2006-12-12 09:15

http://blog.drapt.com/minisuki/81165882514803

출처 : 닥터아파트 > 회원노트

원문 : http://www.drapt.com/know/index.htm?page_name=column_view&menu_key=10&uid=29671

닥터아파트 회원 여러분 안녕하십니까....   많은 신문기사와 전문가 분들이 학군 개편에 따른 변화에 대해 분석을 했습니다.  하지만,실제 영향을 받는 지역과 아파트에 대한 구체적인 언급들이 없어, 저 나름대로의 수요자들은 학군 개편에 따라 어디로 접근하는 것이 유리한지에 대해 생각 해보았습니다.       1. 학군 개편 방향   '서울시 후기 일반계 고교 학교 선택권 확대 방안' 보고서에 따르면 2010학년도부터 서울지역 후기 일반계 고교 추첨 배정제도가 전면 개편되면 중학교 3학년생들은 자신이 진학을 희망하는 일반계 고교에 지원한 후 추첨 배정받는 선지원 후추첨 방식 전환됩니다.   각 단계별 내용은 아래와 같습니다.    제1단계 <서울시 단일학군>에서 학교당 총정원의 30%를 선지원 후추첨으로 배정합니다.   제2단계 <일반학군(현행)>에서 40%를 선지원 후추첨으로 배정합니다. 1단계에서 탈락한 학생은 2단계 일반학군 추첨으로 넘어갑니다.    제3단계 <통합학군>에서 30%를 근거리 추첨 배정합니다. 교육청은 인근 학군 2~3개를 묶은 통합학군 안에서 교통편 등을 고려해 추첨 배정합니다.       2. 수혜 예상지역 (요약)     학군 개편에 따라, 강북학생 11% 정도가 강남 8학군으로 이동할 수 있다고 예상됩니다. 학군 개편이전 부터 강남학군으로 학교를 배정 받는 지역은 동작구 사당동, 흑석동과 상도동 일부 지역입니다. 따라서, 이들 지역은 앞으로 더 좋은 학교를 보내기 위한 매매 수요와 치마바람이 본격적으로 예상됩니다.     또한, 강남학군에 버금가는 지역인 양천구의 인접지역인 3학군 (영등포구, 구로구, 금천구)중 영등포구의 수혜가 예상됩니다. 영등포구의 경우 목동의 영향권에 따라 아파트 값이 정해지는데 이번 학군개편을 통해 목동의 직접적인 영향권인 당산동과 문래동이 그 수혜지역으로 예측됩니다.     아울러, 강남학군에 버금가는 지역인 9학군 (송파, 강동)지역 또한 이번 발표를 통해서, 8학군 지역으로 학교를 갈 수 있게 되었습니다. 현재 9학군 지역인 송파구는 잠실 재건축을 통해 3단지와 4단지 구역에 명문 학원들이 위치하기 시작했으며, 강동구의 경우는 전통적으로 고덕/명일/암사동 지역이 풍부한 학교와 배후 학원이 갖추어져 있어 강남구 다음으로 명문 학군인데, 이들 지역은 초, 중학교까지는 강남에 버금가는 학군과 인프라로 교육을 시키고, 고등학교는 전세를 통한 강남구 유입이 예상됩니다. 더욱이, 강남구에 유입되는 다른지역 학생들중에서 가장 강남 학생들과 경쟁이 될 것으로 사료되어, 부작용등이 없으리라 생각됩니다.     강남지역의 경우, 앞으로 대치동, 도곡동, 역삼동 및 서초구 주요지역의 전세값이 상승될 것으로 예측되고 있습니다. 매매가 변동이 아닌 전세가 상승으로 예견되기 때문에, 강남권(강남구 및 서초구)의 경우, 학군이 좋은 새아파트 지역(도곡동, 역삼동, 청담동, 장기적으로 반포주공)의 전세값 강세가 더욱더 해질 것으로 사료됩니다.       3. 수혜지역 (지역, 단지별 상세 분석)      3.1 동작구 사당동     과거부터 사당동은 강남권과 가까워, 강남지역의 대체 수요지로써 그 가치가 있었습니다.   올초에 이미, 학군 개편이 예견되어 왔기에, 사당동 일대 새아파트 위주로 매매가가 급상승했는데   이 지역의 대표 아파트는 사당동 래미안, 롯데 낙천대, 롯데 낙천대 2차가 있으며, 오래된 아파트   로는 대림, 우성, 신동아등이 있습니다.      이들 지역은 아직 학원 인프라는 반포 및 방배동 지역을 이용하고 있으며, 초등학교 및 중학교가  인근에 있어, 자녀들을 중학교까지 보내고, 이미 강남권 (세화고, 경문고, 동덕여고, 서문여고)로  진학시킬 수 있는 입지에 해당되어, 시세가 어느정도 상승했다고 사료됩니다.     사당동 지역의 새아파트(래미안, 롯데)와 헌아파트(우성, 극동등)은 자녀가  이미 중학생인 실수요자들의 경우에 추천을 드립니다.         3.2 동작구 흑석동    흑석동의 경우, 아직까지 아파트 단지가 명수대 현대, 한강 현대 및 명수대 한양의 3 개 단지이며,   대부분의 지역이 재개발 사업으로 변화가 예상됩니다. 이들 지역은 아직까지 학원이나, 학군 수요가 없는 상태이며, 올초 상승한 이유는 학군이 아닌, 뉴타운 지정과 촉진지구 지정,  한강 조망권, 9호선 개통 및 리모델링의 호재로 인한 것입니다.    