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자료출처: 보는만큼..쏙~쏙 부동산.

10년 후 내다보고 집 고르자

[이코노미스트 2007-02-07 12:36]

부동산 정책은 서민의 주거안정을 최우선으로 여긴다. 70년대에는 4대문 안으로 인구가 밀집됐다. 그래서 가격이 폭등했다. 정부는 서민의 주거안정을 도모해야 했다.   강남과 잠실을 개발했다. 따라서 이때는 강남으로 갔어야 했다. 80년대에는 서울시 인구가 계속 증가하고 강남으로 인구가 밀집됐다.   정부는 그래서 목동을 개발했다. 따라서 이때는 목동으로 갔어야 했다. 90년대를 보자. 4대문 안쪽·강남·목동에 인구가 또다시 밀집돼 가격 폭등이 일어났다. 경기도 신도시가 개발된 이유다. 이때는 분당과 일산으로 갔어야 했다.   2000년대는 분당과 일산으로 인구가 몰렸다. 자, 이제 어디로 가야할까? 당신은 이제 재개발과 2차 신도시 후보지로 눈을 돌릴 필요가 있다.   부동산도 이제는 장기투자가 트렌드다. 10년 후 오를 곳으로 찾아가야 한다. 신도시, 대도시, 인구가 늘어나는 곳, 소득이 향상되는 곳으로 찾아갈 필요가 있다.   중대형 아파트가 지배한다   2005년 한국경제신문에서 나온 『2010년 대한민국 트렌드』라는 책을 보면 ‘궂은 일도 마다 않는 로봇 가정부’라는 글이 있다. 로봇 가정부는 여성을 해방시키기 위해 만들어진 것이며, 가까운 미래에 이 로봇은 청소에서 간단한 아침 준비까지 군소리 없이 착착 일을 해 나갈 것이라는 내용이다. 1가구 1로봇 시대의 도래를 의미한다.   그런데 과연 20평대 아파트에 이런 로봇이 어울릴 수 있을까? 아마 몇 번 움직이다 여기 쿵, 저기 쿵, 보는 사람이 안쓰러울 것이다.   따라서 앞으로는 로봇이 살지 못하는 아파트는 구식의 낡은 아파트가 된다는 의미다. 현재 지어진 소형 아파트는 전부 재건축이나 리모델링 등을 통해 하나씩 대형 아파트로 탈바꿈해 나갈 것이다.   한 가지 더. 환율 하락으로 조만간 우리나라 1인당 국민소득 2만 달러 시대가 올 것이다. 선진국의 사례를 보면 국민소득 1만 달러에서 2만 달러 사이에서 주거시장의 혁명적인 변화가 일어났다.   1만 달러 이전에서는 사람들이 양적 변화를 추구했다면 그 다음 구간에서는 질적 변화를 추구하게 되며, 이 랠리는 3만 달러 시대가 될 때까지 계속된다. 일본의 부동산 버블이 꺼질 때도 일본의 국민소득은 87년 이미 3만 달러를 넘은 상태였다.   우리나라의 현재 1인당 주거면적은 6평이며 일본은 10평이다. 이것은 양국의 국민소득과 상관관계가 매우 높다(현재 일본 1인당 국민소득은 3만7000달러 수준). 따라서 이 역시 앞으로 중대형의 시대가 올 것임을 암시하는 대목이다.     부동산 수익률‘제대로’계산하자 당신은 대출 2억원을 끼고 4억원짜리 아파트를 마련한다. 그리고 비과세 조건인 1가구 1주택, 3년 보유 2년 거주 요건을 충족하고 팔려고 한다. 대출금리는 6%로 가정하겠다. 1. 취득세 520만원, 등록세 560만원 2. 대출이자 2억 x 6% x 3년 = 3600만원 3. 이사비/인테리어/보수비 등 870만원 4. 중개수수료/제1종 국민채권/인지대/등기 수수료 등 300만원 5. 금융 기회비용(예금금리 5%) 3150만원 총 9000만원의 주택구입 비용이 들었다. 스트레스, 발품 등 여러 가지 무형의 비용까지 감안한다면 4억원에 산 집이 3년 후 5억원이 되어 있더라도 당신은 투자해서 돈을 번 것이 아니다.   이렇게 비과세 조건을 충족시키고도 1억원 상승은 의미가 없다. 양도세 과세 대상이거나 2주택자 이상이라면 실제로 ‘수익이 발생했다’고 말하려면 상승폭이 두 배 이상은 돼야 할 것이다.   앞으로는 실거래가 과세와 양도세 등 각종 세금문제 때문에 단기 투자는 위험하다. 선점화 전략으로 10년 후를 내다보자. [ⓒ 이코노미스트 & Joins.com, 무단 전재 및 재배포 금지]

