토지 전원주택(158)

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[스크랩] 땅! 이 글만 보면 초보자도 박사된다 -1~4부 대서사시 |토지 전원주택

2008-04-07 18:01

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출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다

원문 : http://blog.drapt.com/muzige

 
 

땅!  이 글만 보면 초보자도 박사된다 -1~4부 대서사시

 
쉽게 읽는 땅이야기(1)
 

<1> 모든 땅은 알맞은 용도가 있다

부동산시장에서 땅에 대한 관심이 갈수록 높아지고 있다. 그러나 땅은 주택과는 달리 실수요자건 투자자이건 개인이 접근하기에는 다소 부담되는 상품이다. 도시계획,지목,토지용도,.허가 가능성 등 따져봐야 할 대목들이 너무 많기 때문이다.
뿐만 아니라 좋은 땅을 볼 줄 아는 안목도 요구된다. 그런만큼 좋은 땅을 골라 매입하기란 어떤 투자보다 어려운 일이다.

인천 연수구에 사는 김광식씨는 10년전 경기도 평택시 안중면에 있는 임야 59백평을 구입했다.올해 말로 정년 퇴직이 다가오자 김씨는 이 땅을 전원주택단지 또는 실버타운으로 개발키로 작정했다.마침 부지 주변에 전원주택들이 하나 둘 들어서고 있는 상황이었다.
그는 최종 결심을 하기 전 '돌다리도 두드려 보고 건넌다'는 심정으로 토지 전문가에게 컨설팅을 의뢰했다.그러나 컨설팅 결과 이 땅은 공장부지로 개발하거나 아니면 그대로 놔두는 것이 훨씬 유리하다는 결론이 나왔다.이 땅은 지목상 임야지만 실제 나무는 없고 휴경지와 같은 상태다.소로(小路)에 접하고 있을 뿐더러 남향이어서 전원주택 단지로 개발할 수 있는 땅이다. 그러나 부지 주변 5m 거리 이내에 3천평 이상의 공장이 3개나 있다. 그것도 공해를 내뿜는 공장이어서 빨래를 밖에 내걸 수 없을 정도다
.
악취 또한 심하다. 소로도 폭 2
3m에 불과한 데다 국도에서 1m 가량 떨어져 있어 접근이 쉽지 않다. 인근 전원주택에 살고 있는 이들도 고향이라서 내려왔지만 지금은 부지를 잘못 선정했다며 후회하고 있다. 하지만 이 부지를 공장부지로 개발하면 수익성이  있을 것으로 분석됐다. 현재 시세는 평당 15만원선이고 폭 6m 이상의 도로를 개설할 경우 평당 30만원까지 가능하다. 따라서 부지까지 폭 6m짜리 도로를 개설하면 수익성이 훨씬 높아진다. 즉 도로확보에 드는 총비용은 도로부지 매입비3630만원(121x30만원)에다 토목공사비 등 기타비용 15백만원을 합한 5130만원이다. 그러나 도로부지가 확보된다면 땅값은 88천만원에서 177천만원으로 올라간다. 땅마다 용도는 다르다.
공장이 많은 지역에서는 공장을 짓거나 공장부지로 처분해야 제값을 받고 전원주택이 많은 지역에서는 전원주택 단지가 분양성이 뛰어나다. 성장관리권역에 아파트와 공장이 많고 자연보전권역에 전원주택이나 실버타운이 많은 것이 이런 이유다. 보유만 하고 있어도 좋은 땅을 잘못 개발하면 거꾸로 손해만 보게된다.


 

<2> 이용 못한다면 인연맺지 말라

서울 송파구에 사는 정민수씨(48ㆍ교사)는 퇴직 후 자연휴양림을 운영하는 것이 꿈이다.
그는 마땅한 땅을 찾기 위해 2년동안 주말마다 다리품을 팔았다. 수도권과 접한 충청ㆍ강원도 지역은 안가 본 곳이 없을 정도였다. 그러던 중 최근 강원도 횡성군 서원면 유현리 수구대부락 초입의 보전임지 9만평이 매물로 나왔다는 소식을 들었다.

매도자가 제시한 가격은 평당 5천원. 평당 4천원 정도의 땅을 매입하길 원했던 정씨는 최종 결정 전 이땅에 대한 컨설팅을 의뢰했다. 이 땅은 골짜기가 깊고 경관이 수려한 편이다. 근처에 한솔 오크밸리가 자리잡고 있고 6번 국도와 중앙도속도로 접근성도 뛰어나다. 횡성이라는 곳에 가장 적합한 개발상품도 자연휴양림이나 휴양도시라는게 전문가들의 중론이다. 그럼에도 이땅은 이용할 수 없는 땅이어서 평당 1천원 정도의 가치밖에 없는 것으로 판단됐다. 우선 경사도가 높아 전체 9만평 중 활용할 수 있는 땅은 적었다. 7부 능선까지는 60도 이상의 급경사지여서 쓸모가 없다. 7부 능선 이상은 완만해 주택건립이 가능하지만 도로개설 비용으로 수천만원이 들 것으로 추산됐다. 뿐만 아니라 이땅의 경사도가 너무 심해 보전임지 훼손허가도 나기 어려울 것으로 판단됐다. 산림법 개정으로 보전임지의 활용은 점점 어려워지는 추세다.
이런 이유 때문에 주변의 보전임지 가격은 입지에 따라 평당 3
1만원선을 형성하고 있지만 이 땅은 1천원 정도로 평가됐다. '국토의 계획 및 이용에 관한 법률' '산림법' 등이 바뀌면서 무분별한 개발이 억제되고 있다. 개발할 수 없는 땅이 많아졌다는 이야기다.
이에 따라 토지시장에서는 개발가능한 땅과 그렇지 못한 땅의 가격 차별화가 본격화되고 있다. 그린하우스 21의 진명기 대표는 '현재 토지가격을 보면 외환위기 이전 가격을 회복한 곳도 많지만 그렇지 못한 곳은 더 많다' '이용할 수 없는 땅과 잘못 결혼했다가는 평생을 두고 후회하게 된다'고 설명했다.


 

<3> 그린벨트 마을 활짝 핀다

서울 서대문구 북가좌동에 사는 박혜선씨(55·보험설계사) 가족은 그린벨트 내 취락마을에 있는 농가주택을 팔기로 매매계약을 맺었다가 낭패를 볼 뻔했다.
박씨의 부모님은 경기도 고양시 지축동 그린벨트 지역에 농가주택(대지 2백평)과 논 2백평을 보유하고 있다
.
그런데 박씨의 오빠가 동네사람 말만 듣고 이 땅을 2억원에 처분하는 계약을 체결했다
.
아직 중도금을 치르지 않아 위약금만 물면 해약은 가능한 상태
.
박씨는 신문에서 취락마을의 경우 점진적으로 그린벨트에서 해제된다는 기사를 읽은 적이 있어 전문가에게 해약할지 여부를 물었다.

컨설팅 결과 박씨 가족은 그린벨트 내 취락마을의 미래가치와 주변 시세에 깜깜해 막대한 손해를 볼 뻔했다는 결론이 나왔다.
우선 미래가치를 보자
.
이 땅의 경우 위쪽으로 송전선이 지나는 관계로 주택지로서는 큰 가치가 없지만 가든부지로는 개발이 가능하다. 원주민 주택에 해당되는 데다 건축물 관리대장에 등재돼 있어 용도 변경에 아무 문제가 없다. 북한산을 병풍처럼 바라볼 수 있고 현재 공사 진행 중인 구파발
송추간 4차선 도로에서 3m밖에 떨어져 있지 않아 가든부지로 손색이 없다.
게다가 그린벨트 해제도 예정돼 있다. 주변 시세도 박씨가 판 가격보다 높은 선에서 형성되고 있다. 인접지역 시세는 농지의 경우 평당 1백만
120만원,대지는 평당 2백만원선인 것으로 조사됐다.
박씨 부모님 땅의 경우 약점(송전선)이 있다는 것을 감안하면 농지는 평당 70만원,대지는 평당 150만원 정도 받을 수 있을 것으로 보인다. 당장 44천만원을 받을 수 있는 땅이란 계산이 나온다. 따라서 위약금을 물더라도 22천만원이 이익이다
.
그린벨트 내 취락마을이 점진적으로 그린벨트에서 풀리면서 그 가치가 높아지고 있다
.
향후 그린벨트에서 해제되는 땅 가운데 입지여건이 좋은 곳은 도심근접형 전원주택이나 가든 등의 근린생활시설로 인기를 모을 것으로 전망된다. 다만 그린벨트 내 땅이라고 무조건 돈이 되는 것은 아니다. 집단취락지역 밖의 개발이 불가능한 임야는 불확실성이 아주 높다.


 

<4> 길이 없으면 가지 마라

S Y교수(45)는 작업실을 겸한 전원주택을 짓기 위해 경기도 용인시 이동면 농지 1천평을 평당 20만원에 매입했다.
뒤쪽에는 산,앞에는 저수지가 있는 전형적인 배산임수형 집터였기에 기분 좋게 사들였다
.
그러나 즐거움도 잠시.전문가로부터 이 땅은 진입로가 없는 땅,즉 맹지여서 전원주택을 지을 수 없다는 말을 듣고 크게 실망했다
.
알고 보니 Y교수는 동네 이장이 집을 짓게 해준다는 말만 믿고 이 땅을 매입했다.

그러나 계약서 어디에도 이런 내용은 들어있지 않았다.
소개를 해준 이장은 중개인이 아니어서 책임을 물을 수도 없다
.
또 무허가 중개행위이지만 수수료를 받지 않았기 때문에 법적으로 책임을 지지 않아도 된다
.
한마디로 Y교수는 이장에게 사기를 당해 농사밖에 지을 수 없는 땅을 시가보다 훨씬 높은 가격에 사들인 것이다. 낙향해 살 땅을 찾고 있던 L(58)는 경기도 가평에 있는 단지형 전원주택지 580평을 평당 7만원에 분양받았다
.
전원주택 부지로 이어지는 농로가 있어 진입도로는 확보된 것으로 판단했다
.
그러나 이 도로는 지적도상 도로로 구분돼 있지 않은 사유지여서 전원주택을 분양받은 사람들이 이용할 수 없었다
.
전원주택 분양업체가 도로를 확보하기 위해 진입로 개설 예정부지의 소유주와 접촉해 봤지만 가격을 너무 높게 불러 진입로 개설이 불가능했다
.
L
씨는 분양업체를 대상으로 소송을 제기했지만 땅값은 고스란히 날리고 말았다
.
전원주택용 땅뿐만 아니라 어떤 땅이든 마찬가지다
.
진입로가 없으면 쓸모가 없다
.
그래서 시골 땅을 살 때는 가장 먼저 진입로 확보여부를 확인해야 한다
.
도시에서는 일단 길이 나 있으면 사도(私道)라도 막지 못한다
.
그러나 시골에선 아니다
.
지적도상 도로로 구분돼 있어야 한다
.
게다가 시·군에 따라선 지적도상 도로라고 하더라도 사유지이면 이용할 수 없는 곳도 있다
.
다만 진입로 개설 예정지를 매입하거나 토지주에게 사용승낙서를 얻어 진입로를 확보할 수 있다면 맹지를 매입해도 상관없다
.
진입로 개설 예정지를 매입할 때는 시간이 지날수록 가격이 높아지는 만큼 초기에 신속하게 매입해야 한다.


 

<5> 강ㆍ계곡 주변 침수여부 점검을

서울 동대문상가에서 자영업을 하는 이갑수씨(45)는 전원생활을 즐기기 위해 2년 전 경기도 여주군 점동면에 있는 관리지역 농지 1천평을 1억원(평당 10만원)에 매입했다.
맑은 계곡을 끼고 있는 농지였다
.
이씨는 계곡 옆에 그림같은 집을 짓고 살면 남부러울 것이 없다고 생각했다
.
이씨는 땅을 매입하자마자 서둘러 터를 닦은 뒤 토지 전용허가를 얻어 건평 50평짜리 전원주택을 지었다
.
집 짓는데 모두 18천만원이 들었다. 입주 직후 이씨는 전원주택 전도사가 될 정도로 전원생활의 묘미에 푹 빠졌다. 그러나 그 해 여름을 지나면서 기쁨은 낙담으로 바뀌었다
.
큰 비만 오면 계곡물이 범람해 집이 침수됐기 때문이다
.
집중호우나 태풍이라도 오는 날엔 대형 수해를 당할까봐 밤새 불안에 떨었다
.
첫 여름을 보낸 후 이씨는 전원생활을 접었다
.
지금은 구리시에 있는 아파트에 살면서 이 집을 주말용으로 사용하고 있다
.
이씨는 지금 5천만원 정도 손해를 보고 이 전원주택을 팔려고 한다
.
그러나 매물로 내놓은 지 몇 개월이 지났는 데도 사겠다는 사람은 나타나지 않고 있다
.
대개 강이나 계곡 주변 땅은 인기가 높다
.
조망권이 좋아 전원주택 전원카페 펜션 가든 등을 짓기에 적격이기 때문이다
.
그러나 이런 곳의 땅을 살 때는 사전에 반드시 짚어봐야 할 게 있다
.
여름철 침수여부가 바로 그것이다
.
장마나 태풍이 올 때 수해를 입은 전력이 있는 땅은 가급적 피하는 게 좋다
.
추석 연휴 기간에 몰아닥친 태풍 '매미'의 사례에서 보듯 수해 한 번으로 엄청난 타격을 입을 수 있기 때문이다
.
부득이 이런 땅을 매입할 경우엔 3m 이상 땅을 매립해 침수 가능성을 최대한 줄여야 한다
.
일반적으로 계곡이 깊거나 하천 폭이 좁을수록 침수 확률이 크다
.
또 강이나 계곡 주변 땅은 지반이 약한 만큼 매립한 다음 3년 정도 지난 후 건축하는 게 바람직하다
.
그렇지 않으면 지반 침하가 일어날 가능성이 높다.


 

<6> 진흥구역은 투자가치 낮아

서울 종로구에 사는 전업주부 이금자씨(60)는 경기도 고양시 대장동에 밭 2천평을 갖고 있다.
그린벨트 내에 있는 진흥구역(옛 절대농지) 땅이다
.
이씨는 노후대책을 위해 5년 전 이 땅을 평당 7만원에 샀다
.
그런데 최근 고양시 행정타운이 근처로 이전할 것이란 소문이 돌면서 땅값이 평당 45만원까지 급등했다
.
땅을 팔라는 권유도 심심찮게 들어오고 있다.

이씨는 어떻게 하는 게 좋을까.
결론부터 말하면 이씨는 이번 매도 기회를 놓치지 않는 것이 좋다
.
무엇보다 이 땅이 진흥구역에 해당하기 때문이다
.
진흥구역이란 정부에서 농사만 짓도록 지정한 땅이라고 보면 된다
.
당연히 개발이 엄격히 제한돼 있어 투자가치가 떨어진다
.
만약 행정타운 이전이 실현되지 않으면 땅값이 떨어질 가능성이 높다
.
만약 땅을 팔고 난 뒤 행정타운이 실제로 대장동 인근으로 이전하면 어떻게 될까
.
그렇다고 하더라도 이 땅이 수용돼 버리면 이익을 기대하기 어렵다
.
시가로 보상하는 게 아니라 공시지가보다 조금 높은 수준에서 보상이 이뤄지는 까닭이다
.
따라서 행정타운 이전을 기대한다면 차라리 이 땅을 팔고 행정타운 후보지 주변의 취락지구 내 땅을 사두는 것이 안전하다
.
이런 땅은 행정타운 재료가 없어도 개발이 가능해 시세 상승을 기대할 수 있다
.
마침 취락지구 땅은 매물이 더러 있다고 한다
.
일반적으로 진흥구역 땅은 투자 목적으로 부적합하다
.
개발이 불가능해 장기 보유한다고 하더라도 땅값 상승을 기대하기 어렵다
.
이런 이유 때문에 진흥구역 땅은 평당 7만원을 넘어가면 고평가된 것으로 본다
.
다만 예외적으로 진흥구역 땅값이 크게 오르는 경우도 있다
.
개발재료가 있을 때다
.
예를 들어 김포신도시 예정지에 인접한 진흥구역 농지는 신도시 발표 후 1% 이상 급등했다
.
향후 개발압력이 신도시 주변지역으로 확산되면서 진흥구역에서 해제될 것이란 기대감이 크게 작용한 결과다.


 

<7> '땅은 法' … 모르면 낭패

우리나라에서 가장 실력있는 부동산 개발회사로 통하는 S사가 최근 땅을 잘못 매입해 곤욕을 치르고 있다.
이 회사는 주상복합아파트를 짓기 위해 지난해 7월 서울 강남구 논현동에 대지 930평짜리 땅을 평당 22백만원에 구입했다
.
일반주거지역과 상업지역이 섞여 있는 땅으로 상업지역의 비율이 조금 높았다
.
매입 당시 S사는 용적률(연건축면적을 대지면적으로 나눈 비율) 8% 정도는 받을 것으로 예상했다
.
일반주거지역과 상업지역이 섞여 있을 경우 더 넓은 용도지역,즉 상업지역의 용적률을 적용받는 것으로 알고 있었기 때문이다.

그러나 관련법이 바뀐 것을 몰랐던 게 화근이 됐다.
최근 개정된 법(국토의 계획 및 이용에 관한 법률)은 일반주거지역과 상업지역이 섞여 있을 경우 토지 면적이 일정 규모를 넘으면 일반주거지역의 용적률을 따르도록 하고 있다는 것을 뒤늦게 알게 됐다
.
이렇게 되면 용적률 3% 밖에 적용받을 수 없어 이익은커녕 손실을 보기 십상이다
.
이에 따라 S사는 건교부 등 관련 기관을 백방으로 찾아다니면서 적어도 일반주거지역과 상업지역의 가중 평균인 650% 정도의 용적률은 줘야 한다고 호소해 봤지만 아무 소용이 없었다
.
S
사뿐만 아니라 내로라하는 많은 개발업체들이 심심찮게 법을 제대로 몰라 이같은 실수를 저지른다
.
개발업체들이 이러한데 개미투자자들은 오죽 하겠는가. 땅은 법이다
.
법을 모르고선 낭패를 보기 십상이다
.
우리나라에선 모두 112개의 법률이 땅 개발을 규제하고 있다
.
이들 법에서 개발행위 제한을 위해 지정한 지역·지구가 315개나 된다
.
이 가운데 토지이용계획확인서를 발부받아 확인할 수 있는 지역·지구는 33개뿐이다
.
지적 고시절차가 제도화돼 있지 않아 어떤 땅에 어떤 지역·지구가 지정돼 있는지 조차 정확히 알 수 없다
.
정부도 지역·지구 부여현황을 제대로 파악하지 못하고 있다
.
상황이 이런 만큼 땅을 매입하기 전에 토지이용계획확인서를 떼봐야 할 뿐만 아니라 반드시 해당 관청에 개발가능 여부를 물어봐야 한다.


