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2007-03-21 16:59
http://blog.drapt.com/msc007/2413571174463952148 
출처 : 동탄-공세-보라 전철역 김종갑 떴다
원문 : http://blog.drapt.com/muzige
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★3년후의 수도권 시세 예측과 부동산 정책 바른 길★ 스크랩 472회 작품입니다.
● 닥터 아파트 애우 여러분 안녕하십니까?
아파트 가격이 단기간 지나치게 폭등한데다 부동산에 대한 정부의 전방위 정책 등으로
3년 후의 수도권 아파트 시세 예측이 초미의 관심사라고 판단이 되어 글을 올립니다.
미래의 시세를 예측하는 일은 결코 쉬운 일이 아니지만, 다음과 같은 요소를 고려하면 어느
정도 비슷한 예측은 가능합니다.
A. 아파트 시세 예측시 고려할 사항 10가지
1. 시세의 흐름을 판단합니다.
- 3년, 1년, 6개월, 3개월, 1개월, 2주, 1주 흐름
2. 지역의 가치를 판단합니다.
- 강남권, 서울 유망권, 서울 일반권, 1기 및 2기 신도시, 수도권 유망권, 수도권 일반권
3. 평형별 가치를 판단합니다.
- 20평대, 30평대, 40평대, 50평대, 60평대, 70평대 이상
4. 아파트 가치를 판단합니다.
- 입지, 세대수, 입주년도, 주변 시세, 고급화 여부, 편리성, 땅값, 용적률
5. 미래의 발전 가능성을 판단합니다.
- 미래의 호재와 악재, 트랜드, 친환경 요소,
6. 대중의 선호 요소를 판단합니다.
- 교통, 교육, 상권, 환경, 편의 시설, 택지개발(신도시, 뉴타운 등) 여부
7. 정부의 정책을 판단합니다.
- 정책 의지, 세금, 청약, 금리, 정치권 동향, 기타 부동산 대책
8. 경제의 흐름을 판단합니다.
- 전세 흐름, 물가 상승, 부동 자금, 환율, 주식, 수출입, 해외 부동산 흐름
9. 아파트의 수요와 공급 여부를 판단합니다.
- 주택 보급률, 아파트 공급 계획, 주택 수요 및 공급 인구
10. 부동산에 대한 심리적 요인을 판단합니다.
- 부동산을 보는 시각, 불안감, 기대감, 아파트 보유 의지, 정책 신뢰도
● 위의 10가지 요소를 바탕으로 시세 예측을 하는 것은 기존의 아파트 흐름에 영향을 주는
요소 중에서 부동산 자체의 평가 요소 뿐만이 아니라 미시와 거시 경제적 요소, 정부의 정책,
심리적인 요소를 총망라한 것입니다.
시세 흐름에 영향을 주는 요소를 대등한 자격으로 평가할 수는 없지만 부동산 시세를
예측하는 데 무수한 가변성을 가지고 있는 사항들을 대거 참조하였다는 점에서 그 의의를
지니고 있으며, 그나마 기존 평가 사항보다는 객관적인 자료로서의 구실을 할 수 있음을
밝히는 바입니다.
B. 정부의 부동산 정책에 대한 도움글
● 2004-2006년만 놓고 본다면 상당수의 전문가들의 시세 예측이 엉뚱한 방향으로 흐른 것을 알
수 있는데, 이러한 결과는 상기의 요소를 두루 망라한 종합적인 판단보다는 정부 정책과
경제의 흐름 등 특정 분야를 지나치게 부각하는 바람에 야기될 수밖에 없었던 필연적인 결과로
보여집니다.
어떤 면에서는 정부의 정책과 거시 경제의 흐름보다도 아파트에 대한 본질적인 평가 즉
시세의 흐름, 지역, 평형, 미래 발전성, 대중의 선호요소와 눈에 보이지 않는 심리적인 요인이
아파트 흐름에 민감하게 반응하였음을 확연히 알 수 있습니다.
● 따라서 지금이라도 앞에서 언급한 단순한 실물 경제의 지표로서 부동산의 흐름을 예측하고
정책을 펼 것이 아니라, 부동산 고유의 특성과 지표상 드러나지 않는 심리적 요인에 기인하여
포괄적이면서도 역동적인 시세 예측 및 이를 바탕으로 한 효율적인 정책 마련이 선행되어야
한다고 판단합니다.
● 물론 모든 사항을 감안하여 시세 예측을 한다는 것이 결코 간단하지는 않습니다.
어느 요소를 얼마만큼 반영해야 하고, 또 심리적인 요인에 의하여 기간별로 반영하는
요소의 비율이 차이가 날 수밖에 없는 현실까지 고려한다면,부동산 정책을 펴는 정책
당국자야말로 이 세상 누구보다도 부동산 지식에 대한 이론과 실천 경험까지 겸비한 자유로운
사고 역량을 소유한 분이라야 한다는 사실을 밝히고자 합니다.
● 부동산을 잡기 위한 정부 각료와 대통령 의지야말로 경제 정책의 선순환을 이루는 핵심사항이기
때문에 높게 평가하며 항상 감사한 마음을 가지고 있습니다.
하지만 지금처럼 경직된 사고와 천편일률적인 잣대로써 전방위의 무차별적인 부동산 옥죄기
전략으로 해법을 찾으려 하기 보다는 부동산 상승에 영향을 주는 근본 요소부터 발췌초록하여
정책의 틀로 삼고, 일정 부분 시장 경제의 자율성에 흐름을 맡기되 이로 인하여 파생되는
문제점에 대해서만 확실한 제제 조치를 단행해야 한다고 봅니다.