 

자료출처: '아이러브 행복한 부자 36.5도'

 

정부가 드디어 강남대체 신도시를 발표했습니다. 제 생각으로는 아주 적절한 곳에 적절하게 했다는 생각입니다. 현재 새 건교부장관에 대해서는 제가 잘 모르겠으나 잘한다는 생각입니다. 오늘은 주식말고 부동산에 대해서도 견해를 물으신 분도 과거에 계셨기에 많은 분들의 관심인 동탄 신도시를 위주로 저의 부동산에 대한 견해를 말씀드리고자 합니다.

먼저 동탄 신도시에 대해서 언론에서 부동산 전문가라는 사람들이 거리가 너무 멀어서 강남을 대체하지 못한다는 의견을 대부분 했지만 저는 절대적으로 그들이 틀렸다고 확신합니다. 그들은 동탄에서 강남으로 출퇴근이 힘들고 너무 멀다는 단순한 생각만으로 이러한 잘못된 의견을 내고 있습니다. 저런 사람들이 전문가라고 하니 한심하다는 생각입니다. 주식과 마찬가지로 부동산에도 언론에 나서는 전문가들은 믿을 것이 없다는 생각을 해 보았습니다. 주식도 그렇지만 항상 남들과 다르게 좀 다른 방향으로 생각을 해야 합니다. 그래야 돈을 벌 수 있습니다. 저는 반드시 강남과 분당을 대체하고 강남권 부동산 가격을 잡는데 결정적인 효과를 낼 것이라고 믿습니다. 그 이유에 대해서 간략하게 아래에 설명드리겠습니다.

1. 동탄신도시의 분양가가 아주 저렴합니다. 강남에 비하면 1/5이고 분당의 1/4이고 1차 동탄신도시의 2/3입니다. 그런데 도시의 품질은 분당이나 강남보다 비교가 되지 않을 정도로 우수할 것입니다. 주식으로 치면 가치주입니다. 가치가 높은데도 가격이 싸기에 가치주입니다. 매수해 놓고 기다리면 언젠가는 큰 수익을 줄 것입니다. 가격이 싸고 가치가 높다는 것보다 좋은 호재는 없습니다. 그래서 이것이 가장 큰 장점이라고 생각합니다.

2. 둘째 왜 품질이 좋은 가하면 이제 도시는 영화에서 보듯이 새로운 성격으로 거듭납니다. 실제로 지금 입주가 시작되고 있는 동탄의 1차 신도시를 가 보았더니, 정말 외향만으로도 세계최고가 아닌가 할 정도로 외국의 어떤 도시보다도 훌륭하다는 생각이 들었습니다. 건물 외부디자인도 일률적이지 않고 적절한 공간과 외향과 특성을 보이는 설계와 동선은 참 훌륭하다는 생각입니다. 내부는 아마도 당연히 좋을 것입니다. 갈수록 건축자재는 발전되고 있고 내부설계도 아주 훌륭할 것입니다. 분당과는 비교가 되지 않습니다. 그리고 들어보셨듯이 U 시티라는 것은 모든 것이 Central로 중앙통제가 가능합니다. 당연히 많은 부분이 경제적으로 절약이 되고 범죄없는 도시가 될 것입니다.

요즘 주상복합아파트에 도둑이 든 뉴스를 보신 적이 있습니까? 아마 없을 것입니다. 곳곳에 감시카메라가 있고 흔적을 피할 수가 없기에 가능하면 도둑들이 그곳으로 가지 않습니다. 당연히 강력범죄도 없습니다. 마찬가지가 될 것입니다. 물론 개인의 프라이버시같은 것이 조금 침해 될 수는 있겠지만, 한국인의 특성이 끼리끼리 문화이기에 전자의 경우인 범죄를 피하고 경제적으로 이득이 되는 것을 택하리라고 믿습니다. 물론 이것은 새로 생기는 신도시 김포니 검단이니 파주도 다 마찬가지입니다. 나중에 살아보시면 알겠지만 반드시 큰 차이를 느끼게 됩니다. 그래서 한번 살아본 사람들은 다시는 구 도시에서 구 아파트에 가서 살려는 사람들은 별로 없을 정도로 새로운 신도시와 구도시의 아파트의 품질 등 모든 것은 차이가 날 것입니다.

