양을 받기란 결코 쉽지 않은 일이다. 서울의 비인기지역에서 조차 분양 되는 20평대 아파트도 2억원을 넘는 상황이 서민들에게는 야속하기만 한 게 지금의 현실이다. 필자는 이러한 현실에서 서민들이 내 집 마련을 재개발 투자를 통해 이룰 수 있음을 알려주고 싶다. 재개발 투자가 있는 사람들의 투자라고 생각하지 말라. 목돈이 없는 사람들도 얼마든지 재개발 투자를 통해 내 집 마련을 할 수 있다고 필자는 감히 주장한다. 가장 유효한 방법은 재개발 지역에 거주지를 임차하는 것이다. 쾌적한 주거환경은 아닐지라도 과거 6-70년대처럼 상하수도 및 전기가 제대로 들어오지 않는 재개발 지역은 필자가 알기에 서울에는 없다. 요즘은 재개발 사업 자체가 삶의 질 향상에 제일 목표가 있기에 거주민들이 보다 나은 환경에서 살고자 하는 기대 심리가 재개발의 출발점이다. 따라서 재개발 지역이라 할지라도 ‘사람이 살 수 없을 정도’의 환경은 아닌 것이다. 금호동의 경우 재개발 지역 주택의 전세금은 3천~5천만원 수준이다. 연립주택 또는 국공유지에 지은 무허가 건물이 대부분으로 방은 2~3개 딸려 있는 게 일반적이다. 최소한의 주거 여건을 갖추고 있기에 쾌적한 주거환경은 아닐지라도 교통이 편리한 지역에서 저렴한 가격으로 재개발이 될 때 까지 ‘마음 놓고’ 살 수가 있다. 재개발 지분을 매입한 건물주의 경우 세입자의 잦은 전출입을 원하지 않고 복잡한 법적 분쟁을 원치 않기에 전세금을 떼일 염려도 거의 없다고 봐야한다. 세입자의 경우 특별한 경우가 아니라면 임대 주택 입주권이 나온다. 30세이상 무주택자에 한해 세대원 1인당 1백5십만원의 이주비 또한 지급되기도 한다. 임대 주택의 경우 통상 십 년이 경과하면 임차인에게 분양되는 경우가 일반적이기에 한 번에 목돈을 들여 분양 받는 것에 비하면 그 수고가 훨씬 덜 들어간다고 볼 수 있다. 만약 금호동의 한강 조망권이 있는 임대 아파트에 들어간다고 하면 아주 적은 돈으로 한강이 바라다 볼 수 있는 내 집을 마련하게 되는 것이다.







재개발 사업은 추진위원회결성-구역지정신청-조합설립인가-사업시행인가-관리처분인가-이주비 지급-착공의 순서를 거친다. 재개발절차는 순조롭게 진행 된다 하더라도 재개발 추진위원회가 결성돼 입주까지에는 5년 이상의 시일이 걸린다. 순조롭게 진행 되는 게 5년이기에 만약 이 절차 중에 하나라도 삐끗 하는 날이면 그 시간은 배 이상이 걸릴 수도 있다. 실제 서울시의 재개발 아파트들은 5년을 훨씬 경우가 허다하다. 재개발 사업 전에 재개발 사업 절차만큼 중요한 ‘재개발기본계획’이라는 서울시의회의 인가를 거쳐야 하는데 이 절차가 사실상의 재개발 시작을 가늠하는 중요한 절차다. 재개발기본계획은 서울시의 도시 계획에 의거하여 구획 지정 여부를 서울시의회가 심의 한다. 2004년 6월 현재 서울시의회에서 의결된 ‘재개발기본계획’ 수립 지역은 299개 이른다. 이중 상당수의 지역이 2006과 2007년도에 이주를 시작한다.



재개발 투자의 시작은 ‘재개발기본계획’에서 출발한다고 해도 과언이 아니다.



