등기비용 수백만원 아끼는 방법
매매를 통하여 취득하였든지, 부모님께 증여나 상속을 받으시든지, 경매로 인하였든지 심지어 은행에서 근저당권설정을 하든지 간에 우리는 등기비용을 납부해야 합니다.   그런데 대한민국의 등기비용은 완전히 고무줄 가격이 되어서 법무사에 따라,  변호사에 따라, 사무장에 따라 그 가격이 하늘과 땅만큼 차이가 납니다.   강남의 모 아파트 시세 10억의 경우 검인계약서 다운도 없이 그냥 등기를 하셨는데 제가 계산한 것 하고 (다운계약서 말고 실제계약서로 받을 돈) 무려 350만원 정도의 가격차이가 나더군요..   아니 이럴 수가....  해도 해도 너무하네. 쩝쩝 저도 모르게 화가 나서 (전 불의를 보면 용서하지 못하는.....) 서울의 모 변호사 사무실에 전화를 걸었습니다.   ' @@**%$%$%^&#@%^&&^&^' ' 아 그게 아니라요....어쩌구 저쩌구..$##@#$#ㅆ' ' 이거 사기 아니에요?  어떻게 이렇게나 받아 먹울 수 있나요?  고소하겠다 !!!' ' !@#%$#ㅃ$$$%5  300만원 빼드릴께요' ' 알았수다. 300만원 이 분이 가시면 돌려 드리세요'   이렇게 사건이 마무리 되었습니다.   여기서 금액 차이가 나는 이유는 바로.....    1. 채권입니다.   부동산을 매입시 우리는 국민주택채권을 구입해야 하는데요  보통 아무 생각들 없이 할인을 하시죠. 그렇게 되면 법무사 사무장들은 5%에서 심지어 23% (예전 중앙일보 기사화된것)까지 받아 먹어 뿌리는 거죠. ( 물론 일부의 사무장을 말하는 거죠...^^)   즉, 강남 고급 아파트의 경우 국민주택채권 금액이 예를 들어 7000만원이면 1% 마진이면 700,000원   3% 마진이면 2,100,000원  5% 마진이면 3,500,000원을  채권을 대행한다는 명목으로 사무장들이 가지는 거죠  ㅡ.ㅡ;;   물론 소형아파트의 경우  국민주택채권이 몇 천만원씩 하지는 않죠. 보통 몇 십만원에서 몇 백만원정도 된다고 봐야 되겠죠.   하지만 예를들어  우리집 아파트의 국민주택채권이  8,000,000원 짜리다 하더라도 1% 마진이면 80,000원  5% 마진이면 400,000원  20%마진이면 1,600,000만원이 되는거죠.   따라서 이 채권에서 바가지를 안 당하는 방법은 아주 간단합니다.   채권은 본인이 직접 국민은행가서 사겠다고 말씀하시면 됩니다.    즉, 국민은행가서 채권을 할인해 달라고 한다면 그 당시의 은행시세로 정당하게 손해보는것 없이 채권을 구입할 수가 있죠.   예전에는 국민은행에서 채권을 직접 구입하고 그 채권필증을 다시 법무사로 갔다주는 번거로움이 있었지만 요즘에는 채권필증의 교부없이 그냥 채권 발급번호를 알려주는데 그 발급번호만 법무사에게 알려주면 끝입니다.   한번 직접 해 보세요  우리가 안해서 못한것 뿐이지 한번 직접 해 보면, 얼굴에 웃음 가득할 것입니다.  ' 이거 정말 아무 것도 아니네'  그러면서 우리의 소중한 돈이 절약 되는 것입니다....^^   2. 법정수수료     등기수수료는 지방법원마다 다 다른 듯 하네요.    예를 들어 서울지방법원 법무사회의 수수료표와 부산지방법원 법무사회의 수수료표가 다소 다른 듯 합니다.  하지만 법무사회는 대법원에 감사를 받는 기관이므로 이렇게 다를 수가 있을까 다소 의문입니다.   하지만 정당한 수수료는 우리가 지급한다고 하여도 이 수수료마저도 장난을 치는 경우가 있습니다. 또한 아는 사람, 법을 아는 사람, 법무사 친구가 있다.  우리 형님 친구가 변호사이다 등등..  당신 말고도 다른 사무장에게 일을 맡길수도 있는데 부득이 당신에게 맡긴다라는 듯이 말씀을 하신다면, 분명 수수료가 대폭 삭감이 될 것입니다.   3. 교통비용, 기타비용, 잡비, 검인비, 등본료 등등    우리가 매매를 통하여 부동산을 취득할 때 반드시 등기를 하여야 하죠.  등기를 할 때 들어가는 비용이 등록세, 교육세, 취득세가 부과되며  채권, 인지, 증지,  수수료 등이 들어갑니다.   그런데 영수증을 자세히 보면 '교통비, 기타비, 잡비, 검인비, 등본료, 등록대행료' 등 이런 잡다한 비용도 어딘가에 꼭 포함이 되어 있습니다.   과연 이 비용을 법적으로 지불하여야 하는지는 의문이지만 일반적, 통상적, 관념적으로는 지불을  하고 있습니다.   당연히 사무장이 왔다갔다하는 행위이므로 수고비이다. 또한 토지대장, 건물대장, 등기부등본 등을 발급받는 비용이므로 따로 지불할 의무도 있겠죠.   하지만 토지대장, 건물대장, 등기부등본이 몇천원, 몇만원 하는 것은 아니거든요. 또한 법정수수료 속에 이런 등록대행료, 기타 비용이 포함되었다 라고 생각듭니다.    하지만 뭐 달라고 하면 줘야죠.  그런데 중요한 것은  이것 또한 사람에 따라 금액이 하늘과 땅차이입니다.    어떤 이는 이 비용을 다 포함하여 200,000원 받는 사람이 있는 방면에 50,000원만 받는 사람도 있습니다. 대전의 경우 30,000원이면 끝나는 것이지요.    이 금액을 깍는 방법도 아주 간단합니다.     ' 이거 너무 비싼것 아니에요?  등록대행료, 교통비 등은 법정수수료에 포함되어야 하는 것이며,  검인비는 검인받을 때 구청에 돈 내나요? 돈도 안내면서 왜 달라고 하는지 등본료는 한 이천원이면 충분한 비용을 뭔 몇 만원이나 달라고 해요...우리 아시는 분이 법무사인데.. 등등'     이런 말이면 아주 간단하게 많은 비용이 깍아질 것입니다.  이쿵 너무 우리 서민들을 위하여 글을 남겼지 않나 사료됩니다.  이 일에 종사하시는 분들 입장에서는 기분이 상당이 좋지 않은 글이겠죠....ㅜ.ㅜ   기분이 안좋으시다면  죄송하고요....... 아무튼, 우리 서민들 입장에서는 집 사고 팔 때마다  말 한마디에 수백만원에서 수십만원을 아낄 수 있다는 사실을 명심하시길 바랍니다.  글:배종찬(맞벌이부부 10년 10억 모으기에서)

