내집마련의 관점에서 본 북핵과 부동산

2007-04-20 16:42

http://blog.drapt.com/minsiky/91177054958229

작년에 “아파트 상승 지금이 대세상승의 초입이다”란 글을 올리고서 한달후쯤 우연히 안산에 갔습니다.

부동산 상승의 변방지대로 도무지 안 오르던 안산 S동의 아파트가 한달만에 3억에서 5억으로 상승했다는 말을 듣고, 상승으로 인한 이격도가 너무 과다하다는 생각이 들었습니다.

안산뿐만 아니라 그동안 가격 움직임이 전혀 없던 서울 변두리 지역 및 수도권지역들이 모두 몇억씩 급등한 지난해 4분기 말의 상황은 모두 잘 아실 것입니다. 이제 최근 몇 년간 폭등하지 않은 수도권지역은 찾아 보기 힘들게 되었습니다.

굳이 부동산 전문가가 아니더라도, 다트판에 다트를 던지듯 수도권 지도에 다트를 던져서 아무 지역이나 부동산을 몇 년전에 샀다면, 수익률의 차이는 있을지언정 수익을 못낸 사람은 없을 지경이 되었다는 것입니다.

무릇 모든 재화는 움직이는 원리가 비슷합니다. 주식이든 금은보화든 부동산이든 그동안의 평균가격보다 급등하면 이격도가 커지고, 커진 이격도를 조정을 통해서 완충시켜 나간후에야 상승이든 하락이든 방향성이 결정되는 것입니다.

이것이 경제적 의미로 본 현재 부동산 가격하락의 원인입니다.

다음은 정책적 측면입니다. 잘 아시다시피 대출규제, 고가 주택에 대한 종부세와 다주택자에 대한 종부세/양도세 중과등 각종 세금, 조건부처분 대출을 한 2주택자의 급매물이 정책적 측면에서 본 현재 부동산 가격하락의 원인입니다.

흔히들 정치/경제라는 말을 자주 쓰는데, 정치/경제적으로 집값이 하락할 수밖에 없는 상황이 생기면 사람들은 심리적으로 양떼효과에 휘말립니다. 모두 공포속에 하락이라는 한방향만 바라보지 다른 방향을 바라보지 못하는 것입니다.

그렇다면 차후 부동산 가격은 어떻게 될 것인가?

저는 현재의 부동산 하락을 엘리엇 파동이론으로 볼때 상승파동중 급락이 일어나는 상승4파로 보고 싶습니다. 세계적인 유동성 시대로 인해 10년주기로 발생하는 부동산 상승이, 2000년대 초부터 거의 10년가량 지속될 상승파동을 만들어 냈다고 생각합니다.

김대중 정권 말기의 아파트 가격 폭등을 상승1파로, 노무현 정권 집권후 아파트가격 하락을 상승2파로, 그이후 작은 파동들이 중간에 있었지만 작년까지의 긴 상승을 상승3파로, 금번의 급락을 상승4파로 보는 것입니다.

아직 상승을 할 5파가 남았다고 보는 이유는, 경제적 측면에서 급등에 따른 이격도 조정이 올해부터 1년정도에 걸쳐 충분히 이루어져서 바닥을 다질 것이며, 아직은 유동성 시대가 끝나지 않았다는 점과 정책적인 측면에서 크고 작든간에 변화가 있을 것이라는 점입니다.

여기서 몇가지 화두를 던집니다.

1)차기정권에서는 보수정권이 들어서리라 예상하는가?

그렇다. 아니다. 둘중의 하나겠지요.

2)보수정권이 집권한다고 가정하면 부동산 정책이 바뀌리라 생각하는가?

차기정권도 서민층과 시민단체의 눈치를 보지 않을 수 없기 때문에 부동산 정책을 크게 바꾸기 어렵다고 생각하는 분들도 계십니다.

아니다. 차기정권의 지지층은 우리당이나 민노당의 지지층이 아닌 중도보수층이기 때문 에, 이들에게 정책적 배려를 많이 해줄 것이라고 생각하는 분들도 계십니다.

제 사견을 밝힌다면, 차기 정권을 보수정당이 잡는다면 부동산 정책을 크게 바꾸지도 않겠지만, 그렇다고 바꾸지 않을 것이라고 생각하는 것은 더욱 어리석습니다.

