2005-12-02 12:49

http://blog.drapt.com/miyeun15/81133495354729

출처 : 닥터아파트 > 회원노트

원문 : http://www.drapt.com/know/index.htm?page_name=column_view&menu_key=10&uid=26799

요즘 판교발 정책이 먹히긴 하나봅니다. 안정세를 타고 있다고 하지만 여러가지 사건으로 참 분주한 상태이군요. 정부종합청사 이전, 판교의 투기성을 잠재우기 위한 판교급 신도시 개발(고양시 삼송지구, 양주시 옥정지구, 남양주시 별내지구), 동탄 신도시 청약뿐만 아니라 인천송도, 인천 논현신도시, 은평구 뉴타운 개발, 성남도촌지구, 하남 풍산지구 등... 일일이 열거하기엔 부족하군요. 용인 흥덕지구도 5 월 부터 토지보상 되고 채권입찰제 시행이 된다지요. 물론 이런 정보들이야 가지고 계신분 많고 언론매체를 통해서 접하게 됩니다만 용인지역과 관련해서 말하고자 하는 것은 '묻고 답하기' 코너에서 질문들을 볼때, 용인지역을 선택하고 24 평형을 고려하시는 분들이 자주 보이시는 것 같습니다. 특히나 죽전지구, 신봉지구, 성복지구 등은 이미 오를대로 올랐는데도 그곳에 가려고 하다보니 24 평형을 고려하시는 면이 많이 보입니다. 24 평형을 고려하신다면 차라리 임대아파트로 가시는 것이 났지 않을까 하네요. 이유는 답변에다 누차 말했지만 용인지역(개발호재 및 경전철 역세권 등에 대한 관심으로 지켜보고 있는 사람 중의 하나입니다)뿐만 아니라 지방에서도 그렇겠지만 중대형 평수가 대세입니다. 건설사 사이트도 가봤지만 닥터아파트에서 분양계획을 클릭해보시고 용인지역을 한번 살펴보시기 바랍니다. 금년의 계획된 물량만 간단히 보면, (평형/세대수) LG 성복 1차 : 33평/190 39평/282 45평/228 50평/194 60평/72 마복자이 : 32평/57 47평/120 52평/176 포스코(성복 더샾) : 39평/389 43평/223 49평/345 59평/64 화성파크드림(기흥보라지구) : 45A평/69 45B평/132 56평/110 경남아너스빌(성복2차) : 33평/299 동문건설(동천 굿모닝힐) : 47평/220 신원종합개발(용인 양지) : 32평/156 벽산건설(성복새한) : 33평/62 35평/138 48평/276 진흥기업(진흥더블파크) : 33평~56평(1059세대) 이밖에도 더 대림건설 부터 해서 현대건설에 이르기까지 살펴보아도 최하가 32평형 이상이고 물량도 35 평형이상 대에 집중되어있음을 볼 수 있습니다. 그렇다면 24 평형 아파트 들은 ?? 