분양을 받아야 최선이라는 사실은 누구나 다 아는 사실이지만 막상 분양 받을 곳을 찾아 보면
유망 지역은 경쟁률이 지나치게 높은 경우가 많아서 당첨이 되지 않을 경우에 시간적 손실은 물론
점을 찍어 놓은 아파트의 상승으로 인하여 좌절감을 맛볼 예감이 들 것입니다.

높은 평가를 받지 못하는 대부분의 아파트를 분양 받으려고 하면 입주 후의 시세 차익이 과연
생길 것인가에 대한 고민이 생겨서 통장이 아깝다는 생각을 지울 수 없을 것입니다.

또한 상당수가 지역 우선인 경우가 많기 때문에 왠만한 곳의 분양 단지는 글자 그대로
그림의 떡이 되는 경우가 허다합니다.

통장을 쓰지 않고 급매를 잡으려고 하면 이 가격이 정말 급매에 해당이 되는지 그리고 분양하는
저가 아파트들이 많기 때문에 낭패를 당하는 것은 아닌지 별의별 부정적인 상상의 고리가
꼬리에 꼬리를 물고 이어질 것입니다.

분양권을 알아 보면 유망지역의 프리미엄이 과거에 알아 볼 경우보다 너무 올라서 왠지 손해를 보는 것같은 느낌이 들고 미분양을 잡으려고 하면 지나친 리스크 때문에 선뜻 마음이 내키지
않는 것이 현실입니다.

또 마음에 와 닿으면 너무 비싸거나 큰 평형이라서 부담이 되고, 안전하게 자본금에 맞는 아파트를
분양 혹은 매수하려고 하면 좀 더 큰 평형을 사야하지 않을까 하는 욕심 때문에 고민을 하기도
합니다.

지금의 비수기가 계속 이어질지도 모른다는 불안감도 있고, 부동산 고수들의 추천 지역이 아니라서
걱정이 되는 경우도 허다합니다.

1가구 2주택인데 어느 것을 매도해야할 지 전전반측의 나날을 보내느라 십 년은 늙은 것 같고,
어느 시점에 갈아타야 할 것인가에 대한 고민을 해 보지만 뾰족한 수가 생기지 않고 오히려
갈등이라는 놈이 풍선처럼 끝없이 부풀어져 터질 것 같은 심각한 정신적 증후군을 겪는
분들도 많을 것입니다.

이러면 그렇고 그러면 저러한 아파트 매수!
도대체 어떻게 해야 최선일까요?
정답은 분명히 있지만 수학처럼 똑부러지게 이것이다 라는 판단을 할 수는 없습니다.

다음 상황에 따라서 정답이 수시로 바뀌는 것이 부동산의 생리입니다.

1황제- 매수 및 매도하는 사람의 상황

2황제- 매수 및 매도하려는 시기

3황제- 매수 및 매도하고자 하는 아파트 상황

4황제- 과거, 현재, 미래의 유기적 상황

5황제- 매수 및 매도시에 갈아타기 여부

위의 다섯 가지 요소를 극대화 할 수 있는 합일점을 찾고자 노력하는 것이 투자 목적으로
아파트를 매수하시는 분들이 해야할 최고의 전략적인 방법입니다.
주거목적으로 매수하신 분들도 상기의 요소를 간과하고 매수 및 매도를 한다면 그 언젠가는
상대적인 빈곤감으로 인하여 땅을 치고 후회하는 날이 올 수도 있습니다.

최고의 아파트를 매수하였다고 하더라도 매수하는 사람이 자본금 및 저축률이 따르지 못하거나,
혹은 매수와 매도하는 타이밍을 잘못 잡는 경우 또는 과거-현재-미래의 유기적 상황하에서
과거와 현재의 흐름은 좋지만 미래의 발전 가능성이 희박한 아파트를 매수하였다면 결국
명품 아파트일지라도 빛 좋은 개살구로 전락하고 말 것입니다.
최적의 갈아타기를 위하여 상기의 몇가지 요인을 감수하였다면 오히려 손해가 이익을 안겨주는
경우도 종종 발생합니다.

