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[스크랩] ☞ 봉준호씨가 말하는 돈 되는 아파트 고르는 요령 |우리동네이야기

2007-09-05 10:25

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출처 : 대한민국의 새로운 블루오션!

원문 : http://blog.drapt.com/koyongso

☞ 봉준호씨가 말하는 돈 되는 아파트 고르는 요령
 
“발품 팔아 돈 되는 아파트를 고르고, 청약통장을 적극 활용하는 지혜가 필요해요”
부동산 컨설팅회사를 운영하는 봉준호씨는 그 자신이 부동산 재테크에 눈을 뜨면서 16년 만에 평범한 샐러리맨에서 거액의 자산가가 되었다. 그가 자신의 체험과 함께 돈 되는 아파트를 고르는 방법에 대해 조목조목 들려주었다.

85년 4백만원짜리 월세 단칸방에서 시작해 서른두 번을 이사한 끝에 2004년 시가 30억원에 이르는 삼성동 현대아이파크 50평형대로 이사한 봉준호씨(44). 일명 ‘닥터 봉’으로 통하는 그는 현재 부동산 컨설팅회사를 운영하면서 시간당 5백만원의 강의료를 받는 컨설턴트로 명성을 날리고 있다. 또한 일간경제신문 ’머니투데이‘ 재테크 코너에 ‘봉준호의 살맛나는 부동산’을 연재, 부동산 투자 노하우를 전하고 있다.
최근 자신의 부동산 재테크 경험담을 담은 ’월세 단칸방에서 삼성동 아이파크로‘를 펴낸 봉씨는 “월급쟁이가 돈을 버는 길은 부동산 밖에 없다. 돈 되는 아파트에 투자하면 부동산으로 재산증식이 충분히 가능하다”고 말한다.
그가 부동산에 관심을 갖게 된 데는 ‘내집 마련’의 아픔이 결정적인 요인이 되었다. 건설회사에 다니는 평범한 직장인이던 그는 88년경 월급을 꼬박꼬박 저축해 모은 1천3백50만원으로 시흥동의 16평형 아파트 한 채를 구입하려 했다. 그러나 아파트 값은 1주일에 50만원씩 올랐고, 자금이 부족했던 그는 결국 내집 마련의 꿈을 뒤로 미룰 수밖에 없었다.
그때 눈에 띈 것이 주식. 주위 사람들이 주식으로 큰돈을 버는 모습을 본 그는 내집 마련을 위해 모아놓았던 1천3백50만원을 주식에 투자했다. 그러나 결과는 참담했다. 주가가 급락하면서 불과 2개월 만에 5백50만원 밖에 남지 않게 된 것이다. 반면 그가 사려고 했던 시흥동의 아파트는 두 배 가까이 올라 있었다. 그 아파트는 그 후로도 가격이 계속 상승해 1천5백만원이던 것이 3년 뒤에는 5천5백만원까지 올랐다.
이렇듯 무지막지하게 오르는 집값에 충격을 받은 봉씨는 ‘도대체 아파트가 뭐기에?’ 하는 오기로 부동산과 관련된 공부를 시작했다. 1년여 동안 공부에 매달린 결과, 아파트로 돈 버는 길은 청약통장 활용과 재개발 및 재건축을 활용하는 것이란 결론에 도달했다고 한다.
89년 초, 그는 남아 있는 돈 5백50만원 중에서 2백만원은 청약예금통장에 넣어놓고, 3백50만원으로는 봉천동 재개발지역의 입주권을 구입했다. 또한 직장생활을 계속하면서 자금을 모아나갔다.
봉준호씨는 분양을 받으려고 할 때는 하루 10곳 이상 모델하우스를 방문하는 노력을 기울여야 한다고 말한다.
그러던 중 92년에 기회가 찾아왔다. 청약예금통장을 통해 분당 신도시 33평형 아파트에 당첨된 것이다. 분양가는 총 5천9백40만원. 당시 그가 가지고 있던 돈은 청약예금 2백만원과 저축 1천3백만원, 그리고 3백50만원을 주고 산 봉천동 재개발 입주권이 1천5백만원으로 올라 총 3천만원이 있었다. 그것으로는 분양 아파트의 입주금이 턱없이 모자랐다. 결국 그는 입주 대신 전세를 주었다. 그리고 93년 4월, 잘 다니던 직장에 과감히 사표를 던졌다.
“당시 상황으로는 월급을 절반씩 저축해서 20년을 모아도 33평짜리 아파트 한 채를 사기 힘들겠다는 생각이 들었어요. ‘부동산이 부를 축적하는 방법이라면 나도 한번 도전해보자’는 각오를 했죠. 물론 재개발 투자와 분양권 투자를 직접 해보면서 부동산에 대한 나름의 감을 잡았다는 자신감도 있었고요.”
그는 건설회사에서 아파트 부동산개발팀에 근무한 경험을 살려 부동산 컨설팅회사를 차렸다. 구청 등과 분쟁을 겪고 있는 재개발·재건축 조합의 위탁을 받아 분쟁을 조정·해결해주는 일을 했다. 또한 부동산 투자자들에게 유망 아파트를 소개해주는 일도 병행했다.
 