3. 다음에는 동탄은 비록 강남에서는 떨어졌지만 반드시 강남을 대체할 수 있는 결정적인 이유를 말씀드리겠습니다. 바로 삼성전자 때문입니다. 우리나라 최고의 인재들이 모여 있는 최고의 기업 삼성전자 때문입니다. 2005년 말에 삼성전자 직원이 8만명이 넘었습니다. 지금은 아마도 8만 4천명 정도는 될 것입니다. 그런데 이들이 과연 어디에 살고 있을까요? 대부분 강남이나 분당에 살고 있습니다. 그래서 아침에 삼성전자의 이른 출근시간에 기흥IC가 장난이 아닙니다. 그들이 강남에 사는 이유는 바로 아이들 교육과 어떤 강남만의 특권의식과 재산증식의 3가지를 만족시켜주기 때문이라는 생각입니다.

아이들 교육은 삼성전자 직원들이 대부분인 신도시에서 과연 문제가 될까요? 저는 강남보다 더 좋아 질 것이라는 생각입니다. 아이들 수준이나 모든 교육시스템이 강남보다 더 좋아질 것이라고 생각합니다. 삼성전자의 직원들은 한국최고 수준입니다. 똑똑한 부모들의 극성과 참여로 인해서 학교나 학원은 최고수준이 될 수밖에 없고 당연히 그렇게 될 것입니다.

두 번째 특권의식도 만족시켜줄 것입니다. 곧 한국최고의 인재들이 모여 사는 동네로 소문이 나고, 그 사람들만의 문화공간이나 어떤 특수성이 나타나기 사작할 것이고, 삼성그룹에서도 그룹차원에서 도시 발전에 기여하면, 모두가 부러워하고 살고 싶어하는 도시가 될 것입니다. 동탄 신도시의 바로 옆에 지금 삼성전자가 백만평 가깝게 세계최고의 반도체단지를 34조를 들여서 2012년까지 새로 개발하고 있습니다. 그냥 공장이 아니라 인구가 밀집한 업종의 백만평입니다. 삼성전자만 직원이 10년 정도 후에는 15만명을 넘을 것이라는 생각입니다. 그야말로 동탄 신도시는 삼성전자 아니 삼성그룹의 기업도시가 될 가능성이 높습니다. 삼성그룹입장에서도 출퇴근 시간을 줄여서 근무여건이 좋아지기에 동탄 신도시 발전에 적극적으로 투자할 것입니다.

앞으로 동탄이 건설되어 입주가 끝나고 도시가 완성되려면 약 8년 정도 걸릴 것이고, 그 정도 후에는 반드시 우리의 기업문화도 변화할 것입니다. 인터넷과 영상전화로 인해서 영업직이나 공장생산직을 제외하면 반드시 서울에 있어야 할 이유가 있을까요? 그때쯤 되면 전 세계의 어디에 있더라도 서로 영상으로 회의를 할 수 있을 것입니다. 꼭 얼굴을 맞대고 공식적인 회의를 반드시 할 필요는 없다는 생각입니다. 그렇다면 삼성그룹의 수많은 계열회사들, 다른 회사들도 그렇지만 특히 IT업종인 삼성SDI, 삼성테크윈, 삼성전기등의 본사가 과연 서울에 있을 필요가 있을까요 공장을 제외하고는 대부분 기흥으로 집결하리라고 예상합니다. 그야말로 기흥과 동탄신도시는 삼성의 기업도시로 변할 것이라는 생각입니다. 서울에서 그렇게 멀지도 않고 자기들만의 왕국을 건설하지 않을까라는 생각입니다. 당연히 집값이 오를 것입니다.

세 번째 재산증식은 됩니다. 무조건 올라갑니다. 반대로 강남이나 분당은 도리어 더 떨어집니다. 반드시 그렇게 될거라고 믿습니다. 지금 동탄에 10만 5천 가구를 분양합니다. 그리고 1차로 했던 분양물량도 가치가 급격히 늘어날 것입니다. 이제 명실상부한 삼성그룹의 기업도시로 바뀔만한 규모가 되었기에 그렇습니다. 이곳으로 대부분 분당과 강남에서 이사 올 것입니다. 과거와 다르게 부동산이 이제 재테크로서의 수단은 더 이상 안된다고 봅니다. 제 생각으로는 한 세대가 바뀌어야 부동산 재테크가 가능하다는 생각입니다. 그럼 1가구 2주택은 이제 더 이상 안되는 세상이 올 것입니다. 그럼 동탄으로 이사 오려면 전체 동탄신도시 13만가구의 절반이상 물량을 강남과 분당에서 팔아야 합니다. 약 9만가구로서 엄청난 매물입니다. 이걸 누가 소화하겠습니까? 당연히 가격이 떨어집니다. 그래서 강남대체 효과가 확실하게 있는 것입니다.