제 아무리 매수하는 사람의 여건이 좋다손 치더라도 발전 가능성이 없는 아파트를 잡거나
매수 및 매도 타이밍을 엇박자로 잡는다면 크나 큰 낭패를 볼 수밖에 없다는 사실도
알아야 합니다.
하지만 이 경우도 갈아타기를 통하여 더 큰 이익을 얻기 위하여 부분적인 희생을 치르는
상황이라면 또다른 평가를 내릴 수도 있습니다.

제 아무리 미래의 발전 가능성이 높은 아파트를 매수하였다고 하더라도 나머지 4가지 사안이
뒷받침 되지 못하면 밑 빠진 독에 물을 붓는 행위 즉 화수분 아파트를 매수한 꼴이 되고 말
것입니다.
갈아타기를 목적으로 부분적인 손해를 감수하였다면 역시 이해득실을 따져 볼 필요가
있습니다.

매수 및 매도 타이밍을 훌륭하게 잘 잡았다고 하더라도 유망한 아파트를 잡지 못하였거나
매수자의 자본금과 저축률을 제대로 활용하지 못하고 소극적인 투자를 하는 경우 그리고
미래 발전 가능성이 희박한 아파트를 매수한 상황이라면 이 역시 실패의 쓴 맛을 맛볼 수밖에
없다고 단정 지을 수 있습니다.
갈아타기의 묘미를 위하여 네 가지 중에서 부분적인 희생을 감수하였다면 성공과 실패에 대한
평가가 미묘한 줄다리기를 할 수 있는 여건이 될 수 있습니다.

이제 최고의 투자 전략에 대한 기본 개념이 성립 되었는지요?
많은 분들이 아파트를 매수하거나 매도함에 있어서 지나치게 아파트 상황에만 치중하는 경향이
있는데 이러한 발상은 매우 위험하기 짝이 없다는 사실을 깨달아야 합니다.

다섯가지 요인이 칡덩쿨처럼 얽히고 섥혀서 극과 극의 투자 수익률 게임을 하는 모든 분들에게
이익과 손실의 서열화를 이루게 하는 것입니다.
특히 갈아타기는 아파트 매매의 최고의 전략이자 과거-현재-미래의 종합적인 진단하에
성공과 실패를 가늠하는 또다른 척도로써 매우 중요한 고급 영역이라고 할만 합니다.

갈아타기를 잘못하면 애궂은 세금만 부과해야 하고, 매도를 해야할 시간을 원점으로 돌리는
일이기 때문에 시간을 모두 잃을 수 있으며, 자신감 결여에 따른 정신적 충격은 물론이고
좋은 아파트로 갈아탔을 경우와 비교한 경제적인 엄청난 손실을 야기할 수 있으니
신중해야 합니다.

그렇다고 좋은 여건이 아닌 소외 아파트를 오랫동안 보유한 채 이제나 저제나 오르기만을
기다리다가 자본금과 대출 활용도 못해보고, 폭등하는 이웃집 집값을 닭 쫒던 개 지붕 쳐다보듯
한다면 어리석음을 지속적으로 범하는 꼴이 되는 겪입니다.

부동산에서 갈아타기를 염두하지 않는다면 투자나 주거 목적 그 어느 경우일지라도
바람직하지 않기 때문에 똑같은 상황이라면 갈아타기에 좀 더 발전적인 방향을 설정하여
적극적인 자세로 임하는 것이 좋습니다.

결국 동전의 앞뒷면이라고 명명할 수 있는 투자와 주거 목적의 아파트를 매수 및 매도함에
있어서 최선의 전략은 다음 한 문장으로 요약할 수 있습니다.

과거와 현재의 흐름을 잘 꿰뚫어서 미래의 발전 가능성이 높은 유망한 지역의
명품 아파트를 매수하고, 자신의 경제적 상황을 극대화 할 수 있도록 투자를 아끼지
않아야 함은 물론, 최적의 매수 및 매도 타이밍을 살려야 합니다.