하루하루 뛰는 아파트 값 보며 오기로 부동산 공부 시작해
그는 “아파트로 돈을 버는 가장 좋은 방법 중 하나가 청약통장 활용”이라고 강조한다. 자신도 청약통장을 활용해 아파트를 옮겨가면서 재산을 늘렸다는 것. 자신과 부모님 등 가족 명의로 꾸준히 청약예금에 가입했고, 이를 적절히 활용해 수지와 분당, 강남 등에 모두 4회에 걸쳐 아파트 분양에 당첨되면서 재산을 늘려갔다고 한다.
“청약통장이 많을수록 당첨될 확률이 높잖아요. 가족들을 적극 활용해야죠. 그리고 예전엔 아파트 당첨이 되었더라도 다시 청약예금에 가입해 2년이 지나면 1순위 자격이 생겨 기회가 많았거든요. 지금은 제도가 바뀌어서 투기과열지구(서울 전역과 수도권 대부분)에서 당첨된 사람과 배우자는 향후 5년 동안 1순위 자격이 없지만 그래도 세대를 달리한 부모나 형제 등 가족의 명의로 1순위 청약통장을 활용할 수 있고, 청약에 당첨된 5년 후에는 다시 1순위를 회복할 수 있으니까 이를 잘 활용하면 수익을 남길 수 있어요.”
그는 세금문제를 이유로 1가구 1주택에 연연해하지 않았다고 한다. 아파트 두 채를 보유해 한 채는 주거용으로 다른 한 채는 재테크용으로 활용했다. 예를 들어 95년 조합아파트 지분권을 구입해 산 목동 아파트는 주거용으로, 같은 기간에 청약통장이 당첨돼 분양받은 강남의 75평형 아파트는 전세를 놓았다. 전세를 놓은 아파트는 시세가 분양가의 두 배가 되는 시점에서 팔고 그 돈은 다시 재가입한 청약통장으로 당첨된 신규 아파트에 재투자했다. 이런 식으로 그가 아파트를 구입한 횟수가 32회에 이른다. 물론 살고 있는 아파트도 시세가 뛰면 과감히 팔고 나와 전세에 사는 것도 마다하지 않았다.
그는 95년 가족 명의로 청약예금에 가입해서 1순위가 된 97년 말 분당의 60평형 아파트에 당첨됐다. 분양가가 3억7천만원이었는데, 모자라는 금액은 전세를 놓으며 해결했다. 현재 이 아파트의 시세는 10억5천만원으로, 판교 신도시의 분양이 끝나는 2006년이면 15억원에 달할 것으로 전망하고 있다. 2000년 이후에도 그는 청약예금을 통해 분양 아파트에 당첨, 이를 사고팔면서 자산을 늘려갔다고 한다.
그가 당첨된 지역은 강남, 분당 등 모두 경쟁률이 엄청났던 곳이다. 하지만 열심히 발품을 팔아 청약경쟁에 뛰어들게 되면 길은 열린다는 게 그의 주장이다. “아파트 분양에 열 번 당첨되려면 모델하우스 1천 군데를 다니는 수고를 아끼지 말아야 한다”고 말하는 그는 자신도 분양을 받기 위해 노력할 때는 하루 10여 군데의 서울 및 수도권의 모델하우스를 돌아다녔다고 말한다.
 