4. 동탄신도시는 자족도시로 성장할 것입니다. 현재 삼성전자의 직원들 뿐만이 아니라 삼성전자의 협력회사들은 대부분 기흥공업단지나 그 근처에 있어야 시너지 효과가 있기에 이사 왔거나 이사 오려고 공장을 짓고 있는 회사들이 많습니다. 이 회사들의 인원수도 장난이 아닙니다. 그리고 제 생각에 정부정책도 있지만 삼성전자 자체적으로도 더 이상 일본에 기대지 않고 국내의 반도체 업체들을 키우려고 한다는 것입니다. 거의 70%이상을 부품 수입해야 하기에 반도체산업이 호황이라도 국내내수에 별로 도움이 안되는 참으로 잘못된 구조를 현재 가지고 있기에, 반도체 장비나 부품업체를 정부차원에서도 발전시켜려 하고 있고, 삼성전자 자체적으로도 본격적으로 시작했다는 생각입니다. 그래서 제가 올 초에 반도체 장비업체들이 앞으로 아주 유망하다고 했던 것입니다.

그리고 우리가 몰라서 그렇지 기흥근처에 참으로 많은 제약회사나 공장들이 있습니다. 그 회사 직원들의 절반이상이 분당이나 용인에 살고 있습니다. 그런데 더 좋은 도시가 바로 옆에 있는데 왜 이사를 오지 않겠습니까? 또한 반대로 부산방향인 오산이나 송탄에도 10분 거리에 공장들이나 회사들이 참 많습니다. 그들도 최소한 절반정도는 분당과 용인 죽전/구성/수지에 살고 있다고 생각합니다. 그들이 더 가깝고 좋은 도시인 동탄으로 이사 오지 않을 이유가 없습니다. 더구나 한국최고의 신도시가 될 동탄이 아닙니까? 반드시 이사 오려고 최선을 다 할 것입니다. 그래서 현재의 먼저 분양했던 동탄의 1차 신도시, 지금 전문가들이 평했듯이 아주 멀어서 출퇴근이 아주 힘들고, 지금 새 IC를 건설하고 있는 기흥IC는 출퇴근이 지옥입니다. 그런데 프리미엄이 분양가의 거의 2배정도 붙어 있습니다. 입주수요가 그만큼 많기에 그렇다는 생각입니다.

5. 교통은 어떨까요? 물론 완공되고 세월이 몇 년 지나면 생각만큼 서울로의 출퇴근 인구가 거의 없을 것이라는 생각이지만, 그래도 대부분 강남으로 출퇴근한다고 가정한다면 지금의 기존 고속도로를 생각하면 문제가 됩니다. 강남까지 많이 막히고 출퇴근을 할 수가 없을 것입니다. 하지만 만약에 고속도로를 하나 더 건설한다면 어떻게 될까요? 거리가 멀다고 해도 양재동까지 겨우 30km입니다. 시속 100km로 달리면 겨우 18분이면 갈 수 있는 거리입니다. 동탄에서 진입하는데 약 10분 걸리고 양재동 IC에서(예를들자면) 직장까지 20분정도 걸린다면 50분이면 충분합니다. 출퇴근에 전혀 문제가 없습니다. 요즘 강남에서 강남으로 출퇴근하더라도 러시아워에는 30분 이상 걸리지 않습니까? 실제로 먼 거리로 인해서 걸리는 시간은 겨우 18분입니다. 고속도로만 건설되면 전혀 문제가 되지 않습니다. 물론 기름값이나 고속도로비용은 만만치는 않을 것 같습니다. 단지 출퇴근 시간만을 따진다면 아무런 문제가 없을 것이라는 생각입니다. 그리고 고속도로를 경유하는 좌석버스를 이용하면 그렇게 많은 비용이 들지도 않을 것입니다.

그리고 전철은 말할 것도 없고 최소한 2개 이상의 도시고속화도로가 개통될 것입니다. 가까운 수원이나 분당이나 용인을 가는 것은 이것을 이용하면 비용이 들지 않고 시간도 지금처럼 많이 걸리지 않을 것입니다.

