[스크랩] 부동산의 가치를 알아보기 위한 공부서류

2006-02-07 13:31

http://blog.drapt.com/minkjoo/471281139286718662

1. 부동산의 가치를 알아야 한다.

이 물건의 가치가 100원이라는 것이 확실하다면 과감하게 80원에 사도 된다. 그것이 부동산으로 돈 버는 방법이다. 즉, 분당 아파트가 33평 기준으로 평당 1천만원 이내면 무조건 사라. 돈을 벌 수 있다.

서울 강남, 서초, 송파의 괜찮은 단지 아파트가 평당 1,500만원 이내면 사도 괜찮다. 기다리면 돈 번다. 상가도 토지도 마찬가지이다. 감정 평가 능력이 가장 중요하다. 부동산의 Valuation… 그것이 돈을 버는 척도이다. 부동산의 가치를 알려면 상당한 경험과 공부가 필요하다.

그렇다고 감정평가사, 건축사, 공인중개사는 돈을 벌지 못한다. 보는 시야가 좁기 때문이다. 부동산의 가치를 보는 눈은 배우고, 연구하고, 깨우치고, 결국은 타고 나는 것이다. 부동산으로 돈을 버는 것은 예술이고, 본능이며, 거시 경제이다.

2. 부동산은 장기전이다.

부동산은 치고 빠지는 주식과는 속성이 완전히 다르다. 부동산은 일정 기간 투자해야 한다. 따라서, 여유 자금으로 신중하게 투자해야 한다. 일반적으로 주택은 2년 6개월, 상가는 5년, 토지는 10년 이상 장기 투자해야 한다. 그 정도의 기간을 투자해야 당신의 투자 방향이 적중했을 때 큰 돈을 벌 수 있는 기회가 온다.

부동산은 일정한 사이클을 그린다. 공급이 밀리고 수요가 성할 때, 그리고 일정 지역이 급하게 뜰 때에 돈을 벌 수 있다. 그 주기는 당연히 자주 오지 않는다.

3. 부동산의 방향을 알아야 한다.

부동산이 오르는 곳은 어느 쪽일까? 부동산의 트렌드는 어느 방향일까?

부동산은 한 지역이 집중적으로 오른다. 기타 지역이 오를 때는 이미 상투다. 핵심 지역이 300% 오르면, 기타 지역은 30% 오른다. 기타 지역을 소유한 경우, 나는 이미 핵심 지역 소유자에 비하여 270% 손해를 본 경우이다.

부동산의 대표 상승 지역은 80년대 강남에서 90년대 신도시로, 2000년대 다시 강남으로 유턴했다. 앞으로 유망한 지역은, 강북의 경우, 오직 한 곳, 용산 뿐이며, 강남은 잠실 주변, 신도시는 판교, 분당 지역이다. 확실히 가는 방향의 길목을 지켜라. 그러면 돈을 벌 수 있다. 토지는 오산, 평택, 천안, 아산, 조치원, 대전까지 수도권의 큰 다이아그램을 그린다.

다음은 부동산의 트렌드이다. 부동산은 80년대 일반 아파트에서 90년대 재건축 아파트, 2000년대 주상복합과 초고층 아파트 등으로 트렌드를 형성했다. 대형 주상 복합은 주인공이었고, 오피스텔은 엑스트라였다. 오피스텔이 간다는 것은 역시 막차를 의미한다.

타워팰리스, 아이파크, 갤러리아팰리스, 시티파크, 스타시티, 분당 파크뷰, 대치동 동부센트레빌… 그것이 대세다. 거기에 평형은 50평형대 이상이 강세다.

트렌드를 분석하라. 형태와 평형, 위치 및 조망권, 학교 등에 대한 철저한 분석은 돈을 벌어준다. 앞으로 10년간은 일반 아파트보다 초고층 주상 복합 또는 주상 복합형 아파트가 강세다. 일단은 큰 단지의 주상 복합형 아파트에 투자하라고 권하고 싶다.

주상 복합은 양면형 환풍 시설이 없고, 기억자형 통풍이며, 중복도, 다세대 거주식이어서 일반 아파트보다 통풍과 환기, 채광, 주거의 쾌적성 면에서 뒤떨어진다. 그러나 신축 고층 아파트의 인프라는 당분간 일반 아파트를 훨씬 앞설 것이다.

