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[스크랩] ★ 必必必 용기있는 10%만 부자가 된다 ★ |부동산노트

2008-07-14 17:51

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출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다

원문 : http://blog.drapt.com/muzige

 
 
必必必 용기있는 10%만 부자가 된다
 
부자가 되려면 부자의 마인드를 지녀야 합니다.
 
닥터 아파트 애우 여러분 오랜만입니다.
부자가 되어 멋진 삶을 살기 위하여 정보의 오하시스를 찾아 헤메는 여러분들께 올바른 이정표를
제공해 드리고자 펜을 들었습니다.
 
오늘 말씀을 드리고자 하는 핵심 요지는 부자가 되기 위해서는 부자의 마인드를 지녀야 한다는
점입니다.
10%의 부자로 윤택한 삶을 살고자 하시는 분들은 부자들의 마인드 즉 긍정적인 사고와 적극적인
행동, 용기와 결단력 치밀한 분석력, 풍부한 지식과 융통성 있는 사고역량, 생활 속의 지혜, 모험심,
현실적인 안목 등을 지녀야 합니다.
부자는 하늘이 선택한 운명론적 대상이 아니라 스스로의 마인드를 바탕으로 얼마든지 달성이
가능한 후천적인 노력의 산물입니다.
특히 부동산은 평범한 사람을 가장 빠르고 확실하게 부자로 만들어 주는 보물 창고입니다.
 
자 그렇다면 부자가 되는 첩경이라고 명명할 수 있는 부동산에 대하여 평범한 사람들이 부자가
되기 위해서 어떤 노력을 해야 하는지 함께 보따리를 풀어 보도록 하지요.
결코 어렵지 않은 길임에도 불구하고 막상 자신에게 선택의 상황이 되면 부자의 모험 정신보다는
평범한 소시민의 안전 제일주의로 전락해 버리는 안타까운 현실의 수레바퀴를 멈추도록
하겠습니다.
그럼 지금부터 부자의 길로 여행을 떠나려고 하니 부자의 마인드로 스스로를 무장하여 베낭
가득히 황금덩이를 가득 담도록 노력하시기 바랍니다.
자 부자의 길로 저랑 함께 출발하겠습니다.
 
 
첫째, 부자가 되려면 부동산에 대하여 부자의 마인드로 철저하게 전환을 해야 합니다.
 
자기 자신이 부자가 아니라면 자신의 사고를 부자들이 지닌 사고로 180도 바꾸어야 합니다.
생각은 변함이 없는데 부자가 되기 위하여 노력을 한다면 밑 빠진 독에 물을 붓는 것과 다를 바가
없습니다.
부동산으로 부자가 되기 위해서는 지극히 평범한 이웃 사람들이나 지역적 특성이 강한 지역 부동산 사장님의 말에 귀를 기울여서는 안 되며 부자나 부자의 혜안을 가진 부동산 전문가 및 고수들의
마인드를 습득해야 합니다.
 
평범한 사람들은 지극히 단순한 발상으로 부동산을 바라보기 때문에 위험 부담이 전혀 없는 안전
제일주의의 평탄대로만을 찾아 다닙니다.
부자들은 모든 가능성을 염두해 두고 다양한 사고체계로 부동산을 접근함은 물론 부분적인 위험
부담이 따르더라도 안전성이 훨씬 높다면 미지의 땅을 과감하게 개척해 나가는데 머뭇거리지
않습니다.
열 사람 중에서 평범한 아홉 사람이 투자하지 않더라도 부자 한 사람이 투자를 한다면 과감하게
부자를 따라서 투자해야 부자가 될 수 있습니다.
 
 
둘째, 부자가 되기 위해서는 부동산에 대한 미래의 호재를 정확하게 진단해야 합니다.
 
특정 지역의 미래 호재에 대하여 평범한 사람들은 가치 상승의 시기와 정도를 제대로 파악하지
못하지만 부자들은 비교적 정확하게 가치 상승의 시기와 정도를 산출하는 능력이 있습니다.
예를 들어서 전철역 호재가 있을 경우 부자들은 전철역 확정 발표 시기와 전철 착공시기. 완공
및 개통 시기에 대하여 각각의 투자 가치와 정도를 파악하지만 평범한 사람들은 그렇지 못합니다.
통상적으로 전철역이 확정 발표된 순간 이미 60% 이상 호재는 반영이 된 상황이며, 진행여하에 따라서 80% 이상 반영이 되고 착공과 개통 후에는 100% 반영이 되기 때문에 부자들은 확정
발표 시기를 투자 상승의 최대치로 보고 발을 뻬지만 평범한 사람들은 전철역이 완공되는 것을 직접 눈으로 보고서야 시세가 반영이 되는 것으로 알고 오랜 세월을 기다리다가 세월을 잃어
버립니다.
 
부자들은 각종 호재에 대하여 확정 발표시기를 최고 상승 시점으로 판단한다면 평범한 사람들은 진행 과정 및 완공 과정을 최고 상승 시점으로 판단하여 뒷북을 치는 경우가 많습니다.
재개발 및 재건축과 신도시 발표, 아파트 폭등시 추격 매수 등도 부자들이 평범한 사람들보다 더
빨리 움직이고 더 빨리 손을 뗍니다.
부동산 폭등이 이어졌다면 비과세라는 조건하에 욕심부리지 말고 매도에 적극적이어야 하며
부동산이 크게 하락하였다면 당황하지 말고 때를 기다려 상승시기에 매도해야 합니다.
 
 
셋째, 부자들은 부동산 시세에 영향을 주는 여러 요소들을 중요도 순으로 차별적으로 적용하지만 평범한 사람들은 무엇이 중요한 지에 대하여 혼돈하는 경우가 많습니다.
 
부자들은 부동산에 영향을 주는 요소인 절대적 중요도와 상대적 중요도를 잘 구별합니다.
즉 입지, 대중 선호요소(교통,교육,환경,편의시설), 미래호재, 세대수, 부동산 등락여부 등을 절대 가치로 최고 우선 순위로 삼으면서 입지 이동, 정부정책, 대중심리, 공급물량 등을 상대적 가치로 적정선에서 적용하여 해당 아파트를 판단합니다.
그런 연후에 현재 주변 여건, 분양가, 실내 조건, 동, 향, 층, 마감재, 브랜드, 세부적인 부분을
간단하게 참조하는 수준에서 최종 결론을 내립니다.
 
하지만 평범한 사람들은 매우 중요한 절대적 조건과 다음으로 중요성이 따르는 상대적 조건, 그리고 중요도가 미미한 세부적인 조건을 혼돈하여 큰 것을 보지 못하고 세세한 부분에 신경을 쓰다가
보물을 놓치는 경우가 많습니다.
입지와 미래호재 대중 선호요소를 브랜드, 층, 동, 주변 여건과 대등한 수준에서 판단하기 때문에
아무리 입지가 훌륭해도 실내가 좁다느니 층이 낮다느니 분양가가 높다느니 브랜드 인지도가
낮다는 이유로 포기하는 경우도 허다합니다.
부동산을 평가하는 가치의 차이만 제대로 보아도 최단기간에 부동산으로 부자가 될 수 있습니다.
 
 
넷째, 부동산으로 부자가 된 사람들은 명품 지역과 입지의 이동에 주목을 합니다.
 
대부분의 부자들은 자신이 투자하는 기간에 명품 입지와 새로운 입지의 이동에 모든
역량을 집중합니다.
부자들은 누구나 인정하는 강남과 용산, 분당 등의 핵심 입지에 지속적인 관심을 보이면서
향후 오름폭을 가늠하여 비수기를 골라서 비교적 적극적인 투자를 합니다.
외국에 비하여 우리나라의 핵심 입지의 부동산 시세가 저평가 되어 있다는 것을 잘 알고 있기
때문에 이러한 흐름은 당분간 이어질 것으로 전망합니다.
 
