부동산 대폭락 시대가 올까?
요즘 시장의 불안감은 그야말로, 최고치다. 이미 작년부터 시작한 금융시장의 불안이 나아질 기미는 보이지 않고, 더한 폭락으로 이어지다보니, 대중들은 그야말로 패닉상태다.

 

그런 와중에 요즘 시중에는‘대공항’ ‘대폭락’ ‘대위기’ 이런 류의 책들이 히트를 치고 있다. 그중 부동산폭락을 구체적으로 예견한 <부동산 대폭락시대가 온다> (선대인`심영철저. 한국경제신문) 라는 책을 한번 보자.

 

이 책에서는 폭락이 올수밖에 없는 이유로 다음과 같은 이유들을 든다.
세계경제의 동조화현상, 미분양이 넘치는 주택공급과잉시대, 경제침체, 물가상승으로 인한 부동산매수세 실종, 물가압력 때문에 대출규제를 풀수 없는 상황, 그동안 주택가격이 실질적인 소득증가로 인한 상승이었다기보다는 금리인하로 인하 유동성 증가에 기인한바, 대출을 완화해줄 수 없는 상황에서의 매수세 실종, 불안감 확산에 따른 매수세 실종.

 

매수를 하려고 해도, 매수할 수 있는 여건을 가진 사람이 없고, 그러다보니, 경기가 하락하고 이자가 올라가는 상황에서 부동산을 던지는 사람들은 늘어나고… 즉 매물은 점점 쌓이게 되고 가격은 계속 하락하게 되고, 가격 하락은 금융기관에 담보가치 하락을 의미하므로, 금융기관이 부도를 막기 위해서는 자금회수를 요청하게 되고, 자금회수요청은 결국 부동산 매물을 더욱 증가시키는 영향을 미치게 되어, 결국 파국에 이르게 된다는 내용이다.

 

특히 더욱 기분나쁜 점은, 이 책에서 말하고 있는 징조들이다. 이런 현상들 외에도 이미 파국의 징조가 나타나기 시작했는데, 그 대표적인 것은 첫번째, 일본의 사례다. 일본과는 다른 금융시스템을 갖고 있어 안심이라고 말했던 한국이지만, 결국 개인의 소득으로 대출을 감당할 수 없는 상황은 담보비율 수준으로 해결될 문제가 아니라, 순식간에 파국으로 이르게 된다는 이야기다. 특히 일본의 부동산 대폭락에 앞서 주식시장이 붕괴되었다는 점은 현재 한국상황을 봤을때도 결코 무시하고 넘어갈 수는 없는 일이다. 둘째는 언제나 대폭락 전에는 극심한 스태그플레이션이 벌어지는데 지금 한국이 그런 상황이라는 것이다. 극심한 거래정체는 대폭락이 오기 전의 징조라는 것이다. 셋째는 2001년부터 2008년초까지 달려온 부동산의 상승이 어마어마한 거품을 만들어냈다는 것이다. 거품의 크기는 폭락의 크기를 말해주는 것이고, 그렇기 때문에 최하 5년간의 긴 하락이 예상된다는 것이다.

 

그래서 이 책의 저자가 결론적으로 말하는 것은 ‘1초라도 빨리 부동산을 팔아라’ 다.

 

강연회를 보면, 항상 긍정적이고, 흥분되는 이야기를 하는 강연은 대중이 많이 참여하고, 참여한 대중들의 만족도도 높다. 그래서 대부분의 강연회는 좀 과하다 싶을 정도로 긍정적인 말을 쏟아내는 것이 일반적이다. 하지만, 요즘은 이런 ‘대폭락’ 강연이 오히려 엄청난 인원을 몰고다닌다고 하니, 시장의 팽배한 불안감이 얼마나 대단한지를 짐작할 수 있다.

 

자, 그럼 생각해보자. 과연 <부동산 대폭락…>에서 말하는 것처럼 그런 일이 벌어질까?

 

우리는 이 책을 좀 비판적으로 봐야할 몇가지 단서를 찾아낼 수 있다.