요즈음 양도세문제가 세간의 화제가 되고있습니다.

 

6억원을 들여 시세가 올라 10억짜리 집을 실거주 보유할경우 종부세를 포함한 세금 및 추후 양도세에 사회유지비용까지, 순수익을 따지면 상당한 금액이 빠져나갑니다.

 

그러나 3억짜리 두채를 사서 추후 시세가 한채당 5억짜리 집 두채를 가지고 있다면, 지역별 거주요건을 감안하여 한채는 세를 주고 추후에 양도세, 종부세없이 순수익을 최대치로 올릴수가 있습니다.

 

[아래는 수월한 설명을 위한 세금 및 기타 상황을 배제한 단순 논리표입니다] A:B

6억투자	10억 시세형성	수익률 2.5억
3억투자	5억 시세형성	수익률 2억
3억투자	5억 시세형성	수익률 2억

물론 지역선별과 1가구1주택이란 전제하에 또 다른 명의를 구해야 하는것이 관건입니다.

 

게다가 지역선별과 40평과 30평대의 부동산 흐름또한 읽어내야겠지요.

 

부동산은 연구하면 할수록 흥미있는 분야입니다.

 

똑같은 돈을 가지고 출발한 사람들이 1년뒤, 2년뒤, 3년뒤 자산의 차이가 몇배로 차이가 나니 말입니다.

 

부동산에서 나름대로 노하우를 가지고 새로운 발상을 전환한다면, 다른이가 2년걸려 1억을 벌때, 자신은 2억을 벌수도 있습니다.

 

[아래는 수월한 설명을 위한 세금 및 기타 상황을 배제한 단순 논리표입니다] A:B

3억시세의 집 한채	3년경과 후	시세차익 2억원
3억시세의 집 한채(전세주고)	3년경과 후	시세차익 2억원
3억시세의 집 한채(융자끼고 매입) 거주	3년경과 후	시세차익 금융 등 부대비용제외 1억5천

부동산의 상승을 맹신하는 고수들은 큰 돈없이 융자를 최대치 끌여들여 집을 한채사고, 그 집을 시세보다 약한 전세로 돌리고, 그 돈으로 가족의 명의를 빌어 분양권을 구입하든가 또 한채의 집을 사기도 합니다. 물론 본인은 천만원정도 빼서 저렴한 월세로 생활을 하지요.

 

살인적인 이자가 나가기 시작합니다. 월세또한 따박따박 빠져 나갑니다.

 

그러나 그렇게 버티기를 몇년,,,나간 돈을 제하고서도 다른 평범한 투자가들보다 160~170% 수익을 올립니다. 여기에 블루칩 청약 당첨까지 더해지면, 자산은 더욱 급상승 하겠지요.

 

이렇게 되기까지 은행돈을 내돈처럼 쓰고, 돈벌이도 잘해야하며, 어떠한 상황에도 잃지않을 초감각적인 투자감각이 있어야 합니다.  또한 이런분들이 집은 다들 블루칩을 갖고 계십니다. IMF때빼곤 지금까지 실패없는 투자전략입니다. 

예전에 강남에서도 성행했지요...

 

1가구1주택에만 주는 지금의 특권...이것이 함정일수도 있습니다.

2주택을 보유하면 앞으로 엄청나게 당할것이란 압박적인 정책들...

 

해답은 본인에게 있습니다. 길은 찾아보면 어딘가에도 항시 열려있지요.

 

멀지않은 날 같은 출발선에 서있는 동지들이 보이지도 않는곳에 가있을수도 있습니다.

 

부동산으로 10억을 만드는것이 생각해보면 그리 어려운 일도 아니라는것을 이곳 블로그에 들리시는 분들은 알것입니다.

 

제가 말하고픈 10억이란 금액이 갖는 진정한 의미는,,,

 

부모에게 물려받지 아니하고, 돈에 구애받지 아니하며, 세상을 즐기면서 살수있는 신기루같이 추상적인 도달점을 말하는 것입니다.

 

물론 부모님께 10억, 20억을 받는다면, 이런 블로그에 들릴 이유가 없겠죠.....

허나 부모님을 의지하실 분이라면 이런 말씀을 드리고 싶습니다.

요즈음 노인수명이 늘어나고 있습니다.  보통이 70~80입니다. 추후에는 더 늘어나겠지요...50~60세에 상속받아 그 돈으로 뭐를 하시렵니까?

돈은 본인이 벌어야 본인 마음대로 쓸수 있습니다.

 

세상에 지켜야 할 기본적인 정의만 지키고 목표를 정하면 모든 해답은 자신에게 있는것 같습니다.

 

돈이 없어도 행복하단 말,,,,저역시 겪었었지만,,,,되돌아가고 싶은 생각은 꿈에도 들지 않습니다.

또한 돈을 목표로 두고 살지는 않습니다. 다만 돈이 있으면 참으로 하고싶었던 사업이나 일들을 할수있기에 벌려고 하는 것입니다.

 

어쩌면 우리는 1년뒤 아니면 10년뒤 부동산으로 돈을 벌수 없는 세상에 살게 될지도 모릅니다.