만일 흑석동이 뉴타운 사업과 9호선 개통이 되는  경우, 반포지역(세화고) 까지 지하철 역으로는  2정거장 (약 10분이내)와 다양한 버스노선이 있고,  노량진 지역의 학원가 까지 지하철 2정거장과  다양한 버스노선을 이용할 수 있어, 앞으로의 학군 통합 수혜지역중 사당동 이상이될  것으로 예상  됩니다. 따라서, 아직까지 자녀가 초등학교 3학년 이하인 경우, 흑석 뉴타운 지분에 투자하여,  완료되는 시점에는 충분한 시세차익을 볼것으로  예상됩니다.    더욱이, 사당동에 비교하여, 뉴타운 사업을 통해 특목고와 학교가 확충될 예정이며, 지구내  중앙대 부속 사립초등학교가 위치하여, 초등학교 부터 차별화 될 것이고, 뉴타운 사업을 통해  학원가가 형성될 것으로 예상됩니다.    따라서, 여유금액으로 투자하실 분이며, 아직 자녀가 어려 시간이 있는 분의 경우,  자녀의 교육과 투자이익, 두마리 토끼를 잡는 지역으로 강력 추천해 드립니다.     3.3 동작구 상도동과 본동    상도동 지역은 노량진과 인접한 지역부터 흑석동과 인접한 곳, 사당동과 인접한 지역으로 나눌수  있는데, 학군통합의 수혜지역은 관악대로를 기준으로 하여 강남쪽에 인접한 곳(사당동과 흑석동 인접지역)에 수혜가 있을 것으로 예상됩니다.   이미 이 지역은 숭실대 입구를 중심으로 한 삼성 래미안 3차가 동작구 랜드마크로써 동작구 시세를  좌우하고 있습니다. 상도동과 본동의 경우, 흑석동과 같이 아직까지 학군 개편에 따른 시세상승이 없었던 지역이며, 이 지역은 한강조망, 현충원 공원화, 흑석뉴타운 수혜, 9호선 개통, 본동지역 개발 및 오페라 하우스에 따른 수혜로 인한 시세상승이  었습니다.    현재  본동 및 상도동 래미안의 경우, 강남초등학교 (각종 시범학교이자 학교내 수영장이 있음)는 동작구내 대부분 학부모들이 중앙대 부속 사립초등학교와 더불어 강력하게 선호하는 학교가 있으며, 중대 부속 사립초등학교도 인접해 있으며, 흑석 뉴타운에 따른 뉴타운과의 연결도로 추가확장이 예상되기에, 흑석동이 누릴 것으로 예상되는 특목고와 9호선 및 7호선을 통한 서초구권 고등학교 (세화고, 경문고, 서문여고, 동덕여고, 상문고, 서울고) 통학이 예견됩니다.    학원의 경우, 인근 노량진 학원가가 인접해 있으며, 한진 및 신원아파트의 사업추진과  학군으로 인한 이전 수요들로 인해 학원가와 초등학교 확충이 예상됩니다.   강남권, 여의도, 도심지 및 구로 디지털단지에 직장이 있으면서, 실거주를 동반한 투자자, 이미 자녀가 초등학교 2학년 이상인 경우에는  상도동 래미안과 본동 래미안등의 기존 아파트를 강력 추천합니다.        3.4 영등포구 문래동 및 당산동    영등포구의 대표지역은 여의도이지만, 최근들어, 대형 공장의 이전과 재건축에 따른 새로운  아파트 타운이 형성되고 있습니다. 이들 아파트로는 당산동 삼성 래미안, 문래동 자이와 현대  홈타운이 있는데, 당산동과 문래동 인근에는 초,중학교가 이미 위치하고 있습니다. 또한,  이들 아파트는 목동의 낡은 아파트와는 차별화된 새아파트와 신평면을 무기로 목동의 수요를  상당부분 보충하고 있습니다.    이들 지역은 목동 거주자들의 이주로 인해, 학원은 셔틀을 통해 목동에 있는 인프라를 사용하고  있습니다. (통학시간 약 20분) 따라서, 당산동과 문래동에 학원가가 형성이 되어 있지 않은 단점을  어느정도 해결하고 있으며, 초등학교와 중학교가 이미 있어 학군 개편에 따른 양천구로 고등학교를 진학하게되면, 그 수혜가 상당할 것으로 예상됩니다.    당산동 삼성래미안 4차의 경우 9호선 개통과 조경등이 잘되어 있어, 높은 용적율에도 불구하고  시세가 계속적으로 상승될 것으로 예상되며, 문래동 자이와 현대 홈타운의 경우, 홈플러스,  문래역 초역세권, 영등포 지역 개발 수혜를 직접적으로 받고, 인근 문래공원 이용이 편리하여  매년 지속적으로 상승될 것으로 예상됩니다. 하지만, 자이의 경우 홈타운과 달리 초등학교]  이용을 위해서는 대로를 건너야 하는 단점이 있지만, 홈타운 및 래미안에 비해 낮은 건폐율을  가지고 있어, 넓은 동간격으로 단지내가 쾌적한 장점이 있습니다.    이들 당산동과 문래동 지역은 학군에 상관없이 목동아파트 값 상승에 따른 대체수요와  자체적인 인프라, 9호선 개통예정의 호재로 인해 상당부분 상승했습니다.    강서, 여의도, 시청, 구로쪽에 직장이 있고, 초등학교 3학년이상 자녀들이 있는 실수요자  들은 문래동과 당산동 지역 아파트(래미안,자이,현대,어울림)등을 추천합니다.    3.5 강동구 명일/암사/고덕/상일 지역    강동구 명일/암사/고덕/상일 지역의 경우, 아파트가 대부분 재건축 대상이거나, 추진중, 추진하려  하는 아파트들로써, 녹지공간이 풍부하고, 단지내에 학교가 없는 아파트 단지를 찾기가 어려운  곳입니다. 