 

먼저 이 책을 비판적으로 보기 전에 필자의 생각을 한마디 하자면, 필자는 원래 전망론자가 아니기 때문에 사실 시장이 어떻게 될지 예측하지 않는다. 그럴만한 재주도 없다. 그러나 큰 흐름은 볼 수 있다. 그건 조금 눈을 크게 뜨고 보면 볼 수 있는 것이다. 그런 의미에서 큰 흐름에 대한 필자의 생각을 말하자면, 대세는 꺾여있다는 것에는 동감한다. 그 어떤 대상도 마냥 오르기만 하는 것은 있을 수가 없다. 반드시 꺾이게 되어있다. 7년간을 달려온 부동산의 상승세가 꺾일 것은 이미 예견되어있었지만, 그 시발점이 어디인지가 관건이었는데, 그 시발점은 서브프라임모기지라는 의외로 국내 외적인 문제에서 시작이 되었다. 어쨌든, 그동안 하락압력을 지속적으로 받아왔던 부동산 경기는 촉매를 만나 드디어 하락의 길을 걷게 되었다고 본다. 따라서 이 책이 말하고 있는 전체적인 시각에 대해서는 동의한다. 그럼에도 불구하고 몇가지 점을 지적하자면 다음과 같다.

 

첫째는, 이 책은 핵심과 비핵심을 잘 모르고 있다는 점이다.
무슨 말인가하면, 폭락이 온다고 하면, 모든 것이 똑같이 폭락하고, 폭락의 정도도 모두 똑 같을 것처럼 말하고 있다는 것이다. 그러나 절대 그렇게 되지 않는다. 그 어떤 어려움이 와도 핵심은 덜 폭락하고, 상승시에 빨리 회복한다. 그래서 우리가 되도록 핵심에 집중하는 것이다.

 

둘째는 이 책은 ‘당위성’을 예견인것처럼 말하고 있다는 것이다.
예를 들어 이명박정부가 그린벨트를 풀어서 주택경기를 부양하려고 하는 것은 거품을 더 키우는 일이라고 강력하게 비판한다. 이 부분은 필자 역시 그렇게 생각한다. 지금 같은 상황에서는 기존 주택의 거래를 원활하게 할 수 있는 길을 열어줘야하는 것이지, 주택의 물량을 늘려서 인위적으로 경기를 부양해서는 안된다. 하지만, 이런 당위성 대로 정책이 진행될까? 그건 알 수 없는 일이다. 옳다고 생각하는 방향대로 늘 일이 되어지지 않기 때문이다. 만약 이런 경고를 무시하고, 이명박정부가 주택물량을 늘려서 인위적인 경기부양을 한다면? 그렇다면 개미들은 그저, 시장의 흐름을 타는 길이 살 길이다. 거품을 최대한 이용해서 부를 창출할 것은 아니지만, 대부분 내 집 하나 갖고 있는 서민들은 그저 마지막 거품이라도 이용하는 것이 상책이다.

 

셋째는 가장 중요한 부분인데, 이 책의 이야기 역시 ‘예측’이고 ‘전망’이라는 점이다.
이 말은 중요한 것을 시사한다. 자고로 전망론자들의 전망은 가끔 맞는다는 사실을 분명히 알고 있어야한다. 한가지 예로, 2006년도 말에 부동산은 대폭등을 했다. 그런데 2006년 초에 이런 사실을 예견한 전문가는 단 한사람도 없다는 사실에 주목해야한다. 2006년 초의 전문가들의 전망을 찾아서 살펴봐라. 찾기도 쉽다. 오래되지 않는 자료라서 인터넷만 뒤지면 금방 나온다. 단 한명의 전문가라도 이런 사실을 맞춘 전문가가 있는지. 혹시 연초라서 전망하기가 힘들었다고? 그럼 2006년 여름에라도 그런 사실을 맞춘 전문가가 있는지 살펴봐라. 단 한명도 없다. 1997년도 말에 IMF가 올거라고 맞춘 전문가는 있는가? 또한 2001년도 부동산 시장은? 이때부터 대세상승이 온다고 맞춘 전문가들이 있는가? 없다. 그리고 상승을 하기 시작하자, 2003년도부터 ‘폭락’의 이야기는 나왔다. 일본식 폭락이 이어진다는 이야기는 2003년도부터 나온 이야기다. 하지만 그 이후에도 무려 5년간이나 부동산은 상승세를 이어왔다.

 

도대체 어떻게 된 일인가?

 

무슨 말인가하면, 이런 예측과 전망을 맞추는 전문가는 ‘가끔’ 있다는 것이다. 그럼에도 불구하고, 당시에는 이런 전망이 너무 합리적인 근거들을 제시하면서 주장하기 때문에 대중들은  그걸 철석같이 믿어서 나중에 크게 손해를 본다는 사실이다.