이러한 이유로 저는 동탄이 앞으로 투자하기에 아주 좋은 가치주와 같은 곳이라는 생각입니다. 반대로 동탄으로 인해서 강남과 분당과 용인지역의 아파트 가격은 타격을 받을 수밖에 없다고 생각합니다. 강남과 분당을 당장 대체할 수는 없을지 몰라도 그곳에서 많은 매물이 나올 수 밖에 없는 구조라서 가격하락에 결정적인 영향을 미칠 것이라는 생각입니다. 그리고 생각해 보십시오 강남은 4천만원대이고 분당은 3천만원인데 동탄은 8백만원이고, 직장도 가깝고, 환경이나 자식들 교육여건도 더 좋고, 집도 새 집에다가 비교가 안될 정도의 품질인데 누가 이사가지 않겠습니까? 당연히 이사갑니다. 그리고 부동산이 계속 투자가치가 있다면 강남이나 분당의 집을 매도하지 않고 2주택으로 남을 수도 있겠지만 부동산은 이제 안됩니다. 그럼 매도이외에는 다른 선택이 없습니다. 분당과 강남 용인에서 약 9만가구가 매물로 갑자기 나온다면 어떻게 될까요? 상상이 안됩니다.

제가 마지막으로 다시 말씀드리면 동탄신도시는 앞으로 거의 삼성의 기업도시가 될 것입니다. 물론 그로인해서 삼성전자의 반도체 단지 150만평(신규단지까지 합하면)정도의 부동산 가격도 엄청 올라가겠지요, 섬성은 부동산 투자에는 정말로 귀재입니다. 동탄을 살리면 살릴수록 자기네 150만평도 올라갑니다. 5천억 정도 도시에 투자할 만 하지 않겠습니까? 제가 이건희회장이라면 사회 환원이라는 명목으로 자기네 삼성의 기업도시가 될 동탄에 5천억정도 투자하겠습니다. 그리고 대부분 70%이상의 인구가 삼성전자와 직간접으로 연결되어있으니까 회사복지 차원이라고 해도 좋을 것이고, 도시가 살아나서 대한민국 최고의 신도시가 된다면 자기네 부동산도 몇배 더 올라갈 것이고, 누이좋고 매부좋고 아니겠습니까?

그래서 다시 주식으로 돌아와서 삼성전자는 이제 다시 자산주가 될 것 같습니다. 당장 소유하고 있는 토지 91만평을 수용당한다면 얼마나 평가익이 커지겠습니까? 이데일리 발표에 의하면 7조정도 된다고 합니다. 그리고 미래에 동탄신도시가 자리를 잡으면 다른 곳의 부동산 가격이 전혀 상승을 하지 않는다고 해도 아마도 지금보다 삼성전자의 땅값은 2배이상 올라갈 것입니다. 150만평이 오백만원정도 올라가면 어떻게 될까요? 땅값만 7조 5천억이 올라가는 것입니다. 합해서 14조 5천억이면 삼성전자의 주가숫자 147,299,000으로 나누면 모두 10만원정도 가까이 주당자산이 늘어납니다. 지금 주당순자산이 24만원이니 거의 41%가 늘어납니다. 주가에 당연히 어떤 모멘템이 될 가능성이 높습니다. 7월 중순에 하이닉스 살 때 삼성전자도 좀 사야할 것 같습니다. 만약에 너무 올라버리면 그만두고요, 주식은 싸지 않으면 안 사면 됩니다.

그리고 블로그 참여분들에게 추천을 드리자면 직장이 동탄신도시와 가까운 젊은 무주택자들은, 현재 입주가 시작된 1차 동탄신도시로 가능하면 이사를 가서 미리 주소지를 옮겨놓으면 나중에 2차를 분양받는 데 유리하다니까 이사 가는 것을 권하고 싶습니다. 화성에 거주하고 있는 사람은 정말로 인구가 작습니다. 과거 판교는 성남이라는 엄청난 인구가 있어서 거주자 할당분양에 별로 큰 혜택을 못 보았지만 화성은 다릅니다. 전세가도 33평형이 겨우 9천만원에서 1억정도라고 합니다. 도시가 아직 기반이 부족해서(할인점이나 백화점도 없고) 연말까지는 좀 불편하겠지만 그렇게 긴 기간은 아니고 무엇보다 전세가가 아주 쌉니다. 차액으로 주식투자를 해도 된다고 생각합니다. 잘 판단하셔서 결정하시기 바랍니다.

그리고 과거에 어떤 분이 게시판에서 부동산에 대한 의견도 달라고 하셔서 저의 책에 나온 부분 중에서 아파트가 이제는 안되는 이유에 대해서 핵심인 주택보급율과 주택가격이 하락할 수밖에 없는 근본적인 원인에 대해서 아래에 복사해 놓았습니다. 부동산에 관심이 많은 분들은 저의 책을 보시면 약 40페이지에 걸쳐서 제 나름대로 분석해 놓은 ‘미래의 부동산 (Real Estate Tomorrow) Part’ 에 상세히 기록되어 있습니다. 그 책은 제가 작년 중반에 거의 집필을 해서 연말에 완성한 것입니다만 주위사람들이 현재 주식도 그렇고 부동산도 그렇고 너무 책대로 맞아떨어지고 있다고 신기하다고 하더군요.