 

<8> 땅투자의 빈부 차이

서울 도봉구 창동에 사는 J씨는 3년전부터 전원주택 부지를 물색하고 다녔다.
그는 부동산 중개수수료가 아까워 혼자 힘으로 땅을 찾아다녔다
.
그동안 안가본 곳이 없을 정도지만 워낙 투자금액(3천만원)이 작아 원하는 땅을 쉽게 구하지 못했다
.
그러던 중 최근 경기도 양평에서 그나마 가격대에 맞는 부지를 매입할 수 있었다
.
하지만 J씨가 매입한 땅은 푹 꺼져 있는 모양이어서 집터로는 적합하지 않은 것으로 드러났다.

또 중개수수료를 아끼기 위해 스스로 집터를 구했지만 그동안 발품을 팔면서 허비한 돈이 수백만원에 달했다.
J
씨는 가난한 투자자의 전형이다
.
가난한 투자자는 전문가를 활용하지 못한다
.
혼자서 해결하려다 많은 돈과 시간을 낭비할 뿐만 아니라 좋은 결과도 얻지 못한다
.
그러나 부자들의 땅 투자패턴은 이와는 정반대다
.
전문가를 잘 활용한다
.
매매를 할 때는 해당 지역의 전문가를 적극 활용한다
.
혼자서 전국의 모든 땅시장 정보를 알 수 없기 때문이다
.
부자들은 또 부동산 중개수수료를 기꺼이 지불한다
.
어떤 때는 법정수수료보다 더 많이 수수료를 지불할 때도 있다
.
그래야 차후에도 투자가치가 높은 매물을 우선적으로 가져다 주기 때문이다
.
부자들은 또 전문가들로부터 컨설팅 받기를 좋아한다
.
여러 사람의 의견을 청취하면서 보유자산의 투자가치를 점검한다
.
급변하는 투자환경을 무시한 채 아무 생각없이 있다간 컨설팅 비용의 수십·수백배 대가를 치를 수도 있다는 것을 부자들은 알고 있다
.
부자들은 평소 땅에 대한 공부도 게을리 하지 않는다
.
실제로 강북지역보다는 강남지역에서 땅에 대한 책이 훨씬 많이 팔린다
.
부자들은 또 투자를 잘못했다고 판단하면 즉각 전문가와 상의해 손절매에 나선다
.
가난한 투자자들이 손절매 시기를 미루다 큰 손실을 보는 것과는 대조적이다


 

<9> 땅의 기운을 느껴라

인기 탤런트 A씨는 전체 자산의 60% 가량을 부동산으로 보유하고 있다.
A
씨는 주거용 토지의 계약서를 쓰기 전에 반드시 짚어보는게 있다고 한다
.
땅의 기운을 느껴보는 일이 바로 그것이다
.
그래서 아무리 좋은 땅이라고 하더라도 자기 마음에 들지 않으면 사지 않는다고 한다
.
'
왜 그러느냐'고 물어보자 '어머니가 그렇게 하라'고 했단다.

어머니의 경우 마음에 내키지 않는 땅을 샀다가 이익을 본 경우가 거의 없었다고 했다.
이런 측면만 놓고 보면 A씨와 어머니는 상당한 부동산 고수인 셈이다
.
땅 전문가들 중 상당수가 주거용 토지를 매입할 때 A씨와 같은 습관을 가지고 있기 때문이다
.
땅 전문가들은 대부분 매매를 하기 전 그자리에 한참을 앉아 있는다
.
그래서 마음이 편안해지면 그 땅을 사들이고 마음이 왠지 불안하면 사지 않는다
.
주거용 토지의 투자에는 느낌이 중요하다
.
요즘 세상에 그런게 어디 있느냐고 하는 사람이 있을지 모르지만 느낌이 좋은 땅을 사야 재테크에 성공할 수 있다
.
느낌이 좋은 땅이란 쉽게 말해 그 자리에 섰을 때 마음이 편해지는 땅이다
.
마음이 불안해지거나 음습하거나 산만한 느낌이 들면 반드시 그럴 만한 이유가 있다
.
땅이 습하거나 햇볕이 잘 들지 않을 수도 있다
.
주변 풍경이 산만할 수도 있고
.
사람들이 땅에 대해 느끼는 감정은 대개 비슷하다
.
그래서 느낌이 좋은 땅은 나중에 팔기가 수월하지만 그렇지 않은 땅은 두고두고 고생한다
.
특히 바로 옆에 붙어있는 땅이라도 느낌이 다르다는 것을 명심해야 한다
.
조금만 위치가 달라도 향이 다르고 조망권이 다르고 지기(地氣)가 다르다
.
그래서 바로 접하고 있는 땅이라도 가격차이가 많이 나는 사례를 흔히 찾아볼 수 있다
.
물론 마음이 편안해지는 땅이라고 해서 무조건 사면 안된다
.
진입로 등을 확보하고 있어 법률적으로 개발이 가능해야 할 뿐 아니라 주변에 축사 고압선 등의 혐오시설이 없어야 한다
.
마음이 편안해지는 터에 법적인 조건과 자연적인 조건이 충족된다면 그야말로 금상첨화인 셈이다.

 


 

<10> 시골땅의 유통 경로

시골 땅의 유통구조는 아파트 유통구조와 많이 다르다.
이 유통구조를 잘 알아야 바가지를 쓰지 않는다
.
일단 매물정보는 동네 이장(里長)이 가장 많이 확보하고 있다
.
시골엔 중개업소가 드물어 동네사람들은 이장에게 매물을 의뢰하게 된다
.
그래서 시골 땅을 전문적으로 매매하는 중개업소들은 매물을 확보하기 위해 이장을 집중적으로 공략한다.

평소 공을 들이면서 매물이 나오면 우선적으로 연락을 취하도록 해둔다.
또 시골 땅의 경우 중개업소가 주인의 희망 매도가에 얼마를 덧붙여 팔아먹는 경우도 심심찮게 목격된다
.
예를 들어 평당 10만원에 의뢰받은 토지를 평당 11만원에 판 뒤 1만원은 자기가 챙기는 식이다
.
여러 중개업소를 거치면서 가격이 뻥튀기 되는 사례도 자주 찾아볼 수 있다
.
1
차적으로 매물을 확보한 중개업소가 일정금액을 붙여 2차 중개업소에 넘기고 2차 중개업소는 여기에 더 붙여 3차 중개업소에 넘기는 식으로 유통되면서 가격이 부풀려지는 경우다
.
기획부동산의 유통경로도 이와 비슷하다
.
기획부동산이란 시골의 규모가 큰 땅을 매입한 뒤 잘게 쪼개 개미투자자들에게 파는 중개업자들이다
.
이들이 취급하는 물건들의 경우도 사장이사부장실수요자 등의 손을 거치면서 가격이 부풀려져 실수요자들이 바가지를 쓰게 된다고 한다
.
이런 과정을 거치면서 평당 2만원짜리 땅이 10만원짜리가 되는 경우도 흔하다
.
이런 유통경로 탓에 시골 땅을 싸게 사려면 믿을 수 있는 중개업소를 고르는 게 중요하다
.
보통 현지에서 잔뼈가 굵은 토박이 중개업소들이 가장 많은 매물을 확보하고 있고 가격도 저렴하다.

 

 

쉽게 읽는 땅이야기(2)
 

<11> 한동네라도 땅값 천차만별

땅 전문가들은 초보 투자자들로부터 황당한(?) 질문을 받을 때가 더러 있다.
가장 대표적인 게 '이 동네 땅값이 평당 얼마냐'는 것이다
.
초보 투자자들이 이런 식으로 질문하는 것은 아파트 가격구조에 젖어 있기 때문이다
.
아파트의 경우 이 동네는 평당 얼마,저 동네는 평당 얼마 등으로 가격이 일정하게 형성돼 있다
.
이런 까닭에 옆집과 내집의 가격 차이가 나지 않는다.

그래서 초보 투자자들은 땅값도 아파트값처럼 주변 지역과 비슷하게 형성되는 것으로 착각하고 있다.
그러나 땅값은 한 동네라고 해도 천차만별이다
.
예를 들어 도로를 끼고 있는 땅과 진입로가 없는 맹지(盲地)의 가격은 큰 차이가 난다
.
또 땅모양이 직사각형으로 잘생겨 활용도가 높은 땅과 그렇지 않은 땅의 가격도 같을 수는 없다
.
보전임지 절대농지 그린벨트 등으로 묶여 있어 개발이 크게 제한되는 땅의 가격이 그렇지 않은 땅값에 비해 낮은 것은 당연하다
.
심지어 주거용 부동산의 경우 바로 옆에 붙어 있어도 가격 차이가 크게 나는 사례를 심심찮게 찾아볼 수 있다
.
조금만 방향이 틀려도 조망이 다르고 일조량이 달라지는 까닭이다
.
인접하고 있어도 어떤 땅 밑에는 수맥이 흐르고 옆의 땅은 그렇지 않다
.
똑같은 조건의 땅이라고 하더라도 땅값은 덩치에 따라 다르게 형성된다는 점도 알아둬야 한다
.
덩치가 크면 클수록 평당 매매가격은 떨어진다
.
예를 들어 2백평짜리 땅이 평당 2만원이라면 2만평짜리 땅은 평당 1만원이 된다
.
환금성이 이 같은 차이를 결정짓는 이유다
.
그래서 전문 투자자들은 땅을 싸게 사기 위해 '공동 투자'방식을 활용하기도 한다
.
큰 땅을 공동으로 산 뒤 이를 분할해 나눠가지는 방식이다
.
이때 모든 땅들이 진입로를 확보할 수 있도록 쪼개야 한다
.
가격구조가 이처럼 복잡한 만큼 땅 투자를 할 때는 발품을 많이 팔아야 한다
.
실제 전문 투자자들은 땅 하나를 사기 위해 주변을 수십 번 답사한다.


 

<12> 明堂도 세월따라 바뀐다

경기도 광주시 그린벨트 지역 임야에 꽤 알려진 명당터가 있다.
어떤 풍수지리가는 이땅을 도선비기에 나오는 명당이라고까지 극찬했다
.
그래서 한때 이땅의 가격은 부르는게 값일 정도였다
.
2
만평이나 되는 임야에 10평도 채 안되는 명당터가 포함됐다고 해서 수십억원을 호가했다
.
주변지역 임야의 시세는 평당 2만원선.

2만평 규모의 땅은 환금성이 떨어져 4억원을 받기도 쉽지 않다는 점을 감안하면 그야말로 특별한 대접을 받은 셈이다.
조상의 묘자리를 잘 잡아야 집안이 번성한다거나 집안에 큰 인물이 나온다는 이야기를 믿는 사람이 많아 이같은 호가가 가능했다
.
그러나 지금은 상황이 180도 달라졌다고 한다
.
묘자리 말고는 별 쓸모가 없는 까닭에 이 땅을 찾는 사람이 거의 없다
.
수십억원은 커녕 수억원에도 팔기 어렵다는 게 인근 중개업소들의 이야기다
.
화장이 일반화되고 조상을 납골당에 모시는 문화가 정착돼가고 있다는 점을 생각하면 당연한 변화일 수도 있다
.
땅을 바라보는 시각이 바뀌면서 명당의 기준이 변하고 있다
.
죽어서 좋은 자리에 눕는 것보다 살아 생전에 좋은 환경에서 사는 것이 낫다고 생각하는 사람들이 많아 지금까지와 같은 명당 선호 현상이 위축되고 있다
.
요즘 시대의 명당은 자연환경이나 주거환경 여건이 우수한 집터라고 볼 수 있다
.
한강 골프장 산 등의 조망이 가능하다는 이유만으로 같은 단지 내 다른 동·호수보다 몇억원 비싼 아파트가 나오는 것도 이와 무관치 않다
.
강남 분당 목동 등 주거환경 여건이 우수한 지역들과 그렇지 않은 지역들의 집값 차이는 점점 더 벌어지고 있다
.
재벌가의 묘자리를 봐주기도 했다는 한 풍수지리가는 '과거엔 일부 명당터가 일반인들의 상상을 초월하는 가격에 은밀하게 거래됐지면 백이면 백 모두가 좋다는 묘자리는 없고 풍수가나 지관에 따라 판단을 다르게 하는 경우가 많았다' '사람들의 생각이 현재 중심으로 바뀐다는 점을 감안할 때 21세기는 음택(묘자리) 시대가 아니라 양택(집터) 시대'라고 말했다


 

<13> 땅위에 무엇이 있나 보라

2금융권에 다니던 K(36)는 땅 투자를 통해 자기 돈 한 푼 없이 114천만원을 번 경험이 있다.
고향에 전원주택을 마련하고 싶었던 그는 3년 전 법원 경매시장을 찾았다
.
싼 값으로 전원주택을 마련하는 데는 경매시장이 최고라고 판단했기 때문이다
.
K
씨는 경매정보지를 보던 중 특이한 물건 하나를 발견했다
.
감정가가 35천만원인데도 지속적으로 유찰돼 7천만원 정도면 살 수 있는 76백평짜리 임야(옛 준농림지)였다.

권리관계가 비교적 깨끗해 가격이 이처럼 떨어질 이유가 없어 보이는 데도 이상하게 유찰에 유찰을 거듭한 물건이었다.
현장 조사를 해본 결과 유찰 이유가 산에 널린 돌 때문임을 알게 됐다
.
일반적으로 지방자치단체는 임야에 자연석이 많으면 반출을 허용하지 않을 뿐만 아니라 개발허가도 내주지 않는다
.
그러나 K씨는 혹시나 하는 마음으로 군청에 자연석의 반출 가능여부를 문의했다
.
그런데 군청 담당자는 선뜻 반출이 가능하다는 대답을 내놨다
.
알고 봤더니 이 지자체는 농촌 인구 유치를 위해 웬만하면 전원주택 인·허가를 내주고 있었다
.
대답을 들은 K씨는 이 땅을 7450만원에 낙찰받았다
.
그런데 자기 돈은 한 푼도 들지 않았다
.
우선 자연석을 팔아 5천만원을 조달했다
.
모두 트럭 1백대분의 자연석이 나왔는데 이를 대당 50만원에 팔았다
.
또 은행 경매대출을 통해 3천만원을 마련했다
.
자연석이 사라지자 K씨가 낙찰받은 땅은 평당 15만원( 114천만원)을 받을 수 있는 전원주택 부지로 변했다
.
그는 자신의 전원주택 부지를 제외한 5천평을 이 가격에 매도해 이익을 상당부분 실현했다
.
땅을 살 때는 그 위에 무엇이 있는지도 반드시 살펴봐야 한다
.
초보 투자자들은 지목 등 법률적 조건과 조망권 등 자연조건만 분석하는 게 일반적이지만 땅 위의 나무나 돌도 놓치면 안된다
.
땅 위에 조선소나무나 자연석이 많으면 개발 허가가 떨어지지 않는 것이 일반적이다
.
이런 땅을 잘못 샀다가는 평생 마음 고생을 하게 된다
.
다만 지자체에 따라서 예외는 있을 수 있다
.
K
씨처럼 지방자치단체의 특수한 사정에 따라 개발 허가가 나는 사례도 있다.


 

<14> 땅 속까지 관심을

자영업자인 K(41) 3년 전 경기도 이천 소재 공장부지 1천평을 평당 10만원에 매입했다.
그는 주변 시세(평당 13만원)보다 싼 가격에 부지를 샀다는 중개업소의 말을 듣고 매우 흡족해했다
.
그러나 문제는 터파기를 하던 중 발생했다
.
땅 속에서 거대한 화강암 바위가 나왔던 것
.
K
씨는 바윗돌을 캐내는 데 평당 17만원의 공사비를 더 들였다.

전원생활을 동경하던 L(53)는 경기도 양평에서 전원주택지 2백평을 1억원(평당 50만원)에 매입했다.
그러나 지하수 개발을 하다 낭패를 봤다
.
강 주변이어서 지하에 물이 많을 것이라고 막연하게 생각했지만 정작 땅을 파들어가자 물을 찾을 수 없어 다른 곳의 지하수를 끌어오느라 8천만원의 거금을 추가로 들였다
.
강 주변에 거꾸로 물이 적을 수도 있다는 점을 몰랐던 대가를 톡톡히 치른 셈이다
.
수석 전문가인 A씨는 10년 전 충북 제천에서 논 4백평을 12백만원(평당 3만원)에 사들였다
.
중개업소에서는 평당 15천원이면 살 수 있는 땅을 두 배나 주고 매입했다며 이해할 수 없다는 표정을 지었다
.
하지만 A씨가 그 땅을 산 이유는 농사를 짓기 위해서가 아니라 땅 속의 수석을 캐기 위해서였다
.
그 땅 밑에는 비싼 수석들이 많이 묻혀 있었다
.
당시 캐낸 수석의 매도 가격은 4천만원에 달했다
.
A
씨는 수석으로 재미를 봤을 뿐만 아니라 땅도 덤으로 챙겼다
.
건축업자인 P씨는 지난 96년 경기도 안성에서 논 3천평을 평당 5만원에 매입했다
.
P
씨 역시 농사가 목적이 아니었다
.
그 땅 밑에는 건축용으로 쓸 수 있는 모래가 많이 묻혀 있었다
.
실제 그 땅에서는 평당 6만원어치 정도의 모래가 나왔다
.
땅을 볼 때는 땅 속도 봐야 한다
.
물론 보이지 않는 땅 속에 무엇이 들어 있는지 알기 어렵지만 땅 속을 알려는 노력을 게을리하면 안된다
.
자신이 없으면 전문가를 활용하는 것도 방법이다
.
한 지역에서 오래 활동하고 있는 전문가들은 물이 많은 땅인지,돌이 많은 땅인지 비교적 정확하게 알고 있다.