 

독자들은 이쯤되면 헷갈릴 것이다. 앞서서 전체적인 시장전망에는 이 책의 내용과 동의한다고 하면서도 이제 와서는 또 아니라는 식으로 말하고 있는 것인가?

 

아니다. 필자가 주장하는 것은 대세 하락을 타기는 했지만, 그 하락의 정도가 얼마나 깊을지, 얼마나 오래 갈지에 대해서는 전혀 예측하지 말라는 것이다. 그 예측과 전망을 믿지 말라는 것이다.

 

생각을 해봐라. 하락을 한다고 해서 부동산을 팔았다. 그랬더니 정말 하락을 했다. 너무 기분이 좋다. 떨어지는 부동산을 보면서 쾌재를 불렀다. 그런데 1년이 지나자 부동산 가격이 떨어지는 폭이 둔화되더니, 슬슬 상승을 한다. 그걸 어떻게 볼 것인가? 더 떨어지기 전에 조금 쉬어가는 것을 볼 것인가? 아니면 다시 추세가 전환된 것으로 볼 것인가? 자, 그럼 그때도 지금처럼 뛰어난 전문가에게 물어보자. 전망론자에게 물어보자. 그럼 뭐라고 그럴까? 필자가 100% 장담하거니와 만약 추세가 전환이 되어서 상승 또는 강보합으로 간다고 하면, 전문가들 10명에게 물어보면 10명 모두 다 추세가 전환되었다고 말하는 경우는 단 한번도 없다. 반드시 어떤 전문가는 더 떨어진다고 하고, 어떤 전문가는 이제 상승한다고 한다.

 

그럼 당신은 어떻게 할 것인가? 누굴 믿을 것인가? 당신의 고통을 멎게 해줄 사람은 도대체 누구일까?

 

하락을 한다고 해도, 그 하락의 폭과 기간을 알 수 있는 사람은 아무도 없다. 아니, 설령 있다고 하자. 그렇지만, 그 사람을 발견할 수 있는 재주는 보통사람들은 없다. 이번에는 이 전문가가 맞추고, 다음 번에는 저 전문가가 맞춘다. 이건 마치 주식에서 오르는 주식 고르는 것만큼이나 힘든 일이다. 어떤 전문가를 선택할 것이다.

 

하락이 맞다고 하자. 아니, 필자도 하락은 피할 수 없는 것이라고 생각한다. 하지만, 현실적으로 생각해보자. 그럼 우린 상승의 타이밍은 맞출 수 있는 것일까? 한도 끝도 없이 하락할 수는 없지 않겠는가? 언젠가는 다시 상승할텐데, 과연 하락을 한다는 것을 믿고 던지는 사람은 상승은 맞출 자신이 있어서 던지는 것인가? 그걸 맞출 수 있다고 생각하지 말아라. 그걸 맞추는 사람이 있다고 하면, 왜 세계적인 투자자인 워렌버핏도 실수하고, 조지소로스도 실수하겠는가? 그건 맞출 수 없다고 생각해야한다.

 

시장의 흐름에 따라 빠르게 행동하는 것이 큰 부자가 되는 길이다. 하지만 투자는 조금 미련한 듯이 하는 것이 결국 승자가 된다.

 

왜 그동안 부동산을 해왔던 사람들이 돈을 벌었을까? 이것을 세간에서는 투기니 뭐니 욕을 많이 한다. 물론 투기를 한 사람들도 많다. 하지만 필자가 보기엔 투기를 하는 사람은 정말 극소수다. 대부분 부동산을 해서 돈을 번 사람들은 그냥 좋은 것을 사서, 오래 가지고 있던 사람들이다. 좀 미련한 듯이 투자한 사람들이다.

 

필자가 아는 부동산 부자는 집이 30채가 있다. 그야말로 세간의 비난을 받을만한 사람이다. 그런데 이분은 30년동안 집을 사모은 것이다. 그것도 뭐 특별한 기술로 한 것도 아니다. 그냥 전세금이 상승하면 그 돈과 약간 모은 돈 가지고 또 하나의 집을 산 것 뿐이다. 30년 동안 단 한번도 집을 팔지 않았다. 그리고 계속 임대를 해서 지금까지 온 것이다. 그 동안 수많은 어려움들이 있었다. 정권도 무수히 바뀌었고, 제도도 무수히 바뀌었고, IMF도 있었다. 역전세난도 맞이해봤고, 골치 썪이는 세입자를 돈 주고 내보내기도 해봤다. 이 사람은 투기꾼일까?