평범한 사람들은 지속적으로 폭등한 명품 지역을 버블로 규정하는 분들이 상대적으로 많으며,
명품 지역에 투자하려는 의지가 상대적으로 낮고, 대중들이 몰려 다니는 그런 곳에 투자 하기를
좋아합니다.
또 한가지 부자들은 입지의 이동에 주목을 합니다.
부자들은 수도권 인구와 세대수가 늘어나는 현 상황을 감안하여 향후 명품 지역이 될만한 곳들을
선점하는데 탁월한 정보와 능력을 가지고 있습니다.
 
같은 지역의 입지 이동을 사례로 나열해 보겠습니다.
분당은 6년전만해도 양지마을과 서현동 일대가 핵심 입지였지만 부자들은 새아파트 주상복합단지인 정자동으로 입지 이동이 이루어질 수밖에 없는 상황을 깨닫고 정자동 주상복합을 선점하여
3-4배 이상의 시세 차익을 누렸습니다.
그 뿐이 아니라 분당 폭등 이후에 지리적으로 가까운 죽전의 상승을 투자 0순위로 선점했으며
죽전과 접근성이 좋은 동백에 투자하는 과감성을 보이기도 했습니다.
지리적으로 남쪽에 위치해 있지만 수원보다 진화된 도시인 서동탄에 관심을 가져서 결단력 있는
투자를 하는 한편 국제 신도시 여부가 불투명한 송도 신도시의 가치를 알고 가장 먼저 뛰어
들었으며 일산 신도시의 새아파트 부족 현상을 간파하여 파주 교하에 투자하는 사람도 많았습니다.
 
앞에서 제시한 곳들은 지금은 특급 투자처가 되었지만 대부분의 평범한 사람들은 여러가지 사유를
들어서 투자는 둘째치고 신랄한 비판만 일삼다가 좋은 투자처를 모두 잃어버린 셈입니다.
이제 제가 새로운 입지 이동의 예를 들어 보겠습니다.
수원의 현재 핵심 입지는 동수원과 영통 부근이지만 3년만 지나면 광교신도시와 수원이 만나는
국도 주변이 핵심 입지가 될 것입니다.
또한 북부권 최고 강자인 3호선 호수 공원 일대의 아파트들은 경의선 고속 복선전철 지역의
수혜가 예상이 되는 탄현역과 명품 신도시 덕이지구로 완전히 입지가 넘어갈 것입니다.
기존의 아파트는 한계가 있겠지만 새아파트와 이미 예정이 된 주상복합으로 인하여 명품 신도시 
일대는 분당의 정자동이 될 것이 확실합니다.
평범한 사람들은 과거에 그토록 많은 경험을 하고도 아직도 현재의 입지만 최고로 판단을 하고
있지 앞으로 미래에 부각이 될 입지를 인정하지 않습니다.
 
 
다섯째, 부자들과 전문가는 부동산의 흐름을 꿰뚫고 있습니다.
 
2006년까지는 부동산 흐름이 비교적 시장 자율에 원칙을 두었기 때문에 자연스럽게 명품 지역과
소외 지역의 양극화가 핵심 테마였습니다.
2007년은 정부의 명품 아파트 및 명품 지역에 대한 비합법적 규제 강화로 인하여 명품 지역의
급락과 서울 강북권, 인천권 수도권 변방권 등 소외지역 100% 폭등이라는 부동산 시세의 심각한
왜곡 현상이 초래 되었습니다.
 
그렇다면 2008년 이후로는 어떠한 흐름을 보일까요?
대부분의 부자들과 실력있는 부동산 전문가들은 2008년 이후의 테마로 정부의 1가구 1주택에
대한 규제 완화와 수도권 북부의 공급 과잉, 수도권 남부의 공급 부족을 핵심 테마로 삼고
있습니다.
 
부자들은 1가구 다주택을 처분하고 똑똑한 대형 명품 아파트로 갈아타려는 움직임을 보일 것이며,
상대적으로 공급이 부족한 수도권 남부권에 관심을 가지고 매수에 적극적인 자세를 취할 것입니다.
수도권 북부권은 신도시 남발로 인하여 공급 초과잉 상태이기 때문에 매물이 한꺼번에 쏟아지는
7년. 10년 전매 제한을 피하여 오히려 그 후광을 볼 수 있는 전매 가능한 분양 아파트로 눈을 돌릴
것입니다.
또한 서울의 경우 2007년 폭등한 한강 북쪽은 거들떠 보지도 않을 것이며 2007년 하락 및 보합세를 이어간 전통적인 명품 지역인 한강 강남권과, 강북권 목동, 강서, 용산, 성동 일대 및 저평가 지역에
눈을 돌릴 것이 유력합니다.
가격이 많이 오른 뉴타운, 재건축, 재개발 일대는 이미 호재가 반영이 된 상황이므로 강북 및 인천의 빌라나 다세대 주택을 매수하는 어리석음은 범하지 않을 것이 확연합니다.
 
하지만 평범한 사람들은 귀가 솔깃하여 100% 오른 지역의 아파트를 추격 매수하거나 그 후광을 볼
수 있다는 기대 심리로 빌라와 다주택을 매집하고 있는데 이 글을 보시는 분들은 재건축이라는 명분하에 폭등하고 있는 인천, 서울 강북 등의 빌라, 다주택은 거들떠 보아서는 안된다고 판단합니다.
부자는 대부분 오른 아파트나 강남, 용산을 제외하고 시간이 오래 걸리는 재건축과 재개발 등에
관심을 갖지 않습니다.
또한 빌라나 다세대 주택은 아파트 상승률이 100%일 경우 30% 상승만 이어져도 꼭지점 시세라고 판단하시면 됩니다.
빌라도 100% 가겠지 하는 주변의 권유에 솔깃해서는 안됩니다.
 
 
여섯째, 부자는 분양가의 실속을 파악하지만 평범한 사람들은 분양가 자체만을
판단합니다.
 
2006년까지는 입지와 분양가를 비교하면서 분양가의 높고 낮음을 어느 정도 파악할 수 있었습니다.
하지만 지금은 분양가 자체만 보아서는 안 되며 분양가의 속 사정을 유심히 살펴 보아야 합니다.
예를들면 입지가 동일한 똑 같은 아파트인데도 분양가 1500과 분양가 900만원이 같을 수 있습니다.
분양가를 진단하는 일은 아파트가 지어지기 전까지는 속단할 수 없지만 전매제한 여부와 옵션의
고급화 여부에 따라서 큰 차이를 보일 수 있습니다.
 
1. 전매 가능 고급 옵션 아파트(조경, 외관, 내관 포함)- 평당 1500 분양
2. 전매 가능 일반 옵션 아파트(조경, 외관, 내관 포함)- 평당 1300분양
3. 전매 가능 옵션 없는 아파트(조경, 외관, 내관 포함)- 평당 1100분양- 조경, 외관은 저급함
4. 전매 제한 고급 옵션 아파트(조경, 외관, 내관 포함)- 평당 1300 분양
5. 전매 제한 일반 옵션 아파트(조경, 외관, 내관 포함)- 평당 1100분양
6. 전매 제한 옵션 없는 아파트(조경, 외관, 내관 포함)- 평당 900분양- 조경, 외관은 저급함
 
위의 분양가는 1번의 경우 1500이지만 6번의 경우 900으로써 큰 차이를 보이고 있지만 결국
같은 아파트로 보시면 됩니다.
문제는 똑같은 아파트가 전매 여부와 옵션 여하에 따라서 무려 600정도나 차이가 납니다.
즉 분양가 1500이라고 해서 고분양가라고 할 수 없으며 분양가 900이라고 해서 분양가가 낮다고
할 수 없습니다.
부자들은 분양가의 속성을 알고 있기 때문에 분양가의 속사정을 보면서 분양가 여부를 판단하지만 평범한 사람들은 단순히 분양가 자체만을 보고 판단하기 때문에 분양가를 제대로 알지 못하는
경우가 많습니다.
 