희소성으로 가격이 올라가겠습니까 ? 24 평형대 아파트를 볼 수 있는 것은 예전에 지었던 기존아파트 그리고 임대아파트입니다. 다시 말해 24 평형의 아파트들은 임대아파트가 대신할 것으로 예상됩니다. 또한 사람들의 인식을 생각해보시면 답이 나올것입니다. 예를 들어 주공18 평 아파트 하면 무엇이 떠오르겠습니까 ? 바로 임대아파트라는 것을 떠올릴 것입니다. 이와마찬가지로 단순히 24평이라고 하면 임대아파트를 떠올리게 되겠지요. 그리고 임대료 얼마들어가냐는 말을 듣게 될 수도 있습니다. 임대아파트가 나쁘다는 이야기가 아닙니다. 작은 평수를 실입주해서 매도시에 고생하지 말라는 의미입니다. 24평형이라면 임대아파트나 전세가 유리하다는 말을 하고싶은 것입니다. 더군다나 노무현 정부의 부동산 정책중 하나 서민형지향을 원칙으로 임대아파트 물량을 대대적으로 키워놨습니다. 개인적으로는 정말 나중에 맛이 가는 현상이 되지 않을까 하는 생각이 듭니다. 매도, 매수의 입장을 볼때, 중대형 평형으로 흘러가는 시점에서 그 많은 임대아파트들이 분양전환이 되었다고 해도 과연 매도가 잘 될까 ? 라는 의문이 많이 들며 대략 5 년안에 그 아파트를 구입할 여력이 되는 사람이 많아질까라는 의문도 많이 듭니다. 맞벌이가 아닌 이상 대기업 사원이 아닌이상 괜찮은 중소기업이라면 연봉 1800 만원 정도로 기본생활비 세금 및 임대료를 제하면 5 년내에 1억이라는 돈을 과연 모을 수가 있을지... 결국 그것도 대출을 해야 하겠지요. 대출받아 분양전환 되어 내집되는 순간은 좋겠지만 24평형이라면 국민의 의식이 바뀌지 않는 한 매도시에 고생할 것입니다. 앞서 말한바와 마찬가지로 24 평형 듣고 바로 임대료 얼마 ? 이런 일이 발생될지도 모르지요. 그래서 보완된 정책이 중대형 평형의 임대아파트가 등장했나봅니다만 여하튼 작은 평수를 고려하시는 실입주 분들이라면 넓은 평형수의 전환이나 전세가 유리하다고 판단이 드네요. 마지막으로 용인지역에 관심이 있는 이유중의 하나는 이의신도시도 빼놓을 수 없다는 것이지요. 이의동이 수원에 있는 지라 뉘앙스가 수원에서 모든 것을 하는 것처럼 오인되기 쉬운데 청약할때의 필수조건 중의 하나가 바로 수원거주 1년 또는 용인거주 6 개월 입니다. 그것까지 감안하면 전세를 살며 종잣돈도 모으고 이의신도시에 청약을 기대해보고, 당첨이 되지 않는다 하여도 판교의 반사이익을 보는 지역이 생기듯 이의신도시의 후광에 의한 반사이익이 생기는 지역이 생길 것입니다. 무리하지 않고 관심지역을 놓치지 않으면서 찾아보면 내집마련의 길이 가까워 지지 않을까요 ?