지금 평가가 최고인 아파트를 매수하였다고 어깨가 으쓱할 필요가 없으며, 대출을 적게 받고
안정적인 투자를 하였다고 기뻐할 일도 아닙니다.
더불어서 지금같은 비수기에 잘 샀다고 속단할 문제도 아닐 뿐더러, 손해보고 매도하였지만
갈아타기를 하여 더 높은 수익률을 거둘 수 있다면 약간의 아쉬움이 함빡 웃음을 안겨 줄 수도
있다는 사실을 직시해야 합니다.

다음과 같은 발상은 스스로의 자산 가치를 떨어뜨리는 최악의 판단입니다.

1. 집 값이 올라서 전세를 살다가 떨어질 시기를 잡는다.

2. 투자 가치와 출퇴근, 교육, 환경 즉 주거목적을 동일 선상에서 비교하여 매수를 한다.

위의 사항 외에도 위험 천만한 사고 방식은 무수히 많지만 제가 쓴 수차례의 명품 시리즈에서
언급하였으므로 생략하고 상기의 두가지만을 간단하게 되짚고자 합니다.

무주택 서민들에게는 전세가 맹독이 될 수 있다는 사실을 아셔야 합니다.
통상적으로 2년을 기준으로 전세 계약을 하는데, 그 돈이 얼마가 되든지 간에 월세로 전환하기
전에는 적극적인 자본금 활용이 어렵기 때문에 내 집 마련의 의지를 꺾는 것은 물론이고,
융통성 있는 돈의 활용에 치명적인 결함이 있습니다.

전세를 산다면 일정 기간 전세금은 자신의 돈이 아니라 남의 돈이 됩니다.
전세를 받은 집주인은 그 돈을 은행에 저축하기 보다는 여러 형태의 최적의 투자처를 찾아서
이익을 극대화 하려고 노력을 한다는 사실을 아셔야 합니다.
차라리 2부 가까이 들어가는 이자를 감수하더라도 한시적으로 월세를 살고 끊임없이 전세로
들어갈뻔한 돈의을 부동산에 투자하고자 하는 열성을 보이는 것이 훨씬 바람직한
전략입니다.

거꾸로 생각하면 일정부분 현금이 있는 상황하에서 전세를 살려는 생각 자체를 머릿 속에서
지우고 전세를 끼고 내 집 마련을 하기 위하여 동분서주 하는 사람들이 투자 수익률의
극대화를 이룹니다.

투자 가치와 주거 목적을 염두하면서 갈등하시는 분들이 의외로 많습니다.
볼 것도 없이 100% 투자 목적으로 매수를 하셔야 합니다.
투자 목적으로 집을 샀다고 하여 매수한 집을 팔고 다른 아파트로 수시로 갈아타는 투기꾼으로
몰아부쳐서는 안 됩니다.

집을 사야는데 직장이 너무 멀어서, 혹은 교육이 문제가 되어서, 혹은 그 어떤 것이 문제가 되어서
갈등하는 일은 실상과 허상의 차이를 동일시하는 사고 체계 즉 잘못된 고정관념이 불러 일으킨
혼돈의 극치라고 할 만합니다.

집을 사는데 직장이 멀고 교육이 힘들고 또 다른 난관이 부딪힌다고 투자 가치가 높은 아파트를
멀리하고 주거목적의 편안한 삶터를 찾으려 하십니까?

매수하고자 하는 아파트가 실상이라면 자신과 관련된 주변 환경은 허상이라는 사실을 아셔야
합니다.
쉽게 풀이하면 매수하고자 하는 아파트는 돈이지만 직장, 교통, 교육, 환경 등은 돈이 아닙니다.

오히려 3-5년의 한시적인 고충을 감내하고 직장, 교육 등과 관련이 없는 최적의 투자처를 찾아서
투자 수익률을 극대화 한다면 3-5년은 분명 30년-50년을 풍요로운 삶으로 이끄는 행복의 씨앗이
될 것입니다.