주택보급율의 실상

현재 수도권의 주택 보급률은 90%가 넘었는데도 무주택자의 비율이 40%가 넘는 기이한 현상이 벌어지고 있다. 이는 집을 한 채 이상 가지고 있는 세대가 무려 30%가 넘는다는 것을 뜻한다. 심지어 능력도 없는 사람이 3채를 보유한 경우도 있다. 이러한 비정상적인 모습은 집이 투자 대상이었기에 가능했으며, 이러한 가수요로 인해 수도권 주택 보급률이 90%를 넘는데도 집값이 계속 폭등했던 것이다.

이렇게 초과된 30% 이상의 주택들은 추후 순식간에 매물로 나올 가능성이 있다고 봐야 한다. 이러한 일이 없어야 하겠지만 폭락이 시작되고 늘어난 부동산 보유세를 계속 납부해야 되는 상황이 되면 부동산 불패의 믿음이 무너지는 것은 시간문제다. 1주택자는 관계없겠지만 2주택 이상인 사람은 문제가 심각해지게 된다. 가장 문제가 되는 사람은 여유 자금 없이 은행 빚으로 집을 두 채 이상 가지고 있는 경우이다. 집값은 계속해서 떨어지는데 은행에서 대출 받은 이자를 갚고 보유세도 물어야 하는 이중고에 시달릴 것이다. 결국 견디지 못하고 헐값에 주택을 급매물로 내놓거나 경매로 넘어가 파산하는 사람들도 많이 생길 것이다.

엄밀하게 따져보면 지금 수도권 주택 보급률은 이미 100%가 훨씬 넘었다고 해야 옳다. 왜냐하면 우리나라 절대 빈곤층 15%가 대부분 수도권에 몰려 있으며, 이들은 하루 벌어서 하루 먹고 살거나 정부의 도움 없이 살 수 없는 사람들이다. 이들의 집은 산동네 무허가 판잣집이 아니면 대부분 주택공사가 지은 장기 임대 주택에 살고 있다. 그나마 이 정도라도 가지고 있는 사람은 나은 편에 속한다.

절대 빈곤층의 70%이상은 주공 임대 아파트를 프리미엄 없이 그냥 준다고 해도(요즘은 주공 아파트가 싸지도 않다) 보증금 마련하기가 어려운 지경이다. 그리고 입주를 한다고 해도 매월 지불해야 하는 임대료와 관리비를 감당할 능력이 없어 이것조차 그림의 떡인 경우가 허다하다. 그런 사람들은 돈이 생기면 집을 구입하기보다 싼 집세를 내고, 나머지는 그나마 자식들 교육비에 보태려고 할 것이다. 이렇게 집을 구입할 생각을 포기한 15%의 빈곤층을 제외하면, 수도권 주택 보급률은 이미 110% 가까이 되었다고 볼 수 있다.

그렇다면 수도권에서 1가구 2주택 이상의 여분 주택은 전체 주택 수의 절반 가까이가 되며 매물의 폭탄으로 대기하고 있는 것이다. 지방은 주택 보급률이 이미 130%를 넘었고 수도권에 비해 가격이 많이 싸며, 부동산 가격에 영향을 거의 주지 않으므로 여기서는 논하지 않겠다.

주택 공급이 수요를 앞지르더라도 투자 수익이 발생하면 사람들은 계속 구입하려 할 것이다. 또한 가수요가 늘기 때문에 주택 가격은 하락하지 않을 것이라고 주장하는 사람도 있다. 맞는 이론이다. 자본주의 사회에서는 가치가 있다면 빚을 내서라도 투자할 수 있다. 하지만 언젠가는 터질 수밖에 없는 이러한 무모한 일을 계속한다는 것은 모험이 아닐 수 없다.

과거 네덜란드에서 튤립 투기가 절정에 이르러 튤립 하나 가격이 집값과 비슷했던 적이 있었는데, 순식간에 폭락하여 수많은 사람들을 울린 사례가 있다.

부동산에 대한 가수요가 안 통하는 곳이 있는데 바로 전세 시장이다. 이제 전세는 점점 더 포화상태로 몰려가고 있다. 또한 경제력을 갖춘 노인들은 가족과 따로 사는 경우가 많아지고 있으며 사별을 하여 혼자 사는 노인들도 점차 늘어가고 있다.