그래도 어디를 사면 오른다라는 말들이 들리는 이때가 어쩌면 우리 일생에 가장 큰 기회가 온것인지도 모르겠습니다.

이 가을에 집을 구입하는 사람들에게
2006/08/28

 

집은 시간이 갈수록 인류 과학기술의 진보와 더불어 나날이 진화되고 있다. 좋은 집은 사람에게 편안한 휴식공간을 제공할 뿐만 아니라 가족의 건강, 자녀들의 보다나은 교육환경, 쇼핑, 사교의 매체까지도 제공하면서 투자에 문외한인 사람들에게 조차도 자산증식의 제1의 수단으로 여겨지고 있는 것이다.

이전에 올렸던 몇몇 글들에서 ‘2009년까지의 한국부동산시장의 전망’과 ‘용인의 향후 아파트 가격추이’ 및 ‘용인내 어떤 지역에 아파트를 사는 것이 유리할 것인지’에 대해 이야기를 했었다.

과거 몇몇 분들의 문의에 대한 답글을 통해, 향후 8~9년간 용인 부동산시장은 선별적인 강세장이 펼쳐질 것이며 특히 향후 2년간인 2006년 가을~2008년 상반기까지는 ‘매우 강한’ 상승장이 펼쳐질 것이라고 언급했었다. 강남/서초/송파/목동(양천) 지역과 같은 유망재건축지역을 제외하고는, 용인은 장기간에 걸친 수많은 인프라의 구축에 의해 전국을 통틀어 향후 3~4년간은 가장 높은 상승률을 기록할 것으로 본다.

따라서, 아직 집을 소유하지 못하신 분들은 지금이라도 용인 유망지역에 아파트 구입을 추천드렸으며, 아파트를 구입할 경우에는 현재의 보유자금 뿐만 아니라 은행대출금을 본인의 상환한도에 맞게 적절히 활용하여 ‘늦어도 2006년7월말’까지는 구입하실 것을 반복해서 말씀드렸다.

그 이후 한동안의 시간이 흘렀고, 용인을 제외한 타도시 유망지역의 경우 6월, 7월을 거치면서 약보합세를 유지해 나갔지만, 용인은 상기 기간에도 강보합세를 유지해 나갔다. 8월에 들어서 용인 유망지역들의 가격이 꿈틀거리기 시작하고 있으며, 일부 지역은 이미 가파르게 오르기 시작하고 있다.

1. 최근 부동산시장의 변화

최근 몇주간의 부동산시장의 흐름에서 주목해야 할 부분은 서울 유망재건축시장의 반등 시작 및 용인내 전세시장의 강한 반등세이다. 아래 내용은 현재 시점에서 우리가 주의 깊게 보아야 할 시황들이다.

▶ 서울 유망재건축지역의 하락에서 상승으로 반전
(이해를 돕기 위해, 국민은행 아파트 매매 평당가 시세로 기준함)
- 강남 : 하락을 지속하다가 1주 전부터 ‘상승으로 반전’ 시작함
- 서초 : 3주 전부터 하락에서 상승으로 반전했으며 1주 전부터는 ‘상승폭이 확대’되고 있음
- 송파 : 하락을 지속하다가 1주 전부터 강한 ‘상승으로 반전’ 시작했음
- 양천 : 하락/상승을 반복하다가 1주 전부터 ‘상승으로 다시 반전’함
☞ 2006년8월 현재, 대세 상승은 다시금 시작되었다고 보아야 할 것이다.