더욱이, 이들 학교들은 모두 도보로 통학이 가능하다는 특징이 있으며, 고덕역을 중심  으로한 학원가들도 갖춰진 곳으로 강남학군에 버금가는 9학군(송파, 강동)내에서도 둘째가라면  서러운 지역입니다. 또한, 특목고에 해당하는 한영외국어 고등학교가 지구내 위치하고 있습니다.     이번 학군 개편에 따라, 강동지역은 강남구 (휘문, 경기, 단대부고)로 통학이 가능하게 되었지만,   실질적인 통학여부는 거리로 인해 많지는 않을 것으로 예상되며, 대신 송파구의 새로운 학원   형성지역인 잠실 3단지, 4단지쪽으로 통학은 예상됩니다. 하지만, 이 것또한 단기적으로는   송파구 잠실지역 학군과 강동구 명일/암사/고덕/상일 지역 학군이 비슷하거나, 더 우위에 있는   상황에서는 크지는 않을 것으로 예상됩니다.     대신, 일정부분 초등학교와 중학교를 해당지역에서 졸업한후, 전세를 통한 강남구 유입이   예상되며, 이를 통한 강남구 전세 수요에 상당부분을 강동구 지역에서 채워질 것으로   예상됩니다.     이러한 이유로는 강동구 지역의 경우 이미 학군과 학원 인프라가 경쟁력있게 갖추어져   있기에, 실제 강남권으로  진학시 강동구 학생들은 강남구 학생들과도 경쟁이 될 수   있으리라 예상됩니다.     따라서, 강동구 지역은 단기적으로 이동을 할 것으로는 예상되지 않으며, 실거주 및   재건축 투자 등을 노리는 수요자들은 이들 지역으로 접근하시는 것이 좋아 보입니다.     결론은 고덕/명일/암사/상일지역은 앞으로 대단위 재건축, 쾌적한 환경 및  낮은 용적율, 지하철 8호선 연장 확정과 9호선 연장가능성등의 호재가 있어,  학군보다는 이들 호재를 노리고 접근하시는 것이 권장됩니다.     3.6 강남구 도곡동, 역삼동, 청담동, 서초구 반포지구    강남구의 경우 이미 대치동일대를 중심으로 방학때는 지방에서 올라오거나, 강북지역에서  유학을 보내는 학생들을 위한 단기임대가 활성화 되어 있습니다. 또한, 형편이 넉넉한 경우  도곡동 렉슬, 역삼동 개나리 래미안, 개나리 푸르지오, 역삼 아이파크, 역삼 푸르지오, 역삼  래미안, 역삼 e편한세상을 중심으로 소형아파트 전세가 활성화 되어 있습니다.    이들 지역은 두말하면 잔소리 일 만큼 대치동 학원가 이용이 편리하며, 학군 또한 강남지역에서  도 우수한 지역으로 평가되고 있습니다.    물론, 개포동, 일원본동 지역의 오래된 아파트의 전세수요또한 많은데, 아무래도 새아파트 위주의  전세 수요로 인해 전세금은 도곡동과 역삼동 일대가 높게 형성되어 있습니다.    따라서, 학군 개편에 따라 3-4년후 부터는 이들 지역의 전세값 급상승이 예상되며, 현재 새아파트 입주를 남겨놓은 청담동 일대와 학군 개편 시작시점에 새아파트로 입주하는  반포주공 래미안 및 자이의 소형평형 전세값이 급상승 할 것으로 예상됩니다.    결론적으로 자본금이 부족한 실수요자중 학군을 포함한 강남지역 인프라 이용을 위해  강남권으로 접근하실분들은 학군 개편이 될 3년이전, 앞으로 2년정도 있다가 이들 지역위주로  아파트를 매수하시면 전세값으로 부족한 자기자금을 보충하기가 용이할 것으로 사료되며,  자기자금이 넉넉한 투자자의 경우, 월세값이 급상승 할 것으로 사료되어, 매수할 가치 또한   있다고 사료됩니다.       4. 마치며    부동산 경기 불황에도 방학 이사철만 되면 시세가 상승하는 아파트는 명문 학군이나, 학원가 밀집지역에 있는 것들입니다. 현재 우리나라는 공교육이 아직 부실하여, 이를 보완할 학원가가 잘 갖추어진 곳이 부동산에서도 최고로 치고 있습니다.   2008학년도 대학입시부터 학교생활기록부 교과평가가 절대평가에서 상대평가로 바뀌지만, 학생들은 여전히 내신성적인 불리한 강남지역을 선호하고 있습니다. 이는 학생들이 교육부가 도입한 내신위주의 대학입시가 유명무실함을 보여주고 있는 것이고, 내신 반영비율에 대한 체감 수위가 낮으며,  비슷한 학생들 사이에서 점수격차는 수능이나 논술등으로 충분히 만회할 수 있다는 점, 더욱이, 강남 지역이 공교육 및 사교육 모두 강북 지역에 비해 월등해 불리한 내신을 만회하고도 남는다는 학부모들이 믿음이 있기 때문입니다.   아파트를 살 때 '학군과 학원만 잘 갖추어진 곳만 골라도 된다'라는 말이 있을 정도로 교육여건은 집의 선택에 있어서 중요한 요소입니다.   저의 부족한 사견이지만,지금 이들 지역이 조금 더 비싸다고 주저하시지 마시고, 단기급등에 따른 조정기를 틈타서 제가 추천드린 지역을 택하신다면 좋은 결과가 있지 않을까 사료됩니다.    여러분 모두 건강하시고, 부자되세요.