● 자연 생태계에서도 적자생존이 존재하고, 돈 자체가 10원, 100원, 1000원 혹은 1달러 10달러
100달러 구분 되어 있듯이, 어느 사회나 물질적 가치의 양면성은 존재하기 때문에 오르는
아파트를 억지 세금으로 막으려 하기 보다는 그들만의 플레이를 할 수 있도록 일정 부분 시장
흐름에 맡기는 일이 필요합니다.
● 지금의 부동산 상황은 뱀(명품 아파트)을 때려 잡으려 하다 보니까, 개구리(보통 아파트)들이
들끓는 상황을 초래한 것으로써, 빈익빈 부익부를 막으려다가 부의 공동화 현상이라는 최악의
시나리오에 직면해 있다는 판단이 듭니다.
뱀이 아무리 큰다고 하여 공룡이 될 수 없기 때문에 더 이상 잡으려 하지 말고 뱀과 개구리
메뚜기가 적절하게 피라미드 모형을 지닐 수 있도록 조절하는 역할이 어떨지 상징적으로 제시해
봅니다.
● 내 집을 가졌기 때문에 집값이 오르기를 바라는 분들이 많기는 하지만 부동산 상승이
심리적으로 조절할 수치를 벗어난 이른바 부동산 공황에 빠진 상태가 되면 집을 가진 분이나
가지지 않은 분이나 모두 불안하기 마련입니다.
지금이 그 단계로 보여지기 때문에, 대부분 국민들은 부동산의 강보합 및 약보합의 흐름이
지속되기를 원합니다.
● 모든 아파트들이 물가상승에 관계없이 하락을 하는 것보다는아파트별로
절대 및 상대 가치에 의한 차별화와 함께 물가상승률과 비례한 상승이 진행이 되어야 합니다.
지나친 빈익빈 부익부를 막으면서 폭등 및 폭락의 후유증에서 벗어나 모두가 인정하는 방향의
가치 상승과 하락의 양분화가 이루어질 수 있도록 정책의 골격을 유지하길 희망합니다.
C. 현 시점에서의 부동산 전망
● 아파트에 대한 매수와 매도 타이밍을 놓치는 가장 큰 실수가 어디에 있는지 아시나요?
그렇게 많이 겪고도 습관적으로 반복이 되는 일이건만 미래의 흐름을 믿지 않고 현실의
흐름에만 지나치게 민감하다는 것입니다.
한 치 앞을 내다보지 못하는 불안 심리와 지나치게 보수적인 잣대가 정확한 예측을 흐리게
하는 나쁜 주범이라고 할 수 있지요.
최근 부동산에 대한 대출 압박, 세금 징수, 분양가 인하, 임대주택 공급 확대 등이 총망라
되어 부동산으로 시세 차익을 누리는 것은 모두 끝난 것처럼 보입니다.
과거와 같이 파상적인 상승은 기대하기 어렵겠지만, 아파트의 양극화에 따른 고품격 아파트의
시세 상승은 앞으로도 지속될 가능성이 높습니다.
● 즉 지금은 부동산 대책이 모두 터져 나온 상황이라서 더 이상 부동산을 억누르는 대책이
나올 가능성이 없어 보일 정도입니다.
이 정도의 강도 높은 대책이라면 큰 폭의 하락이나 급매의 출현이 나와야 하는데 아직도
호가 상승은 소폭이나마 이어 지고 있으며, 설령 하락한다고 하더라도 최대 10 % 이내의
소폭의 조정 가능성만이 이어질 것으로 분석이 됩니다.
● 무주택 서민들일수록 이것을 지나치게 크게 생각하여 급매로 매수할 결정적인 기회를 잡지
못하는 일이 많아서 안타까울 뿐입니다.
3월 이후에 반전이 된다면 급매는 순식간에 사라지고, 명품이라고 일컫는 아파트는 품귀 현상을
보이며 일반 아파트와의 격차를 더욱 벌여 놓을 가능성이 큽니다.
어차피 지금 매수해서 지금 팔 것이 아니기 때문에 지금의 흐름보다는 매도 시점의 흐름을
읽는 눈이 필요합니다.
● 3년 후에 꼭 오른다는 보장이 없지만 적어도 과거의 전례를 보거나 명품 아파트의 가치,
공급 부족, 넘쳐나는 500조대의 유동자금 방황 등을 간파한다면 지금이야말로 가장 훌륭한
아파트를 싸게 잡을 수 있는 황금의 기간이 아닐까 판단이 됩니다.
이러한 흐름으로 볼 때에 미래의 부동산 시장은 각각의 아파트 가치가 계단처럼 층층이
배열이 되는 아파트 가치의 차별화가 진행될 것입니다.
● 이를 토대로 미래의 시세를 예측하는 데 가장 중요한 요인은 명품 지역의 아파트에 대한
시세를 파악하는 일입니다.
즉 명품 지역 아파트 시세를 기준으로 지역적 가치를 비교하고 같은 지역일 경우는 아파트에
대한 가치를 비교하면서 예상 시세를 측정하면 됩니다.
이러한 측면에서 시세를 예측하는 데 바로미터로 삼을 수 있는 지역이 판교와 강남권입니다.
강남의 실전 전문가들이나 부동산을 아는 사람들이 이구동성으로 말하는 강남권과 판교의
예상 시세를 바탕으로 수도권의 3년 후의 시세를 유추해 보겠습니다.