▶ 전세가격의 상승 반전 (국민은행 아파트 전세 평당가 시세 기준)
- 강남 : 7주 전부터 상승세로 돌아 섰으며, 1주전부터는 강한 상승 시작함
- 용인 : 동백지구의 물량소화 과정을 거쳐, 3주 전부터 상승세를 돌아 섰으며 특히 1주 전부터는 강한 상승 시작함

▶ 판교 중대형 분양가 평당 약1800만원선
버블세븐의 하나라고 분당을 지목했던 현 정부 스스로가 판교 중대형 분양가를 분당의 90%선으로 책정함으로써, 현 분당의 가격수준을 버블이 아닌 정상적인 지표로 인정하는 형국이 되었다. 여기서 우리는 판교가 무주택자의 내집마련을 도와주는 기회가 아닌 “결국 돈 있는 사람에게만 특혜가 돌아가는 것 아니냐?”라는 식으로 흥분만 할 것이 아니라, 그 이면에 있는 숨겨진 사실과 앞으로 벌어질 미래를 서서히 대비해야 할 것이다.

서울도 아닌 서울 근교의 분양가격을 평당 2000만원에 가깝게 시작해 놓고 또 판교아파트가 입주되는 시점에는 평당 3000만원은 될 거이니 당첨 그 자체만으로도 상당한 시세차익을 보장한다는 식으로 홍보 아닌 홍보를 함으로써 앞으로의 부동산 시장에 또 한번의 가격파란을 예고하고 있다.

여기서 우리는, 향후 판교지구가 완공되는 3~4년후에는 판교가 대다수의 예상을 넘어 중대형의 경우는 평당 최소 3500만원선을, 분당은 판교를 바짝 뒤쫓으면서 평당 2800~4000만원선을, 용인 유망지역들은 평당 1800~3000만원선까지를 뒤따르게 될 것임을 미리 내다볼 수 있어야 한다.

▶ 올해 하반기 용인 지역에 대규모의 분양 실시
대형건설사의 눈치보기 분양작전은 이미 방아쇠를 당겼다. 일부 건설사의 경우, 당초 분양일정을 수정해서 7,8월 이전 예정이었던 분양일정조차도 판교 중대형 평형 당첨발표가 끝나는 10월 이후로 미루면서, 결국 분양가를 올려서 추진을 하겠다는 속셈이다. (평당 1500~1700만원 및 일부 지역은 판교분양가를 넘는 선까지도 진행할 것으로 보임)

이런 일련의 사건(?)들로 인해 용인지역 전체가 “그렇다면 우리지역 아파트도 이 정도는 받아야 되는 것 아니야?”하면서 경쟁적으로 매도호가를 올리기 시작하게 되고 결국 용인지역 전체가 뜨겁게 달아오를 것으로 보인다.

2. 향후 부동산시장의 전망

그러면 이 시점에서 우리는 몇가지를 예상해 볼 수 있다.

과거 역대정권들마다 부동산정책에 대해 규제와 완화를 반복해 왔다. 그러면 차기 정권은 ‘규제’보다는 ‘완화’쪽으로 정책기조를 잡을 것임을 부동산에 크게 관심이 없다고 할 지라도 쉽게 알 수 있을 것이다. 그리고 부동산에 대해 규제정책을 사용했던 정권들조차도 집권 상반기에 비해 집권 하반기로 가면서 ‘대선표를 의식해’ 부동산정책을 서서히 완화해 왔다. 최근 일어나는 거래세 축소안 등과 더불어 대선전까지 뒤늦게나마 민심을 얻고자 하는 정책들이 하나둘씩 쏟아져 나오더라도, 별로 놀랠 일이 아니므로 우왕좌왕할 필요없이, 역대정권들이 그래왔듯이 반복적으로 진행되는 일이기에 느긋하게 바라보면서 나름대로 ‘개인의 준비’를 서둘러야 할 것이다.

따라서, 다시한번 짚어보자면 필자가 썼던 과거의 글 (3억원대로 투자하는 용인 유망아파트 2편)에서처럼 용인은 다음과 같은 시기마다 전반적으로 가격상승 변화를 경험하게 될 것이다.

- 2006년10월 판교 중대형 청약 발표 전후
- 2007년 상반기 광교신도시 청약 발표 전후
- 2007년 하반기 대선레이스 기간
- 2008년 상반기 새 취임대통령의 부동산정책 발표 전후

아울러 이전 글에서와 같이, 아무리 능력이 뛰어난 후보가 신임대통령에 당선되었다 할지라도 단기간에 많은 성과를 이루어 내기는 현실적으로 어려울 것이다. 따라서 2008년 하반기 이후부터는 단기간 급상승에 따른 이익매물 실현 및 실망매물의 출현으로 인해 한동안 조정기를 거치면서 용인은 약보합세를 유지하다가 2009년 초여름부터는 재상승을 시작하게 될 것으로 예측한다.