정치란 잘 꾸며진 말(정책)로 포장해서 지지층과 비토층을 잘 무마하는 것입니다.

정치의 속성상, 그리고 이전 정권과는 다른 지지층을 가진 보수정권의 특성상 뭔가 다르되, 다르지 않은(?) 잘 포장된 선물을 내놓을 가능성이 큽니다. 그것은 2005년 닥터아파트에 제가 쓴 글에서 쓴 바 있는 유명한 “노블리스 오블리제”를 표방하되, 노블리스의 부담은 실상 크지 않아 좋고 서민들은 공짜로 받으니까 좋은, 서로서로 좋다고 생각(착각?)하는 정책이 될 가능성도 있다고 봅니다.

3)차기에 부동산 정책이 바뀐다고 생각하면 종부세,양도세등 각종 세금부과의 기준이 6억원 에서 9억원으로 상향될 가능성이 크다고 보는가?

제가 작년 닥터아파트의 “묻고 답하기” 란에 몇 번 언급했듯이 물가상승률과 부동산가격의 상승을 감안할 때 9억원으로 상향될 가능성은 크다고 예상합니다.(어디까지나 예상입니다.) 9억이하의 중형아파트에 대한 실수요 무주택자는 주택구입을 신중히 고려할 시기인지도 모릅니다.

4)차기 정권에서는 강남등지의 재건축에 대한 규제를 풀 것으로 생각하는가?

그렇다고 말할 수도 있고 아니라고 말할 수도 있다고 봅니다. 차기정권이 중도보수층을 지지로 탄생한 정권이라 가정할지라도, 재건축에 대해 특혜적인 법률을 만들 수는 없습니다. 왜냐하면 강남등지의 재건축 아파트 주민이 지지층의 하나였다고 하더라도, 지지층의 일부일뿐 대다수가 아니라는 점입니다.

따라서 재건축 주민들의 “생활권”을 보장하기 위해 재건축을 허용하되, 재건축으로 인해 발생하는 이익부분을 상당부분 정부가 회수하여 서민주택을 위해 사용할 가능성이 높다 고 봅니다. (이것이 바로 “노블리스 오블리제”라고 정치인이 표현할 수 있는 것중 하나입니다.)

그러므로 강남등지의 재건축 아파트는 실거주차원에 플러스 알파로 약간의 수익을 더보는(유력지역의 새 아파트라는 프리미엄) 정도로 생각해야지 예전처럼 커다란 수익이 발생하는 투자대상으로 접근하기는 어렵다고 봅니다.

5)그렇다면 무주택 실수요자는 주택을 언제 구입할 것인가?

종부세, 조건부처분 대출을 한 2주택자의 급매물이 극에 달하고 언론에서 부동산 망했다는 기사가 연일 나오면, 살 때라고 생각합니다. 종부세 과세후, 그리고 조건부처분 대출을 한 2주택자의 급매물이 사라지면 집값은 보합세에 들어갈 가능성이 크다고 봅니다.

여기서 어떤 분은 의문을 던집니다. 종부세야 내년에도 내야하는데 집값이 계속 하락하지 않겠는가?

그런 분에게 저는 다시 질문을 드립니다. 내년에도 내후년에도 종부세 기준이 6억원이라고 생각하십니까? 혹은 종부세율이니 양도세율, 대출규제가 내년에도 내후년에도 지금과 같을 것이라고 생각하십니까?

각자 생각해볼 몫입니다.

어떤 정부든 집값의 폭등을 바라지는 않지만 최소한 물가상승률만큼은 집값이 상승하는 것이 경제적으로 정상인 것은 확실합니다. 인구감소나 공급초과가 시장경제적으로 원인이 아닌 다음에야 말입니다.

또 어떤 분은 종부세 부과후 대선이 가까워지면서 각종 공약이 난무하고 부동산 가격이 상승하지 않겠냐고 의문을 던집니다.

그런 분에게 저는 다시 질문을 드립니다. 부동산 투자하는 분들이 보수적입니까? 위험을 무릅쓰는 분들입니까? 서울시장 선거에서 오세훈씨가 강금실씨를 압도적으로 앞서는데도 세운상가의 상승은 오세훈 시장 당선이후에 있었습니다.

부동산이든 주식이든 어떤 재화시장이든, 정책적 불확실성은 가장 싫어합니다. 정책적 불확실성이 제거된후에야 시장은 비로소 방향성을 찾을 것입니다. 따라서 대선이 끝나고서 내년이 되어야 부동산 시장의 방향성이 보일 것입니다.