D. 현실적 흐름에 비추어 본 3년 후의 시세 (단위 억원)
강남권 20평대 8-9 판교 20평대 7-8
서울 명품 아파트 평균- 5-7, 분당- 6-7, 용인 명품 아파트- 4~5
파주, 동탄, 송도 2기 신도시 아파트 시세 평균- 3-4.5, 수도권 명품 아파트 평균 3-4.
서울 일반 아파트 평균- 3.5-4.5 용인 일반 아파트 평균: 3-4 수도권 일반아파트 평균 2-3
강남권 30평대 13-15 판교 30평대 12-14
서울 명품 아파트 평균- 9-12 분당, 평촌-9-12 용인 명품 아파트- 7.5-9
파주, 동탄, 송도 2기 신도시 아파트 시세 평균- 6.5-8.5 수도권 명품 아파트 평균 5.5~7.5
서울 일반 아파트 평균- 6-8, 용인 일반 아파트 평균- 4-6. 수도권 일반아파트 평균 3.5-5.5
강남권 40평대 19-23 판교 40평대 17-18
서울 명품 아파트 평균- 13-15, 분당- 14-16, 용인 명품 아파트- 11~14,
파주, 동탄, 송도 2기 신도시 아파트 시세 평균- 10-12, 수도권 명품 아파트 평균 9-11,
서울 일반 아파트 평균- 9-11, 용인 일반 아파트 평균- 7-9 수도권 일반아파트 평균 6-8
강남권 50평대 24-26 판교 50평대 20-24
서울 명품 아파트 평균- 15-17, 분당- 17-20, 용인 명품 아파트- 14~16,
파주, 동탄, 송도 2기 신도시 아파트 시세 평균- 13-15, 수도권 명품 아파트 평균 12-14,
서울 일반 아파트 평균- 11-13, 용인 일반 아파트 평균-9-10 수도권 일반아파트 평균 8-9
강남권 60평대 이상 26이상 판교 60평대 이상 24이상
서울 명품 아파트 평균- 17이상 분당- 20이상 용인 명품 아파트- 16이상
파주, 동탄, 송도 2기 신도시 아파트 시세 평균- 15 이상 수도권 명품 아파트 평균 14 이상
서울 일반 아파트 평균- 13 이상 용인 일반 아파트 평균-10 이상 수도권 일반아파트 평균- 9이상
- 위의 시세는 모두 필자의 예상 시세이니, 참조만 하시기 바랍니다.
E. 부동산 정책의 실효성에 바탕을 둔 3년 후의 시세
강남권 20평대 7-8 판교 20평대 6-7
서울 명품 아파트 평균- 4-5, 분당- 6-7, 용인 명품 아파트- 3~4
파주, 동탄, 송도 2기 신도시 아파트 시세 평균- 2.5-3.5 수도권 명품 아파트 평균 2-3.
서울 일반 아파트 평균- 2.5-3.5 용인 일반 아파트 평균: 2-3 수도권 일반아파트 평균 1.5-2.7
강남권 30평대 12-14 판교 30평대 11-13
서울 명품 아파트 평균- 8-10 분당, 평촌-9-11 용인 명품 아파트- 6-8
파주, 동탄, 송도 2기 신도시 아파트 시세 평균- 5.5-7,5 수도권 명품 아파트 평균 5~7
서울 일반 아파트 평균- 5-7, 용인 일반 아파트 평균- 3.5-5.5. 수도권 일반아파트 평균 3-5
강남권 40평대 17-21 판교 40평대 15-17
서울 명품 아파트 평균- 11-13, 분당- 13-15, 용인 명품 아파트- 10~13,
파주, 동탄, 송도 2기 신도시 아파트 시세 평균- 9-11, 수도권 명품 아파트 평균 8-10,
서울 일반 아파트 평균- 8-9, 용인 일반 아파트 평균- 6-7 수도권 일반아파트 평균 5.5-7
강남권 50평대 22-24 판교 50평대 17-21
서울 명품 아파트 평균- 13-15, 분당- 16-18, 용인 명품 아파트- 12~14,
파주, 동탄, 송도 2기 신도시 아파트 시세 평균- 11-13, 수도권 명품 아파트 평균 10-12
서울 일반 아파트 평균- 9-11, 용인 일반 아파트 평균-8-9 수도권 일반아파트 평균 6.5-8
강남권 60평대 이상 24이상 판교 60평대 이상 21이상
서울 명품 아파트 평균- 15이상 분당- 16이상 용인 명품 아파트- 14이상
파주, 동탄, 송도 2기 신도시 아파트 시세 평균- 13 이상 수도권 명품 아파트 평균 12 이상
서울 일반 아파트 평균- 11 이상 용인 일반 아파트 평균-9 이상 수도권 일반아파트 평균- 8이상
- 위의 시세는 모두 필자의 예상 시세이니, 참조만 하시기 바랍니다.
● 이상에서 아파트 시세 예측시 고려할 사항과 이에 바탕을 둔 올바른 정책 방향, 그리고
부동산 정책 실효성 여부에 입각한 3년후의 시세 예측을 순차적으로 짚어 보았습니다.
앞으로 전개될 시장 흐름을 예측함에 있어서 단편 일률적인 잣대를 적용하기 보다는 부동산에
영향을 주는 모든 요소를 폭넓은 시야로 조명하고, 중요도를 선별적으로 적용하여 저 나름대로
두 방향으로 시세를 예측하였습니다.