 

<15> 사기전에 반드시 측량

사업가인 K(50)의 부친은 지난 97년 묘지로 강원도 횡성군 소재 임야 15백평을 매입했다.
그리고 자신이 죽으면 꼭 그자리에 묻어줄 것을 자식들에게 부탁했다
.
K
씨는 유언대로 그 땅에 묻혔다
.
그러나 장사를 치른지 3년 후 문제가 생겼다
.
옆 땅의 주인인 S씨가 찾아와 묘지로 쓴 땅이 자신의 땅이라고 주장했다.

한참동안 실랑이를 벌인 끝에 땅을 직접 측량해보기로 했다.
그런데 놀라운 결과가 나왔다
.
K
씨와 S씨의 땅이 맞바뀌어 있었다
.
K
씨는 이제 와서 이장할 수도 없는 일이라고 판단해 S씨의 땅(묘지 부지)을 매입하기로 했다
.
그러나 약점을 잡은 S씨는 실제 거래가의 10배 이상을 요구했고 K씨는 그 요구를 들어줄 수밖에 없었다
.
K
씨처럼 땅을 살 때 측량을 해보지 않아 큰 손해를 보는 사례가 비일비재하다
.
시골에선 이웃 땅을 침범하거나 땅이 뒤바뀐 경우가 많은데 측량에 대한 사전 지식없이 매입했다가 낭패를 보는 일이 흔하게 일어나고 있다
.
이같은 일이 일어나는 것은 우선 우리나라의 지적공부가 정확하지 않기 때문이다
.
우리가 사용하고 있는 지적공부는 일제강점시대에 만들어진 것이다
.
택지개발 등에 의해 조성된 신도시의 경우 지적경계를 새롭게 좌표화해 오차가 거의 없는 편이지만 대부분 지역은 지적정리를 한지 수십년이 돼 지적경계의 정확성이 떨어진다
.
또 땅이 대물림되면서 경계를 잘못 알고 있는 경우도 많다
.
조상들이 경계와 관계없이 상황에 따라 서로 편의를 봐주면서 살다보니 나중에 문제가 발생하는 경우다
.
상황이 이럼에도 땅을 매입할 때 측량을 해보는 이들은 10분의 1정도에 불과하다
.
땅을 살 때 권리관계 확인보다 먼저 해야 할것이 측량이다.


 

<16> 땅은 겨울에 보라

주말농장 부지를 찾던 직장인 K(45) 1999년 여름 강원도 홍천 소재 임야 2만평을 평당 2만원에 매입했다.
무엇보다 숲이 우거진 아름다운 경관이 마음에 들어 선뜻 매입을 결정했다
.
경사도도 15도 미만으로 보여 개발에 문제가 없을 것으로 판단됐다
.
그러나 그해 겨울에 그 땅을 방문해 본 K씨는 아연실색했다
.
낙엽이 다 떨어지고 난 뒤 살펴보니 산의 경사도가 평균 60도를 넘었다.

이 정도면 개발은 엄두도 낼 수 없다.
부랴부랴 전문가에게 컨설팅을 받은 결과 개발 가능한 땅은 전체의 15% 3천평에 불과했다
.
때문에 땅값은 평당 5천원 정도가 적정한 것으로 평가됐다
.
정확한 경사도를 파악못해 평당 15천원의 엄청난 손해를 보게 된 셈이다
.
K
씨가 이같은 실수를 범한 것은 땅을 여름에 봤기 때문이다
.
땅 전문가들은 봄·여름·가을에 땅을 보는 것은 화장한 여자의 얼굴을 보는 것과 같다고 말한다
.
봄에는 꽃이,여름에는 무성한 나무잎이,가을에는 단풍이 있어 땅 모양과 경사도를 제대로 파악할 수 없다
.
또 경관에 홀려 땅에 대한 판단이 흐려지게 된다
.
이에 반해 겨울에 땅을 보는 것은 막 잠자리에서 일어난 여자의 화장안한 얼굴을 보는 것이나 마찬가지다
.
앙상한 나뭇가지만 남아 있어 그 땅의 모양과 가능성을 제대로 파악할 수 있다
.
그래서 땅 전문가들은 땅을 보려면 겨울에 보라고 주문하다
.
특히 주거용 부동산을 고를 때는 가능하면 겨울을 선택하는 것이 좋다
.
쉽게 얼지않는 땅,눈이 빨리 녹는 땅은 사람이 살기 좋은 명당임에 틀림없다
.
이런 땅은 햇볕이 잘 들 뿐만 아니라 찬바람을 막아주는 구릉이나 산이 있어 살기에 적합하다
.
다만 겨울에 땅을 고르더라도 눈이 왔을 때 땅을 보는 것은 금물이다
.
눈도 일종의 화장이다
.
눈이 덮혀 있으면 땅의 경사도나 지형을 파악하기 어렵다
.
부동산 전문가들은 그러나 겨울에 땅을 볼 때는 어지간히 좋은 땅이 아니면 좋아 보이지 않는 만큼 눈높이를 조금 낮출 필요가 있다고 말한다.


 

<17> 교통망은 투자의 나침반

경기 이천에 사는 K씨는 지난 98년 사업을 하는 친구에게 돈 2천만원을 빌려줬다.
그러나 이 친구의 회사는 외환위기 풍파를 이기지 못하고 부도를 내고 말았다
.
친구는 미안한 마음에 돈 대신 자기 소유의 땅 2천평을 주겠다고 제의했다
.
그러나 K씨는 현장을 방문해본 뒤 땅을 받을 마음이 싹 사라졌다
.
잡초가 무성한 버려진 땅이었기 때문이다.

하지만 지금 당장 소유권 이전 등기를 하지 않으면 그마저도 채권자 손에 넘어가게 된다는 말을 듣고 울며겨자먹기로 땅을 받았다.
그런데 몇년 뒤 이 땅 인근에 2차선 도로가 생기면서 상황이 확 달라졌다
.
아파트를 짓겠다는 개발업자들이 나타나더니 땅값이 슬금슬금 오르기 시작했다
.
급기야 2001년에 한 아파트 개발업자는 7억원을 줄테니 팔라고 제안했다
.
K
씨는 이 땅을 팔아 평생 만져보지 못한 목돈을 거머쥘 수 있었다
.
생각지도 않게 도로가 생겨 큰 이익을 본 사례다
.
교통망은 땅 투자의 나침반이다
.
대부분 토지 전문가들은 투자 유망지역을 꼽으라고 하면 주저없이 새로 도로나 철도가 개통되는 지역을 꼽는다
.
도로가 생기면 사람이 다니고 사람이 몰리면 땅의 활용도는 높아진다
.
서울 등 대도시로의 접근성이 높아지면서 이주 수요도 늘어난다
.
이런 까닭에 교통망 신설은 땅값 상승의 결정적인 재료가 된다
.
올들어 서해안고속도로가 지나가는 당진 서산 태안,경부고속철도 역사가 들어서는 천안 오송 대전 등지의 땅값이 급등한 것도 이런 이유에서다
.
땅값에 영향을 주는 교통망으로는 지방도로 국도 고속도로 순환도로 전철 경전철 고속철도 등을 꼽을 수 있다
.
투자 포인트는 바로 역()과 인터체인지(IC)가 들어서는 주변 땅이다
.
인터체인지 등으로의 진출입이 쉬운 까닭에 공단 도시 상업시설 휴양시설 등 여러 형태의 개발이 이루어지면서 땅값이 급등한다
.
용인시 신갈읍이 대표적인 사례다
.
신갈은 경부고속도로 신갈IC가 개통되기 전만 해도 작은 리()에 지나지 않았다
.
그러나 IC 개통 이후 급격한 개발이 이뤄지면서 읍으로 승격됐다
.
땅값은 용인의 도심지역을 능가하고 세수(稅收)는 용인지역에서 가장 많다.


 

<18> 등기에 없는 권리도 확인하라

중소건설업체인 A사는 아파트를 짓기 위해 경기도 P시에서 땅 1만평을 매입했다.
땅값이 주변의 절반 수준인 평당 10만원에 불과해 서둘러 계약을 체결했다
.
매입 당시에는 돈이 급히 필요한 땅주인이 급매물로 내놓았겠거니 하고 생각했다
.
그러나 막상 아파트 사업을 추진하자 마을 사람들이 반대하고 나섰다
.
이곳에는 마을사람들이 대대로 공동경작하는 도라지밭과 약수터가 있었는데 주민들이 이에 대한 보상을 요구하고 나선 것이다.

부랴부랴 변호사에게 자문해본 결과 마을 사람들의 보상 요구에 응할 수밖에 없다는 말을 들었다.
성황당 우물 도라지밭 약수터 등 마을 사람들이 공동으로 이용하거나 경작하는 땅에는 '특수지역권'이 존재한다는 설명이었다
.
이런 땅을 개발하려면 비록 자신의 땅이라고 하더라도 주민들의 동의 없이는 불가능하다고 했다
.
A
사는 할 수 없이 주민들과 보상 협상에 나섰지만 주민들의 요구금액은 생각보다 컸
.
결국 배보다 배꼽이 크다는 판단에 따라 아파트 사업을 포기하고 말았다
.
고급 퓨전 음식점 창업을 구상 중이던 K씨는 서울 강동구에서 6백여평짜리 땅을 평당 8백만원에 매입했다
.
이전 소유주가 12층짜리 임대용 건물을 짓기 위해 지하 4층까지 터파기 공사를 해둔 땅이었다
.
K
씨는 건물의 컨셉트가 달라 새롭게 터파기를 할 생각이었다
.
그러나 터파기 공사에 나서자 마자 문제가 발생했다
.
이전에 터파기를 한 시공업체가 전 주인으로부터 공사비용을 받지 못했다면서 유치권을 주장하고 나선 것이다
.
유치권은 미지급 공사비에 대해 당연히 주장할 수 있는 권리여서 K씨는 공사비용( 10억원)을 고스란히 부담할 수밖에 없었다
.
결국 K씨는 50억원짜리 땅을 60억원에 매입한 꼴이 됐다
.
땅을 살 때 등기상 나타나지 않는 권리를 확인하지 않으면 이처럼 낭패를 본다
.
등기상에 나타나지 않는 권리로는 특수지역권과 유치권 등이 있다
.
매입하려는 땅에 터파기 공사가 돼 있거나 마을 주민들이 공동으로 이용하는 시설이 있으면 반드시 등기상 나타나지 않는 권리가 있는지 확인해 봐야 한다.


 

<19> 묘지는 무서워

서울 양평동에 사는 K씨는 지난 97년 강원 태백시 소재 땅 1천평을 평당 5만원에 매입했다.
2
차선 도로변에 붙은 야트막한 임야였다
.
믿을 만한 사람이 소개하는 물건이어서 현장을 가보지도 않고 사들였다
.
그러나 잔금을 치른 후 현장에 가보고 나서야 K씨는 자신이 사기당한 것을 알았다
.
자신이 산 땅은 인근 마을 주민들이 공동묘지로 사용하는 땅이었다.

묘지가 있는 땅에 대한 투자는 각별히 조심해야 한다.
땅 소유주라고 하더라도 묘지를 임의로 개장·이장할 수 없는 '분묘기지권'이라는 권리가 존재하기 때문이다
.
분묘기지권이 성립하는 경우는
토지 소유자의 승낙을 얻어 분묘를 설치하였거나 토지 소유자의 승낙을 얻지 못했다면 분묘 설치 후 20년간 평온·공연하게 점유했거나 자신의 토지에 분묘를 설치한 후 타인에게 토지를 처분하며 분묘에 관한 특별한 특약을 맺지 않은 경우 등이다.
때문에 임야를 살 때는 반드시 현장에 가봐야 한다
.
만약 묘지가 있다면 이장 가능 여부를 점검해야 한다
.
이장 가능 여부를 판단하는 기준은 분묘기지권 성립 여부다
.
다행히 분묘기지권이 성립하지 않는 묘지라면 처리는 간단하다
.
매도·매수자 중 누가 이장비를 부담할 것인지를 정하기만 하면 된다
.
이때 이장 비용에 대한 내용은 계약서상에 반드시 특약사항으로 기록해두는 것이 좋다
.
땅 매도자가 이장을 책임지는 조건부 계약을 맺는 것도 방법이다
.
통상 이장 비용은 기당 3백만원 안팎이다
.
불행하게도 분묘기지권이 존재하면 땅 매입을 재고해야 한다
.
분묘기지권자와 이장 협상이 가능하다면 다행이지만 그렇지 않다면 매입을 재고하는 것이 좋다
.
특히 당장 개발에 들어가야 하는 경우는 더욱 그렇다
.
그렇다면 어떻게 분묘기지권 존재 여부를 확인할 수 있을까
.
토지 전문가들은 마을 주민들에게 탐문해보거나 묘지 상태를 보면 거의 1% 정확하게 분묘기지권 존재 여부를 알 수 있다고 말한다.


 

<20> 발품없이 성공없다

서울 동대문상가 디자이너 출신으로 성공한 P.
그녀는 2년전 평소 알고 지내던 중개업소 사장으로부터 경기도 화성 소재 땅 530평을 소개받았다
.
사장은 지목이 묘지인 땅이지만 주변 땅보다 싼맛에 사두라고 했다
.
P
씨는 개발압력이 용인 수원을 거쳐 경부고속도로를 타고 화성으로 내려올 것이란 생각을 평소에 가지고 있던 터여서 현장을 가보기로 했다
.
물론 지목이 묘지라는 점이 마음에 걸렸지만 일단 현장을 보고난 뒤 결정을 하겠다는 생각이었다.

그런데 막상 현장에 가보니 묘지는 하나도 없었다.
인근 주민들에게 탐문해보니 최근 모두 이장해갔다고 했다
.
그럼에도 지목이 묘지인 것은 땅주인이 잘 몰라서 지목을 고치지 않았기 때문이었다
.
지목을 농지로 변경해 조금 가지고 있으면 가격이 오를 것이란 생각이 든 P씨는 그자리에서 계약을 체결했다
.
2
년의 시간이 지난 지금 P씨는 매입가격의 두배인 6억원에 팔라는 제의를 받고 있다
.
탤런트 B씨는 평소 바닷가에 전원주택을 지어놓고 사는게 소망이어었다
.
그러던 중 한 중개업소 사장의 소개로 서해안 바닷가에 전원주택 부지 1천평을 평당 20만원에 매입했다
.
평소 친분이 있는 사장이어서 현장은 가보지 않았다
.
그러나 잔금을 치른 뒤 현장을 가본 B씨는 그자리에서 주저앉고 말았다
.
밀물이 몰려들자 자신의 땅이 완전히 바다속으로 잠기는 것이 아닌가
.
부랴부랴 현지 중개업소에 물어보니 자신이 산 땅은 밀물일때는 잠기고 썰물일 때는 드러나는 간석지로 아무런 활용가치가 없다고 했다
.
현장을 가보는 것과 가보지 않은 것은 하늘과 땅차이 만큼 다른 결과를 가져다 준다
.
발품을 많이 팔면 뜻밖의 좋은 결과를 얻을 기회도 있지만 현장 조차 한번 가보지 않으면 사기 당하게 십상이다
.
그럼에도 땅을 사면서 현장을 가보지 않는 사람들이 의외로 많다
.
전화로만 영업하는 기획부동산들이 활개를 치고 있는 것도 가보지도 않고 땅을 사는 사람이 많아서다
.
고수들은 땅 하나를 사기 위해 현장을 수십번씩 방문한다는 점을 상기해볼 필요가 있다

 

 

 쉽게 읽는 땅이야기(3)
 

<21> 한계령에 평당 100만원 땅

사업가인 C(56) 10년 전 강원도 오지의 땅을 샀다.
강원도 인제군 인제읍 필례약수 인근의 땅으로 15천평을 평당 5만원에 매입했다
.
어느 정도 생활에 여유가 생기면서 자연도 즐기고 장기적인 투자도 할 겸 이 땅을 샀던 것이다
.
하지만 C씨가 땅을 살 당시만 해도 주변 사람들은 이해할 수 없다는 반응이었다
.
산세가 험하고 교통여건이 나빠 오지 여행가나 가끔 찾는 곳에다 땅을 샀으니 당연한 반응이었다.

그러나 지금은 주변의 시각이 완전히 달라졌다.
주변 사람들은 여름 휴가철이면 이곳에 한번 데려가 달라고 졸라대고 땅값은 평당 1백만원을 넘는다
.
어떤 사람들은 강원도 오지 땅이 무슨 1백만원이 넘느냐고 비웃는다
.
하지만 막상 현장을 가보면 대부분 고개를 끄덕인다고 한다
.
이 처럼 이 땅의 평가가 달라진 것은 주변 어느 땅과도 바꿀 수 없는 희소가치를 지니고 있기 때문이다
.
C
씨가 매입한 땅은 설악산의 주요 고봉(高峰) 중 하나인 가리봉 자락에 자리잡고 있다
.
한쪽으로는 설악산 국립공원이,다른 쪽으로는 대규모 천연보호림이 감싸고 있다
.
국립공원과 천연보호림이 자신의 정원인 셈이다
.
이 정도의 정원을 인위적으로 꾸미려면 천문학적인 돈이 들 것이다
.
험한 지형과 계곡의 영향으로 여름 기온은 인근지역보다 10도 이상 낮다
.
한여름에도 더위를 느낄 틈이 없다
.
주변 봉우리들이 이 땅쪽으로 모이는 형상이어서 풍수지리학적으로도 높은 평가를 받는다
.
이런 이유 때문인지 박정희 전 대통령을 시해한 김재규 전 중앙정보부 부장이 이곳에 별장을 가지고 있었다
.
또 주변 산엔 산삼이 많이 난다고 한다
.
그런데 심마니들이 입산하기 위해선 반드시 이 땅을 거쳐야 한다
.
다른 길은 없다
.
그래서 심마니들은 산을 내려올 때 통행료 명목으로 산삼을 한뿌리씩 주고 간다고 한다
.
최근들어 인근의 필례약수가 알려지면서 이곳을 찾는 사람들이 더욱 늘고 있다
.
길도 넓어져 필례약수 주변에는 제법 규모가 큰 숙박시설과 분위기 있는 카페가 들어서고 있다. C씨는 나중에 이곳에다 펜션을 지을 생각이다.