그전에는 지금처럼 조정이 계속되거나 보합세(강보합이든 약보합이든)를 보일 것이라고 생각하지 않으시는지요?

이것도 각자 생각할 몫입니다.

6)다음번에 집값 상승이 한번 더 남았다면, 그리고 그것이 상승5파라면 폭등할까?

과거와 같은 폭등을 생각하시면 곤란하다고 봅니다. 부동산으로 엄청난 수입을 올리는 것은 어떤 정부도 바라지 않고, 다만 물가상승률에 플러스 알파 이상의 상승은 있을 것이라 예상합니다.

7)상승5파 다음은 무엇입니까?

주식하는 분들이야 잘 아시겠지만, 하락파동의 시작이지요. 하락의 이유로는 유동성시대의 종료, 인구감소등 여러 가지를 들 수 있겠지만 이것 역시 예측이라 각자 생각할 몫입니다.

결론적으로 무주택자/실수요자는 금번 급매물이 나오는 시기를 잘 이용할 필요가 있다고 봅니다. 내집 한 채는 기본으로 있어야 하니까 말입니다.

그러나 부동산 투기를 할 시기는 아니라고 봅니다. 앞으로 한번의 상승을 더 예상하나 기회비용과 리스크를 생각할 때 부동산이 최고라고 보기는 힘들다고 봅니다.

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지금이 다시 부동산 상승의 초입입니다. |부동산노트

2006-10-26 23:58

http://blog.drapt.com/minsiky/322721161874720614

저는 지금이 다시 부동산 상승의 초입이라고 생각합니다. 많이 올라와야 무릎정도까지 와 있다고 생각하며 그에 대한 논거는 아래에 일곱 가지로 나열해 봅니다.

무릎에 사서 어깨에 팔라고 하였습니다. 이번에는 소외되는 중산층, 서민들이 없도록 선택을 잘 하셔야 하겠습니다. 선택은 자신이 하는 것이라 항상 외롭지만 좋은 판단을 할 수 있도록 폭넓게 생각하셔야 하겠습니다.

이 글은 부동산투기를 하자는 글이 아니라, 중산층과 서민들이 또 큰 흐름을 놓쳐 후회하지는 말자는 글입니다.

지금까지 나중에 생각해 보면 그때 비쌌다고 생각했던 집값이 싼 가격이었습니다. 이번에도 그럴까요?

어떤분은 미국의 9월 집값이 떨어졌다는 신문기사에 우리나라 집값도 떨어지지 않을까 걱정하시기도 하고, 집값의 하락에 대한 막연한 기대를 하시기도 합니다.

기사 하나에 지엽적으로 얽매이거나 막연한 기대보다는, 폭넓은 시각으로 보고 논리적으로 판단해보는 것이 좋다고 생각합니다.

앞으로 경기침체를 우려한 경기부양-차기에는 더욱 강력한 경기부양이 있으리라 예상합니다-, 인플레이션, 대선을 앞둔 선심성(?) 공약 혹은 앞으로 있을지 모르는 재건축아파트 규제완화, 각종 부동산 법규의 완화, 주택공급이되 장기간 전매금지로 반쪽짜리 공급...이런 문제들이 부동산 가격을 자극할 것입니다.

언제가 될지 모르지만 종국에는 부동산가격의 대세적 하락기가 시작될 것입니다. 그러나 적어도 지금은 아니며, 앞으로도 상당기간동안은 아니라고 봅니다.

각설하고, 부동산과 주식은 서로 많은 공통점이 있습니다. 다만 주식은 경기선행적이고 부동산은 후행적 성격을 가진다는 것입니다.

주식시장의 유명한 격언중의 하나가 있습니다.

[항상 추세에 순응하라, 시장이 정점이나 바닥에 왔다고 추측하지 말고, 시장 스스로 정점이나 바닥이라고 증명하도록 하라.]

부동산도 마찬가지입니다. 항상 추세에 따르며 시장이 보내는 시그널에 순응해야 합니다.

언제나 시장에는 낙관론과 비관론이 공존하게 마련입니다. 그중 어떤 것을 택할 것인가는 각자 판단할 몫입니다만, 다음 사항들을 참조하여 나무를 보기보다는 거대한 숲을 보시길 바랍니다.