● 저는 부동산 상승이 과거의 흐름에서 크게 벗어나지 않는 상승장에 무게를 두고 있지만
규제 일변도의 부동산 정책이 역동적인 흐름으로 개선된다는 조건하에서 실효성 여부에 따른
안정적인 흐름도 함께 제시해 보았습니다.
두 방향 중에서 어느 한 쪽으로 가깝게 예측이 될수도 있고, 전혀 엉뚱한 방향으로 결과가
도출될 수도 있겠지만, 시시비비를 떠나서 미래의 시세를 되짚어 보았다는 점에 의의를 두고
있으니 참고 자료로서의 구실만 했으면 합니다.
● 시세 예측은 민감한 사항이기 때문에 결코 쉬운 작업은 아니지만 이러한 전망이 전문가들
세계에서 많이 양산이 되어야만 부동산이 올바른 흐름으로 가닥을 잡아 나가는 데 도움이
될 것으로 판단이 됩니다.
지면 관계상 부동산 정책의 올바른 방향을 제시하면서 구체적인 대안 제시가 부족하였는데
차후에 이를 집중 조명하고자 전문가의 탁견을 인용하여 논의하겠습니다.
● 끝없는 부동산 폭등은 결코 불철주야로 고생하는 정부와 행정부의 몫으로 해결 될 문제가
아니며, 올바른 정책이 시장 흐름에 반영될 수 있도록 전문가들이 여러 각도에서 창의적인
안건을 제공하고, 국민 모두가 그 정책을 신뢰하고, 따를 수 있는 마음가짐을 가져야 비로소
해결의 매듭을 풀 수 있습니다.
이로써 부동산 안정에 바탕을 둔 정부의 일관성 있는 노력이 실효성을 거두어 경제 최강
대한민국의 기초 토양이 조성이 될 것이라고 믿습니다.
감사합니다.
스피드뱅크 커뮤니티 프리미엄 고수
닥터 아파트 2 0 0 6 년 베스트 부로그
미래 부동산 테마 연구 소장 김 종 갑
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[스크랩] 운정 한라비발디 미래예측 |우리동네이야기
2006-10-12 12:15
http://blog.drapt.com/msc007/1752781160622918599
출처 : R의 부동산투자 10억만들기
원문 : http://blog.drapt.com/R0916
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운정신도시의 메인 파워!! 한라비발디의 미래가치를 분석합니다.
한라비발디는 40, 47, 48, 59, 95평형의 937세대로 이루어진 대단지입니다.
한라비발디는 제 2기신도시인 운정신도시의 A급 (A16블럭)위치에 자리하고 있습니다. A16블럭은 주방 및 뒷방, 발코니쪽에서 호수공원을 포함한 중앙생태공원을 조망하고 있습니다. 아울러 단지와 30만평 중앙공원간의 거리는 8차선도로하나를 마주하고있어 첨단 웰빙 생활이 가능합니다.
지금까지와의 아파트들과 그 격을 달리하는 운정한라비발디의 미래가치는 크게는 서북부의 미래와 함께합니다. 가히 그 가치를 산출해낼수 없겠으나, 개인이 가진 부동산지식을 활용하여 미래 시세 예측을 해 보았습니다.
2010년 한라비발디 예상시세(최고가 기준)
한라비발디의 시세예측 근거들
첫째, 현 상황에서의 미래시세 예측이 현실이 될수있는 가장 큰 근거는 2기 신도시이다.
지금의 주택 트랜드는 고급화이다. 그것은 남과 달리 특별한 삶을 살고싶어하는 부유층 특유의 자존심과 직결된다. 부유층은 한 지역의 대표아파트등을 선별해 그들만의 커뮤니티를 만들고, 시세를 기준치 측정 그 이상으로 만들어 버리는 특성이있다.
남부의 첫 2기신도시인 동탄신도시는 그 장점과 단점등을 다 포함하여 2기신도시라는 이름아래로 시세를 증가시켰다. 현재도 진행형이고, 2~3년후에는 정점에 다다르리라 생각된다. 불리한 교통여건 및 남부 하단권이라는 단점을 오직 2기신도시 이름만으로 극복해 가고있다. 시범단지 40평형대 피가 이미 2~4억원대에 진입해 있다.
둘째, 유비쿼터스가 불러올 실생활의 변화는 가히 충격적이다.
말로만 전해듣는 유비쿼터스는 그저 그런 유형의 트랜드가 있나보다란 평가절하로 이어진다. 그저 영화로만 보아왔던 최첨단 미래생활이 실생활로 다가온다. 특히, 이런 유비쿼터스의 개발은 일개 재건축 및 재개발 지역에 도입이 힘들다는 점이다. 그저 안방의 실내등이나 보일러를 외부조절하는 정도로 생각하면 안된다.
도시 조성시기와 맞물려 세계최초로 개발되는 운정 유비쿼터스는 그 위상을 달리한다.
도시 전체에서 유비쿼터스 생활이 이루어진다. 도시 어느곳에서도 광통신망 인터넷 사용이 가능해지며, 신도시내 종합병원의 진료를 가정내에서 받으며, 쇼핑센타에서 일일히 물건을 꺼내지 않고도 자동적으로 계산이 되는 세계에 살게된다. 저녁에 귀한 자식들의 이동경로 및 취약지구등을 안방에서 확인하며, 내일 출근복장 및 날씨등을 음성칩인식으로 다정하게 알려준다. 영화 마이너리티리포트에서 톰크루즈의 생활상은 그저 보는것과 직접 체헌한다고 하는것과의 차이는 1~2억으로 무마되지 않는다.