 

<22> 종중 땅 지켜라

김씨 종중은 충북에 임야 3만평을 가지고 있다.
이 땅은 종손 명의로 등기를 해뒀다
.
그런데 최근 종손이 사망하자 아들 넷이 임야를 4필지로 나눠 자신들의 명의로 등기를 했다
.
이 중 둘째 아들은 자신 명의의 땅을 재빠르게 처분해버렸다
.
종중은 부랴부랴 변호사에게 자문을 의뢰했다.

그러나 아직 팔지 않은 땅은 소유권 이전 등기청구소송을 통해 종중 명의로 되찾을 수 있지만 이미 제3자 명의로 넘어간 땅의 소유권은 회복하기 어렵다는 대답에 크게 낙담했다.
손해배상청구 소송을 통해 매각대금에 해당하는 금액을 회수할 수 있으나 조상을 모신 땅을 지키지 못했다는 죄책감은 지울 수 없었다
.
종중 땅을 지키는 가장 확실한 방법은 등기를 종중 또는 공동명의로 돌려놓는 것이다
.
공동명의로 할 때는 집안 어른 5
10명의 명의로 하는 게 좋다.
이때 현재 등기가 돼 있는 사람이 순순히 응하면 두말할 나위 없이 좋다
.
그러나 등기가 돼 있는 개인이 자신의 소유라고 주장하면 재판을 할 수밖에 없다
.
종중이 승소하기 위해서는 종중 명의로 매입했다는 최고령자의 증언이나 매입대금을 추렴한 선대의 서류 등이 필요하므로 이를 확보해야 한다
.
이에 앞서 재판이나 종중 부동산의 등기이전 및 관리를 위해서는 종중 등록이 필요하다
.
··구에 종중 결의서와 규약을 제출하고 법인신청을 내면 고유번호와 함께 법인을 낼 수 있다
.
종중 재산으로 등기해 두면 종합토지세 등 토지관련 세금을 납부하는 데도 편리하다
.
명의신탁 확인서를 작성해두는 방법도 있지만 이는 한계가 있다
.
지난 95년 시행된 '부동산 실권리자 명의등기에 관한 법률'은 부동산의 명의신탁을 금지하고 있다
.
그러나 종중 재산에 대해서는 예외를 인정해주고 있다
.
따라서 현재 등기명의자로 돼 있는 종중원들에게 그 부동산이 실제로는 종중 재산인데 자신의 명의로 명의신탁되었다는 사실을 적은 확인서를 작성하도록 할 수 있다
.
그러나 이때도 땅을 매각해 버리면 그 땅을 되찾기는 어렵다.


 

<23> 땅팔자 法에 달렸다

중견건설업체에 다니는 L부장.
그는 지난 93년 말 회사 사장으로부터 경기도 용인 땅을 사두라는 권유를 받았다
.
용인에서 2차선 도로변에 붙은 준농림지를 사두면 나중에 큰 돈이 될 것이란 이야기였다
.
이유는 '국토이용관리법(현 국토의 계획 및 이용에 관한 법률)' 개정이었다
.
이 법이 준농림지에 아파트를 지을 수 있도록 바뀌어 장차 준농림지 값이 급등할 것이란 설명이었다.

특별히 용인 지역을 지목한 것은 아파트 개발이 신도시 주변에서 집중적으로 일어날 가능성이 높아서였다.
특히 분당이 가장 인기있는 신도시여서 다른 어느 지역보다 용인이 개발 압력을 받을 것이란 전망이었다
.
회사 사장의 땅 보는 안목이 높다는 것을 익히 아는 L부장은 용인지역 답사를 본격적으로 시작했다
.
당시 용인에선 평당 5만원 이하에서 살 수 있는 땅이 수두룩했다
.
그러나 L부장은 결정적인 순간 일을 저지르지 못했다
.
확신이 부족했고 투자기간도 너무 길 것 같았다
.
그런데 1년 정도의 시간이 흐르자 자신이 봤던 땅들의 값이 순식간에 10배로 뛰었다
.
5
만원짜리 땅들이 50만원으로 급상승했다
.
10
년의 세월이 지난 지금 이 땅들은 2백만
3백만원대를 호가하고 있다.
L
부장이 용인을 지날 때마다 가슴을 치며 후회하는 것은 당연한 일
.
사람처럼 땅에도 팔자가 있다
.
농사만 지어야 되는 땅,그린벨트로 묶여 개발이 불가능한 땅,아파트를 지을 수 있는 땅 등 나름의 팔자를 가지고 있다
.
땅의 팔자는 국가가 법으로 정한다
.
땅 팔자를 정하는 법을 보면 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률' '농지법' '산지관리법' '지적법' 등이 있다
.
그런데 땅의 팔자는 가끔 바뀐다
.
국가에서 법을 개정해 땅의 팔자를 조정한다
.
따라서 법 개정 방향을 유심히 관찰하면 큰 기회를 잡을 수 있다
.
특히 올해는 '농지법'을 개정해 농지의 개발을 대폭 허용할 방침이다
.
눈여겨 볼 대목이다.


 

<24> 기획부동산 '함정' 조심

회사원 K씨는 지난 11월 밝은 음성의 여성에게서 전화를 받았다.
울산에 좋은 땅이 있으니 사라는 권유였다
.
K
씨는 이후 몇차례 더 통화를 한 뒤 서너배는 보장된다는 말에 덥석 가계약금 3백만원을 걸었다
.
K
씨는 다른 투자자들과 함께 현장답사를 한차례 다녀온 뒤 땅을 최종 매입했다
.
그러나 시간이 지나면서 왠지 불안해지기 시작했다.

그래서 현지 부동산중개업소에 시세를 문의해 본 결과 도로를 낀 노른자위 땅의 시세가 평당 10만원이라는 대답을 듣게 됐다.
자신이 산 평당 38만원의 3분의 1 수준이었다
.
토지시장이 달아오를 조짐이 보이자 기획부동산이 기승을 부리고 있다
.
기획부동산이란 대규모 땅을 매입한 뒤 이를 잘게 쪼개 개미투자자들에게 판매하는 사설 부동산회사로 주로 1백명 안팎의 텔레마케터를 고용해 전화로 영업을 한다
.
기획부동산이 활개를 치면서 이들로부터 한차례 이상 전화를 받아보지 않은 직장인이 없을 정도다
.
현재 서울에선 150개 이상의 기획부동산이 활동하고 있는 것으로 토지시장 전문가들은 추산하고 있다
.
요즘 기획부동산들이 취급하고있는 물건은 나름대로 재료가 있는 충청도 강원도 제주도 등의 땅이다
.
그러나 이들이 파는 땅값에는 거품이 많은게 현실이다
.
게다가 이들이 제시하는 장밋빛 전망대로 시장이 흘러갈 지도 미지수다
.
실제로 토지바람이 불었던 90년대 초 기획부동산으로부터 샀던 땅을 반값에도 처분하지 못한 채 아직도 애를 태우고 있는 피해자가 주변에 많다
.
놀라운 것은 상황이 이럴진대도 기획부동산들의 권유에 넘어가는 이들이 의외로 많다는 점이다
.
땅 투자자가 되려면 적어도 1평의 땅을 사기 위해 수십번의 발품을 팔겠다는 마음을 가져야 한다.


 

<25> 원래부터 좋은땅은 없다

강원도 원주시 신림면에 가면 산속에 작은 산장 하나가 있다.
집 옆으로 맑은 계곡이 흐르는 전망좋은 집이다
.
그러나 산장 주인이 이 땅을 처음 살 때만 해도 잡풀과 잡목이 우거진 볼품없는 곳이었다
.
그림같은 계곡은 그때만 해도 도랑 수준이었다
.
산장 주인은 이 땅을 사서 가장 먼저 도랑을 정비했다.

주변의 잡풀을 베어낸 뒤 물길을 잡아줬다.
흙들이 저절로 씻겨 내려가고 돌들이 드러났다
.
그러자 도랑은 순식간에 아름다운 계곡으로 바뀌었다
.
잡목들은 주변 지형에 맞춰 살릴 것은 살리고 베어낼 것은 과감하게 베어냈다
.
그리고 나서 길을 내고 산장을 지었다
.
이 산장을 찾아오는 사람들 중 상당수는 주변에 이런 좋은 땅이 있으면 추천해달라고 한다
.
그런데 정작 땅을 소개해주면 하나같이 사지는 않는다
.
산장 주인이 소개해주는 땅은 가꾸면 좋아지는 땅이다
.
그러나 추천을 받은 사람들은 현재 모습에 실망해서 발길을 돌린다
.
경기도 용인시 양지면에 살고 있는 노인 K씨는 좋은 땅을 만들어 돈을 버는 사람이다
.
그는 주로 맹지를 산다
.
길이 없는 맹지이니 땅값은 싸다
.
그러나 맹지를 살 때 반드시 진입로 개설이 가능한 땅을 고른다
.
까다롭지 않은 지주들은 선뜻 자신의 땅을 진입로로 판다
.
그런 다음에는 그 곳에 집을 짓고 살면서 자신이 산 땅을 아름답게 꾸민다
.
진입로에 나무도 심고,도랑은 정비해 맑은 물이 흐르게 하고,제멋대로 자란 나무들 중 불필요한 것은 잘라내고 정원수로 쓸 것은 그대로 살린다
.
나중에는 1억원 안팎의 이익을 붙여서 판다
.
K
씨는 이런식으로 집을 3채나 매매했다
.
땅을 보러 다니는 초보자는 대부분 그림같은 땅을 원한다
.
뒤에는 산이,앞에는 냇물이,그리고 집 옆으로는 계곡 하나쯤이 있는 그런 땅을 찾으러 다닌다
.
초보 투자자일수록 이런 경향이 심하다
.
그러나 원래부터 좋은 땅은 드물다
.
그런 땅이 있다고 하더라도 이미 임자가 있거나 높은 가격을 요구한다
.
하지만 지금은 볼품없는 땅이지만 화장하면 좋아지는 땅은 얼마든지 있다


 

<26> 농지 매입 만만찮네

땅 투자의 대상은 농지 아니면 임야다.
이 중 농지는 취득하기가 여간 까다로운게 아니어서 자세히 알아둘 필요가 있다
.
도시인들의 농지 취득을 어렵게 하는 요소는 '농지취득자격증명' '토지거래허가'
.
먼저 농지취득자격증명을 보자
.
우리 헌법은 농민만이 농지를 소유토록 하는 경자유전(耕者有田)의 원칙을 명시하고 있다.

따라서 도시인이 농지를 취득하려면 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받아야 한다.
농지취득자격증명은 해당 읍··동 소재지의 농지위원 두 명이 '이 사람은 농사를 지을 사람'이라고 확인해 주는 것이다
.
농지위원은 주로 해당 지역 이장 또는 반장이 맡고 있다
.
증명을 받기 위해서는 '1년에 30일 이상 농사를 짓지 않으면 강제로 매수를 해도 이의를 제기하지 않겠다'는 내용이 적힌 농지매매취득신청서에 서명날인을 하면 된다
.
그런데 투자 목적으로 땅을 사는 사람들도 어렵지 않게 농지취득자격증명을 받고 있어 이 제도의 보완이 시급한 실정이다
.
땅투기가 심한 지역에 가보면 부동산중개업소들이 알아서 농지취득자격증명을 받아주고 있다
.
다음은 토지거래허가제다
.
이는 투기를 막기 위해 일정 규모 이상의 토지를 취득할 때 시··구청의 허가를 받도록 하는 제도다
.
비도시지역에선 농지는 3백평(1천㎡),임야는 6백평(2천㎡)을 넘으면 허가를 받아 거래해야 한다
.
현재 수도권과 충청권 대부분지역이 토지거래허가구역으로 묶여 있다
.
땅 투기자들은 거래허가를 받기 위해 다양한 편법을 쓰고 있어 문제가 되고 있다
.
해당 지역에서 6개월 이상 살면 합법적으로 토지거래허가를 받을 수 있어 위장전입을 하는 사례가 대표적이다
.
또 매매를 증여로 위장하기도 한다
.
이 때 증여세를 부담해야 하지만 증여세는 공시지가를 기준으로 내기 때문에 큰 부담이 안되는 경우가 많다
.
현지인 명의로 땅을 산 뒤 그 땅에 근저당을 설정하거나 처분금지가처분신청 및 가압류 등을 걸어 놓는 것도 전문 투기꾼들이 즐겨 쓰는 수법이다.


 

<27> 보상시점을 노려라

요즘 강화도 지역 부동산중개업소를 방문해보면 김포에서온 사람들이 눈에 띈다.
김포시 양곡지구(26만평)와 마송지구(30만평)에 살고 있는 원주민들이 새로운 터전을 찾아 강화도 지역을 부지런히 답사하고 있는 것이다
.
현지 중개업소들에 따르면 이들이 주로 찾는 땅은 농가주택을 끼고 있는 땅이다
.
평생 농부로 살아온 탓인지 다른 곳에 가더라도 농사를 짓겠다는 생각 때문이다
.
이들이 특별히 강화도 지역을 답사하는 것은 김포 주변에선 그나마 가격이 싼 축에 속하기 때문이다
.
문제는 이런 실수요와 가수요가 겹치면서 땅값이 들썩인다는 점이다
.
강화도 지역은 군사시설보호구역해제 및 김포신도시 후광효과 등으로 인해 땅값이 심상찮은 움직임을 보이고 있는 곳 중의 하나다.농부들과 달리 신도시 등 개발지의 주변부에 전문적으로 투자하는 이들 중에선 보상시점을 노리는 투자자들이 많다
.
이들은 토지보상이 시작되기 몇 개월 전에 매입하는 전략을 구사한다
.
이유는 토지보상을 전후해 수요가 많아지기 때문이다
.
정부가 개발하는 신도시 산업단지 등은 수용방식으로 개발이 진행된다
.
원주민들로부터 토지를 강제수용한 뒤 일정한 보상금을 준다
.
그런데 이 보상금을 받은 이들은 대부분 주변지역에서 새로 땅을 산다
.
원주민들은 자기가 살던 지역에서 멀리 벗어나는 것을 본능적으로 싫어하기 때문이다
.
또한 보상을 받은 농부가 주변지역 전답을 사면 취·등록세가 면제된다
.
게다가 한번 땅으로 돈을 번 사람은 반드시 다시 땅에 돈을 묻게 된다
.
지난해 말 판교신도시 보상이 시작된 이후부터 용인시 성남시 분당구 등 판교 주변의 땅값이 큰폭으로 뛴 것도 이런 이유에서다
.
보상시점을 노리면 토지의 가장 큰 약점인 환금성 문제도 크게 걱정하지 않아도 된다
.
수요자가 많아서 던지고 싶을 때 언제든지 던질 수 있다
.
지난해에는 정부가 신도시 등 각종 개발계획을 무더기로 쏟아냈다
.
따라서 올해부터 보상이 착착 진행될 것으로 예상된다
.
토지시장이 불안해 보이는 이유다.


 

<28> 임야는 함정투성이

땅에 대해 문외한인 N씨는 아름드리 나무와 빼어난 산세 등에 반해 충동적으로 강원도 임야를 샀다.
무엇보다 가격이 너무 쌌고 경치가 마음에 들었다
.
그러나 전문가로부터 자신이 싼 임야는 보기에는 좋지만 개발이 불가능해 아무짝에도 쓸모없다는 얘기를 듣고 낙담했다
.
보존가치가 높은 나무와 자연석이 많고,산의 경사도도 심해 개발이 불가능하다는 설명이었다
.
이처럼 임야투자에는 함정이 많아 주의해야 한다.

우선 임야는 덩치가 크다.
대부분 수천평 이상이어서 개미투자자들이 달려들기엔 벅차다
.
또 가격이 농지에 비해 저렴해 유혹되기 쉽다
.
개발이 어렵다보니 가격이 쌀 수밖에 없다는 사실을 간과하기 쉽다는 얘기다
.
임야는 반면 고위험·고수익의 특징도 가지고 있다
.
주변이 개발되면서 2∼3천원 하던 땅이 어느날 갑자기 8∼9천원으로 치솟는 사례도 가끔 있다
.
또 농지보다는 개발 절차가 간소하다
.
농지취득자격증명 등의 절차가 필요없다
.
하지만 싼 땅값에 비해 개발비용은 의외로 많이 들 수 있다
.
경사지를 평탄지로 만들고 축대와 옹벽을 쌓다보면 배보다 배꼽이 더 클 수도 있다
.
임야 투자에 있어서 기본적으로 피해야할 대상은 보전목적이 강한 보전산지다
.
임야는 산지관리법상 보전산지와 준보전산지로 구분된다
.
준보전산지는 전원주택부지 등으로 개발이 가능하지만 보전산지는 농업 또는 임업에 종사하지 않으면 개발이 불가능하다
.
경사도가 심한 임야도 피해야 한다
.
보통은 평균 경사도 45도 이하면 산림형질변경이 가능하지만 까다로운 지자체의 경우 평균 경사도가 15도만 넘어도 개발을 못하도록 하고 있다
.
암반이 나올 가능성이 높은 임야도 피해야 한다
.
돌이나 자갈이 많은 땅의 경우 지하에 암반이 나올 가능성이 크다
.
이밖에 분묘기지권이 인정되는 묘지가 많은 임야,소나무 등 보전가치가 있는 나무가 많은 임야,자연석이 많은 임야,진입로가 없는 임야 등도 기피대상이다
.
마지막으로 농지 등 대부분의 토지에 대한 규제는 완화되는 추세지만 임야에 대한 규제는 강화되는 추세라는 점을 명심할 필요가 있다.