똑같은 아파트인데도 전매여부와 옵션 정도에 따라서 이처럼 큰 차이를 보이는데 위의 6가지를
투자 우선 순위로 꼭 따진다면 1-2-3-4-5-6순으로 분양가가 높지만 고급 옵션과 전매 가능한
아파트가 훨씬 유리하며 4,5,6은 분양가 상한제 적용을 받아서 분양가가 낮아졌다고 해도
신도시급 전매제한 7년, 10년의 매물이 한꺼번에 쏟아지는 현실을 감안한다면 투자가치로서는
결코 권할 성질이 못 됩니다.
이제 더 이상 분양가 자체만 보아서는 안되며 분양가가 책정이 된 실상을 꿰뚫는 눈이 필요합니다.
 
 
일곱째, 부자들은 역발상 사고를 지니고 있지만 평범한 사람들은 고정관념의 틀을
벗어나지 못합니다.
 
역발상이란 어떤 현상을 거꾸로 바라보는 사고 방식을 일컫는 말인데 부자들은 역발상 사고를 투자 가치의 정확도를 높이는 중요한 잣대로 자주 적용합니다.
예를들면 종부세, 양도세, DTI규제로 꽁꽁묶여 있는 6억 이상의 명품 아파트는 현재 최악의
조건하에 있기 때문에 앞으로 1가구 1주택이라는 조건하에서 이러한 규제들이 대폭 완화가
될 것이 유력한 상황이므로 오히려 이처럼 불리한 아파트를 매수하는 일입니다.
시기적 위험성은 약간 상존하지만 이러한 아파트들이 현실적으로 규제가 풀리는 시점에서
폭등할 것은 명약관화한 사실이기 때문에 매수에 적극성을 보인다면 높은 시세 차익을 거둘 수
있습니다.
 
또한 수도권 북부권이 공급 초과잉 상황으로써 분양, 미분양, 분양권 모두 불리한 것이
현실이지만 70% 이상이 7-10년 전매 제한으로 묶여 있다는 것을 역이용하여 전매가능한 고급
미분양 아파트를 매수하여 풍요속의 빈곤에 허덕일 것이 유력한 틈을 비집고 들어가 적절한 시기에
매도한다면 매우 높은 수익률을 거둘 수 있습니다.
최신식 아파트가 즐비한 상황이라면 살고 싶은 사람들이 많을텐데 이 점을 잘 활용하여 매도한다면
높은 수익률이 따를 것입니다.
 
이 외에도 분양가가 그 일대에서 가장 높다면 고분양가를 역이용하여 그 지역의 랜드마크가
될 수 있는지 조건을 살핀다음 확신이 설 경우에 매수하는 것도 역발상 사고의 한 방법입니다.
상도동 포스코는 3년전 1700이라는 매우 높은 분양가로 인하여 장기간 미분양에 허덕였지만
동작구에서 분양가가 가장 높은 아파트로써 평당가 3000선을 바라보는 랜드마크로 우뚝
솟았습니다.
분양가가 비싼 아파트가 오히려 효자가 되는 경우가 많습니다.
부자들은 약간의 위험 부담이 따르지만 이처럼 역발상의 사고를 활용하여 부자의 길을 공고히
하지만 평범한 사람들은 사물 자체를 지나치게 단순하고 경직되게 바라보기 때문에 돈을 벌
수 있는 기회를 자주 상실하게 됩니다.
 
 
여덟째 부자들은 90% 장점을 보지만 평범한 사람들은 10%의 단점을 크게 생각합니다.
 
부자들의 공통점은 전체적인 큰 틀에서 투자 가치가 있다고 판단하면 일정 부분 단점이 보일지라도
과감하게 투자를 합니다.
100% 만족한 아파트는 없으며, 만일 그런 아파트가 있다면 경쟁률이 매우 치열할 것은 불을 보듯 뻔할 것입니다.
부자들은 오히려 일정 부분 리스크가 따르는 아파트를 골라서 진주를 캐 내기 위해서 노력을 하지만 평범한 사람들은 미미한 리스크를 찾아 내는 일을 신중한 판단으로 착각을 하고 두려움과 부정적인 생각으로 망설이다가 좋은 투자처를 놓치기 일쑤입니다.
부자들은 독수리처럼 높은 곳에서 모든 시야를 확보하고 목표 지점을 평가하려고 노력하기 때문에 장점과 리스크의 차이를 쉽게 파악할 수 있지만  평범한 사람들은 개미처럼 그 일대의 세심한 부분에만 집중하여 목표 지점을 평가하기 때문에 전체와 부분에 대한 정도의 차이를 가늠하지 못하는 경우가 많습니다.
 
필자는 하루에도 수십명과 대면하여 부동산 상담을 하기 때문에 부동산에 투자하려는 사람들의
심리를 비교적 정확하게 꿰뚫고 있습니다.
부자들은 투자 가치의 핵심 사항이 뚜렷하면 몇가지 리스크가 존재하더라도 빠른 시일안에 결단력을 보이는데 평범한 사람들은 핵심 사항이 뚜렷함에도 불구하고 중요도가 떨어지는 사항들을
바탕으로 말의 꼬리에 꼬리를 물면서 부정적인 부분에 대하여 완벽한 해답을 얻기 전에는
왠만해서는 투자하려고 하지 않습니다.
 
예를들면 입지, 미래호재, 세대수, 대중 선호요소 등의 핵심 사항이 좋은 편임에도 불구하고
중요도가 크게 떨어지는  실내 구조, 층, 동, 향, 브랜드에 얽메이다가 그 중에서 무엇 하나라도
걸림돌이 되면 포기해 버리는 경우를 자주 봅니다.
 
리스크의 크기를 수치로 가늠하는데는 한계가 있지만 스스로가 부동산 판단력이 부족하다고
생각한다면 평범한 주변 사람들의 말에 솔깃하여 아파트를 매수하기 보다는 부동산 실전
전문가나 실전 고수 혹은 부자들로부터 조언을 받아서 투자를 하는 것이 가장 현명합니다.
부동산 지식을 어설프게 알고 있는 경우는 부동산 지식이 전무한 것보다 못한 경우가 있는데
이는 부동산 분야의 최고 영역이라 할 수 있는 투자 가치 예측력을 가치의 중요성에 따라서
해석하지 않고 혼돈하기 때문입니다.
부동산 투자는 교수님처럼 이론 전문가들에게 해법을 찾을 수 없으며 과학적 통계 및 그래프, 실전
매매, 직간접 투자, 상담 등을 많이 경험한 실전 전문가 및 고수들로부터 해법을 찾아야 합니다.
 
 
아홉째, 부자는 과학적 통계를 중요시 여기지만 평범한 사람은 로또 근성과 직감을
중시합니다.
 
부자는 자신의 많은 재산이 걸려 있는 부동산 투자를 하기 전에 자기만의 철학을 가지고
과학적 통계수치와 시세 그래프를 활용하여 투자 가치를 진단합니다.
또한 부동산에 영향을 주는 여러 요소들의 중요도를 서열화하여 투자 시기와 매도시기 등을
체계적으로 접근합니다.
제가 아기곰 동호회를 좋아하는데 그 이유는 과학적 통계 접근에 대한 분석이 많기 때문입니다.
 
부자들 역시 분양의 경우 유망지역인 광교, 판교, 송파, 강남, 용산 등을 주목하지만
당첨 가능성이 없는 그곳을 차선책으로 선정하고, 그에 버금가는 유망지역 투자처를 찾아서
지속적인 투자를 병행합니다.
하지만 평범한 사람들 중에서 상당수는 로또 근성을 신념으로 여기면서 당첨이 되도록 학수 고대를
합니다.
유망지역 분양이 최고 우선 순위이며 차선책으로 준유망지역에 청약하는 정도가 대부분입니다.
지속적인 투자를 하기 보다는 아파트 한 채를 완전히 정리해야 다음 투자처를 찾아 나섭니다.
 