실상인 아파트를 잡고 허상인 풍요로운 삶을 동시에 누리는 방법은 간단합니다.
유망 아파트를 전세로 놓고 매수한다음 그 돈으로 생활의 편리성이 보장이 되는 곳에서
전세를 살면 됩니다.
전세를 위한 전세를 살기 보다는 내집 마련을 위한 전세를 살아야 합니다.

이렇게 말씀을 드리면 아파트를 주거목적으로 삼지 않고 투자 목적으로만 산다고 비난을 할 수
있습니다.

하지만 투자 목적이 따르는 곳은 종당에는 주거 목적으로도 안성맞춤인 곳이 많기 때문에
그러한 비난을 염두할 필요가 없으며 설령 주거를 하지 않는다고 하더라도 자신의 능력을
발휘하여 한시적인 투자의 기술을 발휘했을 뿐 평생의 떠돌이 삶이 아니라는 점에 주목을 해야
합니다.

오히려 주거목적이라는 단순한 발상으로 집을 매수하였다가 집값 때문에 스트레스를 받고
평생동안 집터를 옮겨 다닐 위험성이 더 크다는 사실을 아셔야 합니다.

이제 몇 % 투자에 몇 % 주거라는 말은 의미가 없습니다.
투자가 높은 곳이 주거도 월등하다는 사실을 아시고 100% 한시적인 투자를 통하여 자산 가치를
극대화 해야 합니다.

누구나 알고 있는 사실같지만 막상 실천을 하려고 하면 가치관의 혼돈을 유발하기 쉬운 것이
부동산 매매입니다.
이제 아파트 자체만 보지 마시고 자신의 여건과 매매타이밍, 미래가치, 갈아타기 여부 등의
총체적인 흐름을 꿰뚫는 안목이 필요하며 위의 다섯가지 요소 중에서 중요도의 선후를 따져서
아파트를 매수하는 슬기로움을 지니셔야 합니다.

또한 전세를 위한 전세를 살지 말고 유망한 아파트를 매수하여 집을 가진 입장에서 전세를
살려는 자세가 필요하며, 100% 한시적인 투자 가치를 중심으로 내집 마련을 꾀해야 한다는 점을
강조하고자 합니다.


제가 사는 곳을 띄우는 것이 아니라 올라갈만한 곳을 선점하였다는 판단이 더 정확합니다.
뜨지 못할 곳이 띄운다고 띄워지지 않으며 그러고 싶은 마음은 전혀 없습니다.
오히려 더 높은 가치를 창출하기 위하여 창의적인 안건을 지속적으로 도출하고 모든 집단과
윈-윈하면서 함께 발전하려는 의지만 있다면 그 지역이나 아파트는 팔짱만 끼는 아파트보다
선순환의 효과를 바탕으로 상승할 수밖에 없을 것입니다.

오늘 쓴 글은 지극히 일상적인 사실 같지만 부동산에서 최고로 중요한 내용들입니다.
이처럼 중요한 사실을 하나로 묶어서 간단하게라도 제시한 글이 없었다는 점을 보면서
앞으로 부동산 전문가와 고수들이 해야할 일들이 많다는 것을 새삼 깨닫는 계기가 되었습니다.

이 글을 읽은 분들은 아시겠지만 부동산으로 투자 수익률을 높이는 일이 결코 우연이 아니라
끝없는 발상의 전환과 역동적인 사고 역량의 결정체임을 부인할 수 없을 것입니다.

여러분 모두 건승하십시오.

 

[목동사랑(sab21)님의 글]

이번 호에서는 지난 호에 이어 재개발사업(도시환경정비사업 포함)에 있어서 추진위원회 승인에 필요한 토지등소유자 수 산정방법 및 동의자 수 판단기준에 대하여 알아보고자 한다.
 위와 같은 기준은 추진위원회 승인뿐만 아니라 재개발조합설립에 있어서도 동일하게 적용된다. 

(해설)

1. 추진위원회설립 동의서를 제출한 사람으로부터 토지를 양수한 경우

 A는 추진위원회설립 동의서를 제출한 후 토지를 B에게 양도하였는데, B가 동의서를 제출하지 않은 경우에도 도시정비법 시행령에 따라 B는 동의자로 처리되어야 한다.
 