세째, 3년후 공급은 부족하고, 판교가 입주한다.
매년 30만 가구를 짓기로 한 참여정부의 의도는 이미 그 계획이 상당수 미치지 못하며, 서울시의 후분양은 주택부족을 불러온다. 재건축을 규제하는 각종 법규들은 갈피를 잃고, 리모델링 완화는 소비자들로부터 외면을 받게된다. 그리고 판교가 입주한다.
판교의 입주는 여러모로 태풍을 몰고온다. 이미 채권입찰제를 적용받아 분양된 47평형의 경우 8억 5천만원이 들어간다. 전매제한이 풀리는 5년, 즉 입주 2년차에는 얼마가 될까?
무난히 15억에서 20억사이의 시세는 이루어질것으로 보인다.
네째, 한라비발디의 실질 청약 경쟁률은 20: 1이다.
이번 한라비발디는 여러모로 불리한 여건에서 청약이 접수됐다.
1. 대국민 관심사인 판교와 중복청약이 돼 판교를 노리는 청약자들이 참여하지 못했다.
2. 이례적으로 건교부에서 고분양가를 이유로 청약자제권고를 했다. 뜻있는 청약자들은 후일 저렴한 분양가를 예상하고 청약을 자제했다.
3. 평일에 모델하우스에서 직접 접수하여 다수의 인터넷접수가 이루어지지 못했다. 실질적으로 청약서류챙겨 평일에 모델하우스 가려면 모진맘 먹지 않으면 못한다.
4. 작년과 올초에 급등한 뒤 전통적인 부동산의 활황 기간이 꺼지고, 경기가 둔화되는 민감한 시기에 분양이 됐다.
위와 같은 이유로 펜트하우스 28:1을 제외한 대다수 평형이 10:1을 넘기지 못한것이다. 동탄신도시 역시 시기를 잘 못맞춘 2차분양이 미분양 나기도 했다. 그러나 10:1이든 미분양이든 같은 입지라면 시세는 같이간다는 것, 그것이 중요하다.
결론적으로 비인기 평형을 제외한 5:1, 8:1, 9:1등은 최악의 상황에서도 전평형 마감된 운정신도시의 저력이며, 한라의 저력이다. 능히 평균 20:1의 경쟁력을 갖췄다고 예상된다.
다섯째, 서북부축인 상암 7단지 40평형은 이미 12억을 돌파했다.
아울러 33평 짜리는 8억에도 매물이없다.
입주 초읽기에 들어간 상암 7단지는 곧 일산과, 파주권 시세의 비교대상이 되곤 한다.
운정역 기준 급행 복선전철은 상암기준역인 수색역이 21분 걸린다. 또한 제2자유로가 20분거리다. 도시개발의 단조로운 판상형 3베이 상암아파트를 탑상형 4베이 최고급 아파트인 한라비발디는 계속 추격할것이다.
여섯째, 교통혁신이 일어난다.
기존 자유로와 일산에 기댄 3호선 출퇴근이 없어진다.
상암과 운정을 잇는 제2자유로가 조만간 착공이 되고, 일제시대부터 있어온 대륙을 잇는 경의선 철도옆에 전철이 놓인다. 한강변을 따라 공덕까지 다이렉트로 연결되는 경의선의 파급효과는 메가톤급이다. 추후 강남과도 연결될 이 노선은 대한민국의 최고의 황금노선이 될 가능성이 크다. 공항, 김포, 인천, 강북, 강남등 어디로든 연결되는 운정은 이미 대표도시의 자질을 갖췄다. 그 곳에 입주시점 돈을 주고 사서 들어갈수가 있다면 얼마를 지불 하겠는가?
일산신도시 중앙로와의 직선연결 도로는 일산과 운정을 5분 생활권으로 만들어 줄것이며, 문산~상암간 고속도로(민자추진계획)는 보너스이다.
일곱째, 종합병원, 공원, 도서관, 신운정역(현 미정), 종합 학원가등을 도보 5분내에 두고 있다.
한라비발디에서 좌측 길하나 사이로 종합병원 예정지가 있다. 그 아래는 특목고를 위시하여 종합 학원가 예정 및 대형 상권이 포진돼있다. 주상복합의 계획또한 들어있다. 정문앞에 근린생활등의 시설은 생활을 편리하게 해줄것이며, 후문 앞에 대형 도서관은 주민들의 양식을 풍성하게 해줄것이다. 몇달전 언론에 보도된 신운정역이 결정되면, 역세권이란 황금 칭호까지 얻게된다.
여덟째, 대한민국 아줌마들의 파워와도 직결된 학군
A15블럭(일신건영 휴먼빌-33평 단일)과 한 단지 개념으로 이어져 초등학교를 길 건너지 않고 보낸다. 이미 60% 손바뀜(서울, 일산권)이 일어난 일신건영의 입주민 수준은 일산이상수준이다. 운정신도시내 최고 초등학교 학군이 될 가능성이 풍부하다.
중,고 또한 빛의 도시로 계획되는 블럭으로 전부 민영아파트(한블럭 주공분양)가 들어서계돼 학군이 우수해진다. 근처에 외국인학교 및, 특목고, 영어마을등은 자연스럽게 학군의 안정화를 가져오고 각 대학 유치(이미 이화여대는 계약체결)로 인해 교육도시로의 위상이 세워진다. 서울대, 서강대 등 유화선시장의 추진력이 어느 대학을 끌어올지는 심히 관심거리가 된다.