부자들은 비수기를 최고의 황금기로 판단하고 미래의 보물이 될 미분양을 1순위 투자로
여기면서 여러 아파트를 매수하는 경우가 많습니다.
또한 명품 지역 초급매- 강남.용산권 재건축 순으로 관심을 보입니다.
투자는 지속적으로 이어지며 미분양의 경우에 한하여 수익률이 따르면 명품지역, 소외지역
가릴 것 없이 투자를 하는데 부자들에게 있어서 비수기의 미분양은 황금알을 낳는 거위가
되는셈입니다.
 
평범한 사람들은 자금력의 부족을 만회하기 위하여 미분양보다는 값이 싼 재건축 빌라를
매수하거나 기존 아파트를 전세끼고 매수하는 달콤함에 현혹이 됩니다.
많이 오른 아파트는 매수해서는 안 되는 것이 철칙임에도 향후 무궁무진할 것으로 기대가 되어
가장 중요한 국민은행 과거 시세는 거들떠 보지도 않고 추격 매수를 하는데 주저하지 않으며,
미분양은 미분양이 된 원인이 있다고 지레 짐작을 하다가 프리미엄이 오른 연후에야 부랴부랴
뛰어듭니다.
비수기에는 불안 심리 때문에 가만히 있다가 성수기에 오르는 지역을 매수하는 경우도 흔합니다.
 
부자들이 미분양에 관심을 갖는 것은 부동산 통계학적으로 볼 때 분양가 대비 6년 수익률이 100%
넘는 아파트가 대부분이라는 점이며, 평범한 사람들이 재건축, 기존 아파트 매수에 적극적인 것은
투자 가치에 대한 분석력이 부족하고 주변의 권유나 자신의 직감에 따라서 매수를 하는 경우가
많기 때문입니다.
결국 부자들은 과거의 수치에 변화된 환경 요소까지 감안하여 미래의 투자 가치를 진단하지만
평범한 사람들은 과거의 폭등을 경험하고도 미래의 상승 자체에 부정적이며, 직접 눈으로 보고
경험해야만 시세 차익을 인정하는 경우가 많습니다.
 
 
열번째, 부자는 다른사람들이 좋아할 만할 곳을 매수하지만 평범한 사람들은 자신이
좋아하는 곳을 매수합니다.
 
부동산 사이트에 들어 오시는 대부분의 사람들은  투자 수익률이 높은 곳을 알기 위하여
들어 옵니다.
부동산 매수의 모든 목표는 투자성에 두어야 투자 수익률이 따르며 만일 여기에 직장, 학군
등의 실거주 부분을 가미한다면 실거주 비율에 비례하여 투자 수익률은 떨어진다는 것을 감수해야 합니다.
도덕적으로 옳고 그름을 떠나서 투자 수익률만 놓고 본다면 부동산은 100% 투자 우선으로 이루어질 때 시세 차익이 가장 높습니다.
부자들은 철저하게 과거-현재-미래를 넘나들면서 투자 수익률에 모든 초점을 두고 부동산을 매수합니다.
 
그에 반해서 평범한 사람들은 투자 수익률을 우선으로 두면서도 직장, 학군, 환경 등을 접목하여
매수하기 때문에 투자 수익률이 떨어질 수밖에 없습니다.
돈이 있다면 그 어느 곳이나 갈 수 있다는 지극히 단순한 생각만 가져도 부동산 투자는 철저히 투자로만 접근하여야 한다는 점을 알 수 있습니다.
투자로만 접근하여도 수익률의 차이가 많이 나는데 지나치게 자신의 여건에 부동산을 맞추려 하다 보니까 뒤늦게 후회하고 말을 갈아타는 경우가 많습니다.
부동산을 자신에게 맞추려 하지 말고 매수하고자 하는 사람들의 여건에 맞추어야 합니다.
전세를 주고 전세를 산다는 발상을 가진다면 굳이 실거주를 생각할 필요가 없으며 앞으로 서울과
수도권의 실거주 폐지가 유력시 되기 때문에 이 점을 잘 활용해야 합니다.
 
부자들은 대출을 최대한 활용하여 부동산 성공의 신화를 이어가지만 평범한 분들은 대출을 호랑이보다 더 두려워하여 자신의 여건에서 최선의 아파트를 잡는데 실패하는 경우도 많습니다.
부동산에 투자하는 대출은 본인이 심리적, 경제적으로 이겨낼 수만 있다면 보통의 경우 대출
금리는 비교가 되지 않을 정도의 수익률을 안겨 줍니다,
 
 
열한번째, 부자들은 기회 비용을 중요시 여기지만 평범한 사람들은 부동산 매매 자체에
몰두합니다.
 
어느 아파트를 매수하느냐에 따라서 시세 차이는 극명하게 달라질 것이며 매도타임을 언제
잡느냐 하는 문제도 시세 차익을 안기는 핵심 요인입니다.
아파트 매매를 어떻게 하느냐하는 문제는 기회 비용의 가장 중요한 요인입니다.
또한 분양.미분양,급매,평범한 매수, 추격매수, 재건축.재개발 매수, 경매 등 어느 형태의
매수를 하느냐와 서울, 수도권 어느 지역을 매수하느냐에 따라서 기회 비용은 크게 달라집니다.
 
한가지 결정적인 도움글을 드릴까요?
2006년 폭등한 아파트와 2007년 폭등한 아파트는 철저하게 구분이 됩니다.
약 1년-2년 정도의 시차를 두고 두 곳은 폭등과 하락의 엇갈리는 시세 흐름을 보일텐데
이 점에 주목하여 매매를 한다면 시세 차익을 거두는데 매우 유리할 것입니다.
즉 2008-2009년은 2006년 폭등 2007년 하락한 명품 아파트 중심으로 매수하고, 2010년-2011년은
2006년하락, 2007년 폭등한 아파트를 매수한다면 시세 차익을 지속적으로 거둘 가능성이 높습니다.
즉 명품 지역과 소외지역이 엇갈려서 시세 상승할 가능성이 높습니다.
 
기회비용의 꽃은 시간입니다.
부동산에 투자한 경험이 많은 사람이라면 시간이 돈이라는 말에 동감할 것입니다.
시간을 돈으로 환산하기는 어렵지만 제가 분석한 통계치에 따르면 5억을 보유하신 분이 1년 쉰다면
1억을 손해보고 2년을 쉰다면 2억을 손해 본다는 결론입니다.
10억을 보유하신 분은 1년에 2억을 손해봅니다.
과거가 미래의 연장은 아니지만 분명한 것은 여러분들이 생각한 것보다 시간이 매우 큰 돈이라는 사실을 아실 수 있습니다.
 
다만 잘못투자하면 기회비용을 따질 경우에 오히려 1억 손해 볼 것을 2억 손해 볼 수도 있습니다.
즉 무주택을 면하기 위하여 소형 아파트를 덥썩 잡는다든가, 오르지 않은 아파트를 갈아타기 위하여 폭등한 아파트로 옮긴다면 오히려 가만히 있는 것보다 못할 수도 있습니다.
하지만 부동산 불패의 과거 사례를 본다면 왠만한 상황하에서는 투자할 경우 모든 기회비용을 감안하더라도 성공할 가능성이 높습니다.
 
기회비용의 유리한 고지를 점하기 위해서는 현행 부동산 정책을 잘 활용할 필요가 있습니다.
특히 주택으로 계산하지 않는 분양, 미분양, 분양권은 매우 유리하며, 입주와 동시에 일시적
2주택을 잘 살려서 분양, 미분양, 분양권을 잡고 이러한 행위를 반복한다면 그 어느 재개발
재건축, 경매보다 가장 안정적이고 높은 시세 차익이 생길 것입니다.
사간적 기회 비용면에서 본다면 재개발과 재건축, 빌라와 다주택 매수는 손해를 볼 가능성이
높습니다.
 