결국 향후 얼마 동안은 일반 아파트 보다 고층형 신축 아파트 또는 대단지의 주상 복합 아파트가 운동시설, 대형슈퍼, 보안 시스템, 독서실, 정보 통신망 등의 부대 시설면에서 강세일 듯하다. 그 다음은 가는 때인가 쉬는 때인가를 알아야 한다. 부동산은 5년에서 10년에 한 번 세게 간다. 지금이 어떤 시점인가를 파악해야 한다.

4. 부동산이 가는 때를 알아야 한다.

부동산은 매일 조금씩 오르지 않는다. 주식과 같이 큰 장이 와야 급격히 오르기 시작한다. 큰 장이 서는 것은 언제일까? 부동산도 장이 서면 보통 순발력으로는 따라잡기 어려울 정도로 빨리 오른다.

◆ 토지는 개발 정보가 있을 때이다. 예컨데, 백화점이나 전철역이나 철도역이 들어 서기로 확정되었을 때 한 번 오르고, 공사를 시작하면 또 한 번 오르고, 그 역이 개통되면 또 오른다. 즉, 모티베이션의 진행도에 따라 토지의 가치가 달라지고 탄력을 받는다.

◆ 아파트는 수급의 영향을 받는다. 수요보다 공급이 적을 때 오른다. 그러니까 현재 대비 3년전 공급 물량이 적을 때이다. 1998년은 IMF로 아파트 공급 물량이 적었다. 분양이 되지 않았기 때문이다. 년 평균 50만호의 아파트가 적정 공급 수요인데 그 절반인 26만호 밖에 공급되지 못했다. 따라서, 그 아파트가 입주되는 시점인 2001년에는 공급이 딸리게 된다. 그럼 아파트 값은 오른다. 아파트 미분양으로 건설사들이 줄줄히 부도난 후에, 3년 이후가 아파트가 오르는 시점이다. 그렇다면, 일반인이 수요보다 공급이 적은 것을 어떻게 알 수 있을까?

① 33평형 아파트의 매매가 대비 전세가가 60%를 넘기 시작한다.
2000년에 서울 변두리 33평형 전세가가 55%를 넘기 시작하더니, 2001년은 서울 전체 아파트의 매매가 대비 전세가가 60%를 넘어서 70%, 80%까지 육박했다. 이것은 곧 아파트 값이 오르기 시작한다는 신호탄이다.

② 소형 아파트가 오른다.
18평형, 15평형 등의 소형 아파트가 가장 먼저 오른다. 금액이 적어서 전세가가 쉽게 오르고 가장 구입층이 넓기 때문이다.

③ 중형아파트가 오른다.
소형 아파트에 밀려서 33평, 44평 등의 중형 아파트가 오르기 시작한다. 일반인들이 움직이기 시작하고, 물건이 귀해서 내 놓으면 즉시 나간다.

④ 대형 아파트가 오른다.
50평, 60평, 70평대가 오르기 시작하면 상승기가 본격적으로 도래한 것이다. 모든 분양 아파트는 소진되고 청약율이 피크에 달하면서 무주택자들이 쫓기기 시작한다.

⑤ 오피스텔, 단독주택, 다가구, 다세대가 오른다.
오피스텔 등 대체재가 오르면 이제 장이 상투에 왔음을 뜻한다. 빨리 오른 아파트를 처분하고 전세 살면서 잠복기에 들어가야 한다.

이상의 과정을 잘 감지하면 짧은 시간에 많은 돈을 벌 수 있다. 거꾸로 공급이 과잉되면, 3년 후에는 아파트 값이 떨어진다고 보면 된다.

◆ 상가나 빌딩은 금리 대비 수익율이 높을 때 오른다. 임대료는 그대로인데 금리가 떨어져 금리보다 임대 수익이 훨씬 높을 때, 그 만큼의 Gap만큼 쉽게 오른다. 장사가 잘 되어서 상가 임차인의 수익이 높거나 빌딩 임차인의 수요가 많을 때 부동산이 오른다. 청담동 클리닉이나 식당가가 잘 되면서 청담동 빌딩이나 상가가 2 ∼ 3배 올랐고, 테헤란 밸리에 벤처 열풍이 불면서 테헤란로 빌딩 값이 많이 올랐다. 철저하게 수익성 모멘텀에 따라 결정되는 것이 상업용 부동산이다.