 

<29> '혹시 지주작업?'

경기도 평촌신도시에 사는 A씨는 지난 97년 투자목적으로 김포시 진흥지역 내 농지 2천평을 샀다.
매입가격은 평당 10만원 이하였다
.
A
씨는 길게 보고 그저 묻어둔다는 생각으로 땅을 샀다
.
그런데 생각지도 않게 자신이 산 땅 건너편에 장기택지개발지구가 들어선다고 발표됐다
.
그리고 지난해엔 장기지구와 바로 인접해 김포신도시가 건설된다는 발표가 나왔다.

이 같은 호재가 연이어 터질 줄은 상상도 못했던 터라 하늘을 날듯이 기뻤다.
땅값은 정확히 확인해보진 않았지만 평당 수십만원 정도는 될 것으로 짐작됐다
.
그런데 올들어 김포지역 중개업소 3∼4곳에서 집중적으로 땅을 팔라고 제의를 해왔다
.
평당 55만원을 받아주겠다고 했다
.
중개업소들이 끈질기게 전화를 해대는 데다 기대이상의 수익을 거둔 터라 팔고 싶은 마음도 들었다
.
그러나 최종 결심을 하기 전 토지 전문가에게 상담을 해보기로 했다
.
상담결과는 뜻밖이었다
.
A
씨의 땅은 지금 당장 내놔도 70만원은 받을 수 있다는 것이었다
.
무엇보다 개천을 사이에 두고 택지개발지구와 접하고 있다는 게 장점이었다
.
게다가 도시계획상 그 땅과 접해 도로가 뚫릴 예정이었다
.
그럼에도 중개업소들이 55만원을 제시한 것은 자신들이 15만원 정도 붙여서 되팔기 위한 것이라고 전문가는 설명했다
.
만약 컨설팅을 받지 않았으면 3억원이나 손해를 보고 땅을 팔 뻔한 셈이다
.
A
씨는 컨설팅 비용으로 지급한 50만원이 전혀 아깝지 않았다
.
이 처럼 개발예정지역에선 중개업소들이 매물을 확보하기 위해 안감힘을 쓴다
.
수요는 많지만 매물이 적다보니 매물 확보가 수익의 관건이다
.
그래서 어떻게든 땅주인의 연락처를 찾아내 높은 값을 쳐주겠다며 매도를 종용한다
.
중개업소들은 이를 두고 '지주작업'이라고 부른다
.
그런데 지주작업을 하는 이들 중엔 시세를 속이는 경우도 있다
.
컨설팅을 받든 아니면 스스로 발품을 팔든 자기 땅은 자기가 지켜야 한다.


 

<30> 절대 속이지 않는다

서울 강남에 사는 C(45) 2백억원대의 땅 부자다.
그는 대학 졸업 이후 꾸준히 땅투자를 해 이같은 부()를 일궈냈다
.
그가 땅과 인연을 맺은 것은 대학 3학년때다
.
그에겐 고등학교때 학비를 대준 은사가 있었다
.
그는 대학에 들어가서도 이 은사에게 꼬박꼬박 세배를 다녔다.

그가 대학 3학년이 되던 해 설날 그 은사는 갑자기 그를 서재로 안내했다.
그리고 그에게 재테크 지침을 내렸다
.
은사는 '사회에 나가 돈을 벌면 반드시 번돈의 30%는 땅을 사라.그리고 한번 땅을 사면 밥을 굶는 한이 있어도 절대 팔지마라'고 말했다
.
그 이후 그는 이 원칙을 지켰다
.
아니 땅 투자 비중을 50%까지 늘렸다
.
중국과 일본을 상대로 한 무역업에 손을 댄 그는 번돈의 50% 이상은 반드시 땅을 샀다
.
그리고 산 땅은 적어도 5년 이상 보유했다
.
10
년 이상 보유한 땅도 꽤 된다
.
그는 운이 좋게도 투자할 때마다 10배 이상의 수익을 남겼다
.
여기에 재미를 느껴 땅투자 비중을 70%까지 늘리기도 했다
.
가장 최근 투자에 성공한 땅은 용인 수지에 있는 임야다
.
그는 10년전쯤 수지택지개발지구가 개발될 때 이 땅을 샀다
.
수지지역 토지보상이 들어갈 즈음해서 28천만원을 주고 매입했다
.
그런데 중간에 외환위기가 닥쳤다
.
당연히 자신이 하던 무역사업도 위기에 빠져 현금이 제대로 돌지 않았다
.
그래도 그는 수지 땅을 포함해 자신이 가지고 있던 땅만은 절대 팔지 않았다
.
전셋집에 살지언정,흔한 외식한번 못할지언정 땅만은 포기하지 않았던 것이다
.
이 위기를 넘기자마자 호재들이 날아들었다
.
이 땅 뒤쪽으로 대규모 아파트 단지가 줄이어 들어오면서 땅값은 크게 올랐다
.
언제든 상가를 지을 수 있는 자리여서 현재는 70억원 이상 호가하고 있다
.
그는 현재 수지 땅에서 생긴 이익을 다시 땅에 묻기 위해 제주도 등지를 돌며 투자처를 물색 중이다
.
C
씨는 그동안 땅투자를 하면서 느낀 점이 있다고 했다
.
C
씨는 '돌이켜보면 땅은 절대 거짓말을 하지 않았습니다.사업은 물론 때로는 자식도 나를 속일 때가 있었지만 땅만은 결코 저를 속이지 않았습니다'라고 말했다.

 

 

쉽게 읽는 땅이야기(4)

 

<31> 대출 얼마나 됩니까

온천탕 운영에 관심이 많던 A씨는 은행돈을 빌리기로 계획을 세우고 투자에 나섰다가 큰 손실을 본 적이 있다.
그는 아는 중개업소 소개로 온양온천에서 지목이 광천지인 땅 460평을 계약했다
.
온천이 나오는 지역이어서 평당 매매가는 1천만원을 조금 넘었다
.
가진 돈이 부족했지만 은행 돈을 빌리면 된다고 막연히 생각했다
.
그러나 은행에서 문제가 발생했다.

은행측이 대출을 거절한 것이다.
이유는 간단했다
.
전체 460평 땅 중 온천수가 나오는 구멍은 한평 남짓에 불과했다
.
다른 곳은 아무리 구멍을 뚫는다고 해도 온천수가 나오는 것이 아니다
.
따라서 온천수가 나오는 1평만 비싸게 사면 되고 나머지 땅은 주변의 다른 농지(평당 1백만원이하) 가격으로 매입하면 된다는게 은행측의 대출거절 이유였다
.
그런데 A씨는 1평 이외의 다른 땅들까지 모두 평당 1천만원씩 주고 매입계약을 했다
.
그래서 이 땅의 대출한도는 A씨가 원하는 만큼 나오지 않는다는게 은행측의 설명이었다
.
결국 그는 은행 돈을 빌리지 못해 계약금을 날릴 수밖에 없었다
.
금융기관은 토지매입자금 대출에 인색하다
.
보통 매매가의 30%만 대출해 준다
.
금융기관은 낮은 환금성과 높은 불확실성 등을 이유로 토지매입자금 대출에는 아주 짜다
.
그뿐이 아니다
.
어떤 땅에 대해서는 아예 대출을 해주지 않는다
.
자신들이 판단할 때 환가가 불가능한 땅,즉 경매에 부치더라도 자신들이 빌려준 것 만큼 회수할 수 없는 땅에 대해서는 대출을 금지하고 있다
.
그래서 대출을 일으키고 싶을 때는 반드시 사전에 은행직원과 상담해야 한다
.
대출이 될 것으로 믿고 있다가 나중에 되지 않는다고 하면 꼼짝없이 당할 수밖에 없다
.
물론 땅 투자는 중장기 투자인 만큼 남의 돈을 빌리지 않고 여윳돈으로 하는 것이 가장 바람직하다.


 

<32> 투자는 상상력이다

평소 전원생활을 동경하던 대기업 임원 K.
그는 지난 주말 친분이 있는 전원주택 개발업체 소개로 경기도 양평군 북한강변에 있는 전원주택지를 답사했다
.
그 땅은 K씨가 평소 꿈에 그리던 전원주택지 그 자체였다
.
우선 북한강 조망이 최상급이었다
.
청평호반이 한눈에 들어왔다.

또 서울춘천간 고속도로가 개통되면 서울에서 40분이면 갈 수있는 거리였다.
어렵다는 건축허가도 이미 받아놓은 상태였다
.
그러나 산을 깎아 집터를 만들어야 한다는게 마음에 걸렸다
.
혹시나 토목공사를 하고 나면 조망이 나빠지지 않는지,토목공사로 저지대가 확실히 메워지는지 등이 걱정됐다
.
전원주택 개발업체는 토목공사를 끝내면 오히려 조망권이 극대화 된다고 자신했다
.
K
씨는 그러나 토목공사 이후의 모습을 보지 않고 어떻게 알 수 있겠느냐는 의구심이 들었다
.
K
씨 같은 반응은 초보 투자자들에게서 공통적으로 나타난다
.
초보 투자자들은 인간의 오감중 '시각'에 가장 의존한다
.
오직 눈에 보이는 것만 믿는다. 개발 이후의 모습을 상상하지 못한다. 그래서 과감하게 행동하지 못한다. 그러나 고수들은 다르다. 상상력을 발휘한다
.
개발 이후의 모습을 찬찬히 머리속에 그려본다. 그리고 '이거다' 싶으면 과감하게 베팅한다
.
상상력 부재가 땅값에 미치는 영향은 여기저기서 발견된다
.
2강화대교가 대표적인 예다. 2강화대교 주변지역 땅값은 계획발표 시점에도 올랐지만 정작 개통 이후에 더 크게 올랐다
.
사람들은 다리가 개통된다는 것은 알지만 눈으로 보기 전에는 소극적이다
.
그래서 개통시점에 가장 많이 오른 것이다
.
이 같은 현상은 서해안고속도로 경부고속철도 등에서도 공통적으로 나타났다
.
아산 천안 오송 등의 땅값이 실제로 크게 오른 것은 건설공사가 모두 끝나고 개통을 얼마 남겨두지 않은 시점이다. 투자는 상상력이다
.
신도시든 고속철도든 완성된 모습을 미리 머리 속으로 그리고 한발 빠르게 움직여야 한다
.
다만 제대로 된 상상력을 발휘해야 한다
.
황당한 상상이면 오히려 악이 된다
.
그러나 도로 및 신도시 건설 등의 상상은 조금만 신경쓰면 충분히 가능하다.


 

<33> 경험이 高手를 만든다

초보 땅 투자자들은 누구나 '고수'를 만나 한 수 지도받길 원한다.
고수들은 남다른 비법을 갖고 있을 거라고 믿기 때문이다
.
그래서 언론에 많이 나오는 전문가들의 강연회도 쫓아가보고 인터넷 동호회에서 고수들의 글을 탐독하기도 한다
.
하지만 개미투자자들이 진정한 고수들을 만나기는 쉽지 않다
.
많은 큰손들을 몰고 다니는 중개업소나 혼자서 수십억원에서 수백억원을 번 투자자들은 노출을 꺼린다.

노출돼봐야 세무조사의 표적만 된다.
남에게 도움이 될 지는 모르지만 자신에겐 전혀 도움이 안된다
.
그렇다면 자연스럽게 이런 의문이 든다
.
언론에 자주 등장하는 토지 전문가들은 진짜 고수일까
.
이에 대한 답을 찾기 위해선 땅 고수가 갖춰야 할 조건부터 봐야 한다
.
우선 고수 대접을 받으려면 토지 관련 경험이 적어도 10년 이상은 돼야 한다
.
땅은 아파트나 상가,업무용 빌딩 등과는 다르다
.
땅을 규제하는 법률이 112개에 달하고 법에 나오지 않는 함정도 곳곳에 도사리고 있다
.
땅만 20년 동안 중개한 진명기 JMK플래닝 사장이나 은행에서 10년 이상 경매 컨설팅 등 토지관련 업무를 담당한 고준석 신한은행 부동산재테크 팀장 등은 그래서 '토지관련 공부는 해도해도 끝이 없다'고 말한다
.
풍부한 실전 경험도 필수조건이다
.
땅의 경우 특히 이론과 현실이 엄청 다르다
.
실전 경험이 없으면 고수 반열에 들 수 없는 까닭이다
.
따라서 이런 두 가지 잣대를 가지고 언론에 자주 등장하는 전문가들을 평가해보면 답이 나온다
.
문제는 토지계약서 한번 써보지 않은 사람들까지 전문가임을 자칭하면서 언론에 얼굴을 내밀고 있다는 점이다
.
땅 고수를 가리는 데 있어서도 물론 예외는 있다
.
특정 지역에 따라서는 해당지역에서 오래 거주한 지역 주민이나 토박이 중개업소 사장이 가장 고수라고 할 수 있다
.
이들은 토지관련 공부를 체계적으로 하지는 않았더라도 그 곳에서 성장했기 때문에 자연스럽게 좋은 땅,나쁜 땅을 구분할 수 있는 능력을 갖추고 있다
.
그래서 전문 투자자들은 땅을 살 때 지역의 토박이 중개업소나 노인들을 찾아다니며 이야기 듣기를 즐긴다.


 

<34> 맹지는 약점을 찔러라

평소 충남 예산 땅의 투자가치가 높다고 생각하던 B씨는 지난 3월 중순 마음에 드는 땅을 발견했다.
각각 주인이 다른 두필지 땅인데 두필지를 한꺼번에 사야 한다는 조건이 붙은 땅이었다
.
1
개 필지는 관리지역(5천평)이었고 다른 1개 필지는 농림지역(1천평)이었다
.
관리지역 땅은 도로가에 붙은 땅이었고 농림지역 땅은 그 땅에 붙은 맹지(盲地)였다
.
도로가의 땅주인이 내놓은 매도 희망가격은 평당 12만원.

이 땅을 본 순간 B씨는 관리지역 땅을 차지하고 있으면 맹지는 가만히 있어도 굴러 올 것이란 생각이 들었다.
진입로가 없는 맹지는 앞 땅이 없으면 활용이 불가능하기 때문이다
.
그래서 맹지를 뺀 관리지역 땅만 사겠다고 제안했다
.
그러나 매도인측은 완강했다
.
두 필지를 한꺼번에 사지 않으면 팔지 않겠다는 것이었다
.
B
씨는 작전상 계약을 포기하고 중개업소를 나가려는 제스처를 취했다
.
그러자 안달이 난 매도인측이 황급히 B씨를 붙잡았다
.
도로가에 붙은 땅만이라도 팔겠다는 것이었다
.
그 자리에서 계약을 한 B씨는 느긋한 마음으로 집으로 돌아왔다
.
그런데 그의 예상은 며칠 지나지 않아 맞아떨어졌다
.
맹지 땅의 주인이 자신의 땅도 싸게 사라고 제안을 해온 것이다
.
맹지땅 주인은 처음엔 평당 8만원을 제시했다
.
그러나 B씨가 이를 거절하자 가격은 평당 5만원까지 내려갔다
.
B
씨는 그 정도면 적당하다는 생각이 들어 매입계약을 체결했다
.
관리지역 땅에 맹지를 합치니 땅 모양이 아주 좋아졌다
.
뒤쪽이 푹 들어간 모양이었는데 반듯한 모양으로 변한 것이다
.
매매를 중개한 중개업소는 당장 내놔도 평당 14만원은 충분히 받을 수 있을 것이라고 말했다
.
나중에 확인해보니 맹지 땅 주인은 자신의 땅값을 더받기 위해 앞땅 주인을 설득해 동시 매각조건을 내걸었던 것으로 파악됐다
.
이처럼 진입로가 없는 맹지는 치명적인 약점을 안고 있다
.
특별한 사연이 없는 한 길이 없는 땅을 살 사람은 없다
.
이런 약점을 파악하고 있으면 맹지를 아주 싸게 살 수 있다


 

<35> 뜨는 땅 지는 땅

농부인 A씨는 전원주택지로 각광받고 있는 경기도 남양주시 화도면 대성리 인근에 5천평의 땅을 보유하고 있었다.
그의 땅은 북한강변에 바로 붙어 있는 잡종지였다
.
A
씨는 지난 88년 북한강변에 전원카페 등이 대거 들어서기 시작할 무렵 땅값이 두배 정도 오르자 이 땅을 평당 15만원에 팔았다
.
그러고는 북한강에서 멀리 떨어진 곳의 농지 1만평을 새로 샀다
.
오로지 농사밖에 몰랐던 그는 기존 땅보다 두배나 넓은 땅을 사서 농사를 짓게 돼 마냥 기뻤다.

그러나 16년의 세월이 흐른 지금 땅값은 어떻게 됐을까.
자신이 판 북한강변의 땅값은 평당 120만원을 호가한다
.
북한강변에 전원카페 등 상업시설이 대거 들어서며 땅값이 폭등한 것이다
.
그러나 자신이 산 농지의 가격은 아직도 평당 10만원대를 맴돌고 있다
.
농사를 지어봐야 본전도 뽑기 힘든 세상이어서 농지값은 제자리걸음만 계속하고 있다
.
이처럼 시대에 따라 인기 있는 땅은 바뀐다
.
먹고 살기 힘들었던 시대에는 농사를 지을 수 있는 땅이 최고였다
.
그러나 요즘은 한강 골프장 등의 조망권을 가진 땅의 인기가 하늘을 찌르고 있다
.
이런 시대의 변화를 눈치채지 못하면 A씨같은 큰 실수를 저지르게 된다
.
그렇다면 시대별로 어떤 땅들이 인기를 끌었을까
.
80
년대 중반은 농지와 임야의 시대였다
.
산업화를 위한 개발계획이 남발되면서 전국의 절대농지 상대농지 임야가 투기의 대상이 됐다
.
90
년대 중반은 준농림지 시대였다
.
준농림지에 아파트나 공장을 지을 수 있도록 하는 정부 조치가 나오면서 대도시 인근 준농림지의 인기가 폭발적으로 상승했다
.
평당 3∼5만원 하던 준농림지가 불과 3년 새 3∼10배까지 뛰었다
.
이어 최근에는 신행정수도건설 공기업지방이전 등 지방분권화 정책이 추진되면서 새롭게 개발되는 지역들이 뜨고 있다
.
또 삶의 질을 따지는 사람들이 늘면서 자연환경이 쾌적한 곳의 땅들이 인기를 얻고 있다.