 
지금까지 부자들과 평범한 사람들에 대하여 부동산을 접근하는 시각의 차이를 알아 보았습니다.
인터넷의 활성화와 부동산 사이트의 범람으로 인하여 이제 왠만한 사람이라면 부동산 지식이
높은 수준에 올라와 있습니다.
여기에서 중요한 것은 부동산 지식만으로는 부자가 될 수 없다는 사실입니다.
부자가 되기 위해서 가장 중요한 점은 부자의 마인드를 지니는 것입니다.
즉 부자들의 특성인 과학적 통계 수치의 접목, 투자에 영향을 주는 중요도의 선별 능력,
긍정적이며 적극적인 사고, 스스로를 향한 부동산 성공 최면, 결단력, 전문가 및 고수들과의
대화가 필수적으로 수반이 되어야 부자의 길에 들어설 수 있습니다.
 
정말 부자가 되고 싶습니까?
그렇다면 내가 가진 돈을 생각하지 말고 부자의 마인드를 지니고 있는지 점검하십시오.
경제력이 상위 10%가 되지 않더라도 마인드는 상위 10%가 되어야 부자가 됩니다.
우리나라, 우리 국민 모두가 행복한 부자가 되기를 기원하면서 이만 잠을 청하겠습니다.
감사합니다.
 
 

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[스크랩] 부동산투자 3대 불변의 가치는? |부동산노트

2008-07-14 17:42

http://blog.drapt.com/mk3506/2495261216024936151 주소복사

출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다

원문 : http://blog.drapt.com/muzige

 

 

부동산투자 3대 불변의 가치는?

 
미래가치,희소가치,내재가치 등 살펴야

 
아파트는 삶의 터전으로서 주거공간이자 자산을 확대하는 수단이 되기도 한다. 특히 아파트는 쾌적한 주거공간으로서의 기능이 무엇보다 중요하다. 이러한 쾌적성에 영향을 끼치는 것으로는 내부 및 외부환경이 있다. 우선 내부 환경은 방 구조와 거실 설계, 그리고 그것들의 방향(向), 가구배치, 조명과 장판·도배들의 색 조화, 그리고 빌트인(built-in) 소재, 브랜드 가치 등을 꼽을 수 있다.

외부환경은 학군과 도로, 지하철 등 교통기반시설, 공공시설, 상업시설 등과의 근접성 그리고 혐오시설 유무, 산과 바다 혹은 강 조망권 등이 존재한다. 이러한 현재 조건들이 어떠한가에 따라 쾌적성 정도가 달라지며 이로 인해 직·간접적으로 아파트가격에 영향을 미친다.

이외에도 아파트 가격에 영향을 미치는 것이 무엇이 있을까. 또한 투자가치가 넉넉한 아파트를 고를 수 있는 특별한 방법은 없을까. 어려운 것처럼 보이지만 의외로 간단히 그 방법이 있다. 당장 눈앞에 보이는 현실가치뿐만 아니라 미래가치, 희소가치, 내재가치 등을 고려하면 된다.

부동산의 미래가치는 현재가치보다 중요하다

통상 일반투자가들은 부동산의 현재 가치를 중요시한다. 그래서 지금 현재 주거환경이 좋은가, 교통 환경이 좋은가, 주변에 학교가 있는가, 편의시설이 있는가 등 눈에 보이는 것만 판단하여 투자를 한다. 그러나 당장의 가치는 어찌보면 별로 중시하지 않다. 왜냐하면 현재의 가치는 모든 사람들이 알고 있기 때문이다. 모든 사람들이 알고 있는 가치있는 부동산은 이미 오를 때로 올라 있는 부동산이기 때문이다.

주택의 경우 무엇보다 최소 3년 후의 미래가치를 내다볼 수 있어야 한다. 현재 가치와 미래 가치를 중시하는 사람들의 차이는 실제 투자에서 여실히 드러난다. 지하철 개통을 예로 들어보자. 지하철 개통 소식은 공사 전부터 알려지기 마련이다. 부동산가격은 공사 진척도에 따라 서서히 올라간다.

개발 호재가 있지만 뛰는 가격에 부담을 느끼게 되면 미래가치를 포기해 버린다. 그러나 미래가치를 중요시하는 투자자는 지하철역이 개통되기 이전에 과감히 투자를 한다. 그리고 지하철이 개통될 때까지 기다린다. 이때 가격은 분명 생각보다 올라 있다.

미래가치 측면에서 가장 선호하는 건 재개발과 재건축이다. 보통 투자가들은 재개발, 재건축 아파트를 사지 않는다. 왜냐하면 아직 그 지역은 주거 환경이 좋지 않기 때문이다. 하지만 경험 많은 투자자들은 미래 가치를 중요시하기 때문에 지금 현재의 모습에는 그다지 신경을 쓰지 않는다. 그들은 현재의 모습을 보는 게 아니라, 새로운 평면에 고급 마감재로 지어질 새 아파트를 보기 때문이다.

금보다 귀한 부동산의 희소가치를 보라

금이 비싼 이유는 금이 수요만큼 넉넉하지 않기 때문이다. 만약 길바닥에 굴러다니는 돌멩이가 모두 금이었다면 우리는 금을 소중하게 여기지 않을 것이다. 이렇게 흔하지 않은 것일수록 당연히 그 가치는 높다. 마찬가지로 부동산에도 흔한 것과 흔하지 않은 것이 있다. 예를 들어 강북에는 중, 소형 아파트가 너무 많다. 강북의 주거여건이 좋지 않다거나 특별히 다른 이유가 있어서가 아니라 희소가치가 없기 때문이다. 즉 충분한 수요가 없기 때문에 투자하지 않는 것이다.

반대로 생각하면 투자경험이 많은 자들은 교통, 학군, 환경, 편리시설, 이 모든 여건이 좋아도 희소가치가 없으면 절대로 사지 않는 경향이 있다. 그러나 강남의 비슷한 크기인 개포동 주공아파트에는 비싸더라도 과감하게 투자한다.

그곳이 강남이기 때문보다는 희소가치가 높기 때문이다. 강남 아파트는 거의 중, 대형으로 구성되어 소형아파트가 드물다. 앞으로도 그곳에는 물리적 공급이 충분치 않다. 따라서 개포동의 소형아파트는 강북의 소형아파트보다 높은 희소가치를 지닌다.

보이지 않는 부동산의 내재 가치를 찾아라

기업만 내재가치를 평가하는 게 아니다. 부동산을 볼 때도 당연히 내재가치를 평가되어야 한다. 투자자들은 누구나 재건축을 선호한다. 재건축은 미래가치를 갖고 있을 뿐만 아니라 내재가치의 최고 형태라고 볼 수 있기 때문이다. 내재가치를 평가하는 방식은 아파트를 건물과 대지 지분을 구분하여 분석한다. 단순하게 윤곽을 보고 두리뭉실 판단하지 않고 구체적으로 세분화하여 판단할 때 더 정확하게 판단할 수 있기 때문이다.

예를 들어 32평짜리 아파트 가격이 5억원이라고 치자. 경험 많은 투자자 눈에는 건물가치가 5억 원 중에서 기껏해야 1억 원 밖에 안 된다. 그럼 나머지 4억은 어디에서 창출된 가치일까. 그것은 프리미엄이나 거품이 아닌 땅의 가치이다. 이 경우 대지 지분을 16평이라고 하면 나머지 4억을 대지지분 16평으로 나눈다.
이렇게 계산하면 땅의 평당 가격은 2500만원이다.