이외에 부동산은 '때'가 되면 오르고, 어둠이 짙을수록 새벽이 가깝다는 것을 이해할 줄 알아야 한다.

5. 청약 통장을 사용하라.

평생동안 아파트에 청약 통장으로 10번 당첨되라. 자신의 통장으로 5번, 가족의 통장으로 5번 당첨될 수 있다. 당신의 방향과 트렌드를 정확히 잡아서 10번 당첨됐다면 당신은 무조건 부자가 된다. 강남의 웬만한 아파트의 당첨 이익은 수 억원을 호가한다. 청약 통장은 수 백대 일 또는 수 십대 일의 경쟁에서 뽑힌 경우이기 때문에 무조건 부가가치가 있다.

청약 통장을 확보하라. 그리고, 센 곳에 지원하라. 경쟁률이 높을수록 고수익을 보장한다. 그리고 사고 팔라. 당첨될수록 당신의 재산은 늘어 간다. 3순위라도 당신의 당첨 커리어가 많으면 많을수록 부동산으로 돈 버는 방법에 접근하는 것이다. 10번 당첨되려면, 아파트 모델하우스를 1천 군데는 다녀봐야 할 것이다.

6. 가장 중요한 것은 ‘누구를 만나는가?’이다.

부동산으로 돈을 버는 가장 중요한 것은 누구를 만나는가 하는 것이다. 당신에게 정보를 주고 방향을 제시해주며 컨설팅 해줄 수 있는 누구를 만나는가가 부동산으로 돈을 버는 하이라이트이다. 좋은 파트너를 만나서 같이 모델하우스에 다니고, 땅 보러 다니고, 집 보러 다니라고 권하고 싶다. 둘이 보면 확률은 2배가 더 높아진다. 좋은 파트너는 서로를 키워준다. 부동산은 특히 그렇다. 같이 사고 같이 팔아라.

훌륭한 전문가에게 비싸게 컨설팅 받아라. 전문가는 현재의 시장 상황과 수요와 공급을 정확히 체크해 준다. 돈이 없으면 밥을 사고, 선물을 하고, 비서 역할을 하고, 환심을 사라. 좋은 사람을 만나면 공부도 하게 되고 돈도 벌게 되고, 생활도 즐거워진다. 더하면 더할수록 가치를 키울 수 있는 대표 상품이 부동산이기 때문이다.

요즈음은 머리 좋고 많이 배운 인재들이 부동산으로 몰린다. 부동산 투자와 부동산 개발만큼 고수익을 보장하는 비즈니스가 없는 것이 세계적인 추세이다.

꼭 기억하라. 부동산으로 돈 버는 방법의 최고 난이도는 어떤 좋은 사람을 만나는가 하는 것이다. 그 대신 사기꾼을 만나거나 나쁜 사람을 만나면 정반대의 결과를 얻게 될 것이다

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[스크랩] 부동산의 가치를 알아보기 위한 공부서류 |부동산노트

2006-02-07 13:23

http://blog.drapt.com/minkjoo/471281139286237188

출처 : 청정심의 富로그

원문 : http://blog.drapt.com/csc02096

건축이나 부동산을 전공하지 않은 일반인이 부동산의 가치를 판단하기란 쉽지 않다. 아파트의 경우는 분양가나 주변 시세를 기준하면 대략적인 가격과 가치를 알 수가 있지만 토지나 단독주택, 빌딩의 경우 일반인이 그 땅의 가치를 판단하는 것은 쉽지 않은 일이다. 하지만 간단한 부동산 기초 지식을 가지고 토지관련 공부서류를 볼 수 있다면 해당 부동산의 허용 및 제한사항과 활용가치를 현장에 가지 않고서도 사전에 판단할 수가 있다. 그러나 부동산을 판단할 때는 반드시 현장을 방문하여 직접 현황을 파악한 후 매입 여부를 결정하는 것이 매우 중요하다.

어떠한 부동산의 가치를 알고자 하다면 우선 부동산의 현황을 정확하게 파악해야 한다. 현황을 파악하는 데는 서류를 통해서 사전에 체크하는 방법과 현장을 방문하여 직접 확인하는 두가지를 반드시 병행하여야 한다. 우선 현황파악에 필요한 서류는 ①토지이용계획확인서(구 도시계획확인원), ②토지대장, ③지적도, ④건축물대장, ⑤토지 및 건물 등기부등본, ⑥개별공시지가확인서 등이 있다.