 

<36> 공장 이전 큰 기대 버려라

지난 93년 현대자동차 아산공장 건설 당시 중견건설업체인 S사는 신창면 준농림지 2만여평을 매입했다.
공장에서 직선으로 12㎞ 정도 거리여서 향후 현대자동차 직원과 하청업체들이 이주해오면 아파트 수요가 많을 것으로 예상했기 때문이다
.
이같이 판단하고 신창면에 땅을 사들인 업체는 S사를 포함 10여개에 달했다
.
그러나 정작 분양에 들어가자 사정은 완전히 달랐다
.
S
B사 등 2개사가 먼저 분양에 나섰지만 분양실적이 좋지 않았다.

나머지 8개 업체는 분양을 포기했다.
이들은 10년이 지난 지금도 분양 엄두를 내지 못해 큰 손해를 보고 있다
.
분양실패의 이유는 우선 자동차 공장이 대부분 자동화돼 인구유입이 별로 없었기 때문이다
.
하청업체들도 공장 주변지역 땅값이 급등하자 아산으로의 공장이전을 포기했다
.
공장이전보다 물류비용을 조금 더 부담하는 것이 낫다는 생각 때문이었다
.
최근 들어 천안 아산 서산 파주 등에서 각종 공장건설이 땅값의 호재가 되고 있다
.
공장 종사자와 하청업체가 밀려들면서 주변이 개발될 것이란 기대때문이다
.
그러나 공장이전 재료가 있다고 무조건 덤벼선 안된다
.
산업종류에 따라 지역개발에 전혀 도움이 안되는 경우도 많은 탓이다
.
실제로 현대자동차 사례만 봐도 공장만 지어졌을뿐 그 주변지역은 지금도 거의 개발되지 않고 있다
.
평당 5만원이던 신창지역 땅값은 현대자동차공장을 재료로 10배 이상 뛰었지만 최고점에 매입에 뛰어든 사람들은 오랫동안 마음고생을 하고 있다.


 

<37.> 테마 있는 곳을 보라

최근 충남 아산시 배방면 지역의 토지시장이 투자열기로 뜨겁다.
땅을 팔려는 사람이 없어 물건을 구하기가 쉽지 않을 정도다
.
1~2
억원짜리 물건은 찾아볼 수가 없고 적어도 수억원씩 하는 덩치 큰 물건들만 간혹 매물로 나온다
.
사정이 이렇다 보니 맹지에 가까운 논.밭도 평당 50~60만원을 호가한다
.
정부가 이 지역을 양도소득세가 실거래가로 과세되는 토지투기지역으로 지정했음에도 가격 상승세는 꺾이지 않고 있다.

오히려 지난 총선에서 열린우리당이 원내 제1당으로 부상한 이후 가격은 더 오르고 있다.
경부고속철도 개통, 신행정수도 이전, 삼성그룹의 기업신도시 추진 등 다양한 테마들이 복합적으로 작용해 땅값을 밀어올리고 있다
.
이처럼 토지투자에선 테마가 매우 중요하다
.
땅값 상승을 선도하는 지역은 어김없이 테마를 갖고 있다
.

요즘 토지시장을 움직이는 테마는 신행정수도 건설, 경부고속철도 개통, 5일제 근무, 신도시 건설, 미군부대의 한강이남 이전, 그린벨트 해제, 농지규제 완화, LCD공장 건설,신도시 토지보상 등이다
.
이런 테마를 가진 지역들은 다른 지역보다 높은 땅값 상승률을 보이고 있다
.
실제로 신행정수도 건설 테마를 가진 공주시 연기군 청원군 등은 최근 1년여동안 적어도 두배 이상 땅값이 올랐다
.
광명 아산 등 경부고속철도 역사 테마를 가진 곳에선 땅값이 최근 3~4년동안 10배정도 오른 곳도 심심찮게 찾아볼 수 있다
.
투자자 입장에서 성공의 관건은 어떤 테마가 땅값 상승으로 연결될지 판단하는 능력이다
.
실제 사례 하나를 들어보자
.
대통령 선거전이 한창이던 지난 2002년말 송파구에 사는 J씨는 노무현 대통령이 당선되면 행정수도가 대형 테마가 될 것으로 판단, 대선 결과가 나오기도 전에 공주시 장기면에서 수개 필지의 토지를 매입했다
.
여론조사 추이를 보고 노무현 후보가 당선될 가능성이 높다고 판단해서다
.
실제로 그의 판단이 맞아 떨어져 그는 10억원이상의 평가이익을 올렸다.

 

 

자료출처: Real estate invest Blue Ocean

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[스크랩] ■ 토지에 대한 지식▒ |토지 전원주택

2008-03-23 21:01

http://blog.drapt.com/mk3506/3104061206273693947 주소복사

출처 : ♡ 한아름 공인중개사 富로그♡

원문 : http://blog.drapt.com/ley87

토지의 종류및 토지에 대한 지식▒

농지

가장높은 지가상승률을 기록하는땅이다 (도시지역 안팍으로 농지을 잘살펴보면 돈이되는땅이 있다)
임야

형질변경이 쉬워 개발투자가 가장용이한 땅이다 (임야는 산지관리법상 보존산지지구와 준보존산지지구가있다) 보존산지지구는 개발이어렵다 준보존산지땅이 개발이용이한 땅이다
관리지역(준농림지)

가장많이오르는 땅이며 개발도쉽다 (수도권 광역시인근시군은 2005년 12월까지 관리지역이 세분화된다) 계획관리 생산관리 보존관리 지역으로세분화되는데 생산보존관리지역은 개발에많은제약을받는다 계획관리지역은 개발행위가자유로워 가격상승 많이되는땅이다
녹지

개발가능한 땅과 개발불가능한땅이잇다 시설녹지는개발이불가능하고 생산녹지는 개발에제한을많이받고 자연녹지지역이 개발이쉽다
그린벨트

언제가는 황금알을 낳게되는땅이지만 오랜시일이걸린다 (수도권 서울인천 외곽도로 시내안쪽이 풀릴가능성이많은땅이다 신도시가 외곽도로안쪽으로 형성된다)  현제 = 양주시덕정동,파주,동두천등 택지개발완료 군사보호시설 함정과 기회가 공존하는땅이다
용지

돈이되는땅과 돈이안디는땅이 잇다 1) 상업용지::매력없는투자대상토지다 2)관리지역::관리지역에서 공장용지을찿아 허 매도하면 큰차익이생긴다 전문기술이필요하다 전문가와상의필요) 3)전원투택용지 수도권지역 교통이편리한 광주 용인 양평 양주 김포 강화지역으로 수도권] 외곽순환도로 건설등에 호재로 추가수익이많을것으로 예상된다
 
  ▒부가가치가 높은 임야를 고르는 방법▒
임야의 활용도가 높다고 하지만, 그래도 대지와 비교하면 개발 및 활용에 제약이 많이 때문에 임야를 매입하기 전에 산림전용 및 개발허가 여부, 토목 공사시 추가적으로 설치해야 하는 시설 등을 관할 행정기관을 통해 확인해야 한다.
또 추가시설이나 개발시 투자비용에 비해 어느 정도의 개발이익이 보장될 것인지에 대한 사업성 판단도 필수적이다.

기본적으로 개발 제한이 많아 피해야 할 임야는 대표적으로 6가지가 있다.

첫째, 보전목적이 강한 보전임지 둘째, 분묘기지권이 인정되는 묘지가 있는 임야
셋째, 개발허가가 어려운 급경사인 임야
넷째, 보존가치가 있는 나무 등이 있는 임야
다섯째, 진입도로가 없어서 건축허가가 어려운 맹지
여섯째, 암반 등이 많고 공사시 재해발생이 우려되는 임야 등이다.

하지만, 이 중에서도 헐값에 사서 단점을 보완할 경우 투자 비용보다 땅값 상승분이 더 큰 경우도 있다.
도로와 접하지 않은 맹지는 도로 개설을 통해 가치를 높일 수 있고, 재해발생이 우려되는 임야는 재해방지 시설을 설치하면 된다.

그러나 애초에 토지 매입비와 공사비를 합한 금액이 개발 후 인근 시세와 큰 차이가 없다면 개발이 가능하더라도 포기하는 것이 낫다.
취득 및 개발에 특별한 제한이 없다면 임야의 지리적 조건이나 토지의 상태, 향후 개발 전망을 점검해 봐야 한다.

특히 개발 업종이 있는 경우 대상 임야의 산림 상태나 이용 현황, 조경으로서의 활용가치, 임야의 주변 환경이나 입지적 조건이 개발 목적에 부합하는지 등을 꼼꼼하게 살펴야 한다.
경사가 완만하고 조망권이 좋은 땅이나 산꼭대기 분지형 지형을 찾는다.
전원주택지나 개발 적지를 찾게 될 때 가장 먼저 떠올리는 것은 배산임수형 땅이다.
뒤로는 병풍처럼 산이 둘러싸여 있고, 앞으로 강이나 호수가 있으며, 남향을 바라보고 있는 입지의 땅을 예부터 최고로쳤다.
특히 임야는 강을 바라보고 있지 않더라도 주변에 계곡이나 개울을 끼고 있으면 그 가치가 더 높아진다.
그러나 산 좋고 물 좋은 곳이 그리 많지 않다. 또 무조건 강이나 호수가 가깝다고 좋은 것만도 아니다.
강이나 호수, 계곡 가까이에 건물이 있으면 장마나 홍수 때 물이 넘칠 위험이 있다.
더욱이 강이나 호수에서 너무 가까우면 습기가 많고 안개가 자주 끼어 주거리로서 적합하지 않다.
그저 앞이 탁 트이고 강이나 호수를 멀리서 바라보기에 좋을 정도의 조망권을 가진 위치면 적합하다.
산이나 절벽 바로 아래 집을 지을 경우에는 산사태의 위험은 없는지, 또 계곡을 끼고 집을 지을 경우에는 여름 장마철에 계곡물이 많이 불어서 넘칠 위험은 없는 지 등 만일의 위험도 점검해야 한다.

요즘은 자연환경이나 풍치를 중요하게 생각하기 때문에 평지보다는 오히려 지대가 높고, 경사진 땅을 선호하기도 한다.
최근에 개발하는 전원주택지를 보면 임야의 지형과 지세를 그대로 살리고, 주변 숲을 최대한 활용하여 자연스럽게 단지를 조성하는 경우도 많다.

그러나 경사가 너무 급격한 땅은 개발허가를 받기도 어려울 뿐더러 토목공사비도 많이 들기 때문에 사전에 꼼꼼하게 투자비를 계산해 봐야 한다.
반대로 주변 지역보다 지대가 낮거나 패인 분지는 토목공사비용은 많지만, 지대가 높은 곳에 새 둥지를 아늑하게 형성된 분지는 오히려 장점이 된다.
산꼭대기까지 도로를 내는 데 드는 비용을 감안해서 사업성만 보장된다면 오히려 산꼭대기 분지가 천혜의 전원주택지나 휴양지가 될 수 있다.
자갈과 암반이 적은 토질로 배수가 잘 되는 남동향 땅을 선택한다. 임야를 개발하는 경우에 토질도 상당히 중요한 기준이 된다.
돌이나 자갈이 많이 섞인 땅이나 암반이 나올 우려가 있는 곳도 공사비가 많이 들어가는 데다 개발이 쉽지 않다.
대체로 자갈이 많고 토질이 먼저처럼 푸석푸석한 땅들이 그런 경우가 많다.
반면 자갈은 없으나 너무 검붉은 땅은 차질고 단단해 공사하는 데 애를 먹는다. 또당 밑으로 물이 흐르는 경우도 있다.
산인데도 비가 조금만 오면 땅에 흥건히 물이 고이고, 장마철에는 도랑이 패이기도 한다.
이런 땅은 배수에 문제가 있을 수 있으므로 주의해야 한다.

동절기가 긴 강원도나 경기도 북쪽에 위치한 임야는 기후조건도 매우 중요하다.
강설량이 많고 평균일조량이 부족하며 겨울이 긴 곳은 아무래도 임야를 개발해서 다양한 용도로 활용하는 데 있어 제약이 많다.
이런 임야를 개발할 때는 인근에 스키장 등의 겨울 스포츠시설이 설치된 레저, 위락시설이 가까운 곳을 선택한다.
또 고도가 높은 곳에 위치한 땅은 남향, 동향, 남동향 건물을 지울 수 있다.
겨울이 길고 춥기 때문에 눈이 많이 오거나 기온이 많이 떨어지면 진입도로 등에 눈이 쌓이거나 얼어서 쉽게 녹지 않는 경우도 많다.
늘 햇볕을 잘 받을 수 있는 남동향이라면 겨울이 길고 추운 입지적 단점을 조금이라도 극복할 수 있다.
도로 진입이 수월하고 생활편의시설과의 거리가 가까운 곳을 고른다.
대지든 농지든 임야든, 개발 가능한 토지는 교통망과 진입도로 조건이 투자가치를 판단하는 데 있어서 아주 중요하다.
전원주택으로 개발하든 휴양 및 관광단지로 개발하든 도로망이 잘 정비되어 있고 도로 접근성이 좋다면 무엇으로 개발하든 부가가치가 크다.
주로 고속도로 톨게이트나 국도로 진입하기 수월하고, 인근지역과 연결되는 도로망이 잘 발달된 곳이 교통 체증시 차량 분산의 역할을 톡톡히 하기 때문에 유리하다.
고속도로 IC나 국도와 바로 인접하지 않더라도 대상 부지까지 진입하는 데 도로 여건상 어려움이 없고 고속도로나 국도까지의 거리가 너무 멀지 않다면 문제가 없다.
전원주택지나 사람들이 많이 이용하는 위락시설은 진입도로뿐만 아니라 대중 교통망과의 연계성도 중요하다.
자가용 이용이 어려울 때 철도나 고속버스를 이용할 수 있으면 더없이 좋고, 가까운 관광지나 시내를 왕래할 수 있는 대중버스 노선 등이 잘 갖추어져 있다면 그만큼 부지의 매력은 커진다.
임야는 쾌적한 자연환경이 가장 중요한 경쟁력이므로 환경에 저해가 되는 공장, 위험물질을 제조하는 공장, 소음과 악취를 발산하는 공장, 대규모 공원묘지가 근접한 땅 등은 요주의 대상이다.
특히 주변에 축산농가가 있거나 화학약품의 공장 등이 있다면 계절에 따라 바람을 타고 냄새가 실려 올 우려는 없는 지도 세심하게 살펴야 한다.
저지대에 위치한 전원주택은 위쪽에 축사나 농장등이 있을 경우 냄새뿐만 아니라 오염물질이 땅속에 스며들기 때문에 우물을 파더라도 깊이 파지 않으면 오염된 물을 마실 수 있다.


장기체류형 시설이나 전원주택 단지는 읍내에서 생필품을 조달하기 쉽고, 자동차로20분이내 거리에 대형 쇼핑시설 등을 이용할 수 있다면 금상첨화다.
의료시설은 가까울수록 좋다. 갑작스런 돌발사태가 생기거나 위험한 일이 생겼을 때 의료시설을 바로 이용할 수 있는 위치여야 한다.

부지는 정사각형이나 직사각형, 도로와 접한 면이 넓은 땅이 활용도 높다. 토지 활용도가 가장 높고, 집짓기 좋은 땅의 모양은 정사각형이다. 그러나 근린생활시설 등을 고려할 때는 꼭 정사각형이 아니라 대지에 접한 면이 넓은 직사각형 부지도 좋다.

가장 중요한 것은 토지의 폭이다. 직사각형 부지의 경우 건물폭이 보토 8~10M정도는 확보되어야 하므로 부지가길쭉하다면 건축에 적당한 폭이 나오는 지 확인해야 한다.
부정형이라도 단점이 아니다. 보통 부정형의 토지는 활용도가 낮기 때문에 땅값이 싸지만, 임야는 개발 업종에 따라 주변 지형과 지세를 잘 활용할 수 있다.
특히 큰 나무나 울창한 숲을 자연조경으로 활용해 단지 조성비용을 줄 일 수도 있다. 도로 폭도 필수 점검사항이다. 건축법상 부지가 최소한 5M이상의 도로와 접해야 하고, 도로에 접한 대지의 길이는 2M이상이어야 한다.
또한 연면적이 600평이상인 경우에는 6M이상의 도로에 접해야 하고, 도로에 접한 대지의 길이는 6M이상이거나 4M이상 2곳에 접해 건축허가를 받을 수 있다.
임야는 대체로 마을에 접해 있어도 진입도로나 도로 조건이 건축하기에 적합하지 않은 곳이 많기 때문에 도로 여건을 꼭 살펴야 한다. 만약 도로 여건이 여의치 않으면 진입도로 개설이나 도로 확장 등에 필요한 토지의 손실과 공사비용 등을 감안해서 매입금액의 경제성을 따져봐야 한다.
숲이 울창하고 보존가치가 높은 임야는 피하는 것이 좋다.
용도상 이용 개발이 어렵거나 규제가 있는 지를 사전에 검토한다. 이를 위해 토지이용계획확인원이나 임야도 등의 공부를 떼서 용도지역과 지목, 면적, 토지 모양등을 확인한다.
현장답사도 필수다.
임야나 지방 토지는 공부상 기재된 용도와 이용현황이 다른 경우가 있다.
반드시 현장실사를 통해 토지 면적, 경계선, 이용실태 등을 조사해야 한다.
산림전용이 가능한 지역일지라도 임상이 좋거나 입목본수도가 50%이상으로 숲이 울창하거나 경사가 심한 경우에는 산림전용 허가를 얻기가 매우 어렵다.