이런 식으로 대지지분의 가치를 평가한 뒤 주변의 비슷한 재건축 단지와 비교를 해본다. 그때 주변 재건축 단지의 아파트 가격에서 건물비용을 뺀 부지 가격이 평당 4000만원이라고 하면, 이 아파트는 내재가치 대비해서 평가절하 되어 있다고 본다.

이 아파트 역시 대지지분이 평당 4000만원까지는 올라갈 것이라 여기는 것이다. 그런데 놀라운 것은 실제로 그렇게 된다는 사실이다. 주변의 재건축이 완료되는 순간, 이 아파트의 가치도 그와 비슷한 수준으로 올라간다. 이처럼 내재가치를 평가하면 투자여부를 명확히 알 수 있다.

그러나 보통 투자가들은 이런 식으로 아파트를 구분해서 보지 않는다. 단독주택의 경우에는 토지등기부등본과 건물등기부등본이 따로 있으나 아파트의 등기부 등본에도 대지 지분이라고만 표시되어 있을 뿐이니 건물과 땅을 따로 생각하지 못하는 것이다. 그래서 일반 투자가들은 아파트를 선택할 때 복도식이냐 계단식이냐, 화장실이 몇 개냐, 구조가 잘 빠졌느냐, 방3개냐 2개냐, 이런 사항들을 기준으로 삼는다. 하지만 이러한 기준들은 내재가치를 판단하는데 그리 중요하지 않다.

그러나 이것 역시 부동산정책 방향에 따라 궤도를 달리하는 경우가 종종 발생한다. 재건축 연한강화, 개발이익환수, 2종 일반주거지역내 15층 이하 평균 층수도입 등 재건축 관련규제가 그러하다. 그러나 흙 속에서 진주를 찾아내듯, 수많은 부동산 가운데 미래가치와 희소가치, 내재가치를 지닌 아파트를 찾을 수 있는 안목을 지니고 있다면 성공적인 내 집 장만뿐만 아니라 향후 투자가치가 높은 부동산을 보유하게 될 것이다.

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[스크랩] 부동산 정책 40년의 변화와 최근의 부동산 제도 변화 |부동산노트

2008-07-14 17:41

http://blog.drapt.com/mk3506/2495261216024906519 주소복사

출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다

원문 : http://blog.drapt.com/muzige

 
 

부동산 정책 40년의 변화와 최근의 부동산 제도 변화

 
 
 
 
 
1,선분양제와 후분양제의 장단점
구    분
선 분 양
후 분 양
장   점
▪ 주택 대량 공급을 위한 지원 수단    으로 주탣공급 확대에 기여
▪ 주택건설자금을 사전에 확보함으    로서 사업안전성 제고(공급자)
▪ 주택가격상승기에 시세차익 기대    (소비자)
▪ 분양가에 대한 금융비용 감소
▪ 시공사 부도로 인한 피해 감소
▪ 건설사와 수요자 간에 분쟁소지 감소
단   점
▪ 전매시장 형성으로 시장교란 우려
▪ 주택수요자가 사업위험 부담
▪ 소비자의 선택 제한
▪ 공급자의 도덕적 해이 우려
▪ 건설사의 자금조달 어려움으로 인한    공급 위축
▪ 분양가 상승 가능
 
 

2, 세금 분석에 따른 대응 방안
보유세 증가
1), 재산세 증가에 따른 분산 소유시의 실익
첫째~주택을 여러채를 소유해도 재산세는 각각의 주택별로 부과하므로 분산하여도 소용없다.
둘째~주택 이외의 부동산은 합산과세 하므로 분산하면 누진세율 적용을 피할 수 있다.

2), 종합부동산세도 분산하면 줄어든다.
첫째~주택은 세대별 합산하여 6억초과시 과세한다.
둘째~비사업용 나대지 등도 세대별 합산하여 3억초과시 과세한다.
셋째~상가나 오피스텔 등은 개인별 합산하여 과세한다.
따라서 주택과 비사업용 나대지 등은 동일 세대원이 아닌 사람과 분산하면 효과가 있다.

※ 동일세대원이란?
배우자나 30세 미만인 미혼으로 소득이 없는 자녀 등을 말한다.

3), 주의할 점
배우자나 자녀에게 분산하는 경우에는 반드시 취득단계의 세금 및 증여세와 양도세가 결부되므로 잘 따져 보아야 한다.
 
양도세 증가
1), 주택
첫째~ 2주택 중과나 3주택중과의 경우에 양도세가 상당히 증가하므로 이를 피할 수 있는 방법을 모색 하여야 한다
따라서 여러채를 소유해도 중과대상이 아닐수 있으므로 해당여부를 확인 하여야 한다.

둘째~2주택 중과에 해당할 경우에 대처 방안을 강구하여야 한다.
즉 매도가를 올려 받아 증가한 세금에 충당할 것인지 또는 증여(단순증여와 부담부증여)를 하여 세대분산을 할 것인지, 아니면 그냥 처분할 것인지를 검토하여야 한다.

※ 부담부증여의 경우 양도로 처리되는 부분은 중과규정이 들어온 이후에 실행하면 일반세율이 아닌 중과세율이 적용되어 비용이 훨씬 증가됨을 명심 하여야 한다.

2), 비사업용 나대지 등
첫째~수익성이 있다고 분석되면 건물을 건축하여 사업용으로, 수익성을 확신할 수 없다면 비용을 조금 들여 조립식 건물 등을 지어 사업용으로 전환을 할 것

둘째~ 나대지 상태에서 주차장 등의 사업용으로 전환할 것
이 경우에 지가대비 업종별 연간수입금액 비율을 적용 = 토지(비율 3% 이상)
 
3, 도시재정비촉진지구 제도 주요내용
구     분
내   용
촉진지구 
종류
주거지형
노후 불량주택 밀집지역 중 50만m 이상으로 지정
아파트 등 공동주택 위주 개발
중심지형
상업지역*역세권*도심*부도심 중 20만m 이상으로 지정
아파트*상업시설*업무시설 복합개발
촉진지구
 혜택
소형주택
의무 비율
전용면적 85m 이하 비율을 80%에서 60%이산으로 완화
(중대형 비율 상향)
아파트 층수 제한
2종일반주거지역 층수 제한(15층 이하)규정 폐지
(50~60층도 가능)
용적율 상향 조정
일반주거지역 용적율 한도 50%씩 상향(2종:200→250%,3종:250→300%)
인프라 확충 지원
도로*학교 등 지을 때 국민주택기금 저리 융자
교육여건
 개선
특목교,공영형 혁신학교 유치
세제 혜택
과밀부담금 면제
취,등록세 감면(학교,병원 등 신축)
투기억제
대책
임대주택 
의무건설
용적율 증가분의 최대 75%이내
전용면적 85m 초과 50% 이상 건설
토지거래
허가제한
20m 이상 토지거래는 허가 필요
주택분양권 제한
지구지정*고시일 이후 취득자는 분양권 없음
 
절차비교
▪ 기존 뉴타운사업,
뉴타운 지정 → 뉴타운 기본계획 고시 → 블록별 추진위 구성 → 블록별 구역지정고시→ 조합설립인가 →사업시행인가
 
▪ 재정비촉진사업
촉진지구지정 → 촉진계획 수립고시 → 추진위 및 조합설립인가 → 사업시행인가
= 촉진계획수립시 정비계획 및 구역지정이 함께 의제처리되며 또한 도로,학교,공원 등의 기반시설을 지자체가 선집행하므로 블록별로 사업추진계획수립에 따른 부담을 덜어주었으며 사업기간이 최소한 2~3년 이상 단축됨