첫째, 토지이용계획확인서는 그 토지에 건축할 수 있는 건물의 용도 및 규모를 결정해 놓은 지역, 지구, 구역 등 도시계획사항이 표시되어 있어 토지에 대한 허용 및 제한사항을 알 수가 있다.

비슷한 위치에 비슷한 면적의 토지라도 주거지역인지 상업지역인지에 따라 건축할 수 있는 용도와 규모가 이미 도시계획사항으로 결정되어 있는 것이다. 일반적으로 도시계획법상 주거지역에는 건폐율 60% 용적률 200%∼300%로 주로 주거용도에 적합한 건물을 지을 수가 있고 상업지역은 건폐율 80% 용적률 800%∼1300%까지 다양한 상업시설을 지을 수가 있다. 상업지역은 주거지역에 비해 상업시설 용도의 건물을 더 많이 더 높게 지을 수 있기 때문에 상업지역의 토지가격이 주거지역에 비해 높은 것이다.

도시계획구역내에 토지이용은 지역, 지구, 구역으로 구분되어 있으며 토지에 대한 허용 및 제한사항이 명시되어 있다. 이는 도시계획구역내에서 토지의 경제적, 효율적 이용을 위하여 지정된 것이다. 용도지역은 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역의 4종류로 구분되어 있다. 주거지역은 전용주거(1∼2종), 일반주거(1∼3종), 준주거로 구분되고 상업지역은 중심상업, 일반상업, 근린상업, 유통상업으로 구분되며 공업지역은 전용공업, 일반공업, 준공업으로 구분되고 녹지지역은 보전녹지, 생산녹지, 자연녹지로 구분된다. 지역·지구별 건축가능 용도에 대하여는 도시계획법에 명시되어 있다.

토지활용과 관련하여 건폐율, 용적률이란 용어의 개념에 대하여 살펴보면 건폐율은 부지면적에 대한 건축면적의 비율을 말한다. 따라서 건폐율이 높을수록 건물을 넓게 지을 수가 있는데 건폐율이 50%라고 하면 100㎡ 토지의 경우 한개층 바닥이 50㎡인 건물 건축이 가능하다는 의미이다. 용적률은 부지면적에 대한 건물 지상연면적의 비율을 말한다. 연면적은 각층 바닥면적의 합계를 의미하는데 지상연면적과 지하연면적을 합하여 연면적이라고 통칭한다. 용적률이 높을수록 건물을 높게 그리고 많이 지을 수가 있으므로 토지가격 결정시 용적률은 중요 요소가 된다. 예를 들어 용적률 300%라 함은 100㎡ 토지의 경우 지상연면적을 300㎡까지 건축가능하다는 의미이다.

둘째, 토지대장은 토지면적과 지목, 소유자, 토지의 분할 합병의 역사, 토지등급 등을 알 수 있는 서류이다.

우리는 토지대장을 통해서 정확한 토지의 면적과 소유자의 인적사항을 확인할 수 있다. 여기서 지목이란 24개 종류인데 지역·지구와는 별개로 그 토지의 사용용도를 표시한 것으로 대지는 '대', 논은 '답', 밭은 '전' 등으로 표시되는데 도시계획상 지역이 주거지역이라 하더라도 그 사용용도가 농지인 경우 '전'으로 표시가 될 수 있다. 토지가 임야인 경우에는 임야대장을 확인해야 한다. 토지면적을 산정하는 방법은 1평(= 3.3058㎡),

1㎡(= 0.3025평)으로 하면된다. 즉 100㎡는 3.3058을 나누어 산정하면 30.25평이 되는 것이다.

셋째, 지적도는 토지의 형상과 도로 저촉여부, 향후 도시계획으로 당해 토지의 일부가 도로로 편입되는지 여부를 지적선 등으로 확인할 수 있다.