특히 팔당상수원수질보전 특별대책 제1권역과 제2권역에 포함되는 양평, 광주용인, 남양주, 여주, 가평,이천지역 등은 사전에 관할 행정기관을 방문해서 취득제한이나 개발 규제 내용을 알아보고, 허가 여부를 확실히 해둘 필요가 있다.
인근주민들과 행정기관이 지역개발에 호의적인 곳이 유리하다. 개발은 땅만 사는 게아니라, 그 지역에 뿌리를 내리고 살거나 지역을 기반으로 사업을 한다는 것을 의미한다.

그 지역에 거주하는 사람들과의 융화는 사업성공의 중요한 조건이다.
특히 전원주택지의 경우에는 지역주민들과의 교류가 상당히 중요한 요소이다.
보수적이고 폐쇠적인 씨족 중심의 마을이나 외지인에게 배타적인 성향을 가진 주민들이 사는 곳은 개발에 항상 민원이 따른다.
사전에 충분히 주민들과의 접촉을 통해 친분을 쌓아두고 협조를 받을 수 있는 분위기를 조성하는 것이 무엇보다도 중요하다.
행정기관의 태도도 중요하다. 똑깥은 사업이라도 지역개발에 대한 행정기관의 자세에 따라 사업추진이 쉽기도 하고, 어려워지기도 한다.
사전에 담당부서나 공무원 등을 접촉하여 협조를 받을 수 있도록 사업에 대한 설명을 충분히 해두는 것이 필요하다.

교통여건이 좋아지고, 관광자원이 풍부한 지역을 선택한다. 개발은 홀로서기가 안된다. 대상 부지의 입지여건은 물론, 주변지역이 계속 개발되고 있거나 장래에 대규모 관광단지나 택지개발 등이 예정되어 있다면 금상첨화이다.
이런 지역은 가만히 앉아 있어도 도로가 신설, 확장되고 교통여건이 좋아지는 것은 물론, 유동인구와배우수요층이 늘어나게 되므로 어떤 사업을 하던지 투자가치가 있다.
또 요즘은 지방자치 단체별로 마을의 역사와 문화를 관광상품으로 적극 개발하고 있고, 마을을 하나의 문화적 개념으로 테마파크로서 부각시키려는 경향이 있다. 이렇게 인근에 연계되는 관광, 휴양시설이나 외지인을 끌어 들일 수 있는 그 지방 고유의 관광상품이나 이벤트가 있는 곳이라면 개발의 효과도 더욱 커진다. 


▒토지투자전 현장답사시 유의사항▒
 
땅 투자에는 함정이 많다.
입지여건 점검, 각종 인허가, 전원주택 또는 펜션 건축, 관리 및 운영 위탁 등 절차가 길고 복잡하다. 아파트라면 건설회사가 해줄 이런 일을 매입자 스스로 해야 한다.
마음 놓고 일을 맡길 수 있는 전문가가 많지도 않다.
“위임을하더라도 30%는 계약 당사자가 챙겨야 한다”는 게 전문가들이 체험하고 하는 얘기다.
주말이나 휴가철에 틈틈이 짬을 내 현장을 돌아다니면서 땅 보는 눈을 갖춰야 제대로 땅 투자를 할 수 있다.

<토지투자 전문가들이 공개하는 효과적인 현장답사 요령을 알아본다.>

▽새벽에 떠나라=답사지역을 정한 뒤 인터넷이나 전문서적을 통해 지역 정보를 충분히 파악한다. 길을 나서기 전 국도나 지방도가 잘 나와 있는 두꺼운 지도책을 마련한다. 개발되지 않은 면 단위 지역에는 부동산 중개업소가 없는 곳이 꽤 많다. 이런 곳은 오전 4∼5시에 길을 나서는 것이 좋다. 그래야만 오전 6∼7시경 일터로 나가는 시골 농부들을 쉽게 만날 수 있다. 뙤약볕이 내리쬐는 여름 한낮에는 이들을 만나기가 어렵다. 가고 올 때 다른 루트를 택해 입지여건과 접근성을 입체적으로 살펴본다.

▽묻고 되묻고 확인하라=현지 부동산 중개업소 서너 곳 이외에 지역 유지나 마을 이장을 만나보는 것이 좋다. 중개업자 이상으로 현지 사정에 정통한 사람들이다. 열의를 갖고 정중하게 물으면 ‘누가 언제 어느 땅을 얼마에 샀는지’ 등 최근 동향을 전해들을 수 있다. 외지인과 현지인을 두루 만나는 구멍가게 주인들이 생생한 정보를 많이 갖고 있기도 하다. 현지인들에게는 지역의 내력과 최근 거래 현황을 듣는 것에 만족한다. 각종 개발 제한사항이나 지역개발 계획은 군청이나 시청에 들러 물어본다. 인허가 담당 공무원이 업무를 맡은 지 얼마 안 돼 정확한 답변을 듣기 어려운 경우가 있다. 또 인허가 담당자는 대체로 확정되지 않은 계획에 대해서는 말을 아끼는 편이다. 인근 토목설계사무소에 들러 교차 확인하는 것이 바람직하다.

▽보이는 대로 믿지 말라=경치는 좋은데 땅값이 의외로 싼 곳이 있다. 도로가 접하지 않은 맹지(盲地)이거나 경사지(傾斜地)여서 개발이 어려운 속사정이 있을 수 있다. 도로가 나 있어도 개인 소유일 경우 사용 허가를 받지 못하면 개발하기가 어렵다. 30년 이상 된 나무숲이 그림처럼 우거진 곳은 외면하는 것이 좋다. 개발이 허용되지 않는 보전지역일 가능성이 높다. 전원주택 부지는 마을에서 너무 멀리 떨어지지 않은 곳에서 찾아본다. 범죄위험이 커진다. 마을에서 200m 이상 벗어나 있으면 전기를 끌어올 때 m당 4만8400원이 더 드는 등 개발비용도 추가로 든다. 마을 주민들의 성향도 살필 필요가 있다. 집성촌은 아무래도 텃세가 심한 편이다. 투자 목적이라면 2차로 이상 도로에 가까운 곳이 좋다. 외지인의 눈에 잘 띄어 나중에 팔기가 쉽다. 휴가철에 펜션에 묵을 때는 인근 지역의 펜션별 공실률 차이와 그 원인을 생각해본다. 이용자들의 불만사항이 무엇인지도 귀담아 들어본다. 마음에 드는 펜션이 있다면 그 지역의 펜션 전문 부동산에 매물로 접수됐는지를 확인할 수 있다.

▽투자 결정은 신중히=여행길의 현지답사는 탐색전으로 여긴다. 선뜻 마음에 드는 땅을 찾았더라도 나중에 서너 번 더 본격 답사를 한 뒤 최종 결정을 내린다. 펜션이나 전원주택 부지로 찜한 곳은 겨울 휴가 때 다시 한번 들러보는 게 좋다. 펜션은 꾸준히 수익을 내주는 것이 으뜸이다. 우리나라는 겨울이 긴 편이라서 겨울 장사가 펜션의 수익성에 큰 영향을 준다. 전원주택지의 지세(地勢)와 풍광도 겨울에 알몸 그대로 살펴볼 수 있다. 자녀와 함께 답사를 한다면 살아있는 경제교육이 될 수도 있다. 부부 동반 ‘재테크 여행’도 괜찮다. 요즘 ‘30%는 투자처 물색하러, 70%는 취미 삼아’ 여행을 하는 부부들이 많다  


▒토지이용계획 확인원에 따른 토지투자요령▒
 
토지이용계획확인서로 보는 투자법
 2- 2개 이상의 용도지역, 지구, 구역에 걸치는 토지 토지이용계획확인서로 보는 투자방법으로 이번 3호에서는 둘 이상의 용도지역, 용도지구, 용도구역에 걸치는 토지에 대한 적용기준을 살펴보도록 하겠습니다

전국의 모든 토지는 시, 군 단위로 원칙적으로 하나의 용도지역으로 지정되며, 하나의 토지에 대하여 2이상의 용도지역이 중복지정 될 수 없습니다.
다만, 용도지역의 지정이 없는 토지도 있을 수 있는데 이를 용도미지정 토지라하며, 하나의 토지에 대하여 용도지역과 용도지구 또는 용도지역과 용도구역 상호간에는 서로 중복지정 될 수 있습니다. 용도지구제에서는 어떤 토지는 어느 하나의 지구로 지정될 수 있고 아무런 지구도 지정되지 않을 수도 있으며 2개 이상의 용도지구로 중복지정 될 수도 있습니다.
또한 어느 용도지구는 어느 특정 용도지역 또는 용도구역에만 지정될 수 있는 것은 아니지만 취락지구는 녹지지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 또는 개발제한구역에서만 지정될 수 있습니다. 경관지구, 미관지구, 고도지구, 방재지구, 보존지구, 시설보호지구, 취락지구, 개발진흥지구, 특정용도제한지구, 아파트지구, 기타지구와 시, 도의 도시계획조례에 의해 용도지구의 명칭 및 지정목적과 건축 그 밖의 행위의 금지 및 제한에 관한 사항 등을 정하여 열거한 용도지구외에 용도지구를 지정할 수 있는데, 이러한 용도지구는 1필지에 복수로 지정이 가능합니다. 용도구역은 어떤 토지는 다시 하나의 용도구역으로 지정될 수 있고, 아무런 구역으로도 지정되지 않을 수도 있으나 2개이상의 구역으로 중복지정 될 수는 없습니다.
개발제한구역, 시가화조정구역, 수산자원보호구역, 지구단위계획구역 등은 중복지정이 될 수 없습니다.
예를 들면 어느 1필지의 토지가 관리지역으로 지정되어 있으면서 경관지구, 미관지구, 방화지구로 중복지정되어 있고, 시가화조정구역으로 지정될 수도 있다는 것입니다. 이렇듯 1필지의 토지에 대해 용도지역과 용도지구, 용도구역은 중복지정이 가능한데, 중복지정에 따라 1필지의 토지에 2이상의 용도지역, 용도지구, 용도구역에 관한 규정은 국토의계획및이용에관한법률 제 84조에 별도로 규정하고 있습니다. 1필지의 토지가 2이상의 용도지역, 용도지구 또는 용도구역에 걸치는 경우 그 토지 중 용도지역, 용도지구, 또는 용도구역에 있는 부분의 규모가 330㎡이하인 토지부분에 대하여는 그 1필지는 토지 중 가장 넓은 면적이 속하는 용도지역, 용도지구 또는 용도구역에 대한 규정을 적용합니다.
예를 들면 1,000㎡ 의 토지에 관리지역과 농림지역이 중복지정 되어있는데(원칙적으로는 허용되지 않아야 하지만 현실적으로 존재함) 관리지역이 700㎡이고 농림지역이 300㎡일 경우 이 토지의 일부분인 농림지역도 관리지역으로 규정한다는 것입니다.
건축물이 미관지구 또는 고도지구에 걸쳐 있는 경우에는 그 건축물 및 토지의 전부에 대하여 미관지구 또는 고도지구안의 건축물 및 토지에 관한 규정을 적용한다고 규정되어 있습니다.
즉, 면적제한에 따른 예외규정이 없고, 두개의 용도지구에 대한 규정을 적용한다는 개념입니다. 용도지구에 대한 규정은 시, 군 도시계획조례에 있으니용도지구로 지정되어 있을 경우 반드시 지자체 도시계획조례를 참조해야 합니다.
또한 용도지구는 토지이용계획확인서에 기재되지 않을 수도 있으니 도시계획과 등 관련부서에 확인해야 합니다.
하나의 건축물이 방화지구와 그 밖의 용도지역, 용도지구 또는 용도구역에 걸쳐 있는 경우에는 그 전부에 대하여 방화지구 안의 건축물에 관한 규정을 적용하게 됩니다.
다만, 그 건축물이 방화지구와 그 밖의 용도지역, 용도지구 또는 용도구역의 경계가 [ 건축법] 에 의한 방화벽으로 구획되는 경우 그 밖의 용도지역, 용도지구 또는 용도구역에 있는 부분에 대하여는 그러하지 아니합니다. 1필지의 토지가 녹지지역과 그 밖의 용도지역, 용도지구 또는 용도구역에 걸쳐 있는 경우에는 각각의 용도지역, 용도지구 또는 용도구역의 건축물 및 토지에 관한 규정을 적용합니다. 다만, 녹지지역의 건축물이 미관지구, 고도지구에 걸쳐있는 경우에는 미관지구, 고도지구안의 건축물 및 토지에 관한 규정을 적용하고, 방화지구에 걸쳐 있는 경우에는 방화지구안의 건축물에 관한 규정에 의하게 됩니다. 용도지역은 도시관리계획에 의해 변경되기 때문에 개인이 바꾼다는 것은 사실상 불가능합니다.
하지만 위의 규정을 이용하게 되면 많은 부분은 아니지만 용도지역을 바꿀 수 있는 기회가 될 수 있으며, 이럴 경우 토지이용용도를 높이는 계기가 될 수도 있을 것입니다.
예를 들면, 1필지의 토지에 상업지역과 주거지역이 혼재되어 있을 경우 상업지역 면적이 3,000㎡이고, 주거지역이 600㎡라고 가정했을 때, 상업지역과 주거지역을 양분하여 상업지역 1,500㎡, 주거지역 300㎡로 각각 분필하면 주거지역도 상업지역으로 이용할 수 있어 주거지역 600㎡의 지가를 올릴 수 있을 것입니다.
미관지구와 고도지구, 방화지구가 지정되어 있을 경우에는 용도지역에 대한 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 층수제한이 강화되게 됩니다.
용도지구가 중복지정 되어 있다면 거기에 따른 각종 제한이 더욱더 가해질 것입니다. 따라서 토지투자시 위와 같이 1개의 필지에 대해 2개의 용도지역, 용도지구, 용도구역이 지정 되었다면 반드시 규정을 이해해 착오 없이 투자에 임하시길 바랍니다

 
▒토지투자시 유의사항▒
 
좋은땅, 나쁜 땅의 기준은 시대 따라 다르다

좋은 땅과 나쁜 땅의 기준은 시대에 따라 변화를 거듭한다.
옛날에는 아니 1970년대까지만 해도 농사짓기 좋은 땅을 최고로 쳐줬다. 다시 말해 행정적인 조건보다도 자연적인 조건을 우선시 했다. 하지만 경제개발이 본격화 되면서 도시와 공장이 들어서고, 지역개발에 시동이 걸리면서 좋은 땅의 조건이 변하기 시작했다. 점점 자연적 조건이 무시되는 경향이 나타나면서 개발할 수 있는 땅이 각광을 받기 시작했다.
결국 좋은 땅의 기준이 공법상의 행정적인 조건이 우수한 땅으로 바뀌고 만 것으로 다시 말해 수익성이 뛰어나면서 투자가치가 있는 땅이 좋은 땅이란 얘기다.

그러나 이러한 이분법적 논리는 자칫 투자실패를 불러올 수 있는 원인이 될 수 있다. 좋은 땅을 고른다는 것, 투자가치 있는 땅을 산다는 것은 초보자는 물론이고 경험이 많은 사람도 어려운 일이다. 그럼에도 불구하고 사람들은 땅을 잘 안다고 생각한다. 더군다나 땅에 투자하는데 있어서는 누구나 전문가를 자처하지만 투자 결과는 성공보다는 실패하는 확률이 높다는데 문제가 있다. 일반적인 사람들의 투자 패턴을 보면 “땅은 임차인 문제도 없고, 그냥 사면 되는 것 아니냐” 라는 성급한 생각에서부터 출발하고 있다. 특히 매도자나 중개업자가 급박하게 재촉하면 지금 당장 투자를 결정하지 않으면 좋은 물건을 놓칠 수 있다는 강박관념이 발동한다. 한 번 쯤 더 생각해보고 객관적으로 따져볼 수 있는 시간적인 여유와 침착함을 잃어버린 채 투자에 나서곤 한다.
하지만 토지의 흐름을 알려면, 4가지 기본적인 사항은 충실하게 지켜야 한다.
◆ 토지 투자 4가지 기본 사항

첫째, 자연적인 조건을 들 수 있다.

지형과 향(向)을 잘 살펴야 한다. 산악지형이 많고, 겨울이 긴 지역일수록 햇볕이 많은 향을 골라야 한다. 경사도가 심한 지역과 나무의 수령이 최소한 30년 이상 된 임야는 피해야 한다. 또 토질이나 토사, 자갈, 암반지역인지 확인해야 한다. 토질은 부드럽고 황토색을 띠어야 하며, 토사가 20~30% 정도 섞여 있으면 좋은 땅으로 간주된다. 하지만 자갈이나 암반이 있는 곳은 피해야 한다. 강이나 저수지, 하천과는 거리를 두어야 한다. 천재지변이나 자연재해로부터 피하기 위해서다.

둘째, 행정적인 조건을 따져봐야 한다.

우선 ‘토지이용 계획확인원’을 참고하여 공법상의 제한사항을 살펴봐야 한다. 예를 들어 군사시설보호구역, 개발제한구역 등 땅을 이용하는데 제한사항이 있는지 여부를 확인해야 한다. 도로의 접근성도 따져봐야 할 대목이다. 아무리 좋은 입지를 지녔다 하더라도 도로가 없는 땅(맹지)이라면, 다른 사람 소유의 땅을 이용해야 하는 불편함이 있다. 또, 도로에 접해있다 해도 사도인지 국도인지 확인해야 한다. 만약 도로의 접근성이 떨어진다면 투자가치도 그만큼 떨어지기 때문이다. 또한 주변지역의 개발계획을 확인하는 것도 중요하다. 만약 주변지역이 개발계획을 가지고 있다면 인근 땅도 투자가치가 상승하기 때문이다.


셋째, 법률적인 문제가 없는지 확인해야 한다.

법률적인 권리관계는 등기부를 기준으로 한다. 등기부에 나타나는 권리인 경우에는 위험을 피하여 투자하면 된다. 그러나 등기부에 나타나지 않는 권리가 문제다. 특히 땅에는 등기부에 나타나지 않는 유치권, 관습법상 법정지상권, 법정지상권, 특수지역권, 분묘기지권 등의 권리가 있다. 따라서 이러한 관습법상 권리가 존재하는지 현장을 방문하고 지역 주민들에게 물어봐서 확인해야 한다.
넷째, 직접 투자를 하려는 마음이 든다면, 기본적인 서류부터 반드시 확인해야 한다.