아홉째, 95평 펜트하우스의 가치가 한라비발디를 띄운다.
총 4세대밖에 안되는 복층형구조인 95평 펜트하우스는 이미 청약에서도 28:1의 경쟁률을 보일정도로 인기를 한몸에 받았다. 더이상 운정신도시내(주상복합 제외)에선 나올수 없는 희소 평형으로 그 가치는 무한대이다. 호수공원을 조망하는 펜트하우스에는 일명 가진자가 살게돼고, 펜트하우스 동인 59평형 동(103,104동) 또한 등기, 확장비 포함 10억이상의 분양가에 수억을 보태 들어오게 될 미래 입주민은 수십억의 재력가들이 살게될것이다.
열번째, 한라는 혼신을 다할것이다.
현대 정주영가의 일원인 정상영 명예회장의 타계로 한라는 제2의 도약을 꿈꾼다. 대한민국에서 최고의 아파트를 만들어 그 발판을 구축하고자 한다. 모델하우스에 400억을 들인 그 의지가 엿보이고, 그 의지는 그대로 명품 아파트를 탄생시키는 도화선이 된다.
열한번째, 단지 곳곳에 실개천(한라 북쪽변 도로)이 휘감는다.
운정신도시의 친환경 테마인 실개천은 용정 저수지에서 중앙 호수공원, 그리고 그대로 상업지구와 각 단지별로 흐르는 실개천 및 계류지, 폭포등을 만든다. 이것은 굳이 물을 보러 호수공원에 가지 않아도 단지 내외 그 어느곳에서도 물과 친숙한 휴식을 취할수 있다. 이는 신도시 초두핵인 차별성이 그대로 주거만족도가 되어 그 가치를 향상시킨다.
열두번째, 그렇다면 운정 기존 아파트 및 교하지구는?
최첨단 아파트 컨셉과는 다소 오차가 있지만, 신도시 생활권을 그대로 유지하는 혜택과 기존 일정수준 이상의 고급 인프라(주민수준, 교육열등) 구축, 진화하고 변화하는 아파트 업그레이드로 인하여 신도시 입주 후 상당한 시세가 예측이 된다.
30평대 6억선, 40평대 8억선, 60평대 12억선등 단계별로 폭등의 시기가 올것이다. 이미 운정 기존아파트 및 교하지구는 그 상승력의 힘이 서울, 수도권 및 강남을 움직일만큼의 자체 상승력이 검증됐다. 운정신도시의 분양예정 아파트들의 전매금지 영향덕에 그 가치가 5년까지는 지속되리라 본다. 그 이후의 입주년차에 따른 하자보수와 아파트 이미지 관리등이 어떤 결실을 맺을지는 예측 불가다.
열세번째, 운정이 그정도면 일산은?
이제 아파트 시세를 고정된 관념으로 봐서는 곤란하다. 도로 하나를 두고서는 몇억씩 차이나는것이 집값이다. 일산은 그 자체만으로도 매력적인 도시이지만, 기업의 전무, 행정의 추진력 미비, 개발 토지의 한계성등에 자체적 상승력 보다는 다른 도시와 비교우위를 선점하려는 시세 형성이 강하다.
그러나 이런 부분들이 상당수 보완되고, 파주의 교통혁신을 그 효과는 덜하지만, 그대로 일산도 받게돼 추후 발전성이 크다. 그러나 언제고, 일산의 대표집값은 운정에 뒤쳐지게 될 확률이 크다. 대한민국의 대표시세는, 강남권, 용산권, 판교권, 상암권, 송파권, 목동권, 용인권, 파주권, 광교권등이 떠오르고, 후발주자로는 분당권, 일산권, 과천권, 수원권,남양주권, 강동권, 마포권, 강서권, 하남권, 김포권 등으로 예측된다.
평범한 눈으로는 평범한 수익을 얻고, 비범한 눈으로는 떼돈을 번다?
열네번째, 반드시 반도를 통한 국가 성장축이 생겨난다. 그 중심이 운정이다.
북핵실험발사는 미국과의 단독회담으로 상당 이익을 취하려는 북의 선제공격이다. 다분히 정치적, 외교적이며, 종국에는 남과의 교류가 필연적이다. 변화되는 세계화는 그 시기가 급속도로 빨라지고, 북또한 언제까지 옥수수 풀빵을 뜯어먹으며 살수는 없다.
경제자유특구 추진은 파주를 세계적인 도시의 반열에 올려놓게 할 그 첫번째 풀랜이며, 상당 지역이 군사지역인 북부권역에 장기적이고도 신속한 변화의 회오리가 불어오게 된다. 단기간에 수많은 재정확보를 하게 될 파주시는 그 예산을 전량 도시, 기업지원과 낙후지역에 쏟는다. 도나 국가 차원의 예산지원또한 후에 힘을 받게된다. 이것은 그 지역의 풍요를 뜻한다.
열 다섯번째, 서울 중심의 생활권은 제 2의 변화를 맞는다.