 다만, B가 추진위원회 승인신청 전까지 인감증명서를 첨부하여 서면으로 철회의 의사를 표시한 경우는 B를 동의자 수에서 제외하여야 하는데, 만약 B가 구두에 의한 철회, ②인감증명서를 첨부하지 아니한 철회, ③추진위원회 승인신청 후 철회를 한 경우에는 적법한 철회로 보지 않으므로 B는 동의자 수에 포함된다.

 2. 기본계획 고시 전 소유권을 양도한 토지

 A는 재개발 기본계획이 고시되기 전에 동의서를 제출한 후 토지를 B에게 양도하였는데, B가 동의서를 제출하지 않은 경우 비록 기본계획이 고시되기 전이라도 B는 공람절차 등을 통하여 기본계획의 내용을 충분히 예측한 상태에서 토지를 취득하였고, 추진위원회 설립시기에 대해서는 명문의 규정이 없으며, B에게는 동의철회권이 인정된다는 점 등에서 B를 동의자 수에 포함하여야 한다.
 이는 정비구역지정 전에 동의서를 제출한 경우도 동일하다.

 3. 담보지상권이 설정된 토지의 경우 대표자가 선임되지 않은 동의서

 A소유의 토지에 담보지상권자 B가 있는 경우 비록 위 지상권이 진정한 지상권이 아닌 담보지상권이라고 할지라도 동의자 수 산정에 있어서 지상권의 목적은 중요한 것이 아니므로 A와 B는 대표자를 선정하여 동의서를 제출하여야 한다.
  따라서 A가 단독으로 동의서를 제출한 경우에는 부동의로 처리하여야 한다.

4. 토지공유자들이 대표자를 선정하지 아니하고 각각 동의서를 제출한 경우

 A, B, C는 甲토지의 공유자인데, A, B, C 모두 대표자를 선임하지 아니하고 각각 동의서를 제출한 경우, 대표자 선정은 공유자들이 동의에 대한 의사를 표시하는 하나의 방법을 예시한 것에 불과하다고 할 것이므로 비록 대표자를 선정하지 않았다고 하더라도 이를 1인의 동의자로 계산하여야 한다.
 위 경우 A, B는 동의하고, C가 부동의하였다면 위 토지는 부동의한 것으로 처리되어야 한다.

 5. 동일한 수인이 다수의 토지를 공유한 경우

 A, B, C가 甲, 乙, 丙 3개의 토지를 같이 공유하고 있는 경우, 이는 공유형태가 같은 경우에 해당하므로 토지등소유자 수는 1인이다.
 
 이 경우 각 부동산별로 각각 서로 다른 대표자를 선정하는 경우에도(예를 들어 甲토지에는 A가, 乙토지에는 B가, 丙토지에는 C가 대표자로 선임된 경우) 이는 1인의 토지등소유자 및 동의자로 계산하여야 한다.

 6. 1인이 하나의 부동산을 단독소유하면서 다른 사람과 다른 부동산을 공유하는 경우

 A가 甲토지를 단독소유하고, 그 지상건물을 B와 함께 공유하는 경우에는 그 공유형태가 다르므로 토지등소유자 2인으로 계산하여야 하고, 동의자 수 또한 A, B 별개로 계산하여야 한다(A는 동의, B는 부동의 하였다면 토지등소유자 수 2인에 동의자 수 1인으로 계산된다).
 이 경우 공유인 지상건물에 대하여 A를 대표자로 선임하더라도 토지등소유자 수는 2인으로 계산된다.

 지금까지 가장 간단한 토지등소유자 수와 동의자 수 산정방법을 서술하였는바, 소송에서는 이러한 기준에 따라 승인처분취소, 조합설립무효가 결정되므로 사업시행자인 추진위원회나 조합은 이러한 점을 유의하여야 한다. 

- 박성훈 변호사/법무법인 을지

 

 

(출처 : R2 부동산투자여행/이소리 님)