기본서류에는 등기부등본, 토지대장, 토지이용계획확인원, 지적도가 있다. ‘등기부등본’은 권리에 대한 사항을 나타내는 장부다. 근저당권을 비롯하여 가압류, 처분금지가처분 등 각종 물권과 채권에 대한 사항이 나타나 있으므로 권리관계를 정확히 정리하여 거래를 해야 한다. ‘토지대장’ 이란 토지의 현황을 알려주는 서류로 토지의 소재지·지번(地番)·지목(地目)·지적(地積) 및 소유자의 주소·성명 등을 등록하는 공부(公簿)를 말한다. ‘토지이용계획확인원’은토지에 대한 공법상 규제사항을 표시하여 토지 이용을 일정방향으로는 권장, 일정방향으로는 규제하는 공법상의 용도지역, 지구를 공시하는 것을 말한다. 또, 이 서류를 통해 공법상 규제가 어떤 것이 있으며, 향후 어떤 용도로는 권장되고, 어떤 용도로는 사용이 불가능한 것인지 알 수 있다. ‘지적도’는 토지에 대한 경계·지번(地番)·지목(地目)·면적·소유자 등을 명기한 지도이다. 등기부의 부속지도로서 소유자의 권리를 보호하는 것이며, 토지구획정리사업이나 용지보상 등을 할 때 기초자료로 사용된다

 

출처 -다음카페-아카데미벨로퍼

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[스크랩] ■ 토지관련 자료 모음 |토지 전원주택

2008-03-23 21:01

http://blog.drapt.com/mk3506/3104061206273678216 주소복사

출처 : ♡ 한아름 공인중개사 富로그♡

원문 : http://blog.drapt.com/ley87

토지거래 전 필수 확인사항
  지적법상 지목
 
 
■ 국토의계획및이용에관한법률상 용도지역
도서지역 인구와 산업이 밀집되어 있거나 밀집이 예상되어 당해 지역에 대하여 체계적인 개발ㆍ정비ㆍ관리ㆍ보전 등이 필요한 지역
관리지역
도시지역의 인구와 산업을 수용하기 위하여 도시지역에 준하여 체계적으로 관리하거나 농림업의 진흥, 자연환경 또는 산림의 보전을 위하여 농림지역 또는 자연환경보전지역에 준하여 관리가 필요한 지역
농림지역 도시지역에 속하지 아니하는 농지법에 의한 농업진흥지역 또는 산림법에 의한 보전임지 등으로서 농림업의 진흥과 산림의 보전을 위하여 필요한 지역
자연환경보전지역 자연환경·수자원·해안·생태계ㆍ상수원 및 문화재의 보전과 수산자원의 보호ㆍ육성 등을 위하여 필요한 지역
※2003년 1월 1일부터 도시지역은 도시계획법, 비도시지역은 국토이용관리법으로 이원화되어 있던 것을 국토의계획및이용에관한법률로 통합 실시

토지 구입시 확인해야 자료 및 계약시 유의점
   
확인사항 확인 자료 비 고
면적확인 등기부등본
토지(임야)대장
ㆍ임야의 경우 상당한 면적 차이 있음
ㆍ'매매 대금의 지불은 실측 면적 기준'이라는   계약상의 약정 사항 제시
ㆍ일필지 일부의 거래의 경우 사후 실측에 의해   정산하도록 특약사항 둠
지목확인 등기부등본
토지(임야)대장
현장 확인 및 사진
ㆍ형질 변경 허가는 공부보다 현황 중요시
ㆍ현장 사진 통하여 공부상 지목과 현황 지목 비교
경계확인 지적대장
지적도(임야도)
현장 확인
ㆍ임야는 능선, 계곡, 도로, 하천 등을 기준으로 확인
ㆍ대상 토지를 인접 필지에서 사용하고 있는 부분의   유무를 지적도 현황, 면적, 실측에 의해 확인
형태확인
(지형,지세)
지적도(임야도)
1/5,000 항측도
현장 확인
ㆍ용도 지역 변경을 수반하는 입지의 경우,   토지 형태에 유의
ㆍ지형은 지적도에 의하여 판단하되 상당히   불규칙한 경우 용도 변경 곤란하므로 구입 면적에서   제외시키는 것이 좋을 듯 (매도자와의 합의 어려움)
인접도로
확인
지적도(임야도)
1/5,000 항측도
측량 도면
현장 확인
ㆍ인접 도로는 건축법과 관련, 허가 심사 기준이   중요
ㆍ인접 도로가 건축법상 기준보다 좁거나 대상
    토지가 맹지일 경우, 진입로 확보 후 매입하여야
지반의
형태와 구성
지적도(임야도)
1/5,000 항측도
지질도
ㆍ지반의 상태는 조성의 난이도 및 비용, 용수 개발,   건축시 지반의 견고성 등에 영향
체납 여부 등기부등본
제세 완납 증명서
기타납세 관련 자료
ㆍ재산세 등의 체납이 있는 경우, 등기부등본에 압류   등이 설정될 수도 있음.
ㆍ 본의 아니게 매수자에게 승계한 경우 있으므로   이에 대비한 약정 및 관계 관청에의 확인 필요
 

토지 매매가 결정 방법
  감정평가액과 시가를 산술 평균하는 것이 가장 합리적인 방법
 
감정평가액
- 감정 평가 법인에 의뢰해 토지의 조건을 종합적으로 검토해 가치를 판단하는 것
- 정부가 조사하는 공시 지가에 비해 현실적인 가격이 많이 반영된 가격
시가
- 거래가를 의미하는 것으로 실제 거래되는 가격
- 보상시 : 정상적인 가격이지만 근거가 뚜렷하지 않아 그대로 적용하기는 어려움. 단 기준이
..명확하다면 근거 자료와 함께 제시할 수도 있음

토지거래허가제
   
1)토지거래허가제의 정의 및 근거법
토지거래허가제는 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 성행할 우려가 있는 지역과 지가가 급격히 상승하거나 상승할 우려가 있는 지역을 토지거래허가구역으로 지정하여 계약 전에 허가를 받고 거래하도록 하는 제도
근거 법령은 국토이용관리법이며 허가구역은 5년 단위로 지정
2)허가 신고 대상 토지 확인 및 처리 방법.
토지거래허가구역 내에서도 용도지역별 기준면적 이상의 토지를 거래하는 경우에만 허가대상
허가구역 및 면적 기준은 관할 시ㆍ군ㆍ구 토지관리과나 토지관리계에 문의
기준면적 이하의 토지거래는 계약을 체결한 후 신고(허가 불필요)
단, 허가대상면적을 초과하는 토지를 허가기준 미만으로 분할해 거래하는 경우는 허가를 받아야 함
토지거래 허가대상에는 토지에 관한 소유권은 물론 지상권 전세권 임차권을 이전 또는 설정하는 계약을 체결하거나 예약하는 경우도 포함
반면 상속ㆍ증여ㆍ명의신탁해지를 원인으로 하는 소유권이전과 시효취득을 채운 점유가 원인이 되어 소유권이 이전되는 경우는 허가를 받지 않아도 됨
3)허가심사 기준
허가 심사기준은 '94년 1월 1일부터 시행되는 국토이용관리법 시행규칙에 따라 관할 시ㆍ군ㆍ구에서 해당토지의 취득 및 이용목적, 면적의 적정성을 심사해 허가 여부를 판단
허가기준
  - 취득목적이 자기의 거주용 택지, 주민의 복지ㆍ편익시설용 토지, 구역내 농어민의 농 축 임 어업용 토지, 지역의 건전한 발전에 필요한 사업용 토지, 시행 중인 사업의 확장 등에 필요한 토지, 주민의 일상생활 및 통상의 경제활동에 필요한 토지 등의 조건에 해당해야 함. 이 중에서 주택용 토지 취득 허가는 주민등록이 이전되어 있지 않아도 가능하며 주민의 복지ㆍ편익시설용 토지를 취득할 때는 사전에 형질변경허가를 받지 않아도 거래허가 가능
- 취득면적이 이용목적에 적합한 크기여야 함. 예를 들어 농지의 경우 3정보 이내, 공장건축물 부속토지는 입지 기준면적 이내 등을 기준으로 함
4)허가신청 및 허가절차
거래당사자 쌍방이 계약 전에 관할 시ㆍ군ㆍ구청장에게 허가를 신청
허가신청서는 관할 시 군 구의 토지관리계에 비치
기재사항은 권리의 종류, 취득면적, 계약예정금액, 토지이용계획 등
허가신청서와 함께 제출해야 할 서류는 토지등기부등본
- 1만㎡ 이상의 토지를 개발하고자 할 경우에는 토지의 형상 및 인근 상황을 표시한 축적 2만 5,000분의 1 이상의 지형도 필요
허가관청은 접수 후 15일 이내에 허가 여부를 결정
- 15일 내에 허가 여부를 통보 받지 않으면 허가된 것으로 보고 계약을 체결할 수 있음
- 만일 허가신청 지역에 공공사업계획이 있을 때에는 국가 등이 선매할 수 있음
토지거래 불허가 처분시 이의가 있는 경우에는 그 처분을 받은 날로부터 1개월 이내에 시ㆍ도에 설치된 토지이용심사위원회에 이의신청을 하거나 시ㆍ군ㆍ구청장에게 매수를 청구할 수 있음. 토지이용심사위원회의 결정에도 불복할 경우 또는 이의 신청 후 2개월이 경과하도록 결정이 없을 때에는 행정소송을 제기할 수 있음
5)입점시점을 체크해야 한다.
허가없이 체결한 계약은 무효. 뿐만 아니라 부동산 등기 세무에 꼭 필요한 검인계약서를 받기 위해서는 허가신고필증이 꼭 필요함
허가를 받지 않고 계약을 체결하거나 허위 및 부정한 방법으로 허가를 받은 경우에는 2년 이하의 징역 또는 500만원 이하의 벌금형


농지 구입시 취득자격 제한
  농지취득자격증명 발급 기준
- 농작물의 경작 또는 다년성 식물재배지로 이용되는 토지 : 1,000㎡(302.5평) 이상
- 고정식 온실ㆍ비닐하우스ㆍ버섯 재배사와 그 부속 시설을 설치하는 토지 : 330㎡ 이상
- 실제 토지의 형상을 기준으로 위의 두 가지 기준면적 미만일 경우, 농지취득 불가
 
농지취득허가 가능한 토지 기준
- 지적법에 의한 지목이 전, 답, 과수원이 아닌 토지로서 농작물의 경작이나 다년성 식물의 재배지로 계속하여 이용되는 기간이 3년 미만인 토지
- 지적법에 의한 지목이 임야인 토지로서 그 형질을 변경하지 아니하고 과수, 뽕나무, 유실수, 기타 생육 기간이 2년 이상으로 식용이나 약용으로 이용되는 토지 또는 식물재배에 이용되거나 조경 또는 관상용 수목과 그 묘목의 재배에 이용되는 토지
- 초지법에 의하여 조성된 초지
- 기준면적 미만이라도 '농지전용허가'를 받은 경우
- 준도시 지역에서 건축 등을 원인으로 개발행위 신고시
- 기존에 농사를 짓고 있는 자는 농지원부를 첨부해 그를 합한 면적이 위 기준 이상이 되면 농지취득허가를 취득하여 등기 가능
시가
- 거래가를 의미하는 것으로 실제 거래되는 가격
- 보상시 : 정상적인 가격이지만 근거가 뚜렷하지 않아 그대로 적용하기는 어려움. 단 기준이
..명확하다면 근거 자료와 함께 제시할 수도 있음

도시민 농지소유 허용
  비농업인도 주말영농 및 체험영농을 위해 가구당 1,000㎡ 미만의 농지소유 가능
 
영농위탁은 가능하나 휴경 또는 임대는 제한


지목변경 방법
  변경하려는 토지의 용도 지역이 어떻게 되어 있는지에 따라 다르기 때문에 관련 내용을 해당 자치 단체에 확인해야 함
 
해당 자치 단체에 지목 전환에 따른 질의서를 제출하면, 지목 변경 여부와 변경시 필요한 절차를 서면으로 통보해 줌

농지전용 허가 절차(개발행위 신고)
   
단 계 내 용 비 고
1 단계 농지전용자 서류 접수 사업계획서, 사용승낙서, 매매계약서, 지적도등본, 임야도등본, 지형도, 대체시설설치ㆍ피해방지계획서, 시설물배치도, 자금소요계획서, 건축허가관련서류
2 단계 해당 지차체 도시계획의원회 심사 처리기간 : 7일
3 단계 시군구청(산업과) 처리기간 : 시장, 군수 15일/시, 도지사 25일
4 단계 허가통보  
5 단계 비용납부 대체조성비 : 4,500원/㎡,
전용부담금 : 공시지가의 20%
지역개발공채 : 1,000원/평
6 단계 허가증 교부  
 

산림형질변경 허가 절차
   
단 계 내 용 비 고
1 단계 허가 신청서 접수 허가신청서1부, 사업계획서1부, 형질변경 임지실측도 및 벌채구역도1부, 소유권 또는 사용수익권 증명서류
2 단계 시장, 수(산림과) 처리기간 : 10일
3 단계 허가통보  
4 단계 비용납부  
5 단계 허가증 교부 대체조림비 : 887원/㎡
전용부담금 : 공시지가의 20%
지역개발공채 : 1,000원/평
면허세
6 단계 착공신고(3개월 이내) 건축물 30%이상 진척시 가능
7단계 준공신청  
 

관리지역(예전 준농림지)에 전원주택 건설시 필요 절차
  토지 구입 전에 해당 시나 군청 담당자에게 허가 여부를 먼저 문의해야 함
 
관리지역의 건축 허가 후 대지 전용하는 절차는 간단하지 않고, 아무 토지나 가능한 것이 아님. 즉 해당 토지가 도로와 접하지 않은 곳, 자연 부락에서 너무 떨어진 곳, 사적지 주위, 주변이 농림지역으로 둘러 쌓인 곳은 허가가 어려움


1.토지 투자 요령
  1)택지개발지구 인근토지가 유망하다  
도시지역내 토지는 구획정리가 돼 있지만 지방토지는 현장과 지적공부간 차이가 많다. 따라서 현장방문이 필수다. 지적부 상에는 도로가 있는데 실제로는 도로가 없거나, 지적부상에는 맹지(도로가 없는 토지)이지만 실제로는 도로가 있는 경우도 있다. 서류상으로만 확인하지 말고 반드시 현장에서 확인해야 한다.
2)매입 전 해당토지에 대한 분석은 필수
토지는 한번 선택하면 이를 바꾸기가 쉽지 않다. 따라서 매입 전에 면밀한 조사가 필요하다. 농장을 만들려면 토질을 우선적으로 검토해야 한다. 전원주택을 지어 출ㆍ퇴근하려면 직장과의 거리를 체크해야 한다. 강변이나 계곡에 인접한 곳은 경관만 보고 서둘러 계약하기 쉽다. 그러나 집중호우시 침수피해는 없는지, 상수도 보호구역이 아닌지 등을 검토해야 한다.
3)지역편견을 버려라
‘토지투자’ 하면 누구나 용인, 양평, 파주, 가평을 꼽는다. 하지만 이 같은 지역편견을 버려야 한다. 교통여건이나 입지여건이 더 좋은 곳은 얼마든지 있다. 지역편견만 버린다면 실제가치보다 저렴한 값으로 토지를 장만할 수 있다.
4)개발전략을 짜라
지금 당장 개발자금을 투입하지 않더라도 땅을 놀리지 말고 활용방안을 찾아야 한다. 골프 연습장용으로 매입한 땅이라도 본격적인 투자가 힘들면 가건물을 지어 창고로 활용한다든지 과수를 심어 재배할 수도 있다. 아무나 손대지 못하는 땅일수록 개발에 따른 수익률이 높다. 황무지처럼 보이는 맹지, 농사를 짓지 않는 채 버려진 땅 등을 개발하면 높은 투자수익률을 올릴 수 있다.

2.토지 투자시 유의사항
  1)지적도와 현장이 일치하나 꼭 확인하라  
토지는 주택과 달리 특수성이 강해 지역마다 성격이 제각각이다. 따라서 땅을 살 때는 다른 어떤 부동산보다 세심한 주의가 필요하다. 요즘엔 토지기획단이라 불리는 사기분양업자들도 기승을 부리고 있다. 사면 무조건 2배로 오른다는 달콤한 말에 속아 성급하게 계약해선 안된다. 현장을 방문해야 성공적인 투자를 할 수 있다.
2)토지구입 목적을 명확히 구분해 매입해야 한다
토지는 한번 선택하면 이를 바꾸기가 쉽지 않다. 따라서 매입 전에 면밀한 조사가 필요하다. 농장을 만들려면 토질을 우선적으로 검토해야 한다. 전원주택을 지어 출·퇴근하려면 직장 과의 거리를 체크해야 한다. 강변이나 계곡에 인접한 곳은 경관만 보고 서둘러 계약하기 쉽다. 그러나 집중호우시 침수피해는 없는지, 상수도 보호구역이 아닌지 등을 검토해야 한다.
3)개발계획을 너무 믿지 말자
구체적인 일정을 점검하지 않고 개발계획만 믿고 투자하다가는 낭패를 보기 쉽다. 개발사업에는 수많은 이해관계가 얽혀 있어 예상과 달리 추진일정이 더디다. 현실적으로 가능한지, 추진상황은 어떤지를 관련 지방자치단체와 건설교통부 등에 문의해봐야 한다.
4)융자를 조심하라.
대부분이 자금 조달로 인한 대출이나 융자를 받는 경우 필요한 만큼이나 갚을 수 있는 금액이면 몰라도 나중에 이자나 원금 상환시를 생각해서 투자하는 것이 좋다.
5)여윳돈으로 투자하자.
부동산은 일반 물건과 다르기 때문에 손쉽게
출처 :김형선 박사의 부동산 재테크 

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