[스크랩] 분양권 투자와 아파트 실거주 투자는 다르다

2006-01-11 17:30

2002년 부터 2004년 까지 계속되었던 분양권 광풍은 많은 국민을 부동산 꾼으로 만들었다

각 가정마다 청약예금,청약저축,청약부금 통장을 사돈의 팔촌까지 동원하여 최소 1개에서

많개는 대여섯개의 통장을 만들게 하였고 청약의 복권대열에 뛰어들게 했으니

로또는 아니더라도 주택복권보다 수천배 높은 당첨확률로 사모님들이 줄 한번 잘 서면 바깥에서 고생하는 남편의 1년 연봉를 번 시절이 있었다

대한민국 부동산 역사상 다시는 올수 없고 다시 와서도 안되는 분양권의 광풍........

청약통장이 없거나 낙첨된 사람들은 분양권을 프리미엄주고 구입를 하였는데

이때 보통 사람들이 집을 쉽게 사고 팔수 있는 기회를 가졌으니,

그 때 배운 지식(?)들이 지금도 아파트를 선택하는데 중요 결정요인으로 작용되는 것 같다

하지만,당시 분양권 투자와 지금의 실거주겸 투자는 비슷한것 같지만 확실하게 다른면은 있다

아직도 분양권 투자때 배운 상식 (결코,지식이 될수 없다^^)을 고집하는 분들은

동백태양의 생각을 참고하는것도 나름대로의 판단에 도움이 될것 같아 글을 써본다

1.매물량

당시 분양권은 분양하는 아파트 전체가 입주전 다시 매물로 나올수 있는 분위기인 반면에 지금의 분양권 전매금지에서는 등기후에는 매물이 항상 많치 않다.

분양권 때는 등기전 매도하면 양도세율이 9~36% 단계적 적용이 되지만

등기후 매매시에는 양도차익에서 양도세 50%에 등록세,취득세 4.6% 합하여 54.6%가 세금으로

나가게 된다

54.6% 세금 다내고 매도할수 있는 사람이 있겠는가

차라리,3년 보유하여 양도세 비과세로 가는 것이 현실적으로는 맞는 이야기다

2.로얄층 개념

분양권 투자는 10층 이상을 로얄층으로 여긴다,당시 분양권은 준농림지,준도시지역에서 사업승인

을 받은 아파트가 많아 동간 거리가 짧았고 이것은 일조권 문제와 사생활 침해 문제로 10층이상을

로얄층으로 인식하는 계기를 만든 것이다

하지만,실 수요자들은 의외로 높은 층을 싫어하는 사람이 많다

보통은 사람들의 숫자 관념상 싫어하는 숫자 4,6을 제외하면 5층 7층도 10층이상 못지 않은 파워

를 가지고 거래가 잘된다

투자금액 대비 수익을 계산하면 저층이 로얄층보다 수익이 높게 나오는 경우가 많다

3.같은 단지에서 특A급 동,호수 물건을 고집할 필요는 없다

분양권때는 어차피 입주 목적이 아니었기에 같은 단지 같은 평형에서도 특A급 물건을 고집하여 환금성과 매물량의 희소가치를 누렸지만

양도세 문제때문에 거주이전의 자유가 없는 현재의 여건상 실거주 투자는 꼭 필요한 경우가 아니면 매도를 안 하기에 특A급 물건을 고집할 필요는 없다

상황이 급하면 특A급 물건도 A급,B급.C급 시세로 팔수 밖에 없다.

반면에, 부동산 경기 활황기에는 C급 물건가지고 A급 이상의 시세로 팔수도 있다

4.같은 지역내에서는 특A급 단지를 고집할 필요가 없다

3번과 같은 이유이다,보통은 같은 지역내에선 특A급단지가 시세는 높게 형성되는데

실수요 입장에서는 같은 지역이라면 비싼 돈을 주고 특A급 단지를 입주할 필요는 없다

따라서, 특A급단지는 시세대로 매도시에는 오히려 A급이나 B급보다도 환금성에서 떨어질수 있다

환금성이 좋은 단지는 비싼 가격의 특 A급 단지가 아니라 보통 가격의 A급 또는 B급 단지이다

환금성에서도 떨어지는 특 A급 단지를 비싼 돈 주고 고집할 필요는 없다

5.호재 보다는 생활의 편리성을 먼저 생각해야 한다

당시 분양권투자 하던 사람들은 입주전 매도를 하여야 하는 상황이 대부분이었기에,개발재료.새로운 교통수단 도로 및 지하철 개통등 호재를 찾아서 투자를 하였고 해당 재료가 노출될때 마다 보유하던 분양권을 매도하고 나왔지만

지금의 실거주겸 투자는 지금 당장 현실화 되지 못한 재료보다는 생활의 편리성을 찾아야 한다

아직 현실화 되지 못한 호재로 당장 생활은 불편하지만 양도세 문제때문에 매도할수도 없는 아파트를 가지고 끙끙대다 보면 1가구2주택 양도세 중과와 담보대출 규제에 걸릴수 밖에 없는 상황이 올수 있다