우리나라 연간 사망 인원이 약 25만 명 정도이다. 그 중에서 자식과 함께 살고 있는 노인세대가 40% 정도라고 생각할 때 노인 독립세대 16만 명의 주택 물량인 8만 세대가 매년 노인들의 사망으로 재공급되고 있는 것이다. 2007년의 신혼부부를 위한 신규 수요 25만 가구에서 사망자 가구 8만을 빼면, 새로운 신규 주택 수요는 약 17만 세대가 되어서 17만 가구의 공급만 있으면 수요와 공급이 일치해 가격을 유지할 수 있다는 것이 자본주의 이론이다.

하지만 현재 대한민국 신규 공급은 2006년 40만 가구를 제외하면 연간 평균 50만 가구 정도이다. 현재 아파트 가격은 돈을 벌기 위한 비정상적인 투기 때문에 올랐을 뿐, 진정한 수요에 의해 오른 것이 아니다. 그러므로 아파트 가격은 반드시 내릴 수밖에 없다.

전세가가 폭락하지 않았던 이유

1988년 분당 일산 5대 신도시를 시작으로 주택 200만호를 건설하면서 연간 약 50만 세대가 입주하였다. 그 후 지방과는 달리 수도권에서는 뜸하다가 2001년부터 연간 60만 가구 이상이 수도권 위주로 분양되었다. 그리고 ２003년 하반기부터 다량 분양했던 신규 주택으로 입주가 시작되었다. 그렇다면 전세가 남아돌아야 하는데 수도권의 전세가가 하락하지 않는 이유를 모르겠다는 사람들이 있다.

주택은 한 사람이 여러 채를 투자 목적으로 소유할 수 있지만 전세는 정신병자가 아닌 이상 관리비를 내면서 2채의 주택을 전세 사는 경우는 없기 때문에 물량이 남아돌아 하락할 것이라 생각했는데, 그렇지 못했던 이유가 있었다. 이는 세상이 급격히 변화하는 과정에서 생긴 것으로 우리가 인식을 제대로 못했던 아래와 같은 4가지 이유가 있었다.

첫째, 지금까지 전세의 많은 부분을 차지했던 주택 전세가 강남을 제외하면 많이 사라졌다는 점이다. 젊은 부부들이 비록 조금 비싸더라도 독립성이 보장되는 아파트나 다세대주택을 선호하기 때문이다. 그럼에도 불구하고 강북의 단독 주택의 전세 공백이 드러나지 않는 것은 주인이 살고 있어서 아직까지는 심각하게 사회문제가 되지 않기 때문이다. 하지만 연립이나 다세대주택까지 전세 공백 현상이 심화되고, 낡거나 위치가 좋지 않은 아파트에까지 그 여파가 미치게 되면 큰 사회문제로 번질지 모른다.

둘째, 세태의 변화로 노인부부가 자식과 떨어져 살게 되면서 노인독립가구라는 신규 수요가 많이 생겨났다. 또한 많은 젊은이들이 성인이 되어 직업을 가진 후, 결혼하지 않은 채 부모로부터 독립해 살고 있다. 이러한 수요는 결정적인 영향을 미칠 만큼 그리 크지 않았으며 앞으로는 늘어나지 않을 것으로 보인다. 왜냐하면 독립하는 노인 부부가 새로 생기는 만큼 사망하는 노인들도 생기기 때문이다. 그리고 젊은 독립세대가 생기는 만큼 그들이 결혼하여 합치는 경우도 생길 것이므로, 이러한 새로운 사회 관습의 변화로 인한 더 이상의 추가 수요가 미래에는 없다고 볼 수 있다.

셋째, DJ정권시절부터 시행하고 있는 전세자금 대출은 참으로 잘못된 정책이다. 지금 다시 2006년 9월 쌍춘년으로 인해 일시적으로 전세가 오른 것을 가지고, 2조 원 이상의 전세자금 대출을 해준다고 한다. 이러니 어떻게 전세 가격의 폭등을 막을 수 있겠는가? 전세가가 올라 돈이 부족하면 이사를 가는 것이 자연스러운 치유 방법인데 그것을 막고 있는 것이다. 돈이 부족한 분들에게는 죄송스러운 말이 되겠지만 국가를 봐서는 마땅히 그래야 한다. 돈이 부족하면 결국 직장이 먼 수도권으로 이사를 가서 출퇴근 시간을 늘릴 수밖에 없다. 그래도 안 되면 지방으로 직장을 옮길 수 있는 사람은 옮기게 될 것이다. 무슨 일이 있어도 서울에 살아야 하는 사람들은 강북에 거의 비다시피 하고 있는 2층, 3층으로 이사 가면 된다. 낡고 불편하며 춥고 덥다고 해도, 돈이 없다면 이사를 갈 수밖에 없지 않겠는가.