1)현재 미국 다우지수는 사상 최고가를 경신하고 있습니다. 물론 과열권에 접어들면 조정을 받을 것이지만, 다우지수가 사상 최고가를 경신하는 이유를 잘 살펴봐야 합니다.

주가지수는 경기선행적이라고 하였습니다. 내년도 미국의 부동산 경기가 경착륙이 아닌 연착륙을 할 것이고, 과도한 인플레와 급격한 금리인상에 대한 우려가 감소되었다는 반증입니다.

만약 미국에서 부동산 가격의 폭락이 오면, 미국 가계의 과도한 부채는 부실화되고, 미국의 소비심리는 급랭하며 미국 경제의 급강하로 글로벌 경제는 크게 흔들리게 됩니다.

9월 미국 주택시장의 하락에도 불구하고 미국 다우지수가 상승하는 것은 내년도 미국 주택시장이 연착륙을 하고 미국 경제가 괜찮을 것이란 것을 선행적으로 반영하는 것입니다.

물론 주가시장은 과열권에 도달하면 조정을 받고 다시 상승합니다. 다우지수가 미시적으로 조정을 받더라도 거시적으로 어떻게 움직일 것인지, 또한 미국경제와 주택시장이 어떻게 움직일 것인지 계속 관심을 가져야 합니다.

경제학자들은 통상 적어도 3년이상은 미국경제가 좋으리라 봅니다. 이는 적어도 3년이상은 주식의 자산가치가 상승한다는 말이며, 미국의 부동산은 적어도 보합세이상은 유지한다는 말입니다.

2)미국 주택시장에서 유태인들이 적극적으로 집을 판다고 합니다. 우리나라 사람들은 열심히 산다고 합니다. 이것이 의미하는 바는 다음과 같습니다.

유태인들이 미국주택가격이 내년에 연착륙에 성공할 것이고, 향후 최소한 보합세이상을 예측한다는 사실을 모를리는 없습니다. 다만 유태인들은 미국 달러화의 세계통화에 대한 점진적 가치하락과 종국에는 달러화의 폭락이 올지도 모른다는 사실을 잘 캐치하고 있다는 것입니다.

그럼 한국의 부자들은 바보라서 미국의 집을 사는가? 그것은 아니라고 봅니다.
한국의 부자들도 달러화가 점진적으로 가치가 하락할 것이란 사실을 결코 모르지는 않을 것입니다.

그럼에도 한국 부자들이 미국에 집을 사는 이유는,

첫째, 미국에 집이 있다는 명품수집형 과시욕입니다. 우리가 소위 명품이나 자동차를 사서 쓰는 순간 그것은 중고가 되며 가격이 떨어집니다. 그러나 그것을 모르고서 명품이나 자동차를 사지는 않습니다. 이런 명품적 과시욕으로 미국달러화 하락에 의한 미국부동산 가치의 하락을 예상하고도 주택을 구입하는 것입니다.(세계통화에 대한 달러화 가치하락으로 달러화 대비 가격이 하락한다는 점이지, 미국내의 부동산 가격 자체가 계속 하락한다는 것은 아닙니다.)

둘째, 한반도의 대치상황과 자녀의 교육적 주거측면, 세컨하우스 측면에서 미국 주택을 매수한다는 점입니다. 그러므로 중산층은 섣불리 미국 주택을 사는 '우'를 범해서는 안됩니다.

결론적으로 부유한 미국 유태인들의 그동안의 집매도가 마무리 국면에 접어드는 내년쯤이 하락의 막바지며 미국 부동산 연착륙의 시기입니다.

3) 글로벌 경기가 좋아질 것인지 나빠질 것인지 볼때, 세계 유수 경제학자들이 보는 나라가 호주와 스위스입니다.

호주로 글로벌 자본의 유입은 고수익 고위험 자산 선호, 즉 글로벌 경제의 상승을 의미하고 스위스로 글로벌 자본의 유입은 안전자산 선호, 즉 글로벌 경제의 하락을 의미합니다.

호주 경기가 좋아지고 스위스 경기가 나빠지면 글로벌 경제는 상승하고, 그 역의 경우도 성립합니다.

호주의 집값은 이미 정점에서 하락한후 보합세로 돌아선지 오래되었습니다. 앞으로 글로벌 주택가격이 적어도 보합세이상일 것이라는 점을 강하게 암시합니다.