서울시는 2004년 도정법 조례를 개정하면서 재개발구역 심의를 기존 5년에서 10년으로 연장했다. 아직까지 재개발기본계획에 설립되지 않은 지역은 2014년이 되서야 ‘재개발 심의’를 받을 수 있으므로 재개발이 된다는 풍문만을 믿고 덥석 투자하는 우를 범해서는 안되겠다. 어떤 지역이 재개발 될 때 보통 해당 구역의 토지 가격은 급상승 하는 게 일반적인데 최초로 상승하는 시점이 재개발기본계획 수립 후다. 재개발기본계획이 수립된 지역은 흔히 재개발 지역으로 통칭 되는데 이 때부터 재개발 지역내의 물건이 활발히 거래되기 시작한다. 구역지정신청이 임박 할수록 물건 값은 상승 곡선을 그리며 구역지정신청을 마친 후에는 재개발기본계획 수립 전과 비교 했을 때 보통 1~2배의 가격 상승을 수반한다. 가격 상승의 이유는 구역지정신청이 구청에서 통과되고 나면 나머지의 절차들은 일사천리라고 해도 될 만큼 순조로운 것이기에 재개발 입지의 미래 가치가 재개발 물건에 반영되기 때문이다. 구역지정신청시 재개발 조합은 서울시와 재개발 사업의 성패를 가늠하는 중요한 협상을 벌이는데 그것은 재개발 지역의 용적률이다. 통상 재개발기본계획은 170%~250%의 용적률을 탄력적으로 적용할 수 있다고 명기하고 있는데 재개발 조합은 용적률을 1%포인트라도 올려야 사업 수익성이 올라가기 때문이다. 상당수 재개발 조합들이 구역지정신청 요건인 재개발 조합원 67%이상 동의를 받아 놓고도 곧바로 구역지정신청을 미루는 것은 용적률 상향을 염두에 두기 때문이다. 용적률의 변화는 거시경제와 부동산 경기에 따르는 예가 허다했기에 어쩌면 경험칙에 따른 행동이라고도 볼 수 있을 것이다. 재개발 조합은 시청과 ‘용적률 협상’을 사업시행인가 때 한 번 더 할 수 있는데 이는 용적률의 확보가 조합원 이익에 직결되기 때문이다. 용적률이 늘어나면 더 많은 아파트를 일반 분양 할 수 있는 것을 의미하는데 일반 분양이 많을수록 조합원 부담은 반비례로 작아지기 때문이다. 실제 금호 11구역의 경우 용적률 238.5%로 용적률 최저점인 170%보다 59%포인트 높아 늘어난 용적률이 조합원들에게 이익을 가져다주었다. 조합원 분양가는 일반 분양가의 60% 수준 이었다. 이는 또 건설사의 이익에 직결됨으로 건설사들도 재개발 조합의 용적률 높이기에 ‘음양’으로 협조한다. 한강 조망권을 가진 재개발 지역이라든지 유망 뉴타운 지역 혹은 도심의 축으로 변할 가능성이 있는 지역에서의 상승률은 훨씬 더 높다.



재개발 지역의 물건들은 관리처분을 전후해 또 한 차례 상승을 한다. 금호11구역의 예를 보자. 대지7평(건평 10평)의 구역지정 후 매매 시세는 1억5천(전세4천) 이었다. 관리처분 후 보통 건물 토지 분 보상비와 이주비가 함께 지급되는데 이 건물의 소유주는 토지 분 보상비로 4천2백만원, 건물분 보상비로 1천만원을 받았다. 이주비로는 보상비의 80%인 4천만원을 받았다. 보상비와 이주비로 투자금액의 80%를 건진 셈이었다. 여기에 이 건물의 시세가 1억8천만원으로 뛰어 대지7평에 투자한 사람의 실 투자수익은 1억3천2백만원으로 증가하게 되었다.(9200만 1억8천만-1억5천만=1억3천2백만). 금호11구역의 경우 한강 조망권을 가진 탁월한 입지 조건 때문이기도 했지만 보통 관리처분 직후에 재개발 물건의 가격 상승은 상식으로 통한다. 재개발 투자 수익은 한 단계의 절차를 거칠 때 마다 상승한다.



재개발 투자는 수익성 향상과 내 집 마련이라는 두 가지 목적을 한꺼번에 충족시킬 수 있는 매력적인 것임에 틀림없지만 거기에는 간과하지 못할 위험성이 따른다.



재개발 지역의 부동산에 들렸던 경험이 있는 투자자들이라면 엄청난 예상 수익률을 제시하며 물건을 매입해보라는 권유를 받은 적이 있을 것이다. 몇 년간 재개발 물건에 투자에 몇 백%의 수익이 생기니 모두가 혹 할 수밖에 없으나 과실을 따 먹기 위해서는 넘어야 할 산이 한 두 개가 아니다. 중형 평형대의 아파트를 분양 받으려면 최소 몇 억의 투자 자금이 수년간 묶이는 걸 생각할 때 그 수익의 허실을 따질 필요가 있는 것이다. 만약 대출을 통해 투자금을 충당했을 경우 잘못하면 수익은커녕 원금마저 날릴 위험이 도사리고 있는 것이다. 아무리 유망한 지역의 재개발 물건이라 하더라도 한국경제의 거시적인 상황과 경기의 부침에 영향을 받지 않을 수 없다. 현재처럼 정부가 부동산 가격 상승을 강력히 억제하고 있는 시점에는 더더욱 그렇다. 부동산 시장에서의 ‘재개발 나 홀로 독주’는 있을 수 없기에 재개발 투자는 더더욱 주의를 요한다. 또 재개발의 경우 모든 절차가 시간을 정해 놓고 하는 사업이 아닌 만큼 사업기간이 한없이 늘어날 위험성이 상존하기에 재개발 투자에 신중을 기해야 한다. 필자는 투자자들에게 여유 자금의 투자를 권한다. 운이 좋아 단기간에 투자수익을 올릴 수도 있으나 재개발에는 수많은 사람들이 이해가 얽히고 설켰기에 생각만큼 ‘단시간의 투자수익’을 올리기란 말처럼 쉽지는 않은 게 현실이다.







299개에 달하는 재개발 지역 중 어디에 투자 할 것인가.



필자가 보기에 앞으로 서울의 재개발 지역 중 한강조망권역(구의,금호,마포,흑석) 용산권역(한남,보광) 강북권역(은평,월곡,이문)등이 유망해 보인다. 한가지 유의할 점은 아무리 유망한 지역이라 할지라도 지역마다 처해있는 상황이 다르므로 발품을 팔아 투자 금액과 사업 시행시기등을 저울질해 투자하는 것이 내 집 마련과 투자수익의 두 마리 토끼를 잡을 수 있는 첩경이라고 생각한다.