그 사람들이 빠져나간 만큼 서울 아파트 전세 물량이 늘어나 가파르게 오른 가격으로는 전세가 나가지 않게 되어, 자연스레 전세금 상승이 저지될 수 있을 것이다. 그런데 오히려 2조 원이라는 엄청난 자금을 은행 금리 이하로 전세가 지원을 해주니 누가 이사를 가려고 하겠는가. 이것은 자본주의의 근본 이치를 무시하는 정책이다. 이러한 정부의 거꾸로 된 정책이 고 전세가를 유지시키고 있다. 또한 아무리 정책금리로써 저리라고 해도 이자는 있고, 그것은 가난한 사람들에게는 부담이 되는 것이고 국가적으로는 국민들의 혈세를 낭비하는 것이다.

넷째, 전세가 폭락을 막아준 가장 큰 이유는 단기간에 엄청나게 늘어난 이혼율 때문이다. 우리가 잘 인식하지 못하고 있었지만 이혼율은 그동안 신혼부부와 함께 전세 시장을 받쳐주고 있던 가장 큰 수요였다. 유교를 중시하던 시대에서 갑자기 여자의 정조가 문제되지 않는 시대로 바뀌면서 마지못해 참고 살던 부부들이 이혼한 것이다. 불과 15년 사이 우리나라는 미국 다음으로 이혼율이 가장 높은 나라가 되었다. 주위에서 이혼한 사람을 쉽게 볼 수 있을 정도로 우리의 이혼율은 심각한 사회문제가 아닐 수 없다.

2000년대에 들어와서 연간 30만 쌍이 결혼하고, 연간 16만 가구 이상이 이혼하고 있는 실정이다. 그렇게 되다보니 연간 46만 가구의 신규 전세 수요가 계속 발생하게 된 것이다. 이러니 50만 가구를 지어도 전세가 남아돌아가지 않았던 것이다. 예전에는 여자가 이혼을 하면 경제력이 없어 친정으로 돌아갔지만, 지금은 위자료도 받고 직업도 가질 수 있으므로 그 경제력을 바탕으로 독립가구를 형성하면서 주택 수요가 급증하게 된 것이다.

우리 사회를 받쳐주던 가치관이 파괴되며, 가정이 파괴되고 있는 것이다. 부모 없는 아이들이 가야할 고아원은 매년 부모가 버린 13만 명에 달하는 아이들로 채워지고 있다. 잘못된 서구 문화를 받아들이면서 이렇게 되었지만 이제는 어쩔 수 없는 사회의 한 모습이 되어버렸다. 하지만 이혼율은 지금이 최고 정점인 상태이다. 이혼하는 숫자보다는 작지만 그래도 재혼이 늘어나고 있으므로 앞으로는 이혼으로 인한 추가 전세수요는 더 이상 크게 늘어나지 않을 것으로 본다.

세월이 지나면 수도권 외곽의 다세대나 연립주택 등은 빈집이 늘면서 슬럼화 되기 시작할 것이다. 그러한 빈집은 무허가 판자촌 재개발로 인해 갈 곳이 없어진 철거민들 여러 세대가 들어와 한집에서 동거하게 될 지도 모른다. 관리비가 비싼 아파트에는 들어갈 수 없고 연립주택이나 다세대는 관리비가 거의 없으니 이쪽으로 몰릴 것이라고 예상한다.

신규 아파트의 전세 공급이 늘면서 낡은 아파트들도 점점 빈집으로 남게 될 것이다. 비수기인 2008년 말이나 2009년 말이 되면 전세의 순간적인 폭락도 예상된다. 그것이 자본주의 법칙이고 이치이다. 똑같은 배추 값이 어떤 때는 오천 원을 하다가 어떤 때는 오백 원 하는 것도 자본주의의 수요공급원칙이 무너졌기 때문이다.

전세가가 폭락을 하게 되면 당연히 집값도 폭락할 가능성이 높다. 여유 돈이 많은 사람들은 문제가 없겠지만 대부분 여유 돈이 많지 않다. 만약에 전세가가 1억이 떨어졌고 은행돈은 이미 한도만큼 빌렸기에 더 이상 융자도 안되고, 사채를 쓸 수도 없다면 어디에서 1억을 구할 수가 있는가? 특히 다주택자들은 집을 파는 방법밖에 없는 것이기에 매물이 폭주하여 집값이 폭락할 수도 있는 것이다.