4) 수백억불을 운용하는 미국 하버드 대학 재단은 달러로 표시되는 미국 부동산 가격은 달러화가치의 하락으로 상대적으로 가치가 하락하나, 아시아권의 부동산과 주식은 가치가 상승할 것이라고 말했습니다.

실제로 일본의 부동산은 바닥을 찍고 상승중이고, 중국은 북경올림픽을 앞두고 경기과열에 따른 부동산의 과도한 폭등을 억제하려고 집값을 억지로 내리누르는 형국입니다. 만약 그냥 놔두다간 북경올림픽 시기에 큰폭의 경기팽창이 일어날때, 국가 경제에 부담이 될 정도로 부동산 가격이 앙등하는 것을 막겠다는 것입니다.

5) 주식과 부동산은 둘다 자산으로서 종국엔 같이 움직입니다. 화폐가치가 하락하고 자산가치가 상승하면 둘다 상승하는 것이고, 그 역의 경우도 성립합니다.

주식시장이 선행적으로 상승하다가 조정장이 와도, 주택은 후행적으로 상승하다가 그 탄력에 의해 계속 상승하기도 합니다. 이것은 부동산의 심리요소나 정부정책 요소등 다른 요소들은 배제한 순수 경제 측면에서 논한 것입니다.

하버드 재단의 예측대로, 최근 미국 최대 연금 캘퍼스가 최근 한국증시에 25억달러를 투자하겠다고 발표했습니다. 향후 한국증시를 매우 긍정적으로 본다는 것이며, 이는 한국경제가 내년의 침체를 딛고 상승하리라 예측한다는 증거입니다.

한국 경제의 상승은 자산가치의 팽창을 의미합니다. 자산중 대표적인 것은 주식과 부동산입니다. 역시 주가와 부동산 가격이 오른다는 증거입니다. 우리나라 유수의 경제학자들도 향후 주식시장의 상승을 의심하지 않으며, 이는 가용소득의 상승과 경기호전, 부동산 상승등을 동시에 의미하기도 합니다.

올해 목동지역의 집값 상승이 작년에 주식으로 돈번 여의도의 증권가 사람들이 목동지역에서 아파트를 구입하려는 수요가 큰 원동력이 되었다는 사실도 확인하시길 바랍니다.

6)미국 베이비부머 세대의 쇠퇴는 우리나라보다 훨씬 선행적입니다. 미국은 대영제국의 몰락처럼 점차 몰락하는 제국입니다.

멀지 않은 시기에 무역적자와 재정적자라는 엄청난 쌍둥이 적자와 가계대출의 과도성이 트리플악재로 작용하며 무너져 내릴 미국을 볼 일이 있을지도 모릅니다.

지금의 미국은 엄청난 무역적자,재정적자,과도한 가계부채라는 트리플 폭탄에도 불구하고 그 시한폭탄을 안고 미국경제가 계속 성장하는 시기입니다. 그 추세에 따라가야만 합니다.

그러나 종국에는 그 시한폭탄이 터질 것이며 그것은 적어도 3년이후일 것이라고 봅니다. (우리나라의 과도한 가계부채도 향후 점점 문제로 대두될 것이나 아직은 시기가 아닙니다. 지금은 제가 적는 1~7까지의 항목으로 인해 집값이 상승하는 시기며, 저희는 추세에 순응해야할 시기입니다.)

그래서 부자아빠 가난한 아빠의 저자 로버트 기요사키는 금값이 떨어질때마다 꾸준히 금을 사모으라고 말했습니다. 미 달러화의 가치하락과 금의 가치상승은 밀접한 관련이 있기때문입니다.

한편 우리나라의 베이비부머 세대와 최근 사회에 진입하는 20~30대의 직장인들까지 주택소유에 대한 욕구가 매우 강하다는 사실을 간과해서는 안됩니다.

게다가 한국만의 또다른 특성은 아파트를 매우 선호한다는 점이고, 아파트가 부동산 가격을 선도하며 한정된 아파트에 시중자금이 집중된다는 점입니다.

또한 한국 시중의 부동자금만해도 물경 400조원(파이낸셜 뉴스 보도 인용)이며, 이 돈들이 시중은행의 단기성 고리 자유입출금 예금이나 증권사의 CMA, RP등을 떠돌거나, 순환매적 성격을 가지는 부동산에 단기투기된다는 사실을 잊어서는 안됩니다.