봉준호씨가 말하는 돈 되는 아파트 고르는 요령
 
부동산의 흐름이 가고 있는 지역을 노린다

부동산 상승 흐름이 가는 길목을 지켜야 한다. 부동산의 대표 상승 지역은 80년대 강남에서 90년대 신도시로, 2000년대 다시 강남으로 유턴하고 있다. 앞으로 강남 잠실 주변과 판교·분당 지역이 유망하다. 특히 판교 개발의 반사이익을 볼 수 있는 용인 죽전지구, 동탄지구와 분당선 전철이 들어설 예정인 수원 이의동 신도시, 흥덕 신도시가 유망해 보인다. 강북은 용산이 눈길을 끈다.

주상복합건물이 흐름이다

부동산은 80년대 일반 아파트에서 90년대 재건축 아파트, 2000년대 주상복합과 초고층 아파트로 트렌드가 바뀌었다. 현재 부동산의 움직임은 어느 쪽인지 파악해야 하는데 앞으로 최소한 10년은 주상복합형 아파트가 흐름을 좌우할 것으로 보인다. 임대수익을 목적으로 오피스텔이나 다가구 주택에 투자한다면 시세가 떨어지기 전인 5년 이내에 팔 것을 권한다.

평지에 있는 택지개발 아파트가 좋다

평지에 있는 아파트는 구릉지대 아파트보다 일반적으로 집값 상승폭이 크고, 특히 택지개발 아파트는 도시계획에 의해 설계되기 때문에 학교와 관공서 및 적정 규모의 생활편의 시설을 갖추고 있어 장기적으로 상승 여력이 충분하다. 따라서 평지에 있는 택지개발 아파트를 고르는 게 유리하다.

청약통장을 적절히 활용한다

청약예금통장이 있으면 아파트는 물론 주상복합아파트의 청약도 가능하다. 전용면적 30.8평(102㎡) 초과 40.8평 이하(135㎡)의 중형 아파트에 청약하려면 1천만원(서울·부산 기준), 전용면적 40.8평 초과 대형 아파트에 청약하려면 1천5백만원이 필요하다. 갖고 있는 청약예금통장이 중·대형 평형 청약에 맞지 않을 경우 전환을 신청해야 한다. 청약 변경일로부터 1년이 지나면 변경한 평형에 대해 1순위 자격이 생긴다. 물론 1순위 자격이 생기기 전 1년 동안은 변경 전 평형에 신청할 수 있다.

1천 세대 이상 대단지가 유리하다

1천 세대 이상의 대단지 아파트의 평균 상승률은 5백 세대 미만 아파트에 비해 평균 2배의 상승률을 보인다. 단지 규모가 크면 단지 내 상가가 잘 발달되고 각종 편의 시설이 골고루 갖추어져 생활하기 편리하기 때문이다.

브랜드 파워가 있는 아파트를 고른다

이제는 아파트도 브랜드 시대다. 같은 지역에 있더라도 브랜드 파워가 있는 아파트의 가격이 보통 10~20%의 프리미엄이 더 붙는다. 따라서 건설회사의 브랜드가 3위 이내 드는 아파트를 사는 것이 유리하다.

조망권이 확보된 아파트가 좋다

거실에서 베란다를 통해 강이나 산이 보이는 아파트가 가장 좋다. 정원이 보이거나 놀이터, 운동장이 보여도 괜찮은 편이다. 남향이면서 나무가 가지런히 내다보이는 조용한 아파트는 가격이 높게 형성된다..

전철역, 버스 정류장이 200~500m 이내여야 한다

교통의 편리성 또한 부동산의 주요 상승요건 중 하나다. 전철역이 가까이 있는 역세권 아파트가 가장 좋다. 전철역이 없으면 버스 정류장이 200m 이내에 있는 아파트를 고르는 것이 좋다. 전철역은 아무리 멀어도 500m 이내에 있어야 아파트 가격상승에 좋은 영향을 미친다.

앞으로는 전용면적 40~50평이 대세다

소형 평형 의무제로 인해 중대형 아파트의 공급이 부족한 상황이다. 따라서 앞으로의 흐름은 33평 이상으로 단지의 대표 평형을 사는 것이 유리하다. 최근에 가장 선호도가 높은 것은 전용면적 40~50평으로 앞으로 대형 아파트가 가격의 흐름을 좌우할 것으로 보인다.