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2006-11-27 12:34

http://blog.drapt.com/minisuki/81164598471289

출처 : 닥터아파트 > 전문가 칼럼

원문 : http://www.drapt.com/know/index.htm?page_name=column_view&menu_key=8&uid=29550

앞으로 용인에서 분양아파트 “큰장”이 설 것으로 기대된다. 흥덕을 비롯하여 상현, 성복, 신봉,동천지구 등에 1만7,000 가구의 물량이 분양대기 중이다. 난개발의 용인이 그나마 고속전철 통과지역으로 결정되어 재도약의 실마리를 잡게 됐다. 용인 상현, 성복, 신봉...... 인간의 탐욕과 어리석음을 있는 그대로 보여주는 안타까운 주택단지다. 상현동 149만평, 성복동 151만평, 신봉동 203만평은 산지를 깍아서 대형평수의 APT들을 마구잡이로 집어넣었다. 길은 꾸불꾸불하고 산을 깍아 만든 아파트를 올라가는 진입로의 경사도는 15˚를 넘는다. 산 위에 콘크리트 숲, 용적률은 무려 250%에 달해 부동산의 가치는 뚝 떨어졌다. 길지(吉地)에 햇볕이 뜨겁도록 내리쬐고, 심산유곡에서나 들을 수 있는 풀벌레 소리와, 결실을 앞둔 고추 밭, 옥수수 밭의 목가적인 풍경은 사라져 버렸다. 나무를 베고 사정없이 산세와 암반을 부숴버리는 포크레인과 트랙터에 의해서 억지로 길을 낸 어설픈 전원 아파트 단지가 됐다. 단지 내 도로의 구릉이 심하고, 보행로와 진입로가 꾸불꾸불하고, 녹지공간은 오히려 모자라고 교통은 불편한 곳, 그곳이 용인의 상현, 성복, 신봉이다. 이곳에 광교를 향하는 고속전철 신분당선이 들어온다. 전철역사는 군데군데 이 권역에 4곳이나 들어설 예정이고 교통망의 재배치로 우후죽순 불규칙했던 이곳의 주택가격들이 일제 정리되는 전환점을 맞을 것으로 보인다. 신분당선이 고속철도로 교통망으로서는 기대할만한 획기적인 시설이라서 신분당선 계획을 믿고 투자해볼 만하다. 전철역사는 용인권의 4곳에 선다. 첫 번째 기착지는 동천역으로 일양약품과 물류센터 근접이다.이곳에는 동문아파트가 한참 공사 중이고 가구단지에 자연컨셉 아파트 삼성래미안 2,500세대가 연말쯤 분양예정이다. 용인의 두 번째 역은 수지로얄 스포츠센터다. 근처에는 10년 넘은 한국아파트 416세대와 소형평수로 구성된 주공아파트 1044세대가 있다. 롯데마트 뒤의 경사지에 위치한 삼성6차도 혜택을 볼 만한 역세권이다. 세 번째 역은 두산기술원 앞 네거리, 성복동사무소 앞이다. 이곳에 살만한 새 아파트들이 꽤 있다. 눈에 뜨이는 것이 강남아파트 428세대, LG빌리지2차 758세대, 태영데시앙1차•2차 등이다. 조금 멀게는 LG빌리지1차 1164세대와 대우푸르지오 430세대도 역세권이다. "데이파크"라는 테마형 중심상가도 투자가치가 있어 보인다. 곧 분양예정인 CJ개발의 나무엔 아파트 1300세대도 뛰어난 입지로 눈에 뜨이는 물건이다. 용인의 마지막 전철역사로 예정된 곳은 상현동 끝자락으로 광교권이다. 아직도 상현, 성복, 신봉에는 시행사나 시공사가 잡아놓은 엄청난 물량이 줄줄이 분양 대기 중이다. 상현, 성복, 신봉......광교산 자락의 대형 아파트 단지다. 아파트 3동이 들어설 자리에 2동만 들어서 있다면 얼마나 좋을까? 태양 아래 짙푸른 녹지, 순수자연을 담은 멋진 대지 위에 용적률 150%만 적용했어도 이곳은 인근 분당을 능가하는 높은 아파트 가격을 형성하는 시원하고 쾌적한 한국대표 주거타운으로 만들어질 수 있었을 것이다. 계곡과 개울과 산과 밭과 충분한 녹음이 있었던 곳, 그곳이 상현, 성복, 신봉이다. 신분당선은 서울 강남에서 수원 호매실을 연결하는 광역 특급철도이다. 이 노선이 완공되면 분당 정자에서 선릉역까지 가는데 48분 걸리던 것이 정자에서 강남역까지 16분이면 된다. 결국 이동시간이 ⅓로 줄어드는 것이다. ◆ 1단계 강남에서 정자역구간 18.5㎞로 강남~양재~포이~청계~판교~정자 등 6개역이다. 현재 공사 중이고 2010년 완공예정이다. 이용요금은 1,600원으로 예정되어 있고 강남역 또한 밀려드는 용인권 유동인구로 더욱 발달되는 지역이 될 것이다. ◆ 2단계 분당 정자역에서 수원 호매실까지의 구간이다. 2단계 공사 중 1차는 정자역에서 광교역까지 11.9㎞로 2010년 착공해서 2014년 개통한다. 정자역~동천역~수지로얄스포츠센터~두산기술원~상현동 끝자락~광교역으로 이어지는 5개 구간이다. 2단계 공사 중 2차는 광교역에서 수원 호매실 구간으로 2014년 착공 2019년 개통된다. ◆ 3단계 강남역에서 서울 용산역까지 9.9㎞를 1시간에 도착하게 하는 신분당선 연장 공사이다. 강남역~교보타워사거리~논현~신사역~서빙고~이촌~용산역구간으로 2007년 착공해서 2015년에 완공된다. 신분당선의 특징은 요지를 통과할 뿐 아니라 특급열차여서 아주 유망한 노선이다. 신분당선 주변의 저평가된 APT를 사는 것이 좋다. 그 중 유망한 곳이 수지 동천 물류센터 인근, 용인 상현동 두산 기술원 인근이다. 난개발 지역이지만 신분당선 2단계 수혜지역으로 지정된 구역의 저평가된 아파트를 사놓는 것이 가격적인 측면에서 좋을 것 같다. 전세를 끼고 좋은 물건을 미리 사 놓던가 2014년까지 10년 정도의 계획을 세워서 입주 5년 미만의 새 아파트를 융자를 끼고 사는 것이 좋다. 이곳은 풍덕천에서 판교IC까지 23번 국도가 확장 중이고 영덕~양재간 도로도 공사 중이면서 고 분양가의 새 아파트가 분양대기 중인 것 등 몇 가지 좋아지는 것이 눈에 보이는 지역이다. 주택시장도 향후 5년간은 분당, 죽전, 동백 등 경부고속도로 동측면이 강세이지만 신분당선이 개통되고 신도시가 입주하는 2010년 이후는 동천, 수지, 상현동, 광교, 흥덕 등 경부고속도로 서측면 용인권역이 훨씬 강세가 될 것으로 보인다.