최근 부동산의 순환매적 상승으로 그동안 소외되었던 지역들의 아파트가격이 상승하는 것은 정부정책의 여파로 억눌린 돈들의 향방이 그쪽으로 쏠린 것이 큰 이유중의 하나입니다.

시중의 엄청난 부동자금이 어디로 튈지 모르는 우리나라만의 특수한 상황을 잊어서는 안됩니다.

7)전국토의 개발과 수도권 신도시 개발로 인한 천문학적 토지보상금이 어디로 흘러들어갔으며, 앞으로 어디로 흘러들어갈 것인지 생각해 보아야 합니다. 거의 대부분이 다시 부동산을 사는 자금으로 흘러들어가서 집값의 상승을 부추겼습니다.

다시 정부가 나서서, 경기도가 나서서 신도시를 만들거나 확장하겠다고 합니다. 이때 발생하는 막대한 토지보상 비용이 어디로 흘러들어가겠습니까?

지금까지의 선례와 결코 다르지 않을 것입니다. 부동산에서 빠진 자금은 다시 부동산으로 흘러 들어갑니다. 지방의 혁신도시등의 개발 보상금중 상당부분이 강남권역및 수도권 핵심지역의 아파트를 사는 자금으로 흘러들어갔다는 사실을 잊지 마십시오.

강남권역및 수도권 핵심지역은 주식시장의 삼성전자와 같은 영향력을 가진다고 보시면 됩니다.

대략적으로 생각나는 점들을 적어보았습니다.

판단은 항상 자신의 몫이라 외롭습니다만 적어도 판단의 근거로 삼아야 할 것은 전반적이고 거시적인 시각이지, 지엽적인 기사나 막연한 기대에 매달려서는 좋은 판단을 하기가 힘듭니다.(제 의견이 꼭 맞는 것은 아니므로 그저 참조만 하십시오.)

중언부언하지만, 이 글은 부동산투기를 하자는 글이 아니라, 중산층과 서민들이 또 큰 흐름을 놓쳐 후회하지는 말자는 글입니다.

좋은 판단하시는데 미력하나마 도움이 되었으면 합니다. 감사합니다.

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내집마련의 관점에서 본 북핵과 부동산 |부동산노트

2006-10-10 02:58

http://blog.drapt.com/minsiky/322721160416702324

북한이 핵실험을 하였습니다. 각종 언론매체에서는 주식시장이 폭락하고 부동산도 폭락할 것이라며 속된말로 “호떡집에 불난듯” 말이 많습니다.

그러나 실제로 북한과 총격전과 사상자가 발생했던 서해교전 때나, 지금까지 북한이 범한 일련의 핵사태를 생각해 봅시다.

주식시장이 단기간 폭락하거나 보합세였고, 부동산 시장 역시 잠시 주춤했을뿐 아무 영향이 없었습니다. 특히 주식시장 폭락시에 분할매수를 한 사람들은 모두 대박을 맞았습니다.

결론적으로 북핵실험이 전쟁으로 이어지지 않는한 장기적으로 우리나라엔 아무런 영향도 없다고 감히 말씀드릴 수 있습니다. 멀지 않은 시기에 우리는 북한에 핵이 있다는 것에 무덤덤해지고 그것을 의식하지 못한채 생활해 나가게 될 것이라고 생각합니다.

물론 북핵에 대한 미/일의 대응이 전면전이나 국지적 폭격이라면 엄청난 파국을 불러올 것입니다. 그러나 이것은 적어도 다섯가지 이상의 난점이 있습니다.

첫째, 중국이 북한에 대한 전면전, 혹은 국지적 폭격을 용인하지 않을 것이라는 점입니다. 이것을 강행하려할때 중국과 극도의 긴장고조는 필연적이며 걷잡을 수 없는 사태를 불러 일으킬 수 있습니다. 이는 미/일로서는 결코 바라지 않는 일임에 틀림없습니다. 왜냐하면 세계대전은 항상 조그만 불씨가 시발점이었다는 사실을 모두 잘 알고 있기때문입니다.