결론적으로 아직도 집을 구입하지 못한 분들이나 비록 용인의 유망지역이라도 하더라도 소형평형대를 보유하고 계신 분들은 여유가 되신다면 지금 기회에라도 최소한 30평형 이상으로는 갈아타실 것을 추천드린다.

3. 아파트 구입시 용인내 유망지역

우선 지역이 호재가 많은 그리고 인프라가 구축되고 난 후, 정말 살기 쾌적한 지역인가를 따져보아야 한다. (즉 유망지역에 구입해야 한다는 이야기임)

그러기 위해서는 다음과 같은 지역에 아파트를 구입하면 ‘더욱’ 유리할 것이다.

▶ 향후 3~4년 단기 투자시 : 분당선 연장선, 경전철의 역세권 도보 5분이내 지역
- 용인내 단기투자 유망지역 : 죽전동, 보정동, 마북동, 신갈동, 구갈동, 상갈동, 중동, 동백동
- 위의 언급된 지역일지라도 택지지구이냐 취락지구이냐 또는 대규모지구이냐 중규모지구이냐 그리고 어떤 종류의 호재를 가지고 있느냐(즉 변모될 향후 모습)에 따라 4년 이후에는 현재가격대비 40~100% 상승률이 차이가 날 것임 (이전 답변글들 참조)
- 위의 추천된 지역에서도 구입금액이 같거나 약간 차이나는 정도라면 가급적 택지지구로 들어가면 어느정도 이상의 확실한 수익률을 보장받음 (과거 통계상)
- 아파트 그 자체로는 1000세대 이상의 대단지가 아니라 하더라도, 아파트단지가 밀집된 ‘대규모지구’로 구성되어 있으면 매우 좋음. 아울러, 아무리 세대수가 많은 대단지(대규모지구와는 다름)이라도 주변에 아파트와 떨어진 ‘나홀로 단지’내지는 주택가와 상가로만 주변이 구성된 ‘소규모지구’지역은 갈수록 가격차가 벌어지게 됨
- 아파트는 자산규모가 크지 않은 개인들에게는 거의 전재산을 쏟아붓는 재테크이니만큼 고를 때 매우 신중해야 함. 현재는 용인내 지하철(전철)이 임시역사를 제외하고는 전체적으로 구성되어 있지 않아 그 가치를 잘 실감하지 않지만, 향후 역사가 개통된 이후에는 역세권 도보 5분거리냐 10분 거리냐 아니면 버스타고 2~3 정거장을 들어가냐에 따라 아파트가격은 아주 큰 차이가 날 것이다.

(예시)
1000세대, 신축아파트, 역사 도보 20분 : (현재) 4억 → (4년후) 5억3천
400세대, 5년된 아파트, 역사 도보 5분 : (현재) 4억 →(4년후) 6억5천~7억
물론, 위의 예가 모든 경우에 적용되는 절대적인 것은 아니다. 비록 도보 역세권이 아니더라도 특수화된 교육환경이나 탁월한 조망을 보유한 고급브랜드 아파트에 대해서는 평가가 달라질 수 있다. 다만, 위의 예시는 용인 뿐만 아니라 한국 전체에 적용되는 중요한 기준이므로 실거주 목적이외에 투자목적을 생각하시는 분들은 깊이 새겨야 할 것이다. (이전 글… 대치동맨의 비애 1편 참조)