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[스크랩] '실패한 노후' 낳은 '부동산 불패' 신화 |우리동네이야기

2007-06-08 09:23

http://blog.drapt.com/mono23x/2331141181262231305 주소복사

출처 : 임창현님의 富로그

원문 : http://blog.drapt.com/chlim70

지난해 말 퇴직한 선배로부터
‘실패한 재테크’에 대한 상담을 요청하는 전화가 왔다.
이튿날 선배는 깨알같이 적은 재산목록을 보여주며 한숨부터 내쉬었다.

‘실패한 재테크’의 목록은 이렇다.
강남 중대형 아파트(시가 22억원), 분당 중대형 아파트(시가 13억원),
은행예금 2억원, 가입중인 보험·연금·적금 등 약 2억원.

40억원대 자산가인 선배가 재테크에 실패했다고
스스로 단정한 이유는 무엇일까.

첫째, 은퇴 이후를 대비한 고정수입을 확보하지 못했기 때문이다.
퇴직 전에는 매달 급여로 생활비와 자녀 교육비를 충당할 수 있었지만
지금은 매달 은행이자와 연금 등 200여만원이 전부이다.
옛 직장 동료의 애경사를 챙기거나 친목을 도모할 경제적인 여력은 커녕
기본적인 생활비조차 급급한 상황이다.

둘째, 부동산에 편중된 자산 포트폴리오이다.
당장 올해 부담해야 할 보유세가 큰 걱정이다.
재산세와 종부세를 합쳐 3000만원이 넘으며,
주택가격이 크게 하락하지 않는 한 내년과 그 이후에도
매년 수천만원의 세금을 내야 한다.
부동산을 팔지 않는한 세금을 납부하기 위해
은행 예금을 해지해야 하지만 선배는 그나마 갖고 있던
고정수입의 대부분을 상실하게 될 것이다.

유일한 방법은 주택을 파는 것뿐이다.
하지만 주택을 팔고 싶어도 거래가 뚝 끊겼다.
시세에 비해 수억원이나 낮은 급매물로 내놓아야만
그나마 입질이 시작될 것이다.

팔려도 걱정이다.
1가구 2주택자에 따른 중과세와 전세 보증금을 제외하면
여전히 유동성 부족을 걱정해야 하기 때문이다.
2주택을 1주택으로 줄여도 남은 아파트가 고가주택이라서 선배는
여전히 부동산 보유에 따른 세금 부담에서 자유롭지 못할 것이다.
남은 1주택을 팔고 작은 평형의 아파트로 이사갈 계획도 세워보지만
고가 아파트라서 양도세가 만만치 않다.

최근 필자의 선배처럼 은퇴한 부동산 부자들의 걱정이 깊어지고 있다.
‘부동산 불패’ 신화만 믿은 채 노후의 자산 포트폴리오를 등한시한 것을
후회하고 있지만 이미 늦었다.

바람직한 노후준비의 첫번째는 분산투자이다.
부동산만으로는 효율적인 노후준비가 어렵기 때문에
50% 이상을 펀드를 비롯한 금융자산에 투자해야 한다.

두번째는 은퇴 직전 생활비의 70% 이상을 확보할 수 있는
고정수입원을 만들어야 한다.
은퇴 이전에는 연금저축과 적립식펀드에 서둘러 가입하고,
은퇴 이후에는 즉시 연금보험이나 변액 연금보험을 적절히
활용할 필요가 있다.

〈서춘수/ 신한은행 스타시티지점장 (
seosoo@shinhan.com)〉

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[스크랩] [파이낸셜] 중대형 알짜 분양 쏟아진다 |우리동네이야기

2007-03-10 01:02

http://blog.drapt.com/mono23x/2302731173456160804 주소복사

출처 : 송영철님의 富로그

원문 : http://blog.drapt.com/khai64




본격적인 분양 성수기를 맞아 이달엔 알짜 분양아파트들이 쏟아진다. 정보업체 닥터아파트에 따르면 3월 청약가능한 아파트는 4만1542가구인 것으로 나타났다. 서울·수도권엔 중대형 물량이 많아 청약예금 가입자들이 사냥을 벌일 만하다. 그러나 청약부금이나 청약저축 가입자들은 도전할 만한 물량이 적은 편이다.