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2006-11-13 13:15

http://blog.drapt.com/minisuki/81163391331601

출처 : 닥터아파트 > 회원노트

원문 : http://www.drapt.com/know/index.htm?page_name=column_view&menu_key=10&uid=29443

★ 테마별 명품 아파트를 주목하십시오. ★   ♪ 닥터 아파트 애우 여러분 안녕하십니까?    제가 올 초보부터 예견한 추석 이후의 릴레이 상승이 그대로 이어지고 있습니다.    다만 2004년에는 12월부터 2005년에는 11월부터 2006년에는 10월부터 급등하는 모습을    취하면서 해마다 급등의 시기가 앞당겨 지는 모습입니다.    ♪ 이는 매수자나 매도자들이 전강후약의 반복되는 3년 흐름에 익숙해져서 매도자보다는     매수자들이 내집마련을 선점하기 위하여 일찍 서두르기 때문인 것으로 풀이 됩니다.     2007년에 이루어질 부동산 폭등의 여러가지 요인을 점치면서 매수를 하는 것도 폭등의     요인입니다.   ♪ 다른분들의 평가에 의하면 제가 일반 전문가들의 보수적 예측보다도 공격적인 예측을    하였다고 하는 데 신기하게도 상당 부분이 거의 맞아 떨어지고 있습니다.    그동안 수도권 시세 흐름의 파악과 단지 정보, 지리적 여건, 입지 등의 과거와 현재의 트랜드,    환경 등의 미래의 트랜드, 호재 등을 총 망라하여 우선 순위와 차선 순위 등을 분석 한 후에    예견한 사항이라 가능한 일이 었을 것입니다.   ♪ 실제로 3년 상승 시세를 놓고 얼마가 오른다 라고 구체적인 시세까지 적는 것은 쉬운 일이    아닙니다.    시장 흐름과 경제 여건 경제 정책 등을 미리 가늠할 수 없으며 이 점이 부동산 시장의 큰    변수이기때문에 어찌 보면 구체적으로 금액까지 적어서 얼마가 오른다는 발상은 리스크가    매우 큽니다.   ♪ 하지만 막연한 답변이나 두리뭉실한 예측은 시장 분석에 아무런 도움을 주지 못합니다.    미래의 예측에 신중에 신중을 기해야 함은 중요한 사실이나 상당수의 전문가 분들이 바로 이    점을 의식하여 실제로 부동산에 도움을 받아야 하는 서민들에게 뜬 구름 잡는 식의 글들로    일관하고 있습니다.   ♪ 미래를 잘 못 예단할 경우에 돌아오는 질책과 명예의 실추 때문에 구체적인 예측을 망설인다면    이는 이미 스스로가 전문가임을 포기한 사람이라고 밖에 볼 수 없습니다.    진정 부동산에 관련한 글을 쓰는 사람이라면 서민들에게 전혀 도움을 주지 못하는 전문가를    위한 전문적인 글들로 그들만의 잔치를 할 것이 아니라 서민들을 위한 실질적이고도 확실한    신념이 담긴 글들을 써야 한다고 생각합니다.   ♪ 미래를 예측하는 것은 매우 어렵습니다.    여기에서 한가지 짚고 넘어가야 할 사실은 예측이 맞고 틀리고의 진위에 연연하지 말고 그    가변성까지 염두해 두어 유의사항을 포함한 좀 더 폭 넓은 접근 방법을 제시하면 문제가    없을 것이라고 생각합니다.   ♪ 물론 이 단계에까지 이르려면 사고의 자유로운 활동에 근간한 실사구시의 끊임 없는 노력만이    가능하며, 과거의 가치 척도에만 매달리는 고정된 지식을 과감하게 탈피해야 하는    용단이 필요합니다.   ♪ 제가 당초에 예측한 3000여 건의 여러 지역의 3년 시세 상승이 단 1년도 안 되어 달성될 곳들이    부지기 수로 늘어 나고 있습니다.    많은 분들이 지나치게 낙관적인 시세 상승을 예측하고 있다고 지적하였지만 사실 저는 과거    상승의 80% 선에서 예측한 것들이 많기 때문에 오히려 상승한 가격에 대한 시세까지     감안한다면 공격적 예측이라는 평가를 받아온 저 또한 60%-70%의 매우 보수적인 전망을    내 놓았다고 보아야 합니다.   ♪ 그러함에도 공격적인 시세 예측이라는 의견이 많은 까닭은 아직도 부동산 입문하시는    분들이나 일부 전문가들이 그토록 반복되는 부동산의 폭등을 체험하고도 부동산 시장 경제의    흐름을 정확하게 간파하지 못하고 있기 때문입니다.   ♪ 과거의 3년만 놓고 본다면 왠만한 유망 지역은 40평대 기준으로 집값의 상승은 하루에 30만원    이상 한달에 9백만원 1년에 1억 800만원이라는 폭등을 이어 왔습니다.    이는 연봉 2억을 받는 사람의 저축액을 능가하는 상승으로 내 집 마련이 얼마나 중요하며,    작금의 현실에서 많은 분들의 시세 예측이 얼마나 보수적이며 무감각한 지를 시사하고 있습니다.   ♪ 결코 바람직한 현상은 아니지만 최근 수도권 모든 지역의 수도권 집값 상승은 미리 예견된    사항이었고 생각 보다도 더욱 무서운 급등세를 타면서 일부 지역은 매도가와 거래가의 차이가    얼마인지도 모를 공항 상태에까지 치달은 느낌입니다.   ♪ 1년 내내 급등한 부동산 시장에서 매수와 매도의 기로에 놓인 수많은 분들의 갈등을 일정 부분    해소 해 드리려고 테마별 명품 아파트와 그렇지 않은 아파트의 선별적 매수를 강조하고자    몇 가지 의견을 제시해 봅니다.    그동안 서민들의 내집 마련과 관련한 글들을 많이 써 왔지만 여기에서는 부동산에 관심이 있는    그 모든 분들을 포함하여 관심을 갖도록 하였습니다.     1. 명품 아파트란 무엇인가?   ♪ 명품 아파트는 일반 아파트와는 구분이 되는 특화된 장점과 인지도가 뒤따라야 합니다.    명품 아파트의 정의를 내리는 것은 결코 쉽지 않지만 다음과 같은 특성을 지닌 아파트로 대신해    볼 수 있습니다.   1) 아파트 평가 요소를 두루 갖춘 아파트입니다   입지, 미래의 발전성, 교통, 교육, 환경, 세대수, 입주년도, 분양가, 고급화, 미래의 트랜드 조건 40평대 이상 중대형 중심, 조망권과 산소권, 문화 및 편의 시설, 용적률, 동호회 활성화, 인지도   2) 일부 부족한 점이 있더라도 특화된 3-4가지 장점이 존재한 아파트입니다.   3) 미래의 트랜드에 부합하는 최첨단 신소재 친환경 아파트입니다.   4) 대형 호재 및 지속적인 호재 등으로 수요자의 관심이 많거나 전문가들의 추천 아파트입니다.   5) 지역의 랜드마크입니다.     2. 테마별 명품 아파트는 어떤 유형인가?   1) 경부 고속국도 축선상의 아파트입니다.   ♪ 용산 한남 뉴타운- 강남둰 개포동- 양재-수서-과천-성남-판교-분당-죽전,동천-보정, 풍덕천-    마북-신갈,구갈,-보라,공세,고매-영통,수원-기흥-동탄-오산-평택-천안,아산입니다.    상기 아파트는 직선 거리와 관계 없이  현재의 높은 시세 형성에도 불구하고 향후에 명품 아파트    중심으로 지속적인 시세 상승이 예견이 됩니다.   ♪  현재는 경부와 영동 고속국도의 접전인 신갈을 중심으로 시세 상승이 두드러졌지만 향후     3-5년만 내다 본다면 보라-아산, 천안까지 이어지는 경부고속 국도 축선상의 아파트 특히     명품 아파트의 꾸준한 상승이 기대가 됩니다.     경부축선상에서  아직도 저평가가 극심한 곳은 성남, 마북이며 3년 안에 명품 중대형 아파트     중심으로 폭등 가능성이 존재하는 곳은 죽전, 보정, 마북 보라,공세,고매와 기흥, 동탄 그리고     오산과 평택 신도시, 아산 신도시 등입니다.   ♪  특히 현재 명품 아파트들은 과거 시세 상승이상으로 큰 폭의 폭등 가능성이 점쳐지며,     상기의 지역 아파트들은 분양이나 분양권 아파트, 신도시 지역의 중대형 명품 아파트 중심으로     폭등을 할 것입니다.     단순히 거리가 멀고 남쪽이라고 외면하지 말고 경부축선상의 상징적인 흐름에 주목해야     합니다.   ♪ 특히 판교-송파-동탄의 트라이 앵글은 그 자체로 명품이며 판교-송파-동탄간 사이에 놓인    아파트들에 주목할 필요가 있습니다.   2) 분당선 연장선과 신분당선일대 입니다.   ♪ 분당선 연장선인 강남권-송파가락, 문정, 복정-성남-판교-분당-죽전-보정-마북-신갈-구갈-    서천-흥덕-영통의 중대형 명품 아파트를 주목해야 합니다.    특히 경부축선과 분당선 연장선이 맞닿는 강남-구갈까지는 더블 호재만큼이나 명품    아파트로서의 가치 상승이 이어질 것입니다.   ♪ 비싸더라도 이젠 이 곳에 관심을 가져야 합니다.    특히 30평대에 비하여 40-50평대의 새아파트 저평가가 심한 죽전, 보정, 신갈의 중대형 평형은    매우 높은 시세 차익이 예견이 됩니다.   ♪ 신분당선 라인인 판교-동천-신봉-성복-상현-이의, 원찬,우만, 정자-천천 지역의 대형    명품 아파트 상승이 부각될 것입니다.    특히 이 지역은 판교에서 이의 신도시로 이어지는 황금 벨트로서 최신식,신소재,친환경 아파트    3요소까지 감안하여 적극적인 관심을 가져야 합니다.    최근 핫이슈가 되는 기흥호수(신갈호수)는 우리나라 최대의 주민 편의 시설 및 관광시설로서    이 지역의 삶의 질과 문화 생활을 크게 향상 시킬 것입니다.   3) 판교-청계-이의-의왕,군포-과천-안양 평촌-산본-시흥-안산-고잔입니다.   ♪ 영동 고속국도 축선상의 신갈-안산과 나란하게 걸쳐진 판교-고잔 라인은 최근 발표를 앞 둔    신도시 형성군으로 주목 받고 있는데 그와 관계 없이 상기 도시의 중대형 명품 아파트 자격을    갖춘 아파트들은 과거의 폭등에도 불구하고 지속적인 상승이 이어질 것으로 전망이 됩니다.    상기 라인은 친환경적인 미래 트랜드는 물론이고 교통, 교육, 입지, 발전성, 인지도 등의 모든    측면에서 단연 두각을 나타낼 곳들입니다.   ♪ 평촌-의왕-산본은 현재까지 지속적인 상승 및 폭등을 이어 온 곳으로 친환경, 편리한 교통,    서울과의 접근성 등의 흘륭한 입지가 큰 장점이며 시흥-안산은 상대적인 저평가가 매우 큰    폭의 상승으로 점화될 가능성이 큽니다.   ♪  당분간은 과천-평촌-의왕-산본 등의 중대형 명품 아파트의 폭등이 이어질 것으로 예견이 되며     3년 후를 내다 본다면 한동안 극심한 소외를 받아온 시흥과 안산 등의 명품 아파트들이 새롭게     부각이 될 것입니다.   4) 상암, 강서-수색-화정-일산-파주운정,교하-김포장기-인천검단,청라-송도입니다.   ♪ 상암은 마포구의 저평가로 발이 묶인 상태이지만 가좌 지구 개발과 마포의 재건축, 재개발    등의 호재에 힘입어 제왕으로 군림할 것으로 보여지며 수색일대가 새로운 주거지로 각광을    받으면서 화정-일산 등의 명품 아파트의 상승을 촉진 시킬 것입니다.    파주 운정, 교하와 김포 장기 신도시는 최근의 폭등을 이어갈 것으로 예측이 되지만 향후에는    새아파트 중대형 랜드 마크가 더욱 탄력을 받을 것으로 보입니다.   ♪ 인천은 최근 회의적인 시각에도 불구하고 검단 신도시가 쾌적한 주택 단지를 앞세워 매우 높은    시세 차익을 거둘 것이며 송파 신도시는 국제 신도시로서의 위상에 걸맞는 최고급 아파트의    이미지를 확실하게 각인시키며 특히 포스코 주상복합은 서울 지역의 명품 아파트들과 경쟁할    위치까지 올라 올 것입니다.   ♪ 최근 관심을 끄는 한화 에콰도르나 인천 청라지구는 송도와 함께 인천의 저가 이미지를 고품격     이미지로 탈바꿈 하면서 3-5년 이내에 분양가의 2배 이상의 시세 차익을 거둘 것입니다.   5) 남양주 호평, 평내-마석-구리-도농-덕소(와부)-하남-강동암사, 고덕-올림픽-     잠실-가락 라인입니다.   ♪ 올 초의 호평과 평내의 상승은 최근 분양을 이어가는 마석의 가능성에 무한한 힘을 실어 주고     있으며 구리시와 도농 부영과 덕소의 소외 아파트를 단숨에 폭등으로 전환시키고 말았습니다.     