지금 주택시장은 그야말로 정중동의 시장이다.

올해 초 한차례 폭풍이 지나간 이후 정부의 3.30대책 등 연이은 가격 억제책으로 인한 매수심리 위축이 가장 큰 이유일 것이다.

 

항상 이러한 소강상태에서 향후 시장에 대한 전망은 쏟아지기 마련이고 의례히 정부 정책 이후에는 낙관론보다는 비관론이 대세를 이루는 경우가 많았다. 그러나 아이러니하게도 다수의 비관론이 참패를 하는 경우가 많았다.

 

전망은 어차피 전망으로 끝나는 것이고 그 전망을 한 어느 누구도 그것에 책임을 지지는 않는다. 정부의 눈치를 보아야 하는 기관이나 사람들은 가격안정에 무게를 두고 전망할 것이고, 건설사 등 부동산에 관련된 사람들의 입장에 있는 사람들은 가격상승에 무게를 둘 수밖에 없는 것이다. 이러한 자가당착적인 입장에서 무수히 쏟아지는 전망들이 소위 메이져 언론과 인터넷을 도배하고 있는 것이 지금 부동산 시장의 현실이다.

 

부동산 시장에서 소위 전문가 수준으로 올라있는 사람들은 자신의 판단과 책임하에 이러한 정보를 자기 것으로 소화할 수 있다고 볼 수 있지만 문제는 그야말로 등기부등본도 볼 줄 모르는 초보자들도 시장에는 참으로 많다는 데 있다. 이러한 시장 초보자들이 쉽게 접하는 언론과 인터넷의 비관론, 낙관론 어느 한편에 균형을 잃고 빠져들어가게 마련인데, 운좋게도 줄을 잘 섰다면 다행이지만 그 반대의 경우에는 심각한 후유증도 예상되는 것이다. 물론 단순하게 생각하면 확률은 50%이니 운좋으면 대박을 맞을 수도 있겠다 싶지만 그것이 쉽지 않다는 것은 이미 시장에 발을 들여놓은 후에야 깨달을 수 있을 것이다.

 

즉, 낙관론에 근거하여 매수를 하더라도 어느 지역에 어느 단지의 아파트 몇 평형을 매수하느냐에 따라 천차만별의 수익가치가 나타나기 때문이다. 결국 50%의 확률에 성공을 하였어도 그 수혜를 누리는 가치는 차별화되기 때문에 낙관론과 비관론 보다도 중요한 것은 시장의 변수를 읽는 눈과 철저한 원칙에 입각한 투자가 필요한 것이다. 

 

지금 시장 참여자들의 고민을 나름대로 분석해보면 몇가지로 볼 수 있다.

 

지금 내집을 마련하느냐? 떨어지길 기다리느냐? 

소위 잘나가는 지역에 매수할 것이냐? 덜 오른 지역에 매수할 것이냐?

무리를 해서라도 중대형을 잡을 것이냐? 소형이라도 매수할 것이냐?

청약을 기다리느냐? 기존 주택을 매수하느냐?

대출을 많이 안고 공격적인 투자를 할 것이냐? 적정수준의 대출로 안정적인 내집마련을 할 것이냐?

 

부동산 포털의 '묻고 답하기'를 장식하는 상당수의 물음이 이러한 유형이라고 볼 수 있는데 그러한 질의 속에 답은 다 들어있다. 날마다 수많은 전문가들이 비슷한 답변으로 인터넷을 도배하고 있지만 동일한 질의는 하루에도 엄청난 양이 쏟아지고 있는 것을 보면 초보 내집마련 수요자들이 시장에 얼마나 많이 대기하고 있는지를 가늠할 수 있다.

 

시장을 분석하기 위해서는 과거의 시장 움직임을 빼놓을 수 없다. 여기에는 과거 시세변동이 가장 중요한 참고자료가 될 수 있으며, 각종 부동산 대책과 시장의 변수들이 시장에 어떻게 영향을 미쳤으며 시장은 어떻게 변화되어 왔는지를 시간을 투자해서 연구해 보아야 한다. 물론 직접 연구하면 좋지만 그럴 필요는 없다. 이미 웬만한 부동산 포털사이트의 내노라하는 전문가들이 분석을 다 해놓았으니 열심히 인터넷 발품만 팔아도 된다.

 

중요한 것은 과거의 시장 움직임만이 다가 아니라는 것이다. 물론 시장의 큰 틀은 큰 사이클을 형성하며 돌고 돈다고 할 수 있지만 그것은 어디까지나 장기적인 관점으로 보는 것이니 중단기적인 접근에서는 지금 시장에 돌출되어 있는 제반 변수들을 민감하게 돌아보아야 하는 것이다. 여기에는 전반적인 국제경기까지도 감안해야 할 것이나 최소한 국내 경기의 움직임과 금리 그리고 무엇보다 중요한 것은 정부의 부동산 정책에 대한 민감한 대응이 있어야 하는 것이다.

 

이쯤되면 복잡해서 소위 내집마련 초보자는 두손 두발 들고 말 것이다. 그냥 단순히 집 한채 사고 싶은데 뭘 그리 따질 필요가 있을까 싶기도 하다. 사실 이러한 노력을 다 했다고 하더라도 내집마련 성공 확률은 오르거나 내리거나 역시 50%이다. 운나쁘면 떨어질 수도 있는 것이다. 그것을 누가 맞출 수 있으랴만 대체적으로 인지도가 높은 전문가들은 보수적으로 하락에 무게를 두며 몸을 사리는 것이고, 그러한 것에서 자유로운 자칭 전문가들은 양극단을 선택하는 것일 뿐이다.

 

가장 쉽고도 간단한 방법은 원칙을 지키는 것이다.

지금은 과거처럼 아파트로 떼돈을 벌 수 있는 상황도 아니라는 것을 무엇보다도 염두해 두어야 한다. 그렇다면 이제 내집마련은 그야말로 내집마련의 정도를 가야하는 것이다. 그 이후에 자산가치 증가는 내집마련의 정석을 지킨 보너스로 생각하는 것이 옳지 이것이 바뀌면 자칫 대박을 좇다 쪽박을 찰 수도 있는 지금의 시장변수들을 너무도 가볍게 여기는 것이라 생각한다.

 

원칙은 별반 새로운 것도 아니다. 그야말로 대부분이 다 인지하고 있는 내용이며 이 원칙에 충실히 움직이면 낙관론, 비관론에 휘둘릴 이유도 없다.

 

- 무리한 대출을 하지 마라.(대출이 주택가격의 50%를 넘는 것도 부담스럽지만, 년 상환금액이

  자신의 연수입의 30%를 넘는 것은 더욱 부담스럽다)

- 신도시 등 택지개발지구 및 택지개발 예정지구에 집중하라.

   평형은 가능한 중대형에 집중하라.

   소형은 무조건 역세권을 선택하라.

- 무주택기간이 길고 현재 청약통장이 있는 사람들은 계속되는 신도시와 대규모 택지개발지구 청약

  에 집중하라.(지금까지 내집마련의 실수를 단번에 만회할 절호의 기회이다.)

  단, 지금 매수여력이 있는 사람들은 입지좋은 곳의 급매물에도 관심을 가지면서 저울질하라.

- 미분양은 가능한 대규모 택지개발지구 외에는 거들떠 보지 마라.

- 각종 개발호재로 인하여 급등한 지역은 추격매수를 자제하되, 신도시 등 대규모택지개발지구의

  추가되는 호재에는 민감하게 반응하라.