0

2005-12-02 11:54

http://blog.drapt.com/miyeun15/81133492083164

출처 : 닥터아파트 > 회원노트

원문 : http://www.drapt.com/know/index.htm?page_name=column_view&menu_key=10&uid=26635

아랫글은 투자자라기 보다는 내 집 마련에 버거운 서민들을 위한 것입니다. 내 집 마련에 허덕이는 서민분들에게 우선 제 나름의 견해를 밝힙니다. 절대로 무리하게 대출받아 분위기에 편승해 청약하거나 내 집 마련하지 마십시오. 우선 무슨 일이 있더라도 직장을 유지하십시오. 직장을 유지한다는 것은 소득이 있다는 것이고 대출 등 금융 시스템을 이용할 수 있다는 의미입니다. 이 분들에게는 올해부터 분양되는 주요 택지개발지구와 제 2기 신도시에 초점을 맞추라고 당부 드리고 싶습니다. 부모님을 모시고 계시면 임대아파트에 청약하십시오. 단언할 수는 없지만 이들을 위한 30평대 이상의 임대가 공급될 것 같은 예감이 듭니다. 판교가 물론 좋을 것이지만 누구나 그 곳에 들어갈 수는 없으니 제2등주를 잡으십시오. 때로는 2등주가 1등주보다 미인이 되는 경우도 있답니다. 얼마전 제게 사정을 털어 놓으며 상담을 요청한 분이 있어 이같은 논지로 대답을 드렸습니다. 투입금액과 이후의 상승률, 투자금액 대비 수익률, 장래 발전성을 감안해 몇 곳을 찍어 보겠습니다. 성남 도촌 좋습니다.이전에도 제가 언급했지만 위치도 좋고 무난합니다.임대가 많은 게 흠이지만 이제부터 주요 택지지구나 신도시에는 임대비율이 엄청 높아집니다. 앞으로 임대 아파트는 11,13평의 생활 무능력자만의 아파트가 되지는 않을 것입니다. 하남 풍산도 과히 나빠 보이지 않습니다. 고양 행신은 장기적으로 보면 괜찮습니다. 2년후 분양될 남양주 별내지구가 꽤 좋아 보입니다.청계 의왕지구나 발산지구도 매력전인 면이 있습니다. 이의동 행정도시는 저로서 판단내리기가 곤란합니다.과연 짧은 시간에 그런 면적의 도시를 건설할지가 미지수이기 때문입니다. 이도 저도 아니면 인천쪽으로 눈을 돌리셔도 좋습니다. 발전축은 분명 바뀌고 있습니다. 일산은 저가 매수 유효합니다.일산 2지구도 2-3년내 큰 시세 차익은 어렵지만 장기적으로 보면 좋습니다. 위에 거론한 택지지구는 일부 지역을 제외하고는 대체로 평당 분양가가 아마도 650만원 -750만원 정도 예상됩니다.판교는 물론 1000만원 정도 하겠지요. 1000만원을 넘기지 않는 900여만원 정도로 책정할 경우 하남 풍산 등 일부 지역을 제외하고는 분양가가 평당 600-650만원도 가능한 지역입니다. 투자금 대비 원금 회수율 금융비용부담,최종적 수익률에서는 판교에 크게 뒤지지 않을 것입니다. 문제는 올해 부동산 경기가 거래가 유지되는 선에서 보합세를 유지해야 하는데 벌써 부터 시장은 조금씩 출렁이기 시작합니다. 이렇게 되면 청약률뿐 아니라 분양가도 상승하게 마련입니다. 방법은 토공 주공 도공 등 주요 공기업 경영자와 임원을 빨리 물갈이해 분양가 인상을 하지 못하도록 정부에서 유도하는 수 밖에 없습니다. 이 것이 집 값 상승도 막고 거래도 활성화시키는 수단중 하나라고 봅니다. 절대로 무리하지 마시고 분양이 예정된 주요 택지지구나 서울시내 및 신도시 저평가지역 정도에 귀를 기울이십시오. 재개발을 노려 재개발 예정지구내 다가구를 비싸게 주고 사고 들어가 투자에도 실패하고 생활도 엉망으로 만들지 마십시오. 재개발은 적어도 5년의 기간이 소요됩니다.그보다는 신규 택지지구내 아파트나 신도시가 훨씬 승부가 빠릅니다. 분위기에 휩쓸려 자신의 소득을 감안하지 않고 무작정 투자에 나섰다가 낭패보지 마십시오. 임대아파트가 각 택지지구에 많다는 점은 정부에서 서민을 위해 내 집 마련해주겠다는 의미로 받아들이십시오. 내집 마련 희망자들은 지혜를 모아 내 집 마련을 잘 하십시오.

0

2005-12-02 10:13

http://blog.drapt.com/miyeun15/81133486022196

출처 : 닥터아파트 > 전문가 칼럼

원문 : http://www.drapt.com/know/index.htm?page_name=column_view&menu_key=8&uid=27337