▶ 향후 8~9년 장기 투자시 : 신분당선 역세권 도보 5분이내 지역
- 용인내 장기 유망지역 : 동천동, 풍덕천동, 신봉동, 성복동, 상현동
- 수지지역은 인프라 구축에 다소 시간을 필요로 하고 신분당선 연장선도 늦게 들어오는 단점으로 인해 단기간 투자(3~4년)에는 분당선 연장선 역세권 아파트보다는 상승률이 낮을 것으로 본다. 하지만, 신분당선의 경우 강남권으로 직접 연결되는 장점와 대형평형이 많은 지역적 특성으로 인해 장기적인 측면에서는 향후 용인내 최고의 고급주거지역으로 발전될 가능성이 높다.
(특히 동천동의 고급주거지역으로의 완성 및 상현동의 비약이 눈여겨 볼만할 것이다)
- 잦은 이사가 불편하거나 오랫동안 한 곳에 투자하고 싶은 분들에게는 무난한 투자처로 판단된다.

▶ 피해야 할 투자지역
- 대규모평지에 아닌 가파른 구릉지
: 어린 자녀들과 부모님을 모시고 사는 경우에는 더욱 더, 가파른 경사로는 누구나 꺼리는 대상이다. 자금여유만 되면 언제든지 이사를 가려고 하는 것이 사람의 심리이므로 장기 거주에 부적합하고, 처음에는 가격이 타지역과 비슷할 지라도 가격이 어느 이상을 넘고나서는 ‘아주 서서히’ 오르면서 결국 나중에는 가격차이가 많이 벌어지게 된다.
- 대규모지구가 아닌 소형 지구
: 다시한번 강조하지만 비록 아파트 자체로는 대규모 세대수를 갖추었다고 하더라도 여러아파트가 모여있는 대규모지구가 아니라면 절대적으로 불리함. 이런 경우인 소규모지구는 상승률이 매우 미미하며 3~4년후에 타유망지역으로 옮기기에는 추가적인 경제부담이 너무 크게 된다.
- 과도하게 다운계약서를 요구하는 지역
: 3년만 보유하면 비과세가 되어 세금이 전혀 안내게 될 거라고 속단하는 사람들이 많다. 3년이후에도 6억원이상의 금액에 대해서는 양도세가 일부 부과되며 차기정권에서 향후 부동산/세금정책 변화로 양도세 산정이 어떻게 바뀌게 될 줄은 아무도 장담하기 어렵다. 즉 부동산에 대해서 잘 몰라서 과도한 다운계약서를 썼다고 하더라도 본인 스스로가 수용한 위법행위에 대해, 향후 그 부담이 수익의 감소라는 결과로 본인에게 되돌아오게 될 것이다. 과도하게 다운계약서를 요구받는 경우에는 다른 아파트를 알아보거나 아니면 다른 지역으로 구입하는 것이 현명한 결정이 될 것이다.

4. 집 구입시 주의할 사항
앞으로 집을 새로 구입하는 초심자 분들은 냉정하게 생각해야 할 것이다. 과거 대치동맨의 비애(1) 에서 언급했듯이, 지금은 다같이 평형대별로 비슷비슷한 가격대를 형성하고 있다. 하지만 3~4년후에는 그 비슷비슷했던 가격대들이 어떤 지역의 몇 평형대의 아파트를 구입했느냐에 따라 적지 않은 자산의 차이를 직결될 것이다.

수차례 반복해서 말씀드리지만, 절대로 부동산업소의 이야기를 참고는 하되100% 믿어서는 곤란하다. 즉 본인이 직접 하나하나를 확인해 보아야 한다. 예를 들어, 부동산업소에서 지하철 도보 5분이라고 이야기할 때 직접 걸어보게 되면 정상적인 성인의 걸음으로도 8~11분이 걸리는 경우가 태반이다. 본인의 모든 재산을 쏟아부어 투자하는 만큼, 자신의 자산은 스스로가 지켜야 한다. 부동산업소들의 관심은 집을 사러오는 이들의 ‘재산의 축척’을 진심으로 바라기보다는, 거래를 성공적으로 성사시켜 양쪽에서 수수료를 받는 것이 더 우선이라고 말하는 편이 차라리 솔직할 것 같다. 다시한번 강조하지만 아파트는 최소 3회 이상은 방문하고나서 확신이 섰을 때 계약하는 것이 좋다. 그래서 한가한 토요일밖에 시간이 안 나니까 그때나 집보러 다니겠다고 하는 사람들과 주변의 아파트들과 지형도 제대로 파악이 안된 상태에서(주변에 무슨 시설이 있는 지도 모르고) 한번보고 맘에 들면 계약한다는 사람들은 ‘어쩌면 부자가 되는 길에서 점점 멀어지고 있지는 않나?’라고 생각해 보아야 할 문제이다.