강동대교를 이어서 하남 풍산의 분양권이 급등할 것이며 암사동과 고덕동 재건축-     올림픽 아파트-잠실-가락의 송파 신도시에 이르기까지 명품 아파트의 선전은 지속될 것입니다.   ♪ 특히 호평-덕소-하남-강동은 천혜의 자원에 전철,도로의 개통으로 미랜 트랜드에 가장    부합되는 지역으로서 그 가치를 가늠하기 조차 힘들 정도의 가능성이 열려 있다고 하겠습니다.   ♪ 최근 아파트의 폭등으로 매수와 갈아타기가 쉽지 않은 상황입니다.     아파트는 더 오를 가능성이 크지만 그렇다고 아무 아파트를 잡으면 정말로 꼭지를 잡거나 시세     차익을 거두지 못할 가능성이 큽니다.     3. 바람직한 매수방법   1) 수도권 아파트는 가급적이면 황금벨트라는 테마를 지닌 상기의 5개 노선의 명품 아파트를 매수     하시는 것이 바람직합니다.   2) 기존의 아파트는 입지, 세대수, 고급화, 입주년도, 인지도, 미래 트랜드, 전철 등의 여러     요소를 검토하고 특화된 아파트를 선점 매수 하시는 것이 바람직합니다.   3) 신규 아파트 분양 및 미분양 분양권 매수는 기존 아파트의 매수 보다는 좀 더 유리한 여건이     될 것이 확실합니다.     미래의 트랜드인 최첨단, 신소재, 친환경의 3요소를 갖풀 가능성을 갖출 가능성이 크기     때문입니다.   4) 위의 황금 라인 중의 소외 지역의 아파트 매수 및 분양은 5년까지 장기적인 관점에서 접근하는     것이 바람직하며 테마로서의 가치가 충분하기 때문에 결국은 오를 수 밖에 없으며 오를 경우는     폭등이 예상이 됩니다.   5) 신도시, 택지 개발 지구는 아파트 전체가 명품 아파트로 보시면 되는데 다만 새아파트     위주의 매수 전략이 주효합니다.   6) 입지가 떨어진다고 판단이 되는 곳은 나름대로 특화된 장점이 존재해야 합니다.     예를들면 환경, 녹지율, 용적률, 교통, 신도시 후광, 발전 가능성 등의 확실한 정보 및     가능성까지 염두한 투자가 바람직합니다.   7) 미래의 트랜드인 새아파트를 감안한다면 오래된 아파트 매수보다는 청약, 미분양, 분양권,    새아파트를 매수하시는 것이 바람직합니다.    분양가는 아무리 비싸도 제 가치를 할 것이지만 기존 아파트는 하락할 위험성도 항상 가지고    있기 때문입니다.   ♪ 이상으로 아파트 폭등기의 매수시 바람직한 방향에 대하여 고찰하였는데, 지금부터는 폭등한     옐로칩 아파트보다는 좀 비싸더라도 명품 아파트로서의 가치가 따르거나 특화된 그런 아파트를     매수 하시는 것이 바람직합니다.   ♪ 이제부터가 중요합니다.    지금의 초급등 현상은 예견된 현실이라고는 보여 지지만, 유주택자나 무주택자 모두에게 결코    바람직한 흐름으로 보여지지 않습니다.    결국 폭등은 시장 상황을 왜곡시켜 그 폭등만큼이나 심각한 후유증이 동반되기 때문입니다.   ♪ 저는 버블이라는 말은 애시당초 믿지도 않았고 향후에도 오지 않을 것으로 단언합니다.     어차피 버블 위험성 때문에 내 집 마련을 늦추는 분들이 있다면 그 분은 이 세상에서 가장     불행하거나 집에 초탈한 사람으로밖에 보여 지지 않습니다.     버블은 유주택자 무주택자의 공멸이자 국가의 파멸을 초래할 심각한 상황으로 이어질     것이기 때문입니다.   ♪ 최근 추가 신도시를 놓고 경기도 광주와 의왕 용인이 경합을 벌이고 있다고 합니다 막상 뚜겅이     열려봐야 알겠지요.       위의 라인에 주목하여 명품 아파트를 볼 줄 아는 선별적인 지혜가 요구되는 시점입니다.   ♪ 여러분들의 건승을 빕니다.     감사합니다.               .

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