4, 주택청약제도 적용범위 개정안
구    분
공공택지
민간택지
공공주택
민영주택
민영주택
주   택
85m 이하
청약방법
현행
(순차제)
가점제
가점제
저축종류
청약저축
청약예,부금
청약예,부금
85m 초과
청약방법
채권입찰제
(채권액 동일시 가점제)
채권입찰제
(채권액 동일시 가점제)
현행
(추첨제)
저축종류
청약예금
청약예금
청약예금
 2008년부터 주택청약제도가 당첨제에서 가점제로 바뀜
▴부양가족(부모,자녀)▴무주택기간▴세대주 나이▴청약통장가입기간 등 4개 항목별 가중치에 개인점수를 곱하여 환산한 점수로 당첨자확정

 전용면적 85m 이하 공공택지부터 실시하며 2010년부터 민간택지에고 적용함
 전용면적 85m 초과는 채권입찰제 적용 동일순위내 경쟁시 08년부터 제한적 가점제 적용
단),민간택지내 민영주택은 분양가 자율화 시행 및 현행 추첨제 유지

 2010년부터 “주거수준지표”와“경제지표”가 적용될 예정
따라서 저소득일수록,소재산일수록 유리하며 개정된 청약제도의 최대 수혜자는 ▴만 45세이상▴무주택기간 10년이상▴부양가족 5명이상▴통장가입기간 10년이상인 청약자

♣ 3자녀 특별공급 배점표
배점표(해당사항 있는 각 항목에 V 표기)
평점요소
총배점
배점기준
해당사항
비   고
기  준
점 수
100
 
 
 
 
자녀수
(1)
미성
년자
40
4자녀 이상
40
 
자녀(입양아 포함)는 입주자모집공고일 현재 만 20세 미만인 경우만 포함
3자녀
30
 
영유아
10
2명 이상
10
 
영유아는 입주자모집공고일 현재 만 6세 미만의 자녀
1명
5
 
세대구성
(2)
10
3세대 이상
10
 
세대주와 직계존속이 입주자모집공고일 현재로부터 과거 3년이상 계속하여 동일한 주민등록등본에 등재
*직계존속은 배우자의 직계존속을 포함하며 3세대는 직계존비속으로 구성
2세대
5
 
무주택기간(3)
20
세대주 나이가 40세이상이면서, 무주택기간이 10년이상
20
 
입주자 모집공고일 현재 세대주,배우자,직계존속을 포한한 세대원 전원이 무주택 이어야 하며 무주택기간은 세대주 및 배우자의 무주택기간을 산정
*무주택자의 기준은 주택공급규칙 제6조제3항의 규정에 따름(60세 이상의 직계존속이 주택을 소유한 경우 무주택자로 인정)
세대주 나이가 35세이상이면서,무주택기간이 5년이상
15
 
무주택기간이 5년미만
10
 
당해 시도 거주기간
(4)
20
10년이상
20
 
세대주가 당해 지역에 입주자모집 공고일 현재로부터 계속하여 거주한 기간
*시는 특별시,광역시 기준이며 수도권의 경우 서울,경기,인천지역 전체를 당해 시도로 본다.
5년이상~
10년미만
15
 
1년이상~
5년미만
10
 
1년미만
5
 
(1),(2):주민등록등본이나 호적등본으로 확인,(3);건교부 등 전산검색으로 확인,(4);주민등록등본이나 초본으로 확인
 
5, 뉴타운과 재정비촉진지구의 비교
구    분
뉴 타 운
재정비촉진지구
법적근거
서울지역 균형발전 지원에 관한 조례
도시재정비촉진을 위한 특별법
지구유형
▪ 뉴타운
▪ 균형발전촉진지구
▪ 주거지형(15만평이상)
▪ 중심지형(6만평이상)
사업종류
1)뉴타운
- 주거환경개선
- 재개발,재건축
- 도시개발,시장정비
2) 균형발전촉진지구
- 도시환경
- 도시개발
재정비촉진사업
- 좌측 각 사업일체
구역 구분
▪ 계획정비구역
▪ 계획관리구역
▪ 자율정비구역
▪ 재정비촉진구역
▪ 존치지역 - 존치정비, 존치관리
절  차
지구지정→계획수립 →구역지정
지구지정 →계획수립
(구역지정 의제)
구역요건 완화
---
재개발
- 구역요건20% 완화(노후도 제외)
- 떨어진 구역을 1개 구역지정 가능
 
건축특례
---
▪ 용도지역 상향,건폐율,용적율, 층고완화(재건축 제외)
▪ 소형의무비율 완화(85m 이하 60%,재건축 제외)
개발이익환수
기반시설 설치
▪ 기반시설 설치
▪ 증가 용적율의 50~75% 임대건립
사업관리
---
총괄사업관리자
(주공,토공,지방공사)
사업촉진계획
---
촉진계획수립 후 2년내 조합설립,
3년내 시행인가 받지못하면
총괄사업자가 직접 시행
제한사항
개발허가 제한
토지거래허가(주거지역 180m 이상)
개발허가 제한
토지거래허가(20m 이상)
   촉진지구내 토지거래허가 대상 20m (6평) 이상은 사유지 및 국,공유지를 점유한 경우도 포함한다
 아래의 경우 별도의 분양자격을 받을 수 없다.
재정비촉진지구의 지정*고시일 이후에
▪ 1필지의 토지가 수개의 필지로 분할되는 경우
▪ 단독 또는 다가구주택이 다세대주택으로 전환되는 경우
▪ 주택 등 건축물이 분할되거나 공유자의 수가 증가되는 경우
▪ 하나의 대지 범위안에 속하는 동일인 소유의 토지와 주택 등 건축물을 토지와 주택 등 건축물로 각각 분리해 소유하는 경우

 재정비촉진지구내 각종 혜택은 재개발*도시환경*주거환경개선사업에 해당된다.
 서울 수도권의 투기과열지구내 조합설립인가 후 조합원전매금지 요건도 그대로 적용된다.
 도시개발사업블록은 현지인과외지인이 차별된다.
▪ 재개발,재건축,도시환경사업은 “시도별 도시 및 주거환결정비법”에 의하여 분양자격이 주어진다.
▪ 도시개발사업블록은 “공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률”이 적용된다.
⇒보상계획결정일을 기준으로 외지인
첫째~구역 내 지분에 대한 현금보상 외에 아파트 분양자격을 받으려면 무주택자이어야 한다.
둘째~서울에 거주하는 무주택자이어야 한다.(타 지역 거주 무주택자는 제외)
셋째~배정 평형의 제약을 받음. 즉 최대 평수는 85m 이하이다.(지분이 많아도 30평형대를 넘을 수 없다)
▪ 존치지역에 포함된 블록은 개발계획자체가 없거나 장기간 개발이 제약되는 블록이다.
⇒ 이 존치지역(토지거래허가구역)에 포함된 부동산은 토지거래허가를 받아야만 거래가 가능하다.
▪이러한 구분은 언제 확정될까?
⇒ 재정비촉진계획이 고시되면서 각 블록별 사업방식이 결정된다.
 
6, 중과대상 토지의 범위
비사업용 토지란 다음의 기간기준과 대상토지기준을 모두 충족하는 토지를 말한다.
 다음의 요건 중 하나를 충족하는 경우에는 사업용 토지로 본다.
첫째~양도일 직전 3년 중 2년 이상을 직접 사업에 사용시
둘째~양도일 직전 5년 중 3년 이상을 직접 사업에 사용시
셋째~보유기간 중 80/100 이상을 직접 사업에 사용시

대상기준
첫째~비사업용 나대지*잡종지
▪ 건축물이 없는 일반적 의미의 나대지
▪ 일반건축물의 부속토지 중 기준면적 초과분
예) 도시지역의 전용주거지역 건축물 바닥면적의 5배

둘째~부재지주 소유 농지
▪ 재촌*자경하는 농지만 중과대상에서 제외
▪ 상속농지*이농농지로 5년 내 양도시 중과대상에서 제외
▪ 주말농장(세대당 300평) 중과대상에서 제외

셋째~임야
▪ 소유자가 재촌하거나 보안림, 천연보호림.군사시설보호구역 안에 있는 임야 등은 중과대상에서 제외
▪ 재촌;임야가 소재한 시*군*구 또는 이와 연접한 시*군*구에 거주

넷째~목장용지
▪ 축산업을 영위하는 개인이 소유한 조사지역 밖의 목장용지로서 기준면적 이내의 토지는 중과대상에서 제외

 2006년12월31일 이전에 상속받은 농지는 2009년12월31일까지 양도하라.
 