둘째, 미국이 아프간전, 이라크전에 이은 또다른 전쟁을 수행할 돈, 즉 재정적 여건이 안된다는 것이며, 전쟁에 대한 비판여론 또한 매우 크다는 점입니다. 럼즈펠드 미 국방장관을 해임 못하는 이유중의 하나가 미국의 새 국방장관 인준청문회가 이라크전 청문회로 변질될 것을 우려한다는 것은 이에 대한 증거중 하나입니다.

따라서 전쟁을 촉발할지도 모르는 위험스런 국지적 폭격 또한 어렵다는 점입니다.

셋째, 주식 전문가 김철상씨가 말했듯이 한국증시에만 3천억달러 이상의 자산을 보유한 글로벌 자본이 바로 전쟁 억지력입니다. 여기에 한국에 진출해 있는 국제적 기업들의 자산을 합치면 엄청난 글로벌 자본이 우리나라에 묶여 있습니다. 이들은 자신들의 자산이 손실나는 것을 용납할 수 없으며, 따라서 전쟁을 결코 원하지 않습니다. 이것은 바로 로비력으로 나타납니다.

넷째, 북한은 이미 1998~1999년에 걸쳐 일본전역을 사거리에 두는 대포동 1호 미사일의 개발에 성공하였습니다. 걸프전 당시 미제 패트리어트 미사일은 이스라엘에 떨어지는 이라크의 구형 스커드 미사일조차도 제대로 방어해내지 못하였습니다. 이에 따라 패트리어트 미사일 무용론이 크게 대두되기도 하였습니다. 특히 이스라엘은 생화학 무기가 탑재된 스커드 미사일을 매우 우려하였으나, 다행히 생화학 무기는 탑재되지 않았습니다.

한반도에 전쟁 발발시, 혹은 북한에 대한 국지적 폭격시, 북한은 이를 적극 지지한 일본에 대해 최소한 생화학무기를 탑재한 대포동 미사일을 발사할 수 있고, 이는 일본이 매우 두려워하는 시나리오중 하나입니다.

다섯째, 북한의 핵실험은 북한내부의 어려운 경제사정과 여러가지 난제들을 외부적 갈등으로 해소시키고자 하는 북한정권의 자구책중 일환입니다. 즉, 그동안 구사하던 벼랑끝 외교의 연장선으로 볼 수 있는 것이지, 북한이 공멸이라는 결과가 뻔한 전쟁을 진정으로 하고 싶어 핵실험을 하는 것은 아니라는 점입니다.

이상의 적어도 다섯가지 이유에서 “전쟁은 없다”라고 가정해야만, 부동산에 대한 분석이 가능합니다.

북핵이 코앞인데 무슨 부동산 분석과 내집마련이냐?

앞으로 살아가야할 날이 창창한 우리들이 북핵을 두려워만하고 움츠려들어서는 절대 성공한 인생을 살 수 없다고 봅니다. 북핵은 북핵이고, 우리는 오늘의 사과나무를 심어야한다고 생각합니다.

그러므로 “전쟁은 없다”란 가정하에서 부동산과 내집마련에 대해 생각해 봅시다. 북핵으로 인한 일시적 집값 하락이 있다면, 이것은 서민과 중산층의 내집마련에 또다른 기회일 수 있기 때문입니다.

일단 단기적으로 북핵은 부동산에 당연히 마이너스 요소이나, 전쟁이나 국지적 폭격이 없다면 일시적인 요소에 불과할 것입니다.

재차 말씀드리지만, 북핵실험이 전쟁이나 국지적 폭격으로 이어지지 않는한, 장기적으로는 우리나라에 아무런 영향도 없다고 감히 말씀드릴 수 있습니다.

북한에 대한 해상봉쇄나 경제적 제재가 있더라도, 결국엔 우리나라와 중국이 북한체제가 붕괴하지 않을 정도로 최소한의 지원은 하게될 것으로 봅니다. 그 이유는 한/중 공통의 문제인 북한붕괴시 수많은 난민들로 인한 국경선의 혼란과 북핵과 군부에 대한 통제권 상실, 한국의 관점에서 추가한다면 흡수통일의 천문학적 비용, 그리고 중국의 관점에서 추가한다면 형제국이자 완충지역의 상실을 의미하는 북한체제의 붕괴는 용인하기 어려운 문제이기 때문입니다.

결국, 우리는 북한에 핵이 있다는 것에 무덤덤해지고 그것을 의식하지 못한채 생활해 나가게 될 것입니다.