올해 분양시장을 뜨겁게 달구던 판교신도시 분양이 내년으로 연기되고, 화성동탄신도시 잔여물량과 하남 풍산지구 분양이 10월에 이뤄질 예정이다. 이것으로 올해 주요 핵심 수도권택지지구의 분양단지는 마무리가 될 것으로 보인다. 그렇다면 내년에는 어느 택지지구의 분양이 계획돼 있을까? 아직 구체적인 계획이 나온 것은 아니지만, 현재 잠정적으로 내년이 분양인 수도권내 주요 택지지구를 살펴보자. 1. 성남 판교신도시 누구나 다 알고 있듯이 성남 판교신도시 분양이 2006년 3월부터 시작된다. 전용면적 25.7평 이하는 3월에, 전용면적 25.7평 초과는 8월에 분양을 시작할 예정이다. 2006년에는 모두 약 2만4천가구가 공급될 예정이다. 주상복합(약1천2백가구 )는 아직 결정이 안된 상태. 판교는 2006년 수도권 택지지구 중 가장 인기있는 지역이어서 많은 청약자들이 눈독을 들이고 있는 곳이다. 강남과 분당신도시 사이에 위치한 지구로 환경이 쾌적하고, 향후 지하철노선연장, 에듀파크 조성 등 완벽한 인프라가 구성될 것으로 보인다. 2. 의왕 청계지구 의왕시 청계, 포일동 일대 의왕 청계지구는 현재 20% 정도의 공정률을 보이고 있다. 후분양 적용을 받을 경우 공정 80%되는 시점에 분양을 하게 되지만, 그렇지 않을 경우에는 내년 분양이 가능할 것으로 보인다. 아직 분양시기는 확정되지 않은 상태. 공급물량은 약 2천7백가구로 이중 50%는 국민임대로 공급하고, 나머지는 일반분양할 계획이다. 전용면적 25.7평 초과 분양물량은 약 5백가구로 예정돼 있다. 평촌신도시와 판교신도시 사이에 위치한 지구로 인근에 백운호수, 청계산, 백운산 등 자연경관이 뛰어난 곳이다. 현재 지하철4호선 인덕원역이 가깝게 위치하고 있고, 인근으로 포일지구 등 개발도 활발히 진행되고 있어 강남생활권 실수요입장에서도 큰 메리트를 갖고 있다. 3. 성남 도촌지구 성남시 도촌동 일대 도촌지구도 2006년에 분양을 계획하고 있다. 성남구시가지와 분당신도시 사이에 위치한 택지지구로 모두 5천여 가구를 건립할 계획. 50% 정도를 국민임대로 공급할 계획이며, 나머지가 일반분양분이다. 가장 큰 메리트는 분당신도시와 지구 남서쪽이 맞닿아 있다는 점. 서울 도심과도 거리가 불과 23km 밖에 되지 않아 도심 접근성이 뛰어나고, 서울외곽순환고속도로, 분당~수서간고속화도로 등을 바로 이용할 수 있다. 산림으로 둘러싸여 있어 환경도 쾌적. 단, 국민임대 공급비율이 높다는 것이 흠이다. 4. 광명 소하지구 광명시 소하동, 하안동 일대 소하지구도 2006년 분양을 시작할 예정이나, 아직 구체적인 일정은 나오지 않았다. 약 5천7백여가구가 건립되면 이중 과반수가 국민임대로 공급될 예정. 경부선 시흥역이 인근에 있고 서울 오류~안양간 도로, 서부간선도로 등이 인접해 있어 수도권 서남부지역의 대표적인 택지지구다. 다만, 성남 도촌지구와 마찬가지로 국민임대 비율이 높다는 단점이 있다. 그 외에도 2006년에는 파주 운정지구, 시흥 능곡지구 등이 계획돼 있다. 정리를 하자면, 판교신도시가 가장 인기를 끌 것으로 예상되며, 그 뒤로 안양과 연계되면서 판교신도시와 가까운 의왕 청계지구가 인기를 얻을 것으로 생각된다. 그 외 광명 소하지구, 성남 도촌지구 순. 택지지구는 대단위로 개발돼 생활편의시설, 학교, 교통 등 모든 기반시설이 갖춰진다는 장점이 있어 실수요자들에게 꾸준한 인기를 얻고 있다. 그러나 인기 택지지구라고 무턱대고 청약을 하면 낭패를 볼 수 있다. 공공택지의 경우 분양권 전매제한이 강화되고, 중도금 대출제한 등 담보대출도 강화돼 실거주 중심으로 자금동원 능력을 고려해 청약해야할 것으로 보인다.

0