7, 2007년 시행되는 상가 관련 법령
구  분
내  용
시행시기
영  향
재래시장 및 상점가 육성을 위한 특별법
기존 재래시장 활성화 대책에서 상점가를 포함한 대책임(각종 인센티브와 용적율,건폐율 등 완화)
2007. 1
재래시장이 아니면서 낙후된 지역의 시장 개발이 탄력 받을 전망
자본시장 통합법
익명 조합펀드 가능(마트*노래방 등 직접 영업행위에 대해서도 자본시장에서 자금을
공식적으로 받을수 있고 각종 펀드가 출발할 것으로 보임)
2008.1
(예정)
수익성이 좋응 점포는 임대로 상승과 매매 활발, 대형핵심 임차인도 찾기 쉬워 대형상가도 기회가 될수 있음
가맹사업거래의 공정화에 관한 법률
가맹본부에 대한 부담금과, 교육훈령비,각종 가맹본부 현황 등에 대한 “정보공개의무화”
2006.3.14
(입법예고)
한계 상태에 다다른 업종이 더 많이 폐업하게 되어
폐업율 증가→권리금 하락→공실율 상승 예상
주택법 시행령
리모델링 상가 주인도 조합원 가능(리모델링 요건 20년→15년으로 완화하고 주상복합 리모델링은 주택 외의 시설소유자도 조합원으로 간주)
2007.1
(예정)
주상복합상가도 조합원으로 인정돼 리모델링이
원활하게 추진됄 가능성
높고,사업성이 있을 경우에는 아파트 분양도 가능

 단지내 상가의 투자요령
1), 배후단지 유의
세대수에 따라 단지내 상가의 수익률 및 환금성이 달라진다. 500세대 이상이 되는 곳이 유리하다.
= 단지내 상가는 대부분 유동인구에 대한 기대보다는 아파트 단지내 주민을 대상으로 매출이 이루어지게 된다.
따라서 세대수가 확보돼지 않으면 가뜩이나 대형상권이나 할인점 등에 빼앗기는 수요 대비 매출 구조가 취약하기 때문이다.

2), 경사면 상가는 피해야
도심 재개발이나 뉴타운 사업들의 경우 대개 낙후된 지역을 재개발하는 형태로서 해당 지역들은 대부분 계획도시와는 다른 형태의 고지대에 형성되어 있다.
상가는 일반 주거와는 다른 개념의 부동산임을 명심해야 한다.

주택의 경우에 고지대든 어디든 귀가 개념이지만 상가는 편의시설로서 이용 개념이다.

재개발에 의한 공동주택이 고지대에 들어서면 필수로 공급되는 것도 단지내 상가이다.

상권은 대부분 대다수가 편리하게 이용할 수 있는 입지에 있음을 명심해야 한다.

3), 고가매입 경계해야
단지내 상가가 안고 있는 문제점은 이미 공급된 단지 상가에 의해 노출되어 있다.따라서 고가매입은 수익률 저하 밒 시세차익은 차자하더라도 되팔기도 어려워질수 있다는 점을 유념해야 한다.

아무리 배후 세대가 많다 하더라도 가격이 높으면 수익형 부동산으로서의 가치가 떨어지게 된다.

내정가가 비공개의 경우 7~8%대 수익률이 있는 주변 단지내 상가의 매매가를 참고해 입찰에 임해야 한다.

4), 상가 연면적은 세대당 면적비율 0.3평이하
최근 소비자들의 구매패턴으로 인해 단지내 상가의 역할이 갈수록 축소되고 있다.따라서 필수 업종만 입점해야 한다.

상가면적이 크면 입점할 업종 부재로 인해 공실율이 높아지게 된다. 공실이 남아 있게 되면 전체 상가에 직,간접적으로 영향을 끼치게 된다.

5), 대형 상권과 연계되는 상가를 찾아라.
단지내 상가의 단점은 독점적이기는 하나 대형 상권에 비해 다양한 소비자를 접할 수 있는 기회가 떨어지는 데에 있다. 중심상업지역 등 대형 상권이 지니고 있는 장점을 흡수할 수 있는 연계선상에 있을수록 업종경쟁력 및 매출구조가 뒤어나다.
 

8, 실버주택
 입지유형별 실버타운 유형
입지유형
장    점
단  점
도시형
▪ 도시 내 기존 공공시설*의료시설 등 이용가능
▪ 자녀 및 친지와의 교류,생활편의시설 활용 및 기타 도시기능 활용 가능
▪ 자기부담이 크고 부지확보 곤란
▪ 건물의 고층화가 불가피
▪ 입주가격의 상승
▪ 자연환경 접축불가
도시근교형
▪ 도시형보다 비교적 토지가격이 저렴
▪ 넓은 면적의 부지확보 가능
▪ 도시로의 진출입 용이
▪ 도시내의 편의시설 이용이 다소 곤란
휴양단지형
▪  자연환경이 수려
▪ 부지가격이 저렴
▪ 종합개발시 지역발전 기대
▪ 충분한 도시기능을 누릴 수 없음
▪ 시설의 고립감
▪ 부지조성 비용 상승
▪ 부대서비스시설 설치 부담
전원형
▪ 전원풍경 만끽
▪ 화훼단지 농원 등 경작활동 참여 가능
▪ 부대서비스시설 설치 부담

 사업방식별 유형
분  류
장  점
단  점
종신형 1
(이용신청)
▪ 부동산 소유에 따른 세금이나 개보수 등의 번거로움에서 해방
▪ 입주금 월사용료의 지불에 따른 생활보장
▪ 설치 주체가 시설운영을 계속할 수 없을 경우 거주권에 대한 법적인 보장이 없음
▪ 임의계약에 불과
종신형 11
(연금형)
▪ 입주 후 추가비용의 부담이 없음
▪ 장래 인플레 등의 변동을 반영할 수 없고 입주자에게 추가비용의 징수가 불가능해 사업상 위험이 많음
임대형
▪ 계약해제가 자유로움
▪ 입주 초기에 많은 비용부담이 없음
▪ 입주자의 소득 감소시 지속적인 입주생활이 어려움
분양형
▪ 전원풍경 만끽
▪ 화훼단지 농원 등 경작활동 참여 가능
▪ 부대서비스시설 설치부담

8, 종신형 역모기지론
가입대상
▪ 부부가 모두 65세 이상
대상주택
▪ 1년이상 실제 거주하고 있는 1가구1주택
▪ 기준시가 6억원 이하
▪ 담보대출이나 가압류, 전세, 월세계약 등이 없어야 함
▪ 단독, 다가구, 다세대, 연립,아파트 등 종류 제한 없음
지급방식
▪ 사망할 때까지 매월 지급
▪ 의료비나 자녀결혼 등에 한해 전체 대출금의 30%까지 일시 대출 허용
상환방식
▪ 가입자 사망시 원금과 대출이자 등 청산
▪ 남는 금액은 상속인에게 지급
▪ 사망 전 중도 상환도 가능
세제지원
기준시가 3억원이하
- 근저당설정에 대한 등록세(설정금액의 0.2%)면제
기준시가 3억원이하로 국민주택규모이면서 연간소득이 1,200만원이하
- 근저당설장시 국민주택채권매입(설정금액의 1%)의무 면제
- 주택재산세 25% 감면
- 연금소득에 대한 소득세 계산 때 대출이자를 소득공제(연 200만원 한도)
출처- 한아름 공인 중개사.

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