부동산업소를 방문시에는 방문전에 그 지역과 개별 아파트들의 장단점에 대해 철저히 공부하고 가야 한다. (최소한 부동산뱅크 우리아파트 게시판의 내용들과 국민은행 아파트시세 추이만이라도 보고는 가야 할 것이다)

부동산업소 방문시에 업소 소유매물의 아파트만이 최고이며, 타지역은 아파트도 아니라고 이야기하는 부동산업소(균형감각을 잃은 업소)나 매도자의 금액보다 낮은 금액선의 아파트를 이야기했을 때 매도자의 호가만을 주장하며 은근히 매수자를 무시하는 부동산업소, 특히 매수자가 초심자로 보일 경우 이 집은 초급매가격이라고 이야기하면서 ‘자세한 설명도 없이’ 바로 계약으로 들어가자고 매수자를 압박을 하는 업소 그리고 방문시마다 이야기가 달라지는 업소는 적어도 ‘신뢰할만한’ 부동산업소는 아니라고 판단하는 것이 좋을 것이다. 이 경우는 시간을 지체하지 말고, 다른 인근 업소를 찾는 것이 차라리 현명할 것이다. 그리고 아파트 매매가격은 부동산업소의 설득력에 따라서도 몇백만원에서 몇천만원이 왔다갔다 하므로 좋은 부동산업소 중개인을 만나는 것 또한 좋은 아파트를 구하는 것만큼이나 중요하다고 볼 수 있다.

5. 결론

부동산 재테크로 돈을 모을 수 있는 기회는 살면서 누구에게나 공평하게 많은 것 같다. 하지만 똑 같은 출발선상이라고 할 지라도, 어떤 사람은 앞으로 4년간 자산을 2억에서 대출을 이용하여 (대출상환후) 5억으로 늘리기도 하고 또 어떤 사람은 같은 기간동안 2억에서 자산을 2억6천만원으로 소액 늘리기도 할 것이다.

전자냐 후자냐의 선택은 개인 스스로의 결단력과 실천에 달려 있다고 본다. 구체적인 부자가 되는 방법은 여기 게시판에도 무수히 공유되어 있으며, 아직도 주변의 여러 먼저 성공한 선배들이 본인들에게 속삭이고 있을 지도 모른다.

▶ 우선 아직 집을 보유하고 있지 않은 분들은(전세 세입자) 다소 무리가 되어라도 가족들의 미래를 위해 허리띠를 졸라 매고 유망지역에 아파트를 구입해야 한다.
▶ 그리고 소형평형을 매수하신 분들은 은행대출을 적절히 활용하여 중형평형 이상으로 매수하실 것을 말씀드리고 싶다.
▶ 그리고 중형평형대를 보유하신 분들은 양도세 비과세 시점이라면 투자상 좋은 상승기간이므로 과감히 더 큰 평수로 옮기실 것을 권유드리고 싶다.
▶ 끝으로 본인이 거주하는 지역이 용인내에서도 누구나 인정해 주지 않는 다소 유망지역과는 거리가 있는 지역이라면 그리고 오르지 않는 서울지역구에 보유를 하고 있는 경우라면, 양도세를 다소 지불하는 부담이 있더라도 더 늦기전에 용인 유망지역으로 갈아타실 것을 추천드리고 싶다.

이제 여름이 조용히 저물고 있다. 이 시작되는 가을에 아파트를 구입하고자 하는 이들에게 조용히 이야기하고 싶다. “진정으로 부자가 되시고자 한다면 생각만으로는 어렵습니다. 그리고, 내일이면 그만큼 더 늦을 지도 모릅니다.” 

                                       모네타                  대치동맨(land28)