그렇다면 우리는 북핵에 대해 일희일비하는 기간을 뛰어넘어서, 그후에 생길 일들에 대해서 미리 생각해 보아야만 합니다.

부동산은 항상 몇년후, 길게는 5년후를 내다봐야 합니다. (10년이면 강산도 변한다고 하니 10년뒤까지 예상하기는 사실상 어렵습니다. 2000년대초 비관적으로만 보았던 주상복합 타워팰리스가 국내 최상급 주거지가 되기까지 5년도 채 걸리지 않았습니다.)

여기에 대해 순차적으로 분석해 봅시다.

1. 부동산적인 관점에서 본다면, 북한이 미사일 발사에서 핵실험에 이르도록 그저 방관자적 입장이었던 햇볕정책의 공과에 대해 차기정권은 어떻게 생각할 것인가? 햇볕정책은 계속될 것인가를 따져봐야 합니다.

제 사견으로는 'NO'입니다. 그저 최소한의 인도적 지원은 있을 수 있지만, 지금과 같은 햇볕정책은 감히 '없다'라고 생각합니다.

2. 그렇다면 차기정권에서는 “남북관계가 지금보다 호전될 것인가, 혹은 경색될 것인가”입니다.

'제 사견으로는 경색될 것이다'입니다.

그렇다면 경기 이북권의 아파트값은 지금처럼 오르기는 힘들 것입니다.(안 오른다는 얘기가 아니라, 상대적으로 지금처럼 오르기는 힘들다는 얘기입니다.)

그 이유는 부동산은 심리적 요소도 크게 작용하기 때문입니다.

3. 이번엔 거꾸로 질문을 던져 봅시다. 현 정권하에서 LG가 남북 통일의 교두보격인 파주에 LCD공장을 만든다고 신청하지 않고 경기 이남권에 공장을 새로 만들겠다고 하였다면 과연 만들 수 있었을까요? 한번쯤 생각해볼 문제입니다.

그렇다면 차기정권이 햇볕정책의 공과를 따지고, 북 미사일에서 북핵까지 일련의 사태에 대해 매우 비판적일 것이며, 그에따라 남북관계도 경색된다고 생각하신다면, 기업들이 어느 곳에 투자를 하려 하겠습니까?

4. 김문수 경기지사는 수도권규제를 풀자고 줄기차게 말하고 있습니다. 손학규지사 때부터 말하던 내용입니다. 특히 팔당 상수원 보호구역의 개발제한도 풀어야 한다고 말을 하고 있습니다.

제 사견으로는 해외에 빼앗기는 기업들의 투자 유치와 일자리 창출을 위해서, 적어도 수도권 규제는 풀린다고 봅니다. 여러 언론을 통해 여론도 벌써 그렇게 형성되어 있습니다.

그렇다면 수도권 규제책이 생긴이후 기업들이 투자허가를 받지못한 건수가 가장 많은 지역은 어디라고 생각하십니까?

(조선일보 차학봉기자가 '부동산도 삼성 따라하면 성공한다'라는 말을 한것은 매우 적절하다고 봅니다. 삼성의 투자축을 한번 살펴봐야 합니다.)

이상 결론을 내려본다면 북핵실험후 내년도의 레임덕 시기를 거쳐, 차기정권에서 가장 발전할 지역은 어디라고 생각하십니까?

북핵실험이 있었고, 우리에겐 위기인지 기회인지 모를 시기가 다가왔습니다. 이 시기에 [부동산에 대한 화두]를 여러분에게 위와같이 던져 봅니다.

지금이 바로 서민과 중산층의 내집마련에 매우 중요한 시기인지도 모릅니다.

금번 10월 증시에 조정장이 오리라 귀신같이 예상한 바 있는, 한국 증권가의 “족집게”로 불리는 김영익 대신경제연구소 대표는 향후 3년간 주식과 부동산이 상승한다고 말하였고, 대표적 주식투자가 시골의사 박경철씨도 향후 10년간은 부동산이 상승한다고 말하였습니다.

주식 전문가들도 이러한데 부동산 전문가들의 의견은 말할 필요도 없겠습니다. 물론 전문가들의 의견이 항상 맞는 것은 아니나, 이분들의 공통된 의견은 참고할만한 가치가 충분히 있습니다.

판단은 오직 자신의 몫이라 항상 외로운 법입니다. 좋은 판단하셔서 아름다운 내집을 마련하시길 바랍니다.