인구의 집중화로 인해 지금도 곤혹을 치루는 서울시는 행정도시 이전 및, 전반적인 도시 슬럼화, 수십군데의 재개발 및 뉴타운 개발, 도시균형화 등에 천문학적인 자금이 묶이면서 공염불이 될 확률이 크다. 이미 형성된 도시는 그 변화 자체가 상당 기간이 소요되고, 치유하는데 오래걸린다. 해외유학이나, 신현대식의 영어마을등장, 경기권의 특목고, 과학고등으로 인해 학군으로 명맥이 유지되던 서울은 그 힘을 점차 잃을것이고, 서울에 위치한 상당수의 기업군들은 경기권 이전을 심도있게 계획할 것이다. 구별로 그 양극화가 절정에 달하면서 수약속에 수많은 공약만 남발한 채 서울 균형 프로젝트는 가속도를 내지 못할것이다. 미국의 워싱턴이 뉴욕보다 유명하고, 경제적인가?
충청권은 지금의 경기권 정도로 밀접하게 되고, 경기권은 체계화된 국토 개발로 제 2의 부흥시대를 맞을것이다. 그동안 개발제한을 두었던 것이 오히려 추후 개발여지에 상당한 호조건으로 다가오면서 끊임없는 개발과 새로운 환상의 도시 및 지역들을 만들어 낼것이다. 이미 만들어 낸 지역보다 앞으로 만들어야 할 지역이 미래승부처다. 파주는 그 대표축이다. 그 중에서도 한라비발디는 파주를 대표하는 아파트가 된다.
열여섯번째, Park, Plaza, Garden 으로 이어지는 단지내 조경과 편의시설은 NO. 1이다.
장애인 주차장 3%를 제외한 모든 주차장을 지화화하여 드넓은 단지내를 공원화했다.
비발디파크,헬스파크,휘트니스파크,어드벤쳐파크...건강한 생활을 위한 테마
엔트런스플라자,워터플라자, 이벤트플라자, 트리플라자....풍요로운 여유를 가져다주는 테마
메이플가든, 썸머가든, 윈터가든, 스프린가든...화려한 자연경관을 보여주는 테마
여기에 17퍼팅장 규모의 실내골프연습장, 찜질방, GX룸, 헬스장, 노래방, 독서실, 손님 접대실등까지 다목적 주민 커뮤니티 시설이 완비되있다. 여기에 단지 곳곳마다 2층 높이의 필로티를 조성해 주민 화합과 휴식공간으로 활용된다.그야말로 웰빙에서 단지내 최첨단 시설까지 두루 즐길수있는 대표 아파트이다.
열일곱번째, 분양 며칠만에 P가 1억 5천이다.
40평 3~6천
47~8평 5~8천
59평 5~7천
95평 시세측정불가
이 p는 분양당첨소식과 더불어 전국의 떳다방들을 불러들이며 단 며칠만에 형성된 금액인데 지금은 음성적으로 거래되기에 가격대를 알길이 없다. 이 금액대는 거래를 성사시키려는 떳다방들에 의해 형성된 가격으로 아주 낮게 볼수있다. 매수자는 복등기 비용에, 확장비에, 금융이자, 더불어 명의양도시 위험처리 비용까지 감안하여 분양가대비 1억 5천정도의 P를 주고 사는 것이다.
그나마 수많은 매수 희망자들이 합법적인 전매 물건들을 노리는 것으로 우회하면서 추후 나오게 될 원장정리 물건들은 그 출발 P가 순수 2~3억 이상으로 예상이 된다. 문제는 한라비발디는 그 가격대가 문제가 아니라 잡는것이 문제인 물건이다. 신도시 시범분양단지는 그 자체가 파워가 된다.
열여덟번째, 6억이상 대출제한(DTI)과 6억원이상 종합소득세 과세는 조정될수 있다.
내년 연말에는 대선이 치뤄진다. 언제나 그렇지만 정권을 잡지 못하면 모든것이 공수표로 돌아가는 정치권 특성상 상당한 세재혜택 및 레임덕 현상이 벌어진다. 세재 개편은 주로 양도세 및 소득세에 그 초점이 모아지고, 특히나 종합소득세법이 당선이 유력시되는 한나라당에서 추진하려는 9억원이상으로 상향 조정될 가능성이 있다. 그리고 저물어가는 경기부양책과 건설경기 회복을 위한 정책을 남발할 가능성이 크다.
분석맺음말
일단 마음속에 있는 생각을 글로 표현하느라 어미종결이 올바르지 못한점에 양해바랍니다.
그동안 짧지만 이 곳 블로그에서 활동하면서 나름대로 배움과 얻음과 나눔을 알게됐습니다. 5년전 단돈 350만원을 가지고 시작한 인생이 이제는 중반으로 접어든것 같습니다. 많은 우여곡절이 있었지만, 지난 2년간 더욱더 부동산 분야에 대한 연구를 하면서부터 개인적으로는 파주에 집중 투자하였습니다. 아니 올인했단 표현이 더 맞는것 같습니다. 다른이들의 시각상 모험이 확신이 되고 무모한 도전이 용기로 변하는것도 그리 오랜 시간이 걸리지 않더군여. 그 결과 이미 이 블로그 제목에 있는 도전 목표는 달성한것 같습니다.
제 개인뿐 아니라 주변의 자본없는 지인들에게도 운정권 저평가 아파트 및 분양권 매입을 권유하였고, 덕분에 짧게는 몇달, 길게는 일년정도 기간에 억대 이상씩의 수익을 가져다 주었습니다.
그러면서 참으로 많은 이야기를 들었습니다. 왜 파주만 집중적으로 추천하느냐? 다른곳도 많은데?