여기서 도로 편입여부는 대부분 건축허가시 기부체납의 형태로 이루어지기 때문에 편입면적이 많다면 대상 토지의 가격이 주변 시세보다 저렴하다 하더라도 편입면적을 제외한 면적을 가지고 그 가격을 산정하여야 하므로 오히려 고가에 매입되는 경우가 있어 잘 고려하여 판단하여야 한다. 또한 대지에 접한 도로의 폭은 건축법상 도로사선제한으로 건물의 높이를 결정하기 때문에 같은 용적률을 적용 받더라도 넓은 도로에 면해 있어야 건물을 높이 지을 수 있기 때문에 도로의 저촉상태는 매우 중요하다.

넷째, 건축물대장은 건물의 규모(면적, 층수), 구조, 준공일자, 사용검사일, 건물의 용도 및 용도변경 내역 등을 확인할 수 있는 서류이다.

외관상으로 멀쩡해 보이는 건물이라도 준공한지 20여년이 넘었다면 노후된 정도를 전문가의 안전진단을 통해서 확인하고 구입하는 것이 바람직하다. 건물의 용도는 건축법이 정하는 용도 구분에 따라 주차장 확보 기준과 정화조 용량, 부과되는 세금, 교통유발부담금 등 부담금이 정해지기 때문에 일반 음식점으로 사용하던 건물을 학원 등으로 변경하여 사용하려고 한다면 설계변경도면을 작성하여 관청의 허가를 득한 후 공사를 하여야 한다. 예를 들어 기존 건물에 확보된 정화조나 주차장의 면적이 용도변경시에도 법적요건을 맞출 수 있도록 되어있지 않으면 용도변경이 불가능하여 매입목적의 용도로 사용을 못하는 경우도 있다.

다섯째, 토지 및 건물 등기부등본은 토지(건물)의 면적, 주소, 소유자, 소유권 및 저당권을 확인할 수 있는 서류로 부동산 매입시 반드시 확인해야 할 서류이다.

등기부등본은 토지 건물의 소재지, 지번, 지목 등을 표기한 표제부, 소유권의 이전 및 보존, 취득자의 주소 및 성명, 압류, 가압류, 가등기, 경매로 인한 기입등기 등에 대한 표기를 한 갑구, 소유권 이외의 저당, 근저당, 전세권 지상권 등을 표기한 을구의 세부분으로 구성되어 있다. 특히 경매로 부동산을 구입할 경우 순위번호란을 잘 확인하여 등기부등본의 권리분석을 제대로 하지 않으면 큰 낭패를 볼 수도 있으므로 주의해야 한다. 이에 대하여는 등기법, 민법 등을 통해 지식을 얻을 수 있다.

여섯째, 개별공시지가확인서은 정부가 매년 1월 1일에 조사하여 발표하는 지가 기준이다.

부동산 세금을 부과하는데 기준이 되는 것으로 개별적인 부동산에 따라 편차가 있지만 공시지가는 시세의 약 70%정도라고 보고 있다. 어떤 부동산을 매입하고자 할 때 매입가격에 대한 참고적인 기준이 되는 것이다.

자신이 보유한 부동산이나 매입하고자 하는 부동산에 대하여 서류를 통해서 어느 정도 내용을 파악했다면 이제는 현장을 방문하여 확인하여야 한다. 대상 토지에 건물이 있다면 상태가 양호한지, 사용하고 있는 용도가 건축물대장의 용도와 일치하는지, 인접대지와의 경계에 건물 신축시 문제가 될 사항은 없는지, 나대지라면 경사가 급하지는 않는지, 급하다면 토목공사를 하는데 문제가 되지는 않는지, 진입도로와 주변 도로 상황은 어떤지, 교통량이 많아서 주차 출입시 어려움은 없는지, 임야의 경우라면 기존에 나무들의 생육상태는 어떠하고 나무의 종류가 토지형질변경시 문제가 되지는 않는지 등등...

부동산 매매시 개인적인 기초지식 숙지는 매우 필요한 것이다. 물론 부동산의 가치를 판단한다는 것이 전문가에게도 단순한 일이 아니기에 감정평가사라는 고유한 전문직이 존재하는 것도 사실이다. 너무 복잡하다고 생각될 수도 있지만 조금만 신경을 쓴다면 부동산을 통한 재테크에 있어서 자신이 기초지식이 있어야 전문가의 조언을 받아 정확한 판단을 할 수가 있다. 본인이 기초적인 지식을 가지고 있지 않다면 이해를 못하기 때문에 전문가의 조언을 받아도 어떠한 결정을 내리기가 쉽지 않을 것이다

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