 

이론적으로는 시장의 흐름에 따라 사고 팔고를 잘 해야 큰 돈을 버는 것이 맞다. 하지만 현실적으로 전혀 그렇지 않다. 왜냐면 사고 팔고라는 것은 늘 그 타이밍을 맞춰야한다는 전제를 깔고 있기 때문이다. 단 한번이라도 실패하면 큰 낭패를 본다. 자꾸만 타이밍을 맞추려는 시도를 하면 할수록 실패할 확률은 자꾸만 높아지는 것이다. 그렇기 때문에 현실적으로 좀 미련한 듯이 투자하는 것이 오히려 큰 부를 만들어내는 것이다.

 

시장의 불안감은 좀처럼 쉽게 씻어질 것이라고 생각되어지지 않는다. 처음에도 말했듯이 필자 역시 이런 어려움은 쉽게 끝날 것이라고 보이지는 않는다. 그래서 좀 길게 대처할 수 있는 준비는 해놓아야한다고 생각한다. 가장 대표적인 것인 대출을 많이 안고 있는 사람들이다. 이런 사람들은 몇 개월내에 고통이 끝날 것이라고 생각하지는 않는게 좋을 거 같다. 이자를 감당할 수 있는 수준으로 만들어놓는 것이 좋을 것이라고 보여진다. 그렇다면 매도를 고려해볼 수 있다. 또한 고평가된 것을 매수한 사람들 중에 자금 사정이 여의치 않는 사람들은 매도를 고려하는 것이 좋을 것이라고 생각되어진다. 그런데 고평가라고 하면, 대부분의 투자자들이 자신이 산 것은 저평가되어있다고 생각한다. 하지만 그렇지 않는 경우가 많다. 구체적으로 이야기하면, 재개발 뉴타운등의 지분은 사업승인이 난 지분을 제외하고 나머지는 모두 큰 한파를 맞이할 것으로 보여진다. 지나치게 많이 보유한 사람은 처리하는 것이 좋을 듯 싶다.

 

그리고 나머지는, 즉 대출이자를 감당할 수 있거나, 핵심적인 부동산을 소유하고 있거나, 충분히 저평가된 부동산, 즉 가치에 비해서 가격이 오르지 않는 부동산을 소유하고 있는 사람들은 괜히 이런 공포에 질려 부동산을 매도할 필요가 없다. 언제 다시 오를지 아무도 모를뿐만 아니라, 그걸 애기해줄 사람도 없고, 설령 얘기해준다고 해도, 내가 알아들을지 미지수이다.

 

또한 매수를 고려하고 있는 사람 입장에서는 조금 기다려보는 것도 좋으나, 단 시장에 관심을 완전히 떼지 않아야한다.  한편, 좀 욕심을 버린다면 충분히 낮아진 핵심적인 부동산을 중심으로 매수를 고려해보는 것도 좋을 것이라고 생각되어진다.

 

가치가 있는 부동산은 결국 오르게 되어있다. 길게 바라보자. 이 고통이 얼마나 갈 것인가? IMF도 결국 1년만에 극복했다. 승자는 위기때 빛나는 것이다. 길게 바라본다면 지금의 고통은 좀 과장해서 말하면 추억거리일뿐이다. 그릇 작은 사람처럼 안절부절하지 말고, 큰 그릇을 품은 사람처럼 길게 보자. 그러면 위기 속에 피어나는 새로운 기회를 발견할 수 있을 것이다. 그리고 그것은 또 한번 인생을 바꿀 전기를 마련해줄 것이다. 위기 속에 숨어서 오는 기회를 볼 줄 모르면 늘 승자를 부러워하면서 살아가는 고만고만한 인생이 되고 말 것이다. 크게 보자. 크게 보면 위기 속에 위장하고 오는 기회라는 놈을 발견할 수 있다. 얼마만에 올지는 모르지만 반드시 온다. 그런데 기회라는 놈이 워낙 위장술이 뛰어나서 초조하고 안달복달하는 사람 눈에는 보이지 않는다. 느긋하게 높은 곳에서 올라가서 보는 사람 눈에만 보이는 법이다. 시장이 좀 하락을 하면 그냥 하락을 하라고 냅둬라. 기회를 잡으면 그정도의 손해쯤은 얼마든지 감당할 수 있다. 그정도 배짱은 가져야, 앞으로 남은 긴 인생, 수많은 위기를 뛰어넘을 뛰어난 투자자, 행복한 투자자가  되지 않겠는가?