중대형 물량 쏟아진다

3월 분양단지는 청약예금을 사용할 수 있는 중대형 단지들이 많다. △인천 송도국제도시 △경기 화성 동탄신도시 등 인기 있는 알짜지역들이다.

동탄신도시 내 복합단지인 10·11블록에서는 포스코건설과 신동아건설이 40∼98평형 1266가구 주상복합 분양에 나선다. 40평형 388가구는 예치금 300만원(경기 기준), 46∼54평형 706가구 400만원, 68∼98평형 102가구는 500만원 이상 청약예금 가입자가 대상이다. 전체 물량의 30%는 화성시 1년 이상 거주자에게 우선 배정된다. 동탄신도시 내 상업용지에 지어지는 데다 등기 후 전매가 가능하다.

인천 송도신도시 포스코 더?u 센트럴파크 1차도 3월에 분양될 가능성이 높다. 31∼72평형 729가구로 이루어져 있다. 이 중 31·32평형 43가구와 39평형 170가구, 43∼52평형 382가구, 61∼114평형은 134가구 등이 청약예금 가입자 물량이다. 6개월 이상 인천시 거주자에게 지역우선권이 주어질 예정이다. 송도국제도시는 앞으로 해외 금융·무역활동이 활발할 것으로 예상돼 수요자들의 관심이 높다. 평균 분양가도 주변시세(1500만∼1700만원)보다 낮게 책정될 가능성이 크다.

충북 청주에선 신영이 복대동 대농공장부지에 38∼77평형 2164가구의 대규모 주상복합아파트를 분양할 계획이다. 38평형 688가구는 예치금 300만원 이상, 59∼77평형 788가구는 예치금 500만원 이상일 경우 청약자격이 주어진다. 이 지역은 호텔·쇼핑몰·영화관·미술관 등이 다양하게 들어서는 복합시설이 지어진다. 청주시 거주자만 1순위 자격을 얻는다.

청약부금가입자, 뉴타운 물량을 노려라

청약부금 가입자들은 재개발이나 뉴타운 물량을 노려볼 만 하다. △고척 2차 푸르지오 △석관 래미안 등 대단지 중소형 물량들이 대기하고 있다.

고척 푸르지오는 서울 구로구 고척동 고척2구역 재개발을 통해 분양하는 단지다. 목동 편의시설을 이용할 수 있어 1순위 경쟁률도 높을 것으로 예상된다. 24평형과 32평형은 청약부금과 청약예금 가입자들이 도전할 수 있다. 특히 24평형 물량은 층별로 골고루 분포돼 있어 중층 이상 로열층 당첨도 기대해볼 수 있다.

석관 래미안은 성북구 석관동 석관1구역 재개발아파트로 24평형 81가구가 청약부금 물량이다. 단지 북쪽에 장위뉴타운 3차 개발구역이 있어 향후 수혜가 예상되는 곳이다.

지방에서는 대주건설이 부산 정관신도시 A-13블록에 26평형 480가구와 35평형 1060가구의 대규모 단지를 분양한다. 청약부금과 청약예금 가입자가 신청할 수 있다. 청약부금은 예치금 250만원 이상, 청약예금은 400만원 이상의 예치금이 있어야 한다. 부산거주자에게 1순위 자격이 주어진다.

청약저축은 동탄 국민임대단지 노려야

반면, 청약저축 가입자들은 경기 화성 동탄신도시 국민임대 이외에 3월 분양물량이 없다. 동탄신도시 국민임대는 22평형 501가구와 25평형 88가구가 청약저축 가입자용이다. 임대보증금과 임대료는 22평형의 경우 2060만원에 월 18만3000원, 25평형은 3400만원에 월 23만7000원이다.

닥터아파트 이영호 팀장은 “3월은 분양성수기에도 불구하고 청약예금 물량이 많은 반면 청약부금과 저축 가입자들은 도전할 만한 물량이 부족하다”면서 “청약통장 보유자들은 관심단지별로 자신의 청약자격 여부를 꼼꼼히 확인하고 내집마련 전략을 짜야 한다”고 조언했다.

/cameye@fnnews.com 김성환기자

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