그러면 저는 되물었습니다. 주택이나 분양권에 투자할 자본금이 얼마십니까? 대부분은 1억 남짓이었고 수익률은 100%이상, 150%이상이 얻어졌으니 이보다 더한 투자처가 어디 있냐고 말입니다. 하나 더하자면 5억 있으시면 다른데 추천할테니 들고 오라고도 했습니다. 지금도 3억대 미만으로는 파주가 제일의 투자처로 보이니 파주사랑이 남다른가 봅니다.
이번 운정신도시 (한라비발디) 당첨을 위해 3년전부터 준비, 분석해왔고, 그 결실이 최고 로열동,로열층으로 마무리 되서 또한 좋습니다. 그렇다고 내집띄우기 차원에서 한라를 분석한것은 아닙니다. 또한 제 자신이 거대 아파트 단지를 붕 띄울만큼 대단한 축에 끼지도 못한다고 생각됩니다.
다만, 제가 낙첨이 되었더라도 똑같은 글을 올렸을 것입니다. 그 만큼 파주의 개벽이 드러나고 미래의 운정신도시 모습이 제게는 그려집니다.
오늘의 추천 명언
-지금까지 이룬것들을 보지말라, 앞으로 이룰것들을 보라
-두바이 통치자 세이크 모하메드
-두바이 주상복합 진출을 꿈꾸는 R^^* 이었습니다. |
[스크랩] 경의선 복선화 예상 소요시간 (상세) |우리동네이야기
2006-10-10 23:05
http://blog.drapt.com/msc007/1752781160489120841
출처 : R의 부동산투자 10억만들기
원문 : http://blog.drapt.com/R0916
단지정보 : 신도시 파주
 경의선예상 2.jpg |
| 경의선 예상.jpg |
|
아래는 부뱅에서 hytt님이라는 아이디로 활동하시는 분의 예측을 퍼온 글입니다.
경의선 복선화에 대해서 나름대로,
지도, 지하철 정보등을 이용해서, 각 연간 거리를 통해서
예상소요시간을 산정해 보았습니다.
많은 분들이 경의선복선화에 대해서 얘기만 듣고,
그 파급효과에 대해서는 상상을 하지 못하는데,
그런 측면에서 현재 운행중인 3호선과 비교하면서,
그 신분당선과 연결되는 시점의 파급효과까지 볼 수 있도록 했습니다.
<그림1> 경의선 복선화時 소요시간이고, <그림2>는 기존 3호선 소요시간입니다.
각 노선거리는 지도를 통해서 측정하였고,
예상소요시간은 기존의 지하철 노선을 통해서 비슷한 거리(오이도~대공원, 37km, 52분)노선
및 3호선 등 노선등을 참조하였습니다.
거의 경의선 복선화시 거의 비슷한 소요시간이 나올 것이라 생각합니다.
결론적으로, 운정역에서 연남역(2호선 홍대역)은 일반 33분, 급행 24분에 주파할 것이고,
신분당선 연결되는 시점에서는 강남역(2호선)은 일반 52분, 급행 38분에 주파할 것으로
기대됩니다.
현재 파주신도시에 시청까지 2000번 버스로 아침시간 70~80분 소요되는 것이,
대략 경의선 전철을 통해서(운정~연남(환승)~시청), 46분(일반) / 37분(급행)로 앞당겨 질 것입니다.
강남역까지는 운정역~대화역(3호선)~강남역(2호선)까지 100~110분 소요되는 시간이,
대략 경의선 전철을 통해서(물론 신분당선 연결時), 52분(일반) / 40분(급행)으로 거의
1시간 가까이 시간이 단축될 것입니다.
2기 신도시의 삶의 질을 누리면서,
주요 거점에 이렇게 신속히 전철(중전철)을 통해서 진입할 수 있는 곳은,
파주/판교/광교신도시 뿐입니다.
제가 주장하는 판교>파주>광교의 핵심 논리는 경의선 복선화와
문화/관광(영어마을, 헤이리, 출판단지, 한류우드, 킨텍스, 통일동산 등) 및 자족기능(파주필립스LCD 및
협력단지, LG계열사, 내륙화물물류기지 등) 및 일산신도시 - 파주신도시 시너지 효과등으로
파주신도시에 대한 나름대로 확신을 갖고 있는 것입니다.
참고적으로, 죽전지구/동백지구가 강남권과 가깝다고 하는데,
인식하는 것과 틀리게 실제 경의선 복선화와 신분당선 X자선 연결되면, 실제 나중에 운정역에서 강남역까지 급행열차 가는 시간하고, 죽전/동백지구 죽전(동백)역~정자역(신분당선환승)~강남역가는 시간은 죽전지구는 10분차이, 동백지구는 오히려 운정역이 빠를 것입니다. 죽전역~정자역(12분, 환승3분)~강남역(16분, 누적 30분)이고, 동백역~기흥역(6분, 환승3분)~정자역(16분,환승3분)~강남역(16분, 누적44분)임. 즉, 운정역 급행열차로 논스톱 강남역 38분 대비해서, 강남권 영역이라 부르짖는 죽전지구/동백지구의 죽전(보정)역/동백역에서 각각 30분, 44분으로 그 차이가 별반 없습니다.~~~ 물론, 시청/광화문/여의도는 더이상 말할 필요도 없고요, 이것이 경의선 복선화의 실체입니다.~~~ <그림1> 파주신도시(운정역)에서 경의선 예상소요시간 <그림 2> 기존 3호선 소요시간(대화역 중심) |
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